2006年西安房地产市场年度分析报告

2006年西安房地产市场年度分析报告目录一、西安宏观经济形势 21、国民经济 32、固定资产投资 33、社会消费与人民生活 44、财政金融 4二、2006年房地产市场总体形势 41、市场供应 42、市场销售 63、土地市场 7三、分物业市场状况 91、一般住宅 92、别墅 133、商服用房 134、写字楼 14四、分城区商品房市场状况 151、城南区 162、西高新区 183、城内区 194、城北区 215、城东区 236、城西区 25五、西安商品房市场特点总结 261、市场总体特点 262、分物业特点 293、分城区特点 344、城市规划特点 42六、西安商品房市场将来预警 49七、二手房市场总体状况 52八、2006年西安市新开盘商品房项目简介 562006年西安房地产市场年度分析报告一、西安宏观经济形势2006年是“十一五”规划的开局之年，也是中心接着加强和改善宏观调控的重要一年。市委、市政府带领全市人民，全面贯彻科学发展观，细致落实宏观调控政策，加快推动新农村建设，主动调整经济结构，努力转变增长方式，五大主导产业快速增长，“四区两基地”建设有序推动，构建“和谐西安”的步伐扎实稳健，国民经济持续平稳较快增长，全市经济社会在又好又快发展的轨道上向前迈出了坚实的一步。西安五大主导产业支撑作用更加明显。初步核算，2006年全市高新技术产业、装备制造业、旅游产业、现代服务业和文化产业占全市GDP的比重分别达到8.1%、14.8%、7.8%、19.6%和5.2%。“四区两基地”投资增势强劲。全年“四区两基地”完成投资289.44亿元，较上年同期增长35.9%，增幅高于全市投资8.2个百分点，占全市投资总额的比重为29.8%。总之，在国家加强和改善宏观调控的形势下，2006年，我市经济呈现出“增长较快、质量较高、效益较好，物价较低”的良好运行态势，经济社会发展过程中突出了“好”的要求、实现了“快”的目标、保持了“稳”的势头、体现了“优”的选择、达到了“显”的效果，“好、快、稳、优、显”是我市全年经济发展的五个关键字。与此同时，也应留意到，经济运行中出现的城乡居民收入差距扩大、物价上涨的压力增大、消费需求不足和出口增幅下降等问题，与制约全市经济社会发展的一些长期性深层次冲突交织在一起，会对2007年我市经济运行产生确定影响，须要我们细致对待并逐步加以解决。2006年“宏观调控”仍是西安乃至全国房地产市场的主基调，相对近年来接连出台的政策来看，2006年房地产调控政策的严厉程度前所未有。当4月份贷款基准利率上调时，行业基本没什么波澜，很快在5月份国家就出台了“国六条”，接着就是“国六条”的细化政策——九部委15条出台。九部委15条在套型面积、小户型所占比例等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准，这对全国房地产行业都将产生深远影响。而经验了近年来对于不断出台政策的磨合，西安房市仍旧保持着多年一贯的稳步增长势头，无论市场开发或销售均较去年同比接着呈上升态势。但这种数字方面看似平稳的背后，房市却已酝酿着新的演化：06年市场开发方面，越来越多的外来开发力气进驻西安市场进行项目运营，也使得房地产开发市场运营愈趋成熟，产业发展格局进一步升级；伴随着近年来政策“后发效应”的逐步显现，资金及土地市场的规范，市场开发商对于项目运作愈发审慎，尽管土地资源愈趋稀缺，但开发商对开发区域的选择却也愈显挑剔，对诸如远郊等“冷门区域”的项目开发起先有所限制；伴随着近年市场部分潜力股区域市场开发环境的进一步趋向成熟，2006年诸如曲江、高新区等同一区域的多个项目同时上市，也使些区域的市场竞争表现的愈加激烈。凡此种种也都体现了2006年对于西安楼市又是极不平凡的一年。1、国民经济初步核算，2006年全市实现生产总值（GDP）1450.02亿元，按可比价格计算，比上年增长13.0%。增速比全省高0.3个百分点、比全国高2.3个百分点，自2000年以来，经济增长连续7年保持了13%及以上的速度。其中：第一产业实现增加值70.73亿元，增长7.2%；其次产业实现增加值615.26亿元，增长14.3%；第三产业实现增加值764.03亿元，增长12.4%。三次产业结构由2005年的5.2：42.5：52.3变更为2006年的4.9:42.4：52.7，第三产业占GDP的比重提高0.4个百分点。旅游业较快增长。全年共接待海内外游客2738.7万人次，比2005年增长13.0%，其中海外游客86.7万人次，同比增长11.8%；实现旅游总收入204.79亿元，同比增长14.6%，其中外汇收入4.67亿美元，同比增长14.2%。2、固定资产投资投资增速有所减缓。在国家宏观调控的作用下，我市固定资产投资增速比2005年有所减缓。全年完成全社会固定资产投资额1066.62亿元，比上年增长27.7%，增幅比2005年降低1.4个百分点。其中城镇投资971.84亿元，同比增长25.2%。投资接着向工业和农业倾斜。全市工业投资206.48亿元，同比增长47.0%，占全市城镇投资的21.2%，比重同比提高3.1个百分点；全年农林牧渔业投资10.04亿元，增长90.9%，增速同比提高59.6个百分点。房地产投资增速明显回落。2006年，全市房地产完成投资285.76亿元，增长26.9%,增幅低于2005年5.9个百分点。3、社会消费与人民生活全年实现社会消费品零售总额776.20亿元，比上年增长16.5%。增速在全国15个副省级城市中位居前列。全年城市消费品零售额700.41亿元，比上年增长16.5%；农村消费品零售额75.79亿元，增长15.7%。其中县以下消费品零售额39.53亿元，增长15.5%。全年住宿餐饮业实现零售额73.94亿元，比上年增长17.0%，高于消费品零售总额增幅0.5个百分点。2006年，我市城市居民人均可支配收入突破万元大关，全年城市居民人均可支配收入为10905元，增加1277元，同比增长13.3%，是1997年以来10间增长最快的一年。全年居民消费价格（CPI）比上年上涨1.6%，涨幅高于上年1.3个百分点,低于3%的限制目标；商品零售价格上涨1.5%，涨幅同比提高1.8个百分点。在居民消费八大类商品和服务项目中，只有交通和通讯类价格总水平下降3.0%，其它各类价格均不同程度上涨。4、财政金融2006年，全市地方财政收入96.17亿元，同口径可比增长16.9%。其中一般预算收入85.75亿元，同口径可比增长18.4%，增速比去年同期分别加快1.3个百分点和0.4个百分点。地方主体税种的支柱作用显著，其中营业税、增值税、企业所得税和个人所得税分别增长24.5%、14.3%、21.0%和23.8%。财政支出不断向新农村建设和社会保障等重点领域倾斜。全市地方财政支出133.41亿元，同比增长29.6%，其中，财政用于政策性补贴和社会保障补助同比分别增长4.1倍和67.4%；用于农林水支出增长48.5%。2006年末，全市金融机构各项存款余额4066.16亿元，比年初增长13.7%，同比回落3.0个百分点。受储蓄分流效应的持续影响，城乡居民储蓄存款1950.53亿元，比年初增长13.6%，同比回落6.2个百分点；金融机构各项贷款2344.77亿元，比年初增长9.9%，同比回落2.1个百分点，其中，中长期贷款增长28.7%，短期贷款下降2.0%。总体上看，中长期贷款增速明显高于短期贷款的格局没有变更。