河南房地产建设项目商业计划书

目录一、公司介绍············································1二、项目分析············································4三、市场分析··········································10四、管理团队···········································16五、财务计划···········································17六、融资方案设计·······································17一、公司介绍公司简介平顶山市XX房地产有限公司是经XX市工商行政管理局批准成立的一家合法有限责任公司。成立时间：1998年12月30日注册资金：2000万元（人民币）企业法人：注册地址：建设路中段（云泽巷原市委东配楼三楼）公司经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁平顶山市XX房地产有限公司管理架构设置科学合理，独具特色。公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由陈清江担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。公司设置五个职能部门，分别为：1.综合部：负责行政、人事和后勤服务2.财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭3.开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续享4.鹅工程部：负责笛工程设计、勘可探、施工等方条面的技术把关绣，包括各种管象线的申报，协虽调工程的生产仁进度谨5.逆营销部：负责更产品广告宣传基和销售、市场币推广和办理产像权证件片公司各部门的枝主要职能是围促绕房地产开发磨、设计、销售厕、物关业管理等设置框，目标是为建犯立一个配套设文施完善、环境加幽雅怡人、建帆筑风格独特、胜具备良好社区友文化的大型多姻功能高尚生活泥区。斧公司注重功能辫综合的管理方茅式，对项目进泰行前期市场策滩划、市场定位顷、设计、施工瞎、销售、物业恭管理实行一条叙龙的管理，使希设计、施工等月各职能部门的睡人员直接面对办市场、面对顾翼客的需求，更垃好地建设出符猎合顾客需要的苏楼盘。崭有效地降低开倡发成本，使公欺司可以将中高雕档的楼盘按中凳低档的价格出屠售，从而取得按价格优势、规薯模优势，有效糠地提高了在市僚场的竞争力。弃公司以人为本湖、尊重科学、络尊重人才，采堤取以岗定人、召以岗定责，择河优选用，采四用莫“叹能者上，庸者弹下鹰”圈的用人制度。初公司员工纽共闻12训0够人，其中大学念学历以上愿109景人，泥中落高级职称终63箱人，初级职裁称雁2悠3火人，共占员工箭总数的尚90.8星%折，职员年龄普瓜遍年轻化，聚疑集了一批房地秋产开发建设各虫方面的人才。横公司已建立起拳一套完善的标宁准化管理体制漂，使公司各部争门的责任、每曲一位员工的工扁作岗位责任、竿工作要求、任伶职要求、任职先条件、办事程上序和考核标准尤有章可循，各颠部门遵章守法我，上行下效，门公司整体动作倚协调，有较高萌的工作效率。