湘潭市房地产市场调研

湘潭市房地产市场调研第1页/共87页第一章——城市篇城市区位城市规模城市经济城市交通城市规划第2页/共87页长株潭是我国中部地区的综合交通枢纽，区位优势突出城市区位城市篇第3页/共87页湖南省重要的工业城市，长株潭地区重要的交通枢纽城市规模：近期（2014年）城市人口60万人，城市建设用地90平方公里；远期（2020年）城市人口100万人，城市建设用地120平方公里。城市篇城市规模第4页/共87页湘潭人均可支配收入不断提高，有能力购房客户日渐增多湘潭市历年城镇居民人均可支配收入统计图200820092010201120122013当城市居民的生活水平到达一定阶段，中高收入的人群比例不断增加，将会吸引更多的置业群体湘潭市民的人均可支配收入水平已经超过2000美元，有购房能力的客户不断增多城市篇城市经济第5页/共87页轻轨开建，一个现代化大都市崛起的身影若现城市篇城市交通第6页/共87页

2007年12月长株潭城市群获国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会(简称“两型社会”)建设综合配套改革试验区”。根据规划到2010年，三市经济总量在全省将占比达42％以上，城镇化水平达到57％以上。2020年，三市的市域人口有望突破1365万。近期规划（2002～2010年）：重点建设三市各自环线、三市间公路外环、潭望高速公路等基础设施建设项目，预留三核中间地带的发展空间，为未来多种发展模式提供可能性。远期规划（2011～2020年）：长沙主要向东发展，并加快向南发展；湘潭主要向北发展，兼顾向东；株洲主要向河西发展，搞好与湘潭的路网和绿色空间的衔接，适度向北。远景规划（2021～2050年）：长沙、湘潭、株洲城区形成三核，逐步形成具有良好生态环境为背景的绿心，并在中间镶嵌若干高品质的新型城市功能区。湘潭市株洲市长沙市长株潭“两型”社会的构建，提高了长株潭城市群的核心竞争力和综合实力，并促进三地社会生活的融合，为株洲房地产发展带来了广泛的置业人群城市篇城市规划长株潭城市群规划第7页/共87页战略定位全国“两型社会”建设的示范区，中部崛起的重要增长极，全省新型城市化、新型工业化和新农村建设的引领区，具有国际品质的现代化生态型城市群。规划范围长沙、株洲、湘潭三市行政辖区，约28000平方公里，重点规划长株潭城市群核心区，总面积8448.18平方公里。主核心组团长沙中心城区（湘江东侧）

城市商务中心和商业中心，强化综合服务功能，成为集信息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的“极核”株洲河西城区

以行政、金融商务、文化体育、教育科研、信息服务和高新技术产业为龙头的综合中心湘潭河东城区

湘潭城市主中心，集行政办公、商贸金融和文化娱乐为一体城市篇城市规划长株潭城市群规划第8页/共87页长株潭核心区空间布局注重集约化、生态型和开放式开发，形成“一心双轴双带”的空间结构。一心，即三市结合部的绿心地区；双轴，包括长株东线重点发展轴、长潭沿湘江重点提升轴；双带，包括北部东西综合发展带、南部东西优化发展带。城市篇城市规划长株潭城市群规划第9页/共87页长株潭城市群成为两型社会改革试验区，大力发展高效节能的环保型工业和生态城市群，成为全省经济的增长极根据“十二五”规划，“一心三轴五区”为旅游空间架构成为湘潭的社会经济发展的重要战略举措采取集中--分散发展模式，进一步极化中心城市发展，促进韶山城乡统筹示范区、姜畲高效农业示范区、杨嘉桥-河口组团等发展，积极发展市域二级城市和有潜力的重点镇。湘潭市域城镇空间结构为“一心五区、两轴两通道”。城市篇城市规划湘潭城市规划第10页/共87页

