房地产开发全过程成本计算附实例解析

房地产开发成本计算全解第一节建设项目投资估算(一)建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用;建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。第二节房地产项目投资与总成本费用估算一.房地产开发项目投资与成本费用的相关概念(一)房地产开发项目投资特点三种经营模式：出售、出租和自主经营。(二)房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。三)开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。↑↑如果您喜欢我们的空间内容，请点击关注↑↑而在核算上又可划分为：开发直接费(包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费)和开发间接费(包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等)。亦可开发成本和开发费用进行分类。开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产(会所)5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万元，在项目结束时(预计38年后)一次收回。则开发项目总投资构成如图6-1所示：如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65,644万元，不包括自营固定资产(会所)的5,000万元和经营资金150万元。损三杜.渠房地产开发项稠目总成本费用仿构成估算不1扯、土地费用估授算基(诊1)啄土地使用权出辆让金桐土地出让腊金的底价估算电一般可参照政蜘府同期出让的半类似地块的出结让金数额并进浴行时间、地段伤、用途、临街球状况、建筑容从积率、土地出益让年限、周围屋环境状况及土厌地现状等因素敌的修正得到岂;词也可以依据城下市人民政府颁从布的城市基准眯地价或平均标山定地价，根据丽项目用地所处仇的地段等级、才用途、容积率象、使用年限等事项因素修正得璃到。土地有偿此出让的方式包作括拍卖、招标译与协议。杜(秧2)戏土地征用及拆破迁安置补偿费吼新条例规以定：拆迁补偿刚的方式可以实粮行货币补偿，唤也可以实行产测权调换。货币言补偿的金额，芬应根据被拆迁戚房屋的区位、次用途、建筑面乔积等因素，以绝房地产市场评影估价格确定沈;露实行产权调换指的，应计算被基拆迁房屋的补桶偿金额和所调栗换房屋的价格两，结清产权调突换的差价。钳(达3)勺土地转让费砖土地转让答费是指土地受白让方向土地转锄让方支付土地粉使用权转让费柿。依法通过土决地出让或转让粉方式取得的土衫地使用权可以锅转让给其他合桂法使用者。蔑(绞4)予土地租用费丹土地租用桶费是指土地租燃用方向土地出忧租房支付的费锁用。在房地产梳开发投资中不浅多见，但在房彼地产置业投资促中眠(盒如购入酒店以蛋作出租经营之兼用时宁)挑经常采用。边(壁5)鸟土地投资折价浊非常常见燃的合作开发项院目的模式。厅2键、前期工程费怕前期工程凶费主要包括开草发项目的前期基规划、设计、薯可行性研究、抄水文地质勘测搭以愁及禾“叔三通一歌平便”训等土地开发工具程费支出。夏(馒1)帝项目的规划、宏设计、可行性因研究所需的费堆用一般可按项芬目总投资的一递个百分比估算穷。一般情况下归，规划及设计绞费为建安工程喂费的晋3%僵左右，可行性馒研究费占项目滑总投资的恼0.1敢%横—思0.3%腿，水文、地质窝勘探所需的费船用可根据所需券工作量结合有欢关收费标准估议算，一般为设恒计概算的沃0.5%重左右。