写字楼项目营销提案课件VIP

天兆大厦项目

营销提案前言本着对客户负责的态度，同策通过多方资源及实地勘察，加之严谨的数据模型分析，力求本报告能反映真实的情况！同策以中心城市为策略阵地，整合资源；以三四线城市为主要业务阵地，专注执行的专业代理公司，愿意与贵公司形成持久的战略合作关系，共同面对未来的征途和挑战！l项目本体分析l市场环境说明l目标客群分析l项目定位导出l产品价值提升l营销精神拔高l销售策略l推广策略ChapterOne发现价值……项目本体分析项目区位本项目位于河北省邯郸市复兴区人民路以北，建设大街以东，是连接邯郸中心城区和复兴区、武安市的重要节点

本项目地处邯郸城市东西向主干道人民路和复兴区主干道建设大街交叉口，东接市区，西连复兴区，辐射武安项目处于多个住宅集团的包围之中，铁路大院生活区、百家村邯钢生活区、王朗村等形成了浓厚的居住氛围，为项目商业部分提供了客源基础本项目是连接复兴区和邯郸中心城区王朗村的重要节点，也是武安通往邯郸的最便捷的佳通要道目前此区域还处于邯郸的城市边缘地带，区域发展程度和认知度较低铁路大院项目交通条件项目两面临街，南邻城市主干道人民路，周边多生活区，居住氛围浓厚，但污染严重，环境较差，南北向交通动线较为欠缺东近铁西大街：10分钟即可到达火车站、汽车西站临人民路：贯穿东西的城市主干道，向东驱车五分钟可到城市中心区，向西20分钟可到南武安市西北近建设大街：建设大街复兴区的主干道，交通便利，居住氛围浓厚靠居民区：城市的次级道路、路况较差，主要为生活区项目商业配套复兴区周边商业相对匮乏，缺乏大型集中性商业，高端酒店等配套支撑，存在商业空白点，但区域规划利好，有较大的改善空间邯钢宾馆、赵王宾馆、樱花商务会馆、魅力国会、西苑大酒店酒店等；邯郸市商业银行人民西路支行、建设银行铁西支行、中国邮政储蓄建设支行、邯郸商业银行复兴支行、工商银行金银行丰支行、中国农业银行西郊支行、中国建设银行岭北支行等；尚品-御宴、粤汤居、人民公社、巴奴邯郸3号店、塞外独餐饮一涮、新保定、魅力国会、大运羽毛球俱乐部、天足神农、娱乐星光大道KTV、海源高尔夫俱乐部等；商超千诚美食林、千鹤美食林、复兴商贸城项目教育配套复兴区坚持教育优先战略打造“生态教育”特色品牌，创建优质特色学校，推进教育高位均衡发展，成为邯郸市教育高地的闪光点蓓蕾音乐幼儿园、人民路实验幼儿园、邯郸复兴幼儿园、幼教小学中学八一双语艺术幼儿园、邯郸伊斯兰之光幼儿园、日月星艺术幼儿园、金贝贝幼儿园、邯钢第五幼、第六幼儿园等；建设北小学、铁路小学、岭南小学、复兴区前百家小学、王朗第二小学、复兴区人民小学、祥云小学、前进小学、复兴区百花小学、后郝村小学、东邢台小学等；邯郸复兴中学、邯郸第十中学、邯郸第十八中学、铁中、二十五中复兴区联盟校、邯郸第三十二中学、赵王城中学部等；邯郸第六职业中学、邯郸物资高级技工学院、邯郸职工大专业学校

学、邯郸轻化学院、邯郸亚盛中等专业学校、邯郸理工学校等；北京安宇教育集团邯郸分公司、安培文化辅导学校、启创培训机构

辅导学校、创A教育集团前进教区、信华会计培训学校、盛世东方教育、世纪星舞蹈艺术学校等；项目医疗配套复兴区提高医疗保险待遇复兴区复兴区不断提高参保人员医疗保险待遇，实现了基本医疗保险报销比例和医疗保险个人账户与市本级接轨华冶岭南医院、河北身冶建医院、邯郸第五医院、复兴区妇幼保健站、复兴区中医院、中煤第一建设职工医院、岭医院北医院、河北工程大学附属医院复兴区医院、邯钢烧伤医院、邯郸市人民医院西院区等；复兴路社区卫生服务站、铁路大院社区卫生站、新安庄卫卫生站

