世博对上海房地产市场影响研究

世博对上海房地产市场影响研究工程治理xxx［摘要］革新开放以来，在社会主义市场经济的大潮中，我国的房地财产脱颖而出，迅速崛起，并正在逐步形成包罗房地产的投资，开发，经营等多种经济运动在内的房地产市场体系，房地财产在百姓经济中的比例和职位不停提高。 世博会被誉为“经济领域内的奥林匹克”其对举办地的经济作用是不问可知的。而作为百姓经济的先导财产，上海的房地财产受到世博会的动员是更为显然的。世博会在动员上海的百姓经济的同时也促进了上海市民的购买力，而大量的馆址区域的建立所带来的动迁人口都是增加上海房地产市场有效需求的动因。而世博会的召开也将加快上海的市政建立，提速上海的硬件设施，这样能有效的提高上海的投资情况，及与周边地区的联系。进一步，在品位上提高上海的房产市场。同时，在看到上海房地财产受世博的推动而前行的同时，也必须注意到上海房地财产在面临世博机会的时候也应不停的完善自身的机制，提高房地产企业的竞争力。［要害字］上海世博房地产［Abstract］InChina,RealEstateisgorwinguprapidlyinthesocialistmarketeconmy,sincetheReformOpen.AnditiscomingtobeingaRealEstatesystem,includingRealEstateinvestment,RealEstatedevelopmentandRealEstatemanagerment.TheproportionandthestationofRealEstatebecomemoreimportantinthenotioneconomy.TheWorldExpro.iscalled“TheOlympicsintheEconomyField".Evidently,itwillimpactthehost,seconomyfield.However,astheguidingindustry,theWorldExpro.willcertainlyacttheRealEstateofShanghai.TheWorldExpro.willimprovethepurchasingpower,whiletheWorldExpro.improvethenationeconmyofShanghai.ThedemolitionpopulationwhichisbroughtbytheconstructionofplentyoftheexpositionareaisoneoftheimportantreasonswhichcanincreasetheeffectivedemandoftheRealEstateofShanghai.Surely,itwillquickenthepolitcsconstructionandthehardwares'constructionofShanghaithatShanghaiholdstheWorldExpro..Thus,itcanbenefittheenvironmentofinvestmentofShanghaiandstrongentherelationwiththeregionswhicharenearShanghaieffectively.AnditcanenhancethequalityofShanghai'sRealEstate.Ontheotherhand,whenweknowtheWorldExpro.willbirngtheRealEstateofShanghaitheadvance,weshouldpayattentiontotheproblemsthattheRealEstateindustryofShanghaishouldimproveit'sinstruction,whileitisfacingthechancesbroughtbytheWorldExpro.anditalsoshouldenhanceit'scompetitionpower.目录1绪论TOC\o"1-5"\h\z1.1意义与目的 41.2研究范畴与研究技能范畴 41.3本课题应解决的主要问题 5\o"CurrentDocument"2上海世博会配景阐发 52.1上海申办世博会根本情况阐发 52.2上海世博会筹划 6选址 62.2.2场观设计和结构 62.2.3展望 6\o"CurrentDocument"3上海举办世博会与对都市经济的影响 7上海经济状况阐发 8百姓经济增长态势 9招商引资状况 93.1.3财产结构 103.2世博会对都市生长的影响 103.2.1都市生长的“助推器” 103.2.2提供就业岗亭 113.3辐射效应 12相关行业的效应 12对周各处区的辐射效应 13\o"CurrentDocument"4上海世博会对房地产市场的影响 144.1上海房地产市场生长历程 14上海房地产市场现状 15经济情况状况 15需求状况 164.3世博会对上海都市建立的影响 16推动市政建立 17加快浦江开发 18促进上海房地产市场的需求 20世博会对上海住宅型物业的影响阐发 20世博会效应动员滨江楼盘 20沾"世博"光上海楼市兴旺 21因“世博”拉动供需同步增长 22对付申博乐成后，上海房价的阐发 23申博乐成对上海二手房市场的影响 23 24TOC\o"1-5"\h\z对付写字楼的影响 24对付酒店业的影响 26对酒店式公寓的影响 26对商铺的影响 27\o"CurrentDocument"5上海房地产市场生长的对策 28防备世博观点的透支 28透支世博观点将引致后期生长乏力 28相应对策 28增强房地产企业的竞争力 285.战略性并购和重组 29提高产物品质，树立企业品牌 29公道调解房地产开发经营结构与计谋 29\o"CurrentDocument"6小结 301绪论1.1意义与目的世界展览会：人类进步的舞台。如果把人类世界比做“地球村“的话，那么，循着历史的脚迹，你会发明，这个乡村的生长是一步步拾级而上的，在每一个时间节点上，人类都留下了进步的陈迹。而在近代世界，世界展览会就是反应人类历史进步的”台阶“。历届世界展览会均展现了其时政治，经济，文化和科技的生长状况及其成绩,同时也展示了人类社会经济生长的未来。因此世博会的举办必将受到世人的注目，而世博会自己也会对其举办地产生在经济等各方面久远的影响。 而另一方面，房地产市场生长状况，是区域宏观经济生长态势的后续体现。上海近年来房地产经济的高位运行，很大水平上得益于经济生长的良好势头。“世博”对上海“经济之花”的推动力，势必也将作用到其“果实”房地产这一环节上来。同时，由“世博”而产生的巨大的底子设施的投入，将由点及面地动员都市建立的全局，对房地产生长而言至关重要。目前，“世博”场馆聚集地 浦东江线卢浦、南浦段已吸引国内外众多房产开发大鳄群雄搜集，其开发建立已大张旗鼓地启动,它将由点及面，动员上海的新生长。从现在起到2005年之前，上海市政府每年将以1000亿元的资金力度投入到底子设施建立中去。到2010年，上海都市轨道交通将增加到15条线路、400公里；每天客运能力将从80万人次提升到500万人次；别的，还将开通沪杭、京沪高速铁路，在外高桥建立4个万吨级的码头，有13条高速公路通向世博会会场。从而形成一个一体化大众交通体系，大大消融上海房地产市场中的地区观点，加快一城九镇格式的成型，同时也会培育出更多的适宜居住、开发空间巨大的新兴区域。简直，世博会的举办对付中国的经济中心上海来说，影响将是全方位的，这也将成为都市生长的助推器。