高新片区调查总结

关于高新片区的总结花絮：这两天，我马不停蹄的奔波于高新区的各大楼盘。经过两天紧张的忙碌，我终于完成了对该片区的调查。调查时间：2009年4月20日—2009年4月24日调查区域：济南高新片区调查范围：西起大辛河，北至工业北路，东到绕城高速，南接经十路。调查项目：黄金时代智远山庄三庆·财富中心鑫苑·国际城市花园鑫苑·金座中齐·未来城汇展·香格里拉盛世花城莱茵小镇·V家茗筑·美嘉海信·慧园中海·紫御东郡海信·盛福庄东城万象草山岭村改项目牛旺小区贤文小区新东方花园鲁能康桥·颐东小区【片区部分项目概况及浅析 】一、片区概况片区集聚了不少的大盘，项目多在15万平米以上，如海信·慧园、中齐·未来城、鑫苑·国际城市花园、中海·紫御东郡等项目。其中，有不少项目是由全国知名开发商投资开发，比如，中海、鑫苑、海信等在片区均有投资项目。由此可见，不少开发企业都看好了区域的发展前景与开发潜力。而且，诸多全国著名开发企业均有强大的品牌实力和资金实力，这些有实力的企业势必会为提升该区域的城市形象起到积极的促进作用。不过，受金融危机、楼市疲软等因素影响，很多开发企业都放缓了开发进度。如三庆·财富中心的F区，原本打算开发建设，但还未开工就被停工搁置，海信·盛福庄项目亦是至今仍是空地一片，迟迟未动工开发。现在，区域内在建楼盘在整个济南地产市场来讲属于中高档楼盘。每平米价格多在5000~6000元之间。别墅项目为每平米价格多在10000~13000元之间。此外，该片区还有一些村改安置项目，比如牛旺小区、贤文小区等。片区目前形成了有大型品牌地产企业进驻开发，以中高档楼盘为主，村改项目相补充的楼市格局。片区内项目的建筑形态以高层、小高层为主，别墅项目衬托，同时兼有少量的多层项目。二、部分项目基本情况及浅析1.三庆·财富中心项目位于高新技术开发区（即高新区管委会南邻） ，两面临路，区位优势优越，交通便利。项目由A、B、C、D、E五个区组成，五栋大楼环绕项目四周，中间位一广场，广场西边是一块空地，是 F区建设预留地，目前周边由围挡围堵起来。中间是几台破旧的建筑设备零散的闲置在空地中间。 项目好像是即欲开工但又停工， 我个人认为是当前市场遇寒，项目开发前景不明朗而致使未敢轻举妄动。另外，项目也可能是为资金吃紧而被临时搁浅。据相关人员透漏，该开发商在外地的项目多次因为资金吃紧而中途停工。2.中铁·汇展国际该项目位于工业南路路北（国际会展中心西邻） 。项目总占地面积约 70亩，总建筑面积约17万平米。由8栋高层组成，建筑业态为城市综合体，即集 SOHO办公、商务酒店、餐饮娱乐、超级市场为一体，由中铁投资开发。项目即将开工建设，预计 12年上半年可正式投入运营。3.莱茵小镇·V家莱茵小镇是由世通房地产公式投资开发的集别墅、高层、小高层为一体的地产项目。项目总占地面积约 450亩，总开发建筑面积约 50万平米，一期已基本售罄，目前主推的是二期莱茵小镇·V家，这也是本项目的收山之作。据其销售人员介绍项目之所以命名为V家，是因为项目即将省立结盘，而“V”恰寓“胜利”之意，故取名“V家”。二期V家，共开发两栋高层（26层）塔楼。共约450套，户型面积，从75~130平米不等，所售均价在 5200元/平米左右。两栋楼分别为Ａ座和Ｂ座，其中Ａ座设计为两梯（电梯）五户，Ｂ座设计为两梯（电梯）四户。不过，大部分让市公安局给团购了（此事正在商谈，并未最终拍板确定）。