论房地产项目开发中的合同管理

****大学网络教育本科毕业论文房地产项目管理——论房地产项目开发中的合同管理裤作炕疗俩者环学籍批次悲学习中心奥****屡层乒歉企次释专升本路专吨产皆业垮工程管理申指导教师烤***内容摘要（选题动机）目前我国的房地产企业的综合竞争实力和管理水平，尤其是房地产项目开发中的合同管理水平，同比国外房地产业的管理水平差距较大。完善我国当前房地产项目开发中的合同管理，是当前倍受关注的问题。（中心思想）通过对目前房地产项目开发中合同管理的现状进行分析，针对合同管理中存在的主要问题及其原因，提出了各种建议。（段落大意）第一部分是绪论，主要说明房地产项目开发中合同管理的意义等。第二部分主要分析了当前房地产项目开发中合同管理的现状。第三部分提出了提高房地产项目开发合同管理水平的途径。第四部分是结论，对全文进行总述。（个人新观点）房地产企业必须加强对合同管理的研究、加强控制合同风险策略的研究，以提高企业的抗风险能力，确保在日益竞争的房地产市场上顺利发展。关键词：房地产房地产项目开发合同管理目录HYPERLINK\l"_Toc176156103"一、绪言1HYPERLINK\l"_Toc176156104"二、房地产项目开发中合同管理的现状1HYPERLINK\l"_Toc176156105"（一）合同法律意识淡薄，违反法律法规签订无效合同1HYPERLINK\l"_Toc176156106"（二）合同管理职能工作缺乏足够的重视2HYPERLINK\l"_Toc176156107"镇（三）合同文仓本存在众多缺谁陷，文字不严鞋谨，条款不完浮善燥3HYPERLINK\l"_Toc176156108"锋（四）合同管伸理人员的整体统综合素质偏低城3HYPERLINK\l"_Toc176156109"章三、提高房地拿产项目开发中研合同管理水平续的途径值3HYPERLINK\l"_Toc176156110"多（一）加强合妻同教育，重视谈合同管理人才丹的培养和引入然4HYPERLINK\l"_Toc176156111"舅（二）优化项劲目开发中的管倾理组织结构笼4HYPERLINK\l"_Toc176156112"祝（三）建立和污完善的合同管捐理制度体系法5HYPERLINK\l"_Toc176156113"唤（四）建立和蚊完善合同文本莲体系，建立合谨同信息管理系证统奇5HYPERLINK\l"_Toc176156114"四、结论6HYPERLINK\l"_Toc176156115"诵参考文献奴错误！未定义稻书签。味房地产项目管秤理绒——芳论房地产项目歇开发中的合同稠管理匪自上个世纪九趟十年代以来，巴商品房从热销钟到滞销再到理局性化销售，房砌地产市场竞争环加剧项。状200徒3祥年之后，随着蓬国家宏观经济伐调控政策、土牛地政策、银行谨贷款政策的调毅整，开发商完孝全凭借出让地意土地使用权套搂取银行资金用畏于房地产项目住开发的做法已幻经难以继续，顷开发商必须投使入大量的自有腐资金用于项目嫌的开发，其面瓜临的开发风险麦大大加强。于异是，更加理性国和稳健将成为减整个房地产业异新的变化，有采限的土地资源剂价值最大化将担成为房地产业岩的最大特征。哥在此前提下，恳加强检房地产项目开骨发中的合同管救理外将成为糠房地产项目开筋发控制过程中翼的安重要环节乞。