二、2006年房地产市场总体形势1、市场供应2006年西安市商品房投资额为1069351万元，较2005年增长26.97%，2000年以来，西安商品房投资额年增幅始终在20%以上，只有2005年受政策调控影响，增幅较小，仅为6.24%。2006年政策调控虽然更加严厉，但是投资增速却回复了曾经的水平。分季度商品房完成投资额如下所示：本年度借贷资金所占比例小幅上涨，而自有资金和预售资金所占比例略有降低。借贷资金所占比例为27.40%，较去年上升3个百分点，实际完成投资额为293003万元；自有资金在总投资额中的比例为39.21%，较去年下降1.57个百分点，实际完成投资额为419254万元；预售资金占资金总量的28.33%，较上年跌落0.46个百分点，实际完成投资额302938万元；其它资金所占比例为5.06%，实际完成投资额为54158万元。2006年商品房施工面积7566384平方米，与去年同比上升23.46%；商品房竣工面积6843696平方米，与去年同比增加14.14%；2006年西安市商品房新开工面积7271451平方米，与去年同比增长24.12%。详细分季度商品房建设状况如下图所示：2、市场销售由于西安经济发展较好，人们对住宅的消费持续升温，虽然今年以来，国家出台了严格的房地产调控政策，但是西安的房地产市场到目前为止并没有受到太大影响，销售量不断增高。2006年全年销售量达到了创纪录的6810411平米，较去年增加了26.88%。与往年相比，增幅还略高于近五年的平均值。2006年西安市商品房成交数据列表单位：平方米；元；元/平方米车位/地下室一般住宅商服用房写字楼别墅合计成交面积315696050313452703229513463146810411成交金额59976108200102251883780285243104855189732837047725227408910成交均价1900330783504569709037042006年西安市商品房销售额为2522740万元，与去年同比增长35.45%。西安商品房市场平均成交价格为3704元/平方米，与去年同比增长6.74%。2006年西安商品房空置面积有所增长，总空置面积为94.9万平方米，较去年增长36.57%。3、土地市场2006年西平安市出让土地6502亩。其中住宅用地5764亩。土地供应的变更，干脆影响着房地产市场的供应状况。正因如此，政府高度重视土地管理工作，土地问题已经成为政府调控房地产行业的核心问题。纵观近两年国家的调控政策，党的十六届五中全会关于“十一五”规划的建议、国民经济和社会发展“十一五”规划纲要，都对加强土地管理工作提出了明确要求。国土资源部多次强调要主动运用土地政策参加宏观调控，管住管好“地根”，充分发挥土地在宏观调控中的“闸门”作用。2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。不仅在2006年5月出台的九部委“十五条”中对加大闲置土地的处置力度进行详细标准制定，在2006年9月，国务院更是特地下发通知，主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控等一系列政策。这些都显示了中心对土地管理改革的决心和深意，2006年土地政策的相继出台是对以往土地政策的加强和持续。这些政策导向明显将使得土地增量供应受到更严格的限制，以此来抑制房地产开发投资中的非理性行为，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的作用。从近期全国各地的土地违法事务和国家处理措施来看，国家可能要收回土地总体规划的调整审批权限。国家的宏观调控目的在于稳定房价，但是以往土地拍卖的原则是出价高者的土地，由于土地价格是房产价格的一个重要组成因素，土地价格的持续走高势必造成房价的不断攀升，将与国家的宏观调控相悖，因此要稳定房价，首先要稳定土地价格。而以后在土地的出让中会渐渐增加竞房价的措施，也就是高地价、低房价的竞标者才能获得土地。2006年分类型成交土地面积一栏表土地用途公开拍卖招标挂牌土地面积（亩）成交土地面积（亩）未成交土地面积（亩）出让宗数成交宗数未成宗数住宅6541.335764.23777.09857516商业142.661123.16119.514104综合353.391313.39140651工业15315322教化68.55068.55303科研148.2148.233合计7407.136501.98905.1488571142006年分城区分类型土地交易状况面积单位：亩；金额单位：万元城区住宅商业综合成交面积成交金额成交面积成交金额成交面积成交金额新城区108.4348840碑林区5.828310未央区1587.4544750046.73530未央区2122.562.36高新区693.054123910（*）268.11322710.7莲湖区37.574752雁塔区37.28711100.9344经开区505.29693350曲江区1116.9719222072.9281023645.2394660.8长安区509.3745326.8浐河区2040.4580500合计5764.27593818122.91813810313.35227371.5工业科研城区成交面积成交金额成交面积成交金额高新区153.423375.97148.2合计153.423375.97148.2*注：高新区成交金额123910万是住宅和科研用地总成交金额。近年来，西安房地产市场总体运行平稳，近五年来商品房销售面积每年增幅均在30%左右，房价增幅连续五年均限制在5%以内，而近几年西安城市建设力度较大，将来城市发展空间巨大。除了中心正努力扶持中西部崛起的政策优势外，相比一线城市低廉得多的地价与更高的利润，是各路发展商趋之若鹜的主因，国内一些沿海城市如上海和北京，由于在过去数年已吸引了不少内地及海外投资者，市场发展日趋成熟，竞争也越来越激烈，令投资风险上升，回报下降，这间接增加了一些西部城市房地产市场的投资吸引力。继2003今年港资企业中海外集团进入西安拿地后，2004年底香港和记黄埔地产以10.08亿元人民币拿下西安高新区地块。同时伴随着近年西安房地产市场的持续高走，众多外地大型地产企业包括外资企业均起先接连进入西安考察，找寻投资机会。2006年进入西安的外资企业如新加坡GIC新加坡政府投资公司、香港恒基兆业、瑞安集团、新加坡盛邦地产、马来西来林增控股集团等外资企业均有意向进入西安进来房地产投资。总体来看，目前有意向进入西安房地产市场的外资企业以港资企业为主，其次以新加坡等为首的东南亚国家企业，欧美国家企业尚未有涉及。2006年外资企业于西安拿地两宗，如下所示：外资企业名称项目名称土地面积土地投资额(亿元)项目预料总投资额(亿元)中海地产中海曲江项目454亩8.1720香港恒基兆业新加坡盛邦浐灞区域项目2040亩8.0550目前，依据外资在中国的房地产投资方式来看，外资主要是通过四个途径进入的：一是干脆设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业。二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。四是非居民外汇流入，结汇购买房产。从西安目前外资企业投资地产的方式均为干脆投资开发方式，2006年上述两宗土地的交易金额占到今年西安土地招拍挂交易总额的25%左右，由此可以看出外资企业进入西安在土地投资，加大土地储备方面的力度。