成都高尔夫球场建设项目可行性报告

成都**高尔夫项目（蓝光观岭）前期可行性分析报告总述本案以项目自身特殊性为出发点，站在城市运营角度，分析了**发展综合性郊区大盘的优劣势条件，提出将房地产与休闲产业相复合，引入特色吸引物，以休闲产业拉动房地产产业发展、塑造物业独特价值卖点的可行性建议。在此基础上，综合考量**区域自身特性、资源条件、竞争要求，提出了本案适宜发展“商务休闲+体育休闲”的27洞、占地1500亩的高尔夫球场为特色吸引物，并初步确定其档次为“西南首席”，特色风情为“具有完整生态链条的亲水高尔夫球场”。在特色吸引物既定的情况下，本案确定以“高档物业——高尔夫主题社区”与“中高档物业——多元化中高端复合主题居住区”为主力产品，以“球场、房产均衡发展”为基本思路，建设成为“生活、休闲、商务”三位一体的“西南国际生态高尔夫小镇”的基本发展模式。在基本发展模式既定的状况下，我们分别从市场层面、运营层面、财务层面验证了其可行性。最终，我们分析认为，本项目投资周期将为10年，资金成本约9.1183亿，第二年开始开发商基本不需追加投入，项目进入良性自循环，大约用5.5年时间实现净现值为0，未来的纯资金净收益将达到10.1453亿，自有资金回报率111.26%。另外沉淀高尔夫、酒店等物业，建设成本价值3.3亿元，土地价值15.9亿元（按未来100万元/亩计），项目具备良好的风险抗性。目

录前言

项目发展的目标体系

8一、本项目研究背景

8（一）企业背景

8（二）项目自身条件

8（三）项目发展环境

9三、项目的特殊性认识

9四、本项目发展的前提条件分析

9五、本项目发展的目标体系

10第一章

区域发展战略研究

11一、大成都城市定位对区域发展的意义

11二、大成都总体规划对区域发展的影响

12三、**规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变

12四、区域资源条件及发展水平横向比较分析

14五、**差异化竞争发展战略

15第二章

项目休闲产业发展方向

16一、特色吸引物的选择

16（一）本案发展休闲产业的资源基础

16（二）各区域休闲产业的发展态势

17（三）人造特色吸引物的确定

18二、高尔夫球场发展建议

19（一）中国高尔夫发展概况

19（二）成都高尔夫发展概况

20（三）本案高球球场发展建议

21第三章

项目发展模式

22一、案例考察

22（一）案例简介

22（二）共性研究

22（三）差异点分析

23二、项目总体发展思路

24（一）项目总体开发思路

24（二）项目开发应注意的几个要点

24三、高尔夫休闲物业定位

24（一）休闲物业总体定位

24（二）休闲物业组合

25（三）市场锁定

26（四）目标客户群锁定

26第四章

市场可行性分析

27一、本案所面临的市场格局及竞争格局

27（一）成都郊区物业市场板块分布

27（二）发展模式下的竞争格局判断

28二、高端物业市场竞争分析

28（一）显性竞争板块分析

28（二）潜在竞争分析

30（三）竞争下的本案发展高端休闲物业的市场机会点

31三、中高档物业的市场竞争分析

31（一）本地市场的中高档物业竞争分析

31（二）与第一圈层阻隔性市场的中高档物业竞争分析

32（三）中高端物业市场机会判断

34四、大成都城市化进程带给**的区域发展机会

35五、市场可行性总结

36第五章

运营可行性分析

37一、项目运营的总体构想

37（一）项目运营必须遵循的原则

37（二）本案运营的总体设想

37二、运营机制设计

38（一）运营主体选择

38（二）与政府的关系协调

39（三）与其他企业的协作

40三、开发时序设计

42（一）设计的指导思想

42（二）各产品的开发时机判断

42（三）开发时序设计

43四、运营方式设计

45（一）高尔夫球场运营方式

45（二）土地运营方式

46（三）物业运营方式

47（四）酒店运营方式设计

48第六章

投资可行性分析

49一、土地运营的投资可行性分析

49（一）研究方法

49（二）土地投资成本研究

50（二）高尔夫俱乐部投资运营对土地投资成本的影响

50（三）土地市场价值预测

51（四）土地运营的投资可行性分析

51二、物业开发投资可行性分析

52（一）分析方法

52（二）物业平均价格预测

52（三）投资分析与收益测算

53三、不同运营方式下项目投资评价

60（一）土地一级运营

60（二）主体企业进行全部物业开发

60（三）主体企业进行部分物业开发

61（四）总体评价

61四、项目风险分析

62（一）政策风险

62（二）市场竞争风险

63（三）经营性风险

64（四）结论

65附件：附件一：**政府部门深访纪录附件二、成都高尔夫发展概况附件三、**市场环境报告附件四、典型高尔夫个案分析附件五、土地价值研究附件六：重点郊区别墅板块发展比较研究前言

项目发展的目标体系一、本项目研究背景（一）企业背景华宝集团是一家多元化大型国际性集团公司，在中国大陆的主业是化工，同时拥有丰厚的资金储备；对于这样一个跨行业进行投资的企业，对投资地产项目的基本要求在于：

资金安全性：项目的开发，必须保证资金投入的安全性，必须实现土地、物业的保值、升值。项目可投资性：未来项目开发的投资强度，必须满足企业对存量资金的消化需求。

发展可持续性：通过项目的开发运行，能联动、集聚、整合多层次的政府、业界、土地资源，从而构建企业全新发展平台，自主衍生许多项目以外的新利润点与投资机会。以上三点，这也是我们判断项目可行性的基本准则。（二）项目自身条件项目地块总面积4200亩，位于原成都野生动物园区域。该区域东北临中河，与未来的“成都游乐中心”隔河相望；东南向连**新城区，毗邻客运中心、三星级酒店；东面为青白江地界；现区域四周土地基本上均为农田等未开发土地。根据我方对地块的实地勘察，结合对国土部门、规划部门、当地开发商等的深访，我们对土地有以下基本认识：1、

地块资源禀赋优越较为突出的资源为四大类：a)

水资源——该区域毗邻中河，地块内有一大湖（莫里森湖），并散点分布有其他小水塘，均为引中河水形成。b)

物种资源——项目天然的物业价值卖点；地块区域原为成都野生动物园，共有各类动物3万余只，构成了野趣横生、生机盎然的奇妙生态空间。c)

植被资源——地块区域植被茂密，植物品种繁多，并已人工形成了草场、林区等。d)

地貌资源——区域内地势变化富有动态，为浅丘地形，以毗邻中和的现“河畔餐厅”为制高点，莫里森湖为低洼区。2、

土地证将分期获得2800亩土地拥有土地证，可一次性直接获取；1400亩土地为预留发展用地，将通过其他手段获取。（三）项目发展环境项目所在的**区域，城镇发展水平滞后于同等区位条件的其他城镇。现阶段，**在规划、政策上拥有多项利好，未来地块发展的区位优势突出。三、项目的特殊性认识

本案是西部中心城市郊区的综合性大盘与常规地产项目不同，本案远离市区、体量巨大，单纯的住区开发缺乏当地的市场消费力支撑。因此必须将项目目标市场放大整个成都、四川、中国西南进行考量，作为一个中国西部中心城市的郊区综合性大盘来进行研究。

政、企关系决定本案开发的可行性一方面，政府拥有原野生动物园一定股权，同时在土地运营环节还需要政府的协助。企业为保证土地低价获取，必须考虑与政府的关系协调。同时作为一个“城市运营”项目，政府的支持也是项目必要的保障。四、本项目发展的前提条件分析

必须建立一个特色吸引物参考中国郊区大盘开发，类似本案的郊区大盘，必须进行产业复合，引入与人居生活体系关联度、融合度高的特色吸引物作为核心卖点。

必须立足“城市运营”进行发展本案是区域休闲产业发展的龙头项目，必须以项目带动区域发展，通过区域发展营造项目发展的机遇。这要求在政、企携手的前提下，企业的投资、开发行为必须站在区域发展、城市运营的角度进行思考。五、本项目发展的目标体系

通过特色吸引物，运用“城市运营”手段，提升区域竞争力。

通过土地投资，保证资金安全性。

通过开发投资，实现项目可投资性。

通过联动政府，搭建起双方互动、合作的平台，共同实现投资可持续性。以上四点，是我们可行性研究的主要内容，也是我们项目发展必须符合的刚性要求。第一章

区域发展战略研究一、大成都城市定位对区域发展的意义成都凭借自身的地理优势获得了突飞猛进的发展，已成为中国城市发展的第四极。作为国家级区域中心城市，成都凭借其先天的自然资源优势和人文禀赋，成为“中国休闲之都”——它所面对的休闲市场将是全国乃至全球！二、大成都总体规划对区域发展的影响

华阳组团：小康居住新城

温江（柳城）组团：花园居住新城

龙泉组团：山地型休闲旅游区

新都—青白江组团：大型制造业基地

双流（东升）组团：新型工业基地

郫县（郫筒）组团：高新技术产业中心在大成都总体规划影响下，温江、华阳、龙泉等区域房地产市场得以较快发展，特别是人南延线和光华大道的建设，促使温江、华阳市场发生了革命性突破；而青白江等地房地产市场发展显得较为滞后，这对本项目来说即是一个市场机遇，又是一个开拓全新市场的挑战。三、**规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变**政府力图把**打造为“西部花园水城，成都游乐中心”，目前已初具规模，居家、生态环境都得到了极大改善，力在创造“天府水城，人居**”的优美休闲人居环境；区域定位以“居住、会务、休闲、旅游”为主，区域性质将发生了质的改变。同时，**围绕打造“成都市东北部次中心”，全方位推进对外开放；正建设成为无污染的中国西部纺织城。2007年底，成金路开通，**与成都的距离为31公里，半径属于30—50公里的地域，与成都的距离在30分钟车程内，成金快速通道的建成使**完全进入30分钟的大成都第一圈层。为此，成金线将成为改变**与成都之间关系的紧密纽带，将**带入成都第一圈层。**区位条件的变化，将使其兼具第一圈层和第二圈层优势特点：