生站、建安社区卫生站、四季青社区卫生站、胜利桥社区卫生战、岭南社区卫生服务中心、箭岭路卫生服务中心等；普济药房、济生药房、华康药房、隆泰药房、仁康大药房、益康药房、百姓大药房、华兴药房、康源药房、仁泰医药药房公司邯郸大药房、复兴区医药超市、仁寿堂药房、鸿泰药房等；产品参数分析通过参加项目的产品沟通会，同策认为项目的产品无论从立面风格、布局、设计方面均比较合理，符合当地市场的需求，有利于后期的去化。本方案现代感强，色彩明亮。外立面恢弘大气，通透感强，利于采光。双层防紫外线节能玻璃、节能LED外墙照明系统等符合现代办公要求；体块与裙房相互穿插，而且颜色与裙房相协调。智能安防系统，可视对讲系统、闭路监控系统、周界报警系统、电子巡更等智能化系统、门禁和保安等解决客户后顾之忧。有线电视线接口、宽带网接口，方便宽带、网络高速接入，人性化办公，应有尽有。集中设置分户计量的磁卡预付费电表，并特设开关及插座面板，为业主充分考虑日常所需。国际标准的5部高速品牌电梯，容量大、速度快、噪音低、安全系数高，上、下零等待，进出无忧。单层面积控制在1000㎡左右，同层内公共设施服务的企业较少，同时为购买整层的客户提供更低的投资门槛。项目优劣势总结对项目自身的正确认识，有助于最大限度的发挥优势，合理规避不足，甚至变劣势为优势，将项目价值释放到最大1、临人民路：本项目北临城市主干道人民路，是本项目区位上的重大优势。2、交通便利：项目临近城市主干道和次主干道，交通通达性好，与周边县市便利连接；未来地块优势周边道路的拓宽，也将进一步改善项目交通状况。3、配套良好：项目地块为住宅集中区域，周边学校、教育、医疗配套齐全，功能比较完善，生活便利。Strength4、产品优势：本项目产品设计合理，市场接受度高。1、环境较差：项目临近重工业区，环境污染较为严重，城乡结合部区域鱼龙混杂，环境较差。2、区位认知略偏：本项目位于邯郸市传统认知的城市核心区边缘。在部分客户心目中属于城区外围，略显偏远。不足Weakness3、商业氛围没有形成：区域内生活气氛浓厚，但尚未形成较具规模的商业、商务项目，对消费人群和办公企业的聚拢作用较差。市场环境说明城市地位邯郸市位于河北省最南端，居晋冀鲁豫四省交界区的唯一特大城市，是中原经济技术协作区的中心城市。与石家庄、太原、济南、郑州四个省会城市的距离均在200公里左右，与北京、天津等大都市的距离均在500公里以内邯郸市经济状况分析邯郸市综合实力总体情况较好，相比周边13个同级别城市，具有较大的经济优势，在河北省内，邯郸市的总体实力居于第三，尤其是近几年发展速度较快，区位优势、产业配套、投资成本的优势越来越被看好，成为民营资本开拓华北市场的落脚点。吸引了一定的投资建设，经济状况相对呈现利好的势头区域发展规划小结Ø邯郸位于晋冀鲁豫四省交界，是河北省南部的中心城市，交通发达，综合实力较强，城市发展地位相对突出，对省内周边城市及周边县市具有较强的吸附力。Ø邯郸经济发展快速，全市国民生产总值连年攀升，在河北省内排名靠前，居民消费力强，为其房地产消费市场的健康快速发展提供了良好支持。Ø社会固定资产投资连年增长，居民投资热情较高，具备一定数量的中高端财富人群，为房地产市场提供了强有力的客户支撑。邯郸城市规划发展方向研判中心城区呈“一城六组团”的空间结构形式，项目所在区域属于西部旧区综合组团，随着邯郸市十二五规划中旧城改造计划的实施，政府将加大对此区域的政策扶持力度，加大基础设施建设，可以预见此区域势必将成为环境更加优美，交通网络更加发达，经济更加繁荣的西部新区城市化发展进程邯郸城市近期规划旧区综合组团东部新区组团东北部开发区组团南部高教物流组团北部北湖组团西部户村组团以居住、工业、商业功能为主。重在用地的梳理和功能调整。包括复兴、丛台、邯山组团以行政管理、现代服务、居住、