昏(财2)滋“风三通一屋平顿”潜等土地开发费也用，主要包括赤地上原有建筑饺物、构筑物拆陈除费用、场地骂平整费用和通誓水、电、路的歇费用。这些费骆用的估算可根围据实际工作量骨，参照有关计邪费标准估算。下一般为设计概围算的究0.35%抽。懂3微、基础设施建躲设费期基础设施电建设费又称为遥红线内外工程跃费，是指建筑闹物掠2斩米以外和小区闸规划红线以内寇的各种管线和眯道路等工程的江费用，主要包埋括供水、供电吩、道路、绿化赏、供气、排污锡、排洪、电讯誓、环卫等设施稼的建设费用以搞及各项设施与孔市政设施干线强、干管和干道吉的接口费用。馒基础设施枪费通常采用单用位指标估算法尝来计算。粗略添估算时，则各姥项基础设施工笼程均可按建筑抚平方米或用地驼平方米造价计葱算。内4易、建筑安装工炉程费泼建筑安装卖工程费是指直访接用于工程建锈设的总成本费蠢用，主要包括堆建筑工程费塌(回结构、建筑、常特殊装修工程帆费谣)身、设备及安装曾工程费拳(皂给排水、电气狠照明、电梯、晕空调、煤气管三道、消防、防聚雷、弱电等设啄备及安装江)剖以及室内装修飞工程费用等。伴5哗、公共配套设遥施建设费最公共配套设施梢费是指居住小侮区内为居民服距务配套建设的斧各种非营业性笛的公共配套设轰施椅(剖又称公建设施摔)戚的建设费用。注主要包括居委众会、派出所、泪托儿所、幼儿毕园、公共厕所缓、停车场等。殖6弯、开发间接费蚕开发间接杰费是指房地产克开发企业所属预独立核算单位谢在开发现场组陡织管理所发生法的各项费用。男包括工资、福峡利费、折旧费撕、修理费、办揭公费、水电费烈、劳动保护费崭、周转房摊销茶和其他费用等所。暖7遇、管理费用质管理费用是京指房地产企业姓行政管理部门谋为组织和管理资房地产项目的壶开发经营活动救而发生的各种勒费用。主要包点括：管理人员徒工资、工会经阔费、业务接待裹费、职工教育拌经费、劳动保永险费、待业保微险费、董事会伏费、咨询费、消审计费、诉讼壤费、房产税、提土地使用税朽(遭企业管理用房仓)寸、车船使用费虎、技术开发费筒、无形资产摊论销、开办费摊曾销等各种费用食。桂管理费用染可按项目投资英或前述棕1仿—荐5怀项直接费用为丑基数，取一个没百分比计算。朴这个百分数一任般为贵3%晚。锹8办、财务费用除财务费用是钉指房地产开发剩企业为筹集资遣金而发生的各督项费用，主要钳包括借款和债缓券的利息、金摘融机构手续费报、保险费、融社资代理费、外咐汇汇兑净损失拌以及企业为项穷目筹资发生的握其他财务费用然。达长期借款割利息、流动资扇金借款利息的哗计算详水见凤“晃借款还本付息车估选算疯”双。利息外的财利务费用可按利吉息剧10%特估算。9、销售费用稼销售费用捎是指开发项目电在销售产品过中程中发生的各闪项费用以及专歪设销售机构或碗委托销售代理寄的各项费用。边主要包括如下丢三项。吼(宋1)鉴广告宣传及市鹊场推广费琴约为销售坡收入的怜2宾%色—连3%(昏住宅销售物业望较高，写字楼铺物业较低蚁)堤(关2)细销售代理费守约为销售收里入的颈1.5社%喘—我2%昼(辱3)捡其他番销售费眠约为销售收掠入的追0.5梳%斜—痕1%白以上各项即合计，销售费男用约占到销售考收入的落4她%烛—级6%补。晌10视、其他费用辈其他费用主文要包括临时用忌地费和临时建棵设费、工程造炸价咨询费、总垒承包管理费、闪合同公证费、陪施工执照费、烂工程监理费、爸竣工图编制费愉、工程保险费饮等。这些费用锈按当地有关部宴门规定的费率积估算，一般约糠占投资额的确2断%趴—请3%孟。局11吨、开发期间税趣费开发项述目投资估算应吹考虑项目在开旁发过程中所负误担的各种税金洒和地方政府或搭有关部门征收杀的费用。在一寄些大中城市，层这部分税费已之成为开发建设漏项目投资构成右中占较大比重饶的费用。各项缠税费应当根据避当地有关法规每标准估算。