知名地产目标成本管理实施细则第二版

A集团目标成本管理实施细则（第二版）目的提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。为各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。范围本实施细则适用于A集团所属各地产公司。职责集团成本审算中心负责本实施细则的制订、修订、解释、监督与检查。A集团所属各地产公司负责贯彻实施。方法与过程控制目标成本释义目标成本是公司基于市场状况，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算文件》、《目标成本控制责任书》、《动态成本月评估》。《目标成本测算文件》反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。项目总目标成本是项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。《目标成本测算文件》包括：《目标成本测算表》，见附件一；《跨期成本分摊明细表》，见附件二：按确定的分摊原则，将跨期成本进行分摊并汇总成表，未经公司审批，不允许改变。《跨期成本分摊原则说明书》，见附件三：明确成本跨期分摊项目及分摊原则，未经公司审批，不允许改变。《目标成本控制责任书》，用以明确各责任部门的成本控制责任范围，包括控制内容、控制要点。邀《动态成本月妹评估报告》反缎映各成本项目惰的动态变化情巴况，分析原因碎，提出成味本控制建议。佩目标成本管理感原则娘市场导向原则读：目标成本管捏理以市场为导粒向，确保目标咱利润的实现。闯准确严谨原则认：目标成本指盈标应科学准确脉，每项来源都窜要有充分依据事，保证目标成阔本的权威性。贷事前控制原则晌：目标成本管利理贯穿于建设朗项目的每一阶牛段，凡事做到盟事先控制迹为主，事中事嗽后控制为辅，瓶在立项、设计柿、施工之前发隙现问题，减少咽无效成本。伤动态管理原则普：建设项目的瘦动态成本要及右时与目标成本腊进行比较并纠暴偏，确保建设志项目总成本在淘目标成本控制墨范围内。鼻可追溯性讽原则晃：叉编制目标成本跨的资料，包括瞎：规划设计图锄、施工图、政机府对房地产相竹关的收费标准材、市场信息价柳、资本化利息泡、营销费用管拾理费用的计算胡依据及其他相否关文件等，须腥及时收集、整梳理、存档营。晚目标成本科目灭分类：详附件HYPERLINK痛《目标成本科汁目璃分类》朋目标成本文件圆制订步骤及时疑间要求览项目可研阶段激：在可研阶段茅，为领获取专土地提供参考曲依据而进行的胶经济测算，能旺够较为准确红地龄测算项目收益下情况。菌进行经济测算是时，成本估算主主要依据类似细项目荷的成本数据或耐者已结算项目龙的数据，但须皆在测算时进行泪说明。可研阶载段应了解项目刚所在区域的同硬档次或者相似开建筑的成本构苍成情况及价格徐水平，为经济珍测算提供参考也。毅项目定位阶段爸：在投资分析折和概念设计阶脉段，根据可行宴性研究报告，绕以及营销、设售计、成本、工里程、财务等相惩关部门互动讨排论确定的项目锅定位，完成《职项目前期成本追控制要点》。晃确定各项费用完的计划金额，朋着重考虑瓦设计、报建、券环境配套、营队销费等，并向常各费用的贫责任冤部门交底达成扬一致，作为各序部门的工作目男标。主体建安效费以设计部编游制的《建设项树目综合经济技惑术指标表》为牙依据，在五个雾工作日内完成生，并根据测算腐基础，提出实耽施方案设计阶剑段的成本控制偶目标、措施或走建议，形成《可方案设计阶段铸的成本控制建饼议》，以此指情导实施方案的仿成本惕控制。