第一圈层与第二圈层综合比较分析：

第一圈层

第二圈层土地储备状况

土地储备丰富

土地储备相当丰富土地成本

较高

很低交通状况

相对完善

交通逐步完善，城市一体化进程加快居住环境状况

配套较成熟.居住质量较好

自然环境较好,居住环境逐步改善，条件配套逐步完善产品状况

产品多样化,可选择度大

产品多样化不够价格接受度

相对较高

相对较低竞争

相当激烈

相对较弱投资环境

较成熟

正在完善**区域未来优势特点：

具有规模开发条件

土地成本低

交通便捷

生态环境优

价格接受度逐渐提升**区域未来也面临着同时来自第一圈层和第二圈层更为严峻的竞争。下面本案将进一步比较**与其它典型区域发展条件，初步判断其竞争地位。四、区域资源条件及发展水平横向比较分析区域

交通条件

房价水平

自然环境

生活配套青城山

成灌高速、老成灌路；106国道的贯通以及川西旅游黄金通道的修建使区域交通四通八达；车程高速40分钟，老成灌路1小时；但均需交纳过路费；

目前中高端平均房价为4000元/㎡

自然景观资源突出，避暑胜地；世界自然文化遗产，具有突出的人文、文化资源；气候宜人，空气质量高；

生活配套匮乏华阳

有人民南路南延线，成仁路等；华阳新客运中心及府河成都港；距离成都车程10分钟；

目前中高端平均房价为4000元/㎡

位居城南，“富”气顺延，人气较足；紧靠东山、牧马山，毗邻府河、副中心、高新区，具备一定的自然资源。

生活配套不足龙泉

拥有五纵三横的快速交通网络：“五纵”：老成渝路、成渝高速路、成南高速路、成洛路、成龙路；“四横”则指三环路、外环高速路、龙泉环城路、石胜路；拥有成都最大客运站十陵客运站；距成都的车程20-30分钟；

目前中端平均房价为2200元/㎡

有成都最近的山脉，地形起伏较大，在成都较为少见，但是水资源相对匮乏；具有一定的资源，成都市区最大的规划风景区—十陵历史文化风景区位于龙泉；著名的花果之乡，休闲胜地。

生活配套一般温江

成温邛高速，光华大道，交通网络发达；进城的时间在10分钟以内；

目前中高端平均房价为3200元/㎡

处于成都上风上水之地，水资源相比其他郊区中丰富；“贵”气较盛，区域认知度高。空气质量高，有众多的森林苗圃。花博会永久性展馆的建设与展示，将对区域环境有较大程度的提升。

生活配套正处于逐步完善中，借花博会的东风建设大量的基础配套牧马山

成雅高速、成都——双流——新津大件路，交通网络发达，但交通状况一般；

平均房价集中在4000元/㎡以上

区域内高尔夫球场为目前成都市内最好的高尔夫球场，吸引大量的商务客户；区域内起伏的山地地形，适合修建私密性较强；景观位置较好的高端物业；森林公园的建设将将区域打造成旅游胜地；

生活配套不完善，几乎无其他方面的配套**

成绵高速，2007年底成金路通车后，进成都时间不到半小时

目前中端均价2000元/㎡

被誉为“千里沱江第一城”，沱江及其支流毗河、中河和北河在县城内相汇环绕，构成**县“一江三河八岸”的水系环境，有中国独具的水城特色。本项目紧邻中河，植被覆盖较高，内有多处大小水塘，地形地貌非常适宜打造高尔夫别墅物业。

生活配套一般从上述几个典型区域比较来看，**凭借目前的现状暂时不具备明显区域休闲房地产发展优势。五、**差异化竞争发展战略作为未来成都半小时圈层的成员之一，**暂不具备明显竞争优势，如果在现状条件下将其与其它几个区域定位雷同，其未来在成都休闲房地产市场中存在较大竞争压力；故本项目需要跳出**区域市场，以“高起点、高效吸引物”为核心，通过差异化竞争打造西南个性化休闲旗舰基地。本案将进一步寻求本项目的“高效吸引物”。第二章

项目休闲产业发展方向一、特色吸引物的选择特色吸引物的选择方式有两种，第一种是依托于先天资源基础而成，如温泉、沙滩等，另一种是通过资源整合，后天打造而成，如各色主题公园、高尔夫等等。那么，作为区域休闲产业龙头项目，我们如何选择特色吸引物作为休闲产业的核心？如何在各个区域的竞争中保证自己的差异化、特色化？（一）本案发展休闲产业的资源基础1、发展休闲产业的资源基础分类衡量一个区域是否适宜发展休闲产业，区域稀缺的资源优势是必要的条件，应该具备一定特性。资源基础，决定了各个区域发展休闲产业的类型与档次。一般来讲，稀缺资源可以分为先天资源与后天资源：

先天稀缺性资源——自然生态资源、历史人文资源

后天稀缺性资源——人造休闲设施2、本案发展休闲产业的资源基础评价整体来看，依托于成都这个西南中心城市，横向比较成都各个区县，在1小时交通圈内，适宜发展休闲产业的区域主要包括了“青城山-都江堰”、龙泉、大邑、崇州、温江、牧马山等区域，其资源基础分析如下：区域

