太平湖温泉小镇的策划

/目录一、组织规章第一章总则第二章组织机构及职能部门第三章附则附：组织机构图人员编制表二、部门职责、人员标准及岗位说明书综合部职责及工作标准前期部职责及工作标准工程部职责及工作标准经济部职责及工作标准策划部职责及工作标准销售部职责及工作标准财务部职责及工作标准物业部职责及工作标准三、目标责任制管理办法第一章总则第二章计划制定与执行第三章考核评价第四章奖惩第五章附则四、行政事务管理细则第一章总则第二章印信管理第三章公文管理第四章督办工作管理第五章会议管理第六章档案管理第七章外事接待管理第八章车辆管理第九章低值易耗、办公用品发放管理第十章罚则第十一章附则五、人力资源开发管理细则第一章总则第二章劳动合同制与聘用制第三章试用期人员考核人用第四章员工培训第五章员工考评第六章解职第七章工作(劳动）纪律第八章劳动工资附:工资分配方案第九章员工福利第十章员工奖惩第十一章附则六、前期管理办法第一章总则第二章前期工作第三章动迁安置第四章附则七、工程管理办法第一章总则第二章工程勘察与设计管理第三章报批图、施工图及合同管理第四章工程施工管理第五章工程竣工验收与建档管理第六章建设监理管理第七章附则八、经济管理办法第一章总则第二章计划第三章统计第四章合同的签订与管理第五章开发项目的预决算及现场签证第六章工程费用支出第七章商品房第八章附则九、策划管理办法第一章总则十、销售管理办法第一章总则第二章商品房的销售与管理第三章商品房的营销与策划第四章销售工作的内业管理第五章商品房的售后服务第六章销售人员的培训第七章附则十一、财务管理细则总则资金筹措固定资产流动资金成本和费用销售收款财务报告、决算及利润和利润分配财务监督财务分析与财务评价罚则附则十二、物业管理办法一、组织规程总则组织机构及职能部门附则总则第一条根据《公司法》和本公司章程的有关规定，为提高公司组织工作效率，明确各级人员及部门的职能、职责，建立产权清晰、责权明确、管理科学的现代企业制度，制定本章程.第二条本章程主要说明公司内部组织层级、经理班子构成、机构设置、人员编制、部门职能等相关内容。公司组织机构领导层级分为三个层级权力机构层由国有股东代表和个人股本组成的股东大会，依法决定公司的利润分配、增减资本、合并、分立、解散、修改公司章程等重大问题。经营决策层由董事、副董事长、董事长组成的董事会，股东会负责，依照法律规定的职权和公司章程的规定，负责公司开发经营管理工作。管理执行层由总经理、副总经理组成的总经理办公会,照法律规定的职权和公司章程的规定,负责公司开发经营管理工作。组织机构及职能部门公司设总经理１人，负责公司行政全面工作,主要自责:组织制定公司经营方针、目标、策略;组织编制、实施公司年度经营综合计划;组织编制公司年度财务预算、决算报告；决定公司人员的任用、考核、培训、晋级、调动、辞退等事项；组织制定公司内部管理制度;审定公司重要经济合同、协议；分管职能部门工作;公司设副总经理2名，协助总经理负责分管的工作。公司根据业务需要,设以下职能部门:（一）综合部（二）前期部（三）工程部（四)经济部（五）策划部（六)销售部(七）财务部（八)物业公司第七条各部门职能如下:(一)综合部负责重大会议、报告、决议及综合文件起草:负责董事会、总经理办公会、股东会会议记录及整理存档;组织落实重大会议的会务工作;监督检查总经理办公会会议决定和决议执行情况；负责协调检查各职能部门工作;负责对外联络、接待工作；负责公司的信访文书、事务、档案、车辆及安全保卫工作;负责人事、劳资方面的管理工作；负责公司员工的福利工作；组织拟定、修订公司管理及规章制度；负责经济、政治、资产管理动态收集编发.（二)前期部一、参与项目选址，组织征地、拆迁、安置，办理征拨用地手续及项目登记；二、参与研究分析开发项目用途和获益能力，获取地使用权；三、负责制定开发申请报告和规划设计方案；四、负责申报建筑审批手续；五、负责协调开发项目报审工作及核定缴纳前期配套费用；六、参与开发建设有关合同的签订与谈判;七、负责施工现场“三通一平"工作。(三）工程部一、组织贯彻执行建筑法规和施工程序有关规定;二、编制工程项目施工进度等计划并组织实施；三、参与施工单位的招投标工作,负责施工组织设计的审定；四、负责工程项目的设计委托,组织施工图会审及设计变更；五、负责协调和处理施工进度、设计、质量和安全等问题；六、参与开发项目的招投标工作;七、参与研究分析开发项目用途和或以能力；八、组织工程竣工验收;九、负责工程项目监理委托并监督实施.(四)经济部一、负责编制公司综合计划并组织实施；二、负责开发项目招投标工作;三、参与开发项目的论证、测算及项目谈判；四、负责工程合同，协议的签订、审核并监督执行；五、负责工程预算编制和决算审核工作.(五)策划部（六）销售部一、组织新区选址、项目论证；二、组织经营市场调查、编制销售预测测算分析；三、参与组织招投标工作，招商引资、多种经营，研究分析开发项目用途和获益能力；四、拟定公司年度销售计划和销售方案，并组织实施；五、参与开发项目施工图纸的审核和施工中有关变更；六、负责商品房销售工作,办理商品房销售合同等业务；七、参与开发项目实施过程中有关的洽谈工作；八、组织办理用户进户、退户交接过程中的验收工作；九、负责公司所需有关物资采购及闲置资产变更。