绍兴天工综合体整体定位与物业发展建议补充

绍兴天工综合体整体定位与物业发展建议补充稿整体框架酒店式公寓与商业研究营销展示写字楼产品创新酒店式公寓商业传统商务写字楼结构创新功能创新服务创新MOHO办公时代展示攻略案名推荐2主流商务写字楼以纯商务办公环境打造和高档配置作为核心竞争力，主要通过“真金白银”投入来实现主流商务写字楼主流商务写字楼的竞争力主要体现在四个方面外立面造型与结构：采用创意造型以及纯玻璃幕墙，打造高档形象硬件高档配置：架空地板、中央空调、入口、大堂、电梯间等公共部位豪华装修、环保科技材料等完善配套：银行、餐饮、车位等全套充足配置软性服务：顶级物管，提供优质服务时代辉煌恒隆广场西环广场新保利大厦3典型案例一：北京道一号，弧型创意立面，呼吸式幕墙以及太阳能发电板屏，打造香港首席天标采用弧型外立面，两端为商业，中间面宽最大的14层为写字楼，设计符合商业与写字楼特点且富有创意，三层透气呼吸式幕墙，内部装有多孔电动百叶窗，环保节能，但造价昂贵屋顶六块太阳能发电板屏，提供电动百叶窗所需能量4典型案例二：上海嘉里中心，五星级酒店装修标准，五星级酒店装修标准，大堂挑空三层，电梯，大堂、走道等公共部位采用以名贵云石及花岗岩精心铺砌而成5错层——通过办公空间的立体分离，实现创意办公；部分错层与复式结合，出现了三错层结构，提高性价比结构创新一错层：主打创意办公三错层：性价比与创意办公的完美结合邻错：实现户户朝南6典型案例一：静安创展中心，主打KIBS概念，4.0米错层结构与5.5米LOFT结构为其主力产品KIBS指知识密集型企业，包括信息服务、研发服务、法律服务、金融服务、市场服务、技术性服务、管理咨询、劳动就业等八大类大厦定位KIBS+LOFT，为知识密集型企业定制既节省成本又专业人性化的办公空间销售时，错层结构样板间采用暖色调和木头，制造温馨感和原生态与双层结构的高性价比卖点相比，错层结构主要强调创意和立体的工作方式，同时在空间上实现办公私密性7典型案例二：海上海LOFT，三错层设计，空间上实现接待区与办公区的分离，彰显老板高高在上的身份感首层层高3.4米二层挑空5.3米三层层高3.1米8三错层结构结合柯桥当地客户办公特点，空间上实现功能分区经理室贵宾室公共办公室财务室前台展厅三层二层一层目前柯桥写字楼小住户往往办公室与展示厅放在一起，相互干扰比较大错层设计从空间上将办公、展示与休闲分开，使得同样面积条件下，小住户能够像大业主一样，享有独立空间9典型案例三：雕塑家园，相邻错层结构，实现户户南向户型一户型二南向北向走廊雕塑家园通过左右户型错层，实现户户朝南；复式结构出售前已经划分好，售价按照实际使用面积来算，并未提升性价比雕塑家园住户大都为广告公司等创意型单位，或者经济实力有限的小公司，档次不高此种方式南北进深过大，虽然实现户户朝南，但是居住与办公品质不高，属于市场早期产品，目前已被市场所淘汰10LOFT：主要以高性价比来吸引客户结构创新二一般定位中小企业尤其是科技、创意、贸易等公司将创意生活与高性价比结合，主要依靠偷容积率的方法来实现面积赠送，达到快速销售的目的一般层高为4.8米—6.2米，部分楼盘出现了9米以上的层高11典型案例：香年广场，平层层高4.8米，可复式办公，挑高层高9.6米，可分为四层，高性价比，市场罕见项目主要卖点是其100米层高肺中庭（生态）和超高层高所带来的性价比此种产品在目前政策趋紧的情况，竞争优势不言而喻目前柯桥政策规定，写字楼层高超过4米，容积率乘以1.5，超过6米的审批有困难，故此种方式可能不可行12凸窗：高度不超过2.2米，全赠送面积，增加性价比结构创新三不超过2.2米台阶可打掉星河世纪通过底下台面填高，与梁之间高度不超过2.2米，算全赠送面积，使用时可把台阶打掉，做成步入式凸窗13企业总部：通过独栋或者TOWNHOUSE产品打造，倡导低密度花园式办公理念结构创新四