中公司宗旨：为优社会提供环境哀优美、生活舒且适、价格适宜弹的房地产商品过，并从开发中障获得合法利润衣，发展各方经偏济。在近年的保发展探索中，晕公司一贯秉育承下“娘建一个小区，纺创一批精品，糊上一个台爸阶余”偿的开发理念，声严把工程质量爸关，守合同，衰重信用，在客产户中树立了良徐好信誉，赢得卵了社会各界的作赞誉。公司现状选公司现有总资根产裤5长,烤69野2浑万元，其中固雄定资束产订2主,戒10沟0胖余万元，流动伪资绳金避3部,境55造3甚万元。详细见攻附表。历史业绩独公司经过几年陡的发展，鞠努力开创业务粗，味积极必参与城市建设联。截止目前已行经累计开发商鸭品房井建筑面积训48尽,待00循0粘平方米算。取得了良好赤的经济效益和验社会效益。以祖下是公司开发吐的主要楼盘：剂1.饰繁荣街商住综奶合楼段。胃2.织商贸局南乌院殊9台#撒楼袖。开3.尺鸿鹰小降区杨10#击、陈24欲#某楼拢。主4.斥武警支队底商与综合楼奔。叔5.姓新城区翠林蓝义湾甘·枯尚郡旦。资信程度跨多年来题,摘公司在不断地龟做大、做强的猪企业规模的同使时，遵守国家支的法律建和姜法规政策，一虚直似将兰“跪诚扶信拢”牢做为企业的发马展根本，与行怎政、金融、地舟产行业等社会炮各界建立了良鼻好的关系环。吉200仅6盼年度，被平顶赵山市工商行政则管理局授眼予狼“绿守合同、重信荒用花”息企业，燃被眉平顶山市城建序委授年予切“耀房地产开发先卡进单宏位订”缝。董事会决议过200骗7项年会9西月她15梨日朝，公司召开董球事会，抚就还“惨大劝唐姿·汉美邻湖刺畔艘”楚项目亡融资事项进行逃了讨论，经董撇事会全体成员绸和总经理一致机同意，会议通顾过了《平顶山芦市大唐房地产肤有限公司突就颂“陈大佩唐览·苦美邻湖娃畔纠”刻项目融资决议业》。二、项目分析项目基本情况千“溉大移唐棉·叠美邻湖洪畔雹”逮项目位于平顶粒山市新行政区帝，直接面向白方龟山风景旅游葬区，南临纬一畏路，东临公务欲员小区（翠湖驼苑）碎。爸“炕大吩唐筹·负美邻湖盲畔弦”形项目规划用地忘面画积棚17差,斯319.6需㎡纠（冬2懂6夕亩），总建筑精面流积恩55狸,丸000葬㎡泥，其中地上建迷筑面抛积枝45斧,旷000耗㎡晒，地下夸建筑面积蹲1呜0跟,殿000庆㎡甲；住宅建筑面骡积怎35抹,学000愿㎡劲，商业及配套库建筑面弃积黎10塘,奏000开㎡升；容积拘率捕2.5蒸9皱，绿化冷率竹20双%钉。项目建设有刺住宅和商业，暮住宅为小高层姜，建筑设计独副特，格调典雅何，公建配套设白施完善帽合理订，罪幽雅的园区环嘴境，专业的物派业管理，臂而且傍依白龟丹山自然风景区估，是置业安居壳的理想住宅区厘。身拟建牢的豪“盼大葵唐给·串美邻湖嫌畔熊”腊将能容易吸引萌有识人士的购漫房欲望，市场勿前景良好。项目来历蝴按照河南省委她、省政府提出肉的平顶山伪要续“女建设大城市、测发展大工跌业笔”雕的总体要求和染纳入中原城市君群的战略部署大。平顶山市委码、市政府果断炒提出了平顶愿山乘“罩优化东区功能筒、改善老区环别境、发展西部摧新番区益”丹的城市发展思阅路，在政府城拾市发展思路的通指导下，公司宁于狐200逗7秋年促7驼月针1流9习日次在平顶山市国致土资源局通过从竞标的方式取论得浑了抚“坊大商唐员·缺美邻湖前畔类”贤项目用地，地番块编号：平新摧城地各（僻200块7筋）租00投5苗宗地。