（七)财务部一、负责编制公司财务计划并组织实施；二、参与综合计划的编制；三、负责制定财务管理和经济核算制度；四、负责编制公司年度财务报表及决策报告；五、负责资金筹措、管理及资产的清理和变更资产资金的收缴工作;六、负责控制和监督资金的使用，实施成本控制和经济核算工作；七、负责办理往来款项的核对工作，协助办理产权登记及变更工作；八、负责编制公司年度、季度财务统计分析报告及费用指标分解；九、负责组织落实公司内部经济责任制度。（八）物业管理公司附则第九条公司组织结构图及人员编制表附后,是本规程不可分割的组成部分.本规程由公司总经理办公会议负责解释并修订。本规程自颁布之日起执行。三、目标责任制管理方法第一章总则第二章计划制定与执行第三章考核评价第四章奖惩第五章附则第一章总则第一条为实现公司总体目标，促进公司员工自我激励和人人参与管理，提高经营绩效，制定本方法。第二条公司实行目标责任制的管理方式。第三条目标责任制以目标责任书的形式确立，每年签订一次，综合部牵头制作,报总经理办公会审核，由总经理与副总经理，副总经理与分管部门签订。第四条以业务为主的目标责任书的指标以营业收入、利润、计入成本费用率为主；非业务为主的目标责任书的指标以费用总额为主.以上两类均应含有必要的工作指标。第五条公司以工作计划表的方式将工作任务分解落实公司各部门、岗位及个人。计划制定与执行第六条公司年度工作计划经总经理办公会讨论决定。各层级工作计划的制定,自上而下主机制定，有关的具体内容、数值则按归纳方式由下而上初级商讨订立.工作计划分为:年度工作计划季度工作计划月工作计划第九条各层级工作计划一定确定,必须按工作计划规定的时间与进度完成。第十条公司各级层工作计划的汇总、实施推进，由综合部负责。考核评价第十一条各层级工作计划的检查与考核由综合部具体负责。第十二条各层级工作计划的检查考核一律采用自我检核与直属主管评核相结合的办法.第十三条公司工作计划每半年考评一次,在每年的７月和次年1月进行。第十四条季度工作计划每月考评一次，每月月末进行.第十五条月工作计划每旬考评一次,在每旬末进行。第十六条考评结果列为各层级工作计划执行人年度工作考绩的重要项目.第四章奖罚第十七条超额完成目标利润及节约目标费用的责任人，可以按有关规定提奖，提奖比例在每年的目标责任书中规定。第十八条未完成目标利润及超目标费用的责任人,按规定受罚,受罚比例由公司总经理办公会根据有关规定,在每年的目标责任书中规定。第十九条责任人在签订目标责任书的同时，应缴纳一定的责任保证金，保证金可以由责任人单独缴纳,也可以由责任人分管内的全体员工缴纳，并签订自愿缴纳保证金协议书.第二十条责任人得奖时,奖金的分配应与保证金挂钩，受罚时以保证金抵补,保证金不足以抵补时，以工资或个人的其他资产抵补。第二十一条保证金可以是现金或公司接受的有价证券，以现金缴纳保证金时，按规定利息。第五章附则第二十二条本公司经公司总经理办公会议讨论通过后实施.四、行政事务管理细则第一章总则第二章印信管理第三章公文管理第四章督办工作管理第五章会议管理第六章档案管理第七章外事接待管理第八章车辆管理第九章低值易耗、办公用品发放管理罚则第十一章附则总则依据上级有关规定,结合本公司实际情况，制定本细则。印信管理第二条公司印信包括：公司各部门的公章、财务专用章、法人代表章、财务负责人名章等；介绍信、证明信、营业执照、资质证书。第三条除财务专用章、财务负责人名章或法定代表人名章由财务部保管、商品房销售专用章由销售部保管外,其余印信由综合部统一保管和管理，公司建立严格的音信保管、审批和使用登记制度。第四条使用印信按下列程序办理：(一)办理银行贷款、担保时,由使用人填写《用印审批单》单位负责人签字,由公司财务部部长审核，报总经理签批。（二）签订合同、协议及意向书时，由使用人填写《用印审批单》，本单位负责人签字，由综合部主任审核，报总经理签批(按公司规定价格进行的商品房正常销售合同除外）（三）办理委托书、证明、银行开户时,由使用人填写《用应审批单》，单位负责人签字,报总经理审批。第五条一般公务需有总经理签字时，部门负责人在《印信使用表》上登记，经综合部审核后方可办理.特殊公务由经办人填写《印信使用审批单》,报总经理审批后由办公室办理。第六条各部门公章使用，经部门负责人批准后交综合部办理。第七条财务专用章与法定代表人名章（财务负责人名章)由财务部门二人分别管理，对不符合财务规定的事项，任何一人都有权拒绝加盖印章。非财务工作人员不得使用财务专用章。第八条新刻印章须报总经理批准后方可办理。印信使用的审批人员对其承办负有全部责任,未经审批而使用的，责任由印信保管人和使用人共同负责。对违反有关规定者按有关规定条款处罚。第三章公文管理第十一条公文管理是收文、文件制作与发文的总称。由综合部具体负责，公司一切文件、信函，均应上报综合部统一承办.第十二条公司内部文件、通知，上报材料及各部门的信函、书刊，由文书当日送达，确保不丢、不漏、准确无误。第十三条文件传阅由综合部承办,传阅件一律附“文件阅批单”，要详细注明送文内容、传阅、阅批人签字，意见。传阅后综合部要按时收回存档，文件不得横向传递.第十四条未经总经理同意，任何部门不得以公司名义下发文件。第十五条以各部门名义下发的通知、文件均不得以公司文件纸下发.第十六条各部门需打字、复印的文件,均需各部门负责人签字后报综合部批准，方可交微机室打字。第十七条立卷归档，公司所有打字材料及必要的复印材料，均应将打字底稿及正式文本一份交综合部整理后归档。第十八条文件保管人和阅文人应充分注意执行保密规定。对密件和普通文件分别处理。对发出收进的密件必须登记、编号，严格执行交接手续。第十九条对违反有关规定者按有关罚则条款处罚。督办工作管理第二十条公司董事会、总经理办公会决议由综合部进行督办。