华府领秀全案的营销报告

华府领秀全案的营销报告未来并非遥远，它已经来临。然而，它的命运在不同的公司、行业和国家却大相径庭。——菲利普·科特勒《营销管理》我们永不止步2新旧经济营销的对比以产品为组织单位关注盈利性交易仅仅考虑财务状况关注股东营销人员从事营销通过广告打造品牌关注获取新顾客无衡量客户满意度的标准承诺大于实现旧经济营销以客户群为组织单位关注客户终身价值同时关注营销状况关注利益关系人所有人从事营销活动通过公司业绩打造品牌关注挽留老客户衡量顾客满意度与保持率实现大于承诺新经济营销我们将以新经济营销的标准打造华府岭秀我们永不止步3打响“伊泰城”品牌，让华府岭秀品牌人尽皆知一年半净销，实现销售额45亿元成为区域品质与价格的双标杆为伊泰集团后续开发商的项目奠定品牌及口碑基础我们的目标我们永不止步4我们——是否具备实现目标的条件？我们永不止步5区域未来发展——最具升值潜力的城北发展区“一心——双轴——四组团”城市发展理念。项目所处区域未来将成为连接新旧城区的重点区域，是目前城市改造的先驱，整个区域发展呈现由南到北的发展趋势，伊泰城属区域发展的龙头地带。项目实现从“幼儿园—小学—中学”一条龙教育配套本项目本项目我们永不止步6项目周边环境——便利城市发展区属城北组团，围绕天骄路已形成多个成熟社区，大型企业汇聚南侧主干道。区域认知性强。地块北侧为规划中商圈，南侧为国宾馆，西侧为居住区，东侧紧邻六中新校区、伊泰华府C区及伊泰总部项目交通规划完善，借助主路拥有较高通达性。我们永不止步7伊泰置业——声名在外的品牌开发企业伊泰集团专营子公司国家二级开发资质总资产25.2亿元土地储备面积98万平方米已成功开发“伊泰华府A区、B区、C区”、“万博广场”、“景泰华府”正在开发“伊泰华府岭秀”、“伊泰华府世家”、“蓝波湾”、“东方文苑”、“大路工业园综合开发”等商住项目我们永不止步8全新规划有写字楼、商业、住宅、学校等综合商务区，将建东胜地标性建筑，渐成规模。本项目为伊泰城规划发展中的终极豪宅项目。伊泰城——渐成规模的综合商务区我们永不止步9项目品牌属性——“伊泰城”品质标杆住宅项目华府岭秀华府C区华府B区华府A区“伊泰城”品质标杆项目“伊泰城”品质飞跃项目“伊泰城”品质升级项目“伊泰城”首个住宅项目我们永不止步1011本项目地块原为东胜林场，是本地唯一原生态林地，拥有得天独厚的环境资源，兼具城市地段及优质环境属性。项目地块属性——唯一的原生态林地我们永不止步11项目风水属性——元宝状的财富宝地我们永不止步12项目建筑属性——ARTDECO经典传世建筑风格我们永不止步13项目建筑属性——独特的栈道景观及运动型观景跑道“一轴、三环、五组团”的园林设计理念独特的栈道，可观赏下沉式园林美景运动型观景跑道，倡导舒适健康生活我们永不止步14项目产品属性——豪宅级的奢居产品210-380平米理想面积全部精装修南北通透户型大尺度开间，南向双主卧明厨明卫，八角观景主卧双入户门，主佣分区仪式圆厅，尊崇体现南向双主卧仪式圆厅八角观景窗双入户门我们永不止步15项目产品属性——豪宅级的奢居产品双大堂设计，多功能体现高贵品质双大堂，多功能我们永不止步16项目产品属性——豪宅级的奢居产品中西双厨分离下沉式内庭院下复式创新户型人性化设计，无障碍通道中西双厨，独立厨房前庭后院，首层带下沉式内院下复式创新户型，墅质感受无障碍通道我们永不止步17项目价值小结——六大价值体系，成就伊泰城精致生态豪宅六大价值体系城北经济发展价值土地及风水价值建筑及园林品质价值奢华的产品价值伊泰品牌价值“伊泰城”终极住宅价值我们永不止步18我们——是否了解我们的目标客群？