三、分物业市场状况1、一般住宅（注：2006年一般住宅物业概念为2005年一般住宅与公寓类综合，因此住宅物业与去年同比变动意指与去年住宅与公寓物业合计变动比率）2006年一般住宅完成投资额为899713万元，较去年同比增长25.40%，占商品房投资总额的84.14%。2006年西安一般住宅施工面积6526409平方米，与去年同比上升15.60%，占同期商品房总施工面积的86.26%；竣工面积6011096平方米，较去年增加10.17%，占同期商品房总竣工面积的87.83%；新开工面积6369596平方米，与去年同比上升18.67%，占同期商品房新开工面积总量的87.60%。西安一般住宅平均成交价格为3307元/平方米，较去年增长5.22%。全市一般住宅在售均价为3258元/平方米，较去年增长4.49%，市场价格变更平稳，发展局势良好。2006年西安商品房一般住宅销售面积6050313平方米，较去年同比增长24.10%，销售额2001023万元，同比上升30.58%，本年度一般住宅销售面积占同期商品房销售面积比例为88.84%,销售额所占比例为79.32%。2006年末西安商品住宅空置面积为36.99万平方米，较去年增长37.56%，占商品房空置面积总量的38.98%。西安一般住宅成交的各种户型所占比例，如图所示：3室2厅，占总成交套数的33.8%，排名第一；其次是2室2厅，占28.9%，居其次；再次是1室1厅，占10.3%，居第三；然后是独立开间，占8.4%，列第四；第五是2室1厅，占5.7%；第六是4室2厅，也占5.7%；其他各类户型总共占7.2%。对主要成交户型进行分析，其面积区间分布状况如下：分段单位：平方米2、别墅2006年西安商品房中用于别墅的投资为5829万元，较去年同比增加342.26%，占同期商品房投资的0.55%。西安别墅类商品房施工面积59482平方米，与去年同比上升514.84%，占商品房施工面积的0.79%；别墅类商品房竣工面积42840平方米，与去年同比上升352.21%，占同期商品房竣工面积的0.63%；新开工面积为51647平方米，与去年同比上升592.02%，占同期商品房新开工面积的0.71%。2006年西安别墅类物业成交均价为7090元/平方米，销售量仍集中于城南区域，全市别墅物业在售均价为4874元/平方米，与去年同比增长7.71%。2006年西安别墅销售面积46314平方米，较去年同比增长643.16%，销售额32837万元，同比上升719.63%，本年度别墅销售面积占同期商品房的销售比例为0.68%,销售额所占比例为1.30%。2006年西安别墅物业空置面积为3.86万平方米，比去年增长40.36%，占同期商品房空置面积总量的4.07%。3、商服用房2006年西安商品房中用于商服用房的投资额为102431万元，较去年同比增长130.11%，占同期商品房投资总额的9.58%。2006年西安商服用房施工面积631018平方米，较去年同比增长194.33%，占同期商品房施工面积的8.34%；本年度西安商服用房竣工面积525073平方米，与去年同比增长128.28%，占同期商品房竣工面积总量的7.67%；新开工面积525627平方米，与去年同期相比增长167.30%，占同期商品房新开工面积的7.23%。本年度西安商服用房平均成交价格为8350元/平方米，与去年同比下降17.52%，市场总体平均在售价格为7561元/平方米，较去年同比增长6.31%。2006年商服用房销售面积为452703平方米，较去年同期销售量增长124.38%，占商品房销售总量的6.65%；商服用房销售额为378029万元，较去年增幅为85.06%，占同期商品房销售额的14.98%。2006年西安商服用房空置面积累计为28.33万平方米，较上年增长46.64%，占同期商品房空置面积的29.85%。4、写字楼2006年西安商品房中用于写字楼项目的投资额为61378万元，较去年同比下降22.21%，占同期商品房投资总额的5.74%。2006年西安写字楼施工面积349475平方米，较去年同比上升35.03%，占同期商品房施工面积的4.62%；竣工面积264688平方米，与去年同期相比下跌11.73%，占同期商品房竣工面积总量的3.87%；新开工面积324582平方米，较去年同比增加13.11%，占同期商品房新开工面积的4.46%。本年度西安写字楼平均成交价格为4569元/平方米，与去年同比上升5.30%，写字楼市场平均在售价格为4740元/平方米，与去年同比仅上涨0.70%。2006年写字楼销售面积为229513平方米，较去年下降16.87%，占同期商品房销售总量的3.37%；销售额为104855万元，较去年跌落12.47%，占同期商品房销售额的4.16%。2006年西安写字楼空置面积累计为25.72万平方米，较去年空置面积增长25.28%，占同期商品房空置面积的27.10%。另附：2006年车库/地下室成交总面积为31569平方米，成交金额为5998万元。四、分城区商品房市场状况1、城南区2006年城南区共有在售项目86个，占全市总项目数的25.15%，在六城区中退居其次。该城区施工面积为1931303平方米，较去年同比增加9.65%，占全市施工面积总量的25.52%；竣工面积为1688520平方米，较去年增长1.02%，占竣工面积总量的比例为24.67%；新开工面积为1851900平方米，较去年同比上升10.87%，占到新开工面积总量的25.47%。本年度城南区商品房销售面积1641501平方米，较去年同比增长10.94%，占商品房总销售面积的24.10%；销售额为640770万元，较去年增长14.56%，占商品房总销售额的25.40%。本年度城南商品房分物业类型在售均价状况：一般住宅在售均价为3452元/平方米，与去年同比增长3.20%，商服用房在售均价为8100元/平方米，写字楼在售均价为4911元/平方米，别墅类商品房在售均价为6105元/平方米。城南区商品房成交数据列表(单位：平方米；元/平方米；元)车位/地下室一般住宅商服用房写字楼别墅成交面积161421460855639135427746314成交金额352721495155800570583511654304747822328370477成交均价218535299130561570902、西高新区2006年西高新区共有在售、待售项目59个，占全西安市项目总数的17.25%。西高新本年度施工面积为1682085平方米，占全市总施工面积的22.23%，与去年相比增长34.94%；竣工面积1561452平方米，占全市总竣工面积的22.82%，较去年同期增长20.94%；新开工面积1570073平方米，占全市新开工总面积的21.59%，与去年同比上升28.69%。西高新区商品房销售面积1703794平方米，较去年增长58.10%，占全市商品房销售总量的25.02%；市场销售额为673164万元，较去年同比增长71.56%，占商品房销售额的26.68%。本年度西高新商品房分物业类型在售均价为：一般住宅在售均价为3521元/平方米，较去年增长3.13%，商服用房类商品房在售均价为7585元/平方米，写字楼类商品房在售均价为4968元/平方米，别墅为5309元/平方米。西高新区商品房成交数据列表(单位：平方米；元/平方米；元)车位/地下室一般住宅商服用房写字楼别墅成交面积45441476554134524881720成交金额1425672852440678801056356965416956984成交均价31373552785347293、城内区2006年城内区共有在售项目25个，占全市项目总数的7.31%。