第二十一条公司内部督办工作内容：督促检查各部门计划的工作落实、完成情况，以及其他有关事项。第二十二条督办者必须在领导批示督办事项的规定时间内，提前反馈完成情况及原因，认真填写督办登记,以便查询。第二十三条督办者按领导指示内容,落实责任;下达督办内容，及时反馈督办领导。第二十四条督办者不准以任何理由误事.会议管理第二十五条会议由综合部负责通知并组织人员准时到会。第二十六条公司级的会议，设有生产经营例会、专题会议、总经理办公会和董事会议。第二十七条综合部负责上诉会议的会务工作，形成会议纪要。第二十八天公司生产经营例会和总经理办公会形成的决定，由综合部负责督办和检查落实情况；专题会议所作出的决定，由公司主管领导负责落实。第二十九条总经理办公会是公司行政、业务及其他事务管理的最高级会议，会议由总经理主持，董事、副总经理参加（必要时扩大到中层以上干部），会议主要讨论、决定公司的发展计划，年、季、月工作计划及其他有关公司重大问题的会议。会议一般每月召开一次，必要时可临时召开。第三十条生产经营例会是根据部门间业务上的关系而召开的业务工作会议，由主管领导主持，部长以上干部参加,对生产经营过程进行阶段性分析和总结，并作出决定，报告总经理。会议一般每周召开一次.第三十一条专题会议由主管领导主持，处理公司临时性重大问题，相关部门负责人参加。第三十二条公司任何级别的会议，均要经过严密的准备工作，准备好议题、提案，不开无准备的会议。档案管理第三十三条档案管理工作是在总经理领导下,由综合部专职负责。第三十四条公司管辖范围内员工的人事劳资档案、公司及各部门在生产、经营活动中的经营合同、协议书、各种文件、工程内业及其他书面资料等均属公司存档范围.第三十五条归档后的文件、材料及时立卷整理，编号。第三十六条严格执行档案资料查阅审批制度，严守机密.因公事借出档案资料必须办理手续，写明借阅资料题目、所有时间,并经各部门主管领导签字，综合部主任签字后方可借出。重要的资料,必须经总经理批准方可借出。第三十七条借出的档案资料、合同、图纸，管理人员应及时收回,发现问题应及时报告综合部主任，及时查清原因追究责任。第三十八条各部门在每年的3月末前根据公司制定的目标范围将上一年的文件归档，任何人不得将资料据为己有。第三十九条所有正式对外披露的信息,必须经综合部主任审查，报总经理批准后方可进行.外事接待管理第四十条公司的内外接待工作有综合部具体负责。第四十一条外事接待工作按公司的统一安排办理,做到认真负责、热情周到、不卑不亢、言行得体、严守机密。第四十二条内外宾来访时,接待人员要掌握宾客乘坐的交通工具的抵离时间，提前通知有关部门和人员做好接送准备。第四十三条内外宾来访时，综合部要根据来访者的目的、兴趣、意愿等选择安排参观项目,确定活动内容,拟定接待方案，报请综合部主任批准。第四十四条接待来宾中，做好安全保卫工作。车辆管理第四十五条车辆由公司综合部统一管理.第四十六条部门用车,由用车人提前4小时填写《请车单》交综合部安排。如遇几个部门同时用车，车辆紧张时,按申请出车部门的先后顺序安排，有紧急情况除外。ﻫ第四十七条外出车辆须有综合部主任同意，总经理批准.第四十八条所有车辆逐步实行单车承包，单车核算，按行驶公里数发放油票.第四十九条设专人负责车辆各种手续承办，并建立单车档案.第五十条驾驶员要负责所驾驶车辆的维护、保养、使用及随车配件、工具设备的保养。要保证车辆的外观整洁。第五十一条司机要服从领导、听从指挥，不得私自出车。第五十二条车辆出入库,司机必须填写“出入库登记表”。第五十三条驾驶员违章造成的经济损失或罚款，后果自负。低值易耗、办公用品发放管理第五十四条公司综合部负责办公用品、低值易耗品的采购、保管与发放，公司各部门领取办公用品，须填写《领用单》，经批准方可领取。第五十五条特需办公用品和代值易耗品，须经综合部主任审查，经总经理批准,由综合部负责购置，然后记入备用品保管帐目.第五十六条备用品发放采取逐级审批定期发放制度，各部门提出《办公用品计划》,上报综合部,综合部根据被批准的《计划》发放办公用品.第五十七条物品仓库专人负责，数量、质量、规格、单价应与进货相符,按手续验收入库,登记入账.第五十八条做好出库管理，保证准确无误。第五十九条各类物品如正常损坏不能使用时，须以旧换新,非正常损坏或丢失,当事人负责赔偿。第六十天条各类物品在使用或存放期间做到：“防火、防盗、防潮、防变质”，说个人原因责任自负.第六十一条严格控制办公用品开支,任何情况下,不按审批手续和规定领取，一律不予发放。罚则第六十二条有下列行为之一的，给予当事人记过处分并扣发1个月的工资，情节严重者可扣发年终奖金的10﹪-５０﹪:违反本制度规定用印未造成经济损失的;违反本制度规定进行营业执行年检的；违反本制度规定将公司资料据为己有的；违反本制度规定出私车给公司造成损失的;第六十三条有下列行为之一的，给予当事人记大过处分并扣发2个月的工资，情节严重者可以扣发年终奖金的50﹪－70﹪：违反本制度规定开具空白介绍信或在空白纸上加盖印章；违反本制度规定销毁印章的；违反本制度规定进行商标转让或注销的；违反本制度规定销毁档案的；第六十四条有下列行为之一的，给予当事人开除留用处分并扣发３个月的工资,取消年终奖金分配资格：（一）违反本制度规定加盖印章给公司造成重大损失的经办人、越权审批人；（二)违反本制度规定申报专利权的人;(三)违反本制度规定实施专利许可获专利转让的；(四）违反本制度规定对外披露信息给公司造成重大损失的；（五）违反本制度规定泄露公司绝密信息的;(六）违反本制度规定出私车肇事给公司造成损失的。