拥有资源

评价青城山—都江堰

1、

极其稀缺的自然生态资源2、

浓厚的人文历史积淀

自然生态资源、历史人文资源稀缺性突出，为成都最具发展潜力地域温江

1、

生态农业区，水土质量成都最佳2、

“国色天乡”主题公园

先天资源一般，但近年通过人造休闲设施成功打开了成都休闲市场。龙泉

1、

独特的人文历史风情2、

生态农业、自然山体植被3、

大型运动基地

先天资源具有一定稀缺性，但多样性相当突出，具有很好休闲产业发展基础大邑

1、

稀缺的自然资源西岭雪山、温泉2、

一定的历史知名度

先天资源稀缺性突出，但资源过于单一，具有一定休闲产业发展基础牧马山

1、

高尔夫景观球场2、

森林公园

先天资源条件一般，但通过具有稀缺性的高尔夫建设，已成功启动休闲产业崇州

1、文景江温泉开发区

先天资源稀缺性一般，过于单一**（赵镇）

1、丰富的水系资源

先天资源具有一定的稀缺性，但多样性不足岁对比其他区域赚，我们认为：役蚊**原在现有资源条馒件下，发展休技闲产业存在一福定难度姜主要表现在先朵天性的自然资军源与人文历史欺资源稀缺性不殿足，同时由于径野生动物园将晨关闭，唯一可挺以作为人造景省观资源的池项目疗也将退出历史伐舞台。温劈要想改变现状最，必须在人造困休闲设施上做耀文章盛在人文资源与果自然资源单一桃情况下，改变蛋现状的最佳途底径是利用人造矛景观资源，这缠一点上可参考叠温江与牧马山刻的模渐式锻—质—无温江正是利用刻花博园、国色菊天乡打开了休丈闲市场。破3限、结论抄筋对比其他区域订，本案如利用慢先天性的自然炭资源、人文历刮史资源作为特诵色吸引物，则貌在发展前景上蠢存在一定的风然险性。月熟唯一可行的道韵路，是自己引嫂入一个人造特旁色吸引物，造舰就差异化的竞骤争特色。射为找准本案差贡异化发展特色段，确定特色吸飘引物的具体形肿态，我们必须万从道成都谦周边现有休闲概产业发展状况丙进行分析。贯（二）各区域是休闲产业的发轻展态势恢区浪域参好休闲类仁型勾济档次袄青城胆山笼—疗都江牧堰价巾养生休闲为导主止兆中高档次为主涉温轰江猎缝养生休闲、娱口乐休闲为跃主链迅中端为主他龙定泉善边体育休闲、民忌俗风情休忘闲秘缠中档为主匀大善邑牲疼康体休闲、民费俗风情休桃闲诸协中档为主野牧马泽山漫家商务休闲、体漫育休她闲勺左高档为主惑崇常州苹月温泉康体休彼闲度钓中档为主曲根据对比我们扒发现：惨舱商务休闲、体第育休闲比较稀袍缺吹现在磁成都消周边区域，在慢休闲类型上，附汇集了几乎所岩有的休闲大类也，但是从比重坐上分析，以养惩生休闲、康体睛休闲、民俗风避情休闲为主，夜而商务休闲、必体育休闲、娱承乐休闲比较稀版缺，发展同比鼓中国发达地区睬也显得滞后。趟敏高档休闲消费压较少重由于败成都坑周边区域现有旗大部分休闲产院业，几乎都是扰由旅游产业、怖旅游资源衍生粥的，故大众化隐倾向严重，消查费集中在中档肃，而针对于高盏端人群而打造孔的新型休闲产来业比较匮乏。权结论：如果本棚案要想实现突辈破，则人造特浇色必须定位于矮高端，并在体遭育休闲与娱乐师休闲之间进行蚕选择。葛（三）人造特茂色吸引物的确臂定昏1舟、忍项目慧可选择的特色蛾吸引物比较嚷根据上述分析问，区域适宜建于设的人造特色伶吸引物大致为仿两类，分别为托大型的娱乐休策闲设施、大型招的体育休闲设概施。寄特色吸引物类萍别眉壮主要类趟型脂伐案例代表腊娱乐休闲设萍施由誓大型主题公园模等愤沿华侨城奔体育休闲设时施称若体育场馆集群沫、高尔夫当等易熄“亦新亚品洲情•计体育杆城飘”立“贼观澜哗湖务”豪以主题公园为挨代表的娱乐休做闲设施，对开呼发主体要求高然，对区位条件奥要求高，由于让项目盗自身条件限制存，不适宜发展梁以主题公园为兰代表的大型娱罚乐休闲。屈如本案开发体航育休闲设施，方鉴于地块的改性造难度，结合醋地块优美的生罗态环境、富有堤动态变化的浅唤丘地势、充沛摔的水系资源，估本案特色吸引挠物应确定为高临尔夫球场。同勾时，为形成差货异化竞争，我颤们应将高尔夫文的商务休闲功凯能与体育休闲灾功能相结合。赶2喷、结论捞本案的特色吸杯引物为：觉—腰—舒将初“峰商务休闲功斧能瘦”拢与卷“跑体育休闲功浅能苏”搞相结合的特色淋高尔夫球场。必那么，本案应较发展什么样的里高尔夫球场？剧本案的休闲产闹业发展方向如月何？兄二、高尔夫球岔场发展建议蜻（一）中国高耍尔夫发展概况替自朗从哀198雁4范年来中国第一亡座高尔夫球场改建成以来，在趣近滥1不0小年的时间内，秆我国的高说尔夫球场目前赖已达上百座，丧目前正式注册受的高尔夫球场艳有壮19则5爸座，分布在全锈国毙2念2雨个城市中，并淘已经拥有着世般界上成长最快纳的高尔夫市场强。但是，在被200含4邮年橡1封月恼1恩0姥日只，国务院办公援厅发布了关于袜暂停新建高尔美夫球场的通知盯，在此之后，凡现存的高尔夫方球场则不得不悬向着合理、规趣范的发展过程冻进行过渡。哥近年来，我国夸高尔夫球场建想设有三大趋势立：炎1苗、投咐规模化寸我国已经建成制注册赤的晃20结4嚷个球场中，超津过标窃准踏1霉8毫洞球场醋有粉17而9霸个，占总数妈的罚87.7潜%胜。这一比例大供大高于国外。兽2稍、箭晕特色化：翠随着高尔夫运陈动与旅游、度射假的挂钩，球隙场建设越来越肥特色化，如海射南省与云南省坑的辨“慎四季球史场陶”哨，云南省祸的捕“盖高原球危场煎”缴等。艇3尸、妨傻模式化获我国高尔夫球远场建设从初期懒的萌芽、摸索听，到现在已经盒形成了三种开舱发模式：驳老“挺球场核心模桑式潮”薄，区位好、优兆质会员满额的君高尔夫球场具众有一定盈利能驻力；送惹“潜球场、房产平牛衡模割式劫”码，球场收益与激支出差不多平草衡，公司主要戒靠高尔夫别墅套房地产盈利；傍重“关房产核心模骨式鲜”埋，高尔夫球场尼入不敷出，主哭要靠高尔夫别辉墅和高档房产疗巨额利润获得蔽总体盈利。由盲于第三种模式宇的不可持续，子现在业界已经剪开始经营与开纳发相分离，这已变相促进了产桐业的成熟化发纪展。长（二）挺成都虾高尔夫发展概何况份（详细情况见睛附件二）立裹球场障成都枪仅有两壳个齿1她8法洞的标准高尔腹夫球场，分别脱位于牧马山和沙青城山，两座锁球场的评定在投国内都排在中执等偏上。翁尺球场配套群对比省外球场量地，艳成都栽球场配套的商刃务部分明显比牢重不足。补优市场状况帽经过近年来的那市场培育，高卧尔夫球场生意秘比较火热。牧街马山高尔夫球躬场每个月要承扮接使3500-3武80胶0斜场球，一年算趣下来就零有酒4耻万多场。根据臣我们的深访，蚀成都窃的这两个球场培一般都需要预系约，而且周末抢在下帐午稠3镰点以前不接受葱访客。墓未俱乐部经营状梳况脑成都趴两个标准球场皇的会员总数落然后与昆明与重跳庆，上升空间揉还很大，根据糟我们的深访，喂业内人士认为哗成都笨市场正处于快鞋速发展中。特换别值得一提的才是，牧马山高律尔夫球场的会丑员中，三分之半二是近两年才发加入进来的。沾榜消费客群组成劈成都矩业余高尔夫球那手中斤有疫90台%伞是富商或者企腐业的高层人士辈，小有成就的颤文化人、大学释教授以及追求择时尚的富家子超弟是另阶外抗10路%例的主要人员构痕成；在目前愉成都虎千余名业余高棉尔夫球手中，倍男女比例功为垃2柔0书比喉1拼。岂对比上海、广仅州、北京等地嗓的高尔夫俱乐筒部，让成都途高尔夫本地化位明显，作为西榜南中心城市，盆高端高尔夫球缓市场还有很大杨拓展空间。案根据花市场分析柔我们发现：缺零成都锄本地高尔夫市狂场正处于上升久期，而且高端迫需求并未完全革释放。润市成都澡本地高尔夫球膊场建设规模偏饶小，而且商务宫休闲设施不足材。泄虚成都解本地高尔夫球密场特色不够突葱出。郊矩综合判断，放成都榆滞后于全国水颂平，甚至落后鸭于西部的重庆葡、昆明，市场逝需要引导。谊以上市场的现洒状，是本案发冒展的契机与定移位的启示。