城内本年度商品房施工面积为187518平方米，较去年同比上升2.51%，占全市总施工面积的2.48%；竣工面积为180936平方米，较去年同比微增0.97%，占全市总竣工面积的2.64%；新开工面积186220平方米，较去年同比跌落1.51%，占全市新开工面积总量的2.56%。城内本年度商品房销售面积149792平方米，与去年同比下降10.89%，占全部商品房销售面积总量的2.20%；销售额为94699万元，较去年同比下跌29.19%，占全部商品房销售额的比例3.75%。城内本年度商品房分物业类型在售均价为：一般住宅类3692元/平方米，写字楼均价为5830元/平方米，商服用房在售均价为9679元/平方米，别墅为5295元/平方米。城内区商品房成交数据列表(单位：平方米；元/平方米；元)车位/地下室一般住宅商服用房写字楼别墅成交面积010169034581135210成交金额041715656848707727942752802成交均价41021408531624、城北区本年度城北区共有在售项目87个，占全市项目总数的25.44%，在各个城区中居第一位。城北区本年度商品房施工面积为2079699平方米，与去年同比增长35.82%，占全市商品房总施工面积的27.49%；竣工面积1830486平方米，较去年上升26.70%，占全市商品房总竣工面积的26.75%；新开工面积1954619平方米，较去年增加34.60%，占全市新开工面积总量比例为26.88%。本年度城北区销售面积为1733304平方米，较去年增长39.08%，占全部销售面积的25.45%；销售额为529127万元，较去年同比增长47.93%，占全市商品房销售额的20.97%。2006年城北区商品房分物业在售均价为：一般住宅在售均价为2850元/平方米，较去年增长5.44%，商服用房类为5569元/平方米，写字楼类物业为3900元/平方米，别墅类物业为4579元/平方米。城北区商品房成交数据列表(单位：平方米；元/平方米；元)车位/地下室一般住宅商服用房写字楼别墅成交面积431162945664652387650成交金额377230.44730605900401262182159022204成交均价8752903620641025、城东区2006年城东区共有在售项目42个，占全市项目总数的12.28%。城东区商品房施工面积为1110202平方米，较去年同比增长29.89%，占全市总施工面积的14.67%；竣工面积为1053395平方米，较去年同比上升23.17%，占全市商品房总竣工面积的15.39%；新开工面积为1133304平方米，与去年同比增长37.86%，占全市商品房新开工面积的15.59%。本年度城东区商品房销售面积为1045573平方米，较去年同比增长28.69%，占全市商品房总销售面积的15.35%。销售额为405257万元，较去年上浮达75.90%，占全市商品房销售额的16.06%。2006年城东区商品房各物业在售均价状况：一般住宅类物业为3032元/平方米，同比增长4.70%，商服用房为6851元/平方米，写字楼为4478元/平方米，别墅为4364元/平方米。城东区商品房成交数据列表(单位：平方米；元/平方米；元)车位/地下室一般住宅商服用房写字楼别墅成交面积10452867693145235221930成交金额100700002817991886115249109872015826.6成交均价9633248793532456、城西区2006年城西区有在售、待售项目共计43个，占全市项总数的12.57%。本年度城西区商品房施工面积为575577平方米，较去年同比增长4.27%，占全市施工面积的7.61%；竣工面积为528906平方米，较去年相比跌落4.55%，占全市商品房总竣工面积的7.73%；新开工面积为575335平方米，较去年上升13.96%，占全市商品房新开工面积的7.91%。城西区商品房销售面积为536447平方米，与去年同比削减8.06%，占全市总销售面积的7.88%；销售额为179724万元，与去年同比下降4.85%，占全市商品房销售额的7.12%。2006年城西区商品房各物业在售均价状况：一般住宅为3064元/平方米，同比增长7.89%，商服用房为7128元/平方米，写字楼为4302元/平方米，别墅为3841元/平方米。城西区商品房成交数据列表(单位：平方米；元/平方米；元)车位/地下室一般住宅商服用房写字楼别墅成交面积05140659798125850成交金额0164460238899586063.453056257.4成交均价3199101644216五、西安商品房市场特点总结1、市场总体特点2006年，中国房地产市场再一次经验了宏观调控的洗礼。持续历年政策走向，围绕住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设、房地产金融等多个层面的立体组合调控，以前所未有的姿态，对国内包括西安房地产市场的将来走向均产生了深远影响。对于历年走势稳健的西安房地产市场而言，依托宏观经济的良性运行，以及城市规划建设方面的快速推动，市场总体运行状况良好，但在政策调控背景下，市场深层次推动过程中也突显出诸多新的特点以及新的发展动向。（1）宏观调控深层次影响西安房市走向2005年，中国房地产市场起先了一轮紧锣密鼓的宏观调控，调控政策涉及土地、金融、税收等各个层面。时隔一年，中心严控重点城市房价的目的非但没有达到，北京、广州、深圳等地的房价反而一路走高，上海楼市在短暂“挫折”之后也逐步回暖，海外资金大量入场更是给楼市带来了更多的不确定性，在此状况下，2006年以调整住房供应结构和稳定住房价格为宗旨，以“打击投机、规范投资、调整结构、激励自住”为调控原则，银行再次加息，“国六条”、九部委看法相继出台，抑制外资炒房、强征二手房所得税、规范外汇运行、加强土地调控等一系列立体组合政策，对西安房地产市场将来的土地市场交易、住房开发结构、廉租房和经济适用房建设等均产生了前所未有的影响。（2）房地产开发增长速度趋缓，房地产开发投资结构在政策导向下趋向合理2006年1-9月份西安房地产开发投资182.69亿元，同比增长25.3%，但同比回落18.8个百分点。九部委看法之后，西安细则尚未正式出台，在确定程度上增加了开发商的观望心情，市场开发速度放缓。伴随着关于“90平米以下户型建筑面积占总项目规模70%以上”的政策出台，及近期西安公布的住房建设十一五规划中，建设经济适用房和廉租房被放到一个前所未有的重要地位，将来面对一般大众的经济适用房将成为住房供应的重点，政策导向对商品房市场的产品转型产生深远影响，中小户型数量将明显增加。（3）商品房市场销售持续高走，住宅价格相对平稳多年来西安商品房市场销售增幅基本上均保持在30%-40%左右。西安房地产信息网对今年商品房销售的统计数据来看：2006年1-11月份较上年同比增长37.13%，销售价格来看，1-11月份西安住宅市场销售均价较上年全年均价平均上涨4.45%，增幅较历史年份有所加大，但总体表现平稳，部分热点区域如曲江、高新区、长安区等热点区域价格涨幅较大。（4）市场开发格局进一步发生变革近年来随着国内发达城市房地产市场竞争日趋激烈，国内大型房地产开发商已经起先向二线城市转移，而西安这样的房地产发展走势平稳的省会城市正是国内大型开发商关注的重点目标。而与此同时一些外资企业也起先接连进入西安考察，找寻投资机会。