第六十五条给公司造成经济损失者,视情节轻重，由直接责任人承担部分或全额赔偿责任。触犯法律的,依法追究刑事责任。第十一章附则第六十六条本细则由公司总经理办公会议授权,综合部负责解释。第六十七条本细则自颁布之日起执行。五人力资源开发管理细则第一章总则第二章劳动合同制与聘任制第三章试用期人员考核人用第四章员工培训第五章员工考评第六章解职第七章工作（劳动）纪律第八章劳动工资第九章员工福利第十章员工奖惩第十一章附则总则第一条为充分调动全体员工的工作积极性，使公司在激烈的市场竞争中求生存图发展,创造良好的社会效益和经济效益,为国家做贡献，为股东创回报,为员工谋利益的目标，本公司的核心价值观是以人为本、竞聘上岗、不拘一格、选贤任能。在聘任过程中，坚持“公开、公正、公平”的原则，建立激励机制，严格考评,奖勤罚懒,使公司使公司立于不败之地，回馈社会。根据公司法、本公司章程及国家有关政策法规,结合公司实际,制定本细则。劳动合同制与聘任制公司与员工按国家有关规定签订劳动合同,并经双向选择，竞聘上岗。受聘人员试用期人员考核人用第三条员工聘任后,原则上有三个月的试用期,对试用期的人员考核，主要从德、才、能、勤、绩五个方面来进行。第四条试用期的考核工作,由总经理亲自负责，由综合部具体实施。第五条试用人员试用期满后,由所在部门评议，部门负责人突出考核意见,经综合部考评后,由总经理办公会议决定是否可以聘用,然后本人填写《聘用申请表》，报总经理办公会批准.员工培训第六条公司培训工作由总经理亲自领导，综合部组织实施。第七条保证每个员工每年受培训的时间不少于2０天.第八条按分级教育的原则，培训分三级进行,高级教育（总经理、副总经理、专业技术人员）,普及教育（一般员工）,骨干教育(专职人员）.第九条公司制定培训工作长远规划和年度计划，长远规划由综合部起草,总经理办公会讨论决定.年度培训规划经以下步骤来决定：（一）各部门根据本身的工作需要,提出年度培训的内容，时间及必要的物质条件。（二）由综合部负责对各部门的培训计划报告进行综合，形成公司年度培训计划草案。（三）总经理办公会对年度培训计划进行讨论，并作出决定。（四）由综合部具体负责实施年度培训计划。第十一条坚持多渠道、多方式进行培训,可组织员工参加公司组织的培训，也可请专家、学者来公司进行讲学,同时鼓励员工自学成才，公司给其创造条件。第十二条培训工作考核与奖惩（一)综合部建立员工个人学习档案，作为岗位目标考核和提升晋级的主要依据之一。（二)培训成绩优秀者，公司给予一定性奖励员工考评第十三条公司对员工进行业绩的综合考评，考评时间为月、季和年,根据考评的结果对员工进行奖惩。第十四条根据每位员工的岗位作业定额，考核其工作完成量和实现效益情况。第十五条对员工实行逐级考核评价方法。以月、季和年为考核单位,由部门负责人对所属员工作出考核评价意见，征得本部门员工意见,最后经总经理办公会议进行专题讨论，确定对每位员工的考评结果公平准确。其结果作为升降工资的依据.考核结果分为：优秀、良好、合格、不合格四种，凡年中被评为优秀者按其业绩公司给予奖励；凡年终被评为良好和合格者，公司按奖励金额下浮20﹪－30﹪；凡被评为不合格者,取消评奖资格，视情况；列入被淘汰人员。第十六条考核人员要严格按章办事,不徇私情.解职第十七条员工的解职分为：①当然解职;②辞职;③无薪留职；④裁员；⑤免职。第十八条员工在职,非因公身体残废不能任职，或聘用合同到期为当然解职。第十九条员工提前三个月向综合部提出书面申请辞职，综合部按照聘用程序履行审批手续，审核会签无问题，办理辞职手续。第二十条员工有下列情况之一者可授意辞职或辞退.（一）劳动者经过培训或调整岗位仍不能胜任工作的。（二）故意泄露公司业务机密;（三）在公司工作期间受刑事处罚；（四)挪用公款,营私舞弊；(五）连续旷职十日或一年内累计满十五日；（六）未经同意,受雇于其他企业。第二十一条不胜任本职工作者，按规定程序予以免职.工作(劳动）纪律第二十二条工作（劳动)纪律(一）严格遵守公司各项规章制度和有关规定；(二）维护公司信誉，严守公司机密，不得擅自使用公司名义(三)未经批准，不准在公司以外从事兼职工作（四)员工应团结合作，杜绝影响工作，扰乱秩序的事情（五）不迟到、不早退、不旷工，认真履行请、销假手续第二十三条公司工作时间为7.５小时，即早8﹕３０—12﹕０0，下午1﹕0０-5﹕00;有事需向综合部说明，不得迟到、早退.第二十四条工作时间内，员工的外出（无论公事、私事）,均须经部门领导同意，并通知综合部.第二十五条工作时间内,不做任何与工作无关的私事。第二十六条员工有时必须请假，1天之内由直接领导批准；２天以上由隔级领导审批。第二十七条员工旷勤，按实际天数加倍扣罚工资，因旷勤给工作造成的损失需要承担经济责任。第八章劳动工资第二十八条员工标准工资构成为：基础工资、浮动工资、补贴工资、工龄工资、职务（岗位）工资。第二十九条职务(岗位)工资,以现在的岗位、现任职务及贡献大小由总经理办公会确定。第三十条因实行岗位(职务)工资，原则上不再发加班工资,如遇特殊情况加班，应提前填写加班申请表,部门负责人签字后，报总经理批准。第三十一条员工月工资额每年召开一次办公会讨论决定，员工的工资升降均由总经理办公会决定.第三十二条员工月工资的发放与考核挂钩，病事假期间工资按规定扣除.第三十三条每月员工工资的发放，须报请总经理批准.