以高新技术园区为主。通以科教研发和居住功能为主。

以居住、休闲旅游等功能为以现状高校为基础，适当南延，

主。以北部（输元河以南）以工业为主要功能的西部组团，以发展钢铁及钢铁延伸、配套产业为主。主要包括赵王城—邯钢组团都市工业为主。跨过现京珠高速公路向东发展新区,依托北侧的高新区,重在城市发展新空间的开创和新功能的建立。包括新区核心组团、代召组团过产业升级、优化产业结构，使高新区成为高效、生态、低耗的新型产业基地。即开发区组团重点发展高教园区；同时依托京广铁路货站和邯郸机场建设现代物流专业服务中心。包括高教组团、物流组团的未开发用地为基础，形成新型居住和休闲旅游为主要功能的北部组团。包括黄粱梦组团、苏里组团复兴区概况复兴区位于河北省南部，邯郸市区西部。总面积37平方千米，其中城区面积25平方千米，乡村面积12平方千米。总人口25万人（2004年）。是邯郸市的重、化工业区，全区辖1个乡，6个办事处，15个行政村，人口24万，面积37平方公里区委书记李永科谈起复兴区“三年上水平”建设的新蓝图时说，“三年上水平，复兴要前行”，要变得快速，要变得智慧，要变得让人耳目一新，让全市人民看得震撼。到2013年底，复兴区完成辖区内城中村和8个棚户区的拆迁改造，完成新建商住面积1000万平方米以上；改善3个以上大型旧住宅小区；3年内新植树木80万株，新增绿地7万平方米，森林覆盖率由2010年的14.8%提升至21%。区域道路交通规划复兴区是邯郸的西大门，交通网络发达，与周边市县的来往也十分便利，延人民路西沿线可以直达武安；延107国道北通永年、沙河、邢台；南通磁县、安阳；距邯郸机场仅20分钟车程；交通的通达性是区域经济发展的助推器公路：Ø南北向107国道Ø南环路、北环路Ø人民路铁路：Ø南北向京广快速公路Ø

东西向邯长铁路航空：Ø机场开通上海、海南、杭州等14条线路区域发展规划小结Ø本区域处于邯郸西扩的核心区域，区域发展较早，为传统的重工业区，居住区集中分布，周边配套较为齐全，具备一定的开发基础Ø邯郸市政府对复兴区改造的计划将在未来几年内大大推动此区域的发展，棚户区改造将带来大量的住房需求，对邯钢等老工业基地的改造和绿化将使得此区域的环境得到进一步改善，道路交通系统的进一步完善将使这里的对外联系更为便捷，进一步推动此区域的发展Ø目前此区域的环境较差，空气和噪声污染较为严重，地缘较偏僻，在邯郸市民心目中的形象较差，是此区域发展面临的主要问题复兴区商品房交易市场现状从邯郸市各区域累计楼盘项目（在售、待售、售罄项目）来看,作为老城区的邯山区，由于开发年限的原因，楼盘项目最多，但多为售罄项目；作为中心商业区的丛台区居其次；复兴区、高开区项目数量大体持平邯郸市各区楼盘项目性质分布60邯郸市楼盘构成比例50403020100在售待售售罄24%在售项目数量待售项目数量售罄项目数量48%28%邯山区丛台区复兴区高新开发区从以上分析可得：对于一个地级市，在售及待售项目共130个，以每个项目10万平米的体量估算，近一两年内，邯郸市的商品房市场容量在1300Ø从在售及待售项目来看,邯山区与丛台区，商品房项目以售罄项目为主，作为老城区与中心商业区，区域面积较大，开发年限较长，目前在售及待售项目相对较多，区域发展相对成熟与饱和；万平米左右，以2010年市场最好时的去化速度来计算（270万平米/年），消化周期至少要五年以上。其中还不包括后续5年内的市场供量。从项目数量来讲，邯郸市供量较大，销售市场形势严峻。Ø复兴区商品房项目进度构成相对平均，房地产市场处于不温不火的现状，属于邯郸市市区内放量与存量最少的区域，受邯钢等工厂的环境以及旧城改造的难度影响，预计未来商品房市场也不会有大幅增加趋势；Ø高新开发区随着市政府的规划迁入，政务、商业新区的集中打造，区域增值潜力被普遍看好，目前新建楼盘数量较多，多为大盘，并以待售项目为主，预计未来商品房市场放量较大，区域竞争将日益明显。复兴区商品房市场价格走势分析邯郸房价呈现出东高、西升、中挺、南北缓涨的局面，其中西部的复兴区属于邯郸市区内的价值洼地，随着旧城和城中村改造带来的刚性需求增长，楼价也会持续稳定增长商品房价格分布图70006000500040003000200010000东部西部中部南部、北部西部商品房均价低于其他地区，属于价值洼地Ø复兴区属于邯郸旧城区，且铁路以西作为居住生活一直不受百姓认可，是其价格始终上不去天然屏障；Ø西部区域受邯钢等工业环境污染，生活品质无法提升，但近年来，随着城市规划对西部环境的重视，环境不断得到改善，区域档次逐步提升，商品房的价格也处于稳步增长态势。西部：不断改善的环境使原本4000元以下的楼市不断小幅攀升，逼近5000元大关，赵苑周边的部分房价已超5000元。中部：中心区旧房改造的新小区60