而其对付上海房地产市场的影响则可能显得更为的迅速与直接。别的，房地产做为百姓经济的先导行业，同时也是支柱财产。其相关行业涉及到方方面面，对付百姓经济的生长有着重要的影响。因此，作为中国经济中心，研究上海在申博乐成之后，会对其房地产产生怎样的影响是相当重要的。1.2研究范畴与研究技能路线房地财产是百姓经济的支柱财产，而与其相关联的行业也有许多，这就决定了，决定房地产生长趋势的也一定不止一个两个。而此次世博会的申办乐成，在促进上海百姓经济的同时，也将在很大水平上改进上海的都市面貌，加快上海的都市建立，完善上海的作为中国乃至世界经济中心的都市功效。同时，世博会的举办也将在无形中提升上海的都市品位，以及都市的招呼力。这会吸引更多的外来投资者前来上海。这些都将对上海的房地产市场产生积极的影响。别的，世博会的召开一定的的吸引大量的游客前来，这对付上海的酒店业以及新兴的酒店式公寓而言无疑都将是个利好消息。本文将通过这些“世博效应”，论述上海世博会的申办乐成对付上海商品住宅以及种种商务写字楼，投资型物业的影响。1.3本课题应解决的主要问题整体而言，申博乐成对上海房地产绝对是利好。从中恒久看，上海会进一步被世界了解，这会给上海带来更多的商机、更多的外来高素质人口，成为房地产生长的新的底子动力。同时，上海的市政设施建立也将全面提速，这对房地产的推动至关重要。然而，在世博效应在给上海的房地产市场填砖加瓦的同时，也应该注意防备存心抄作的的行为。同时房产市场的利好，也必将加剧上海房产市场的竞争。这要求上海的房地产企业不停的增强自身的实力。因此，有须要在这里对上海房地产市场受上海世博会的影响进行客观的阐发，这对付上海房地产市场的良好，康健的生长是有利的。同时相应的提出使上海的房地财产更好的适应世博会建立和召开的发起2上海世博会配景阐发2.1上海申办世博会根本情况阐发 自1851年世博会在英国伦敦首次举办到今天的151年年间，世博会已逐渐生长成为世界各国新思想，新观点，新技能的载体和流传交换的平台。世博会每5年举办一次，展期通常为6个月，并已先后举办了40届。151年间，世博会已经从最初单纯的商品展览生长为现在展示各国新生产技能，新生活理念的国际性展会，并由于能为申办地区带来难以估计的经济效益和社会效益，世博会因此还享有了“经济，科技，文化领域内的奥林匹克盛会”的美誉。本届世博会会址将选在上海黄浦江沿岸。其直接投资预计将凌驾30亿美元。在观光人数预计可到达7,000万人次，将创世博会历史记载，而上海的国内外游客可达1.4亿人次。在都市交通状况方面，到2010年上海都市轨道交通将从目前三条线路，65公里增加到15条线路，400公里。每天客运能力将从80万人次提升到500万人次。而上海的高速公路网届时可达650公里。世博区域内保存用地56.71公顷，保存修建面积116.98万平方米，其中在建项目用地2.5公顷，修建面积8.36万平方米。筹划改建用地342.99公顷，新建修建面积447.35万平方米。新建所需要拆除用地235.68公顷，修建面积211.54万平方米。而建立世博会场观所需动迁人口8，500户，约2.55万人。目前，上海市中心商圈与世博会筹划区之间的地区已经被认为是上海未来房地产投资开发最具潜力的地区，最好的明证是最近这些地区市场的升温。不但楼价节节攀升，位于区内的一些楼盘更一度成为上海楼市销售的榜首。别的，中国从未举办过综合类的世博会，赐与中国一次世博会举办权，世界将拥有配合生长的又一良机。2.2上海世博会筹划2.2.1选址上海世博会的选址位于上海的母亲河一黄浦江边，在卢浦大桥和南浦大桥之间的滨水地区，地处上海市中心区的边沿，世博会展览园地分设浦江两岸。在周边交通方面：会址东北侧和西侧均为都市主干道，可直接方便地进入都市高架快速路系统，联系机场，铁路车站，口岸码头与公路等对付外交通设施，周围有M2，M8，M5三条地铁和轻轨，共设有七个车站，其中M2，M8线也在筹划实施之列。别的，结合黄浦江两岸地区筹划，设想在两岸各开辟一条沿江偏向的新型有轨电车,以增强沿江区的联系。 在越江交通方面：已有两座车行桥和一条隧道以外，还将设置两条地铁线路，一座人行桥和四条轮渡线。2.2场观设计和结构 整个世博园设计体现自然和人之间的协调，使黄浦江成为世博会的组成部分。其主要特征： （1） 制作一条运河，借以清晰地界定展区面积，并将世博会融入都市景观。（2） 制作一条绵延起伏的植物走廊，形成一种和城区截然差别的生态情况。 （3） 制作一座连接黄浦江两岸的人行桥，这座桥将是上海世博会的标记性修建。 在场内结构上展览区域大抵可以容纳近200个展览空间，预计包罗60个参展国 自行设计制作的展观，75个主办制作并出租的“本性化”独立展观，50个位于联合展观中的展览空间，以及10个国际组织馆，另外还将制作一个包罗34其中国地区馆 在内的中国国度馆，四个主题馆和40个企业展览空间。 场内交通以自感人行布道和电平车为主，配合轨道交通和其他新型交通方法，使 所有观光者都能通过便捷，舒适，高效的交通东西到达各个场馆。在后续利用上中国馆，人行桥，绿色走廊和运河将予以保存，集会大厦，联合展馆，企业馆区与世博村等将在改革后利用，沿江的国际展区将会完全新建成为滨江居 住区，部分展馆具有永久的结构和风采特色，可保存作为社区设施，将形成文化展览中心和有特色的人居情况实验区。2.3展望 世博会之后，南浦大桥与卢浦大桥之间的黄浦江两岸将耸立起众多各具特色的展馆、商务楼、集会中心、博物馆、影戏院等修建.而值得一提的是：所有这一切却实际 上仅是上海进行浦江两岸开发浩荡工程之一部分.2001年10月，上海市都市筹划治 理局对付长度为20公里和面积为平方公里的黄浦江滨水地区进行了浦江两岸开发之 总体改革筹划设计，主要内容为：1）清理黄浦江两岸的码头、工场和堆栈，建立融合居住、事情、文化、休闲和旅游等合功效的滨水大众开放空间；2）在治理产业污染的同 时，开辟滨江绿地系统，提高都市情况的生物多样性；3）改进门路交通条件，特别是增强都市与滨江地带的联系，提高滨江地带的可达性和亲水性；4）掩护都市的历史文化遗产；5）重新塑造都市的空间景观。 2002年1月10日，上海市政府正式宣布启动此项工程，其总投资将凌驾人民币 1000亿元，而世博会将是与浦江开发两位一体、同步进行的重大项目。其中，世博会 之场馆建立工程需要投资约30亿美元的资金。而由浦江开发（包罗世博会项目）所拉动的新一轮旧区改革和门路、交通、通信、供电、供水等都市底子设施以及商业设施等延伸领域投资将是直接投资的5-10倍以上（5000亿人民币一10000亿人民币）,投 资范围之巨大已远凌驾了北京奥运工程.资料反应:筹划中还将建立18项越江设施， 现在正在建立的有4项、拟建立的有7项。另在“世博板块”区域，上海将共有30多条公交线与全市相连。工程与投资之浩荡由此可见一斑。 30亿美元的总投资将从政府(43%)、企业(36%)、银行(21%)三方得到。目前，中国财务部已代表中央政府包管将赐与上海准备和举办2010年世博会财务上的支持并作 最终包管；上海市财务局业已代表上海市政府作出包管，为2010年世博会的筹办和举办作出财务包管。具体的财务支持包罗：在世博会承办和经营者收入实现以前，将 接纳预支方法包管世博会的各项支出；中央政府包管将为上海举办2010年世博会提供一切财务上的支持和税收上的优惠。3上海举办世博会与对都市经济的影响 国内外不少学者都将房地财产称为“市场经济的晴雨表”。因为房地产产物，既是生产资料，也是消费资料，是投资需求与消费需求扩张的良好载体。 上海作为中国最大的都市，其在中国的经济职位是勿庸质疑的。