罢实施方案阶段穿：实施方案确崖定正后状十五狸个工作日犹内，对《项目常成本测算表》淹进行细化和修示订，盖形成凝《项目目标成饮本测算表》粒，编制完成突《目标成本控坏制责任书》池，弃并以此指导设园计、招标、施东工、采购等业辟务活动中的成始本费用使用与阔管理。结合设手计院的承诺明炊确各产品类型标的限额设计指从标葱(电如钢筋、砼含奔量等辆)叹，形成《施工叨图设计阶段的宇成本控制建议控》，作为《设屡计任务指导书抵》的一部分发杯给设计院作为椅施工图设计阶丙段造价控制的奴依据。估各阶段的成本汉测算的相关资娘料在定稿后，耍在望五构个工作日内它将蚊相关数据录入宜成本管理软件泼。昏目标成本测算削表的编制训目标成本应按聚项目开发期分播期编制，际所有核算对象出的目标成本以吸各建筑产品类泉型的目标成本痛体现，一个开见发期只能编制允一个目标成本暴。科目标成本测算猾必须应用集团弟统一测算择表板格亦(学见附件盆一彼)蚊，并症体现量价分离转的原则。酸目标成本的制惹订以项目的规铸划指标以及各束部门共同确定剖的建造及材料雄部品标准娘、含销售交楼标准偏为基础，目标肌成本测算表巧须附详细的产占品建造及材料冒部品标准说明骗及壮主要材料设备畜的目标成本分家析。猫成本测算表中视各成本项目的单工程量，应根敌据已竣工的相免似工程的结算率分析得出的关等联系数，由项躺目规划的基本旦指标股(添如建筑面积、锣基底面积、户却数、单元等病)即推算得出，如拉按并“质窗地盏比臣”头推算门窗面积尘，按基底面积蜻推算屋面面积僚。伸依据镇施工图预算完典成商对临目标成本修订钉后，《项目目纯标成本测算表侮》中的工程量悄，应是按图实步际计算的结果眠。耳成本测算表中蛙的单价应根据园产品定位、交锅楼标准、图纸式要求按当地工圣程造价计算依加据、市场行情跃计算得出，如昏是参照已结算些工程的单价，爆需注明参考数行据的来源和依父据。盆产品定位和目多标成本测算是嗽互动的决策过弹程，必须与设葛计、工程、营之销、成本反复箭沟通，标准候是茧“倍满足品质要求墓的性价比最大平化害”盐。倒投资分析和实最施方案阶段的五成本测算的量埋价分析标准不艘明确时，可以孔根据已结性算工程的经验待直接填写姜建筑烛面积单方成本据或总金额，但倍需注明参考依舞据。堤各阶段的成本蛙测算应有明显橡的可对比性，骤即后阶段的测怕算与原测算不诸一致的地方应年有充分的依据备和说明，且应瞒对差异进行分栗析说明，形成修书面文件并上龙传成本让管理施软件汗。宇《项目目标成她本测算表》编抄制完成后，在练正式报公司审来批前，须经集周团成本审算中巨心审核。休《目标成本控驶制责任书》的段编制渴《目标成本控就制责任书》是湿目标成本管理盾的配套实施文梳件，通过成本狱责任的划分和甜过程管理，确社保成本目标得售以控制。杏《目标成本控性制责任书》包玻括两部分内容房：男①辰总体文件：创编制依据及说扣明、项目开发咬总目标扔(原项目概曲况俗(伍总体规划指标恼、当期规划指衬标叨)攀、犯经营目标燃、控销售目标执、其开发计划图、纠成本目标自、恶成本分摊计划任、柏资金计划锣)坚、各部门的作穷业目标葡。歌②能各部门的责任厅书：嚼主要作业目标诚、作业时间目莲标、成本目标毙(直作业成本与牵逝头控制成本历)拳、控制要点、眼资金计划哲。悔(卵具体的要求及蝶做法见《援目标成本控制发责任书坊》示范文件，直各成本项目的何具体控制指标晨详见《责任成缠本管理体系指垮引》绍)虚作业成本是指留业务部门为完诚成本部门与项亮目有关的作业钩活动，而独自荷花费的成本支苹出，这部分成校本不构成产品保的实体性成本虏。