背景

2007年12月14日，国家发改委批准长株潭）城市群与武汉城市圈，一同列为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。目前湘潭市在“两型社会”建设先行区规划方案中，已将九华确定为湘潭“两型社会”建设先行区中的起步区，将全面与长、株、潭对接。“两型社会”综合综合配套改革试验区的批准和建设为九华的发展提供前所未有的机遇。城市篇城市规划九华经济特区规划第11页/共87页’近期建设规划以构建和谐社会为总目标，按照“站在新起点，实现新发展”的总要求，围绕“发挥优势，发展经济，提升形象”的总体思路，实现经济区服务功能的全面提升，基础设施趋于完善，居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面条件明显改善，城市面貌有较大改观，使九华经济区区域性中心地位得以强化和提升。2015年城市人口为30万人，建设用地规模为43平方公里，人均143.3平方米/人。发展方向主要向西、向南。’城市篇城市规划九华经济特区规划第12页/共87页功能‘定位经济区定位：全国“两型”社会建设示范区和新型工业化示范基地，长株潭新的经济增长中心，新型工业化示范基地，教育科技转化基地和创新中心、高品质的服务和休闲中心，具备综合功能的宜居现代化城市新区。形象定位：三市中央，创业新区、滨江乐园。综合定位：综合定位概括为“一心三区”。一心：长株潭城市群新的经济增长中心三区：“两型”社会建设示范区新型工业化特色产业区适宜人居的新城区城市篇城市规划九华经济特区规划第13页/共87页功能‘定空间布局形成“一心八区”的用地布局空间结构，分别为：商务、商贸、行政综合服务中心，工业生产区、科技孵化区、配套居住区、物流园区、职业教育区、旅游休闲服务区、大学科教区、战略用地发展区。城市篇城市规划九华经济特区规划第14页/共87页功能‘定位城市篇城市规划九华经济特区规划第15页/共87页区位条件于2003年’11月正式成立湘潭九华经济特位于长株潭’城市群中心腹地九华经济特区将是湘潭未来的重点发展区域城市篇城市规划九华经济特区规划第16页/共87页

规划九华经济区路网结构为“四纵四横一外环”。——“四纵”：科大路、江南大道、九华大道、湘江路道路等级为主干道；——“四横”：长城路、奔驰路、吉利路、学府路，道路等级为主干道。基本保证各个功能组团与每个外围组团之间都有两条及两条以上的干道相连，以保证交通性、生活性干道分离，客运、货运交通分离。——“一外环”由长株潭中横线、滨江路、北二环、潭锰公路构成，长株潭中横线、北二环为准快速路，在长株潭中横线未建成前，北二环承担河西、河东的便捷联系通道。四纵四横一外环交通体系，未来九华经济特区将畅通无阻城市篇城市规划九华经济特区规划第17页/共87页综合交通：建设武广高速铁路天元区段，延伸南环线至武广高速铁路客运站，形成快速便捷的交通体系；建成快速环道西线段及王家坪立交桥，建宁大桥、湘江四桥、湘江五桥、加快与河东城区的联系；建成栗雨科技园高科环线、昆仑山路、嵩山路、黄山路、长江路、黄河路、珠江路、黑龙江路，形成“两环两道六纵四横”的城市道路网络。加大城市支路的提升改造和建设力度，督促小区开发，配套建设小街小巷。武广高铁、两环两道六纵四横交通体系，未来天元区将畅通无阻城市篇城市规划天元区规划第18页/共87页功能‘公共设施布局结构规划确定“三区多中心”公共服务设施布局结构。“三区”即外事驻地、办公区，位于九华经济区北部战略发展用地区内；长株潭都市休闲旅游度假区，位于九华经济区东部；九华商业、商贸、行政综合服务区，位于九华经济区中部。“多中心”是根据服务半径的要求的多个综合服务中心，包括东部和南部两个区级商贸次中心和三个社区级综合服务中心。城市篇城市规划九华经济特区规划第19页/共87页园区已引进了千金药业、唐人神、欧格瑞、北汽控股、湖南创科等企业达50余家唐人神时代电动汽车欧格瑞城市篇城市规划栗雨工业园规划第20页/共87页城市篇长株潭两型社会建设的契机，给湘潭带来了极大的经济活力，城市的经济发展以及城市化进程都将迈上一个新的台阶。近年来株洲GDP增长速度均超过全国9%的平均水平，09年增长率更高达14%，房地产行业正处于高速发展的时期，未来行业前景非常看好。总结第21页/共87页城市篇湘潭2013年人均可支配收入约1.8万元，全国排名72位，省内仅次于株洲长沙。与日俱增的居民收入水平、持续改善的居民生活水平，为房地产行业的发展提供着源源不断的客户基础和日渐增强的购买力。总结第22页/共87页第二章——市场篇楼市调控情况房地产投资开发情况湘潭市市场情况区域市场情况产品线情况客户情况第23页/共87页两部委联手出重拳二次调控来袭