此类产品定位实力雄厚的大型企业，打破目前市场千篇一律的高层办公模式，倡导更为私密和尊贵、体现身份感的低密度花园式办公理念，目前主要出现在北京、上海等少数几个城市，属市场稀缺产品！14典型案例一：总部国际，多功能，复合式新型独栋商务体110余栋1000-5000平米4-8层独栋写字楼卖点一：独立产权，独立冠名、独体独栋卖点二：低密度庭院办公、企业级活性空间、可塑性独立大堂三大功能，开创“多功能总部商务模式”新格局卖点三：系列产品，满足不同客户需要，精致花园（双拼）、城市大道（联排）、绿荫广场（独栋）精致花园城市大道绿荫广场15精致花园：双拼结构设计，独立垂直交通系统，挑高15米中庭，2-4层挑空观景台，演绎全新商务办公格局地下室层高3米首层层高4.5米二、三层层高3.5米四层层高3.5米顶层层高3.9米16典型案例二：置地星座，TOWNHOUSE办公理念，8栋楼只售8个业主8座8-12层写字楼，其中A座为双子塔楼，其余为独栋1、2楼为商业，3层以上为写字楼，标准层面积500平米，整栋建筑面积4000-6500平米本项目最大的卖点就是低密度TOWNHOUSE花园式办公理念，硬件配置与一般甲级写字楼；类似17生态写字楼：强调人与自然的对话，主要通过将自然元素引入室内，创造和谐办公环境来实现功能创新一广义的生态写字楼主要包括四个层面的内容绿色公共空间：主要通过楼宇内绿化和公共共享空间打造来实现通风采光：通过内庭院设计等实现写字楼的自然通风，增加采光面环保材料：主要通过高透光、低反射的幕墙以及楼面、配套系统的低能耗来实现空间感：主要通过楼层等公共空间高度和宽度来衡量目前一般生态写字楼主要着眼于绿色公共空间、通风采光来实现生态概念，而环保材料由于成本和客户感知问题，采用不多；空间感一般写字楼都可以满足客户需求。本项目主要关注绿色空间打造和通风采光两个环节。18案例借鉴一：安联大厦，高低区十字交叉分布空中花园设计，高区低区空中花园特点：中低区通过东西双向的空中花园与高区天窗形成自然通风；不影响高区南北双向空中花园的通风；双向交叉的空中花园设计，不影响整层的结构，为高中庭设计提供空间。19围绕空中花园设计，顺利实现通风、采光、绿化通风采光绿化肺中庭20案例二：万轩国际大厦，双侧蛙挑（奇偶层跳跃式排布，标准层挑高设置）南北两侧每两层设置一个空中花园，双层挑高设置屋顶设置花园，超值赠送空中花园屋顶花园21案例三：深圳城市大厦，核心筒错开设计，配置空中花园，空气自然对流四方型核心筒，采光面单一圆型核心筒，采光面增加圆型错开核心筒，采光面充分空中花园项目生态点：采光面广（保证每个单元两面或以上采光）自然空气对流空中花园明厕、明电梯走廊节能，环保建材22案例四：大中华国际交易广场，集中式空中花园；中央商务大厦，半围合空中花园设计，配合商务配套区大中华国际交易广场，第九层10000平米的空中花园，辅以大面积水系，在写字楼中是不多见的；成为写字楼中最大的休闲商务区，也是深圳迄今规模最大的空中花园。中央商务大厦，集中在四层半围合设计；与该层的室内功能间共同组成项目整体的商务休闲配套区。23节能环保：浦江智谷，写字楼中的锋尚国际，依靠大量硬件投入和节能技术采用，打造高科技企业办公天堂功能创新二采用十项节能技术，比普通写字楼节能75%楼板埋管系统；外遮阳板系统；100％全新风系统；外墙外保温系统；地源热泵系统双面LOW-E中空玻璃幕墙雨水收集系统太阳能光热应用屋顶绿化LED节能照明依托闵行开发区和浦江高科技园，客户定位高科技企业和高层次的服务企业和贸易企业运作模式参照美国硅谷、英国Arlington等国际知名科学园区24MOFFICE：通过“办公集群”和“卖场所”两个理念将对客户需求的关注极致化功能创新三MOFFICE，M代表MIXANDMATCH，强调混合与协调搭配，试图从人对空间的真实感受出发、从使用者的情感出发最大限度地增强办公舒适度，包括两个方面：办公集群：强调项目的整体性与全局性，同时也体现了项目最本源的商务特性。将资源集中配置，并可全体享受。将厨房、会议室、商务中心等从办公空间中分离出来，每层或每几层集中配置，在保证正常办公的前提下，满足成长型企业对于小面积办公场所的需求。卖场所：提供多种风格装修设计办公间，直接达到客户使用标准，避免客户装修麻烦。