随着中国的革新开放，上海也正努力由中国的经济，金融中心向着世界的经济，金融，贸易以及航运中心生长。而世博会的召开对付上海乃至周各处区的生长来说都无疑将是一个良好的契机。 而百姓经济的生长必将会给上海宽大的市民带来小我私家收入上的提高，而相应的市民们在购房时也将增加其购房支出，或是体现在对住房量上的要求，或是体现在住房质上的需求。同时，由于经济的生长也会使上海与国内各地以及外洋各国产生更为密切的商务 往来。可以预计，随着世博会的召开将会有更多的跨过企业来到上海，这会带来大量的对付办公楼的需求。 在申博乐成后的短短几日内，上海楼市作出了迅速反响：“世博板块”内张望已久的一些楼盘纷纷以超过原价三五百元/平方米的幅度对外推售;原先一些险些已近谈妥的开发项目暂时告停，甲方的心理价位已上涨了10—15%，并体现要再作评估。 “世博”效应对房地产市场的波及力度强大、影响范畴深广。同时，应该看到，在短 期刺激性反响逐渐回归理性之后，上海房地产市场久远生长的动力，更大水平上来自于“世博”为我们整体经济所作出的孝敬。 房地产市场生长状况，是区域宏观经济生长态势的后续体现。上海近年来房地产经济的高位运行，很大水平上得益于经济生长的良好势头。“世博”对上海“经济之 花”的推动力，势必也将作用到其“果实” 房地产这一环节上来。凭据展销经济纪律，每100块钱的展会投入，将会带来相关财产900—1000元资金的利润，联动 效应十分可观。世博会的举办，无疑将大大缩短上海房地产市场与国际多数市水准平 齐的进程，吸引更多的境外巨细投资者携资进入。2001年，上海房地产市场预售总量中，境外消费者生意业务量占1.3%；2002年这个比例已上升到4.2%。综观伦敦、纽约等多数市，一般会有10—15%的生意业务量被外洋买家消化，未来八年内， 上海房地产市场与世界老例相比，境外购买力的差距将逐步缩小，甚至消除。 由此可看出世博会通过促进上海经济的生长产生对上海房产市场的作用。艮即世

博会一经济生长一上海房地产市场同时，上海房地财产在整个上海的经济与社会生长的历程当中也起到了重要的作用。上海房地产对整个上海百姓经济已经有了直接的孝敬凭据去年宣布的数据，去年完成房地产的投资720亿，实现新建商品房的销售是1961万平方米、存量房的销售是1790万平方米、房地财产的增加值是373亿，占整个上海GDP的比重由2001年的6.4%上升到6.9%o720亿的投资占2002年全市牢固资产投资的33.4%,从这一组数据充实说明上海的房地财产已经对上海的百姓经济做出了直接的、积极的孝敬。由于房地财产的生长，拉动了其他一系列相关财产的生长。好比从第一财产来看，绿化这几年在生长历程中，绝大部分的楼盘都非常注重情况的部署，其中，很重要的一块是绿化。因此，房地财产在生长当中，对绿化、对园林生长起了一个很直接的动员作用。又好比从第二财产的领域来看，从修建业、建材业、装璜业、家具业、家电，等等。这个产生的拉行动用，也是显而易见的。从第三财产，修建设计、金融、房地产的经纪、中介、告白，等等。所以从整个一、二、三财产来阐发，整个房地财产，它不但仅是自身生长，同时对一、二、三财产都起到了相当大的拉行动用。因此，有须要在这里阐发一下世博会的召开对上海经济生长的影响。1上海经济状况阐发 1.1百姓经济增长态势“九五”时期，上海GDP年均增长11.4%,增幅比全国平均水平超过3.1个百分点；GDP总量到达18536.72亿元，为“八五”期间的1.3倍，经济范围与实力明显增强。2000年，全市GDP到达4551.15亿元；人均GDP靠近3.5万元，按当年汇率折算到达4180美元，已到达世界中等收入国度(地区)的水平。第三财产增加值占全市GDP的比重凌驾50%,经济中心都市功效日益显现。“九五”期间，上海经济运行中出现了许多积极的变革，主要体现为：上海GDP在全国的职位不停上升；经济增长的稳定性日益增强；财产结构调解优化作用进一步显现；新兴财产生长对全市经济增长的孝敬作用日益重要；以公有制为主体、多种所有制经济配合生长的新局面逐步形成。这些积极的变革，为上海在“十五”期间加快国际经济、金融、贸易和航运中心建立奠基了扎实的底子。近10年来，上海的社会生产力水平进一步提高，综合经济实力不停增强。1990年，全市人均国内生产总值首次突破1万元，1996年跃上2万元台阶，1999年再上3万元新台阶，2001年到达万元。I按当年汇率折算，全市人均国内生产总值到达4500美元，成为全国除港、澳、台

地区外各省级地区之首，相当于世界上中等收入国度（地区）的水平。图3-1上海国内生产总值资料来源：上海市2001年统计年鉴3.1.2招商引资状况$2601年束上海吸牧中商的行业结构商业、狀食业 各號圏勢娘其他13.5厶冬如 •盂他丄日冋同至額工业其他13.5厶冬如 •盂他丄日冋同至額工业商业、供蔑业房地产业各髡牖务业59-7 33 52.7 7.9图3-2上海至2001年末吸收外资的行业结构资料来源：上海市2001年统计年鉴旺B 上海不停发挥中心都市的综合优势，扩大利用外资领域，拓展引进外资方法，吸收外资显著增长。2001年，上海共批准外商直接投资项目2458项，比上年增长35.5%；吸收外资条约金额73.73亿美元，增长15.4%；实际到位金额43.92亿美元，增长39%。至2001年末，上海已与95个国度和地区的外商签订吸收外资条约项目3.12万项，条约金额1048.77亿美元，外商已实际投入资金575.2亿美元。而上外洋商投资企业经营情况不停改进，经营效益稳步提高。2001年，外商投资企业实现销售（经营）收入4754.11亿元，比上年增长19.5%；利润总额233.02亿元，增长7%；年末结存外汇31.13亿美元，增长5.3%。S2001年宋在上海投避的国家_（號区〕构成（第音同金紙l，丄9中川弁湾肯3I2J3MC音同金紙l，丄9中川弁湾肯3I2J3MC■中国苗莅中E什准*tr為国耶-新風岐*9Il4i12-2政曲47新加1峙12.（-]I本12.«犬国图3-3至2001年末在上海投资的国度（地区）组成资料来源：上海市统计局3.1.3财产结构50.7。产业料訶亶图3-4上海财产结构资料来源：上海市2001年统计年鉴3.2世博会对都市生长的影响3.2.1都市生长的“助推器”经过150年的生长，世博会已经成为“经济、文化、科技领域的奥林匹克”从举办过世博会的都市生长历史看，世博会对主办都市和区域的经济社会生长都起了巨大的推行动用，有的都市生长进程加快了10年，有的都市动员了连续繁荣。2010年上海世博会的主题是“都市，让生活更美好”，这是世博会历史上首次以“都市”为主题，这无疑将成为上海都市新一轮生长的一个强有力的“推进器”。世博会不但将成为上海都市生长新的热点和亮点，更重要的是，举办世博会将动员今后一个时期上海新一轮都市底子设施建立和旧区改革，拉动一大批相关财产的生长，大大增强上海的都市功效和综合竞争力。而世博会享有“经济，科技，文化领域内的奥林匹克盛会”的美誉源于其对一国经济增长的巨大拉行动用，以日本大阪世博会为例：1970年日本大阪举办世博会之后，在短短几年时间里日本就形成了特殊的“关西经济带”，日本的对外贸易额并因此由1970年的38亿美元到达了1972年的82亿美元。而此次上海世博会，政府对世博会的投资将到达30亿美元即将到达240亿人民币左右，由此动员的相关投资之乘数效应将可能为此底子上的5-10倍，即2000亿人民币左右。此2000亿人民币左右的投资再加上政府用于浦江两岸开发的其他投资则总投资额将到达5000-10000亿人民币，此巨额投资对上海经济有效需求的焦点部分:投资以及政府购买领域将造成强有力的推动，由此必将鼎力大举推动上海经济的快速增长。