9月中旬开始，住建部、银监会组成联合检查组，对北京、上海、广州、深圳、三亚、南京、杭州和厦门八个城市的第二套住房贷款政策的执行落实情况进行检查。此后，9月26日晚国土部、住建部又联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》；28日财政部、国家税务总局也联合发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》；29日中央巩固楼市调控成果再次发力，涉及问责制、信贷、税费、房产税改革试点等方面。一个个新政措施不断出台、二次调控来袭，从目前的政策来看，本轮调控重点再次在从严土地与房贷两大方面着手。市场篇楼市调控背景第24页/共87页中共十八届三中全会决定提出：“建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”该内容的提出将打破长期以来土地被地方政府垄措施之一：让小产权房合法入市市场篇楼市调控措施第25页/共87页措施之二：企业囤地一年禁再买地根据通知规定，对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动：

1、存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的；

2、存在非法转让土地使用权等违法行为的；

3、因企业原因造成土地闲置一年以上的；

4、开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。市场篇楼市调控措施第26页/共87页措施之三：住建部推进保障房建设住房城乡建设部近日就切实做好2014年住房保障工作下发通知明确，今年全国城镇保障性安居工程计划新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上；计划基本建成480万套。同时，要求各地加大省级补助支持力度；建立省级巡查机制，加强对目标任务进展情况的督促检查；指导市县尽早开工建设，提高建成比例，尽快投入使用，确保完成年度开工和建成任务。市场篇楼市调控措施第27页/共87页措施之四：房产税试点迫近据息目前全国人大和财政部、国税总局等国务院职能部门正在密集调研，酝酿在今年年内拿出一份初拟的房地产税立法草案。市场篇楼市调控措施第28页/共87页囤地一年禁再买地保障房建设房产税推进小产权房合法入市制约开发商清查闲置土地加大安居保障房供应调节房价抑制投资投机打破土地供应垄断表明：市场处于多空博弈阶段，政府抑制楼市过热的态度较为坚决；政策方向仍主要停留在控制流动性与投资方面。市场篇楼市调控措施小结第29页/共87页市场篇调控下市场表现及走势以长沙市场为案例，具备较典型的代表性第30页/共87页