过450000元左右南部、北部：也基本迈东部：凭借得天独厚的发展优势，房价基本在每平方米6500元以上，不乏8000余元的高档小区元水平线邯郸市区主要写字楼分布图本项目处于城市次中心，属于低价值区域，区域发展程度较低，在售写字楼项目优先，没有形成大型商业中心，但存在很大的消费和企业办公需求，需要以高品质的标杆项目进行引导香榭花都卓昱大厦宝利大厦本案金恒基鹿城国际金地大厦华浩天际晋和国际中价值区域聚钢国际阳光新卓通达商务中心锦林大厦嘉华国际义乌小商品批发城22邯台大厦春天商业广场恒亿大厦鑫博国际君兴大厦泰达大厦紫竹大厦康桥国际广悦大厦华祥大厦B座华信国际广场友谊时代广场华祥大厦A座6高价值区域铁飞宇大厦凤桐大厦丰通国际远大国门德源大厦路桥以西江泉国际中心铂钥中心融通国际中道国际邯郸市区商圈分布图本项目所处的区域目前处于商业的市场空白，没有真正意义上的商圈形成，缺乏集中性的大规模商业，但复兴区又是住宅的集中区域，存在大量的潜在市场需求，是一片可以填补的市场空白区域l火车站商圈和康德商圈是以低档产品为主l新世纪商圈、万达商圈为高档百货零售l东部高开区现在正处于大规模开发当中，暂时还没有商圈核心地带，正处于初步发展阶段l西部复兴区也没有真正意义上的商圈形成房地产市场小结Ø复兴区的土地放量和市场存量都较小，但因区域容量有限，区域内在售楼盘集中入市，加之城市中心区的分流作用，可以预见未来几年市场竞争相对较为激烈Ø目前此区域在售的写字楼项目从地段和销售节点上都较为集中，产品同质化严重，值的引起注意的是，价格倒挂现象仍比较明显Ø目前此区域缺乏大规模的综合型商业，现有商业项目分布比较零散，不成气候，没有形成真正意义上的商圈，商业氛围比较薄弱阳光新卓广场项目信息►►►►►►►地理位置：人民路与建设大街交叉口东南角开发商：河北新卓房地产开发有限公司项目规模：占地面积：62亩,写字楼面积：15万㎡产品形式：写字楼（高层）、住宅（高层）、商业销售价格：写字楼5400元/㎡工程进度：挖槽销售现状：部分住宅回迁，写字楼开售以来5个月销售约2000㎡项目营销定位：城市门户，复兴中心区域一站式消费目的地项目启示优势：Ø位置优越：所在的十字街是市中心人群进入西部的西大门。Ø优先招商优势：先一步招入阳光百货带动商业及写字楼的销售。不足：Ø工程滞后，开发商实力有限，此前开发的住宅项目美罗城口碑较差，在邯郸市场处于敏感期的阶段销售受阻；临近邯钢，环境较差，更远离市中心，认知度低。正大领峰项目信息►►►►►►►地理位置：人民路与铁西大街交叉口西南角开发商：