项目户型浅析：户型类型面积户型结构所占项目比例A174.24㎡两室一厅一卫17%A295.78㎡两室两厅一卫18%A3127.39㎡三室两厅两卫13%B197.88㎡两室两厅一卫24%B2122.50㎡三室两厅两卫18%B3127.77㎡三室两厅两卫10%综合以上户型特点，以上户型设计较为合理，方便使用。而且，面积相对较大的户型设计相对更加合理，近乎完美。并且在整栋楼座上所处的位置较佳，观景效果、采光效果均较好。面积较小的户型，结构设计亦可，但从整个楼座的位置来看，小面积的户型所处的位置欠佳。多为北向户型，虽可采光，但采不到阳光。另外，项目当前一期还剩有一些房源，面积多在 129平米以上，价格在 5700元/平米以上。不过，在 V家A座后面的一栋，采光不足，售价在 5300元/平米左右。目前，项目中央的别墅面积多在 200~300平米/套，售价为12880元/平米。项目内部规划为中央别墅区，周边高层、小高层环绕，既很好解决了小区内部建筑拥挤，居住压抑的问题，有保证项目较高的容积率，使企业利润最大化。该项目是世通地产开发总司在济南开发的第一个项目也是目前唯一一个项目。 项目在济南有较高的知名度，但是项目的土地性质为综合用地，土地使用权仅为 50年。4.汇展·香格里拉北京置地前景全程代理。项目于07年5月份开盘，至今已有两年有余，两年来项目取得了相对不错的销售业绩，当前的销售率达到85%左右。项目总开发建筑面积约为23万平米，由三栋高层组成，其中，中间的为主楼楼高（31层）两侧为辅楼（27层）。项目当前所剩房源多在23层以上。面积多是54平米的一室两厅的公寓。项目户型的整理分析：户型类型面积户型结构所占项目比例A154㎡一室两厅一卫21%A270㎡一室两厅一卫24%A374㎡两室两厅一卫30%A491.15㎡三室两厅一卫25%项目各个户型都装修有样板间，样板间装修不错，体验式营销模式，可有效促进项目的销售。当前售价为 5100元/平米起价。5.海信·慧园项目位于舜华路北段道路两侧（国际会展中心北 500米），小牧占地约 150亩，总开发建筑面积约28万平米。有16栋高层（18层）和4栋小高层(12层)，目前项目开一期有舜华路路东的 4栋高层，路西的5栋高层。其中，路东的高层已基本售完，目前仅剩少量房源（20余套）。项目于4月12日盛大开盘，新推出 10#、11#两栋高层，共约580套房源。新推的两栋高层，一小户型为主打户型。户型面积从90~135平米，具体户型整理如下：户型类型面积户型结构所占项目比例备注A187两室两厅一卫7%方正实用A290两室两厅一卫11%全明户型A391两室两厅一卫9%布局合理A493两室两厅一卫9%空间灵活A595两室两厅一卫7%全明户型A699两室两厅一卫6%南北通透A7110三室两厅一卫14%朝南户型A8120三室两厅一卫13%全明户型A9128三室两厅一卫15%空间实用A10133三室两厅两卫5%实用户型A11 139 三室两厅两卫 4% 舒适全明项目当前售价为：均价5300元/平米，现在购房客户可享受97折优惠，即优惠后价格为5100元/平米左右。最大优惠94折，优惠后价格约为4700元/平米。项目凭借开发商强大的品牌，良好的信誉与口碑，自开盘以来取得了相对不错的销售业绩。项目当前的销售率约40%，在当前市场相对疲软的大环境下，项目取得这样的成绩，相对还是比较可以的。当然，这与销售代理公司准确的市场定位、较高的销售策划水准等因素也是密不可分的。从其现场的上客量来看，项目受关注程度较高，本人走访当天看房客户不少，看房客户有 5、6批，这也说明了项目受当地人的关注程度较高。