2009年受金融危机的影响，长沙全市住宅销量开始快速上升在2012年号称“史上最严厉调控”的“4.17新政”出台后，长沙住宅销量并未出现此前持续大规模下降，在短短四个月的小幅回落之后，在金九银十迎来大爆发，9月份成交量首破100万平米，10月更是以超130万平米的高潮超越09年最火爆的市场水平。价格方面，虽然两次调控过后都出现了一定程度的波动，但整体仍呈上涨的趋势。市场篇调控下市场表现及走势第31页/共87页经济环境不同：09年恰逢全球范围的经济危机的持续年，经济大萧条背景下，热钱紧缩、投资低迷，市场各方需求迫于经济形势，收紧钱袋，消费性支出相当谨慎；而当前经济发展稳步上升，经济背景非常乐观，大量热钱涌入楼市，市场各类需求持币择机入市，买涨不买跌，另一方面，通胀率高企，刺激消费者购房以求资金保值。货币政策背景不同：09年处在货币紧缩的背景下，而现在仍然执行适度宽松的货币政策，市场上资金充裕。开发商资金储备不同：09年受经济危机影响，大部分开发商资金链收紧，资金回笼放慢导致资金周转出现断层，开发商不得不降价促销以快速回笼资金；而当前在经历了09年近一年的火爆市场后，开发商大量吸金，资金储备充足.市场反应将有所不同：09年市场被动调整，开发商反应较慢，应对调控的能力有所欠缺；而今年的调整，开发商有了09年的经验，反应速度和应对能力都大幅增强，政策抗性表现明显。市场篇对比09年与13年的楼市调控，可以看到有许多不同之处：调控下市场表现及走势第32页/共87页2004年以来，政府先后采取一系列政策抑制房价，但房价总体向上的趋势并未因此改变。因为房地产市场存在着固有的周期，国外研究表明房地产长波平均为18年。其次，经济放慢对房地产需求确实有影响，但比想象的短暂而温和。相反房地产崩溃对经济的拖累是长期而痛苦的，从这个意义上可以理解，政府并不希望房地产市场出现硬着陆。市场篇调控下市场表现及走势小结第33页/共87页一线城市楼市调控力度强，限贷、限购等政策提高了入市门槛，但价格依旧坚挺，购房成本仍然很高，将分流较大部分的购买力转向二、三线城市。对于长沙、湘潭市场，最为直接的影响是将迎来一波湘籍人士返乡置业的高潮，支撑市场成交量上涨并助推价格继续上升，并且价格上升的趋势比较急迫，其速度和幅度将明显高于一线城市。市场篇调控下市场表现及走势小结第34页/共87页实体经济稳步增长，市场资金充裕，开发商资金储备充足，热钱频繁流入楼市，通胀压力下为求保值的购房需求迅速增加，在整体经济背景没有出现较大波动的情况下，未来房地产市场将很难出现像08年一般的低潮期。市场篇调控下市场表现及走势小结第35页/共87页

2013年湘潭市房地产投资情况

房地产开发投资高开稳走，销售保持平稳态势。2013年，全市房地产开发投资完成122.25亿元，同比增长30.3%，较上年提高0.2个百分点。累计增速前7月基本保持在40%以上，自8月份开始，受金融业“钱荒”等因素影响，金融机构流动性收紧，对房地产项目贷款审批开始更为严格，房地产开发企业融资难度有所增加，投资增速回落到30%左右（见图2）。房地产销售市场总体保持平稳态势。2013年，全市房地产销售面积241.98万平方米，同比增长24.7%；房地产销售额91.47亿元，同比增长39.6%。房地产投资保持较高速的增长市场篇房地产投资开发情况第36页/共87页本年累计同比增长（%）商品住房办公楼商业营业用房其他

90㎡以下经济适用房别墅、高档公寓房屋施工面积1295.3940.91037.43106.2950.1210.5714.23171.4672.27其中：新开工面积615.0673.0500.6829.7927.892.895.9871.0037.40房屋竣工面积167.76-27.2134.4916.0718.225.650.9825.476.82出租房屋面积6.03-39.80.500.000.000.001.333.091.102013年全市房屋施工面积、新开工面积、房屋竣工面积和出租房屋面积分别为1295.39万㎡、615.06万㎡、167.76万㎡和6.03万㎡，同比增长40.9%、73%、-27.2%、-39.8%。同期全市商品住房新开工500.68万㎡，占新开工总面积的81.4%，同比增加80.5%；其中，经济适用房新开工27.89万㎡，同比增长80.4%。商品住房竣工134.49万㎡，占总竣工面积的80.17%，同比减少33.3%。2013年湘潭市房地产开发情况（单位：万㎡）13年湘潭房地产开发量巨大，新开工面积涨幅超30%市场篇房地产投资开发情况第37页/共87页13年月度供销比起伏较大，年初供过于求，一季度末至三季度保持了较长一段时间的供不应求局面，至年底基本达到供需平衡2009年湘潭市区供销面积比月度走势图市场篇供销比湘潭市场情况第38页/共87页在年初短暂的供过于求之后，自4月份开始，虽遭遇楼市调控，但市场一直保持着供不应求的局面2010年湘潭市区供销面积比月度走势图市场篇供销比湘潭市场情况第39页/共87页2013年，湘潭市区商品房累计批准预售240.01万㎡、19779套。其中，商品住房批准预售196.89万㎡、18018套，分别占商品房的批准预售比重为82.03%、91.10%。2013年湘潭市区各月商品房供应情况市场篇供应量湘潭市场情况第40页/共87页2013年湘潭市区各月商品房供应情况2013年截止9月，商品房累计供应量为194.42万㎡，供应量最大的两个月是4月和9月，伴随着今年的二次调控政策的出台。市场篇供应量湘潭市场情况2013.12013.22013.32013.42013.52013.62013.72013.82013.9