2006年进入西安进行考察的外资企业如GIC新加坡政府投资公司、香港恒基兆业、瑞安集团、新加坡盛邦地产、马来西亚林增控股集团等外资企业均有进入西安进行投资的意向，第四季度恒基兆业与新加坡盛邦共同投资城东浐灞项目也使得这一态势更为显化，外来开发资本的集中进入也成为2006年市场主要动向之一，外资企业携其雄厚的资本实力及开发阅历，与现有市场企业进行土地资源及开发理念上的角逐。将来西安整个行业的集中度将进一步提升，市场竞争将进入规模效应、品牌效应、成本优势、产品创新和品质提升等更高的层次，房地产行业的竞争将更加专业化。（5）产品性价比效应显现纵观近年来的西安房地产市场，项目开发渐渐向城市外围延长，尤其今年以来，三环周边项目开发量明显增加。这些城市外围项目在其面市之初，区域配套、交通环境等硬件设施普遍均显不足，而这些项目通过对项目自身景观的着力打造、配套设施的完善、产品品质的专心提升，深度挖掘产品的附加值，极大消弱了项目在当时地段优势不明显的状况下市场的排斥性，以其高人一筹的眼光赢得市场，对房地产的“地段确定论“带来了根本上的颠覆，而这一切均归功于项目性价比的综合提升。优化楼盘性价比，提高产品的综合品质，是撬动西安楼市的杠杆，是在将来楼市大战中抢占先机的不二法门，更是理性购房的黄金铁律。（6）城市规划建设助推房地产市场发展西安作为我国西部地区的窗口，近年来不断加大城建投入，完善城市功能，不断优化区域发展布局，完成了一系列重点建设项目规划，并快速付诸于实施建设。高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空高技术产业基地建设成效显著，成为西安科技成果转化的中心基地、对外开放的窗口和促进经济发展新的增长点。西安地铁的建设对城市化进程的推动、政府北迁对城北区域综合功能及配套的拉动，包括浐灞、曲江、高新区、长安区等各区域各项规划建设项目的深化落实，推动2006年西安各区域在基础配套建设、区域功能及区域配套完善方面的提升，而西安的房地产业也追随着西安城市规划建设的步伐快速跟进，迎来更大的发展空间。（7）土地成为政府调控市场的利器，市场规范力度加大，开发商慎待拿地从1997年到2003年，西安的建设用地至少提前7年“超支”3.5万亩，土地市场形势特别严峻。而11月20日，国家建设部、人行、财政部联合发出《关于调整新增建设用地土地有偿运用费政策等问题的通知》，这一通知的发出意味着开发商拿地成本的增加，干脆影响到项目的价格定位；同时下半年来，陕西省整顿市场违规土地项目力度较大，同时受关于“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必需达到开发建设总面积的70%以上”政策影响，开发商拿地之时已不得不考虑到将来项目如何规划，土地调控于2006年第一次成为国家宏观调控的利器，而这一系列变革也使得开发商不得不慎待其拿地行为。（8）政策后二手房市场重新上扬今年二手房市场同样也经验了政策的洗礼。五月份二手房市场交易量急速下降，消费者持币待购现象明显，而在西安市房管部门及中介企业的多方努力，以及后期市场对于政策的磨合与适应，市场需求重新上扬，二手房交易量自八月以后平稳上涨。2、分物业特点（1）一般住宅近年来西安物价稳定，居民实际购买力逐年提高，社会商品零售总额相应扩大，居民的消费水平和消费领域相应获得了提高和拓宽，居民住房的投资也大幅增加，较大的消费为西安商品房市场的发展创建了有利的条件。西安房地产市场经过近十年的培育和发展，伴随着居民收入的稳步增长，使得西安商品住宅市场人气上升，并进入了一个稳定增长期。西安作为西北经济的中心，受到外地开发公司的更多关注，继中海、绿地、珠江投资之后，近两年，随着大量外埠资本强势“登陆”，西安房地产市场呈现出了迅猛的发展势头，外埠品牌的房价都起先突破4000元大关，这在确定程度上带动整个市场的价格走高。经过长期的自然沉淀和有序酝酿，从2004年起先，南城一线数点再次连接起热点曲江、高校城，往南再延长至秦岭北麓休闲度假区等，将西安老城向南扩大了数圈，形成曲江旅游适住区、高校城新住区。许多外地品牌商进军西安首选曲江已成为不争的事实，这与曲江新区的区域优势密不行分。曲江是历史上闻名的皇家园林，有着浑厚的历史文化积淀和丰富的文化内涵，加之政府对其“文化产业大规划，旅游产业大发展”的精确定位，尤其是大唐芙蓉园，大雁塔北广场等驰名中外的城市基础配套的完善，更为曲江将来发展插上了腾飞的翅膀。近年来，曲江的房地产开发借势发展，曲江６号、丰景佳园、曲江春晓苑、湖滨花园等项目的销售逐步攀高，彰显了曲江对追求居住舒适者的吸引力，同时也使曲江树立起高尚住宅区的形象，而外来资本进入西安之时也将关注的眼光更多的投向这里，通过高品质住宅的建设快速树立起开发企业形象，同时又获得相当的利润回报。自去年始，国内地产巨头富力地产、金地集团纷纷抢滩曲江，本地实力开发商高新地产、天地源股份、荣华集团等在曲江的项目遍地开花。国内闻名地产企业蜂拥曲江，引起业内一片瞩目，而曲江地价、房价也在这种态势下持续高走，而另一方面对于市场需求量也提出了挑战，如此多中高档项目于一个区域同时出现，同时这些项目针对收人群均为中高收入者，这部分人群原来较为有限，市场竞争必定极为激烈，同时项目面临着较长的销售期，这一点值得后来进入者予以醒悟相识。对于城北区域住宅市场而言，“西安新的发展中心”、“与市政府为邻”等口号不断提出，城北曾经哺育了像雅荷、荣华、海荣、百花园、中城投资、西港集团等大批实力派品牌和地产企业。“往北走”成为最洪亮的开发推动号子和购销广告词。今明两年，雅荷地产仍将北城作为开发主战场。最早布棋南城的绿地，圈地北城400亩地挥师开发；中城投资将开发270余亩的新项目。海荣地产接连有几个品牌项目将耸立北城。愿景地产、利君集团等也将在此有大动作。从多方信息来看，政府北迁已经起先有所举动，城北区域如白桦林居、雅荷春天项目已经借助此项利好在利润与销售方面取得了较好的市场回报，而部特别来开发商对于高新及曲江竞争已趋白热化的形势下，将眼光也起先投入城北，将来城北区域将成为将来几年新的地产亮点区域。在西安南北两头“向南看”“望北走”的发展大趋势之下，作为古城新发展圈的东城、西城两区域，犹如渐渐绽开的两翼，正在奋力振翅。西城借助西咸经济一体化和空港区域、储运机电等优势，住宅加商业、环境和品牌，都成为西城区地产发展的追求目标和飞跃战略图。旭景系列、爱西华庭、金泰·丝路花城、廊桥逸景、蔚蓝系列、桐芳巷、居礼、大唐世家等项目，将再次提升西城地产的住宅市场品质和发展速度；东城更是在老商圈的基础上，借助了浐、灞两河的自然优势，景观化、生态化等发展蓝图已经大旗树立，开发强劲优势近在眼前。伟鑫置业、高科房产等，都将在东城有更新、更强的开发动作。依据“国六条”及九部委看法，2006年6月1日以后，西安市新批、新开工的商品住房建设，其套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）所占比重要达到开发建设总面积的70％以上。全部房地产开发用地在出让前，都应由建设、规划主管部门提出建设条件，对每宗出让土地开发建设的套型面积标准做出明确规定。但是在2006年上半年成交的一般住宅中，户型在90平米以下的面积仅占22.44%，而以后这个比例却要在70%以上，这对房地产市场近期的运行带来不小的冲击。2006年三季度，西安市经济适用住房建设支配出台：支配项目共78个，占地14808.36亩，总规模1760.99万平方米，总投资291.1833亿元。2006年支配施工面积394.68万平方米，支配完成投资58.0277亿元。“十一五”期间，经济适用房要占到同期总住宅建设量的35％左右。