我们永不止步19231基本描述：收入稳定，三口或两口之家区域来源：项目地块周边的地缘客户及铁东区客户置业目的：改善居住环境，二次置业以上置业，有一定投资意识职业类型：私营业主、企业中高管理层看中项目：伊泰品牌开发，相信项目的品质与升值潜力核心客户：伊泰品牌的忠实追随者舒适型客户：市场中高端客户，一般为成功家庭置业目的：二次置业或多次置业，追求品质升级职业特征：私营业主、企事业单位高层看中项目：看中项目的地段、品质与环境重要客户：包含两类——舒适型客户+圈层型客户边缘客户圈层型客户：市场中高端客户，多数与核心客户有亲友、伙伴关系置业目的：二次置业或多次置业，继续和巩固圈层关系并改善居住品质职业特征：私营业主、企事业单位高层、政府公务员，教师医生、律师、银行、通讯等中高收入人士看中项目：伊泰品牌开发，相信朋友及项目的品质与升值潜力周边旗县客户目光敏锐的投资人士特点一：以圈层主流客户为主，向上向下延展客户层面我们永不止步20特点二：具有鲜明本地特征的中高收入阶层权利阶层财富阶层中产阶层本地置业阶层客群层级分类：1.财富阶层：大中型私营企业老板、煤矿主、房地产业老板及高管、地下金融信贷业务组织者等2.权力阶层：政府官员、高级公务员等3.中产阶层：中等管理层、生意人等4.置业阶层：东胜原住民、拆迁户我们永不止步2122客户年龄及置业经验：高端项目置业人群中，以28-45岁年龄段的人为置业主力军，这类人群具有一定的经济实力，并且具有多次置业经验，较为注重满足实际需求。特点三：多为有过置业经验的中青年阶层我们永不止步22目前本地客户置业，考虑到金融信贷等高收益渠道的应用，资金多处于运作状态，购房均以银行按揭贷款的方式为主要购买方式。特点四：多为银行按揭贷款，受政策影响较大我们永不止步23目标客群需求想买一个未来区域的发展和伊泰城的标杆住宅，注定保值、升值想买一个配套希望解决孩子的教育及出行、生活的便利想买一个生活需要健康的生活，需要生活得健康想买一个第一华府世家够不着，但是又不甘屈居第二想买一个品牌相信伊泰、相信伊泰开发的项目我们永不止步24项目价值对目标客群的意义项目特征价值属性对客群的意义属于城北组团，成熟社区与大型企业聚集高端生活氛围浓厚，现代化水平高都市生活，现代感、便利产品及配套齐全精装修、“一条龙”的配套舒适、省心的品质生活原生态林地自然、稀缺、资源的唯一性占有稀缺资源、拥有绿色生活环境伊泰城的华府岭秀高品质的、服务一流的、高端住宅社区象征身份、体面、与众不同、有升值潜力能够实现对稀缺资源的占有，突显生活品质，是刺激客群产生购买的重要因素。我们永不止步25我们——知己，还得知彼我们永不止步26区域分析——铁东区铁东区：核心商业中心，生活配套成熟。但目前正在进行棚户区的拆迁改造工作。老城区土地资源稀缺，项目数量和规模较小。随着城市行政管理、经济管理职能向康巴什新区转移，东胜远期将成为区域传统商业贸易服务中心。铁东区：生活配套完善，核心商业中心，目前处于城市更新、升级发展阶段。我们永不止步27区域分析——铁西区铁西新区：相较康巴什，与老城区的联系更为紧密。铁西片区土地资源丰富，项目数量集中且规模较大。共分三期。铁西一期建设已基本成形，并已逐渐与老城区融合。铁西二期正处于建设开发中，目前配套设施不完善，入住率不高。但随着万正集团将土地转让或合作开发，未来将会有大量产品推出。铁西一期：占地约8公顷，2003年5月开始动工建设，目前，党政综合办公大楼、区医院、中小学已经投入使用。铁西二期：占地约10公顷，立足城市发展布局，定位于现代化的总部经济、商贸金融、行政办公及居住为一体的新城区，二期土地已全部卖出，其中80%归万正所有，大量项目均是经万正转让土地或共同合作开发建设的。铁西区：依托东胜整体向西发展的趋势和与老城区的紧密联系，未来将极具发展空间。我们永不止步28984267351序号项目1华府C区2恒利国际广场3维力西·帝景峰汇4君泰华府5华研水岸6华府世家7亿利·滨河湾8龙湾9三江太古广场10公园大道11世纪华庭12天骄花园13观园10111213铁东区中高端住宅主要集中于南部区域；围绕城市唯一水资源打造高端住宅，目前已显现出区域价值。