一、绪言卷一个房地产项奉目是由许多不挣同隶属关系、圆不同经济利益胶的单位构成复廉杂的项目组织随，它们之间是且以合同作为组议织关系的纽带炮。因此，从房差地产项目组织励运行和管理体序制来看，合同柱是十分重要的烈。在今天的市勺场经济体制完糖善的条件下，民房地产项目管错理者需将合同到作为必要的手贱段来运作项目塔。代目前我国的房摊地产企业的综黑合竞争实力和刺管理水平，尤撇其是房地产项啦目开发中的合歪同管理水平，课与国外房地产煮企业比较不可沃同日而语。主钟要表现在合同殃体系不健全、界合同管理水平顶低、人员素质虏较低等。造成贯不慎签订一个仗合同就有可能敞导致企业面临蓝破产的窘境，旦因此，房地产宇企业必须加强面对合同管理的除研究、加强对弄控制合同风险零对策的研究，克以提高企业的叶抗风险能力，椅确保在日益竞弟争的房地产市钉场上求生存、段谋发展。臂二、凯房地产项目开岛发中合同管理把的现状副我国现行届房地产项目开元发中合同管理富是伴随着颤房地产帽市场发展而发科展的，与国外锁一些发达国家艘的房地产市场凭相比，还属于梳早期的摸索阶炕段。首提高拐房地产项目开凭发中的合同管拍理水平倒可以比较好地咬促进房地产远市场的发展模，加快房地产嫂的流通速度，额有利于房地产间资源的分配和况利用。同时，柿目前课巨大的利润空泛间，使得大量吧的经营者进入荐这一领域，一枝些房地产握开发企业猎及工作人员为吼追求短期利润欲而辜做出一些违法滥行为抬，顿由此也引起了甩众多的纠纷。籍（一）合同法垒律意识淡薄，束违反法律法规清签订无效合同恭1奋.娱违反法律、行息政法规的强制药性规定签订的夕合同属于无效范合同井《合同法》介第往5略2捞条规定，违反纠法律、巴行政法规塌的强制性规定副签订的合同属弊于无效合同，纲而无效合同是沙不受法律保护罚的。合同当事酒人主体合格，堵是合同得以有穴效成立的前提狂条件之一，而献合格的主体，告首要条件应当倡是具有相应的陶民事权利能力罚和民事行为能蛋力的合同当事羞人。这里有两佳种倾向：一是放虽然具有上述止两种能力，但缓不是合同当事收人，即当事人要错位，也是合姜同主体不当；千二是虽然是合衡同当事人，但秧却不具有上述棋两种能力，同革样是合同主体姑不当。这也是秀无效合同，不锈受法律保护。源2己.楼从业人员合同斧法律意识滞后盒不按国家有关臭标准合同示范掌文本和具体情茄况来订立相应摸的合同条款，结以合法形式掩护盖非翠法目的，实质垃也是无效合同鼠。我们企业的芒从业人员的合穷同法律意识淡骆薄，最明显的冈表现是不认识僵合同与合同法还律的关系，订弹立和履行合同宏往往离开合同砌法律，想怎么银写就怎么写，役想怎么签就怎朗么签，缺乏依港法订立和履行歌的意识，造成雅不少失误和损奋失。我们说，琴合同法律是合峰同订立和履行聋全过程的法律菜依据，也就是芝说合同要依法过订立。合同法插律的作用，从顶宏观来说是维藏护播社会主义抱市场秩序，发领展社会主义市干场经济；从微夹观来说是规范票合同各方主体牧的行为，维护箭他们的合法权眠益。任何离开美合同法律所签朋订的合同都是语无效合同，不医受法律保护。拢3危.钉违法承包人以触不法手段获得饭承包资格，签认订无效合同午最明显的表现捉是不认真按照型法律审核承包违商的情况赛，运扩造成部分违法相承包人利用其种它承包商名义纤签订合同或超采越本企业资质随等级签订合同制。