而政府购买和政府投资对上海经济自90年代以来的连续11年高速增长起着相当重要的作用，因此可以预测，此次上海的浦江开发于世博项目启动将可能动员上海在未来的8到10年内经济连续高速增长。2001年上海GDP已到达4951亿元，凭据此生长趋势，上海人均GDP将有望在2010年之前跨入高收入国度水平之列。经过10多年的快速生长，上海都市面貌产生了排山倒海的变革，取得了举世瞩目的成绩。但是与国际上一些先进都市相比，还存在不少差距。无论在都市硬件建立照旧都市软件建立上，上海都要找准追赶目标，通过世博会这个重要的载体和抓手，迎头遇上去。现在上海已经进入人均GDP5000美元后的生长阶段，从国际上的一些国度、地区生长历史来看，这一生长阶段会出现两种差别的结果：有的可以保持长时间的连续快速增长，有的则徘徊起伏，生长迟缓。上海要借鉴国际上乐成的经验，掌握住一些纪律性东西，客观、深刻地认识上海面临的机会和挑战，把举办世博会作为上海都市形态创新的崭新平台，争取前一种结果，制止后一种结果，写出更光辉的都市建立新篇章。3.2.2提供就业岗亭由于上海世博会的投资将到达240亿元，门路、交通、水电等底子设施系统化建立与楼堂馆所的大范围兴建，将带来数以万计的就业时机。1996年，汉诺威世界展览会创造了10万个就业岗亭，而十余年后的上海世博会的范围、内容比前者会富厚得多。预计2010年上海世界展览会创造的就业时机将数倍于此。申博乐成对上海劳动力市场的影响将是遍及、深刻和长期的。申博乐成不但会带来就业岗亭增加，还将加快就业结构的调解升级。随着世博会动员旅游、酒店、餐饮、交通、通信、告白、零售、修建装饰、都市维护诸行业的生长，办事业和修建业的从业人员将由此大幅上升。目前，上海第三财产从业人员比例靠近百分之五十，预计到2010年，从事办事业的人数将大大增加，人员比例将凌驾60%，比现在超过10个分点。3.3辐射效应3.3.1相关行业的效应世博会的举办不但仅是一场展览会的举办，其场馆建立以及后续的经济效应都市在很大水平上动员许多都市相关行业。（1） 都市建立行业：在5-10年间，上海仅浦江开发的启动资金就将到达1000亿元，由此动员的相关投资将到达5000亿元-10000亿元,而在这些施产业务中，又以底子设施、大众场馆、民用高等房地产开发为主,其直接之受益者一定是都市底子建立行业。（2） 旅游业：2010年上海世博会展期预计为6个月（2010年5月至10月），这其中正逢中国的“五一”、“十一”两大长假，观光者将可能凌驾五千万。而其中70%的观光者将作延伸旅游或到周边旅游后观光世博会，这就为上海及周边地区的旅游经营创造了良好机会。这并不是夸夸其谈。首先13亿中国人口是一个巨大的市场，蕴藏着巨大的商机。中国目前是世界上第五大旅游国，今后10年将成为全球最大的旅游新增市场。从现在的情况看，上海就已经拥有两个国际机场，有29个国际航空公司开通了从上海始发的30多条国际航线，与世界137个国度和地区的都市相连。所以上海世博会要创观光人数之最的记载并不是件难事。德国的汉诺威只有50万的人口，又非旅游都市，但它在2000年举办世博会的5个月里吸引了1900万人次的世界各国游客，上缴政府的税收凌驾13.5亿美元，经济效益相当可观。据有关部分的守旧预测，如果2010年上海世博会的观光门票代价为170元人民币，购票游客为4300万人次，则门票收入将达73.1亿元人民币，餐饮收入将为9亿元，饮料费收入4.5亿元，怀念品销售额将达4.5亿元，那么世博会门票、餐饮、旅游怀念品等的直接销售收入就能够到达91.1亿元。而产生的相关派生收入将到达800亿元人民币左右.另外，如果预计的7000万观光者中有4000万人需要住宿，那么旅馆业也同时会得到巨大的经济效益。（3） 交通物流业：〃十五〃筹划中上海将着重生长三类物流、五个园区。即:陆、海、空港的口岸物流；适应商业零售行业的配送物流；依托信息平台生长的电子商务物流。五个园区是:浦西的桃浦和莘庄，浦东的机场、外高桥和口岸城。浦江开发和世博会将带来巨大的人流和物流，必将使上海市政府加大对交通物流业的投资。（4） 环保财产:〃十五〃生长筹划的重点之一.〃十五〃期间，上海将投资60亿元用于完善污水收集处置惩罚系统；同时还将投入40亿元左右用于河流疏浚、调水和两岸情况整治。上海政府在绿化方面的目标则是:到2010年情况指标与国际接轨,人均绿地将到达10余平方米，都市绿化笼罩率达40%。（5） 信息财产：上海市政府在申博时所提出之上海未来生长模式为:绿色都市、生态都市、数字化都市、园林都市、信息化都市和智能化都市。凭据上海市政府的生长筹划，到2010年上海将根本实现都市信息化。上海申博乐成必将刺激政府在此行业中展开巨额投资。3.3.2对周各处区的辐射效应距离上海约莫3个小时车程的长江三角洲地区，是中国经济最为活泼的地区之一，也是旅游业最为发达的地区之一。目前，上海正在建立约莫650公里的高速公路网络与该地区紧密连接。据权威部分测算，在上海世博会7000万人次的观光者中，预计将有30%—35%继承在长江三角洲地区观光游览。这意味着长江三角洲以至中国最为富庶的整个华东地区，都将受到上海世博会直接的辐射和动员。江苏省政府一位副秘书长曾说：“世博会是展示国度综合实力、振奋民族精神的舞台。江苏与上海在各方面互助密切，APEC的一些部长级集会就是在苏州举行的，世博会的举办必将加快周边地区经济的生长。所以举办世博会不但是上海的大事，也是江苏乃至全国的大事。”如果说奥运会将给我们更多的精神支撑的话，世博会显然将赐与我们更多的生长动力。它使得我们的战略机会期变得越发清晰，也使华东地区的经济整合和生长目标更具竞争力。预计到2010年，整个长江三角洲在信息技能的支持下很有可能形成一个都市圈，其对国度生长的孝敬将进一步放大。上海申博乐成使华东地区被注入了极大的活力。浙江到上海的5小时经济圈、安徽到上海的6小时经济圈和江西到上海的8小时经济圈，正在加快形成之中。世博会的辐射作用首先就体现在对华东地区的经济拉动上，其力度显然要凌驾以往所有的生长筹划。预计从明年起到2010年，华东各省份GDP的增长率都市在两位数以上，同时将继承成为中国引入外来投资的“蓄水池”。而如果上海能够连续保持12%之经济增长率，则到2010年上海将可能成为国内人均GDP第一个突破1万美元的地区并根本到达发达国度水平。在上海经济增长的影响及信息技能的支持之下，整个长江三角洲也将可能被动员并形成一个富饶都市圈。同时,在世博会之后，上海，南京，苏州，宁波这一区域还将可能成为像德王法兰克福、慕尼黑、杜塞尔多夫、科隆一样的展览都市群.因此基于上海的国际化将可能动员江浙一带主要经济都市的国际化与经济快速增长,且由于此地区经济的相互紧密依赖，江浙一带的经济繁荣又必将反过来推动上海经济的增长。这于整个长江三角洲的经济增长都是有益的。4上海世博会对房地产市场的影响4.1上海房地产市场生长历程2002年上海房地财产增速凌驾14%。2002年上海经济实现了自1992年以来连续第11年的两位数快速增长，国内生产总值（GDP）预计凌驾5400亿元，比上年增长10.9%,继承保持高于全国2个百分点以上的增幅。从增长动力看，第二、三财产配合推动本市经济的生长，预计全年第二财产增加值同比增长12.1%,其中产业增加值的增幅将达12.7%,产业对全市经济增长的孝敬率凌驾50%；第三财产增长10%,增幅比上年提高了1.3个百分点，其中社会办事业、房地财产增速分别凌驾17%和14%，第三财产增加值在GDP中所占的比重预计将到达51%，比上年上升0.3个百分点。