越（三）本案高感球球场发展建拉议填结合场地条件哑，根据差异化木原则，建议本革案高球发展方傲向为：获谦形象：西南首站席高尔夫俱乐赵部断政规模、档次啄：炕2愧7核洞球场的牛成都拆顶级球场，球聪场场地面驾积白150矮0威亩左右枣港风情定位：具假有完整生态链装条的亲水高尔蝴夫球场穷社基本功能组合客：得“秆商务休投闲撕+世体育休覆闲着”址，配套包括俱辆乐部会所、独形立会议中心、缸运动中心、商例务中心蓄级目标客群：中柱国高尔夫爱家拖，西南顶尖商啊务人士，浇成都僵本地高端消费就人群，青白江也、新都等本案春地域周边企业夸主。台即第三亩章另艇项目告发展模式训一、案例考察拢（详细案例介攀绍见附件四）摊我们综合考察振了珠江三角洲绘、长江三角洲掉、北京这三个挡中国高尔夫发区展最成熟地区缩的情况，在各透区域以企业为垮主体的高尔夫惑休闲地产开发扑的成功案例中拖，分别选取早了闹“洗观澜湖高尔成夫朴”厨、著“将龙熙顺酬景烘”出、灯“查汤臣高尔较夫瓜”映这三个地域标县杆驴项目俭进行了重点分获析。供（一）案例简婚介忌妨“醒观澜湖高尔阁夫笛”——很“穷球场核心模臣式详”刮的代表。筛“鹅观澜湖高尔崭夫饰”寄开发最早、规其模最大、高球有俱乐部经营最密成熟，成为利职用高球产业进勒行区域运营的寄世界级典范，伏其坚照持测1纪3休年的持续投入测塑造了完美的两产业升值曲线混，对本案借鉴蒙意义很大。但丢由于其体量过锡大，运营周期权过长，物业开摇发时间也较短掌，模式不可直灿接复制。鸦佣“举龙熙顺的景纤”——债“锅房产核心模蹈式袋”宰的代表宿龙熙顺景作为拿北京的高尔夫崖标杆辫项目危，在当地异常海残酷的高球物要业竞争当中，泉走出了将高球秩作为房产配套用的捆绑型开发夏之路，同时其垮三位一体（温棚泉酒店、高球乱俱乐部、休闲锤物业）的产品贷组合，具有很深强的独特性。芽果“洪上海汤臣高尔尝夫厘”飞砖——规“妙球场、房产平河衡模因式字”贩的代表针与前两者耍项目融，上海汤臣高臂尔夫的休闲物性业开发最为成怕熟。汤臣高尔麻夫休闲物业已怎开叨发脉8沸期，进入开发晌的末期，其产拔品线涵盖了独稀栋、联排、双婆拼、叠拼与高棍尔夫公寓，产顽品开发周期撑从姜9京9澡年至今，抵抗队住了次次市场草变革，创造了勒休闲物业综合涉开发、持续增向值的典范。泄（二）共性研员究烤我们发现，现辟今成功开发的早高尔夫地产懂项目宁，具有以下共仗性：拦金发展思金路壮—剪—昆以高尔夫产业亲，带动高端休闯闲地产开发最无论是哪种高舌尔夫地产应项目骡，他们的总体妈思路都是以高台尔夫产业带动雕休闲地产开发索，根据我们对震三家球场的电培话访谈，他们筒认为高球产业奏对地产的拉动备作用在于带来示了高端消费人零群、营造优美狭健康居住环境顿、形成高端生咏活配套这三方覆面。蹈遮功能设怎计惰—婆—滥休闲、度假、钥保健、娱乐、效会议、餐饮塌根据我们对三购个辛项目寿的电话访谈，州高球球场建设平的一个重要目田的，是营造高样端消费人群生喝活、休闲、商亮务的软、硬件椒环境，因此，叹高球休闲地产郊开发的基本功束能莫设计应满足他庙们全部的商务激、生活、休闲笨需求。下壶休闲物业基本膝搭李配深—相—增俱乐部会室所顿+役别所墅影+遇高尔夫公寓脚用于房产开发沟的土地，开发饶价值以球场为拒中心向外递减后，开发价值最斩高的为球场内祥的土地与球场炼边缘土地。一持般在球场内或额边缘开发别墅区类物业，在较立偏远的地块开利发高尔夫公寓凤，作为区域的纯制高点。洞恶消费人阶群鉴—辉—窃高尔夫休闲人般群与房产消费欺人群相互重合肉与其他两个击项目洒类似，深胸圳盟“犁观澜饶湖乌”秘早期物业购买粱人群中，俱乐搂部会员渡占店40鲜%牌以上。同时，董从高尔夫休闲返人群与房产消搅费人群的特征每上看，年龄、脂身份、籍贯等虏也基本一致。问（三）差异点芝分析腰根据不同絮项目厚的不同发展条尚件，他们形成阶以下差异点：啦纠特殊配套设防施凉—棕—工酒店、会议中妖心、康体设施增某些覆项目骤在开发初期（典如龙熙顺景、琴观澜湖等），顽由于区域休闲连配套还不够成栋熟，专门建有埋特色高星级酒半店与会议中心拜，同时也建设葡了游泳池、健饱康中心、网球蹈场、温泉中心和、谱SP趣A化会馆等与高尔割夫运动契合度且较高的康体设奇施。妄俗高球球场经营熔与开发分离壁在成功开发高类尔夫球场后，捏发展商有可能闸自己经营，也海可能引入专业格的高尔夫俱乐兵部进行经营。弦总体来看，随树行业的专业性导增加，近年来妈的高球球场由筐外来经营者经筑营已成为大势吊。寒辛物业销售方式燃由于经营状况前的差异，一般纲高球休闲物业周在销售中，有棵将高球俱乐部垫与休闲物业独罩立营销的，也喜有将物业与高它尔夫共同营销插的。如北京龙棍熙顺景，为贴漠补俱乐部远经营，同时也砖为塑造物业独泉特卖点，将物吗业与俱乐部会赌员卡捆绑销售赌，买房赠卡。剑二、恩项目登总体发展思路投（一）戴项目锤总体开发思路适根据案例考察角，借鉴成功壳项目狂的共性，结合逮本案特征，畏项目崭的总体发展思猜路如下：寨乏物业总体开发室思粥路若—忌—盖以高尔夫休闲钢产业，带动多朴元化、高品质话复合地产开发俯。座本案休闲产业残对物业的拉动惧方式分以下三桶种：堆通过高球球场皆及配套设施建踩设，为高端人沃群塑造完美的阀生活、休闲、跪商务环境；葱通过高球球场抬经营，为休闲音物业吸引西南使高端消费人群离；菜通过联动高球施俱乐部营销，遮力促休闲物业山快速销售，并兴实现物业附加脚值提升。祖（二）嗽项目州开发应注意的钞几个要点魂借鉴案例中的拖差异性，结合俊本案的细部特麻征，本案在发昼展中应注意以刑下几点：乔摩开发模扩式述——岛“拾球场、房产平扯衡模部式青”升雁诸物业基本组鲁合深—郑—火球北场气+杨俱乐部会胖所趟+舰高星级酒绿店丈+任别孙墅亡+舌高尔夫公寓旗掉功能设赔计坝——赵“睬生活、休闲、观商跌务挺”滨三位一体臣三、高尔夫休费闲物业定位湿（一）休闲物剪业总体定位畏根据通过休闲甚产业拉动地产顿发展的思路，丝本慎项目络休闲物业定位蔑为：红—弹—洲西南国际生态侵高尔夫小镇靠本蛮项目战物业的市场面践将立足西南，锤面向全国的高禽端消费群体，蝇是一个具有国赶际水准的休闲蜜社区；高尔夫究球场是本案的牧特色吸引物，斑而具备物种多姐样性、生物链敬完公整性的自然环栋境是本案的最郊大人居价值卖周点然；当420韵0金亩的体量，使粱本案将成为一寒个具有小城镇础意味的特色休设闲小镇。携（二）休闲物融业组合勺高尔夫休闲物交业历来被称为崇休闲物业中德的争“奋劳斯莱侵斯白”台，其高端的物燃业价值来源于救球场所赋予的软特殊财富意义裹。结合高球球疲场档次，本案清高尔夫主题社侄区应定位彩于东—羡—膛西部顶级休闲光物业。柴本案休闲物业概主要划分为两肠类，具体设想禁如下：票1舅、核心物确业宽—费—近高尔夫主题社呈区樱根据高尔夫带边动物业发展的觉思路，本案核役心物业为：税—迅—束以拖“恩高尔夫别艳墅舟”宝为物业主体，弄配桌以封“口酒店式公予寓弦”眨、出“僚俱乐部会铺所另”昼、垫“施高星级别酒伍店沸”袖等休闲、生活汉、商务配套。浸每种物业的建闲设构想如下：夜谨高尔夫别趣墅刮—粉—赔包括独栋别墅景、联排别墅等阳类型，主要分汤布在球场地边谜或中间。揭芦酒店式高尔夫曲公纯寓敞—叉—训主要分布在球孩场外围或别墅解区旁，主要为责度假、商务人湿群设计。家吓“数俱乐部会咬所州”甘、铅“备高星级别酒居店轧”—侍—晴本案的休闲配驴套物业的主要盒功能，不仅立蠢足于为高球球债场提供配套，祝而且将更加注绑重为休闲居住瞒人群营造商务盖、休闲、度假附、居住的软、援硬件环境。由丙于本案现有区盛域配套不全，捕且档次较低，盗建议兴建一个蚀高星级酒店。肃2慈、中高档物微业塘—棕—赢多元化中高端颤复合主题居住贪区订粪由于本案肩负祥带动区域市场敲发展的责任，轮因此可考虑为首本地客户提供串一定量藏的标杆产品，雷形成市场挤压迫，带动区域物愧业水平提升。均同时，从市场获层面看，本地赢市场正处供不阳应求的阶段，钩利用边缘地块绞开发一部分中迈档物业，有助帐于提升本案的雁消化速度议。浸角科中档物业将独已立分区于高尔塌夫主题社区，酬建在稍微远离剧球场的区域。神根据市场的不始同需求，中高续档物业将呈现称多远化、复合宅主题的特征，迹其中将包括以战满足中长期居缺住的花园洋房赔、联排别墅，严以满足短居为当主的高尔夫公尼寓，以满足养杂老需求的老年根公寓等教。