之所以取得良好的社会反应，是因为项目户型设计较为合理，定价相对可以，开发商有着扎实的品牌实力和资金实力，容易获得市场的认可，客户的认同。然而，项目，在设计时，设计的储藏室较少，储藏室与户型配比不合理，配比系数较低。所以，开盘以来项目的储藏室一直为对外公开出售， 不合理的储藏户型配比，也会在一定程度上阻碍项目的销售。6.茗筑·美嘉本项目位于高新区舜华北路北段路东（西与莱茵小镇比邻，北与高新区第一实验小学毗邻.）。项目总占地面积为154亩，总开发建筑面积为26万平米。项目由浪潮集团旗下的山东茗筑世家置业有限公司投资开发，共开发20栋楼，约1943套。其中有8栋7层板式多层，12栋19层、24层板式高层。一期开发1~8#多层和9~13层高层，中间14~16#三栋预计今年下半年开工建设，北面沿街的17~20#四栋高层，开工时间暂不确定，预计今年可能没有计划开工，项目计划2010年竣工交房。项目目前主推的是10#楼，约216户，户型面积从67~145平米不等，具体户型整理如下：户型类型户型面积户型结构所占项目比例A167㎡一室一厅一卫13%A290㎡两室两厅一卫22%A395㎡两室两厅一卫18%A4115㎡三室两厅一卫13%A5120㎡三室两厅一卫17%A6132㎡三室两厅两卫12%A7145㎡四室两厅两卫5%综上所述，本项目的主力户型为 90~120㎡。项目主要针对的人群是年轻一族，正如其项目文案所语：年轻的天地 激扬的生活（有一种生活在想象之外） 。项目销售均价约为5100元/平米。项目内部设有幼儿园、商业等配套。项目于高新区第一实验小学仅一路之隔，这无不是项目的一大优势。7.中海·紫御东郡项目位于花园路东首（即花园路与奥体中路交汇处西北角） ，是中海地产在济南开发的首个项目。项目总占地面积亩，总开发建筑面积约为万平米。由中央40栋别墅，周边2栋小高层，9栋高层组成，项目的规划设计与莱茵小镇极为相似。中央别墅区已于3月2日盛大开盘。开盘项目均为别墅，共约360套。面积在250~280平米之间，销售单价为10000元/平米。项目将于5月中旬推出10#、11#两栋高层（30层），共约套。两栋高层设计为两梯四户，每单元都有一个挑空三层的大厅，彰显大气，两栋高层推出户型面积从79~140平米不等，具体户型整理如下：户型类型户型面积户型结构所占项目比例A179㎡两室两厅一卫21%A295㎡三室两厅一卫41%A3115㎡三室两厅一卫27%A4140㎡四室两厅两卫11%本项目的策划浅析：1）项目的开发商中海地产，有着强大的品牌实力和较高的知名度，尤其是在物业管理这方面。项目策划则突出了开发企业品牌和物业管理的优势。比如：品牌实力突出——中海地产，引领中国地产三十年；物业优势渲染——港府御用物业，中国第一管家。2）项目一期开发为别墅，通过别墅区的开盘销售，有效的提升了项目在该区域的档次和形象。3）项目规划设计为中央别墅区，周边为高层或小高层。这样的规划设计，既有效避免了高密度的建筑给客户带来的压抑感，有可通过周边高层、小高层物业确保了项目的开发面积没有减少，保证了项目开发利润最大化。4）项目文案撰写不错，因项目位于花园路东首，当前交通不太便利，而且从区位上来讲项目位于济南的东部偏北方向，位置并不占有优势，但是项目借助未来将要修建的奥体中路，深层次的挖掘奥体中路的潜力，以奥体中轴的定位，将项目的区位劣势巧妙的转换成为了奥体中轴，显赫位置的优势。5）“中国第一管家”等极具震撼力的字眼，将开发商的优势表现的一览无余。策划人员的手法干练，文笔辛辣，文案表现深刻又富有力度。