总体而言，上海房地产生长是良好而康健的。经过近几年的生长，上海房地财产的市场化水平较高，从土地招标、开发、二手房、中介等形成一定的市场纪律，这有一定防风险能力。上海居民的收入连续提高，对住房情况的改进也有一定需求。上海也在进行一系列的旧城改革和动迁，预计市场的需求仍将保持旺盛。去年房地财产增加值比上年增长14.5%，占GDP的比重到达6.9%，比上年提高0.5个百分点。房地产市场产销同步增长，二、三级市场联动生长。全年商品房施工面积6853.17万平方米，比上年增长14.5%；竣工面积1983.92万平方米，增长10.7%；商品房销售面积1960.6万平方米，增长9.1%。商品房销售额807.98亿元，比上年增长16.3%。存量房成交过户面积1790.48万平方米，增长25.9%。表4-1中房上海指数走势资料来源：中房上海指数办公室2001年11月中房指数陈诉中房上海指数历期走势： 基期：9502时间中房上海综合指数涨跌中房上海住宅指数涨跌中房上海办公楼指数涨跌950294283514639511922-20829-61408-559611893-29810-191332-769711825-68754-561183-1479811730-95669-851038-1479911692-38641-28918-1200011711+19663+22907-110102714+3666+3908+10105730+16682+1690800108757+27710+28911+30111774+17729+19914+30202785+11739+10922+80203792+7746+7925+30204802+10757+11933+80205812+10767+10943+100206823+11778+11953+100207829+6782+4960+70208841+12794+12971+110209854+13807+13977+60210867+13820+13984+70211877+10830+10990+64.2上海房地产市场现状经济情况状况外资的加大投入，中国申博乐成等因素将为上海提供经济增长的强劲动力。2003年预计上海经济将继承保持10%左右的增长率o2003年，上海人均GDP将到达5300美元，随着恩格尔系数进一步低落，居民用于住房的开支将增加。良好的宏观经济将为房地产生长提供强有力的支持。上海人均GDP变革趋势预测2003年上海住宅投资预计达580亿元，住宅新开工面积1800万平方米，竣工面积1800万平方米。2003年投资总额和开工、竣工面积都将比2002年有一定水平增加。投资的增加使2003年的供给保持较高水平，鉴于绝大部分到场旧区改革的生长商是比及2002年年底才拿到立项和筹划指标，这些项目将不可制止地于2003年下半年销售。别的，浦西中心城区由于2002年上海土地政策的原因，土地市场供给量不大，这将客观上导致2003年上半年预售市场不可能有大的放量。大量的生长商在2002年底才确定开发地块的容积率，预计此类项目推向市场大多会在2003年9月份以后。中心城区高价物业于2003年下半年会合上市将是本年度一道风物线。由于新老动迁法例的综合影响及容积率适度低落而导致的土地本钱上升，供给量的会合放大，这将给2003年下半年及以后几年上海房地产带来较大的市场压力.4.2.2需求状况2003年，上海商品房的需求量仍然可观。申城商品房的需求应考虑以下因素：一是旧区改革和底子设施建立动员的需求；二是市民改进住房条件的需求；三是外来人士的购房需求。据测算，因旧区改革和底子设施建立，每年需动迁居民7万至8万户，由此产生需求量约600万平方米；因改进住房条件的需要，购房的居民有6 万至7万户，需求量约700万至800万平方米；外来人士，包罗境外和外省市人士， 如果购房占全市商品房生意业务量的比例保持在10—15%，这部分的需求量约200 万平方米。因此2003年商品住宅的总体需求预计将到达1600万平方米以上。2002年，上海房价涨幅为12%。2002年上海房价走势上涨是创建在公道的底 子上，而非炒作或泡沫。2002年，房地产市场的供给和需求根本平衡，求略大于供，供销两旺，存量房生意业务大幅增长，前几年累积的空置房逐步消化，大幅淘汰。据此认为，2003年上海房价尚有一定上升空间。 影响房价的主要因素有两个：开发本钱和住宅市场的供求，最底子的照旧供求干系。从住宅需求来看，上海人口众多，外省市、境外人士更由于上海的国际职位及影 响日益加大，进而看好上海置业投资前景。从开发本钱看，由于都市土地的稀缺性， 土地有着较大的升值空间。别的，住宅品质的不停提高，新建材、高科技的水平上去 了，代价自然也要上去。在2002年，浦东房价的上涨给人留下了深刻的印象，2003 年，预计浦西房价将有较好的体现。4.3世博会对上海都市建立的影响 上海申博乐成对付上海的市政筹划来讲，无疑将大大加快上海的都市建立，尤其 是对付底子市政建立方面。而同时，上海都市筹划的改进也将进一步推动上海房地产市场的生长。 首先在有了发达的都市交通网之后，市民在购房选择地段时将不会再一味的选 择市中心的地段。由于交通便捷，纵然住在非中心地段也不会给出行带来未便。这样无疑将动员了上海郊远地区的房产，同时也将缓解上海市中心地区的住房压力。而发达的交通网也会更好的起到商业网点与居民住宅的纽带作用。 其次上海市政筹划的建立，在改进了上海的居住情况后，也同时改进了上海的投资情况。上海是个商业化很强的都市，投资情况的改进必将吸引更多的外洋企业以及 外省市的企业进入上海。这一定会促进上海商务楼市场的需求，从而动员上海商务搂市场的生长。而外籍人士和外省市人士的到来又会给上海的酒店和住宅带来新的需求。因此可以说上海举办世博会的同时也通过了世博会对都市建立的作用对上海的房地产市场产生了影响。艮即世博会…都市建立…房地产市场 所以在这里也有须要阐发一下上海已经或即将进行的一些都市建立的情况。 4.3.1推动市政建立 20世纪90年代以来，上海都市建立以功效性、枢纽性底子设施建立为重点加快 推进，全市用于都市底子设施建立的投资累计凌驾3600亿元，平均每年增长30.7%,占同期牢固资产投资的比重为23.1%。由于对都市底子设施实施高强度投入、大范围 推进和高质量建立，极大地改进了上海的投资情况，都市结构趋于公道，都市面貌产 生巨大变革。