取得土绩地过程符合国锄家相关规定，违手续均合法有甘效。纹值根据平顶山市伯房地产市场需霜求，合理利用舟资金，做到效征益和灶效率兼顾，公尿司拟闸将仙“阴大熟唐由·肆美邻湖困畔练”抵项目的开发工掩期控制在耐22辈个月。工程进给度安排如下：咐项笋残目各工程进度收建筑规划设计此，定稿做200劲7灿年凯10味月富—夏1予1匪月缠1慢8醒日匹工程施工图设阀计，定稿描200共7私年奔1菊1如月餐18洁—丝1卷2月月下2长2滥日讲工程招标悄200屿7旷年戴1钟2乳月搂底幅—嫁200早8维年婚1铲月燕2偶0叔日涌建筑施工工期贡200粗8露年课1无月搁2纷0秤日降—湿1亲0义月底志春节假期顽2义月上自旬延—砍2铺月下旬枪装饰工程工期象200说8狼年刃11系月观—百4逮月含1款5与日少室内外配套、丹绿化维200仪9勒年阶4泊月着1堪6嫂日钱—吴6掘月底浅工程竣工交验披200弊9额年恭7菜月项目资金测算蜻本项目占地面秒积舌17,319卸.6m沟2阴，总建筑面积到约歪为叔55,000赖m挣2滤，项目可销售品面掀积悟52,65捉0烈㎡嘴，开发期奖为德2匠2听个月。松该项目投资估茄算：轿土地成本唐：吵26*170保=4,42抄0像（万元）愉获取土地相关叔费用向：泉4,420*浸1.2%=5纸3粉(桃万触元交)层从购地到项目罚销售结束的利育息支寻出难:择9,473*御(1+7.砖5搁‰副)22-4,懂473=79尤9脾(槽万洲元拳)山土地总成局本仗:4,420也+53+79抱9=5,27甩2婚(脂万爱元幅)闻灵建造成本预蚂算涝(滴单方造止价缎:1,40锄0气元孝/m2)禁：拿55,00敌0*1,40孤0=7,70诵0理(时万午元缓)蛮建筑师、预算老师等专业人员刑费用响：誓拔棉（究7,700+关61驳6冲）虎*0.007淋5*16=9套97浓(暗万摆元戴)考绩旗建造总成决本也:说7,700旦+616+9肿97=9,3唇13题(锅万帝元戴)器销震售成本订:饰22,700着*3.5%=微7,940街(砍万沾元滤)欧预期销售净收贷入：船(萄35,000练*3,沿200脊+10,00岸0*8,50柳0+3,00液0)读*扰（托1-3亚%静）灶=22,01溪9庄(妙万划元籍)隙开发周揪期荣:2导2急个岂月刻开发利塘润批:22,0怜19-(79挂4+9,31弄3+5,27未2)=6,6塘40算(从万炎元购)怎利润截率悠:6,6膜40/15,屡379*10忧0%=43.轿2%腹平均句年利润率搁：篮21.6%资金投入闷“棚大纳唐针·扭美邻湖码畔棒”珍项目的总开发怖成本枣约层1钓5虏，娘37甜9温万垄元，黄项目资金结构勾如下：置生晓单位：万元惩资金来源杠金额档比例拖自有资金消5700别3吩7%旧建筑商垫资灾2300泻15%中预售收入谎3600备23%扛外部融资犹3800妄25勒%洲合计骆10000蓝100%株外部资金来源障：皇目前我公司已晋通过银行融仔资度100广0雕万元，另外公愉司还将通过以拼办蚀理含“龙银行承最兑躺”灶等业务来提高喷资金使用效率壳，降低资金使城用成乘本。项目风险分析吊臣冶根据国家政策将和市场情况等盾因素分析，本翼项目也存在着苍一定的风险乏。妄听1.赵近期金融系统初出台妄《关于第二套现商品房的按揭它贷款政策》，确对有多次置业疯意向的人士产窑生负面影响。铜2.始近一阶段银行毛存贷利率不断圾调整。饶3跃.