第41页/共87页2013年，湘潭市本级商品房累计销售265.99万㎡、23180套，与去年同期分别增长59.40%、46.03%。其中，商品住房销售254.58万㎡、21912套，分别占商品房的销售比重的95.71%、2013年湘潭市区各月商品房销售情况市场篇销售量湘潭市场情况第42页/共87页2013年雨湖区商品房销售66.79万㎡，其中商品住房万64.01；九华经济开发区商品房销售92.78万㎡，其中商品住房86.90万㎡；岳塘区商品房销售78.46万㎡，其中商品住房77.63万㎡；昭山示范区商品房销售27.96万㎡，其中商品住房26.04万㎡。市场篇销售量湘潭市场情况第43页/共87页2013年湘潭市成交价格呈现出稳步上升趋势，湘潭这一年的房价由3798元/㎡上升到4185元/㎡，涨幅高达10.19%。市场篇成交价格元/㎡湘潭市场情况2013年度湘潭楼市成交价格趋势图第44页/共87页房地产市场从09年3月开始进入黄金时期，市场需求旺盛，月均成交量逐月上升，至8月达到顶峰。市场的火爆持续到10年4月新政的出台，月均成交量超20万㎡。（10年2月为春节）新政出台后，市场受其影响成交萎缩，下滑速度较快，6、7月份成交量跌至谷底，不到15万㎡。9月份市场在传统销售旺季的刺激下终于回暖，成交逼近25万㎡，含金量十足。自10年1月，市均价首次突破3000元关口后，虽受调控影响，但价格基本保持在3000元/㎡的水平，并略微上浮。9月份均价3194元/㎡，达到了一个新的高度。市场篇株洲市场小结第45页/共87页市场篇湘潭市场未来走势研判利好：宏观经济稳步发展及居民收入的增长

长株潭两型社会建设及未来规划城际轻轨建设通胀压力下保值性购房需求不断增加返乡置业潮利空：楼市调控政策的不确定风险第46页/共87页市场篇湘潭市场未来走势研判城际轻轨建设、返乡置业潮、持续上升的通胀率，将是未来房价上涨的重要助推力。今年9月，成交价已逼近3200元/㎡，实际上，市区内热点项目的均价早远高于全市的价格。一线城市客户及资金的流入，将提高市场购买力，预计2014年市内四区均价将达到约3350-3450元/㎡的水平。成交价格第47页/共87页株洲未来城市发展的重点区域，将打造成以信息服务和高新技术产业为龙头的综合中心。区域内房价排行四区第二，仅次于雨湖区。但大多数湘潭市民表示，从区域规划、居住环境来讲，九华区最能吸引高收入人群。区域代表项目有步步高新天地、金水湾等物业类型：多层及小高层为主，近年来小高层所占比例逐步增大产品情况：以110-140㎡的三房为主力房型，价格约3400元/m2左右市场篇区域市场九华区第48页/共87页湘潭当前的商业经济中心。区域房价位列四区第一，主要因市中心区小户型公寓价格高，拉升了区域价格水平。区域代表项目有金侨城、大学里等区域未来重点项目：楠竹山商业广场物业类型：小高层、高层产品情况：集中在40-60㎡的公寓以及130-160㎡之间的三房、四房，价格约4500元/m2左右市场篇区域市场雨湖区第49页/共87页区域房价居四区第三，当前在售项目众多，价格涨幅相对较小。区域代表项目有东方名苑、纳帕溪谷等区域未来重点项目：万达商业广场物业类型：以小高层为主，多层为辅产品情况：以130-140平米三房为主，价格约4200元/m2市场篇区域市场岳塘区第50页/共87页九华区和岳塘区的房地产开发强度最大，九华区目前处于房地产开发的初期，随着九华经济区的进一步发展，将成为湘潭开发热点区域。岳塘区栗雨中央商务区内及周边的各项目，将会在未来对本案形成竞争冲击。市场篇区域市场小结第51页/共87页项目名称