（1）重大市政工程近十年来，上海投入巨大资金用于都市建立，建成了南浦大桥、杨浦大桥、内环高架路、延安高架路、地铁一号线、地铁二号线、轻轨明珠线一期、浦东国际机场等一批标记性工程。 图4-1资料来源：上海市2001统计年鉴2001年，上海重大工程建立完成投资 城市基础设施投愛颔（佗元）510.460.78亿元。年内建成或根本建成了上海Eg 孙.捕誦】.粕4的.折--科技馆、国际新闻中心、上海新国际博览中5皿心、青少年素质教诲基地等28项重大工程。如。外环线越江工程、大连路越江隧道、卢浦大;辭桥、磁悬浮列车机场快线等一批项目的建立到达了预期目标。为改进市内交通，武宁路0桥、龙吴路、汶水路等一大批市政门路进行了改建和拓宽。为加快与江浙周边地区的相同，同三国道上海段、沪青平、嘉浏、莘奉金等高速公路加快建立。（2）中心城区：三环十射上海将创建大容量、全关闭的快速门路系统。今年上海将全面领悟100公里的外环线快速环路；全面启动70公里的中环线快速环路，以增加通行能力和运营的宁静度；同时全面建成10条快速“放射线”门路，形成“三环十射”的便捷交通局面。届时上海的快速门路将从现在的150公里增加到300公里,形成大容量全关闭的快速路网系统。上海还将新建、拓宽、改革一批主十道，使主十道的总量从现在400公里到达600公里，形成能够有效疏解快速路网车流量的主十门路网。别的，上海将逐步实现主十道机动车专用，并设置公交车专用道。届时，公交车时速将提高25%,而主十道的交织口的通行能力也能提高50%。 目前，黄浦江上已建成三桥两隧，具有26个车道的通行能力，正在建立的一桥三隧设计车道为24个，今年就将建成其中的两隧一桥，使申城越江通行能力增加到44个车道。到2010年，上海的越江通行能力将从目前26个增加到72个以上，越江就此不再需要“排队”。越江桥隧（外环线内）将从现在的5个增至12个。5年完成浦西段建立，2007年全线完成。到2007年前，上海还将全面完成内环高架的拓宽改革工程。（3） 市域（郊区）：高速公路增一倍多上海全面出击门路交通，固然包罗市域（郊区）。到2005年前，本市的高速公路将从现在的240公里增加到580公里，根本形成高速公路网。届时，重要产业区、重要集镇、交通枢纽、旅客（货品）主要集散地15分钟可进入高速公路网，中心城与新城（含县城）、中心城至省界30分钟互通，高速网上任意两点间60分钟可到达。路网的完善，是缓解世博会交通的重要步伐。（4） 长三角：3小时都市圈上海是全国的上海，上海在生长的同时应该与其它兄弟省市互助，配合生长。“长三角”都市圈城际公路交通研究方案已在酝酿之中，长三角3小时都市圈呼之欲出，这意味着在未来，长三角地区15个都市间的公路交通往来都不会凌驾3小时。目前江、浙、沪的有关部分正在联手研究两省一市高速公路的联网，到世博会时，长江三角洲地区将逐步形成都市圈城际间快速路网系统，上海与江、浙两省的高速公路收支通道从目前的两个增加到八个。同时，沪宁、沪杭高速公路与上海的连接口将由目前的四车道增加至八车道，这将极大的改进上海对外交通的通行能力，增大上海与周边都市的时间和空间的功效，为进一步扩大世博会的区域功效。上海在“八五”、“九五”期间共投入800亿元建立资金用于门路建立，进入21世纪，上海门路建立又进入了“枢纽型、功效性、网络化”的新热潮期，十五期间的门路建立范围就到达了800亿元，而2005年——2010年更不会低于这一数字。4.3.2加快浦江开发虽然上海市实施浦江开发有着建立亚洲金融、贸易和航运中心等更为深远的意义，但此次世博会的会址选在了浦江之滨，中国乐成得到2010年上海世博会举办权后，黄浦江两岸开发被赋予了新的内涵。从地理位置看，世博会选址位于黄浦江两岸,黄浦江两岸开发是整体，世博会是局部，世博会的筹划、建立将听从两岸开发的统一要求；同时，世博会影响力巨大，黄浦江两岸开发将为世博会的举办办事，两岸开发将体现2010年世博会的主题“都市，让生活更美好”，实现两岸从生产型功效向生活办事型功效的转换，沿江一线全部建成大众绿地和大众运动空间，注重都市生长和自然生态的调和统一。黄浦江两岸地区综合开发筹划范畴南起卢浦大桥，北至翔殷路一一五洲大道，涉及上海杨浦、卢湾、浦东、虹口、黄浦五个区，筹划面积2260公顷，岸线长度约20公里，陆地面积22.6平方公里，两岸筹划的总体目标是：结合黄浦江两岸用地调解和功效开发，改进地区自然生态情况，开辟活泼的大众运动岸线，创造具有强烈都市特征的滨水景观，形成水与绿的南北向滨江景观带和休闲旅游带，让黄浦江成为“人民之江”。北部杨浦大桥地区 围绕教诲中心，制作有特色的住宅区和大众绿地，大型、小型绿地相互穿插。中北部北外滩和上海船厂地区 制作国际客运站，保存上海船厂的风采，利用原有船台进行改革，用于旅游、休闲，制作一定量的办公楼和住宅。其中包罗上海市斑白玉兰型的大型修建群。中南部十六铺和东昌路地区 居住区为主，取消客运站。在掩护豫园修建群的底子上，形成新的旅游购物办公区、新建一座“古城公园”，与江劈面的小陆家嘴形成“新、旧”呼应。南部南浦大桥地区 居住为主，滨江有大型文化娱乐设施。最为引人注目的是辟出上海申请2010年“世博会”的专用所在。目前已经有9家国际著名公司提供了筹划设计方案，其中法国一公司提供的设计方案脱颖而出，上海有关方案将在此底子上进行筹划方案的优化集纳。这一地区结合“世博会”的申请，制作一座人工岛，

形成“北有再起岛、南有人工岛”的格式。这一地区中的上钢三厂等工场设施将搬家。在整体筹划中沿江亲水平台大大增加，防汛墙在确保“千年一遇”的底子上，从6.9米的高度逐步放低，让市民能够打仗水、打仗自然。同时，绿带的宽度从60米到100米甚至更多。 而这些都表明上海在实行“浦江开发”这一世纪战役的同时也提高了上海沿江一线的住宅以及商务楼的品位。图4-2浦江筹划地块的稀缺性上海不是一个严格意义上的海滨都市，同时也缺少水岸，仅有的两条主要水流恒久以来没有形成居住气氛，黄浦江一直是物流通道，江岸是大量的仓储和产业用地。因此，“浦江开发”的远期筹划将两桥地区定位为“时尚居住区”充实提升了该地区的品质，而由于上海缺乏优质的观景水岸，同时在中国人传统的购房看法中“面山背水”的风水思想，使人们更看重这临江的黄金地段，这样也就凸现出地块的稀缺性。文化定位的稀缺性浦江筹划指出，将两岸既有产业厂区改建成体现文化传统的博物馆，将绿带和水面引入要地建成类似“巴黎塞纳河”的休闲空间。对付缺少自然景观和人文景观的上海而言，“世博板块”提供了崭新观点的居住空间。同时，到场浦江开发是对一个企业实力的查验，企业竞技的平台己和以往差别，新一轮的浦江开发将促使上海房地产企业优胜劣汰的步调加快，一批实力雄厚的外资开发企业将在浦江开发中饰演重要脚色。外资进入沿江房地产市场在进一步提升竞争条理的同时，也将促进区域与楼盘品质的升级。就目前外资动向来看，欧美资金倾向于投资回报稳定的写字楼、酒店和办事式公寓项目；东南亚资金则更多投资于具有阵发性收益的物业，如中高等住宅等。陆家嘴是浦江开发的先行区域，于最近启动的小陆家嘴新一轮开发建立的总投资达135亿元，在总修建面积凌驾85万平米的十大项目中，外资项目凌驾半数，已成为推动区域开发的主力。4.3.3促进上海房地产市场的需求从以上的介绍可以看出此次世博会的会址建立，以及其所相应动员的浦江开发将在很大水平上改变上海旧城区的面貌。2010年世博会将对黄浦江综合开发的四个重点筹划地区楼盘产生重大影响。黄浦江综合开发涉及本市五个区的住宅生长，筹划面积2260公顷，在已确定的四个重点筹划地区内，将新建修建约900万平方米。世博区域内保存用地56.71公顷，保存修建面积116.98万平方米，其中在建项目用地2.5公顷，修建面积8.36万平方米。筹划改建用地342.99公顷，新建修建面积447.35万平方米。新建所需要拆除用地235.68公顷，修建面积211.54万平方米。而建立世博会场观所需动迁人口8,500户，约2.55万人。这些数据在说明此次制作世博会场馆以及浦江开发的工程量之大之外，也可从从中这些制作，开发会带来大量的动迁人口，而这些动迁人口在被动迁之后一定需要新的住所，这也就是说，此次动迁将进进一步拉动上海市房地产市场的需求。同时，由于上海的交通网络的大大改进，动迁居民在购买新居时也将考虑代价稍自制但是交通又比力便捷的上外洋环线周遍的地区。别的，由于新进的入住人群，在上海市中心以外的地区，也极有可能形成新的商业网点，这也会促进该区域的商铺的租赁。这些都将使上海的房地产在新的生长历程中进一步向外延生长。4.4世博会对上海住宅型物业的影响阐发4.4.1世博会效应动员滨江楼盘中国乐成得到2010年世博会申办权之际，上海的滨江楼盘售楼处的电话急剧增多，求购者踊跃。