邯郸市正大房地产开发有限公司项目规模：占地面积：7279.4㎡,建筑面积：77981㎡产品形式：写字楼（高层）销售价格：价格待定工程进度：正在挖坑销售现状：2万排号，8月底开盘项目营销定位：国际顶级商务，与世界同步项目启示优势：Ø项目认知度优势：其住宅部分已入住，在此区域有一定认知度。Ø工程进度领先本案Ø10部三菱电梯，楼宇内部竖向交通便捷不足：Ø集资事件对其有一定影响；Ø售楼部昭示性差，到达性低；西城国际项目信息►►►►►►►地理位置：复兴路与建设大街交叉口开发商：邯郸市宝胜房地产开发有限公司项目规模：6万平米产品形式：写字楼（高层）、商业（底商）销售价格：预计5000元/平米工程进度：封顶销售现状：预计9月开盘项目营销定位：首席70年产权写字楼项目启示优势：Ø9部高速电梯，地上8000平米停车广场，地下1：2高配比车位；Ø工程进度领先本案；Ø70年产权具有较大的竞争优势。不足：Ø背靠邯钢，市场接受度低；Ø偏离主干道，可达性低；Ø周边商务办公氛围不够浓厚。潜在竞争►卓冠金贸国际地理位置：赵王宾馆南行100路西►►►►►►►开发商：邯郸市卓冠房地产开发有限公司项目规模：7万平米产品形式：写字楼（高层）、商业销售价格：未定工程进度：未动工销售现状：预计2015年年初入市►►►►►►百家新城地理位置：人民路与前进大街交叉口产品形式：写字楼（高层）、商业、住宅销售价格：未定工程进度：住宅做外立面销售现状：写字楼部分未入市竞品分析总结Ø本区域内在售项目较多，入市时间较为集中，加之区域市场容量有限，形成短期内的激烈竞争，同时，近期内可能入市的项目也不在少数，潜在竞争较大；Ø区域内不乏有竞争力的项目，如阳光新卓广场、卓昱大厦，位置较佳，体量较大，分别引入阳光百货和美食林超市，对本案有一定的压制作用；Ø本区域内项目价格区间为5300~6000，个别项目如卓昱因是尾盘价格出挑，可见区域价格天花板难以突破，且价格竞争激烈。目标客群分析邯郸购房客户分析客户结构——受邯郸的产业结构影响，邯郸市购房群体构成呈典型的沙漏型财富等级顶级财富人群矿主煤矿老板及大股东身家亿级邯郸市私营业主主要为煤炭相关行业，如洗煤、煤运输、煤机械等高端财富人群高端客户购房群体依据财富阶层划分身家千万级行业的老板和大型企业私营业主权力公务员阶层邯郸市及县市的公务员，政府机关处级以上级别收入50-100万

高管企事业单位高管理层人士中高端财富小私营业主

经营中小型公司生意人本案目标收入人群个体老板主要从事小生意、小买卖的生意人人群收入20-50万中高管企事业单位中高管理层人士效益好的企事业单位职员工作稳定、收入较高中端客户收入10-20万家境殷实的年轻新锐家境殷实、且有稳定收入来源的年轻人刚工作的年轻人工作年限较短，收入较低年轻人收入10万以下中低端客户购房客户分类可分为投资者和经营者n

投资者：A、本区域的商铺、写字楼投资者；B、看好本区域休闲购物、商务办公发展前景的其它地区的投资者；n

经营者：A、经营知名品牌的加盟者或连锁店；B、流行精品、快销品、休闲用品、餐饮等经营者；C、青年创业人群，办公自用者；D、金融机构等；E、看好本区域休闲购物、办公发展前景的其它地区经营者。投资/经营人群分析投资者1、周边投资人群项目周边人群有一定的资金实力,进行商业地产投资大多选择就近原则，同时看重区位价值，对本区域的发展和市场前景较为看重2、私企CEO等对大型商业物业感兴趣，看重其理财保值功能3、大邯郸地区及外地（二线城市）投资客考虑租金、房价等多方面的因素，对投资回报率尤为看重4、周边企业高管人员（如邯钢、铁路机务段等）年龄28岁以上，收入稳定；对商业投资较为感兴趣，看重投资前景投资/经营人群分析经营者经营知名品牌的加盟者或连锁店流行精品、快销品、休闲用品、餐饮等经营者青年创业人群，办公自用者金融机构等看好本区域休闲购物发展前景的其它地区经营者他们都无一例外的，都对所持物业的市场前景尤为看重，希望项目所带来的消费氛围能够对其经营产生良好的促进作用，同时，通过自身的品牌以及经营，对所持物业的价值起到提升的作用。消费客群分析消费客群引导主张：多元化的目的性消费推动全城消费观念升级客群客群构成消费特点就近生活消费日常社会交往家庭娱乐追求周边居民重点企业生活区复兴区及周边政务、商务消费（核心群体85%）政务、商务群体部分高中学生群体有车一族追求商业消费环境追求时尚消费追求个性化消费氛围目的性强，有一定的消费能力，具有体验不同消费环境的需求中心城区（辐射群体5%