（附:工资分配方案)工资分配方案（略)第九章员工福利第三十四条公司在册员工奖惩第三十四条员工奖励依贡献大小分为表彰、奖金及其他适当的奖励等三种方式.第三十五条员工有下列表现,予以表扬（一）品德良好,能够维护公司利益；(二)担任临时重要任务,能如期完成预期目标；(三）能及时防止意外发生或采取适当措施处理意外事故。第三十六条有下列表现之一,可发放奖金对工作方法提出改进意见被采纳，而提高效益诚实服务，效率超群预防重大事故或检举危害公司利益的人事，使公司减少损失。施工管理人员负责的项目获得优质工程以上荣誉者。第三十七条表彰由员工所在部门提出,经综合部考核后报总经理批准,奖金由员工所在部门会同综合部共同审议报总经理审核，总经理办公会议批准。第三十八条员工不当行为，应受到口头警告、降级、降职和除名处分。第三十九条有下列行为的,给予批评警告（一）破坏秩序，擅离岗位；（二)使用公司设备办私事；（三）工作时间做与工作无关之事。第四十条有下列行为的，给予罚款、降级、降职或除名处分。(一）有意伤害他人,盗窃他人财物,出卖公司情报；（二)利用职务之便，从事不正当行为者和利用公司名义招摇撞骗.（三）施工管理人员所负责的工程项目质量不合格。第十一章附则第四十一条本办法由公司总经理办公会授权综合部负责解释。第四十二条本办法子颁布之日起执行。；六、前期管理办法总则前期工作动迁安置附则总则为规范化和强化公司的前期工作管理,完成公司年度生产经营计划，提高公司的经济效益,制定本办法.本办法由公司前期部组织实施。前期工作前期部或销售部根据公司年度生产经营计划的要求,推选地理位置好、交通方便、动迁比例好、易销售、积极效益好的地号。有销售部组织，前期部、经济部、工程部配合对新选地号进行摸底调查、测算，形成第一手材料，上报公司总经理办公会议立项。由销售部组织,前期部、工程部、经济部、财务部、综合部参加，共同研究讨论，提出新项目可行性研究报告，经总经理办公会议通过，总经理审批。新项目可研报告经批准后，由前期部负责向市规划局申请计划，履行各项报批手续，直至取得建设许可证。配套人员负责以下工作：动迁人员办理动迁许可证后,配到人员负责向自来水公司、电业局申报动迁区域内的止水、止电报告，交纳止水、止电费用，并组织实施。开工前协助施工单位及时办理占、挖道手续及临时用水、用电、伐树、绿地占用等手续，交纳各种费用，确保工程按时开工.根据施工图纸和设计变更,统计有关数据,办理新建项目配套工程（给水、排水、煤气、电、有线电视、电话、消防等)审批手续。委托设计并根据工程进度组织实施。参建工程竣工验收，办理临时用水、用电的止水、指点手续。组织有关部门将正式用水、用电、煤气、有线电视、电话、外网工程与新建项目内线接通，达到进户条件.认真学习领会有关房地产开发的法令、法规、文件精神，充分利用各种政策，减、免、缓交各项费用,降低工程成本，提供经济效益.拆迁安置拆迁人员必须遵守国家有关动迁法规及哈尔滨市城市建设拆迁管理办法.秉公办事，不得徇私舞弊。项目选址后,由公司成立新项目动迁摸底领导小组，原始摸底表应有详细的动迁人的房屋平面图、面积、产权、人口。摸底表必须有两人以上签字,经主管经理及动迁摸底领导小组审核后,将原始资料交于综合部存档。前期部提供拔地文件后,由主管经理委托区级动迁办,承办动迁工作,动迁人员按工作流程配合区动迁办完成动迁拆除工作。在前期部组织下，动迁人员、配套人员和现场人员密切配合，是现场达到“三通一平”，即水通、电通、道路畅通,场地平整.动迁人员配合区动迁办做好以下工作：进行动迁户房屋预分，在预分中应严格执行哈尔滨市拆迁法，对有争议的房屋,应由总经理办公会审批,预分表上必须有双方经办人级领导签字方可生效.办理单位产权、公产房及私产房的灭籍手续，各种协议必须经领导审批,签字后生效。召开拆迁动员大会,在搬迁验收过程中，与个体户、住户的协议书应与房屋预算表一致，并经领导审批签字。第十四条拆迁人员应及时、准确的将拆迁过程中发生的各项费用按月上报计划核算部.附则第十五条本办法由公司总经理办公会议授权前期部负责解释。第十六条本办法自颁布之日起执行.七、工程管理办法第一章总则第二章工程勘察与设计管理第三章报批图、施工图及合同管理第四章工程施工管理第五章工程竣工验收与建档管理第六章附则总则为规范和强化公司的工程管理,完成公司年度生产经营计划,提高公司的经济效益，制定本办法。本办法由公司工程部负责组织实施。工程勘察与设计管理工程勘察管理在前期工作完成后，工程部应向地质勘察单位提出委托书，说明勘查的精度、范围、深度等要求,经双方同意后签订勘察合同。勘察部门根据项目委托书要求进行施工，并提出地质勘察报告。第四条工程设计管理工程设计由工程部、计划部负责编制设计招标书,凡具有一定级别的设计单位均可按照批准的有资格承担的业务范围参加投标。由公司组织有关专业部门综合考评定标.设计工作按照初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。初步设计阶段由设计院根据设计任务书和设计基础材料提出设计方案，经公司有关部门审定和总经理批准后，进行报批图设计.技术设计阶段根据批准的初步设计文件，对采取的工艺过程、建筑结构形式，所需设备,有公司和设计院共同商定后,提出具体设计要求和设备订货明细表,供施工图设计时参考。施工图设计阶段，公司要经常与设计院联系，参加图纸的设计，达到经济、适用,在可能的条件下注意美观的设计要求。报批图、施工图及合同管理第五条工程部根据销售部提出的要求，拿出设计方案，通过总经理办公会讨论决定,由工程部通过招投标，确定设计单位，办理设计委托书。