微作业时间成本嫌是为控制各责表任部门占用的丧关键线路时间查，而将作业时重间成本化，可营体现为资本化遇利息的分配，环衡量标准为该杨部门占用澡关键线路的作仁业时间占总作哗业时间的比例厨。汁牵头控制成本填为各责任广部门组织其他尺部门共同控制俭的产品实体性溪成本，如地价腥、主体建安、榜社区管网工程膀等辆。歌确定牵头控制厕成本的原则：翼对哪些项目成板本具有控制性净的影响力危。涛营销费的控制洁包括开发间接各费中的鞭“左营销设施建造笑费告”罢和期间费用中杂的汁“番销售费建用甚”骡，分期开发的泽项目应按集团乌《营销费用管液理规范》要求胃，确定总体和思分期捆目标，并严格城控制。鼓“糟营销设施建造已费闹”泥额度的确定及弹实施过程，均耻需要设计、营到销部门的密切锄配合，兼顾效雕果与成本的平溉衡；特别是卖智场和样板间装丧修，在总额确骗定后，由设计和部负主要控制第责任，并将样算板勤间叫装修费用的销宰售收回率作为粗成本控制的考奥核指标之一。极“恐销售费用寄”帐应结合推盘计勒划，于项目定万位完成后制定牵投放时间和费淋用额度计划。墨《目标成本控扇制责任书》由衣成本舍管理钳部负责编写，代初稿完成后反尿馈到设计、工摩程、营销、项园目经理部、项绘目发展部、财虎务部等各裙责任部门讨论腐、修改，达成姓一致并经公司台审批后漂，作为公司纲场领性文件已下发到相关责级任部门偶执行。腹目标成本的审嫌批泻目标成本编制述完成后，在公贞司内须经过设拘计、工程、项淘目、成本及财桨务等责任部门照审批通过后，之由公司总经理肥签发执行。附目标成本经公弄司审批幕完成佣后五个工作日甘内，将《项目钱目标成本测算凡表》、《目标鞠成本控制责任歉书》及相关的智资料录入成本肯管理软件中，厘并邮件知会集物团成本审算中得心，具体要求买见集团《成本柳管理软件使用裙管理办法》。乞目标成本的执血行厦项目实施过程偿中，需及时反熊映项目成本的很动态情况，成悲本部按月编制宁《项目动态成侍本月评估》，陆反映项目成本吼变化情况并详士细说明原因，集通报责任成本善执行状况，总渐结无效成本，捆提出成本控制勉建议，在公司税月度例会上进萄行通报。兼成本部按集团百统一格式编制伏《成本信息月挠报》，每月姑初己三谋日内坦报集团成本审判算中心。能够数熟练运用成本赠管理软件的公猎司，经集团成供本审算中心同匹意后，可取消早填报成本信息盘月报表中部分耽或绵全部报表。晒成本部应根据葵合同签订情况垮、预算核对情容况、结算编制酬情况、及变更挡签证金额，脖每月指在左“窃成本管理软芒件闪”投中对各项目的罪待发生成本进艳行评估，在成叙本管理软件中鸟生威成眉“廉项目动态成本栏信息舅表茄”晒。掀如在月内出现肌影响成培本际5滨0肤万元以上的重奔大事项，变化鹊发生的责任部悄门应及时向成播本理部提供相敲关资料，成本路部豆分析吵成本变化金额保和原因，向公扁司总经理和分编管领导汇报。避合同审批时，慧即时揭示施工抚合同和材料采农同的合同造价闭与目标成本的能对比概况；反甩映营销广告合向同、园林环境碰合同的成本发敲生情况。瘦设计变更和现恋场签证胳需概做到拒事前预估、方一单一算软、乘月结月清，泛并娃及时录入成本优管理软件霞，在动态成本邻信息中予以反敏映移。师样板间肌动态成本伍按实际发生成棵本旷全额绞反映。手项目成本决算妨完成或年度成帖本管理工作总负结时，需根据待《目标成本控笑制责任书》对损相关责任部门馆进行评估，并决提交公司管理龟层作为业绩考片核依据之一。华项目成本决算浊完成后，需进医行全面、系统扒的总结，并按削照幼“松成本数据萍库秘”湖的格灯式要求分析技愚术经济指标，周录入数据库作劳为新项目测算赤、设计方案优新化、结算初步究审核的依据。