MOFFICE，从本质来看还是定位小户型客户，通过各单体写字间办公以外功能剥离，集中配置，来减小户型面积，降低办公成本；另外多种装修方案选择，避免小户型客户再次装修麻烦。25典型楼盘：北京MOFFICE，核心卖点个性化装修与公共功能配套提供38种办公室设计方案，满足不同口味客户需求全部定位100平米小户型，受到科技型和创意型客户欢迎近万平米商业配套18000平米写字楼，为客户提供行政、商务、财务等方面“秘书”服务，通过为客户的“行政托管”，使得客户能够专注于自身业务发展26MOHO:定位中小企业，通过自由组合、商务共享、24小时办公与酒店式服务，达到企业形象与成本之间的完美平衡功能创新四MOHO，原意为多功能办公居住空间，即SOHO的升级版，近年来，此概念也为一些商务写字楼所采用并进一步衍生为全天候小面积办公的含义。包括四个方面含义：自由组合：最小分割面积缩小，出售时从最小分割面积到整层灵活出售；商务共享：针对传统办公空间中利用率不高的一些功能空间，大厦集中配置24小时办公：主要通过分体式空调实现酒店式服务：主要通过与品牌物业管理公司或者高星级酒店合作，提供专业办公服务MOHO，从本质上来看还是主打中小企业，通过公共功能的合理配置来实现中小企业以低成本追求高形象的美好愿望27典型楼盘：中环国际广场，通过自由、共享和形象三大主张，冲击南京写字楼市场1-8层中环国际俱乐部9-22层MOHO写字楼33-50层酒店式公寓商务自由：最小分割面积65平米，销售面积最小130平米；分体式空调，24小时办公商务共享：9-11层每层设置多功能会议中心商务形象：50层189米地标建筑，内部豪华配置，酒店式物管，彰显企业形象客户70%以贸易、IT等中小客户为主，40%为投资客户，最畅销面积为130平米28SVO：结合MOFFICE和MOHO特点的基础上，由专业公司运营，租期灵活，租金较高服务创新定位：SVO定位为新锐公司提供多方位的商务服务，只需提包就可入住办公，将建筑与服务完美结合客户：SVO客户主要为跨国或跨地区海外分支或办事处、新公司或分公司、临时组织、专业顾问型小公司等特点一：除具有MOFFICE和MOHO写字楼纯商务办公环境、自由组合、个性装修、办公集群等优点外，增添了专业化服务和租期灵活的特点特点二：SVO一般由专业化商务公司管理，租期可以是7天，也可以是三年，相对灵活；租金较高，一般为普通写字楼2-3倍运作方式：由专业化管理公司与写字楼业主签定协议，委托管理公司进行管理经营，业主参与分红29开发商可以参考SVO写字楼服务内容，借鉴其运作方式，形成新的营销卖点SVO服务内容办公室服务：行政办公室、客人接待室、团队空间、专业前台接待、清洁及安全服务等连接服务：因特网连接、电话系统、联网支持、应用程序管理服务、网站及电子邮件设置等会议中心：会议室、培训室、液晶投影仪等支持服务：银行、快递、复印、打印、网页设计、传真等借鉴意义发展商可与专业公司或者物业公司协调，采用类似的运作方式，吸引投资型客户；参照SVO服务内容，提高商务服务专业度，形成软件营销卖点；30%持有部分采取此种方式，解决后期经营问题30典型楼盘：厦门城际商务中心，更像五星级酒店的商务服务式写字楼硬件：按照五星级酒店的标准配置服务：提供从拜访者接待，复印、传真，每天一次打扫企业办公室，会客室里帮倒咖啡等企业所有事务性服务租用面积：30平米起租，租期7天—3年租金：110元/平米/月，而同等档次普通写字楼租金40-50元/平米客户：周边城市的企业，特别是贸易企业把商务中心当做谈判总部。从机场接到外商后直接带到租用办公室洽谈，合同谈好后，有需要的再带到泉州看工厂31小结：个性化写字楼往往定位中小客户，走减小面积区间，提升性价比的路线，少数是办公理念的创新类别特点典型楼盘传统商务写字楼纯粹商务办公环境，内部高档配置嘉里中心、北京道一号个性写字楼结构创新错层办公空间分离海上海、静安创展中心、雕塑家园LOFT性价比香年广场凸窗性价比星河世纪中心企业总部TOWNHOUSE式办公总部国际功能创新生态写字楼立体绿化，有氧办公安联大厦节能环保节能环保浦江智谷MOFFICE办公集群北京MOFFICEMOHO自由分割，酒店服务中环国际广场服务创新SVO建筑与服务结合在一起城际商务中心32本项目小户型主打MOHO办公理念，大户型主打生态服务写字楼高形象：通过外立面、