以宁广州为例，这颈些税费一般包或括：腥(躁1)病配套设施建设亭费晌(钱小区建安造价绒的比5.5%赖，单体可11%)疾(快2)办固定资产投资小方向调节税练(敢按总投资额跟30%-5%沫计征，目前暂书停征收小)安(秒3)遍土地使用税祝(迟4)嚷建筑工程质安蔑监督费改(炉5)填供水增容费糖(雄已免征跪)墨(办6)犬供电增容费余(桶已免征抽)扑(由7)肉物业管理基金讨(塌按售价币2%窑计收，用于出毛租的物业，开阅发商交，用于凤出售的，买家层交余)(8)其他缓12暂、不可预见费枕不可预见专费包括备用金闪(撞不含工料价格炊上涨备用金拜)衣、不可预见的兄基础或其他附绳加工程增加的恩费用、不可预革见的自然灾害余增加的费用。乔它依据项目的厚复杂程度和前眼述各项费用估雨算的准确程度既，以上述各项值费用之和为基换数，按难3摧%窄—欲5%置计算。挎如果是开挪发项目完成后影出租或自营的份项目，还应估则算下列费用：狡13波、运营费用菜运营费用是丰指房地产项目泻开发完成后，唐在项目经营期捧间发生的各种蹄运营费用。主聚要包括管理费啄用、销售费用盒等。管14博、修理费用辛修理费用是岁指以出租或自翅营方式获得收质益的房地产项塑目在经营期间愤发生的物料消绝耗和维修费用债。葬第三节房寺地产项目的收描入、税金估算请与资金筹措抵一、经营辆收入测算坐房地产开访发项目应在项沈目策划方案的拢基础上，制订辨出切实可行的阳房地产产品的掌出售、出租、支自营等计划允(饺以下简称租售捧计划陪)夕，通过该收入统计划，正确地尝估算出开发项韵目可能的收入俊。租售计划应砖与开发商的营骨销策略相结合帮，同时还应遵蹦守各级政府有跑关房地产租售延方面的限制条能件和规定。扣(锹一趴)旺制订房地产开荐发项目租售计粘划房地产佛项目租售计划意一般包括：可较供租售的房地药产类型及数量屈、租售价格、童收款方式等内吉容。芹1艇、在确定可供歼租售的房地产完类型及数量时掏，应首先确定著开发项目可以碍提供的房地产趁类型及数量，瓜再根据市场条延件，确定开发花项目在整个租召售期内每期专(拼年、半年或季匆度，以下同词)衔拟租售的房地歌产类型及数量踪。替2疫、租售价格的贝确定应在市场洪调查与预测的毅基础上，结合朋房地产开发项铺目的具体情况撒，通过市场交库易信息的分析络与比较来完成屈。特别应注意理已建成的、正惨在建设的以及抄潜在的竞争性颗房地产项目对拴拟开发项目租禁售价格的影响昌。顺3粗、确定收款方嫁式时应考虑房必地产交易的付构款习惯和惯例异。当分期付款渗时，应注意分根期付款的期数蚀与分期付款的惠比例。在制订革租售计划时，挥应特别注意可挥租售面积比例泄的变化对租售血收入的影响。胆(壤二饶)沾房地产开发项惰目租售收入的劝估算迷租售收入向的估算是要计涂算出每期所能林获得的房地产喝收入，主要包啄括土地转让收国入、商品房销冶售收入、出租渡房租金收入、厚配套设施销售无收入和开发企视业自营收入等误。伍1盾、房地产开发透项目的出租、霜出售收入，一孟般为可租售的繁项目建筑面积倘的数量与单位每租售价格的乘养积。对于出租阀的情况，应注扫意空置期机(拦项目竣工后暂鸡未租出的时间纪)例和空置率荡(另未出租建筑面咬积占可出租总寸建筑面积的百脂分比泪)悔对各期租金收治入的影响。同璃时还应考虑经朝营期未出租物学业的转售收入龙。果2姐、房地产开发枯项目的自营收岔入，是指房地剖产开发企业以再开发完成后的扶房地产产品为剧其进行商业和金服务业等经营月活动的载体，占通过综合性的厘自营方式得到勺的收入。在进漂行自营收入的熄估算时，应充客分考虑目前已置有的商业和服翅务业设施对拟摇开发项目建成蹲后所产生的影膊响，以及未来冶商业和服务业号设施对拟开发袍项目建成后所舍生产的影响，缩以及未来商业掏和服务业市场楚可能发生的变撤化对拟开发项错目的影响。跌二、税金舞估算臭(户一悼)串经营税金及附迁加蹦1狭、经营税金及券附加的概念酒经营税金系及附加是指房侮地产销售、出永租与自营过程降中发生的税费则，主要包括营默业税、城市维钩护建设税、教乌育费附加轧(往即为通常所说旗的调“臣两税一她费仅”报)恨。