物业财务知识培训

物业财务知识培训第1页/共56页引言会计是商界通用的语言，是企业家纵横商场的必备工具。古往今来，有许多政商界人士或是会计出身，或即使不是会计出身，但也精于会计。第2页/共56页引言为增强公司职工财务综合能力，提升业务管理水平，理解和掌握财务相关知识的应用；特别是营改增后，企业在合同签订、材料采购、纳税申报等方面应加强税票管理、降低成本、规避风险财务管理在现代企业经营管理中起着十分关键的作用。但财务管理并非只是财务部门的事情，多数时候财务部门只是起到一个事后反应的效果。企业的税收不是财务部门做账做出来的，而是企业业务部门在做业务时候做出来的，交税的多少不是财务做的帐，而是企业业务合同签订的。业务如何做，合同如何签订，才是决定企业税负的关键所在。所以，要把财务管理，合理避暑落实在项目管理人员身上去，用财务的手段改善公司内部控制，提高决策水平，增进公司的价值,降低成本、规避风险.

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学好会计知识更好地为公司服务第4页/共56页您对财务知识的了解有多少人第5页/共56页会计实务Accountingpractice

例：公司1月份开始营业，当月收入10,000元，成本7,000元，费用1,500元，应收账款1,000元，应付账款500元，公司利润表计算如下：收入：10,000减成本：7,000减费用：1,500

利润

：1,500月末盘点现金，只有10,00元，那500元哪去了？第6页/共56页会计实务Accountingpractice

例：公司1月份开始营业，当月收入10,000元，成本7,000元，费用1,500元，应收账款1,000元，应付账款500元，公司利润表计算如下：解析：应收账款1,000元，公司实际资金收入9,000元；应付账款500元，成本费用实际资金流出6,500元。收入：10,000

收入：9,000

减成本：7,000减成本：6,500减费用：1,500减费用：1,500

利润

：1,500资金余额：1,000

第7页/共56页财务小知识一税务小知识二

税务风险规避三财务知识培训第8页/共56页认识财务数字正确的书写零壹贰叁肆伍陆柒捌玖拾佰仟万亿元整金额大写：120,350.36日期填写：2009年10月20日2017年11月10日贰零零玖年零壹拾月零贰拾日贰零壹柒年壹拾壹月零壹拾日壹拾贰万零叁佰伍拾圆零叁角陆分第9页/共56页财务状况三要素：资产负债所有者权益经营成果三要素：收入费用利润会计要素Theaccountingelements第10页/共56页

资产

资产的含义：资产是由过去的交易、事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。资产包括：流动资产：货币资金、交易性金融资产、应收账款、存货等非流动资产：长期资产、固定资产、无形资产等第11页/共56页

负债

负债的含义：负债是指企业过去交易、事项形成的现时义务，履行该义务预期会导致经济利益流出企业。负债包括：流动负债和长期负债 流动负债：短期借款、应付账款、应付职工薪酬 长期负债:长期借款、长期应付款等第12页/共56页

所有者权益所有者权益是指企业所有者在企业资产中享受的经济利益，其金额为资产减去负债后的余额。所有者权益包括：

(1)实收资本

(2)资本公积

(3)盈余公积

(4)未分配利润第13页/共56页

收入收入的含义：收入是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。例如：业主支付的物业服务费就是我们的主要收入，称为主营业务收入；第14页/共56页

费用费用的含义：费用指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与所有者分配利润无关的经济利益的总流出。按经济内容分：营业费用、管理费用、财务费用。例如：日常报销差等支出就构成我们企业的费用。第15页/共56页

利润利润是指企业在一定会计期间的经营成果。利润=收入-费用第16页/共56页架构资产负债所有者权益第17页/共56页会计等式Accountingequation

1、静态会计等式：反映企业在某一特定日期财务状况资产=负债+所有者权益2、动态会计等式：反映企业在一定会计期间经营成果收入-成本费用=利润3、综合会计等式：综合企业利润分配前财务状况等式和经营成果等式之间的关系，反映企业财务状况和经营成果的内在联系资产=负债+（所有者权益+收入—成本费用）=负债+所有者权益+利润第18页/共56页