骄满（三）市场锁闻定室根据省外案例汪分析与捞成都经高尔夫物业的灶销售特征，高袄尔夫物业作为哨无疑是受市场并的地域限制最滨小的；由于俱养乐部消费人群封与物业目标客竖户的重叠性，伐我们认为休闲秒物业的市场定疾位为：建以盐成都除为中心，面向漆大西南，辐射盗全国及港台的剪西南高端休闲扣物业市场为主卵，带动及吸引款**蜡及周边地区中絮高档住宅消费掏市场。垦（四）目标客梳户群锁定宫根据我们对番成都显已有高尔夫物炕业的消费者调奥查，结果省外立案例，我们认晃为本案目标群专为：宗四缘客榨户犹—损—训高尔夫缘、工督作缘、地缘、趁成都郑情缘容忍高尔夫缘客户座：分布西南各附地，甚至沿海检、香港、深圳轧、珠三角、东岛南亚等；关注谜有关高尔夫方波面的赛事及所吨有信息，看有蒜关高尔夫方面牢的杂志等；会累从球会的角度咬评价物业的价就值；主要是为删方便打球、甚泽至方便退休后题打球而置业。文喜工作缘客户：疗在艺成都木周边有公司；畏注重社区的社舒交功能；注重件社区环境，齐谅全的区内配套垒，社区成分的斗高尚性；关注衔其行业内的信证息与活动；卖估地缘客户：分父布在慕成都出及周边距球会符距离比较近的黎客户；为置业烟而置业；重视顾物业的质素、础生活便利程度宿、物业的发展始前景；谦壶成都肃情缘客户：来并自甘、阿、凉只三州与西藏；冒因喜爱坡成都补平原、券**扰良好的居住环云境而职业；大拼部分出于养老换、休闲动机。衫虎第四佛章奇谈感市场可行性分盆析寒未来，本代项目绍所处的区域面银临着近郊市场酱的阻隔、远郊盏市场的竞争，迟如何能在远近鸭交攻的市场环啄境里寻找本味项目佛的发展机会？晴本彩项目晃能否具备核心拴竞争力？在本痛章节中，本案叼将通过近郊、很远郊市场的对构比分析，论证届本骆项目络市场发展的可乳行性。惹一、本案所面薪临的市场格局漫及竞争格局咽（一）泽成都责郊区物业市场被板块分布大成都墓郊区物业市场念按距虹成都区市区的车程距泛离分第一圈层炉和第二圈层两食大板块，如图基所示：功根据本案的发摧展模式，物业于主要分高端物慨业（高尔夫社隔区）与中高端闯物业（花园洋才房），这两者嗓所面临的竞争岭格局有所不同偷，必须分别加富以分析。亭本案的高端休耍闲物业市场竞殊争将面临闷成都尾第一圈层与第纷二圈层的包夹乏，同时中高端骨物业市场发展毅将面临松成都组第一圈层东北灿向区域市场的挺阻隔。衰（二）发展模探式下的竞争格懂局判断其1种、铅耳高端物业竞争旷格局判断床休闲类高端物历业的需求，对挽距离和方位的惑抗性相对较弱蛛，同时具有以买满足第二居所答为主的特征，在因此该档次物票业面临的市场料竞争，来自于续所有可能产生牵同类型物业的孔区域，主要集焰中在第一圈层刃中的牧马山、陆麓山、龙泉和候第二圈层中的凑青城山迎-涉都江堰、大邑岭、新津、彭州凭、崇州。挡2崖、缘典中高端物业的储竞争格局判断顿中高端物业的长需求，对方位鸟和距离的抗性你相对较强，因史此根据我们上绒一部分的客户腊群体分析，客皱户将主要来自醒成都位城北、城东，以及乳成都喝到末**杆交通干道周边开地域。由此我访们可以判断出弹，该类型物业露所面临的市场洽竞争将主要来荡源于弃成都千东北面的新都姓、清白江、龙逮泉，及本案所菊属的区域内部掠市场。英二、高端物业枝市场竞争分析宋本案高端物业还面临的市场竞祥争，将主要集送中在第一圈层丝与第二圈层中句的青城怕山而-示都江堰、大邑绒、新津、崇州笑等区域。因此棒，应对竞争区叠域的供需特征卷做出判断，从借而明确市场机拘会点。乎（一）显性竞琴争板块分析幅现在题成都黎的高端休闲物挠业市场，能对浩本案形成有效送竞争的只有青怖城山、龙泉、雷牧马山、麓山烘这四大别墅板寇块，其特征如凶下岁:壮汪区垃域通荒车轧程准砖周边环块境说耐居住方颈式赛圆竞争力分按析拒焦优势分烤析眠系劣势分氏析诵哗发展前景妄青城声山架平距市摩区幼4贫0穷分耕钟扛坝天下幽的青城闭山践+锹森寿林斧+孔河梢流喉泼居住兼投资型衬的休闲度铲假示屿利用良好的文个化背景和生态青环境，发展旅德游文鱼化烘伙文化氛围较重伴，适宜开发旅争游地产和度假注型公田寓吵锤周边生活配套滑有待改页善苦身利用特有文化高背景和旅游地膛产资源，打造冰郊区度假型别腔墅，产品应多付以联排、叠拼笔和双拼为主维龙色泉麦评距市绸区恨3块0踪分耗钟艰穴起伏的浅丘地昏带远+初森斧林马+每湖粗泊缩阻运动型休闲度景假结鸟配套设施和地怕铁建设，有利桑于发展该区经番济，激活该区极房地产木业牧澡房价较低，供师应充足，区域众努力打造旅游恼业，有助区域孝发牺展奋泻别墅档次较低殿，区域建设有塞待提高和完弄善虽驰以剖中档价格吸引顷购房者，开发评经济型别墅会狮成为该区域主踩力产品耕牧马怀山土趟距市坦区翻3翁0温分供钟姿值起伏的山奸丘袖+淡森睁林华+纪河葛流育+滥高尔夫球血场墓展深度居家型的夫休闲度欢假巴熄市政建设不断遮完善，强大的脏开发联盟阵容裹不可忽倡视匹跪生态环境和自钟然景观，具备辨高档别墅开发猪条剃件污磁房价较高，交振通和生活配套封有待完受善背弓依托自然的天驶然优势和市政训发展，区域别篇墅档次和客户尘群定位较高，泼独幢别墅将有滋望成为主要物捉业类型糊麓抱山肺括市区车宪程飞1测5压分励钟骆打丘攻陵富+洋森仓林劲+颂湖躲泊发+嚷高尔夫球葛场渠鸽深度居家型的灿休闲度铁假育著城市副中心的怒建设将完善区林域周边所有市识政配修套籍疏优越区位条件揪；先天自然条舌件与后天人工帅改造，具备高问档别墅开发条边件碗谦房价较高，区逆域配套有待完僻善，缺乏十分宰突出的自然资灾源船骤由于其突出的雷区位优势以及眯巨大的潜在供穗应量，已成为挡未来估成都离城市边缘休闲注居家市场的后掩起之秀雨**扣炒距离栽成都怠3沿0楚分钟左办右用滔高尔夫球搬场殖+寿丘距陵来+冈森悼林毁+逆水资养源球+刑物种资酬源共搏深度居家型的血休闲度假，兼短具投资属费性笔驾随城市化进程导深入，其发展虎潜力不可低估逼，休闲产业的勾特色，在市场贵上具有唯一性京、排它加性豪霸休闲特色的唯京一性、配套的牧完善驰性电前与诞成都换的心理距离有迁待消能除钉蚊以高端别墅产睡品为核心产品荣，中高端物业鞭产品为主体的尽综合性郊区休痕闲主题大盘社街区弯奖从区位条件来俭看，四大板块勇均适宜发展第幅二居所，其中严麓山区位条件役最优。冲限从资源禀赋比卵较来看，最为凯突出的青城山岩，本案具有一爸定发展潜力种座从居住方式看俯，本案将具备述一定投资属性疮偷从竞争力分析泽，各个区域差滴异化明显，未彼来形成同质化竞竞争可能性不虎强得特从发展前景看葱，青城山长线锣看好，本案与贼麓山均属于后臭起之秀。航综上所述，从岁这几大板块的怜发展特征看，蓬青城山比较成傻熟，同时竞争惧力最强；麓眉山是后起之秀杰，在未来将会摘对本案形成一叨定竞争；牧马倾山未来发展空马间有限，而龙障泉发展的类型予与本案存在明魄显差异化，直遣接竞争不明显灿。切和它们相比，响我们的优势在胃于突出的高球灭球场、水资源债、物种资源优态势，我们的劣吊势是相对尴尬验的区位条件。卷针对高端物业彻而言，区位不风是首要的制约粮条件，只要我移们能充分发挥责自身优势，将辞存在很大市场孙机会。雁（二）潜在竞撑争分析昏在粪成都罢区域内，在未寄来的一段时间羊能，与本案具企有同等区位条竭件、同等配套嗽条件，而发展麦休闲物业的资伍源综合性、优个质性不亚于本涛区域的地域，膜还包括温江、挨大邑、新津、赠崇州等。怠1辽、已知潜在竞村争决项目滔列举与本避项目佛有竞争关系的群、已知具备开筑发条件的的布项目旬：温江置争信全“秤北部新续区糊”熔、崇州西江湿体地公园、文锦鄙江温泉区，对骂比如下：练名木称头孩区静位里父规畏模杰卧资源条逮件淹推开发时岔机略迎发展前景肉温江置豪信凶“傍北部新龄区作”脏塘温江万春镇以庸北业庆6毅．堆5便平方公里以叔上浅剧江安河风作光县+佛人文历史景肿观贫+辽生态花木园撑区蜓页最血早赵200鲜7叠年帐奇成青旅游环线耻上的体验型休括闲度假物业开厘发区沙崇州西江湿地朗公园窃项目剪娱崇州湿地公园快侧怎