漫目标成本的修加订告目标成本确定失后不得随意修挣订，有下列情陷况之一者，可窝修订目标成本搂，一般成本变文化在成本动态注中反映即可。睁主体房施工图完成后竟二十埋个工作日内，多仅渗对目标成本螺中型主体建筑、安棉装工程费演进行修订核。六因规划调整、疫预售查账或竣瞧工查账导致占煤地面积、建筑孤面积、可售面以积等规划指标刺变化导致由可售面积板单方成本变化诸累计崭达朱±眼1.5巷%怠及以上幸时，仅对目标党成本中相应规例划指标进行调旨整。欣因政府政策变穷化或市场行慰情兔(坝人工、材料脖等稀)珠发生变化，赛导致柿可售面积圣单方成本泉变化便达识±委1.5叔%我及以上时道，仅对直接影韵响部分科目修晓订，同时分公倒司需事前局邮件知会棉集团成本审算客中心。需目标成本修订盟须按目标成本推审批流程进行勾审批并宅备案魂，络同时质将修订的情况挺形成正式书面摇文件提交集团听成本审算中心夏。谜目标成本的考愚核椒目标成本考核具指标为目标成导本相对变动率脱和目标成本绝终对变动率蠢。合目标成本相对怪变动率：潮目标成本绝对滋变动率：支持文件但《叨A献集团房地产开寺发企业成本核矮算指导》适《逝A案集团存货核算阻规范》股《升A叔集团责任成本太管理体系指引赚》拾《写A疤集团成本管理裂软件使用管理蜂办法》附件时目标成本测算奥表功跨期成本分摊举明细表卸跨期成本分摊证原则等说明程书HYPERLINK笔目标成本科目尽分类傻目标成本科目怜分类骄序号每成本科目辆主要包含内容款一馒土地获得价款情1即政府地价及市乡政配套费位土地出让金、班土地开发费、拣大市政配套费或、契税、土地饲使用费、耕地烛占用税、土地脱变更用途和超横面积补交的地姐价等驱2悉合作款项岛补偿合作方地风价、合作项目六建房转入分给码合作方的房屋脚成本和相应税卫金等摩3背红线外市政设傅施费熔红线外道路、贼水、电、气、黎通讯等建造费懒、管线铺设费黎、接口补偿费肉4阔拆迁补偿费缩地上、地下建遗筑物或附着物梯的拆迁补偿净冲支出，安置及敢动迁支出，农禾作物补偿费，倍危房补偿费等辽二史开发前期准备幼费仿1滚勘察设计费吗勘测丈量费浙水文、地质、级文物和地基勘赤察费，沉降观价测费，日照测郊试费、拨地钉戚桩验线费、复浸线费、定线费男、施工放线费欠、竣工面积丈蛾量费等怎规划设计费银规划费：方案考招标费臂、规划设计模挤型制作费、方丧案评审费、效院果图设计费、腐总体规划设计膛费胜设计费：施工界图设计费、修票改设计费、环贸境景观设计费盯等椅其他：可行性孝研究费、制图历、晒图费、样西品制作费等杜建筑研究用房精材料及施工费遵2民报建费夏课未报批报建费恨项目报批报建缝费：报建时按陈规定向政府有庸关部门交纳的嘉报批费岔交易中心手续霞费、人防报建爬费、消防配套刘设施费、散装谊水泥集资费、姜白蚁防治费、粒墙改基金、路捆口开设费等、次规划管理费、症环境评测费、宽费新材料基金带(篇或墙改专项基朴金袍)罢、教师住宅基吨金斑(扰或中小学教师近住宅补贴费挂)宜、拆迁管理费敌、招投标管理鞭费等滔彼授增容费僵水、电、煤气役增容费参3铜三通一平费负走控临时道路辛施工用的临时滚道路设计、建呜造费用需吴升临时用电宾施工用的临时万用电规划设计锅费、临时管线蚕铺设、改造、刘迁移、临时变餐压器安装及拆彻除费用波匹泄临时用水呢施工用临时给励排水设施设计朝、建造、管线颤铺设、改造、构迁移等费用同途租场地平整促基础开挖前的驴场地平整、场舅地清运、旧房祸拆除等费用判4多临时设施费梁挺瞎临时围墙竟围墙、围栏设注计、建造、装状饰费用修活滤临时办公室沫租金、建造及贼装饰费用好临时场地占用驰费继施工用临时占砌道费、临时借询用空地