漂平顶山市明年倍将加大棚户昆区幕18立0判万猜㎡的份改造力度和增晚大经济适用房茂建筑面积的投黑放晒量毅2善0巨多万牢㎡垒。架4化.傲工程可能因不舌确定因素延期风险规避禽尽量提前开工孔完工明，缩短工期凶；尽快进行认集购和预售房屋坡，与金融机构掀签订固定利率既合同来减少利能息支出；与建黎筑公司签订固熔定预算合同通拜过承包合同中省延期罚款条件厉来减少建筑费穿用；懂单价不变妥适当减小套型捎建筑面积，堆缩小总房款来涨增加协二次置业泊者的购买欲望哗。市场定位屋根据我们商公司的调研，亭对慈“岛大叛唐宜·纽美邻湖番畔赛”抵项目进行准确扯定位。滋定位依据及原详则：污1访.封新城区绩楼盘空缺时间吉差熊。尊2.伏竞争性，低与宾目前各市场产诞生错位竞争，秆不打空而大的逢概念产品技。阴3.瓣高水平开发、灌高起点规划童。遭4.核符合市场需求隶。踢5.惕平顶山市近期淋规划茎。都项目整体定位遗：也具有城市属性险的高档居住区缺居住区定位：心大型低密度、巡生态居住区；剪采用园林式设犁计，建筑结构我为框架结构。泥物业类型：小妇高层嘴。漠定位原因：挖建设小高层公梳寓，是出于容估积率的考虑；匀另一方面，小件高层在平顶山亲属于较高档次暴的物业形态，框小高层之间的敌间距较大、绿盟化率高伙。芝客户定位：恢平顶山市中高施收入阶层口1.吧平顶山抛市中上层收入底水平（家庭收丑入性在兆4剖,咬00个0往元氧/磁月以上）的家渡庭和个人。嫩2.健发展丘较好的中小私指企骨干。径3.杯需要默改善住房需求退，追求品质生冈活的一部分人肿群。启4.群矿主辱和煤矿经营者护。容5.茶周边难范围县高收入虎者拆。厌6.喷平顶山详市有灰色收入忘的部分人士。悬7闻.耳个公体经营者阔。价格定位谱目前，临渠近秩水库此的列中墓高档楼盘森林多半岛、水岸豪诵庭等颂高层屑售价誉都坏在骄2晨,伏900表元偷/M前2符，哗并且献都呈劲升趋势域。颗“禽大筐唐葬·谦美邻湖急畔伯”韵项目晴规划设计为临蝶江高档住宅区递，因此，在售索价上也可比较额森林半岛、水垒岸豪庭、蝶湖撒湾等楼盘。受根据比较分析予后，絮“顷大耽唐详·伟美邻湖劳畔株”蒸项目莫初售均价定为盾3夸,蝶2馋00钳元筛/M2爪左右墙，比相邻各楼改盘更具价格上柔的竞争优势和养转大的增值潜阶力。三、市场分析递（一）伙地方宏观经济查分析爬地理状况：接平顶山位于河绒南省中部蠢，费195译7杆年建市，现辖汤汝州、舞钢两乞个市，宝丰、仁郏县、鲁山、击叶县四个县，退新华、卫东、青湛河、石龙四于个区，总面丑积阴7立,拾88惕2消平方公里，总仰人喊口嘉49柴0彩万。市区面练积难7奇0藏多平方公里，界人恩口脱91.纱2尊万。平顶山工像业基础雄厚。珍形成以能源和段原材料工业为垮主体，以煤炭贵、电力、钢铁潮、纺织、化工合、机电、建材政、食品等八大浸工业基地为支复撑的新兴工业巧体系。平煤集拔团是国家确定炕的发展为超亿粗吨大型煤炭生庄产基地，神马违集团是世界三展大帘子布生产离企业之一，舞瞧钢公司是国家述特宽特厚钢板甜和特种钢材生余产科研基地，托姚电公司是华火中电网骨干电封厂之一，平高厅集团是全国三彻大高压开关制刻造企业之一，脂还有中盐皓龙诸公司、宝酒集染团等一大批在协全国、全省都碰有较高知名度悠的企业粒。束200油3搁年平顶山市被史河南省确定为章中原城市翼群跳9玉个中心城市之比一。绪交通情况：将平顶山向西与傻郑石（郑州至征石人山）高速诊公路和南洛高杰速相接，北部切的漯平洛高速扮公路出入口在哀新区起步区东库部蓄2桃公里处，向东省南逐1餐0示公里处可接许温平南高速公路把。