重庆房地产市场总结与年度报告

2008年重庆房地产市场总结与研究年度报告一、2008年房地产政策分析房地产作为国家的支柱产业之一，关乎国计民生，已远远超越单纯的经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能。1.1保障民生，刺激内需，楼市调控的天平向着保障住房的方向倾斜2007年底到2008年陆续出台的《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用房管理办法》、《廉租住房保障方法》等政策，预示了我国住房政策的战略转型，国家和政府在对待住房问题上从计划经济时期的福利分房、到市场化的依靠商品房解决、到现在以商品房为主解决中高收入者的住房需求、以经济适用房、廉租房、创业公寓、人才公寓为附的多层次住房体系来解决中低收入者的住房需的政策导向。随着政府对楼市调控的天平向着保障民生的方向倾斜，以及对整个国民经济下滑担忧，启动保障性住房投资，希望以此带动低迷房地产市场上游行业需求，阻止投资下滑对GDP下滑拉动。2009至2011年，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造;根据重庆住房建设规划，今明两年，重庆计划建设保障性住房562.86万平方米，今年建235.92万平方米，明年建326.94万平方米。加快保障性安居工程的建设，既是保障民生的需求，也是拉动经济的需求。在拉动内需，促进经济发展的同时，房地产业，特别是保障性住房建设是一个很好的结合点。一方面解决了社会关心的民生问题，解决了中国百姓住房的困难问题，另一方面能够促进整个社会经济的发展。1.2房贷利率及住房交易税费降低，支持居民购买普通自住房和改善型普通自住房央行宣布2008年9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，宣布了中国进入减息期，截止到从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1．08个百分点，央行已连续进行了四次降息，一年期人民币存贷款基准利率1．08个百分点的调整力度，为央行近年货币政策调控历史上所罕有。就行业而言，对房地产行业是个重大利好，房地产企业对银行依赖程度较大，大幅降息明显降低了开发企业的财务成本，同时随着降息效应的叠加，有利于提高按揭购房者购买力，降低已按揭贷款购房者负担。2008年10月22日经国务院同意，财政部、国家税务总局宣布交易税费下调及对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款首付可至两成，贷款利率下限扩大至0.7倍。新政出台的背景更多的是出于政府对整体经济安全的考虑，针对当前就业机会大量消失、经济衰退的担忧的考虑，其目的在于增强购房者信心与预期，带动楼市交易回暖，最终促进国内需求的上升。同时重庆市政府出台了扩大楼市地方优惠政策，2008年11月7日起，对个人购买套内面积144平方米以下普通住房，无论是首次购买还是二手房，契税税率统一下调到1%。对购买二手住房建筑面积超过144平方米、二手住房的赠予和交换行为、个人购买二手非住房不享受优惠新政，仍按现行契税政策执行。1.3二套房贷“有限”松动，减轻住房转让环节营业税负12月17日国务院常务会议决定加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。减轻住房转让环节营业税负。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税;对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。本次会议政策延续了之前中央政府“救市”房地产的精神，但也显示了决策层担心炒作和投机氛围的再次蔓延，既要防止投机和炒作，又要促进市场交易量的恢复，仅对二套房贷有限放开，突出满足改善型住房需求，是对前期改善型住房政策的进一步明确和细化，但其因操作层面的难度以及面临群体相对有限，其对市场需求的刺激还需进一步观察。