100熄0乡亩以字上粥牺湿地公追园椅掏最涛早歉200称7弟年袋笔大型水上运动抓与休闲度假为唯一体的综合型咏休闲物业发展敌区端文锦江温泉需区垄剥距离犯成都垂6筐8究公里魔在3付平方公拍里导勤温昼泉汁+霸自然风取光浸+任休闲配液套处呢最饮早壶200叔6圈年昏底鹿咸大型综合性温话泉旅游、休闲窑度假物业发展概区漆从已知的这几洪个窜项目顾来看，其特色精与本案具有明非显差异，区位粥条件和城市配万套相对弱于本味案，且开发时晌机滞后于本案劣，因此本案具黎有很大的先发花性市场优势。赵2唇、可能出现的墓潜在竞争耀项目彩在温江、大邑咱、新津、崇州额这些区域，从典理论上分析，节在本鄙案歪1紧0分年运营周期中州，可能出现具辽有真正竞争力见的跳项目轧的几率不会很进大。一是因为顶随国家用地政臂策的进一步紧小缩，土地流出极口径将继续缩菌小，具有丰富姥自然资源的地智块要想大面积僚进入市场已经缺不太可能，而慧非常土地运营塞手段在未来的栋也将受到很多战限制，因此类翻似坦项目象出现的几率将奔很小；同时，玉对于这种大型坛项目驼而言，先发优炼势是致关重要排的，鉴于本案起突出的先发优胜势，就算这些兰区域出现同质乐项目饺，与本案的竞汗争力度也不会爆很大。支（三）竞争下析的本案发展高典端休闲物业的拐市场机会点呼晋鬼综上，本案发输展高端休闲物法业的市场机会箱点在于先发优质势创造、高尔世夫主题配套，交同时借助本案士独特的水资源骨与物种资源，侄形成特色的居灰住环境，也是绩发展的契机所酬在。涝三、中高档物轧业的市场竞争营分析掩（一）本地市手场的中高档物绸业竞争分析山1叼、本地市场的删供应特征劈价格：房地产怠市场跌从姑200椒3王年开始发展，岸当时房价楼在贝500-60觉0乞元径/电平方米，梨到泼200抵6捏年，房价意见薯飙升沈至托1500-1弹60券0崖元号/款平方米，像金觉海岸这样的临肉河高档盘，均背价俊在懂200铅0拒元闹/呼平方米以上，溉最高价已经达誓到脸300蛙0刚元毁/及平方米；转供应量：过去距两年，供应量搭相应控制破在穿20~3讲0芬万平方米之间伤，避免了供大并于求带来的市上场风险；委户型：投**贴各个楼盘的户皱型锁以战8姜0芽—端—嫌20例0抚㎡的中大户型淋为主妙。晓8蝇0角㎡以下的小户蜜型几乎没有。捉目前最有影响盆力的楼盘壶是事“胞金海铃岸胁”弄，建筑形态有亦别墅，其销售钳情况骤非常理想。冒2丑、本地市场的窝需求特征梨需求量：目前崇年销售量大概聚在筐20~3拥0留万平米左右，葬但是根据深访咳得知基本是供极不应求。依需求来源：秒**变购房者中以倡**商本地及周边市蔽县为主，其次骡是西藏、三州阶的离退休人员测，也有西藏等扇地的，汪成都干客户占的比例煌很少，他们到敏此购房的原因闷多是看中此处屯环境好，空气智好，房价低，佛有增值潜力。框**飘属于人口大县隐，同时每年哭有降18~1尿9覆万的外出打工撤人口，这部分涨人储备一定积吵蓄后，成为践**标目前住宅购买漂人群中不可忽芽视的力量捐需求特征：临炎河楼盘需求更证为火爆，环境舱配套成为需求恨最显著特征。定3海、发展趋势殖机贩从内部特征看逐，随滔**昂城市环境不断湖成熟，新城区宵物业价格、品知质正在逐步接价近氧成都葡地产开发较成振熟的郊区。土**计正成为症成都剥市台房地产开发腐的一个重点区中域。周从外部特征看堂，随成金路的左开通，绞**扬与泰成都旅中心城区无缝湿对接的趋势将怠逐步明朗，依史据自身资源条指件看，成为资成都样北部人居后花温园的可能性非格常大，供应将巾进一步放大，店区域产品的丰狂度、厚度、成突熟度将进一步材发挥。胳4训、区域市场的俯内部竞争分析仿针对区域内部塘竞争，本案具桂有明显竞争优岛势。除开休闲任配套优势外，恒还将具有规模械优势、外来开西发商的品牌优蚊势、先发优势始（区域内首先蚀打造的大型休虾闲物业）等等餐。因此，对于卸区域内部的竞校争，本案具有乐很好的抗性。腹但是应该看到成，随着与中心迁城市关系的改跃变，未来该区浆域的中档将面刮临着清白江、欢新都、龙泉的株全面竞争。野（二）与第一询圈层阻隔性市絮场的中高档物罚业竞争分析森随成金路的开维通，梢**嘴与表成都填中心城区的关必系将彻底改变暗，由以前的二慎元关系，转变报为政**新成为撕成都索城市化中的关片键节点，同时穴区域房地产市梢场的需求、供黑应将与外部市末场实现相互的瓣流通，区域房絮地产市场属性心，也将由以前享的封闭的内循如环系统，转变哭成为弦成都眨这个大房地产免市场的一个子猛系统。罚但是，这种关俭系的转变，在哨地域上存在一细定阻隔性与传疾递性，特别是偿对于中高档物部业来说，未来活由中心城区流进向辛**午的消费者，在哪新都、青白江驶、龙泉都有很年大几率实现分灶流。枪1蛋、竞争力比较协这三个市场，写与唐**腐的市场的未来扔竞争力比较如纤下：王况金执俘炎堂苍青决监遥白原妨订江勉新都敬龙泉演交通通达度轻距怒成都司市区谁3肿6寒公里盐,200舱7眨年底，从歼成都爷到岔**断距离将缩短客1顽6惹公里寨，车勤程蜓3栋0齐分钟左右膀距类成都炒2径5拨公里卧，车志程舒3兵0皱多分钟迷距离鸭成都之1驰2顷公里干，行程组约何1纳5紫分钟浙龙泉城区距任成都返市区栏13.慨6罩公里俯，行程怀约锅1杯0阿分钟。率居住区域认可辰度震区域认可度很陵高慎由于大量的污民染工业存在，外居住认可度较拳低因居住认可度一岩般饭城市魅力较好皱，在该区域居叙住认可度较好率人口情况腊幅员面跪积屯115某4绵平方公典里腐,屯全县户籍人截口母84.4惜8哑万人，属于人素口大县渐主城区面积壳为俊11.各1叙平方公里，现交有人关口衡4距0扭余万人，其中羊城区人刘口例13.5调2侦万宪幅员面摄积某48方2物平方公里，人惧口坊6粮2存万人舰。慨歌区域人口估约跌5丘2法万人，其中非踪农业人口者约饿2乘0奸万人。叨未来规划方向米居住、会务、愁休闲、旅游樱化工、冶金、企建材、物流基钥地斤发展电子、食揪品工业为主导向，兼有商贸旅左游职晃能迎安以国家级粪成都露经济技术开发阀区为龙头，以眼优质高效的龙量泉特色农业为防基础，以省级果花果山风景名隶胜区为依托，配以高质量的科典教文化为支撑周的现代化、开过放型、生态型尚城市新区耐政府投资力度惊大力发展人居攀环境，房地产轮市场投资很大呜工业投资力度餐最大凳“耗北部新佳城肆”薄的建设，政府隆投资力度很大仰，仅次于工业聪投资力度挽区委、区政府规以营船造壁“芹成都凶•敌龙住泉寒—放—附2埋1贼世纪娃成都绿最佳生态居住查区冈”摇和实蛇施英“帮龙泉驿区房地倡产业可持续性叹发展战躲略为”童的工作目标，拍大力发展区域喉房地产业。白割就交通通达度蜻来看，川**制最远，但随成铺金路的开通，缠交通通达度将灯呈现一定优势从；变里就居住区域认愉可度来看，龙掠泉＞溪**和＞新都＞青白叶江；两附从人口情况来蜓看，身**购属于人口大县砖，同时每年萌有痰18~1趁9炸万的外出打工寄人口，这部分咳人储备一定积鬼蓄后，成为博**佩目前住宅购买削人群中不可忽筹视的力量；识华从未来规划方戒向上看，四者蚂对工业都有不室同程度的支撑跟，青白江尤其法重视工业，且集多是有污染的朽工业，新都其需次，彩**渗与龙泉支持无星污染的工业，献那么就居住环忙境来讲，除了闪青白江、新都逗以外，其他较涨有优势；艰君从政府投资力纪度来看，册**针、龙泉房地产乏的政府扶持力闹度相对较大。昼2吴、竞争格局总违结悉纽熟针对本案的中丝高档物业，来鞭自龙泉、新都纽、清白江的竞祖争压力相对大失于盼**冤区域内部的竞酱争压力庸总体来看，能外对本案形成直点接有效竞争的厘区域是龙泉与符新都，但龙泉族与新都的竞争灾作用主要是集规中在本案来自援中心城区的客箭户，而对其他麦客群影响不大筋。廊相比龙泉，本科案受新都、清研白江市场的竞阵争较小，并且遍占有明显优势吩，甚至可以实域现对这两个市吊场内部客群的驼直接引导。乘（三）中高端盾物业市场机会汪判断夏高从本地市场的研竞争判断，在什本案发展模式紫下的中高端口逢物业，具有规屿模优势、先发纲优势、品牌优单势，因此，本昏案具有明显竞赚争优势绪单对于中观市场漏竞争，虽然第待一圈层的部分象地域市场将对诵本案形成一定缴市场压力，但鼓是压力仅仅在银于龙泉会分流个部分来自中心塞城区的消费者晃上，而本案对获于清白江、新屯都的内部市场汇消费客群反而冰更具有牵引力医。棋本面临龙泉与新冶都的市场竞争悟，本案应做足蓝水资源（龙泉睛的产品卖点多郑以山居为主）抛、物种资源的面文章，形成差窗异化的竞争优即胜。舱四、大娱成都折城市化进程带悠给茎**布的区域发展机秋会迟作为一个开发飞周期可能长达钟十年的歪项目抓，除开考虑在笼市场竞争环境妥下的可行性外呢，不能不从城伟市发展的全局覆入手，考量未搬来管成都锤市场的变化，仙以及对本案所秃带来的相应影脾响。迷成都动正处于城市化斜发展的初级阶嚼段，正全面推财进郊区的城镇常化、城乡一体踪化，同比全国骤其他省会城市宇城市化进程速堪度明显要快。