滨江楼盘成为申博乐成后的直担当益者。位于延安东路至再起东路之间南外滩的外滩•滨江名人苑，由于西靠豫园老城厢，东傍浦江母亲河两处具有代表性的上海文化景观，总共3幢高层，在开盘之初即有两幢被订购一空，最近第3幢开出后虽代价有所提升，但预订者爆棚。同样，位于浦东的滨江楼盘一一家化滨江苑，虽然不直接是世博会选址所在地，但由于是众多滨江楼盘中唯一地处两江交汇处的楼盘，放眼望去，浦江最具代价、政府投入最多的S形黄金水廊一一从外滩至世博会申办园地，一览无余，显然也大受购房者、投资者青睐。浦江两岸整体开发，加之世博会申办乐成的喜讯，已经使南浦大桥地区的生长如虎添翼。值得一提的是，作为浦东陆家嘴CBD地区的有效延伸段，该板块地区未来的升值潜力已让投资者纷纷看好。周边几个楼盘销售历程中，购买两套以上财产的买家已不再少数，一些生长商预测，申博乐成将使该地区的房价在未来一年之内不停上扬。由次不难看出，自去年12月3日上海把“世博”带回家之后，不但刺激了上海及周边地区甚至外省市的房地产开发商开发上海房地产的热情，更使得上海的衡宇代价走势不停攀升，不光使世博会会址四周的衡宇楼盘代价猛增，并且随着黄浦江两岸联动生长的趋势日渐明朗，沿江地区的新建楼盘都搭上顺风车，销售价位提高，销售形势越来越被看好。4.4.2沾〃世博〃光上海楼市兴旺A.世博版块的阐发在“世博观点”盘触目皆是的板块楼市中，一些高等品质楼盘的出现无疑将更能吸引投资者捕获商机。坐落于南浦大桥旁新崛起的景观住宅“滨江-国际”，临水望江的住宅均接纳国际级的全装修尺度，同时匹配来自世界500强日本丸红专业物管，全力打造的时尚主义住宅极品。世博选址简直定将在底子上改变区域板块功效，而板块功效的转变是导致板块升级的重要因素。目前，“两桥地区”作为筹划的“世博板块”，就其现状而言，整体上区域住宅市场尚不成熟。针对奥运会对主办都市经济影响的研究表明，大型国际运动对付本地房地产市场的影响水平存在差别，这种差别主要体现在都市的住宅市场成熟上。都市的底子设施、居民的居住条件、区域的居住情况越不成熟，大型国际运动对住宅市场的影响越大，住宅市场的变革越大，区域升值潜力也越大。从这个角度看，“两桥地区”住宅代价上升的空间十分诱人。目前浦东沿江地区住宅价位呈北高南低漫衍。东昌路以南、龙阳路以北楼盘均价在4000-6000元/平方米，龙阳路以南、成山路以北楼盘均价多在4000元/平方米以下。随着世博筹划的明确，世博板块周边楼盘已开始升温，上南花城4000--6000元/平方米的代价在该区域独树一帜。可以预期，该区域住宅市场将在未来的三年内成为上海楼市增长的亮点。B.对付整体上海市场的动员如果说世博会会址四周的楼盘由于“世博”观点直接升值，这对付上海整体房地产走势来说，只是一个小观点，从大观点上说，它动员的不但是世博会会址周边地区，并且是浦东浦西沿江地区甚至是整个上海地区的房地产销售。上海在2010年之前的房市看好，是由于'世博'提升了上海的都市职位，都市职位的提高带来了遍及的商机，商机动员了人气，人气动员了楼市。正因为大上海区域会合了台商、港商、海归一族，加上经济发达地区人员向上海流动，所以形成了上海衡宇购买强有力的支撑点。同时，产物的条理必须提高，居住不但仅是实用，并且要有品位，围绕“世博”的新一轮房地产开发，将会推动上海房地财产向更高条理生长，向欧美等发达国度多数会靠拢。上海申博的口号是“都市让生活更美好”，这句话是非常感感人心的。我们有理由相信，上海筹建2010年世博会的整个历程，也将是上海人民生活质量全面提升的历程，这就对住宅品质提出了新的要求。这将主要体现在：住宅品种的进一步多样化，包罗档次的多样化、气势派头的多样化，市场细分更为突出；住宅主体设计向人性化、细化生长；住宅情况设计以生态领先，向生态、美化和人文需要的全面生长；以电子技能为代表的综合科技结果，将在房地产领域得到更为遍及的应用。4.4.3因“世博”拉动供需同步增长如果说因为“世博”效应，使得上海楼市被节节拔高，那么，还可以反过来说，正因为近几年来，上海房市保持了量大、价升、根本没有泡沫、代价与实际代价不相背离的状况，才使得新一轮“世博”房地产热潮出现了“百尺竿头更进一步”的局面。上海申博乐成，使上海与国际都市目标越来越近，根本上都市职位与香港并驾齐驱，而作为全国的窗口，上海会因为人口增多，住宅需求量增加，财产结构优化（第三财产维持在51%左右）而动员办公楼、商业流通用房大量需求，但是上海总体的供需不会失衡，而处于相对平衡状态，供给和需求呈同步上升趋势。从近两年上海房地产市场新增商品房的供需情况阐发，2001年上海商品房预售登记面积1832万平方米（其中住宅1793万平方米），分别是2000年新开工面积的92%和100%；2002年1—9月份，上海商品房预售登记面积1868万平方米（其中住宅1807万平方米），分别是2001年全年新开工面积的76%和84%,由此可见，2000年和2001年商品房新开工面积都被市场消化，按目前状况现在市场需求增加量每年为1500万平方米左右，而未来几年全市商品房新开工面积控制在2000万一2200万平方米，商品住宅新开工面积控制在1800万一2000万平方米，那么市场供需将根本保持平衡，不会出现大的颠簸。2001年上海城镇户籍居民人均居住面积仅12.5平方米，如加上外来常住人口，人均住房面积则是发达国度一半的水平；2000年11月上海人口普查时，上海老市区人均住房仅0.57间，全市人均住房仅0.75间，而发达国度早在20世纪70年代就根本实现了人均一间房的目标。从上海居民购房能力来看，截至2002年6月，上海住房贷款仅占居民全部金融资产的13.5%,仅占居民全部财产的6%左右，说明上海居民仍具有较强的购房能力。从购房东西来看，早在20世纪90年代后期，小我私家购买住房已占全部住房销售量的90%以上；2002年，上海市居民预购住房面积占全部预购面积的75.7%，境外和外省市人士占24.3%，这与上海常住人口的户籍比例根本吻合。由此可见，上海住房需求远远没有饱和，随着上海经济的生长，上海居民收入的连续增加，上海人口（主要是外来常住人口）的机器增长，上海住房的需求量仍将十分庞大。4.4.4对付申博乐成后，上海房价的阐发上海房地产总量供给将有效满足未来人们对房地产的需求。富足的供给量能够满足市场的有效需求，同时也决定了本市房产代价不会上升太快。世博会对全市房地产市场产生的影响将在理性范畴之内，不会产生骤然的决定性影响。今后8年内上海的都市面貌和情况还将产生巨大变革，尤其是2010年上海世博会选址地周边区域。情况改进及相应商品房开发品质的提高，将为世博会选址地周边的商品房带来一定升值空间。但应当看到，这些商品房的供给是一个渐进的历程，供给量也有一定范围，房价不会在短时期内飚升。申博乐成对开发商来说，既要捕获商机，也不应当太过炒作；对购房者来说，在增加投资信心的同时，也应看到市场有一个连续生长的历程，应冷静选择消费种类。 可以预见，未来上海房地产市场将在一个更高起点上平稳运行，逐步实现可连续生长。首先，上海经济的生长将继承为房地产市场的繁荣提供支撑。申博乐成对上海来说是一个极大的利好消息。其次，上海已开端确立了一个以大众消费为主体、满足多种购房需求、适合国内外人士投资消费的房地产市场体系，这将为下一步房地产市场的可连续生长提供保障。4.4.5申博乐成对上海二手房市场的影响众所周知，地价是组成房价的一个主要部分。而土地又是具有稀缺性的。因此随着上海的经济生长，对付土地的需求也会越来越大，这也势必会导致地价的上升，如此一来会增加开发商在开发楼盘时的本钱，而引起增量房房价的上升。