租费豆重偶临时围板做临时围板的设仔计、建造、装孩饰费用嫁三策主体建筑工程膨费疲1饮基础造价下土石方、桩基著、护壁超(铁坡明)弟工程费、桩基页检测费、降水秤2凯结构及粗装修洲砼框架辰(田含独立柱基和痒条基等浅基础住)储、砌体、找平全及抹灰、防水卡、垂直运输、授脚手架、超高寿补贴、散水、泼沉降缝、伸缩迁缝、底层花园渴砌体名(顺高层建筑的裙铸楼有架空层，贸原则上架空层启结构列入裙楼躁、有转换层结贪构并入塔楼何)揪3耐门窗工程至单元门、入户串门、户内门、款外墙门窗、防威火门等工程费搜用籍4度公共部位精装病修枝大堂、电梯厅询、楼梯间、屋鸟面、外立面及短雨蓬、栏杆等阵精装修费用保5嫩户内精装修麻厨房、卫生间投、厅房、阳台没、露台的精装升修费用光四芹主体安装工程悟费甘1草室内水暖气电远室内给排水字给排水暂自来水、排水须直饮水系统踩热水系统嗽室内采暖需地板热、电热卸膜、分户燃气善炉、管道系统凭、暖气片芽室内燃气温室内电气工程抄楼栋及单元配疾电箱、电表箱孙、户配电箱、冲管线敷设、灯畅具、开关插座架、含弱电工程情管盒预埋盲2格设备及安装涌通风空调系统梦空调设备及安拍装费用、空调拐管道、通风系湿统也电梯供货及安量装爹发电机供货及黑安装备发电机供货、冠安装、机房降锋噪玩消防系统飘含消防水、电长、防排烟戒水消防系统绍自动喷淋、主饮体内消火栓箱骆、独立的室外在消火栓系统龟电消防系统狂烟感、温感、宗报警、消防广敲播议气体灭火系统宏防排烟工程概人防设备及安痒装增密闭门、气体盈过滤装置叉3丸弱电系统恳居家防盗系统览阳台及室内红明外探测防盗、除门磁、紧急碎按钮并对讲系统芒包括可视及非你可视对讲明三表远传槐水、电、气远扎程抄表奶有线电视哀有线电视、卫贯星电视主体内赴外布线及终端堆插座法电话刊主体内外布线潮及终端插座北宽带网熟主体内外布线赛及终端插座玩五诚社区管网工程脚费月1炒室外给排水系拒统双室外给水系统浇小区内给水管确道、检查井、理水泵房设备、男以及外接的消丢火栓得雨污水系统挥2钥室外采暖系统轿3粘室外燃气系统蕉4吸室外电气及高层低压设备足高低压配电设占备及安装勤红线到配电房课的高压线、高翅压柜、变压器阿、低压柜；箱甘式变压设备柱赤愁室外强电总平栗线路部分厉室外弱电管道骡埋设肃用于电视、电察话、宽带网、蛮智能化布线的院管道预埋、检啦查井薄5击室外智能化系蓄统欢停车管理系统刚露天停车场管垃理系统、地下羊室或架空层停葛车场管理系统售小区闭路监控税摄像头、显示区屏及电气系统穗安装芳周界红外防越发红外对扫董小区门禁系统紫电子巡更系统躲电子公告屏扒六皮园林环境工程悟费栏1祖绿化建设费晶公共绿化、组害团宅间绿化、梳一楼私家花园粥、小区周边绿神化强2栏建筑小品数雕塑、水景、已环廊、假山等容3担道路、广场建浮造费史道路广场铺设挎、开设路口工磨程及补偿费等暗车行道览广场、人行道毁4辨围墙建造费增永久围墙、围挂栏及大门鉴5宇室外照明鸣室外灯光照明烤工程喜6后室外背景音乐辛7傍室外零星设施投儿童游乐设施环、指示牌、标陕识牌、示意图篇、垃圾就桶企贱、座椅、阳伞胜七幼配套设施费服1品游泳池眯建造成本及配萍套资产购置白2制业主会所嘉建造成本及配乓套资产购置列3构幼儿园义建造成本及配略套资产购置紧4裁学校井建造成本及配匠套资产购置党5难网球场烫6月设备用房捧配电房、水泵五房土建及装修即费亦7阴车站建造费种建造成本及配泥套资产购置童8明……险八耳开发间接费赖1知工程管理费些工程监理费里支付给聘请的淡项目或工程侮监理顺单位的费用葱预结算编审费留支付给造价咨巷询公司的预结看算的编制、审禽核费用善行政管理费萄直接从事项目郊开发的部门