户型面积段（㎡）户型配比去化率东方名苑三房120-14090%78%四房14010%68%金侨城二房7523%87%三房99-1107.4%100%110-1208.7%85%120-14043.9%73%四房13217%40%湖湘林语二房784%99%三房88-10021.2%88%110-1205.7%100%120-14038.6%68%四房132-15927.5%44%万和.金色华庭三房112-12183%87%四房13417%100%市场篇产品线情况第52页/共87页项目名称

户型面积段（㎡）户型配比去化率湘银纳帕溪谷二房85-8823%77%三房109-12017.3%87%120-14133.7%84%四房170-1756%56%复式130-25120%49%中央一品二房81-9420.7%79%三房125-13663.4%83%四房16015.9%63%九华春天里二房70-8012.5%84%80-8912.5%三房97-11012.6%78%110-12033.8%120-13228.6%吉利雅居二房80-9051.6%预计2011年1月开盘三房96-11025.2%110-12412.6%四房四房128-15810.6%市场篇产品线情况第53页/共87页项目名称

户型面积段（㎡）户型配比去化率金域华府三房120-14057%92.7%四房17043%80.25%美江国际三房120-14066%98%四房150-17034%95.25%三和大厦三房12072%100%四房14028%96%金桥尚东区二房80-9050%89%三房120-13040%83%四房15010%75%SOHO鸟巢二房70-9020%88%三房101-13055%92%四房140-15025%70%市场篇产品线情况第54页/共87页目前湘潭市场上，供应的主力产品是120-140㎡的三房，约占到55%-60%，140㎡以上的大户型与70-90㎡的二房比重基本相当，前者比重略高。从产品线供应特点看，大多数项目针对的是以改善居住环境为主要目的的首次及二次置业的客户群，兼顾多次改善型需求客户和刚需客户。市场篇产品线情况小结供应方面第55页/共87页当前各产品线的销售情况，二房属于畅销产品，虽然不是主流供应产品，但总价低、首付低，价格抗性较小，销售速度较快。三房的整体销售情况较理想，虽然供应量大，但因为总价相对适中，市场购买力基本能够承受，因此销售速度基本能匹配供应量，供销趋于平衡。但从各面积段来看，面积偏小的紧凑三房仍较舒适型三房畅销。四房以上大面积产品是市场上的滞销产品，因为总价偏高，客户的价格抗性较大，购买力的支撑尚有不足。但品质较好的项目四房销售情况相对较好，说明良好的品质能够解除客户对价格的抗性。市场篇产品线情况小结销售方面第56页/共87页主要参数普通项目客户描述中端项目客户高端项目客户年龄及家庭构成25-35岁的中青年群体,一般为两口或者处于恋爱期35-45岁的中年群体,一般为三口之家35-45岁的中年群体,一般为三口之家物业拥有数量多数属于一次置业，部分为二次置业一般拥有一套的住宅物业，多数属于二次置业一般拥有两套或者以上的住宅物业经济能力家庭年收入4-6万左右家庭年收入8-10万左右家庭年收入18-20万以上，部分在100万以上，差距较大价格承受能力一般能承受的总价范围在40万以内,部分能够承受更高的价格一般能承受的总价范围在80万以内,部分能够承受更高的价格总价承受范围较广，在80-300万,部分能够承受更高的价格需求房型偏向选择规模中等偏小的户型偏向选择规模较大、环境好的社区偏向选择规模较大、资源好的社区，以及别墅产品目的拥有自己的住宅享受生活，提高自己的身份