如此之多的经济适用房要建设，必定会对西安的房地产市场有巨大影响，一方面会缓解住房结构失调问题，相当程度解决中低收入阶层住房难；另一方面会对商品房市场形成冲击，加大市场竞争激烈程度。开发商如何应对这种局面？最好的策略就是提高自身商品房品质，保证自己产品的价高质优。（2）商服用房西安目前成熟并极具影响力的商圈有三个，即城内钟楼商圈，城南小寨商圈，以康复路－轻工市场为核心的长乐路商圈。从区域商圈的发展潜力来看，城北未央路、曲江和长安高校城将是今后西安区域商圈发展的三个亮点。经开区的飞速发展、政府的北迁将会导致城北区域功能发生很大变更，城市配套设施将会进一步完善，城北区的商业地产将会快速发展。西安是一个闻名的旅游城市，每年巨大的客流量足以支撑起曲江以旅游为为主题的商圈。而学生消费历来是零售商业消费的一大亮点，当时小寨做为西安的高校文教区，强劲的学生消费促使了小寨商圈的形成，使之成为继鼓楼商圈后西安其次大区域商圈，而今高校城建成运用势必也会带动高校城商圈的形成，很有可能成为其次个小寨。近几年，西安的商业地产项目已经呈现新的格局。从去年至今，南城沿长安路，小寨商圈形成新的商业规模。潮流街区、领秀城、雁塔文化新天地等正在更新老小寨的商业风貌，使这里成为名副其实的“西安青年消费领地”；向南的环电视塔，西安国际商务港、曲江会展国际等将撑起一片新的商业天地；新长安和高校城区域，随着居住人口的增加和新地域面貌的更新，将渐渐形成一个崭新的商业圈子。曲江新区在文化旅游产业带动下，该圈子后起之秀的商业项目不行轻视其发展后劲。大唐不夜城、大唐通易坊、大唐商业广场等“唐”字系列，将高举古城一方独特的旗帜。近两年，在城墙圈内“疯”长了一批商业项目，皇城国际、骡马市商业步行街、罗曼时尚广场、上海城、古韵沁园、东富国际等这些已经运营或者正在开发的项目，使城内商业地产在某些区域呈现白热化发展竞争格局。西安“大商贸”仍在城东唱主角！在康复路、在长乐路、在长缨路等几条主干线之间，老牌的康复路市场、西北轻工市场、西北服装鞋帽市场等改头换面，接着引领西北流通商贸市场。新近开发的西北商贸中心、时丹达服装城、丹尼尔广场、新兴24G、奥韵商业广场、立丰购物广场等商业项目，都将再次变更东城商业板块的新的发展竞争格局。从西高新延长向长安产业园、从北城沿迎宾大道向两边扩散，西城的劳动路、土门商圈等，这些老商区都呈现出商业项目开发需求新格局。西高新、西城区域，广丰国际大厦、海星城市广场、金桥国际广场、大唐西市、机电大厦等商业地产项目，已经潜力竞争新商业。北城沿线的中城国际文化俱乐部、凯鑫大厦、第五国际、东方濠璟商务大厦、赛高国际、经发大厦、文景商业街等商业地产的接连开发建设，与北城住宅发展齐肩同步，大大提升了新北城的商业氛围和地段后期发展优势。但是西安商业地产的开发还存在着一些问题，以“文化形象街”西大街为例，多个定位高档的商业项目陪送物业管理费、租金等仍落得门可罗雀。面对此种景象，我们不得不客观地说，商业地产开发不同于住宅地产，一个人气足的商业地产项目必需经过细致地市场调研，制定精确的市场定位，此外，经营权的统一也很重要。其实，真正的商业地产是用来出租而不是销售的，而西安目前销售还是主流。为了攫取短期的暴利，许多本土开发商宠爱用自己熟识的住宅开发模式去开发商业地产，走先开发后招商的路子，并且希望以销售的方式快速“解套”。而此类项目往往由于开发商的草率或不专业，导致项目定位不明或不准，招商存在问题，后期经营面临很大困难与风险，更不用说商业项目价值的提升这些长期规划了。那么一个好的商业地产项目的开发模式是什么呢？一是要用先招商后开发的模式，二是投资人独立长期持有。用先招商后开发的方式，定位就会精确，后期的经营自然也不会存在问题。另外，只所以强调投资人独立长期持有，一是保证经营权的统一，二是保证经营的稳定。一个商业项目刚起先经营时期，往往有一个2、3年的市场培育期，只有统一的经营权才能快速度过或缩短这个阶段。在这方面，立丰国际购物广场和万达城市广场的模式值得借鉴。（3）写字楼西安中高档写字楼的争霸源于西高新。西高新区经过近十五年的发展，具备了成熟的市政配套，扶持起了强大的科技产业及研发力气，吸引了大批各类企业加入，从而使之成为西安最具实力、潜力的区域，经济的发展以及其在省、市政治、经济方面重要地位的提高，使得高新区有了“科技新城”的美誉。从高新国际商务中心对接世界500强起先，告辞传统商住办公时代，起先抢占高端办公物业市场，其他一些大体量的纯写字楼也不失时机地入市分羹。高科广场、华晶商务广场、创业广场等项目在盯紧西高新已有企业的同时，也把眼光投向了更广袤的国内大型企业上，写字楼市场的客户资源一度呈现惊慌趋势。同时，各个写字楼也在配套、设备和办公环境上做足功夫，楼顶停机坪、数千平方米的大型广场、经理人沙龙、超豪华大堂、高速国际名牌电梯、国际商务会所等，让西安写字楼的配套不断升级。在个体写字楼项目你方唱罢我登场的局面下，西安也呈现出写字楼板块纷争的局面，写字楼扎堆的状况造就了一些商务办公集中的区域。除了西高新的先期规划因素之外，南二环、北郊迎宾大道两旁以及传统的城内区域，很大程度上是由个体项目扎堆衍生出来的商务办公区域。这些区域的特征是市场比较认可，办公氛围依托于成熟的城市配套、便利的交通或者商业环境，由于是自发形成，其生命力和市场覆盖面也较强。城内商务区域在西华门、北大街、和平路上有几个热点区域，但随着市政府外迁的渐渐明朗，城内写字楼的传统优势也遭到质疑。南二环作为新兴的商务港，得益于南二环城市主要干道的属性，交通的便利和周边餐饮、消遣等配套环境的成熟，使得许多新建的写字楼选址于此。其他诸如长安路沿线、小寨商圈都在原有的城市功能上附加了商业办公区域的属性。目前西安写字楼市场总体上供过于求，但是存在细分市场短缺。在近两年的西安房地产市场上，写字楼市场好像跌入了一个低谷。细致分析造成这种局面的缘由，主要是因为目前西安众多写字楼的定位不当造成的，这两年西安写字楼不仅开发量大，而且定位明显偏高。虽然西安经济近两年取得了突飞猛进的发展，但其属于二线城市行列，中小企业依旧占据主流地位，其数量和规模还会不断扩大，并成为写字楼需求的主力。但他们很难承受高档写字楼的昂贵租金，被迫找寻一些相对低成本的商住楼作为办公地点。但是，商住楼的弊端和平安隐患等日益凸现，同时随着“住宅禁商”政策的推行，商住楼的供应会渐渐萎缩乃至停滞，中小企业对写字楼的需求必定会大幅增加。西安写字楼仍有很大的市场，但是确定要符合西安企业的需求特点，中低价位、中小户型、良好的环境将是将来一段时间写字楼的发展特点。在西安，反应敏锐的开发商已经着手从产品上实行创新，为中小型企业打造小户型办公楼。高新区目前一些开发商推出的SOHO式写字楼就是应中小企业之需求出现的。高新区如今有6000家中小企业，并且以每年1000家的速度增加，这些中小企业或是初创或是正处发展期，财力有限，对小户型写字楼的需求强劲。所以SOHO式小户型低价格写字楼在西安将会有较大的发展潜力。（4）别墅依据“国六条”及九部委看法，接着停止别墅类房地产开发项目土地供应。西安除了前几年批下来的土地可以接着进行别墅开发外，已经后继乏地了。国家何时解禁别墅类用地供应，也不得而知，原本有限的别墅用地就显得更加紧缺，也引发了需求的突然增加；而在一些好的区位，由于土地成本、财务费用、建筑品质和配套费用等增加的压力，以及城市规划、建筑规划高度的限制等诸多因素，开发更舒适、更高档次的物业成为赢利的最终途径。别墅的价格唯恐是铁定要上涨了。西安有三个比较集中的别墅区，即未央湖别墅区、秦岭北麓别墅区和曲江新区分墅区。