有些不法承呈包商在自己不才具备相应建设虹项目施工资质续的情况下为了蔬达到承包工程鞠的目的，非法另借用他人资质劈参加工程投标崖。并以不法手通段获得承包资霞格，签订无效闪合同。一些不君法承包商利用提不法手段获得铁承包资质，专监门从事资质证如件租用业务，冒非法谋取私利证。谅（二）合同管蜻理职能工作缺桥乏足够的重视支1丝.疫很多房地产企检业的管理层，帖缺乏对合同管骆理职能的重视旅大多数房地产殃企业没有设立遥专职的合同管法理部门和人员己，没有建立严源格的合同管理肿制度和规范的拥工作程序，仅窃仅将合同管理凝职能分解为技点术、经营等几植大部门分别进黄行管理，无法撤从整体上分析冤和把握合同的绘确切状态及应内采取的合同措娇施，合同管理浸漏洞百出。对牢多年来积累的隆有关合同管理呢的经验教训，敬缺乏系统的搜扎集、整理和分掀析，已有的经唐验教训不能指摔导今后的合同后管理工作，常捉常为同样失误诚重复地瓜交虎“拐学吓费遭”画。这类企业合巩同管理工作执哪行的深度和质椅量往往依赖于盲具体合同管理肥人员的素质水责平和本身所具自有的经验，项肺目开发现场合陷同文件管理混半乱，大量无效诵、错杂的合同廉文件既干扰了典合同管理人员垒的分析和判断哪，又不能为合至同管理提供有啄力的合同依据肝，特别是由于誓难以保证合同绘管理中关键性锄环节的全面实么行，发生遗漏愈或工作失误则跌会导致重大合诉同失误，形成斯合同风险。同疾时，项目开发跃合同管理人员凯缺乏有效的监贞控措施和控制筹风险的对策，辰也容易滋生各窜种腐败。燃2讽.蹈不少从业人员扑对市场与合同公、合同与合同味管理两槽类越关系缺乏认识黑(铁1)烧对市场与合同该的关系缺乏认静识最在市场经济条幸件下，这是一嘱种相互依存的雁关系。一方面乔，市场的运作快需要合同。《款合同法》规定粗合同有三种形侍式：口头、书循面和其他形式岩。这三种形式植概括了市场全糊部交易行为方畏式。也就是说逝，市场是靠合慰同运作的，市胆场主体各方都局是靠合同去履雨行其权利义务蹦的。另一方面悠，合同的成立纺必须以市场为夺前提。没有市况场谈不上什么舱合同。合同是之市场的产物，朝是市场可持续吩发展的动力。暗有些业内人士发不了解市场与辞合同的必然联恰系和相互依存枯的关系，只顾薯到市场承揽任弱务，却不去签耕订合同或者草挥率签订，结果苍遇上纠纷就没淋有协商与调解句的依据，或者垒依据不足。竟(讽2)辣是对合同与合盼同管理的关系泼缺乏认识，这纵也是一种相互陷依存的关系书合同管理是合割同洽谈、草拟惹、签订、履行哲、变更、中止粪、终止或解除裹全过程的管理捷。合同产生在介合同管理的前庭期阶段，在这稍一阶段往往受拖到高度重视，慌一旦合同签订幕了，合同就束看之高阁了，甚贱至忘记了，忘页记了合同履行渠过程是实现权幻利义务的过程冰，而仅仅把它娘看成是生产过寸程，回复到计孙划经济的旧观糟念上去。因此思，合同管理的偏问题大多数产赴生在中期和后谜期履行阶段。顽但这并不是说叫前期阶段就没初有问题，前期怨阶段所出现的师问题，多数是闷由于急于签成颜合同而过于草性率。卡（三）合同文驱本存在众多缺坟陷，文字不严促谨，条款不完干善笨1洋．阴合同责任划分浮不清袍从目前实施的勤房地产项目开杆发过程还能中糕的合同文本来验看僻,慰房地产企业签艘署的合同文本耻，大多合同责阀任划分不清，浮缺乏对合同事况件各参与方相要应权责、违约祥的具体后果及砍处理方式方法忙的全面定义和葬具体明确的描裳述。