财务报表Financialstatements财务知识培训第19页/共56页资产负债表利润表现金流量表-家底子------面子—里子问答：财务最基础的是哪三个表？怎么理解这三张表的意义？第20页/共56页资产负债表资产---我有多少钱负债---我欠别人多少钱所有者权益—真正属于我第21页/共56页利润表收入---卖出去多少货成本费用-为卖货付出成本赚了多少钱—差额第22页/共56页现金流量表经营—正常产销投资—购买机器设备、股权筹资—从银行借款和还款第23页/共56页财务报表概述财务报表资产负债表损益表现金流量表资产负债所有者权益财务状况经营成果现金流量收入成本费用利润现金流入现金流出第24页/共56页净利润企业健康发展企业面临关闭经营性现金流企业经营困难企业经营困难企业运营正常，自身能够产生经营现金流入，企业的实现长期发展所需的资源能够得到保障。企业没有经营现金流入，说明盈利质量不佳，需要外部融资来补充自身的现金不足。企业应加强内部管理，特别是对流动资金的管理，如存货管理、应收帐款管理，充分利用商业信用延迟付款期。企业虽然亏损，但仍有经营现金流入，能够确保生产销售的正常进行，应重点提高产品的盈利能力，如降低成本，提高产品价格，加大市场投入以提升销量。企业自身失去造血的机能，持续亏损，经营恶化，又得不到外部资金的补充，将面临破产清算的局面。第25页/共56页财务报表概述理解企业财务报表能够帮助我们了解企业以前、现在和未来的发展状况准确分析企业目前存在的困难采取有效的措施，去解决企业所面临的难题预测经营决策将会给企业带来何种财务上的影响第26页/共56页税务小知识跟物业公司相关的税种有哪些？增值税城市维护建设税教育费附加企业所得税个人所得税印花税第27页/共56页增值税概念：增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。征税范围：1、销售或者进口货物

2、提供加工修理修配劳务第28页/共56页税率基本税率：16%低税率：10%零税率物业公司物业费增值税税率：6%不动产租赁：10%电费：16%水费：10%第29页/共56页增值税发票种类增值税专用发票区别？增值税普通发票一般纳税人和小规模纳税人区别？1、票面不一样2、本质区别：是否能抵扣3、开票资质：一般纳税人1、计税方法不同2、开票权限不同3、税率不同小规模纳税人的标准是工业50万、商业80万、服务业500万；改革后，小规模纳税人的标准统一为年应征增值税销售额500万第30页/共56页增值税销售额计算公式如下：

销售额＝含税总收入÷（1＋税率或征收率）

税额计算公式如下：

税额＝含税总收入－销售额

不含税单价计算公式如下：

不含税单价＝销售额÷数量

第31页/共56页增值税下列情形不得开具增值税专用发票：向消费者个人销售应税项目；销售免税项目；销售报关出口的货物、在境外销售应税劳务；将货物用于非应税项目；

将货物用于集体福利或个人消费；提供非应税劳务（应当征收增值税的除外）、转让无形资产或销售不动产公司在中秋节采购月饼发放给员工的时候，是否需要开增值税专用发票？第32页/共56页城市维护建设税一、城市维护建设税城市维护建设税是对从事工商经营，并实际缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。二、城市维护建设税税率城市维护建设税实行差别比例税率。根据纳税人所在地区，共分三档：

市区：7%；县城、镇：5%；不在市区、县城、镇的：1%。第33页/共56页所得税我单位所得税包括企业所得税和个人所得税企业所得税税率为25%（小微企业优惠为10%）个人所得税使用5%—45%不等的九级超额累进税率。第34页/共56页企业所得税不得扣除项目（1）资本性支出。（2）无形资产受让、开发支出。（3）资产减值准备。（4）违法经营的罚款和被没收财物的损失。（5）各项税收的滞纳金、罚金和罚款。（6）自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分。（7）超过国家允许扣除的公益、救济性捐赠，以及非公益、救济性捐赠。（8）各种赞助支出。（9）与取得收入无关的其他各项支出。第35页/共56页企业所得税应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额企业应纳所得税额=当期应纳税所得额*适用税率