区域分析——铁东区我们永不止步296578942110111213序号序号1亿峰国际15凹凸广场2亿鸿国际城16康和西岸3西山国际17康和丽舍4锦泰华府18满世尚城5西山丽景19凤凰新城6亿利城20宏源一品7西山名苑21峰上峰广场8正东广场22满世国际广场9维邦金融广场23西线7号10凯创-城市之巅11龙汇苑12维邦奥林新城13联邦大厦1516171819202122233万正城东环路区域居住物业多为综合项目的公寓，为城市规划的第二个商务和商业区；万正路西侧纯住宅项目相对较多、规模相对较大。区域分析——铁西区我们永不止步30本项目区域分析——项目周边区域未来入市项目多，潜在竞争大我们永不止步31项目名称建面均价建筑形态面积范围套数去化率开发商正东广场28万—高层157-647780未开盘正东集团西线7号20万7000小高层90—17011670%亿威西山丽景11万8000高层90—22030090%万基西山名苑5.4万13000高层450、540、65012650%瑞德恒基城市之巅50万—高层100—10002100未开盘凯创亿峰国际18万8000小高层144—33815030%鑫世泰/万荣锦泰华府20万8000高层100—30070080%万正铁西区域中主要在售/待售住宅项目目前铁西区域，配套不足，入住率不高，尚在发展中，均价明显低于铁东区域但随着区政府大力发展铁西区，众多项目处于开发建设中，未来竞争压力明显。我们永不止步32项目名称建面均价建筑形态面积范围套数去化率开发商亿利·滨河湾30万8000/10000高层107—338113680%金威龙湾25万10400/13000高层130—40087060%鄂尔多斯华府世家40万22000小高层、高层357—96074630%伊泰、华府、大兴三江太古广场25万9600高层74—290420100%三江地产帝景峰汇18万8000小高层、高层203—40040480%维力西天骄花园15万8800小高层、高层150—22080060%鄂尔多斯观园（一期）20万—高层120—400200未开盘华府岭秀37万—高层、小高层、多层210—3801122未开盘伊泰置业什拉乌素河周边项目目前已形成高端项目聚集区域。众多高端项目扎堆，竞争较为激烈均价较高，最高已飙升到22000元/平米左右。铁东区域中主要在售/待售住宅项目我们永不止步33总建面大都在20万—30万之间，大体量的项目不多本项目总建筑面积为37万平方米，属较大体量。总建面（万平方米）区域中，总套数大都集中在200户或800户左右。体量分析东胜目前大体量项目并不多，多数项目难以形成规模居住氛围我们永不止步34项目名称高层小高层多层正东广场西线7号西山丽景西山名苑城市之巅亿峰国际锦泰华府亿利·滨河湾龙湾华府世家三江太古广场帝景峰汇天骄花园观园（一期）华府岭秀竞品多集中于容积率2.0以上的高密住宅产品，最高可高达4.25的高密度。区域中几乎所有项目的建筑形态均为高层，少数含有小高层。本项目则除此外还包括8层的多层，保证了产品多样性以及社区的低密度。容积率与建筑形态分析我项目为低密度舒适社区，多样化的建筑形式满足多样化的客户需求我们永不止步35铁西区域铁东区域铁西区铁东区铁西区作为新城区，其高端项目更多的突出区域未来规划价值，并回避提及铁东区的传统居住区价值。均价在8000元左右。铁东区作为老城区，配套更为齐全，客户对区域生活感受认知度明显高于新区，在售高端项目均以临近天骄路等城市干道、临近景观河为地段价值点。均价在12000元左右。8000元/平米12000元/平米销售价格分析在售项目均价水平集中于10000元/平米左右，高价格需高品质支撑我们永不止步36200万—400万130万—250万785万—2000万580万—845万85万—270万150万—300万325万—589万总价（万元）各项目面积区间主要集中在100—300平米之间；本项目总价略高于平均水平，达到300万—600万之间，属市场空白价格区间。面积（㎡）210—380销售价格分析本项目总价区间目前处于市场空白区间，市场机遇无限我们永不止步37项目龙湾滨河湾西山名苑城市之巅亿峰国际康和南岸康和西岸华府岭秀精装修6#精装其余毛坯大堂装修毛坯毛坯毛坯毛坯2000-5000元/平米2000-5000元/平米2500-3000元/平米本地区高端楼盘绝大多数为毛坯交房，仅有龙湾其中一栋楼提供精装修。