大堂、走道等公共空间精心设计，树立高形象自由组合：全分割结构，最小面积区间80-100平米，可自由组合高性价比：通过错层、凸窗等实现面积赠送和办公空间分离商务共享：通过裙楼部分解决会议室、商务中心等利用率不高的功能空间，节省企业办公成本个性装修：提供多种风格精装修方案24小时办公：分户式空调配置服务：提供SVO式运做模式，吸引投资客户；另外对持有的30%部分可采取此种形式小户型：结合MOHO和MOFFICE的特点，倡导新型MOHO办公，实现快速回现大户型：结合生态和SVO概念，打造生态服务型写字楼，创造企业品牌高形象：通过外立面、大堂、走道等公共空间精心设计，树立高形象自由组合：全分割结构，最小面积区间200平米，可自由组合生态：通过内中庭、空中花园、玻璃幕墙等设计，打造生态写字楼24小时办公：分户式空调配置服务：品牌物管以及各项增值服务，降低企业商务成本33整体框架酒店式公寓与商业研究营销展示写字楼产品创新酒店式公寓商业传统商务写字楼结构创新功能创新服务创新MOHO办公时代展示攻略案名推荐34从客户角度来看，酒店式公寓的最终住户为外资或者大中型企业高管，而柯桥缺失这部分客户酒店式公寓世联经验：写字楼中酒店式公寓，其最终住户主要由外资或者大中型企业高管组成，而柯桥目前写字楼客户主要由中小型纺织外贸企业组成，以本地客户为主，目标群体不一致市调结果：从客户访谈的结果来看，酒店式公寓以及SOHO办公的概念在柯桥市场接受度不高，客户更为看中的是纯商务办公环境；少数几个酒店式公寓楼盘，去化也不好客户访谈一：万国中心永俊纺织蔡经理办公、住宅在同一栋楼的，本地人很少能接受，显得档次不高，给客户印象不好；对于大公司而言，在老板办公室中有个休息的地方中午能够休息一下就可以了，不需要在写字楼里专门购买公寓我们老板是本地人，在当地就有住房，柯桥很小，晚上都是回家的…写字楼里办公的老板基本都是这种情况客户访谈二：世贸中心印度人来中国两年，现绍兴有住房不需要酒店式公寓，普通住宅就可以了，个人比较喜欢住在安静的小区里，价格便宜客户访谈三：中央大厦营销主管杨小姐中央大厦写字楼和金昌开元大酒店的酒店式公寓差不多是一起销售的，目前写字楼还剩一套，酒店式公寓销售不到一半35从竞争角度来看，高档住宅的价格与写字楼价格相差不大，而租金低廉；未来绿城高档住宅和汇金国际会对市场形成进一步冲击竞争现状：目前柯桥高档住宅租金25-30元/平米/月，远低于写字楼租金，在柯桥市区10分钟车程半径范围内，对酒店式公寓市场冲击巨大未来竞争：本项目周边绿城高档次住宅区依托绿城品牌和成熟小区配套，汇金国际依托柯桥顶级娱乐场所，基本瓜分了租用酒店式公寓市场客户。综合客户和竞争角度分析结论，酒店式公寓目前市场接受度不佳，而未来竞争激烈，前景堪优，因此本项目不建议此类产品出现36企业总部：现有产品基础上，嫁接部分TH办公理念，通过赠送屋顶花园和地下室，提升性价比，销售时针对不同情况，灵活制定营销主题商业企业总部的核心价值在于其一层商业价值，目前市场的企业总部依照市场布局设计，无赠送面积，本项目可通过外观塑造高档形象，通过赠送屋顶花园和地下室提升性价比具体规划的时候，通过减少每栋户数，增加绿化，为后期营销灵活度奠定基础营销时，如本区域其他地块都出现企业总部产品，则侧重市场功能，按照企业总部升级版的概念营销；如只有本地块出现此种产品，则侧重写字楼功能，按照低密度花园办公的概念营销屋顶花园地下室建筑外观37沿街商铺：物业排布避免直线，采用L型或折线，充分利用华宇路面宽采用L型或者折线形式做到户户临街，充分利用华宇路面宽也可考虑内街形式，分为不同组团，与写字楼风格一致，营造内部风情内街L型38整体框架酒店式公寓与商业研究营销展示写字楼产品创新酒店式公寓商业传统商务写字楼结构创新功能创新服务创新MOHO办公时代展示攻略案名推荐39“MOHO办公时代”展示攻略项目展示星级服务展示40展示攻略——绍兴第一品质看楼体验大道售楼处围板精神堡垒售楼处前广场售楼处导示系统电梯厅、楼梯走道主体核心体验系统看楼通道核心售卖系统楼体条幅远程导示系统样板房143256备注：1.4-6根据项目工程进度决定是否采纳，尽量保证能进行全面展示，给到客户震撼感2.最好将集中式大堂作为售楼处3“无处不高形象”——一切从细节出发，体现高档品质过渡性体验系统41