第36页/共56页个人所得税——工资薪金工资薪金适用的所得税税率：应纳税所得额=工资收入金额－社保公积金（个人部分）－起征点(3500元)应纳税额=应纳税所得额×税率－速算扣除数第37页/共56页我们的工资该交多少税呢？让我们来计算一下吧！第38页/共56页大家来算算每月应缴纳多少个人所得税吧！罗顺蒋2017年1月份工资收入5800元，各项社会保险费用为600元，则罗顺蒋这个月应纳多少个人所得税？那么应纳税所得额=工资收入金额－各项社会保险费－起征点(3500元)=5800－600－3500=1700元，应纳税所得额1700元超过1500元，适用税率表二级，对应税率为10%，速算扣除数为105元。应纳税额=应纳税所得额x税率－速算扣除数=1700x10%－105=65元。第39页/共56页印花税

一、征税范围1.经济合同类2.产权转移书据3.营业账簿二、印花税的计税依据

1.合同类：以凭证所载金额作为计税依据第40页/共56页印花税

合同或凭证计税依据税率（1）购销合同购销金额万分之三（2）加工承揽合同加工或承揽收入万分之五（3）建设工程勘察设计合同收取的费用万分之五（4）建筑安装工程承包合同承包金额万分之三（5）财产租赁合同租赁金额，如果经计算，税额不足1元的，按1元贴花。千分之一（6）货物运输合同（重要）运输费用，但不包括所运货物的金额以及装卸费用和保险费用等。万分之五（7）仓储保管合同仓储保管费用，但不包括所保财产金额。千分之一第41页/共56页（8）借款合同借款金额，有具体规定。万分之零点五（9）财产保险合同保险费收入千分之一（10）技术合同合同所载金额万分之三（11）产权转移书据合同所载金额万分之五（12）营业账簿记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项合计金额。万分之五其他账簿按件计税5元（13）权利许可证照按件计税贴花5元印花税

第42页/共56页印花税

三、印花税应纳税额的计算

1.实行比例税率的凭证

应纳税额＝应税凭证计税金额×比例税率

2.实行定额税率的凭证

应纳税额＝应税凭证件数×定额税率

3.营业账簿中：

（1）记载资金的账簿

应纳税额＝（实收资本＋资本公积）×0.5‰（2）其他账簿按件贴花，每件5元。第43页/共56页税务风险规避在公司经营中有哪些需要注意呢？合同发票合同如何签订，才是决定企业税负的关键所在以票控税四流合一合同、资金、发票、货物/服务第44页/共56页合同签订的重要性企业的税收不是财务部门做账做出来的，而是企业业务部门在做业务时候做出来的，交税的多少不是财务做的帐，而是企业业务合同签订的。业务如何做，合同如何签订，才是决定企业税负的关键所在。电梯维修/维保1、维保：税率为6%；2、维修：10%（包料），16%（包安装）3、销售：16%；安装：10%房屋维修1、混合销售；2、兼营第45页/共56页合同签订的重要性混合销售建筑企业外购建筑材料并提供施工劳务的包工包料业务兼营行为施工企业自己生产建筑材料并提供劳务的包工包料的业务第46页/共56页合同签订的重要性混合销售建筑企业外购建筑材料并提供施工劳务的包工包料业务（1）建筑企业营业执照上没有销售资质，只有建筑服务资质的情况下：建筑企业全部按10%计征增值税，将材料价款和劳务价款一起按10%向发包方开具增值税发票。（2）建筑企业营业执照上既有销售资质，又有建筑劳务资质的情况下，则按以下方法进行发票开具和税务处理：a、将材料价款和劳务款一起合并按16%向发包方开具增值税发票；b、向发包方开具16%的增值税发票，劳务部分按10%计征增值税；c、签两份合同，一份是材料销售合同，一份是劳务销售合同，则材料部分按10%向发包方开具发票，劳务部分按3%向发包方开具发票。第47页/共56页合同签订的重要性兼营行为施工企业自己生产建筑材料并提供劳务的包工包料的业务（1）如果建筑企业与发包方签一份合同，合同当中则要注明合同金额，而且有约定：价格含服务费，则施工企业全部按16%的增值税发票，向发包方开具16%的增值税发票；（2）如果建筑企业与发包方签订一份合同，合同当中分别注明材料款和劳务款的情况下，则材料部分按16%计征增值税，向发包方开具16%的增值税发票，劳务部分按10%计征增值税，向发包方开具10%的发票；（3）如果施工企业与发包方签订两份合同，一份是材料销售合同，一份是劳务销售合同，则材料部分按16%向发