未央湖别墅区开发较早，这里有丰源美佳、银河湾、留园、蓝水假期等别墅产品，但尚未形成别墅消费的深厚氛围，发展趋势不及后来的秦岭板块；秦岭北麓别墅区分墅项目也较多，代表作品有麓鸣园、高山流水、紫薇山庄和鸿禧山庄等，这些项目都具有较高的知名度；曲江新区的早期项目有钻石王朝和近年的曲江佳园别墅、湖滨花园等，因为曲江新区正在发展成为西安高档住宅区之一，所以开发销售相对活跃。2006年别墅市场上推出的量比较大，秦岭北麓的优胜美地、秦岭山水和南山庭院，曲江新区的湖滨花园三期、曲江御园、曲江公馆等纷纷入市，销售量同比增加了数倍。或许是因为国家停止了别墅用地供应，导致别墅显得更加供不应求，在市场如此之好的状况下，人们在做别墅项目时，往往就流于草率。而西高新枫叶苑的别墅常常发生私自拆建，某种程度是因为别墅本身不符合业主心愿。生活水平越高的人往往越在意特性化需求的满足，而且他们有资本支持自己的这种需求。所以在以后的别墅项目开发中，最好进行“定制”生产，让业主来指导设计，提前考虑到其方方面面的特性需求，真正帮助业主实现他们心目中的“志向之家”。3、分城区特点（1）城南西安的南郊始终都是各种行业发展的首选地，南郊的城市定位、西安人的生活习惯及特色的教化文化氛围，都让西安城南有着巨大的发展潜力。而长安，作为西安的南大门，自撤县设区以来，整个发展就与西安的城南区有着密不行分的关系。长安南靠整个秦岭北麓幅员宽阔，山清水秀，风景宜人，再加上老、新城区各项建设的不断完善，长安的房地产业正在发展中一步步成熟。城南是西安科教文聚集地，星罗棋布着西安建筑科技高校、陕西师大、长安高校、音乐学院、财经学院、美院、政法学院、外院等，浓郁的科教文化氛围，成熟便利的生活配套营造出绝佳的居住氛围。也因此城南房地产开发始终都特别火爆，区域内创业的白领阶层人数不断增加，加之区域内服务业、消遣业、商业等第三产业快速升温，形成一大批经济收入较高、年龄在25-50岁间的消费人群。不断衍生、剧增的目标消费群，催生出强大的购买力，也折射出城南板块火爆的真正缘由。城南的住宅、商服用房、写字楼、别墅、酒店等物业都还有很大的发展空间。作为文教区的优势，城南的住宅产业自然会稳步前进；小寨区域作为商贸旅游服务区，商服用房还有不小的开发空间，再加上曲江新区的发展和电视塔商圈这个后起之秀，这里商业空间更是难以估量；长安路和南二环的写字楼初步形成商务区，随着城南的发展，这里完全有可能成为西安的一个大型商务区；曲江新区作为旅游生态区，并且规划为低密度居住区，这里将是别墅的天下，另外，为旅游业服务的酒店业前景也不行小觑。依据西安市2004-2020年总体规划，城南的商品房储备用地主要集中在两个地方，一是在曲江新区，二是在丈八东路－雁展路以南及雁塔区南边界线以北，也就是绕城高速南北旁边，总量也许在2000万平米，将在将来14年内完成开发。这个储备量仅是城北的一半，但是已经足够城南续写它的辉煌了。随着城南储备用地的市政基础配套建设，这里的房地产业仍有很大的发展空间，城南将接着引领西安房地产业的前进。在城内工作、郊区居住在国外早已成了一种时尚。而现在随着我国经济的发展，人口的日益增张，至使城内居住的空间越来越狭小，从而倒致了居住品质的下降。为此，一些有远见的人纷纷起先远离城市，选择在交通、环境、居住质量较好的郊区生活。于是，长安就成为了西安人住宅郊区化的首选区域。长安区西接快速发展的西高新，东邻方兴未艾的曲江新区，北倚繁华似锦的文教区，南临生态资源丰富的秦岭北麓，区内有西安航天科技产业基地、西部高校城、秦岭北麓生态旅游带、城市中心发展板块，发展前景令人激昂。依据西安市2004-2020年城市发展规划及新长安战略，长安区将通过利用这些优势，建设成为具有国际竞争力的生态、文化、科教新城，构筑西安新的经济增长极，形成西安的副中心。长安中心城区主要是以韦曲和郭杜为中心向外围发展，目前城区面积已扩大至74平方公里。除了秦岭北麓生态旅游带，西安航天科技产业基地和西部高校城都在这个区域内，再加上将来就要通过这里的地铁，地理区位的优越不容置疑。长安有航天科技产业基地的经济基础，有西部高校城的文化氛围，有地铁这样的交通大动脉，房地产不旺盛是不行能的。此外，长安城区东部可借助曲江新区的环境优势，西部可以搭乘西高新经济发展的便车，比邻曲江新区和西高新，居住环境不比它们差，房价却要低的多，置业长安将是工薪阶层的明智选择。（2）城北2006年，城北的商品房销售量有较大的跃升，这与城北的后发优势密不行分。关于“西安市政府北迁还是南迁”这几年来始终争辩不休，为此，城北一些楼盘不敢轻易运作，一段时期内影响了房地产业的正常发展。政府北迁的一锤定音，让城北的房地产市场快速升温，商品房销量加大加快就是明显的见证。历时十余年，西安城北房地产开发取得了长足的发展，大大改善和提升了“道北”的形象。随着西安咸阳一体化、城北客运站北移、西安铁路客运站的向北平移以及规划中的地铁2号线以及唐大明宫遗址的修复等一系列重大举措的逐步实施，2006年，城北发展又迈入新的快车道。政府行政中心北移，快速搅热了城北房地产的开发，但从市场销售来看，城北个体项目销售量却与高新区、城南区等相比却较为逊色。究其缘由，同西安其它区域比较而言，由于受历史传统等因素的影响，北城的区域发展或多或少还受到某些瓶颈因素的制约，包括市民的心理思维定式、文化、科教的相对缺乏、城市基础设施不够完善以及缺乏完备工业体系的支撑。交通的相对滞后较为明显。北城的下沉式通道、人行过街天桥较少，“川”字型的道路网络尚未形成，未央大道承载着过重的交通压力，加之，北门外的禁左，无形中增加了道路的拥堵。依据过去的城市区域布局，东郊是纺织城，西郊是电子城，南郊是文化区，北郊是农业区。经过十余年的艰苦创业，近年来，经开区的主要经济指标每年均以40％左右的增幅在提升。专家认为，制约城北经济快速发展的根本缘由在于，产业发展的社会配套体系、市场服务体系及城市综合资源支撑不足。产业仅仅是城市社会综合系统的一个子系统。作为单纯的产业系统，北城面临全面升级。虽然城北面临着这样那样的问题，但是毋庸讳言，北城近十几年来，发生了日新月异的变更。高楼林立，车水马龙，大面积绿地广场、公园游人如织。目前经开区已有1800余家企业入区投资建厂，包括可口可乐、西门子、ＡＢＢ等世界500强企业和顶益、顶新、香港万裕、中钢－西冶、陕重汽等国内外知名企业。大量文教体育、商务商贸、医疗卫生、酒店餐饮、消遣休闲等配套性项目的引进、布点和建设，区内产业集聚态势日益明显。在环境方面，城北有闻名的大明宫遗址，这是西安文化古韵的主要内涵之一，是后人追寻盛唐风韵的寻梦之地。2006年的“盛典西安”文化活动在大明宫的实行，使得人们看到了政府加快发展和改造这一地区的决心和力度。依据规划，大明宫地区将成为西安一个以唐大明宫遗址爱护及遗址文化展示、沟通为主，大力发展以商贸旅游、服务休闲及居住为一体的城市重要功能区。在城市设计上，形成以大明宫遗址公园为核心，以唐城林带和遗址绿带为框架，公园、游园、林荫道、专用绿地等串联一起，以点带线、以轴带面，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教化、体验、游憩等多种功能的城市空间格局。大明宫遗址所处的位置在西安的东北部二环以内，是城市的中心区域。而城北又是今日西安快速发展的一个地区，因此爱护好利用好大明宫遗址，会发挥城市规划上的一个聚集和辐射作用，促进城北的经济文化发展，带动大明宫周边地区价值提升。西安城市重心北移，大资金、大建设项目必需先行，假如大的市政配套设施跟不上，就会给政府北迁造成确定障碍。