2、具体估算(1)营业税貌对房地产流投资而言，营扶业税是从纳税民房地产销售或张出租收入中征姨收的一种税。叶营业税税削额杰=腔应纳税销售恢(削出租皇)洋收武入钟×过税率，目前我卧国的营业税税盛率是孙5%大。舍(腾2)距城市维护建设厚税对城市维护捎建设税，按增其值税、消费税锤、营业税的实形缴税额为计税登依据，专门用薯于城市建设、葵维护而征收的吹一种税。对房邪地产开发企业猎而言，城市维益护建设税的计横税依据是其实碗际缴纳的营业依税。伤城市维护汽建设税的税率微因纳税人所在掩的地区而有所冒差异：纳税人震所在地为市区旋的，税率为栗7%串，纳税人所在轿地为县城、镇懂的，税率为竭1%孙。仪(捏3)锁教育费附加抖教育费附帐加是国家为发远展教育事业、唇筹集教育经费良而征收的一种基附加费，其计奔费依据与城市距维护建设税相错同。对房地产戏开发企业而言薪，教育费附加费的计费依据是斗其实际缴纳的允营业税。教育库费附加的税率尊一般为坟3%顿。加(竿二团)迎土地使用税决土地使用佛税是房地产开变发企业在开发锦经营过程中占秆有国有土地应饱缴纳的一种税籍。计税依据是乳纳税人实际占贞有的土地面积订。采用分类分究级别的幅度定俗额税率，每平宴方米的年幅度秧税额按城市大弹小分四个不同放档次，其中如镜广州这样的大付城市为搏0.5窗元至摩10畏元暮(疲具体参见表赏)部。耽年应纳土响地使用税桌=孤应税土地面积洪(寨平方米少)堵×们税率(三)房产税截房产税是删投资者拥有房停地产时应缴纳顺的一种财产税绿。对于出租的百房产，以房产行租金收入为计稼税依据。对于唯非出租的房产疑，以房产原值域一次扣除膏10趟%毫—辈30%软后的余额为计过税依据计算缴校纳。具体减除莫幅度由省、自团治区、直辖市唐人民政府确定牛。件房产税采用器比例税率，按挑房产余值计征帆，税率为街1.2%;价按房产租金收照入计征的，税补率为涛12%围。浩(砖四号)再企业所得税崭企业所得灶税是对企业生贷产经营活动所享得和其他所得芒征收的一种税妙。就房地产开绵发活动而言，鸟企业所得税的宰纳税人即为房废地产开发企业搅，所得税计算布公式是：薯所得税税额价=皇应税所得直额挪×帆税率应税恭所得额斤=零利润总额遗-绞允许扣除项目璃的金额胳对开发企膝业而言，其利捎润总额主要是兵开发建设及经驱营期间的组收男收入，其允许嫂扣除项目为总昼开发成本和经援营成本。房地颠产开发企业所沟得税税率一般站为洁25%懂。践(绳五梅)桑土地增值税甜1量、土地增值税拢的概念怖土地增值体税是对转让国柜有土地使用权葛、地上建筑物刮及其附着物并予取得收益的单纺位和个人，就分其转让房地产迫所得的增值额淘为征税对象征许收的一种税。滔2失、转让房地产况取得的收入就纳税人转奖让房地产取得塔的收入，应包船括转让房地产环的全部价款及橡有关的经济收骆益。可以是货贵币收入、实物槐收入和其他收滴入。但一般指蚀货币收入。叫3竖、土地增值税戚的扣除项目欠计算土地摘增值税应纳税节额，并不是直充接对转让房地崭产所得的收入家征税，而是对旱收入额减除国佛家规定的各项惠扣除项目金额葛后的余额计算嚷征税。这个余矩额就是纳税人次在转让房地产虑中获取的增值图额扣除项乘目包括：蛋(仿1)猫取得土地使用路权所支付的地良价款和相应的粥手续费。间(破2)秘房地产开发成坟本，包括土地禁征用拆迁补偿糖费、前期工程点费、基础设施放建设费、建筑属安装工程费、屠公共配套设施拍建设费、开发滤间接费等。执(们3)确房地产开发费极用，包括管理窄费用、财务费燕用、销售费用舟。摆但三项费蜘用在计算土地断增值税时，并释不按纳税人房活地产开发项目展实际发生的费符用进行扣除。稀具体扣除时，呆要看财务费用喜中的利息支出肆是否能够按转集让房地产项目臭计算分摊并提陪供金融机构的猜证明。钻如果是，惑则财务费用中剑的利息支出允积许据实扣除，服但最高不能超熊过商业银行同谨期贷款利率计源算的金额，而刑其他房地产开从发费用则按照丰第炕1锄、纯2晒项计算金额之益和的屈5%系以内计算扣除鸦。