四通八达，访快捷顺畅的交午通联系对城区体的建设必将起友到积极的带动辞作用。贫经济状况：绿200愧6湾年，国民经济尝持续快速协调趣发展，经济总恭量和人均水平辨迈上新台阶。秧全年实现地区久生产总福值犁671.赚9辆亿元，按可比烤价格计董算足(械下湖同宣)生，比上年增哀长挺15.8涌%喂，经济总量跃猫上服60抽0举亿元的新台阶浅。其中，第一物产业实现增加剃值残73.尽4宫亿元，增舌长演7.4杠%解；第贤二产业实现增舒加墙值跃416.句1仰亿元，增仙长吩18.4吹%逃；第三产业实神现增加羊值腐182.粮4尚亿元，增境长箩13.7遭%散。人均生产总打值帜继君200刻4微年突拐破写1扑,铸00旨0橡美元后今年达朱到拘13艰,途58脸0新元（人民币）霸，比上年增赵长呼15驻%碎。三次产业结他构由上年探的偷11.姓9欲：星60.虑1肝：物27.秒9鸡变化低为宾10.迹9目：笨61.璃9吗：柄27.毙2踪，二三产业比卖重比上年提漆高报1器个百分点，工静业化建设进程泪有新的加快，选保障和社会服息务能力继续提应高和完善。非衬公有制经济实把现增加午值脖310.锣4欣亿元，占生产皮总值的比重景为临46.2绞%容。猜城乡居民生活迹稳步提高管。速200承6尖年全市城镇居纠民人均可支配瞧收叉入拴9炉,佳89于8芬元，比上年增择长输13.5士%分；人均消费性周支度出节7火,颂05茧6办元，增器长控13拘%住。全市在岗职话工平均工垫资垫1645螺1麦元，增盖长夸13.2垫%语；农民人均纯利收绢入骗3角,弦15君0乒元，增录长畅17.2放%弦。年末城镇居炒民每百户拥有割彩威电裁11背8朴台，冰皆箱涂8佳5西台，空调堵器御11糊1体台，洗衣拴机兽10络3敞台，家用电易脑拿4宿0狂台。每百户农窗民拥有彩胜电任8霜9防台，冰帝箱这2释4许台，空调浴器剑1忧4亲台，洗衣想机污8上4葱台，摩托珠车贩5像1做辆。茅200著7建年上半年，全秋市经济继续高惕位平稳运劳行码,钻呈现出又好又栗快发展的良好躁势头。初步核获算，上半年全絮市完成生产总箱值庆382.报2识亿元，按可比火价格计算，增反长络15.8决%遥，其中第一产温业增加企值数38.赖8王亿义元汪碑，增笼长折5.7崭%叔，第二产业增介加贡值摇23惠8棵亿元，增递长搂17.9爽%亿，其中工业增倒加弯值芹223.猎9真亿元，增牙长幻18.7内%吗，第三产业增拌加永值送105.哄4屋亿元，增冠长巡15.3冻%刻。城乡居民收士支同步较快增仆长。上半年，债全市城镇居民寿人均可支配收狠入锐5挽,穿94远8没元，比去年同范期增欢长季14.8展%晚。城镇居民人岸均消费性支采出银406主0毕元，同比增详长己15.1招%哗，收支同步较蜻快增长。预碍计全年城镇居绘民人均可支配卫收入可董突创破绍12议,刻00争0姐元。棕（二）垄房地产市场分英析闭房地产业发展岭现状：讯200谊6勿年，我市建筑狠业较快增长。悦全年建筑业完汪成增加碎值鹊24.复1怀亿元，比上年村增游长摘13.9鸡%愈。资质等级三邻级及三级以上弱独立核算建筑厕施工企业完成社房屋建筑面孔积膏52替4吐万平方米，比飞上年增装长钟35.黑1涝％；竣工面吵积懒160.郑3任万平方米，同挪比增场长倍60.熄5华％。住房交易万市场活跃，新研建商品房销俗售咽3星,佳55免4棕套，合同备案熊建筑面何积共42.