部分项目兰开发施工合同圈文件对履约双奉方约定的权利称、义务显失公即平，如过多地圆强调了一方的放权利义务，对匀另一方的制约新条款相对较少邪，特别是对另逗一方违约、赔偿偿等方面的约念定不具体、不详明确，也缺少梯行之有效的处父罚办法。凡此佩种种，合同的裳有失公平和公眨正，履约双方裕的责权严重不插对称。另外大早多项目开发合瞎同文本中，缺泛少对工程保险咽责任、索赔计谁算原则的具体逮约定。工程担蝶保和保险制度冲也是保证施工土合同履行的有而力手段，房地岁产企业对这一常点却往往认识同不足。在竞争积激烈的房地产猾项目开发市场简上，项目工程片的发包和承包葛是一项充满风匙险的事业，房番地产企业应如按何有效的控制礼与规避风险，锹这是企业必须呜面对的首要问丑题，首先要签字订完善的项目注开发施工合同更，在合同中引座入工程担保和谊保险制度，尽紧量使风险发生构的概率和损失蚂降到最低程度扒。扬2讯．瓣合同文字不严绝谨。不严谨就藏是不准确，容绿易发生歧义和论误解，导致合朴同难以履行或窜引起争议。灶依法订立的有未效的合同，应骗当体现双方的仇真实意思。而县这种体现需要赠靠准确明晰的碌合同文字作载乖体。可以说，岁合同讲究咬文垒嚼字。毕3想．趁合同条款不完衫善。就是说不核全面、不完整累，有缺陷、有相漏洞丢常见漏掉的往律往是违约责任停。有些合同只枝讲好话，不讲垒丑话；只讲正点面的，不讲反拿面的，不懂得赏签合同应休当摧“档先小人显后聪君挡子凭”诞的诀窍，一旦侄发生违约，在敲合同中看不到爷违约如何处理舱的条款。脚（四）合同管臂理人员的整体崇综合素质偏低我1蝴．闸缺乏合同管理播专业人才，从模事合同管理的善人员是非专业嗽出身达目前房地产企暂业从事房击地产开发项目卸合同管理的人紫员，大多数是芬非专业出身，够有的是工程施恶工、工程管理档部门的工程技彼术人员和管理阅人员，也有的基是刚走出校门鞋的大学生，甚私至高中生，人贱员的思想素质鄙，业务能力参孝差不齐。有的骤虽具备一定的仇专业知识，但姓缺少经济管理律和法律方面的袄知识和经验。个有的具备经济挑管理和法律方高面的知识，却艰又不懂工程技蛇术。更有甚者位，既没有专业戚知识，又没有呜工程实践经验岂，更谈不上具赢备经济管理和悦法律方面的知角识了。合同管菊理是一项专业西性强、知识面宴宽、法律法规泉意识要求高、需需要丰富实践僚经验的管理工散作，合同管理邪人员必须具备宿多方面的知识刘和能力。目前然缺乏合同管理滴专业人才，已属成为影响房地滚产企业管理和陕发展的主要瓶崇颈之一。设2仰．亡缺乏合同法律下意锈识治,没增加了合同纠旁纷产生活加强合同法律示意拥识蓬,走减少合同纠纷关产生胶。毕由于缺乏法律楚和合同意泡识坟,爬在签订合同时团，对其中合同疼条款往往未做咽详细推敲和认染真约定，即草矛率签订，特别冤是对违约责任援，违约条件未奇做具体约定，薯都直接导致了抱项目开发合同春纠纷的产生。料因此，在签订裂合同过程中，忘要对合同合法膀性、严密性进筹行认真审查，转减少签订合同高时产生纠纷的麦因素，把合同兆纠纷控制在最金低范围内，以陆保证合同的全学面履行。播三、佩提高房地产项坛目开发中合同位管理水平的途肺径淘合同管理的具告体内容合同关形系自始至终是揉一种法律关系蛙，所以蕉房地产士企业的合同管传理也葬应当是自始至银终的全过程的脆、全方位的管慈理。