肺如果否，盾则凡不能按转奉让房地产项目鸣计算分摊利息肆支出或不能提赏供金融机构证据明的，则整个讲房地产开发费皂用按上面第悔1竹、平2殿项计算金额之律和的状10%史以内计算扣除贯。筋(秒4)贞旧房或建筑物剩的评估价格睡转让旧有毫房地产时，应援按旧房或建筑蚊物的评估价格肠计算扣除项目蜘金额。夏(恢5)含与转让房地产财有关的税金，茅包括营业税、拒城乡维护建设宪税、教育费附涛加、印花税等拾。埋(疯6)裁财政部规定的字其他扣除项目揪。对从事房地卸产开发的纳税存人可按第内1犬、丑2披项之和的雾20%事扣除。赌4才、土地增值税垮的税率筋土地增值红税实行四级超旨率痒(预额筛)狠累进税率，从赏30%-60证%败。完(称1)奉增值额未超过窃扣除项目金额鄙50%(袋包括本比例数弹，下同害)厌的部分，税率漆为雅30%;驾(惊2)茄增值额超过扣砌除项目金额庭50%坐，但未超过扣引除项目金额金100%血的部分，税率月为赶40%;乖(欧3)升增值额超过扣蚀除项目金额蝶100%衡，但未超过扣刺除项目金额淋200%朗的部分，税率利为垃50%;公(袍4)孩增值额超过扣顺除项目金额通200%叶的部分，税率贼为蒙60%胳。怨5昏、土地增值税耳的免税规定再有以下情脆形之一者，免围征土地增值税喷：跟(积1)岸纳税人建筑普末通标准住宅出鉴售，增值额未唯超过扣除项目走金额注20%敢的。趣(逝2)蜓因国家建设需根要征收的房地煎产。综上依所述，土地增义值税的计算步爆骤歉例际6-2匙：某房地产开谁发公司出售房摘地产得到收入井40,000逐万元，其扣除雕项目金额为散10,000附万元，试计算诞其应纳土地增妈值税的税额。隔解：梨(修1)雹计算增值额为渠：保40,000准-10,00然0=30,0宁00戏万元堵(纤2)警计算增值税与侮扣除金额之比班：研30,000搜÷争10,000咬=300%岸增值税超买过扣除项目金跌额设200%堡，分别适用敬30%味、拘40%蛮、顾50%匪和筝60%招四档税率。芒(有3)绢计算各档土地巴增值税税额：睁a纳、增值额未超惧过扣除金额梅50%贫的部分，适用勿30%请的税率，税额亮为：族1,000恰×聚50%揉×椒30%=15锄0摆万元屈b牲、增值额超过鱼扣除金额剧50%饭但未超过冲100%寺的部分，适用篮40%旱的税率，税额煤为：娃1,000术×规(城100%-5红0%)补×慨40%=20逢0沉万元迹c餐、增值额超过腹扣除金额体100%打但未超过留200%占的部分，适用假50%怨的税率，税额毅为：盈1,000田×吉(努200%-1予00%)润×塞50%=50大0捆万元幼d河、增值额超过箭扣除金额绑200%删的部分，适用隔60%摸的税率，税额蝶为：声[3,000捆-(1,00呼0匙×殃200%)]钓×涛60%=60泡0削万元忆(奔4)自土地增值税总壮额：磁150+20愚0+500+聋600=1,肤450酿万元仰例连6-3寺：某房地产开雀发公司建设普皮通标准住宅出绪售得到收入易40,000由万元，其扣除糟项目金额为葛35,000膨万元，试计算肺其应纳土地增诞值税的税额。咱解：雁(增1)芽计算增值额为圣：客40,000改-35,00写0=5,00则0拥万元着(踪2)再计算增值税与惰扣除金额之比号：闹5,000吊÷轻35,000升=14.28鬼%梦(此3)丰判断土地增值穿税适用税率唐:茫增值税未悦超过扣除项目翅金额晚20%川，故该项目免匪征土地增值税该。月第四节借亡款还本付息的藏估算察借款还本粮付息的估算主裤要是测算借款母还款期的利息筑和偿还借款的假时间，从而观的察项目的偿还谨能力和收益，臣为财务分析和礼项目决策提供幼依据。简一、还本银付息的资金来闹源劣根据国家逮现行财税制度劝的规定，归还丛建设投资借款锈的资金来源主驰要是项目建成损后可用于借款阁偿还的利润、富折旧费、摊销嘴费用等更;灭对预售或预租何的项目，还款俱资金还可以是芒预售或预租收墓入。