票根据历史经验扣判断，城市化石进程所带来的后交通条件改善粮、城市规划变药更、城市配套逃完善、生产要摘素流动提速等寻种种利好，对驻一个郊区房地队产市场的影响鸡是巨大的，甚安至可以带来跨丈越性的发展契流机。尼以华阳为例，损在易成都运新规出台以前海，其市场的均贼价仅躁仅淡180渗0采元左右，新规积出台后，伴随殖着人南延线的荷建成，其价格泄水平迅速跃重至草300祝0博元油/您平方米，而现蝇在其价格已经是上涨猎到轮400末0莲元左右；钞以叹“亏航空起港碧”毫区域为例，狱在恐200悦5孙年上半年该区油域城市化进程浓发展全面提速蝴前，其市场均危价诚在斤1500~1袄60数0县左右疫；兄200盲5这年下半年针贯对脏“贡航空蜡港哀”杆板块的规划发喜展政策出台后喜，区域住宅市款场水平迅速上婆涨造100葡0怜元雄/究平方米，而现亩在塘200鸡6扇年中，板块住铺宅均价已经上期涨毁到壮300藏0取元豆/年平方米左右的坚水平，且长线侮看好。加这两个案例带稀来的启示在于守，城市化进程皂能使郊区房地信产市场从封闭辈状态，转化成想与城市市场的污融合状态，其速带来的是市场街属性的质的变旱化。厘如果说上述两薄个区域是第一穷批受惠于银成都翠城市化进程的鬼市场，那么根浩据阵成都惑新规以及已经变开展的一系列畅市政配套建设若状况来看，伴卵随着成金线的案建设，棒**报房地产成为下适一波成功与单成都狭房地产市场无杯缝对接的市场是，形势已经明杜朗。粒因此，在上述认市场竞争压力柿的分析结论下除，我们认为，应如果综合考虑正城市化进程所瞧带来的区域市业场属性变化，剧那么本案的市扰场机遇不言而病喻。肤五、市场可行日性总结饲在本案的发展汉模式下，通过原特色吸引嫁物姻—态—红高尔夫球场的闸引进，整合了魔原有的水资源驾优势与物种资倦源优势，形成墓了本案独特的抚休闲特色，为烂本案创造了与熄大镜成都茂范围内优良休妙闲物业竞争的喉先天条件。剂同时，随区域墨性质、交通条窗件的改变，本节案的竞争优势忘将逐步放大，受表现在高端休还闲物业将突破签圈层的限制，斩成为市场上的肉一流竞品上。猛针对于中高端造物业，无论在驳微观市场还是政在中观市场层独面，都具有良察好的市场竞争苹力，市场机会妖突出；中高端粮物业的竞争压关力将集中在龙虹泉对本案弱成都狼中心城区客群巷分流上，而本茄案可通过高水旋准的配套加上龙差异化的产品舒塑造将其减至斧最低。妄综上所述，全搅面考量市场现尖状，深入展望伯市场趋势，在凳本案发展模式装下，发展高端扁与中高端休闲茄物业具备可行春性，并具有一煌定的市场竞争喘优势。夜第五若章泰罪预运营可行性分饮析陷一、特项目伴运营的总体构药想菜（一）桂项目修运营必须遵循渴的原则倦在运营中，怖项目浙的发展必须符皱合以下原则：兆1丸、符合锹项目挪发展总体思路颜项目菌的运营必须符贵合以高尔夫产掏业发展带动房恨产物业发展的吐总体思路，因寄此，物业开发毫的时序设计，充必须参比高尔勒夫产业的成熟档速度，根据休尿闲物业的升级波规律而定。低2卖、符合风险最难小化原则谈项目膊在运营过程中脱，为规避资金周风险、市场风后险，在开发时行序即定的情况会下，将采用土脆地一级运营、比物业联合开发兰等多种运营方果式，进行多点酿启动式的开发润。惧3价、符合利润最译大化原则替为确保走项目漠利润最大化，墨在多点启动的勒运营中，我们输将寻找各形态掩物业的价值峰临值点，在均衡慧市场风险的情帽况下，实现分鹿阶段开发。壁（二）本案运患营的总体设想零1单、总体设想霉—猛—布以多元化的运怕营方式，进行贱多点并行式的医开发，确保污项目报开发风险最小扶化、开发价值守最大化。残多元化的运营秀方式：包括了参土地运营方式而、物业运营方川式、高球俱乐鉴部运营方式、赤酒店运营模式艺等。矿多点启动的开己发：根据高球阁产业成熟度与宗休闲物业市场屑的变化，充分爬运用各种运营灾方式而形成现篮金回流、市场益激化等互补效块应，进行多头胜并进的开发态伴势。铺2鲁、运营模式的耳关键节点榆项目窜运营模式的关光键节点主要为持：柔唱通过运营机制除的设计，打造乏发展商与政府圣、合作者的协吃作平台，规避扣风险。厚嫩通过开发时序妖的设计，利用罩物业开发的峰怎值点，实现利泻润最大化。手忘通过运营方式方的设计，将各给开发节点的实梯施措施落地，化实现运营的市杯场可行性。叶以下我们将对遥上述三点分别失阐述。眨二、运营机制属设计杰（一）运营主荣体选择建作胀为玉420唤0宜亩的郊区大盘汪，梯项目茶的开发关乎区份域整体发展，袜必须站在城市雕运营的角度进芬行考量。心1升、案例借鉴继现在中国借助牛企业力量开展挺的城市运营何项目顽，根据企业介戴入的深度，可索以分为眼以炒“货政冈府始+垒企烦业简”梯为主体和企业齐为主体两种，咐其案例对比如原下：甜运营主酸体丈湾模式定嗓义器苦国内成功代练表妥源省内案谣例矩兴优昼势激舟劣势效企霜业呀+茎政王府凝眠政府与企业共撑同成立运营机惹构议券“爸新亚避洲聋•航体育跪城杆”勉钳以置信为代表乡的温江北部新屡区、青羊工业桑园姑须1溪、启动速度快大2珠、企业资金投陆入量小轮3肉、拆迁风险小当4粪、用地能得到赛保胶障桥拍1为、模式不够成夏熟主2抽、退出机制差漏3骗、通常用于开独发风险教大的妙项目蚁企劳业贯温企业在政府支戏持下独立运许营竞英华侨城彼观澜颗湖景壳麓山国际社区妨东山国际社尿区锹考1译、投资回报率津高晶2沃、模式成熟怜3罩、应变机制租佳诚浊1就、资金投入量扑大暖2窗、对开发实力蹈要求高谱3剖、存在一定拆滤迁、用地、政痒策风险廉2咏、本案运营主伞体选择糖总结两种运营域模式，轮以扣“酷政届府层+抽企嗽业国”伏为主体的城市牺运营，一般用幅于非透房地产吓项目晶，且模式不成银熟，运营机制沉相当复杂，不宁适用于本案。悼因此，本案应测以企业为主体原，进行爹项目杀运营。歉由于此模式对借于缺乏行业经伐验的企业，也闷存在一定程度先的开发、政策论风险，建议本逐案运营在进行姻运营机制设计拍的时候，必须专通过与政府、歪合作者的协作绍，实现减低开链发风险的目的于。剑（二）与政府乐的关系协调南1慰、政、企合作团的可行性俱本案作为以高龟尔夫为特色吸涨引物的罪房地产坡项目景，能对城市竞春争力形成有效笼提升，主要表斑现在：按排高尔夫对就业那人口的拉动作挠用边年高尔夫对土地考价值的拉动作刷用疯谎高尔夫对资源沉要素的集聚作扒用赠参高尔夫对整体役经济的拉动作掩用嫩因此，这样一翠个对区域发展杆影响重大的姐项目勾，企业与政府险的价值取向、练发展目标存在脸天然的一致性互。理念上的共剪同，构成两者拍合作的前提。织2轿、政、企合作稠的价值结合点制从企业的角度岭，本案存在以订下价值结合点遥举合力进行土地按运营逢政府进行土地蚀整理面临巨大宅资金压力，而母企业进行土地扰整理不仅可以胁谋求一级土地帖运营的利润，积同时创造了低撑价收购土地的惩契机。筋聋合力进行商招商鞠引进湾政府希望以产龟业实力拉动区丽域发展，而企府业自身作为跨圈行投资的主体抖，不排除可以絮引进部分经营沉者、开发者。亿没合力进行区域折推广鞭政府希望以本啦案作为区域发玻展龙头，而企娇业可以利用这镰一点，将自己半的产品定位偏于住“会城市名蚀片弃”差，借势政府，朵高举高打。闷3嫁、政、企合作耗的实现形式组烂本挥项目帐的政企合作不精应只停留在县顺一级政府，应烟积极展开与市蕉政府与其他行在业主管部门高备层的互动。丧温具体合作实现辆形式如下：遭（三）与其他刊企业的协作挨1宵、与其他企业厚协作的必要性适由于本案受以黑下因素的影响算，不排除会在班某些方面引进共投资者、经营划者。贷斩主体企业自身双的局限性传由于主体企业痛是跨行投资，返在物业开发与痒高尔夫经营上鹿缺乏经验，因谦此不排除与其康他企业实现在晕专业上的携手涂亩开发初期的资鹅金风险弦根据由高尔夫拔产业带动物业裁发展的大思路缴，与一般篮房地产已项目闪不同，本案在巧高球经营正式漂启动前，在现问金回流上存在笛一定的压力（粘前期投入高达怜近虽1姻0咽亿），会给资懒金带来较大风魔险，故建议通附过引进其他开鱼发商，分散资飘金风险。群盟市场的风险性事由于本案将开禽发中高档物与堆高档物业，产闸品线较长，开悟发周期长、且便不同产品的开冬发、经营周期务相互重叠，为葱减低某些不可抹预见的市场风龙险，也可考虑凳引进一些运营今商。熄2抄、运营中可以得进行协作的环笔节颠主体企业与其稳他企业可能进逗行协作的废项目唐包括：志难高球球场的经梨营劝高球球场经营怖的专业性突出警，且存在一定姿经营风险，因猛此主体企业可晕考虑引进一家植经营商合作经社营。重逐中高档物的开蒸发损中高档物业作遇为本案开发的叙主力物业，对袜高球产业的依急赖性相对较低第。为保证对本陵案前期的市场舟、资金风险控验制，可以在运杀营初期适当引畏入部分品牌开不发商。同时，果根据市场预测碌，区域市场可食能哥在辫2~骄3到年后出现放量次、竞争激烈的怜状况，也可通捉过引入其他开教发商降低自身辱开发的风险。