）工作之余的短暂消费体验经济能力有限上班族武安市及周边县城（外延群体10%）对特色主题商业消费的心理需求对购物环境要求较高外地高端成功人士项目消费市场定位区域消费核心区

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以综合性商业，构筑人气。n

以主题商业，形成休闲、娱乐、餐饮特色，构筑人气；n

以综合商业，形成多元化消费，实现消费满足；推动城市区域目的性消费消费导向主题商业目的消费综合商业客群分析总结Ø本案因地缘位置的原因，其消费和投资、经营都将是区域内客群为主，中心城区和周边市县为辅Ø本项目区域内的客群集中为大型企业的高收入人群，区域外表现为高端收入并且具有一定投资眼光，看好本区域未来升值潜力的人群市场的机会点和风险评估发现市场的机会点是建立在对自身正确的认识和对市场的分析之上的，在善于把握机会的同时也要做好风险评估的工作，将开发风险降到最低，尽可能的趋利避害1、城市规划：政府的复兴区改造计划，带来大量住房需求的同时，也将进一步改善本区域的交通、环境、居住条件，给本来带来巨大的利好因素。机会2、低水平竞争：本区域内竞争对手虽然较为集中，但产品同质化严重，没有特色，不具规模，缺乏核心竞争力，有利于本案高举高打，迅速树立标杆形象。opportunity3、客群基础：本区域是传统的工业基地，邯钢和铁路机务段等大型企业中存在大量具备一定经济基础的客群，带来旺盛的消费和投资需求。1、竞品集中入市：周边竞品项目工程进度快于本案，且在近期集中入市，将会抢先分流本区域内部分客群威胁2、中心区域截流：本案地缘位置较偏，对周边消费和投资客群的向心力有限，势必被中心城区节流掉大部分客群threat3、政策不确定性：本项目的发展一定程度上依赖复兴区的城市改造和道路规划，如未来城市规划出现变动，将对本案产生一定影响项目定位导出基本SWOT分析优势劣势pppp临近人民路：本项目北临城市主干道人民路，是本项目区位上的重大优势。p环境较差：项目临近重工业区，环境污染较为严重，城乡结合部区域鱼龙混杂，环境较差。区位认知略偏：本项目位于邯郸市传统认知的城市核心区边缘。在部分客户心目中属于城区外围，略显偏远。交通优势：交通通达性好，临近高速出口，与周边县市便利连接p配套良好：项目地块为住宅集中区域，周边学校、教育、医疗配套齐全，功能比较完善，生活便利。产品优势：本项目产品设计合理，市场接受度高；地块规整，便于规划设计。p商业氛围没有形成：区域内生活气氛浓厚，但尚未形成较具规模的商业项目，缺乏商业氛围，对消费人群的聚拢作用较差。威胁机会ppp竞品集中入市：周边竞品项目工程进度快于本案，且在近期集中入市，将会抢先分流本区域内部分客群。ppp城市规划：政府的复兴区改造计划，带来大量住房需求的同时，也将进一步改善本区域的交通、环境、居住条件，给本来带来巨大的利好因素。低水平竞争：本区域内竞争对手虽然较为集中，但产品同质化严重，没有特色，不具规模，缺乏核心竞争力，有利于本案高举高打，迅速树立标杆形象。客群基础：本区域是传统的工业基地，邯钢和铁路机务段等大型企业中存在大量具备一定经济基础的客群，带来旺盛的消费和投资需求。中心区域截流：本案地缘位置较偏，对周边消费和投资客群的向心力有限，势必被中心城区节流掉大部分客群。政策不确定性：本项目的发展一定程度上依赖复兴区的城市改造和道路规划，如未来城市规划出现变动，将对本案产生一定影响。SWOT深化分析本案核心价值梳理地段价值产品价值形象价值附加值价值Y