1.4加大土地清理整顿力度，挤出土地市场泡沫2008年国家先后出台《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《违反土地管理规定行为处分办法》等政策及启动了新版土地出让合同。我国自2004年8月31日取消协议出让土地，开发用地一律采取“招拍挂”以及价高者得的制度。由于政府垄断了土地的一级供应，土地资源的供应紧张和稀缺性更加突出，开发商之间的竞争也日益演化为对土地资源的争夺。再加上2006年至2007年的大牛市，以及资本市场的追捧，终于制造出地价超过房价的泡沫。不过无论从房价，还是地价来看，泡沫主要集中在2007年。政府一直在利用各种紧缩性的金融政策，以及加大土地清理整顿，规范土地市场，加强对土地市场的供应管理，挤出地产泡沫。二、2008年1-10月重庆房地产市场基本情况2.1重庆市房地产开发经营运行状况重庆房地产开发投资额、施工、竣工面积增幅放缓，新开工面积增幅大幅下降以上数据来源：国家统计局中国房地产指数系统(CREIS)2008年1-10月，重庆市房地产开发完成投资723.5亿元，同比增长24.9%，此增幅和2007年比下降10.04个百分点;房地产开发投资占固定资产投资比重为25.4%，该比重较2007年度下降了1.48个百分点;房地产投资额同比增幅明显小于固定资产投资增幅，可见2008年前3季度货币紧缩政策，对房地产开发投资产生较大影响。商品房施工面积为10442.9万平方米，同比增长14.67%，较2007年增幅基本持平;;商品房竣工面积为2620.38万平方米，同比增长2.38%，较2007年增幅上涨了2.07个百分点;商品房新开工面积为2620.38万平方米，同比增长2.38%，较2007年增幅大幅下降28.87个百分点。客观分析，受宏观经济形势及房地产市场需求不旺、开发企业市场预期悲观影响，房地产开发投资、施工、竣工面积增幅均放缓，但受2007年市场销售较好影响，因大部分成交商品房为期房，故商品房施工面积和竣工面积均保持一定程度的增长;面临楼市低迷以及开发商资金筹措难题，纷纷减少商品房新开工面积，故其增幅大幅下跌。重庆商品房销售面积大幅回落，商业用房下降幅度最大数据来源：国家统计局中国房地产指数系统(CREIS)2008年1-10月，重庆商品房销售面积为2041.39万平方米，同比下降17.93%;商品房销售额572.32亿元，同比下降16.51%;销售面积增速进一步下降主要原因是去年同期基数较高而今年市场需求不旺，2007年1-10月商品房销售面积达2487.25万平方米，同比增长92.8%;住宅、办公楼、商业营业用房销售面积同比分别下降17.8%、1.4%、29.0%，商业营业用房下降幅度最大。文重庆商品房价番格涨势趋缓晒数据来源：国罚家统计局中国陆房地产指数系饰统鹰(接CREIS)隔200滔8袭年那1-1县0局月，重庆商品茂房销售价格门为停280申4藏元吩/炮平方米，同比曲上侵涨闭1.73%五;捏住宅、办公楼宽、商业营业用轰销售价格同比手涨幅分别邪为慢0.63禾%用、北4.55做%贤、敏17.71汇%偿，从各物业价技格走势来看，允商业营业用房克价格增长较大愤，而住宅在经厕济适用房大量谅成交下，涨幅控明显回落归，狭200眼8资年皮1-1恩0贴月重庆经济适览用房销售面同楚比增楚长句91.8陆%亩，销售价格番为茅174枕6尸元掉/县平方牧米锣;顶写字楼价格程在冈200浮7滑年大幅增长后授，省200偷8兔年涨幅明显下巾降。各重庆市土地购汁置面积下降近老四成，土地开况发面积同比增棕幅大幅回落朗数据来源：郊国家统计局中侨国房地产指数棕系早统渐(根CREIS)醋200够8假年愁1-1辈0殃月，土地购置煎面积轻为只675.0乔3丑万平方米，与拒去年同期相比洽下竟降带40.21%嘴;泼土地开发面积淡为衬663.7哥9跳万平方米，与混去年同期相比士增婚长致8.91填%战。土地购置面浓积大幅下降主世要是财受良200升7昏年底开始房地溜产二级市场大渴幅调整的影响宜，企业放缓扩天张步匙伐乳;症受国家加大土花地清理整顿政税策影响，各企虚业加快现有土萝地开发，土地裕开发面积依旧钟保持较高增速宵，但相胆对魂200易7恩年增幅已大幅默回落。捷2.2舰重庆市主城区千房地产市场运映行状况智保障性用房大气体量入市推动玩重庆主城区商沈品房新批准预到售量高位运行史数据来源：重触庆网上房地产旅200焰8必年携1-1绵1屑月重庆主城区逐商品房新批准网预售面足积秃1820.8洁0亚万平方米，较皆去年同期减少默了者93.3脚5票万平方米，同列比减幅掠为双4.88末%晴。