展示攻略——远程导示系统具体布置道旗：两纵一横布置，沿金柯桥大道、笛扬路以及群贤路布置道旗高炮：高速入口区、轻纺市场以及柯袍立交桥围板：如市场区内或者重要节点无高炮，则利用高处建筑围板形式取代布置原则：潜在客户来源方向市区主干道以及人流密集区域高速主入口以及道路重要节点市场区户外高炮广告旗行走路线

占领制高点，建立全城影响力本项目高速入口区柯袍立交桥轻纺市场42

展示攻略——围板：沿华宇、湖西路沿线，建立区域认知度华宇路、湖西路区域位置：强调与县政府等行政中心距离，突出区域优越性主打概念：突出MOHO办公理念，建立身份标签工作团队：强强联合，强调专业性湖西路华宇路规划路规划路

依托板块优势，建立身份标签43

展示攻略——围板：规划路点对点竞争，分流竞争楼盘客流规划路突出项目核心卖点，直接打击竞争楼盘湖西路华宇路规划路规划路创智大厦售楼处体验真正的MOHO办公，请再多走一步…生态建筑SVO服务个性装修低总价高性价比…….更人性化办公更低成本面积赠送…….

点对点直接竞争，抢占区域高地44

展示攻略——围板：形式采用立体围板展现MOHO办公空间立体围板采用新颖的立体围板包装，直接冲击客户视觉感受。45

展示攻略——楼体条幅楼体展示楼体沿湖西路与华宇路方向挂出巨幅条幅,要求醒目，昭示性强内容要求包括楼体名称、主打概念以及联系方式本项目建议内容为创智大厦，MOHO办公新时代46－气势、标志性、服务品质

展示攻略——精神堡垒：通过开放式前广场与核心雕塑、小品、喷水池等彰显气派与标志性精神堡垒突出项目符号性的视觉焦点，形成开放、大气的印象，建立楼盘的精神标签，建议采用符合纺织业特点的雕塑，拉近客户距离47

展示攻略——销售中心1可采用挂在墙上形式，节约空间占用1.模型：打造区域模型，阐述项目绝版地尊概念要点：反映项目与县政府、瓜渚湖之间的距离，表现项目区域中心和景观资源，突出绝版地尊的至高无上的地位48

展示攻略——销售中心22.包装：注意灯光亮度与铺装材料营造庄严尊贵感觉要点：a.采用皮质沙发，彰显品质

b.增添绿色元素，打造生态概念

c.色调采用红木沉稳豪华系