6）项目售楼处的包装彰显项目高端的形象。售楼处门口有保安轮流值班站岗，而且向美一位看房的客户敬礼致意，让客户有种尊贵之感。给客户一种与众不同的感觉。这点中海较其他项目略高一筹。7）向客户免费发放会员卡，中海向每一位有意向购房的客户免费发放会员卡，持有该卡既可在与中海有合作的几大卖场享受中海的产品打折优惠，有可在开盘当天享受会员优惠。此卡免费发放于客户，可有效的牵引意向客户时刻关注着该项目。也可，让咱无意向购房，但可凭此卡在各大商场享受打折优惠的可会为项目无形中免费做宣传。因为，人都有感恩偿还心理，受人于恩，馈之以惠。8）文案欣赏：理想的生活一直都在，只是今天才被发现颠覆你对空间的想象深居别墅区内，这样的圈子注定不会总有8.中齐·未来城项目位于工业南路路北（国际会展中心东临） ，由中齐旗下济南空港置业投资开发，总建筑面积约40万平米。项目由 4栋公寓、2栋写字楼、10栋花园洋房、17栋高层及沿街商铺共同组成。项目有幼儿园、会所超市、商业等配套设施，项目内部规划有水系。水景采用人性化设计，层层叠落，富有情调和诗意。项目一期共开发17栋，其中有目前在建为7栋高层，目前主推北面两栋高层，户型为90~131平米，具体整理如下：户型类型户型面积户型结构所占项目比例A190㎡两室两厅一卫31%A295㎡两室两厅一卫19%A3115㎡三室两厅一卫17%A4128㎡三室两厅两卫20%A5131㎡三室两厅两卫13%综上所述，项目的一期所开的主力户型为90~128㎡的三室户型。不过，据相关人员透漏，项目当前销售情况不是太理想。 个人认为原因是，项目较鑫苑·国际城市花园、盛世花城、莱茵小镇、汇展·香格里拉等项目开发晚，虽然以上众多项目的开发，使本区域人气明显增加，使区域的影响力提升，易获得大众对该块区域的认同，会相应给本项目带来一些机会，但是以上项目，相应也吸引了本项目的部分目标客户群。再者，项目由于进入时间较晚，其他项目基本都是进入尾盘销售阶段，现阶段已经将价格挑到较高水平，对项目开盘销售会相应增加难度。再者，项目开盘恰遇金融危机、楼市开始拐点下滑的大环境，机不逢时。另外，项目拿地的成本较高，与周边理想新城的低成本或零成本拿地相比，项目在价格销售方面不占有优势，对项目的良性，快速销售增加了难度。不过，项目有40万的规模，属于大盘，会随着项目的逐步展开而逐步的获得市场的认可，并进入良性运转。而且，开发商在济南已开发很多地产项目，比较知名的如,中齐·锦绣泉城、中齐·泉印兰亭、中齐·他山、齐鲁世纪园等。前期已积累了较为成熟的开发经验，对市场有了成熟的把握，在市场已树立了较好的形象，获得了客户的普遍认同。因此，此项目在操作过程中，也有自己的优势所在。鑫苑·国际城市花园/金座鑫苑·国际城市花园项目位于工业南路路南（国际会展中心东临） ，总占地面积 140余亩，总建筑面积约为30万平米，由3栋高层酒店式公寓、7栋小高层（12层）、11栋高层（22层）组成，总规划户数约为3700套。目前项目在售的是15#、16#、18#三栋楼，户型面积从60~120平米，具体户型整理如下：户型类型户型面积户型结构所占项目比例A160㎡一室一厅一卫15%A277㎡两室一厅一卫17%A389㎡两室两厅一卫23%A4115㎡三室两厅一卫26%A5122㎡三室两厅两卫19%目前项目主推的是 70~95㎡两室户型，销售率在 85%左右，现进入尾盘销售阶段。走访当天，现场有 3、4批客户，销售气氛不错。