莫200郑7掌年受整个市场卵环境的影响，午需求旺盛，新铜批准预售面积双也较大工，剖200唤8企年市场逐步回死归理性，但随激着大量保障性冰用房入市，拉制动整个市场的册供应，导致颜了欠200宏8疾年抛1-1离1熔月新批准预售蝶面积和去年相著差不大。自重庆主城区商学品房销售面积今大幅下降，近次六成集中婆在见“陵三北一接南产”冠四区域以数据来源：重洋庆网上房地产钓200转8方年系1-1驴1助月，重庆主城却区商品房成塞交域1188办4惰套，较去年同辛期减汽少秩5258轨9歇套，同比减座少赞30.65%背;南商品房成交面辣积忍1126.1帜4恭万平方米，较艇去年同期减导少瓣553.8德2文万平方米，同膀比减幅贞为糖32.97宴%耍。霸200键7亲年重庆房地产回市场受多重利惜好影响，购房灾者对商品房市漏场的良好预期狠导致商品房市钓场供需两旺，动但随着国家各墙项调控政策的敢出台以及经济肢环境的变化，厉市场逐步回归化理性，消费者恳观望情绪浓厚口，导致塘了资200闸8普年购1-1芦1都月商品房成交限量大幅下降。刘“肿三北一淹南兼”饺区搅域然(炭南岸区、江北恭区、渝北区、孔北部新弹区茂)歉依旧为成交热安点区域，四个旧区共成归交倒676.4旧8移万平方米，占宾总成交量粘60.07%败。帆重庆主城区商串品房价格依旧电高位增长，月尘度价格同比差径别缩小宿数据来源：重望庆网上房地产脂200沈8昆年乳1-1篇1波月重庆主城区刑商品房成棵交奔402林4耀元然/颂平方米，较去敬年同期每平方准米增长少了电73肆5堆元，增长幅度狗为踏22.36贸%飞，揭200个8幼年重庆主城区剪房价依旧在高锁位运行，但从狐从劲200拦8事年重庆主城区点月度成交均价粪来看皱，疮1-呼8汗月成交均价走糖势相对平稳，圆一直沾在维410举0衫元兽/垃平方米上下波健动，随着市场陈形势的进一步食严峻，开发企垄业资句金链紧张，销洋售压力增大，以各楼盘优惠折利扣力度加大，绒同时保障性用佣房大量上市等锋因素，导致笛了载8谱月来成交均价己逐步走低，和送去年同期价格袄差距不断缩小稠。餐重庆主城区招青拍挂商品房用盾地成交面积下统降近七成，土虚地价格、楼面踢地价双双大幅暂增长，渝中区扶、沙坪坝区、售高新区土地成硬交价格位居区猎域前三犬数据来源：重闸庆网上房地产况200休8淹年疮1-1死0酿月重庆主城商完品房用地成咽交谜6破2钩块，较去年同么期减汽少何11洗3带块，同比减幅呜为镜64.57%碑;哭成交土地面错积糖324.4驴0腰万平方米，较材去年同期减昨少敞818.4塘2纹万平方米，同迟比减幅烫为太71.61%度;欧规划建筑面扑积供946.2樱4错，较去年同期中减轰少多1683.4刺2无万平方米，同狗比减幅终为偿64.02次%仰。斗200久7甚年受市场供需页两旺影响，开柱发企业拿地积森极性背较高，地王屡奇屡出现，烂而营200净8杂年随着国家宏佛观政策的调控耍，银根紧缩，释同时市场需求董不旺，市场观缴望情绪浓厚，裳各项目销售量馅大幅下降，各殃企业资金链逐录步紧张，拿地逗扩张实力减弱咸，导致了土地盛成交量大幅下记降，但土地成势交的大幅下降念，将为后期市顷场供应带来深抱远的影响裕。桂200胶8兼年认1-1拖0百月重庆主城区帅商品房用地成离交价聪格男296筐6卸元稻/波平方米，较去莫年同期每平方早米增恳长结110著7轰元杏/尸平方米，增长斩幅度就为均59.57%佩;当楼面地价首为揉101河7友元疗/湿平方米，较去卸年同期每平方头米增长雕了规20旗9专元，增长幅度狮为扩25.89坝%精。归200穷8凉年土地价格高僻位运行，一罢是花200稠7猫年来土地价格怜上涨惯性所致爹，另一方面由传于一部分成交若土地位于商圈探中或附近，导铁致德了鞭200奇8畜年观1-1搬0矮月土地成交价幸格较去年同期头大幅增长。机三蝇、弓宏观经济环境锄分析委3.1奸重庆聋GD吸P虾保持高位运行组的增长态势，近高于全国平均托水平骨数据来源：重悬庆统计局磨200虹8弊年前三季度全律市实悼现前GDP341统9.5凶6豆亿元，同比增眯长枣15.3稳%剂，增速比上半搂年提垂高便0.恋1雷个百分点，与哭去年同期持平怖。前三个季度腿全续市幻GD竖P抽累计增速逐季吴走高，分别腰为旧13.9玻%悠、习15.2圈%怨和撒15.3前%框。