根据析近贝年来我国功房地产项目开拔发中坦的合同管理实雀践，光提高冻合同管理巡水平的途径有槐以下码几项所。侍（一）加强合势同教育，重视馒合同管理人才扔的培养和引入梅合同管理人员躺的业务素质的罪高低，直接影吗响着合同管理绞的质量。通过腊学习穿培训，使合同跃管理人员掌握北合同法律知识兰和签约技巧，察坚持持证上岗散和年检考核制列度，这不但增舌强了合同管理创人员的责任感良，也提高了合绘同法律意识。叮因此，通过以校下途径来进行辈。住1佣．严选蛋择优秀些人员脚企业领导可依仍照合同管理人昨员应具有的素螺质条件，选择痒本企业优秀人炼才担任合同管若理人员，也可循以通过公开考妻评和竞争招聘夹方式选拔人员纠。在使用过程丘中坚持优胜劣危汰的原则，把危优秀人才放在热这个岗位上。仔2愚．滥组织赤良于好换的哑在职学习质可根据企业与秀市场的实际，屠组织合同管理帽人员在职学习悦。方式方法可仓以多种多样：壁布置学习任务魔，定期检查；做进行短期培训君；结合实际进艇行正反两方面昌的事例分析总止结；听电视讲乡座，参加法律胳专业或经济管潜理专业的考试守。同时必须进桌行职业道德教萍育。通过以上肺努力，使其在杠岗位成才。陪3热．仗选送有关院校之深造剂每个企业都应硬培养较出类拔嫩萃的合同管理峡人员，所以应兔选择热爱社会岩主义、工作出么色、有发展前弹途的骨干进有散关院校深造。坑企业要舍得花丽钱进行智力投愤资。军4爬．蔬建立岗位责任音制雨对合同管理人首员必须实行岗选位责任制，明够确他们的责、拌权、利，建立冰竞争机制，对后有贡献的企业的领域和合同管竿理人员给予奖驳励。债（二）优化项劣目开发中的管怪理组织结构蜘1台．社建立和健全企折业合同管理的笼组织网络烘目前房地产企陡业大多是一家越独立法人，经络营管理水平和级专业水平偏低跪，缺乏项目开诉发能力和项目剧管理能力。为瓜适应房地产市邻场的竞争，房距地产企业应根切据自身的发展抢，结合房地产巧开发中的工程椒项目管理和合烦同管理的特征柴，优化企业和党项目管理的组序织结构，或进选行资产组合，欲并购联合，增插强实力。同时斯，在各相应管孝理层设置独立党的合同管理职学能部门，科学员界定和协调合猫同管理职能部脉门与其它职能独部门的权责、顺工作流程的配泥合要求等接口甜设置问题，定疫期或不定期地扒由最高领导层击牵头举办合同质管理职能部门鼓的协调会，及成时根据合同管涉理工作的实际尽运行情况，调认整组织机构设杏置和解决权责静划分的缺陷，柿总结工作经验奔和教训，处理状和协调存在的呆争议和摩擦，沿进一步优化合凑同管理工作程贤序。谢2降．晚合同订立由企桐业法律顾问部票门管理术在市场经济条汉件下，企业为陕实现一定的经谋济目的，明确危相互权利义务捡关系而签订的碧合同是民事合不同，企业通过托合同所确立的扭民事关系，茫是见—扶种受法律保护侄的民事法律关驼系，所以通过愧签订合同建立诚民事法律关系苍的行为是一种睁民事法律行为域。由此可见，改由于合同本身亏的特征，决定闲了合同不同于猎企业内部的生每产人事、财务举等管理工作，侍已超越了企业睁自身的界限，范使之成为一种厚受法律规范和而调整的社会关坚系，涉及大量深的法律专业问榆题，所以合同爆应由企业法律球顾问部门管理护。扇3须．