外在形象：高端、标杆、区域名片Y

复兴区核心Y

邯郸西大门Y

复兴区现代化商业、商务先锋官Y

区域复兴引擎消费新目的地Y内在形象：复兴消费、办公首选“复兴区城市封面”Ø本项目处于城市向西发展的中轴线上，是联通复兴区和中心城区的主干道，也是连接邯郸和武安等周边市县的西大门Ø本项目将与片区内各大项目共同承担起复兴区崛起的重任，是引领区域现代化商业、商务的先锋官ChapterTwo提升价值……价值提升-停车系统车位对于写字楼用户而言至关重要，无论是自己停车还是朋友、客户来访，停车是否便捷都是影响使用体验的重要因素，因此，我们建议通过高端的停车系统和充足的车位来提升项目附加值客户体验点方便、快捷的停车方便、快捷的找到车辆位置随时了解车位空置情况技术实现远距离停车场系统：采用远距离射频感应识别技术，能远距离识别出入本小区有记录的车辆的身份，不需停车刷卡收费，可远距离自动收费和记录车辆身份及出入时间，供需要时查询。智能寻车系统：主要用于复杂的大型停车场内，车位引导系统感知到有车辆入位后，即启动旁边相应的智能寻车系统的刷卡定位终端进行声光提示，客户必须按照提示在附近的刷卡定位终端上刷卡，从而做到车辆定位。客户返回停车场时，只须就近找一个定位终端，直接刷卡查询，显示屏上就会显示车位位置。智能车位引导系统：通过分区显示剩余车位，可以引导客户迅速找到理想的空车位。立体车位VIP停车位远距离射频感应系统车位导视系统价值提升-门前广场沿街走道设置精美路灯，且可结合座椅、绿植设计路灯、地面射灯、树灯，形成层次丰富的广场光线，增加美观度设置水系和项目铭牌，提升品质感价值提升-大堂大堂对于写字楼而言是招牌，越发收到业主的重视，大唐的层高一般在10-18米，同时将就大进深、大开间无柱设计，彰显气度，同时装修采用高档石材，艺术天花吊顶，展示独特风格挑高大堂极具艺术感的大堂吊顶价值提升-大堂大堂不再单纯作为交通空间，提供更多实用价值，如公共打印服务、订票、租车、休息、休闲等服务于所有业主的功能，同时注重公共空间的美观绿化随处可见的绿色提升视觉舒适度订票服务租车服务公公休息区价值提升-产品配置Ø

空调、新风建议：（1）选择具有分户计量功能，并且更加节能的VRV系列的中央空调一方面能够降低客户办公成本，迎合客户办公需求，提升市场认同度；另一方面此类空调采购成本较其他欧美品牌具有明显的性价比优势。（2）配置新风系统，改善写字楼内空气质量，提高客户满意度的同时，增加了产品的附加价值。空调种类中央空调VRV制冷原理成本计量方式统一适用条件水冷300元/平米传统，价格低廉节能，适用于分谷电价制的地区；费地，需冰库晚上制冷；冰冷480元/平米统一变频风冷550元/平米350元/平米分户统一节能，分户计量溶液调湿空气处理机水冷节能40%，且可杀菌价值提升-产品配置附加值提升-节能设计玻璃幕墙采用低能耗、低辐射的LOW-E玻璃，阻止外界冷热辐射直接作用于室内，提高墙体保温隔热作用，减少建筑采暖和制冷负荷，外窗安装遮阳卷帘，灵活控制遮阳效果，降低能耗附加值提升-无死角终身WIFI写字楼用户对于网络的依赖是众所周知的，现代化的办公场所无不提供无线网络，本案可以“wifi免费使用40年”为噱头，打造项目亮点，提升附加值ChapterThree实现价值……营销精神营销精神着眼区域发展，再造板块高度实现客户升级，创造经济价值最大化区域崛起