不仅如此，微前三季度累计林增速在全国还寇处于较高兰水平，分别高顺出全国同期平奏均水枪平隆3.堂3舌、同4.犁8构和照5.素4港个百分点。但祝受经济正在面击临加速下滑和举通货紧缩的双须重威胁队，短200慨8信年重胸庆队GD哗P捐增速应低研于仅200且7客年。渡3.2娃固定资产投资顿稳步上升盾1-1悦0亿月重庆市全社记会固定资产投仗资完香成鞋2848.1礼6引亿元，同比增惑长忆30.6超%蓄。其中，城镇识完成投椅资校2679.1费5傅亿元，增科长帜30.2%将;兔农村完成投响资青169.0季1速亿元，增垦长祸36.3走%饰。在城镇投资辆中，房地产开愁发投资完皇成央723.冠5壶亿元，增检长材24.9游%福，占全社会投猾资总量伸的封25.4缎%策。碍3.3五居民消费价格蚁持续回落姐1器0坦月份，居民消混费价格指数同垃比上涨段2.4狂%练，比今苹年籍9丽月回确落宽0.巾3森个百分点。从扫八大类价格指略数看：食品、伤烟酒及用品、穿家庭设备用品讽及维修服务和级医疗保健及个背人用品分别上覆涨视8.1伟%讽、躲2.6水%灾、针2.3利%赖和滥1.3姑%节。衣着、娱乐号教育文化用品钟、交通和通信帜分别下勺降该5.3怠%际、韵2.3听%绑、拆0.1无%么，居住价格持脂平。八大类价枪格指数除衣着午比傻9鲁月份略有上升妖外，其他各类伯均有不同程度保回落。虽计然锄1让0枝月物价有所回榴落，普但痕1-1报0男月累计价格依量旧保持较高水永平掉，马1-1沸0歪月，重庆市居渔民消费价格同仓比上钓涨保6.6耍%颜，涨幅比去年分同期上块升位2.逆6赔个百分点。黎3.4河城乡居民收入温稳步提高倒1叠—直9辟月城市人均可粗支配收乐入臭11653.粪6矮2字元，同比增叶长锻14.8烂%档，涨幅厨较供200什7女年有所回鸟落泽;零农民人均现金饰收堪入槐3334.9蝇4兵元，同比增长翁20.9辽%堤，扣除价格因玉素，实际增长尾7.7罗%浪。城镇居民人编均可支配收蜂入贩10755.外1降7体元，同比增毕长行14.3道%地，扣除价格因逐素，实际增长爪6.7棍%逢。击四贩、陪200踪9丘年房地产市场趴展望童4妄.1楚保障性住房大侧量入市，继续英拉低总体市场评价格叹根据重庆住房建建设规划，今崖明两年，重庆煌计划建设保障源性住细房赶562.8墨6燕万平方米，今消年屡建塘235.9喝2铺万平方米，明芒年并建耗326.9陪4易万平方伟米抵;抬其中经济适用钱住房建设目标疫为侮20忆1碌万平方米，住雷房建设用地面岁积帖6源8幻公顷。随乔着吧200适9努年保障性住房难大量入市将拉奔动总体市场成尖交均价，这种拘效应已逐步体饰现出，例期如蓝200剃8也年庭1浊0怎月漏、决1司1闲月重庆主城区减商品房成交均抽价回落补至恭380脸0肢元旱/仆平方米水平，祸就是因为经济僵适用房成交比麻重增大所致。尿我们也要看到草，保障性住房职政策将对我国交房地产市场供适应格局发生大棒的改变，但这临将是一个长期颜的过程，短期两内对市场的冲茶击有限，另外烂，保障性住房锻的主要规划和促实施的主体是马地方政府，这贵还涉及到地方徒政府在具体实术施过程中是否巨有足够的资金情和土地来实施念或实施的意愿谅如何，最终供自应情况也可能爪打折扣。传4.2帮中国君200农9饱年房地产市场足仍处于调整期孝中慨从宏观环境看昆，房地产市场死环境的根本好带转必须依赖于酬宏观经济大势殊的好转，经济放的繁荣才能支盯持楼市健康发孝展矛。参200残8茎年下半年，中盆国经济出现了挠加速下滑局面够，垄200溉9拘年，宏观经济决面临的国内外计环境将更加趋朱紧，尤其是内傅部经济内生性忧变化带来的周著期性调整压力镰可能会明显大疗于今年，整个呈经济环境的变州化给房地产行鹅业带来深远影哨响。间同时从房地产责市场本身规律咸分析，过去几网年成交量增速否太快，透支了芝购房需接求谢;撕房价涨幅太快础，超过了居民罚可支付能力带象来房地产泡沫薯产生，因而房熟地产行业调整接主要通过成交震量的萎缩和房疯价下跌完成，愚自砍200亚7盆年年底全国主圾要城市的房地枕产市场开始进熟入调整期，目次前经过一年的亩调整，行业风呆险已部分释放危，但还未完全沟调整到位着，勒200视9拐年中国房地产忙市场还就将处搅于调整期。林4.3年房地产利好政燥策国家层面出悟台空间已不大衫，未来地方政才府将发挥更大警的作