另外康和南、西岸项目提供精装选择，但仍未定精装标准。当地开发商对精装标准的意识仍属比较淡泊。装修标准对比因素/项目龙湾滨河湾西山名苑城市之巅亿峰国际华府岭秀商圈未来CBD未来CBD铁西新区商业中心商业中心商务中心配套商业、酒店式公寓商业、酒店式公寓商业、公寓、餐饮政府行政服务中心体育中心灯塔公园丛林公园商业、酒店式公寓、写字楼教育东胜七小、八小、蒙音艺术学校东胜七小、八小、蒙音艺术学校幼儿园规划小学景宁小学

幼儿园、小学六中配套对比项目多集中于相同区域，区域配套资源可达成共享，使客户对于社区内配套和独享配套更为关注。我们永不止步38竞争分析小结豪宅项目扎堆城南，项目入市必将带动市场发展项目综合竞争优势明显，核心竞争力强未来项目周边潜在竞争项目较多，需尽快入市抢占先机项目整体知名度较弱，后期需借势“伊泰城”品牌扩大影响力项目预期售价高于区域市场均价，后期需要提升整体品质支撑售价我们永不止步39

优势—SS1.项目位于城北新区的“伊泰城”之内，所在区域优势显著S2.未来综合多维立体交通枢纽实现项目与城市的无缝连接，周边教育等多维配套实现品质生活S4.“林甸园”名声将项目与生态环境直接挂钩S5.伊泰开发商品牌引导弱势—WW1.施工要求高、难度大，不利于快销展示W2.周边区域受包神铁路影响，有一定的噪音污染W3.项目受拆迁问题影响，高层施工受影响，进而影响全盘销售机会—OO1.城北新区发展势头强劲，“伊泰城”品牌借势对项目销售利好O2.未来综合多维立体交通枢纽实现项目与城市的无缝连接O3.周边项目产品差异化明显，本项目产品规划体现开发商发展高端住宅的品质与决心O4.周边教育等多维配套齐全，实现高品质生活核心竞争力战略“产品优势占位”：产品规划设计实现差异最大化，利用项目内部资源，营造项目核心竞争力：1、充分利用产品设计差异化，对产品空间无限优化，增加产品附加值；2、充分利用并进一步挖掘“伊泰及伊泰城品牌价值和区域价值”优势，增强客户信心3、进一步放大项目唯一生态林地的原生态价值优势，吸引客户威胁—TT1.加强外部教育资源的引入，难度较大T2.由于目标客户群体多为二次以上置业，受政策影响较大T3.区域正处于新城发展过程之中，土地供应量大，潜在竞争形成巨大的威胁T4.受地域影响，多样化品质园林的塑造，难度较大SWOT分析核心优势：品牌力+区域力+产品力我们永不止步40伊泰城内的精致原生态阔宅伊泰城内品质学院名宅伊泰城终极品质豪宅核心价值小结“伊泰城”下的品质生活我们永不止步41项目整体定位——整体形象定位伊泰城·原生态精致学府大宅——伊泰城扛鼎之作我们永不止步42项目产品定位伊泰城·舒阔精装观景豪宅——伊泰城标杆之作我们永不止步43我们——能否实现15500元/㎡的均价和良好的销售？我们永不止步44自然环境的抗性，冬长夏短，不利于施工及销售价格实现的抗性，周边项目销售价格仅10000元/㎡左右销售速度的实现，平均每月销售额不低于2.5亿元推广渠道窄小，较难寻找到一条迅速拓展知名度的途径抗性我们永不止步45据以往操作经验总结，对项目可见增值部分多为客户关注及购买的主要因素，而不可见增值部分则多为刺激和间接激发客户购买的因素。我们要做第一，就需要创新和个性创新点：打造科技化和智能化住宅我们永不止步46恒温恒湿，天棚辐射采暖制冷：通过向预埋在楼板里的水管注入适宜温度的水，以天棚辐射的方式，使室温常年保持在20-26摄氏度，同时完成采暖和制冷；辐射方式采暖、制冷效率高，不占用室内空间，无风感，无噪声，并与新风系统分离。置换新风系统：取自高空的新鲜空气，通过过滤、除尘、除菌、加热/降温、加湿/除湿等工序，以每米0.3秒的风速，从房间底部送风口不停的送出，新风经过房间缓缓上升，带走人身体的汗味及各种异味，最终从房间顶部的出风口排出，健康清新的居室环境。