烈合同管理应采枕取企业法律顾胶问部门统一归匠口管理和各业轻务部门、各单汽位分口管理的昆模式。畏法律顾问部门踏作为企业合同宗的统一管理部痒门，对企业合神同的签订和履雹行负有监督、窝检查和指导的俭职责。具体操厦作上，对合同瓜实行分级、划医块管理，各业京务部撑门裹(刘主要有供应、阿销售、基建、待技改牧等喊)晶和所属各单位妙作为合同二级刺管理单位，负摧责本部门、本雁单位的合同签患订和履行，并浩向法律顾问部射门围定期汇报贫有关合同的执陕行情况。这样阶．企业和所属土各部门、各单慎位对合同的管府理做到机构、益人员、制度三妥落实，形成完午善的合同管理阻体系。捉（三）建立和上完善的合同管狼理制度体系晨1甚．蓬建立科学的合仆同管理制度，拨强化合同管理赠职能菜在项目开发中介的合同教育和幕组织优化取得逐一定成绩的基罗础上，房地产建企业还应进一至步深入研究合丽同管理活动不麦同阶段的具体萄特征、要求、麦管理控制手段求、工作侧重点搜等问题，结合尝企业合同管理般的可利用资源福状况和实际管炭理水平，建立川科学的合同管呼理制度，强化刷合同管理职能岔。合同管理制妨度的主要内容晃应包括：合同桌的归口管理，梯合同资信调查胡、签订、审批迁、会签、审查黄、登记、备案输，法人授权委锈托办法，合同修示范文本管理充，合同专用章绩管理，合同履碑行与纠纷处理掉，合同定期统遮计与考核检查吵，合同管理人任员培训，合同币管理奖惩与挂牵钩考核等。建保立和健全企业雹的合同管理制绑度，必须根据焦我国的《合同助法》和相关的咱法规，以及企押业的实际情况住。《合同法》壮是建国以来，饲特别是开放改声革以来，合同雄管理经验教训娱的总结，又是碎合同理论的实踢际运用。分则版对合同作出了衡专门的法律规让定，更有利于密我们企业规范法自己的合同管舅理，维护企业疲的合法权益。宁《合同法》的塔大多数法律条胖文都可以纳入巷企业合同管理符制度之中。企代业通过建立合廊同管理制度，喂做到管理层次词清楚、职责明累确、程序规范跌，从而使合同止的签订、履行怀、考核、纠纷把处理都处于有球效的控制状态壶。碑2礼．钟建立和健全企美业合同管理的衫制度网络，制牢定切实可行的香合同管理制度讨，使管理工作仗有章可循。做企业要就合同雷管理全过程的拢每个环节，建衣立和健全具体笔的可操作的制架度，使合同管望理有章可循。汁这些环节包括仪：合同的洽谈鹿、草拟、评审退、签订、下达皱、交底、学习晓、责任分解、锄履约跟踪、变赠更、中止、解送除、终止等。用二是指企业各坛层次都应有自鸡己的合同管理奔制度。总部要桑建立和健全总少的合同管理制穴度，项目开发平部门则根据自晓身的需要补充帐自己的合同管折理制度，作一益些必要的补充逼。辟（四）建立和凯完善合同文本夹体系，建立合所同信息管理系正统陶不同房地产企锦业因其管理资惕源状况、雨历史各经验等因素的葛影响，合同管择理工作都具有迹其特色，即使绳是以同一标准纸文本为蓝本，孔在最终合同文塘本中亦会呈现燕出一定的独特畏性。因此，为岩简化和规范企叼业的合同管理愈行为，保证合井同管理的效率杨和效益，房地盾产企业有必要谣根据本企业合接同管理特点和段优势，根据《么建设工程施工瞒合同示范文本柄》，综合考虑慈承包企业管理各风格、项目管舌理方式等不同宁要素，建立本律企业的合同标链准文本体系，饿特别是在项目栽开发中的项目陡管理组织中，努处于自身