项目凭借着开发较早，独享空白市场的优势，取得了当今较为不错的销售业绩 （这与鑫苑一贯快打快手的开发模式是密不可分的）。但是，周边理想新城项目的开发销售，与本项目价格相差近千元，对本项目产生了较大的冲击。而且，目前项目销售不是太理想，开发企业正欲寻求代理做整合推广。据其销售人员介绍，开发企业准备聘请北京伟业代理公司做推广策划代理。鑫苑·金座项目位于工业南路路南的沿街，属于鑫苑·国际城市花园的临街商业和公寓，项目为三栋临街高层（22层）。项目推出的1~3层为商业，4层及以上为公寓式住宅。户型面积从30~89㎡不等，具体户型整理如下：户型类型户型面积户型结构所占项目比例A130㎡一室一厅一卫5%A247㎡一室一厅一卫9%A358㎡一室两厅一卫17%A467㎡两室一厅一卫29%A577㎡两室两厅一卫25%A689㎡两室两厅一卫15%本项目是鑫苑·国际城市花园为突出特色和项目的沿街区位优势而专门独立出来的一部分。项目的命名为金座，即给大众以较大气、财气之感，给人以视觉上的冲击力和吸引力。黄金时代项目位于舜华路北段路西（齐鲁软件园西南角），是黄金集团在济南开发的大盘社区。项目是由深圳黑马地产代理公司全程代理。项目自 2004年开盘以来，至今已售罄。现在小区内的二手房售价在 5600~5700元/平米。现在售楼处仍然存在，仅有一人在守盘，项目目前仅剩一套 400余平米的商业房，售价在 11000元/平米。雅居园小区项目位于齐鲁软件园西邻，是国家康居示范小区，小区实行封闭式管理。项目内部以多层为主，建筑形态为1+5+1(即一层地下室，5层标准层，1层阁楼)，弧形的阳台设计加上漂亮的飘窗是小区整体看上去很高雅、漂亮。项目西边的马山坡上约有30亩的熟地，即欲开发二期。鲁能康桥·颐东小区项目位于高新区天泺路与新泺路交汇处（马山坡西邻） ，项目是由鲁能地产旗下济南鲁源房地产开发有限公司投资开发，由上海【豪阳·豪新】全程代理，三箭建设工程公司施工建设。项目占地面积约100亩，总开发建筑面积约15.7万平米。由5栋高层（18层），8栋小高层（11层）。户型面积从70~155㎡不等，其主力户型为128~144平米三室两厅两卫.项目于2009年5月1日盛大开盘，新开三栋，估计均价为5600元左右/平米。文案鉴赏：康桥·颐东|政务中心正对面·奥体中轴第一排 |驾驭风云 震撼泉城5月1日盛大开盘【70㎡~155㎡全运观景大宅】政务中心在哪里/城市的核心就在哪里康桥·颐东/坐拥济南CBDCLD双新中心>畅享都心繁华 问鼎大宅巅峰<全运盛会勃发城市大跨越 奥体中心完善配套强势进驻BRT奥体中心站畅达四方 东部交通枢纽脉动城市繁华颐东专线待中心|经十路左转奥体中路约 200米（由新泺大街进）开发商|济南鲁源房地产开发有限公司

全程代理|上海SUNRKSE豪阳·豪新预售证：济建开预许字第（ 2008）195~197号（本广告图片及文字说明，不构成双方买卖合同，最终解释权归开发商所有。 ）智远山庄项目位于凤凰路路西。现在项目只是熟地搁置，并未进行初步开发。海信·盛福庄项目位于中海·紫御东郡北邻，现在是围墙将土地封围起来，但并未开工建设，据附近村民介绍，项目具体什么时候开始开工建设暂且还不确定。另外，在项目的西邻仅一路之隔的即是有约 500~600亩的空地，好像是从耕地转化过来的。地块属于熟地，但未被院墙等封围，业务规划牌之类的，估计是政府预留拍卖土地，受市场环境疲软等因素影响，土地仍属政府预留储备土地。