北京MOMA科技化创意配置建议一我们永不止步47三层中空Low-E玻璃：防风和透光性好，有助于能耗降低，提高保温性能，阻挡远红外线的辐射，阻挡室内的热量或冷量发散到室外，从而降低采暖制冷功率，同时还有很好的隔音作用，提高居住舒适度。外遮阳系统：传统的内遮阳挡光但不隔热，更不能防止有害光线的辐射，外遮阳能将光线、热量和辐射直接拦截在室外；在北方地区太阳辐射时间较长室外温度较高，为避免室内长时间的强光辐射，外窗与外遮阳系统组合使用，夏季阳光强烈时可关闭外遮阳，保持室内清凉，并且反射掉对皮肤、油漆家具有害的紫外线。保温、隔音性隔热、防辐射性LOW_E玻璃外遮阳北京MOMA科技化创意配置建议二我们永不止步48由管理中心主机、单元门口机、家庭智能终端（家庭网关）组成可视对讲系统访客与住户、住户与住户、住户与管理中心之间的可视通话以及远程开门集成普通的功能扩展出非可视分机、可视分机、厨房电视、浴室等多种对讲终端智能可视门铃，实现访客二次确认访客图像浏览智慧家居管理中心机单元门口机智能可视门铃对讲分机家庭智能终端厨房浴室智能化创意配置建议一可视对讲及门禁控制我们永不止步49设置入侵探测、火灾、防盗、燃气泄漏探测、紧急求助等多个防区，接入家庭网关每个防区可单独进行布、撤防操作预设在家、外出、睡眠等多安防模式，布、撤防一键搞定，也可自定义安防模式当有警情发生，“一键本地报警”提示，报警信号上传小区管理中心，通知住户安装网络摄像机，通过智能终端、无线智能终端等本地实时查看，或者通过网络远程监控智慧家居智能化创意配置建议二家庭防盗、报警我们永不止步50灯光开关、调光控制窗帘的开合控制生活场景模式、个性化设置

客厅：居家、迎宾、影院

餐厅：就餐、聚会、烛光

卧室：影院、阅读、起夜智能调节 根据室内光照度，自动调光；起夜，自动触发夜起场景模式家庭地图，直观设置、操控集成开关面板、遥控器、智能终端，便捷操控远程操控智慧家居窗帘控制场景控制智能化创意配置建议三灯光、窗帘、场景控制我们永不止步51高保真、立体声音质，HI-FI级音质效果不同房间独立控制音源、音量、音质不同音源任意播放内置模块，接入时相应房间自动静音液晶面板操作与其他系统联动智慧家居智能化创意配置建议四家庭背景音乐我们永不止步52室内温、湿度监测探测到空气质量变差，自动启动空气净化器、空调新风机组、负离子发生器探测到燃气泄露，自动关闭气阀，打开智能窗户、排气扇等进行通风空调系统，室内温湿度自动调节通过互联网、等，实现对这些家居设备的远程控制。智慧家居智能化创意配置建议五家居环境控制我们永不止步53智能化创意配置功能示意我们永不止步54营销策略二品为先，动赢天下加强品牌与品质的传播与输入销售上以“潮式营销”理论为主，推广上以“体验式营销”和“事件营销”为主我们永不止步55营销三步曲第一曲：造势营销三步曲第三曲：冲势第二曲：蓄势收集各类利好信息节点释放各种利好消息举办业内活动，扩大传播举办体验式活动，吸引关注不断落实前期利好信息，坚定信心强化体验式活动的筹办释放开盘优惠政策，先到先得制造热销新闻事件配套、园林等的落实炒作持续强化体验式活动举办举办客户回馈活动我们永不止步56（2）1、2、3、11、12、23、24#，共计386套，95590.65平米（4）6、8、15、16、17、22#，共计166套，48911.35平米（5）酒店式公寓，共计10900平米（套数未定）（3）14、18、19、20#，共计108套，30413.54平米综合推盘计划（1）4、5、7、9、10、13、21#，共计462套，107834.51平米我们永不止步572011.62011.92012.42012.62012.10造势蓄势冲势4、5、7、9、10、13、21#共计462套107834.51平米均价：14500元/㎡销售额：15.6亿元14、18、19、20#共计108套30413.54平米均价：17000元/㎡销售额：5.2亿元1、2、3、11、12、23、24#共计386套95590.65平米均价：16000