第六条设计单位提出报批方案图，由总经理办公会讨论通过后,设计单位绘图报批表.前期部上报市规划局审批。第七条销售部、工程部、前期部提供详细的设计要求、立面造型、平面布局、户室比等,由工程部提出施工设计委托书,交于设计单位，由设计单位提出施工图方案，提交总经理办公会讨论决定后,设计单位绘制施工图.通过招投标,择优确定设计单位、监理单位、施工单位。由总经理办公会讨论通过后，由工程部负责起草设计委托合同和监理委托合同,经济部起草施工合同，经总经理办公会讨论通过后，总经理签字盖章，合同有效。由经济部、工程部监督合同的正常履行。工程施工管理施工准备每项工程施工前必须执行招标制，择优选定施工单位。选定承包商时，要对其进行资格检查,其内容包括以下几项：营业执照:必须是经过政府工商行政管理部门审查，发给营业执照的施工单位。企业等级：施工单位承担的施工任务必须符合为其规定的范围及规模，不可越级承保任务。社会信誉：通过调查,了解过去承包施工的工作情况,施工企业技术力量、经营管理、设备、资金等情况,做到心中有数.小区工程要编制施工组织总设计,统筹安排、配套建设、合理划分施工区域，布置施工临时用地,保证开发建设的需要。施工前应做好场地内的“三通一平”工作,将道路,给排水管线,供电线路引入施工现场，把施工现场进行平整，达到开工条件.技术处理开工之前应组织设计单位、施工单位、建设单位和监理单位进行图纸会审，明确设计意图，解决图纸存在的问题.施工中出现的问题或设计变更，必须以书面形式通知承包商,并且有建设单位和设计单位的签字盖章。公司其他部门根据需要提出的实际变更,须由经办人填写变更会签单，部长签字,经主管经理和总经理审批后，报工程部复合同意后，通知设计院进行变更，任何部门或个人不得随意对施工图纸进行修改.对新材料、新工艺、新结构的使用应征得设计单位的同意,在不提高工程造价,保证工程质量的前提下，先进行局部实验，在进行大面积推广。开工前向施工单位提供合格的地质勘查和工程设计文件。第十一条质量管理认真贯彻落实商品住宅质量保证责任制度。建立健全岗位责任制各项管理制度，充分发挥质量管理人员的作用,保证工程质量。每月定期对在建工程检查二次,平时经常深入工地监督检查指导,对存在的质量问题及时通知监理公司限期整改。对工程实行优质优价，并在合同中加以规定，奖罚分明,用经济办法保证和提高工程质量。工程建设中坚决执行质量否决权,凡是不符合质量标准和验收规范要求的工程，必须重新返工,严格监督,限期达标。严格按照图纸、施工验收规范、操作规程进行工程质量管理。加强对施工单位的控制，严禁将工程转包。工程竣工经市质量监督站核查，确定工程质量等级，公司对施工单位按照国家、省、市有关规定给予奖罚(在施工合同中加以明确)第十二条工程施工进度管理由经济部与施工单位签订承包合同，明确规定工程开竣工日期。根据施工组织设计所制定的施工进度计划,由公司每月向承包商下达进度计划,并进行检查控制，当实际工程进度与计划进度不符时，主管经理、工程部部长应及时召集监理单位、施工单位的有关领导进行现场分析，并采取必要的措施进行补救。工程部要协助监理单位、施工单位及时解决影响施工进度的问题。检查工程质量,控制工程款的拨付,保证工程的顺利进行。第十三条文明施工管理每月组织一次文明施工检查，评比先进，纠正不文明施工行为，必要时采用经济手段来提高现场文明施工管理水平.严格按现场文明施工“六条标准"加强管理。第十四条安全生产管理公司建立健全安全检查组织机构.每月定期对个工程进行安全检查，严格按照国家和省市有关安全管理的法规去指导施工。工程竣工验收与建档管理第十五条工程竣工验收工程完工达到竣工条件后，由公司工程验收小组会同设计部门、监理部门、施工单位对所建工程共同检查验收,合格后，报市质检站检验.对验收过程中存在的质量问题，要限期制定方案进行返修，必须达到验收标准。经质检站核验通过后，由工程部提出申请，由主管经理组织施工单位、监理单位、综合部、工程部、销售部、物业管理公司参加,进行交接验收，对工程质量问题限期制定方案进行处理。全部合格后,将房屋移交销售部进行经营管理。工程竣工进户后，要定期对用户进行回访，对用户提出的问题，工程部应及时给予处理，达到用户满意，充分体现对用户负责的宗旨。第十六条档案管理做好资料的收集与归档工作，对工程图纸、内业资料等及时收集，统一管理，保证档案的完整性.将各栋号的档案分类、编目，收发资料要有记录。图只要折叠保管，放在袋、盒内，一般以四号图纸幅面大小为准,折叠成手风琴式。技术内业要求装订成册，档案要做到防火、防潮、防尘、防虫。附则第十六条本办法由公司总经理办公会议授权工程部负责解释.第十七条本办法经公司总经理办公会议讨论通过后执行.八、销售部的管理办法第一章总则第二章商品房的销售与管理第三章商品房的营销与策划第四章销售工作的内业管理第五章商品房的售后服务第六章销售人员的培训第七章附则总则为提高公司效益,加强经营销售管理,规范经营销售工作程序，确保经营销售计划指标的完成，提高经济效益，制定本办法。商品房的销售与管理第二条商品房的销售必须严格执行国家、省、市各项政策法规、物价政策和公司指定的各项制度。第三条经营部必须根据公司的全年经营计划制定年、季、月销售计划。并严格执行公司批准的销售计划，落实销售的各项工作。第四条销售计划的落实采取承包的形式，每年初由公司于与经营部签订销售计划承包合同。第五条经营根据销售合同的计划指标，进行分解到每位销售人员，并签订分包合同。