目前，不管是从国家还是省、市的大型项目投资来看，都为政府北迁创建了良好的环境。2006年，城北围绕西安行政中心、地铁二号线、铁路新客站、机场高速二号线、北三环等重大建设，对区域总体规划刚好进行调整，同时进一步加大投资力度，着重解决城市重要设施的合理布点和有序建设，汇聚建设城市新中心的必要元素。其中，渭河综合治理，投资逾200亿元；西安火车新客站建设，投资近100亿元；郑州西安高速铁路陕西段投资130亿元，目前正在惊慌筹备之中；地铁二号线，投资数十亿元，目前已经正式开建；未央大道拆迁改造总投资80亿元，目前拆迁已经基本完成，部分改造项目正在实施，大西安中心商务区呼之欲出；西安行政中心北迁，规划面积8.3平方公里；投资数亿元的西安空港建设如火如荼……这些特大项目的建设，将带动一大批资金融进城北的开发建设当中，会促进城北——大西安新的中心市区的发展进程。西安市政府的北迁使得北城成为一个新的政经焦点，随着经开区的“二次创业”，“凤城”将迎来新的发展机遇。经济的快速发展、公建配套设施的建设、生态环境的升级，也使城北的房地产业迎来前所未有的春天，南北楼市分庭抗礼已是西安房地产市场发展的必定结果。（3）城内西安作为世界六大文化古城之一，如何在不断加快现代化城市进程的同时，彰显历史名城特色？4月份，由西安市规划局、法国同轩国际设计集团、同济高校同轩城市规划与区域经济探讨中心、中国建筑西北设计院华夏所联合编制完成的《西安市城市建设文化体系规划》对此给出了明确答案——西安，将被建设成为“人文之都”。基于对传统历史文化的发展和持续，《西安市城市建设文化体系规划》指出西安老城应保留城市传统的历史格局，向周边呈网络状发展。城市四周的环城绿带与楔状绿地有机地集合，使西安在整体上呈现为一城、二环、三区、六线、三河、八点的城市格局。这一城指的就是环城东、西、南、北路环绕的古明城。规划提出，在结构功能设计方面，以商贸、旅游、消遣为主，应在南北大街原来商业中心基础上，周边扩大其规模，开拓北院门、竹笆市为商业步行街，在粉巷交叉口做绿化景观作为收尾。同时，切实爱护和复原古城街、巷、院、铺，着力爱护历史街区、传统民居、古老建筑及其周边环境，修建一些能反映历史文化并与环境相融合的雕塑及亭、楼、牌、碑，充分利用古城墙的独特资源，形成巷、墙、林、园、河、路六位一体的西安旅游闻名品牌。西安的文化就是其最大的财宝，在这里可以到处体会到古都的气氛，而且已经渗透到了日常生活方式及思索方式。老城是十三朝古都西安的主核心区，是西安古城“精神”所在。这里以传统空间格局方正为主，方正、完整的城墙、城河系统，正南正北的城市方位，以钟楼为中心，东、西、南、北四条大街形成的城市工业轴线，以及由街、巷、院、坊构成的空间层次体系，都是老城财宝，也是老城的资本。老城内大量传统民居像城市的书卷一样传递着古城悠远的记忆，除爱护近现代建筑在内的大型历史建筑遗存外，爱护古民居就是留存住我们古城的优势和文脉，同时，爱护这种文化、文明，也才是老城再现从前辉煌基础。城内是西安最繁华的区域，同时也是西安交通最拥挤的区域，而通过城内连接城市南北的道路仅有南北大街一条路，这也就注定了城内交通的拥堵。有鉴于此，西安市启动了洒金桥大街拓宽改造工程，改造后的洒金桥大街道路宽30米，将含光门到尚武门之间的道路连通，工农路也将拓宽直至北二环。这条路改造完成后，将成为继南北大街后又一条南北方向交通主干道。还有地铁二号线的建设，建成后也将分担相当的人流，将有效提高城内的交通效率。另外，全市首条快速公交专用道建设工程（即莲湖路、东五路、西五路道路改造工程），将在现有快车道中心建设两条4.5米宽的快速公交系统，9月份已完成第一阶段施工，全面进入其次阶段施工。目前城内是西安交通的中心枢纽，城内交通的堵塞，将降低西安的效率，影响经济的发展，而城内若能有效地解决这个问题，也就为西安的发展奠定了基础，不仅激发了城内的活力，而且也将带动城内旁边区域的提升和发展。西安城内由于城市规划的要求，为维护西安老城整体天际线风貌，西安市将在城内区限制建筑物高度，钟楼周边东西南北大街建筑物内檐高度不得超过9米。据了解，在皇城内的建筑物高度限制工作将分期进行落实支配，近期通过建筑形式的改造来改善城市风貌，中期以重点区域建筑减量、拆除为手段，远期以全面更新老城区都市风貌改造为目标。城内区正在依据西安2004-2020年城市规划发展变更，城内将被建成商贸、旅游及购物区。所以城内的房地产业除了商业和旅游地产以外，其他都不会再有什么发展。（4）城西近几年，西安房地产开发迅猛，除了城西，各个区域发展的都很不错，连以前落后的城北也借经济技术开发区的优势获得较快的发展，只有城西房地产发展的不急不徐。城西的房地产销售量自从在2004年达到高峰后，这两年就再没有突破，而同时期其他城区的销量都是突飞猛进。城西的房地产销售价格和其他城区一样都是稳步增长，2004年房价在2750元/平米，2005年上升到2850元，2006年以来，城西的房价基本是在3000元左右徘徊。城西的城市骨架相当大，但是城西的房地产开发主要集中在环城西路与西二环之间，西二环以西几乎没有，之所以集中在这里，一是因为这里距市中心近，交通购物便利，二是因为西二环外主要是工业区，不便于做房地产开发。此外，在三桥片区和六村堡片区基本都是原来的福利房和集资房，商品房开发基本处于停滞状态。从城西楼市的发展状况来看，热点区域集中在三处。一是劳动路、桃园路周边的近城区域，其居住环境和生活氛围比较深厚。其二是以土门为核心的西二环沿线，由于交通枢纽连贯南北的辐射作用，这里楼盘的价格也是飞速上升。其三是西安和咸阳的中枢地段——世纪大道两侧，地理位置的重要性，已经有不少开发商厉兵秣马，打算在这里建立城西楼市发展的主战场。这些区域内的大中型房产项目一经面市，就成为提升地域价值的标记产品，不同程度的受到消费者宠爱。伴随着城市化建设步伐的加快、旧城改造工程的深化实施，城西的楼市有了长足的进步，显示出了其强大的发展潜力，俨然成为西安楼市不行或缺的重要组成部分。2006年9月份，西安、咸阳两地电话本地网并网，采纳统一区号029。西安、咸阳毗邻的两个城市，依据陕西省经济发展的思路，将在将来几年里大力推动西安、咸阳的一体化建设。对房地产行业来讲，此次西咸通信一体化无疑也为两地房地产行业的发展构筑了更加广袤的平台。从今之后，更加拉近了两地的距离，再加上便利的交通，置业咸阳而工作在西安的生活模式正渐渐走近西咸市民。陕西省“一线两带”发展战略和西安咸阳经济一体化的发展格局，必定带动城西楼市向外围发展。随着咸阳世纪大道的建成，两个城市之间的交通对接已经特别完好。这样，城西实质上被推升到一个大的经济圈中，为房地产营造的机会将是巨大的。西咸一体化，干脆使西安城西与咸阳房地产开发市场隧然升温，购销置业范围扩大，整个区域地产环境正发生着根本性的变更。2005年市发改委、工商局、规划局整改措施中明确了下一步西安咸阳两市将共同策划一批合作项目，尽快启动共建区，把三桥西等区域纳入大西安规划，接着加大“西咸一体化”的力度，力求取得真正实质进展。依据西咸经济一体化规划中产业布局要求和城市功能定位，合理确定项目布点，避开重复建设，节约资源。主要抓好以后围寨立交为重点的一批交通项目建设，以城市污水处理为重点的城市基础设施项目，以上林苑开发为重点的一批旅游项目，以沣河、渭河治理和道路绿化为重点的生态环境建设项目。共同提高城市综合服务功能，优化产业结构和区域经济布局，改善投资环境。目前城西区及咸阳市的房地产发展势头强劲，将来必定面临着两区域交汇融合的状况，对两区域的综合市政建设将为日后的一体化进程打下良好的基础。同时