元/㎡销售额：15.3亿元6、8、15、16、17、22#共计166套48911.35平米均价：18500元/㎡销售额：9亿元酒店式公寓，共计10900平米（套数未定）商业，共计53417平米公寓均价：18000元/㎡公寓销售额：2亿元营销销售热炒区域价值具有影响力的评奖伊泰集团内部推介会伊泰会活动高端会所管理公司新体育场的冠名宣传园林示范区“醉美”呈现精装样板间“璀璨”绽放首次开盘热销盛况打造高质量教育配套元宝形的风水宝地成熟会所的尊贵体验亮相房交会产品价值说明会新样板间亮相持续热销炒作获赠珍贵树种活动中秋+年底客户答谢产品价值说明会奥运宝贝选拔赛全面智能化的升级产品终极楼王开盘庆典及奥运宝贝颁奖庆典价格线品牌线均价：16043元/平米总销额：47.1亿元（不含商业）我们永不止步58首次开盘期（2011年6月）推盘楼座户型面积套数4、5、7、9、10、13、21#224.23196210.89196245.6134312.8716372.7620合计107834.51462均价14500总销额1563600395主推方案：如果蓄客量达到近3000组有效客户在保证销售目标达成的情况下，大规模集中开盘可迅速扩大项目的知名度，为后续销售带来稳定的客源，也为后期推广制造强大的新闻传播事件。我们永不止步59案例：沿海美利山入市2008年1月5日，北京沿海赛洛城6、7期—美利山盛大开盘。此次开盘前期营销工作到位，充分蓄客，发置业卡2700张，当日到场客户约3000人。当日推出440套，面积4.49万平米，开盘两日实现认购354套，面积3.4万平米，成交率达到80％。此次开盘成功，是在传统淡季和国家调控的双重压力下的重大突破，实现了逆市飘红热销。人潮人海我们永不止步60首次开盘期（2011年6月-8月）备选方案：如果蓄客量达不到近3000组有效客户，最终开盘视具体蓄客量而定推盘时间推盘楼座户型面积推盘套数推盘面积销售均价总销额2011年6月4、9210.899843511.514000609161000224.23982011年7月13210.894930106.3214600439552272224.23495245.61342011年8月21210.894934216.6915200520093688224.23497312.871610372.7620合计462107834.51145481568806960我们永不止步612010年12月—2月：确定广告公司，进行地块形象包装。占领城市资源，引起市场关注。同时小众范围发布项目信息，并储备场域传播弹药。营销造势1、常规媒体：热炒区域价值及“伊泰城”标杆豪宅，提升项目知名度2、特殊炒作：借助住交会强化项目住宅奖项的品牌度和知名度伊泰集团等业内推介会我们永不止步62价值点炒作（时间：2010年12月-2011年6月）未来北出口区域的地位以及角色；伊泰城规划以及未来发展，宣传区域未来价值；项目地块风水；“伊泰城”重点打造的标杆项目……造势一：热炒区域价值，提升项目知名度户外媒体媒体炒作短信媒体平面媒体工地、项目四至以及伊泰城区域地块周边围挡等资源区域性报纸：硬广+新闻，外加DM高端投放华府A、B、C区老业主、华府C区留存客户、华府世家“筛选”客户、伊泰集团全体员工我们永不止步63全国知名奖项——品牌推广

2010年住交会“名企、名盘、名人”大奖媒体类奖项——品牌推广 新浪年底奖项+新地产年底奖项+中国房地产报+北青+蓝筹地产等造势二：具有影响力的评奖品推活动时间：2010年底——2011年初我们永不止步64造势三：伊泰集团及周边关系网伊泰集团内部推介会，借助集团年会等节点进行。以节日联谊等形式释放项目相关信息，达到将项目信息广泛传播的目的，同时可能有意向客户的产生。时间：2011年1月—2月我们永不止步65蓄势活动基础销售物料到位，可制造新闻事件为噱头，迅速成为社会焦点。加大项目曝光量，扩大项目的知名度。