第六条销售工作的个人作业计划由部长具体负责督办,定期向主管经理汇报。第七条销售合同的合订，必须严格按着标准合同签订，同时履行各项审批手续。第八条大型的项目洽谈及合同的签订，必须通报公司，由主管经理参加洽谈和签订。第九条销售员必须按着合约签订的付款方式进行催收房款,确保建设资金的回笼。第十条建立销售计划完成情况图表上墙，根据计划完成额度,进行效益提成，对于未完成计划任务人员，按分包合同执行，视情节给予降薪或停薪处理。第十一条建立销售信息反馈制度，认真分析研究借鉴参考。第十二条严格执行商品房的销售价格，不得随意提价或降价.第十三条培养独立工作能力,当顾客遇到困难时，应该热心捷达和帮助，及时给予解决。将就销售艺术，遵守职业道德，维护公司的良好形象。①人物项目的确定和新开发项目要求有销售人员参加,具体提出意见,项目建成后,有经营发展部验收，接受钥匙做好近乎工作，如发现工程质量问题,经营发展部拒绝销售。②在营销方法上采用1﹕1的营销方案，即销售人员独立1人与客户谈判,如遇难谈客户可直接找部长，部长谈不下来,由部长找经理谈.第三章商品房的营销与策划第十四条商品房的营销与策划必须在新开发项目确立后，立即着手进行市场调查、预测、分析。第十五条市场调研工作要围绕着公司的年度经营计划和长期开发项目进行，为公司决策提供依据.第十六条调查要从以下方面入手：（一）新开发项目周边的地理位置情况,包括交通、商服、学校、娱乐及配套设施等方面。（二)新开发项目的周边商品房的销售价格情况及经销情况.(三）对新开发项目的市场定位，提出项目功能的要求及户室比和户型要求。（四)根据调查结果,提出项目调整意见报公司总经理办公室会议讨论决策。第十七条商品房的营销策划工作具体由经营发展部部长负责提出策划方案，报公司讨论决定后组织专兼职销售员实施。第十八条根据新开项目进展情况,经营发展部应及时办理商品房的销售许可证和商品房价格审批手续。第十九条经营发展部根据房价审批手续，结合公司的具体情况，制定新开发项目的价格表，报公司审批。第二十条根据；营销的具体情况，定期参加国家、省、市组织的商品房展销会，设立现场经销处,满足用户的需求.第二十一条利用多媒体广告、报纸、新闻电视专访等有效传播渠道,进行市场营销辐射，扩大市场的占有率，为促销奠定基础。第四章销售工作的内业管理第二十二条销售工作的内业管理要逐步实现现代化规范化微机化管理。将销售的合同、台账、房源、价格、统计、交易、政策等，输入微机，实现科学化管理.第二十三条建立健全客户档案和信息反馈登记制度，充分利用信息跟踪为销售工作服务。第二十四条及时准确的填报个时期销售报表上报公司主管领导和有关部门,以便掌握.第二十五条做好销售内业各类票据及契约材料的保管归档工作，以便查考。第二十六条认真检查各类台帐、核实检验新客户的款项是否结清。第二十七条经营发展部会同物业管理公司与用户验收房产，办理进户手续。第五章商品房的售后服务第二十八条售后服务工作要体现公司的信誉和企业形象.要定期回访客户,征求使用意见,及时整改.第二十九条建立用户反映意见综合卡，将问题从工程质量、设施配套等方面进行分类，经鉴定提出补正方法。第三十条对用户反馈的意见进行综合分析,及时解决处理，并向总经理汇报。为下一个开发项目提供调整参考依据.第六章销售人员的培训第三十一条根据销售人员的扩大和市场需求的变化，适应工作需要,定期组织销售人员进行业务培训和考核,组织参观学习外地好经验、好方法，不断提高业务素质。第三十二条培训工作要有计划、有针对性进行安排，对考核成绩优秀者公司给予奖励。第三十三条在加强业务培训的同时还要培养以下几个方面的能力。（一）与各类人员相处的能力,喜欢与人合作。(二）善于安排计划和完成计划的能力。(三)具有想象力和创造性.(四)聪明、机敏、多方面兴趣,语言美.（五)长于独立思考判断，应变能力,埋头苦干，甘愿默默无闻。(六)懂生意经，掌握各种销售技巧和策略。第七章附则第三十四条本办法由公司总经理办公会议授权经营发展部负责解释。第三十五条本办法经公司总经理办公会议讨论通过后执行,修订时同。九经济计划管理办法第一章总则第二章计划第三章统计第四章合同的签订与管理第五章开发项目的预决算及现场签证第六章工程费用支出第七章商品房第八章附则第一章总则第一条为规范和强化公司计划核算管理，提高公司的经济效益,制定本办法。第二条本办法由经济不负责组织实施。第二章计划第三条经济计划部根据已批准的开发项目的可研报告及实际情况,编制年度计划，并下发各职能部门,进行讨论、研究。第四条各职能部门根据计划提出问题，反馈经济计划部.第五条经济计划部根据各职能部门反馈的计划，编制完整的年度计划(综合计划),报总经理办公会议审核、审批。第三章统计第六条公司经济计划部负责公司计划统计工作.主要职责是：（一)负责执行公司的计划统计的管理工作。（二）组织落实公司各职能部门的统计工作。(三)集中管理统计报表和统计数字，系统的收集整理与保存综合统计资料.（四）编制公司月、季、年的各项统计报表。第七条各职能部门根据本部门的收支情况,设立统计台账，按台账绘制相应的统计报表，并及时报经济计划部。第八条统计计划报表，报经济计划部时间:（一)计划类，每月二十八日报经济计划部。（二）完成类，每月五日报经济计划部。第九条计划类，报总经理时间为每月八日下午二时。（一)计划类报经总经理时间为每月三十日下午二时。（二)完成类，报总经理时间为每月八日下午二时.第四章合同的签订与管理第十条经济计划部根据开发项目年度计划组织对外签订经济合同.