雪吗部分土地的转箱让装假设开发初期懂资金投入过大引，为实现现金沸迅速回流，可腰考虑直接出售躺部分土地。同赶时由于本案开配发周期长，一吉旦在运营中后绒期出现不可预摘见的市场风险吃，也可通过土婆地的出售保证御资金的安全性症。男废酒店的建设、酒经营奴酒店物业投资师大，对本案开骂发前期的资金架压力比较明显载，可通过带规富划啄招商贪，引入一家专怒业酒店投资商艰负责建设、经华营。墓具体的协作运往营方式见本殖章于“拍运营方式设鼓计凭”慨三、开发时序霞设计偿（一）设计的抱指导思想穿本案在开发的勾时间控制上，谊存在两个重要绢的影响因素，装一是高球产业衡的成熟度，其征二是区域休闲明物业市场的成饮熟度。由于本恐案产品线长，蛛开发周期长，券必须考虑通过六对各种物业的目开发次序组合涌，实现整体利拳润的最大化。摸因此，本案开充发时序的指导活思想可表述断为稳“坦两线合一（由切二生一缩）工”南两怜线笔岸—顷—惹高球产业的发螺展曲线、区域寿休闲物业的市皂场发展曲线摇合速一姨灌—躲—兄将中“座两园线朱”幅进行耦合、扭舍结，形成本案吴物业开发的整怪体升值曲线。全（二）各产品丙的开发时机判首断阅根据物业形态献与开发方式的敢不同，我们必居须判断形成它等们各自形成开济发价值峰值的妇时间：现畅高球球场燕高球球场作为它本案的特色吸奖引物，扮演了吼启动区域休闲骡产业市场与启名动区域休闲物眼业市场的双惊重讯“钥启动川物幕”饶角色，必须先晶行开发。狮夕高档物业年作为本案的核忠心物业，开发衔价值为最大，混但其开发价值吨峰值的形成是椅在高球球场已撑经投入运行，梯并逐步成熟以顿后。纠必须特别提出谊的是，虽然高凯端物业的开发才价值与高球球狂场紧密相联，尼但假如未来高岁尔夫球场的经毕营状况不理想桃，会对高端物六业的开发产生伐较大负面影响耗。故如果高端央物业的开发全编部安排在高球陆球场开始运营疲后，一旦球场跑经营出现问题蔽，高端物业开加发将存在较大提风险。托因此，建议本骑案在启动球场洁建设的同时，刑利用客户群对陕高尔夫的良好只预期，同时启粉动部分高端物非业的开发，培柄育区域高端市谱场，并可与高无球经营形成互近动。未来无论旦球场经营是否析理想，区域已辉形成高端市场虹形象，未来市矿场风险相应减垦小。天晕中高档物业惹中高档物业的燃开发由于受高岛球产业发展的拦制约较小，主胸要受区域市场毒环境影响。而医目前区域市场丈处于不太饱和丙状态，故可先妇行局部开发。汤销土地一级运营坛土地交易与物欺业开发相比，裹运营收益相对碧较小，因此建同议不作为常规距开发手段，仅孩在必要时使用启，如资金链条圈出现紧绷、开管发市场风险过吉高等。亏（三）开发时蔽序设计车根据我们对上医述物业开发时归机的判断，本促案开发大致可绪分砌为慎“驾启动阶极段仁—兄—估价值培养阶殖段堡—岁—烧价值回报阶然段歼”弱这三个阶段。荒“穗启动阶续段恰”剑为本案开发的扛全面准备阶段柱，其完成的标碌志以球场与配筒套的全面完成乐为止。本阶段兽的主要目的是虑为未来休闲物漏业的建设创造局前提条件。梳“序价值培育阶间段浆”垃主要是本案的相市场价值进行曾培育。根据休互闲产业拉动房漏地产产业发展角的思想，只有蚁在休闲产业发政展到一个相对丹峰值的阶段，委推出的房地产螺物业才能实现涉市场价值的最它大化。根据一泽般经验，高球妙球场的经营一芬般需忌要氧2纸年的培育期（疤根据银成都脾现有两个球场赤的发展历史轨证迹，均需精要牧4剑年左右，根据庭发达地区经验类，纱为优1赔年以上），因喉此，这两年，祸为高端物业控丽制发展阶段，冠中高端物业将滥为主流。祸“致价值回报阶可段丑”抢为本案房地产骡全面发展阶段通，也是利润集伤中回报的阶段惜，其时间节点砌为高球球场经足营发2耐年后为起始，牺销售周期终止搬为止。只详细介绍如下央：服1络、启动阶段三猫阶段性目标厦获取土地，通洽过建设球场与奔球场配套，为浑高端物业的发宽展创造先决条攀件。父吃重点步骤闸（载1悦）获取土地该（菊2境）进行球场与砌休闲配套（会店所、酒店）建罢设主（念3赤）进行部分中无高档物业建设得，以回笼部分滩资金骗（斗4灯）启动部分高际档物业开发，级培育市场樱戏开发量拘（数1德）获取土地础：被420孔0殃亩宰（坦2坡）球场建设触：关150竖0图亩乐、众2烟7摘洞巴（少3汪）会所、酒店铜建设：柄6000德0拐平方米荡，用顾地稍9阴0磨亩拖（漂4苗）中高档物业督开发量：旗8000谜0翅平方米事，用猾地闻15始0腥亩筑（窝5衣）高档物业开码发量：名1600段0宽平方米财，用仿地息8此0冶亩术估运营时间（开递发及销售，以险下同）膏200矩7恶年粮~200除8西年过2嗓、价值培养阶森段疼胖阶段性目标纳通过全面启动扯高档物业开发笛，形成区域主魄流产品形象定矿位，提升仰项目则区域开发价值奏。镇小重点步骤蚕（汇1斥）高球俱乐部灌正式营业突（附2拆）高档物业全虹面启动，控制假发展包（屿3披）同时继续进跟行中高档物业票开发纺疼开发量丢（洁1受）中高档物业草开发量布：馅16000张0姑平方米，用臭地聋30炉0截亩课（胖2勇）高档物业建携设仍：叠4000耐0百平方米，用蹈地俘20抢0优亩获醋运营时间贸200赛8熄年敲~201摘0刑年（以球场投慨入运行为起始勺，展2累年时间进行市沉场的培育）。物3惠、价值回报阶毒段勾具阶段性目标纱在区域高端市阔场形象定位形病成后，区域税房地产开发倾价值得以全面挎提升，此时将各是高端、中高控端物业开发价心值回报利润最债大化阶段。述朱重点步骤佩（梅1猛）高档物业全助面开发篮（遗2忘）全面带动中淘高档物业开发海携开发量炮（讽1晓）中高档物业慢建设砖：凉618669飞.7请6避平方米，用贫地社116蹦0爬亩鞋（秒2扒）高档物业开血发量阴：枝11000徒0乒平方米，用鸟地翅72字0确亩相悬运营时间笛201巨0超年番—转—欧201职6散年络说明：蜻（白1会）中高档物业去的容积率古按俭0.矮8值计算，按平均摸每年消者化汉1荷0代万平方左右计藏，总共开发用险地睁161哪0虏亩。术（慈2弱）高档物业的随容积率输按窗0.赌3首计算，按平均醒每年消监化购3绵万平方左右计话，总共开用兔地撇100望0舱亩。特（肥3售）为高尔夫配别套的会所、酒差店容积率桃按笛1.祸0父计算，总共用翠地统9前0雪亩。其中会所袍1000神0铃平方米门，酒店粥按营50灵0神个标间计算，虚总建面架5000雁0者平方米夫。鸦（范4贿）本预测仅仅制为最保守情况凶估计，总共运尘营周期值约教1抢0听年。白（钓5榨）如果市场状辱况良好，建议薪在际“盐价值回报阶底段础”缓增大高档物业颤开发面积，减末少中高档物业票开发面积。咸四、运营方式者设计求（一）高尔夫太球场运营方式运现倡成都唐高尔夫市场正菊处于起步阶段梁，未来的市场挽前景可观，但暑是不排除未来垦经营上可能存土在风险性。臣1代、运营风险的常主要来但源拼—家—阵经营者的专业娇性渠根据我们的深讲访，高尔夫球粱场经营的收入泛来源主要是两姑方面：一是会亲籍收入，二是多赛会收入，而认这两者的经营震、管理质量对冶经营者的身份独要求很高。正怠是因为高尔夫贪球场经营这种都技术壁垒，全份国很多的高尔晒夫球场正处于尖亏损状态。慌在我们以高球换产业带动物开辣发的指导思想华下，如果球场盲经营不善，将姓会对五项目突产生较大的资告金压力，休闲旺物业市场也会驻受到很大影响歉。结合我们保项目众的状况，长期故用房产收入贴慕补高尔夫球场辛的经营，是不日可持续的，同咬时也与发展商湿、政府的愿景伞相背离。凶2那、解决之损道携—吓—寸量身订做，引御入专业经营商仙借私鉴哪“阀汤臣高尔疾夫蛋”债等案例，我方加认为最具可行尼性的高球经营滋方式是实现专葡业整合，引入陪一家专业的经康营商，借用他查们的品牌与成哑熟管理经验，笼实现风险公担惜，成果共享。摧专业整合的具犯体方式可多样汪化，如球场出若租、联合经营烘、品牌输出等资。我方面建议尺，最好能采取掏量身订做的方两式。滔量身订做：在荡设计、建设之基初就进行斤项目籍招商壮，引入香港或市大陆的品牌高绪尔夫俱乐部，霸根据他们的需象求对球场进行去量身订作。主决体企业可与品隔牌进行联营，毙或签订长期协标定将球场出租棍给该俱乐部。斑（二）土地运傍营方式派1剖、土地运营的剂目的办进行土地运营雨的主要目的主塞要有三点，如四下：乡描确保现无土地勇证辱的屋140臂0抹亩土地的低价因、按期获取颜瓶确保未来可以乓随时进行土地纱的转让，并保康证足够赢利空结间箱罩为联合企业进满行开发创造操乡作可能性猾2棒、土地运营模多式选择惧我方认为，在灌以企业为主体闷，政府提供足则够支持前提下皮，目前在探成都益市场最具可行腾性的土地运营放方式语为激“崖土地一级运灰营未”盖与蛙“仆土地证切块转战让叹”湖两种。定“奋土地一级运坝营弱”生是指企业取代蜂政府，对土地律进行拍卖前衣的洞“晶三通一唉平拘