孤1阔、利润用堵于归还借款的煮利润，一般应耕是可供分配的墙利润中弥补以京前年度亏损、倦提取了盈余公缠积金、公益金母以及向投资者搏分配利润后的胶未分配利润。2、折旧费事如果项目绘建设完毕后形不成了一部分固吸定资产梳(延如例羽6-1屑中的产生的价似值碍5000魔万元的会所均)剪，在使用初期失还无需更新，佛那么作为固定蝴资产重置准备浅金性质的折旧泽基金，在被提耻取后暂时处于健闲置状态。为裤了有效利用一内切可能的资金局来源以缩短还摔贷期限，可以畏利用部分新增矩折旧基金作为吓偿还贷款的来蚂源之一，但以弦后应由未分配饼利润扣除归还按贷款的余额垫鱼回，以保证折挠旧基金从总体绝上不被挪用，谋在还清贷款后足恢复其原有的齐经济属性。3、摊销费密4青、其他还款资俘金威5阴、预售或预租题收入跃二、还款刚方式和顺序歇(斥一累)织国外借款的还颂款方式软按照国际桂惯例，债权人备一般对贷款本坊息的偿还期限番都有明确的规袍定。如按规定壁等额还本付息坊、等额本金偿乡还、定Balloo立nPayme岁nt假等方式。喷二霞)亩国内借款的还宿款方式和顺序柱一般按照猴先贷先还、后努贷后还，息高卖先还、息低后检还的顺序，或剪按双方的贷款毁协议归还国内披借款。贷三、利息寿的计算忧(厦一召)舍借款时的利息召计算瓜按照国家理有关规定，在能进行建设项目耽经济评价时，锁对当年发生借朽款的，假定借应款在当年年中丑发生，按半年勾计息，其后按樱全年计息。每究年应计利息为搁：爬每年应计刘利息虏=(脾年初借款本息宁累计渣+衔本年借暗款累÷缘2)侍×岸利率四例砌6-4批某房地产开发诸项目，建设期乡为仿3目年。在建设期如第奖1魄年借款报300幅万元，第认2程年借款闪600奏万元，第略3弟年雹400彩万元，年利率筒为嘱12%状，试计算建设谦期贷款利息。来解：建设雁期各年利息计明算如下：顶第植1戒年应计利息埋=(0+30皮0该÷鸦2)掉×辛12%=18悦万元烛第叠2掌年应计利息络=(318+伸600悦÷薄2)鱼×患12%=74甲.16武万元脏第漫3相年应计利息睛=(318+答600+74脑.16+40笼0伏÷宅2)淹×障12%=14抹3.06喷万元卫故建设期克贷款利息总和骡为：兔18+74.高16+143窑.06=23限5.22爱万元胡(霸二简)那还款时的利息曲计算红1娇、等额偿还额菠本金和利息总胶额时锤2艳、等额还本，迷利息照付概四、借款础还本付息表邀房地产投砖资项目的借款琴还本付息表提气供了项目的债户务状况财务信廉息，描述了项奋目开发经营过造程中债务本息卡的分布状况，天为项目经营决炼策和财务决策章、偿债能力分渠析提供了重要丰依据。但应注执意，借款还本烟付息表只反映逢固定资产资金绢的借款本息，瑞而没有反应流创动资金借款本舱息。流动资金嫌借款还本付息袄一般是每年利琴息照付、期末目一次还本。换劣句话说，流动鹊资金的利息列草入了财务费用潜，而由于其本耽金在项目计算蒜期末用回收的踢流动资金一次杆偿还，所以在鸽此没有考虑流葬动资金借款偿膛还问题。侦针对项目赢还本付息表，伐可进行如下分截析：渠1刘、分析项目债持务清偿能力侧2摊、协助安排短太期贷款莫3烧、研究资金筹因措方案的合理碌性牙例姐6-5照某房地产开发窄项目，建设期岸为像3鹰年。第径1削年借款访1000阿万元，第槐2夕年借款梨2000馒万元，第由3露年片3000四万元。项目建膛设完毕后开始讨销售，预计每易年的销售收入侵足以还本付息湾。贷款方的条妹件是年利率为段8%澡，建设期结束屠后裕5走年内等额还本靠付息。试编制级该项目的借款移还本付息估算昆表。退解：目(摸1)交建设期各年应臂计利息：玉第症1舒年应计利息漆=(0+10恨00络÷读2)裹×坟8%=40倍万元塔第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