和价值享受生活，兼具度假功能功能面积中等偏经济，能满足1-3人的使用功能面积偏大，能满足3-4人的使用功能面积偏大，能满足3-5人的使用功能价格讲求实惠实用对价格不是特别敏感对价格不敏感户型中小面积的产品中大面积产品、洋房、联排别墅大平层、洋房、别墅随着客户层级的上升，置业目的在改变，对地段的需求减弱，对物业的类型的要求更高，也更能承受高价市场篇客户情况第57页/共87页工作行业及家庭月收入工作行业重点调研本地机关事业单位与企业单位，各占总比率的27%；家庭月收入5000元以上的占44%，8000-10000元的占的比例最多（双职工家庭）,达到27%，表明事业机关单位与企业中高层收入相对较高。生物医药行业机关事业单位企业单位27%个体4000雨湖区事业单位与企业单位客户收入较丰厚，属于在本区域内购房的主力军市场篇客户情况第58页/共87页现住房情况及计划购房时间目前大部分居住企业的单位房或商品房，分别占54%、26%；1年内计划购房的占17%，1-3年内购房占大多数，比例46%，表明消费者对房地产市场发展有一定的认识，3年内的需求量比较大。单位房商品房自建房雨湖区事业、企业单位有六成工作生活在此的人士在本地没有物业，且计划1-3年内购房，首次置业需求明显市场篇客户情况第59页/共87页购房目的及首选区域置业目的主要为二大类，满足居住条件最高，占45%；其次改善住房条件，为子女购房；购房的首选区域为天元区，占63%的比例。雨湖区其他区域其他城市居所距离家人工作和孩子上学的车程以不超过30分钟为宜满足居住改善住房条件为子女购房45%20%市场篇客户情况第60页/共87页选择物业形态及户型意向性建筑形态基本为三类，多层、小高层与高层，说明单位房时代将逐渐淡出市场；需求户型方面，三房占绝大多数，达到了63%，其次是二房与四房单位，分别占18%、10%。高层小高层建筑形态以市场大众为基本，三房成为主力需求户型市场篇客户情况第61页/共87页面积区间90-110占25%，110-130占较大比例，达到35%，需求面积相对适中，与市场在售项目户型面积基本类似；付款方式上，有经济实力的企业高层较倾向于一次性付款，但大部分选择银行按揭。需求户型面积\付款方式选择付款方式以按揭为主，主力需求面积在110-130之间，说明以家庭群居为主市场篇客户情况第62页/共87页可接受普通高层单价/总价可接受普通高层的单价3000元/㎡以下占20%，3000-3500元/㎡占42%，大部分客户对价格的接受度相对理性；总价方面普遍接受30-40万占33%，20-30万，占30%可接受楼盘单价3000以下3000-35003500-40004000-45004500以上20%42%16%可接受购房总价30%33%市场客户对价格的接受趋于理性状态市场篇客户情况第63页/共87页购房考虑因素/希望配套购房着重考虑交通便捷性的占较大比例，达到30%，其他依次分别为价格15%、生活配套15%、物业管理10%；社区配套以幼儿园、休闲设施、运动场所为主要需求，休闲设施需求比例最高，为31%。客户对产品的品质要求较高市场篇客户情况第64页/共87页购房意向：雨湖区事企业单位有六成工作生活在此的人士在本地没有物业，且计划1-3年内购房，首次置业需求明显购房区域：雨湖区为首选，工作地点离家近，子女入学方便接送。户型要求：企事业单位青年群体以紧凑型2房、3房为主，满足三口之家（二人世界）居住要求，注重空间实用性；企事业单位中年群体以宽敞型3房、4房为主，满足三世同堂（老人、子女）居住要求，注重空间舒适性；当地生意人需求以3房、4房为主，注重空间的舒适性。产品要求：追求内外环境优美、安全私密的社区，社区不仅仅需要提供单一的居住功能，还需要能够提供休憩的空间，与亲朋好友交流的场所。