坟5再万待㎡央，手比脏200拜5猎年增圆长技84.7度%扛。象200盆7关年上半年，全柱市城镇在建项逼目累计到位资语金默194.8醉9涉亿元，比上年跑同期增赌长缩87.5链%棚，高出全市投选资增冈速捉53.蔬2载个百分点，其岁中自筹资喊金息99.伟3亦亿元，增宣长叮155.5指%青。房地产开发微结构进一步优仰化，市场销售残良好偶。毕1藏—抽6胀月份，全市房岁地产开发投家资视9.蛾8栽亿元，比去年润同期增昨长额97.5环%善。其中，住宅庭投资完惠成狐5.9钟6出亿元，增膊长秧39.4扯%纽；办公楼投分资廉0.茅3丝亿元，增纤长肃946.5窃%钳；商业营业用共房投趁资矛0.裁9抵亿元，增载长锯90.9闻%授。蛾通从规划局了解北到：背平顶山数市递200攀8电年将供应土社地溜8画9漆万狱㎡调，建造商品榜房阵16次0济万数㎡发，失200临9驱年供应土视地幕9搏3策万灰㎡没，建造商品毒房事16卡7眠万蔬㎡厘。可见未来几意年平顶山市的石房地产市场潜抬力很大。辨房地产价格走跟势：吗200农6秤年至今，受国古家经济增长过佳快和外来资本抹进入平顶山房丽地产市场的影勇响，平顶山市瓜房地产业增长蛙迅猛霞。祥200浸6物年拴和宗200玻7徒年至今我市商钞品房的状况：如下表所示：饮年刻纽份肯高层商品住宅盆（陷元表/划㎡伏）贷多层商品住猜宅陈(冬元鸡/徐㎡挺)战2006犁2100贝1500鹰2007具2700喜2000银有堆以员上情况可以看宫出筐：仔200品6球年至今，我市耍商品房价格上缴升很快，高层饿价格增雨副狐高嘱达伙28尘%巡，多层价格增此幅高挠达商33案%挂。其原因有下喷：匙1手.舞以前我市房地圈产开发水平相辩对偏低，高档诸次楼盘少，棍居民消费结构谣不合理。揉2州.菊我市物业管理桶水平低，居妇民消费意识跟坦不上。常3遍.禽随着外来房地姜产开发商进驻荐平顶山市场，芹加以引导，居才民消费意识逐捧渐转变。西4忽.嫌我市居民收入林提高，住房改啊善条件需求增抄长。猫5杯.构市委、市政府饥的政策引导。惩（三）领竞争对手和可奶比较案例华典型住宅葬项目霉:左1我.扬建业扮·竿森林半岛振占地至：睡20献4欲亩仔格付起价喘：群298应0宋元漂/师㎡瞎物业类型：小树高荷层遵感主力房型懒：恩130-16嫁0活㎡锁70拳㎡允左右状楼盘情况：小仙区整体规模较浩大，孝有多层、小高掏层、商铺、别黄墅等，配套度有幼儿园，健第身房等设施，念楼间距球在搬2吼5丈米左右，物业县为河南建业物窑业管理公司管及理，知名度较茂高。一期已售钞完，二期已售爹完，三期小高仅层，目前已基祥本售完，仅剩右下两套花园洋脑房索和副138忍㎡影、未163芽㎡脖的几套高层。平2樱.御0375圈·薯首府宣占地旗：蚁10射0彻亩左诵右狮卖系均价贼：择2僵,臭50严0破元热/分㎡交、哨2京,便80独0灿元伪/视㎡死不疤等楼秀浑主力房型锈：英120-1桶50遇㎡融楼盘情况：深贤圳朗曼房地产麻开发公司开发娘，楼盘档次较走高。运用理念乳较前卫、时尚千。操作手法多浪样，定期举办楚活动、沙龙予、旁PART疾Y独、酒会等，建榴立拆037微5合俱乐部，颠覆赶了传统的房地失产造作手法。根吸引了大批平它顶山高端人群极，销售已经完吸成。3.水岸豪庭训占地内：步9货1奖亩左壤右挺拐独起价例：肚2票,雪86燕0肯元培/喊㎡鄙左右盟主力户型溉：鞠10逮0皱—忙130胡㎡者楼盘情