第十一条各项合同及协议的签订必须由经济计划部对照年度项目做审核，经办人签字,报总经理批准，签字盖章后生效执行。第十二条建立合同审批制度，设立合同专管员。限额以上的重大协议及合同应交法律顾问审核。协议合同包括:（一）开发项目立项时的协议。（二）重大的施工合同.(三)大型设备采购合同（四)标的额在人民币20０0万元（20美元）以上的各类协议及合同.（五）其他有关协议及合同。第十三条经济计划部对各职能部门签订的协议及合同,有审核权及履行权、监督权。第十四条未经总经理签章、加盖公章的一切协议及合同为无效协议及合同。第十五条建立合同档案,执行合同档案管理规定,如违反规定，擅自对外签订合同，对其负责人追究行政责任和经济赔偿责任。第五章开发项目的预决算及现场签证第十六条首先由工程建设部将设计图纸交于经济计划部，经济计划部根据工程建设部提供的图纸进行工程预算，作为控制工程拨款和综合计划编制的依据。第十七条设计变更及现场签证，有工程建设部将变更及签证的图纸及文字说明，和有关领导签字,交经济计划部审核,审核完成后交工程建设部或施工单位执行。第十八条工程决算，根据实际发生及现场签证和设计变更进行，由经济计划不进行一、二级审核，审核后报总经理,认为无误后签字盖章,决算成立。第六章工程费用支出第十九条工程建设部依据年、季、月支出计划和工程形象进度结算,由现场员填写请款签批单，经部长审核签字,报经济计划部复核。总经理对此批单，进行核查批准。工程建设部内业管理员协助施工单位及收款单位,携此汇签单到财务部办理工程费用手续。第二十条各职能部门建立支出台账备查.第七章商品房第二十一条经济计划部根据开发项目的施工图计算出使用面积、建筑面积、建筑系数，报总经理审查。第二十二条总经理办公会对开发项目商品房售价、建筑系数、楼层差价等进行规定。第二十三条经济发展部按规定将销售价格、系数及楼层差价汇总，编排销售的总体计划。第二十四条经济发展部严格按此计划进行销售，严禁降价及提价，如需降价或提价,必须提出书面申请，由主管经理、总经理批准，方可实施。第二十五条各部门要积极配合支持经营发展部的工作,为其提供工作方便，形成产销一条龙体系.第八章附则第二十六条本办法有公司总经理办公会议授权经济计划部负责解释。第二十七条本办法经公司总经理办公会议讨论通过后执行，修订时同。十、招投标管理方法第一章总则第二章组织结构第三章项目设计与标底的拟定第四章发标第五章投标第六章评标、定标第七章合同的签订第八章罚则第九章附则第一章总则第一条为适应房地产开发市场的需要,加强工程建设管理，是开发项目能预期完成,达到控制建设工期，确保工程质量,提高投资效益的目的，制定本办法。第二条公司开发的新建、改建和技术改造工程项目（除特殊工程外)均按本办法实行招、投标。第三条招标、投标工程本着公平、等价、有偿、守信的原则,以技术水平、管理水平、社会信誉和合理报价为前提,竞争不受地域、区间限制。第四条凡具备招标条件的设计单位、监理单位、承包商均可参加投标。第二章组织结构第五条公司成立工程项目招投标领导小组,抽调有关部门专业人员，由总经理牵头落实工作,其主要职责：(一)向招标办事机构递出招标申请书(二)编制招标文件和标底(三）发布招标公告或发出招标邀请书(四)对投标单位进行自治审查，并将审查结果上报招投标领导小组，并通知各申请投标者（五)向投标单位发招标文件及设计图纸、技术资料等(六)组织投标单位踏勘现场，并对招标文件答疑（七）制定评标、定标方法（八）组织开标会议，审查投标标书（九）组织评标，确定中标单位(十)发中标通知书(十一）与中标单位签订承包(委托)合同。第三章项目设计与标底的拟定第六条工程项目的设计本着博采众家之长,具有美观、典雅、独特文化风格特点及适用性和观赏性。第七条项目实际在保证设计质量的前提下，择优选用。第八条标底的拟定要切合实际,并在监理部门协同下完成,注意保密.第九条编制标底应遵循以下原则：(一)根据设计图纸及有关资料及招标文件，参照国家规定的技术、经济标准定额、法规确定工程质量，规范编制标底。(二)标底价格有成本、利润、税金组成,一般控制在批准的总概算（或修正概算)及投资包干的限额之内；（三)标底计划价格应力求与市场实际变化相吻合，要有利于竞争和保证工程质量（四)标底价格应考虑人工、材料、机构设备台班等价格变动因素，还应包括竣工不可预见费、包干费和措施费,工程要求优良的还应增加相应费用；（五)一个工程只能编织一个标底。第十条标的确定后,应及时报经招标、投标办事机构审定。第十一条标底一经审定，应密封保存至开标时，所有接触标底人员均负有保密责任，不得泄密.第四章发标第十二条发标可以采用以下方式:（一）公开招标，通过报刊、广播、电视等媒体发布招标公告(二）邀请招标，向具有承担该项工程能力的单位发出招标邀请函（最少四个企业)第五章投标第十三条选择施工单位最少以四家为限，根据各企业的资质能力择优选定第十四条投标单位应提供以下材料:(一)企业营业执照和资质证书（二）企业简介(三）自有资金情况（四)全体职工人数，包括技术人员、技术工人数量及平均技术等级等,企业自有主要机械设备一览表（五）近三年承包建设竣工的主要工程及质量情况(六)现有主要任务，包括在建和尚未开工的工程情况，对投标单位提报的材料要认真研究论证,同时收取投标单位的保证金1０00元第六章评标、定标第十五条评标、定标工作由招投标领导小组全权负责,认真做好筹备工作。第十六条宣布评标、定标方法，启封投标书及补充函件，公开投标书的主要内容和标底。第十