引擎，复兴金街先锋抓准城市发展格局机会点，重塑板块高度，

以绝佳区位打造复兴区形象标杆，直接比附市中心CBD。与区域内各大项目互相借势，共同承担起复兴区发展的重任，成为复兴区新时代的商务、商业金街创始人之一。营销目标营销目标制定以邯郸当地市场为基础思考条件，辅以贵公司的市场实现预期，包括我公司对市场的把握程度，综合制定而成Ø开发目标：策略目标夯实企业实力，提升企业品牌，快速去化产品Ø目标分解：策略实施手段：Ø充分利用一切可以利用的资源进行营销活动，包括大客户点对点营销与市场客户蓄水两个方面，实施不同的优惠政策，确保快速去化产品。p成功开发，实现完美产品！p成功营销，实现产品价值！p成功推广，实现业内外美誉度！销售战略销售节奏分解建议n高区标杆：高区视野开阔，气势雄伟，给人以身居高位的感觉，建议进行半层或整层销售，购买不足半层，则提高20%的价格进行销售。主要针对大客户进行整层销售，售价高，提升项目整体形象，树立项目价值标杆区；n中区灵活空间：半层销售或分割散售，售价居中；n低区冲量：分隔为多个小面积出售给小业主投资客户，低价走量，促进资金快速回流。在写字楼销售过程中要重点注意对大客户的引导，尤其大客户对其他客户产生的“羊群效应”，而大客户的偏好是高楼层大面积，所以建议首先考虑大客户需求预留。另外根据销售进度，如果中小客户较多，而大客户不足，则可从低向高逐渐放出楼层以正常价格，单套销售，以供中小客户购买

。销售策略建议增值回购Ø

客户购买写字楼或商铺，追求其物业本身升值是一个重要因素，鉴于邯郸市场形势严峻，为了坚定客户购买信心，体现写字楼产品的升值空间，可以与客户签署回购协议，即3-5年，如客户选择放弃继续持有物业，可由开发商以其购买价的150%回购。销售策略建议带租销售Ø

对于投资客而言，租金收益是除物业升值收益之外的另一重要参考因素，如何打消客户的后顾之忧是我们应该考虑的又一重点，可与一些大型企业先行签订租赁协议，进行带租约销售，客户自交房之日起就可享受稳定租金收益。Ø

也可以成立招租部门，长期为业主服务。销售策略建议写字楼变公寓Ø

可考虑将价值较低的部分产品当作公寓销售，分割成40-50平米左右的小户型，降低总房款，降低投资门槛。Ø

同时，鉴于项目的商业土地性质，该部分产品既具备住宅的功能，又可起照注册公司，无论投资客、购买力较低的住宅客户、小型企业均可能成为我们的客户。Ø

精装交房，提升价值的基础上博取更高溢价。销售策略建议写字楼专业化Ø

商业专业化已经已不足为奇，写字楼也可以专业化，即同类、同行业或相关行业的公司集聚在同一栋或相邻的写字楼办公，从而形成产业集群效应，带来更多内部商机。Ø

可以考虑将项目部分楼层针对特定行业集中推售，从而给项目冠以“某某”行业聚集地的名声，可以带动更多客户。销售策略建议免租5年Ø

在写字楼办公的企业无一不需经常与政府各部门打交道，可以考虑就部分产品免费出租给工商税务等办事机构、大型名企，方便商家办理手续和了解相关政策，从而提升项目的配套，起到头羊效应，吸引相关企业来此办公，促进销售。同时，既然给与该类企事业单位优惠，当然可以借助其关系、利用其资源展开定向营销；Ø

可将5年租金损失由销售部分背回来，平摊到每平米所增加的单价微乎其微，同时可以将租约期满的物业再次销售或出租。推广策略page72推广策略面到点过滤式传播推广效应：由面到点电视第一步面向全市性客户，进行集中式立体网罗，形成全城知晓，奠定项目广度；第二步针对性引导客户，点对点集中推广，树立项目深度；活动杂志数据库网络第三步建立圈层语境，形成口碑传播。特殊渠道房展会推广通路：过滤选择户外及活动作为主力通路，针对性引导客户，增加与客户面对面沟通的机会，强化体验互动。大众类媒体为辅，强化“复兴区城市封面、区域崛起先锋官”概念炒作，形成社会舆论，引发市场进一步关注。广播报纸户外媒体推广策略大张旗鼓

软硬结合展示中心捕抓来周边客户注意力的有效推广锁定目标客户，将项目信息直接传递达到广而告之的效果增加客户认知度树立