东城万象项目位于国际会展中心的西北角， 东临会展西路属于莱茵小镇的临街商铺， 项目现已为现房，但是出租率应该不是太高，项目的商业氛围不是很浓厚，而且项目有不少的商铺间都是空着，可能是未能出售，也可能是置业者购买以后搁置为使用经营。项目销售价格为均价：10000元/平米。三、区域特征该片区从区位上看位于济南的东部偏北区域，成立于 1991年，是经国务院批准的首批国家级高新区之一，片区以高新技术产业和新兴产业为主导产业。片区以高新区管委会和国际会展中心为中心，向其周边辐射出不少的房地产项目。该片区属于济南的新城，较老城环境优美，空气清新，道路开阔，而且片区的地价较老城区低不少。片区虽然各项目均自有内部配套商业配套，工业南路两侧也有商业、酒店、医院等配套，会展中心北邻建有东城万象商业街，但是，片区的商业仍不成熟，各项配套设施仍不完善。另外，片区的北部区域，虽仅有少数公交线路，但是片区道路开阔，路面平整，交通网路四通八达，出行非常通畅。片区规划前沿，布局合理，片区规划既为近年区域内配套设施的建设发展提供空间，又为日后远期的可持续发展留有余地，使片区的全面、协调、长远发展形成良性循环。片区内集聚了浪潮、轻骑、小鸭等国内知名大型企业，为片区的经济稳定持续发展奠定坚实的后盾。以齐鲁软件园为中心，周边衍生出的众多电子、科研等高新技术产业为片区的发展增添了活力。同时，国际会展中心的落成及良好的运营使用，是片区的影响力得以大幅提升。片区快速的发展使片区的城市建设基本成形。随着片区内诸多项目的建设使得片区的规划逐步完成，片区的发展也在日臻完善，片区正在朝着“以高新技术为主导，并将逐步建设成为“环境优美，交通便利，配套完善，城市氛围浓厚，非常适宜居住”的方向发展。随着诸多大盘竣工入住，以及周边配套设施的落成运营，一座现代化的新城在不久的将来即将呈现在世人面前。现在，片区发展已现雏形，但是片区目前商业等配套设施仍不完善。片区内虽有多条公交线路（主要集中在工业南路），但片区内部的公交线路较老城区明显偏少，目前借助公共交通工具出行不太方便。 片区内虽已集聚了诸多的房地产开发项目， 但多数都处于在建工程，因此，片区虽然已初具规模，但是居住人群不足，城市氛围显些清淡。并且，当前区域内尚无大型的购物场所，消费购物及日常生活有所不便。四、区域购房者特征分析片区内集聚了浪潮、济钢、小鸭、轻骑、齐鲁软件园等国内外大型知名企业。鉴于节约时间，就近居住的考虑，片区内的大中型企业的工作人员中有部分人员会考虑从片区内购房置业。片区内集聚了开发区管委会、交通局、医院、学校等行政事业单位，该类单位人员中有部分人员会因考虑工作方便而从片区内购房置业。洞察新城区的快速发展崛起，看好片区内的增值潜力而选择从片区内购房置业。片区较前沿的规划，而且优美的环境、便利的交通，会吸引部分因厌倦城区拥挤、嘈杂的居住环境而打算从该片区置业的人群。片区内集聚了七里河小学、高新区第一实验小学、十里河小区等济南较为知名学校。对于一些重视教育的购房者会因考虑孩子教育而选择从该片区购房置业。以上潜在购房者因购房目的的不同，所追求的购房环境亦有所不同。对上述购房者类型的浅析：相对于第一类购房者，一般为企业集团的中高层、中层、中低层人员。一般高层不会从该区域购房置业，因为这部分人多是对生活环境、居住环境、人文环境等均有较高要求，他们多半会考虑从南部山区考虑购买别墅或是较为高端的豪宅。对于企业的中高层、中层人员，他们中多数月收入在 3000~6000元，年龄多在 30~45岁之间，一般都以结婚，多为标准家庭（三口之家） ，需求多为两室，也有部分会考虑三室。而相对于中低层人员，他们月收入多在 2000~30