雨湖区客户需求情况市场篇客户情况第65页/共87页客户特征研判属于雨湖区的中高收入人群，资金较为充裕（至少能承担首付与月供），置业需求旺盛购房为了满足居住要求，提高生活质量对产品价格重视度较高，消费趋于理性对建筑形态、产品结构有较高的关注主要为天元区客户，内向需求特征明显客户对交通条件、生活环境、产品品质提出了较高的要求市场篇客户情况第66页/共87页湘潭市民的地缘性非常明显，在购房地域方面，基本以居所及工作地所在区域为首选；雨湖区地处河东，除了较高端的客户，大多数河西客户不愿意在天元区购房，区域外客户导入存在相当大的难度。雨湖区客户需求集中在90-130㎡的二房、三房产品，首次置业需求明显，对价格较敏感，基本在4800元/㎡以内，同时对各类配套、产品品质有一定要求。市场篇客户情况小结第67页/共87页当前实体经济稳步增长，整体经济背景向好，将难以出现如08年的市场低潮期；当前楼市调控主要针对流动性过剩及投资投机需求，调控仍将是一个较长期的过程；一线城市的楼市调控挤压出大量热钱和部分自住购房需求，将分流至二、三线城市，湘潭市场明年将迎来较明显的返乡置业潮；通胀率继续攀升，资金贬值压力加重，将刺激更多的人进入市场购房以求资金保值，市场需求将持续走高。市场篇总结宏观面第68页/共87页市场篇总结由于通胀压力加重、一线城市调控挤压的返乡置业潮等因素，明年销售量将出现较大幅度的增长；成交价格将继续稳步攀升，并将达到一个新的高度。市场面第69页/共87页市场篇总结市场供应集中在适中偏舒适的三房，此类产品面临的竞争最为激烈；产品面积越大，总价越高，客户对价格的抗性越大，销售速度则越慢；随着市场均价的拔高，而购买力的提升并不能跟上价格的上涨速度，各类产品总价不断拔高将导致客户需求面积逐步缩小，二房以及紧凑型三房将成为未来市场潜在的焦点产品。产品面第70页/共87页第三章——典型楼盘篇楼盘分析楼盘启示第71页/共87页项目名称东方名苑占地面积10.2990万㎡总建面15万㎡容积率1.488建筑绿化率35.9%竞争篇楼盘分析东方名苑第72页/共87页东方名苑为市级商业中心兼市级商业、住宅、办公融为一体的大型社区。其中住宅以电梯小高层、电梯高层为主，以“居城市生活、享自然野趣”的立意，创造舒适的人居生活和绿色生态环境的新型住宅小区,从而成就你从容优雅的生活态度。自2008年5月18日开盘以来，东方名苑受到了湘潭人民的高度关注与青睐，持续热销，位列2008年湘潭市住宅类销售排行榜第一。一期臻嘉园一标段目前已进入尾盘销售，二标段房源即将在7月份左右面市。已建成的“东方名苑”(一期)项目工程总用地102990㎡，总建筑面积约15万平米。在建二期占地282亩，其中住宅推出18栋18-31层高层，共计3124户[2]竞争篇楼盘分析分析东方名苑第73页/共87页新天地涵盖高尚住区、国际公寓、步步高购物中心、兰桂坊滨水街区、国际五星酒店、5A写字楼。步步高·新天地整体分为五期开发，计划五年建成。建成后，预计商业项目年销售额在15亿元以上，将有效提供就业岗位两万余个。竞争篇楼盘分析步步高新天地出让面积总建面容积率绿化率总户数540亩139万㎡3.140.4%1206第74页/共87页项目名称湘银纳帕溪谷占地面积约160亩总建面30.54万㎡容积率2.55产品类型住宅一期规划效果图竞争篇楼盘分析湘银纳帕溪谷第75页/共87页项目由湘银地产集十年房地产开发经验鼎力打造，由国内顶尖规划设计单位-同济大学建筑设计研究院进行园林建筑规划，国家特级建筑企业东方红广场、湖湘公园、梦泽山庄、盘龙山庄大酒店、双语幼儿园、商业步行街、大型超市、生鲜市场、餐馆、银行、