龙头企业品牌效应系列活动高端管理公司打造顶级会所新体育场投入使用，大型演出冠名宣传我们永不止步66伊泰会会员招募活动通过伊泰会成立的前期宣传，扩大品牌以及项目的知名度。通过伊泰会的会员招募，进行客户基本情况、喜好的调研工作。蓄势一：龙头企业品牌效应时间：2011年3月时间：2011年4月伊泰会立成仪式成立伊泰会，利用品牌号召力，扩大潜在客户群。为后期销售工作提供多种操作方式，有利于后期客户意向的梳理。我们永不止步67高端会所管理公司签约入驻岭秀通过知名高端会所管理公司的加入作为吸引点，大力宣传本市唯一的顶级运动休闲主题会所，提升项目知名度和关注度。通过推崇健康的生活方式，树立健康社区形象。提高项目美誉度。蓄势二：高端管理公司打造顶级会所时间：2011年4月我们永不止步68项目紧邻的体育场预计于明年5月正式投入使用届时借助在此举办的场大型商业演出，项目可通过冠名、出资等形式进行有效宣传。蓄势三：冠名赞助大型活动时间：2011年5月我们永不止步69营销冲势“万事俱备，只欠东风”开盘软性条件具备，可借助硬性条件的展示，提升项目价值，坚定客户信心，适时开盘。园林示范区“醉美”呈现精装样板间“璀璨”绽放我们永不止步70目标客户：伊泰会客户邀约客户到达项目现场亲身感受园林样板区，展现项目园林品质，增强打动力。时间：2011年6月冲势一：园林示范区“醉美”呈现我们永不止步71样板间开放活动通过样板间亮相活动，邀约客户到达项目现场，亲身感受。通过样板间音乐或电影播放，西式餐饮品尝等方式进行体验式营销，增加客户的打动力。同时进行首次开盘冲势二：精装样板间“璀璨”绽放时间：2011年6月底我们永不止步72二次开盘期（2011年9月）推盘楼座户型面积套数1、2、3、11、12、23、24#210.8949224.2349245.6168244.8994245.9794312.8732合计95590.65386均价16000总销额1529450400均价较首次开盘提升15000元/平米价格支撑点：与名校联合办学，打造东胜名校产品位置、户型的优势项目风水价值释放及会所开放活动我们永不止步734/14/202374时间：2011年7月造势：持续热销炒作户外媒体——开盘热销 城市核心户外广告或楼顶广告（1-2块）平面媒体——开盘热销 区域性DM直投：软宣推广

《伊泰城中的领航者——伊泰华府岭秀》 《伊泰华府岭秀，昨日开盘爆签7个亿》我们永不止步74教育战略合作协议以与市六中签订合作协议，成为人才储备单位加强投资学校的硬件以及软件，逐步提高六中教育质量与名校联合办学蓄势一：打造高质量教育配套时间：2011年7月我们永不止步75风水大师讲座邀请风水大师现场讲解项目地块的风水，烘托项目地域价值，提升产品附加价值。可同时进行家具摆放风水知识的简单讲座。蓄势二：元宝形的风水宝地时间：2011年7月我们永不止步76会所功能的尝鲜体验会所交付使用时，可邀请意向客户以意见领袖率先体验会所，提升客户的被尊重感，做好维系工作。并可进一步了解客户反映，通过客户进行口头传播。蓄势三：成熟会所的尊贵体验时间：2011年8月我们永不止步774/14/202378时间：2011年8月蓄势四：亮相房交会参展房交会以伊泰品牌参加房交会，展示多个项目平台，借势进一步扩大项目的知名度，增加新客户量。将认购放到房交会之上，制造项目热销事件，提升项目知名度。我们永不止步784/14/202379时间：2011年9月冲势一：产品价值说明会举办产品发布会借助前期客户、当地业内人员和领导对项目进行全方位的价值解读，最大程度地增加客户的购房欲望及信心，促进后期产品的销售。在此基础上，引起市场广泛关注，形成热点话题。借势产品价值说明会，举行第三次开盘活动我们永不止步794/14/202380时间：2011年9月冲势二：新样板间亮相高层样板间开放开放高层新品样板间，邀约客户到达项目现场，亲身感受二期产品的优势。借样板间开放之机，进行二次开盘选房活动。我们永不止步80推盘楼座户型面积套数14、18、19、20#245.6168312.87203