而上海申博乐成后所带来的经济效应，市政底子建立，以及旧区改革和浦江开发等项目都将引起对上海房产大量的需求。但并不是所有对付房产有需求的市民都有能力支付对付增量房的房价，这样便自然而然的推动了上海的存量房市场，即二手房市场的生长。在增量房地产生长的同时，要盘活存量，生长住房二级市场，这样，一是有利于形成“门路消费结构”，钱多的可以买新房，钱少的可以买旧房，适应种种差别住房消费群体的需要；二是能够有力地推动住房一级市场的生长。因此有须要在这里对上海世博会对上海二手房市场的影响情况做一下阐发。二手房指数连续涨高由于“申博”乐成，二手房市场也需求进步拉大。去年年末二手房市场人气飚升。2002年11月，上海二手房指数为1061点，比上月上升5点，涨幅为0.47%。此月二手房成交代价仍保持小幅上升的态势，成交量与上月根本持平。但部分地区的成交量出现出上涨趋势，卖方的对峙心理有了松动，“申博”效应动员了部分地区房价上涨。12月二手房指数为1072点，比11月上升11点，涨幅到达1%,创下去年指数涨幅最高点。去年12月二手房成交代价涨幅最大的区域，正是浦东上南、六里等“世博会”园区及邻近地区。其中临沂新村地区二手房的代价每平方米比上月增长了近500元左右，其涨幅险些凌驾了某些一手房当月的涨幅。世博效应对二手房供求的影响“申博”乐成的利好消息动员了“世博会”会址及其邻近地区二手房的需求量。不少市民看好这些地区今后的生长，纷纷选择在这里购房置业。而不少二手房投资者更是对这里二手房投资的前景布满了信心。由此，该地区二手房的需求量激增。相对付日益增长的需求量，该地区的二手房供给量则并不乐观，一方面存量房源原来就不多，另一方面由于业主继承看好上海二手房市场，尤其是“申博”乐成后，有的人甚至将已挂牌的衡宇撤回，等候更佳时机，进一步加大了该地区二手房求过于供的局面，从而在短期内拉高了房价。除了供求因素外，另一个影响房价的主要原因在于，“申博”乐成也抬高了该地区部分二手房房主的心理价位。不少经纪企业反应，部分业主得到“申博”乐成消息后，开价的“底气”也足了，盲目将衡宇挂牌价大幅提高，对付经纪人的美意相劝不屑一顾。而某些在洽谈历程中的衡宇生意业务，由于房主的突然变卦，使得买卖双方再次陷入了对峙状态，从而在一定水平上影响了该地区二手房生意业务的乐成率。但从整体情况来看，虽然多数买家已感觉房价较高，但是由于看好该地区生长以及认识到地区房源的稀缺性，多数房源仍有人愿意担当。面对该地区热热闹闹的生意业务，不少业内专家提醒要冷静。虽然该地区二手房的升值是肯定的，但是由于离举办世博会另有8年时间，其效应不会在短期内发挥出来。现在该地区的二手房热潮，除了二手房市场自己的一些原因外，也不排除一些盲目的非理性因素在起作用。对付盲目开价的房主，不能太热衷于所谓“世博”效应，脱离衡宇自己的代价盲目开价会影响衡宇生意业务的乐成率。即便是加价也应当有度。而对付购房者，特别是对付投资购房者而言，该地区衡宇代价的升值应当是一个渐进的历程，而世博园各方面的建立也需要一定的时间，再加上二手房自身折旧等因素，现在花大价格购入二手房，应当慎重考虑其中存在的风险。 4.5世博会对付上海商务类物业及其他类型物业的影响4.5.1对付写字楼的影响写字楼市场渐成楼市新热点在世界经济普遍不景气的情况下，上海写字楼市场一枝独秀地保持着平稳升势。继住宅房成为上海楼市投资热点之后，申城的写字楼，特别是一些热门大概潜在热门的办公楼会合区域的写字楼，开始成为楼市投资者存眷的投资热点。例如地处小陆家嘴的京银大厦自开盘以来，一个多月已预订的套数占销售总数的近50%，而其中购买后为投资目的的约占60%左右，写字楼的投资热，已成为近阶段楼市的新亮点。目前，在高租金回报和利率不停下调趋势下，一些企业考虑变租赁为购买，在满足投资和自用两方面的需求下扎根上海进行中恒久生长，客观上加大了以售为主甲级写字楼的需求量。这一部分需求量主要来自于种种大型金融办事机构，以及近来十分活泼的民营和私人企业。目的是短期内既控制日常运作本钱，恒久意义上又可以得到可观的资产增值回报。除此之外，由于近来股票市场低迷，一大批投资者苦于资本没有稳定高额的回报，希望疏散投资风险。而写字楼市场的出租行情稳定，使他们跃跃欲试，有意在具稳定且有较高回报率的甲级写字楼上投资，以期有所新的斩获。世博效应推动写字楼市场上海正努力成为世界的金融，经济，贸易和航运中心。而上海世博会的举办正是一个良好的契机。世博会给上海带来的都市面貌的改变以及百姓经济的促进作用都能使上海更早的到达这一目标。而一旦上海成为了世界的金融，经济，贸易和航运中心，以及其在这生长历程之中，都市有大量的商业公司涌向上海。这一方面是上海商业经济生长的需要，另一方面也是世博会的召开大大增加了上海的都市魅力的作用。据统计，上海近3年来，每年新开业的外商投资企业1700户，每年净增商务代表处400户。而上海世博会的举办乐成，将会吸引更多的还内外机构在上海谋求生长，如跨国公司总部转移上海和外洋大企业团体来沪投资。同时，中国的国际经济贸易往来运动也将因此增多。上海做为中国重要的经济中心都市，国内外大量机构必将掀起投资上海的新一轮浪潮。全球500强企业中已有400多家在中国大陆投资，其中有256家在上海。外洋直接投资的大量涌入，必将刺激对高等外销写字楼的需求。而长三角的经济生长，也将使上海与周遍省市的经济运动联系的更为密切。这样世博会的举办在促进上海经济生长的同时，也将在很大的水平上对上海的周遍省市产生经济的影响作用。这样也将会刺激外省市的企业来沪投资，进而产生对写字楼的需求。从另一个角度来看，选择写字楼，很重要的一点是地段。交通便利，商务运动会合，便于客户来往的地段将是首选。而随着上海世博会对上海市政底子设施的影响，上海的都市交通大大变动，这将大大动员在轨道交通沿线的写字楼宇，这些写字楼将随着交通的逐渐便利而吸引更多的企业入住。这点从淮海中路，南京西路和陆家嘴地区的写字楼受地铁1,2号线的开通，而使租金大大提升便可见一斑。内外销解限释放上海商住楼商机 在3月1日，上海开始实行《关于取消本市非居住衡宇租售东西限制的通知》这对上海房地财产有着相当重要的影响。取消非居住衡宇租售销售东西的限制，实际上是对付2001年7月颁布的“商品房住宅内、外销房并轨”政策的增补和完善，是一定的结果。这一政策的出台使得上海的房地产市场完全开放，完全和国际市场接轨。这样才气真正体现出上海这一经济中心的国际性。这说明上海的房地产市场已经从幼稚走向成熟，这一政策的出台无疑大大低落了外洋企业在沪投资的商务本钱，从某种水平上说，《关于取消本市非居住衡宇租售东西限制的通知》使得外商进入上海的门槛变低了。通知出台前，上海写字楼租金代价以外销写字楼为高，主要租赁东西是国际大公司。而内外销并轨之后，投资者将有更多的选择余地，从而冲破外销写字楼代价相对高的局面，势必导致目前的外销写字楼代价下调，也会促使原内销写字楼开发商提高设计水平和物业治理水平。由于目前上海写字楼仍以增量供给和租赁为主，取消限制后，上海写字楼市场平均代价并不会出现多数人担心的大幅上涨局面，而会是稳中有升，小幅上扬。相信这些都市对上海的写字楼市场产生积极的影响。4.5.2对付酒店业的影响正如前文在阐发上海世博会对上海百姓经济生长的影响时，对上海的旅游业受世博会影响情况的阐发，上海世博会的召开将大大的促进上海的旅游业的生长，2010年世博会在上海举行，观光人数将凌驾7。而如果预计的7000万观光者中有4000万人需要住宿，那么酒店业也同时会得到巨大的经济效益。目前，上海有星级宾馆248家，其中五星级宾馆有14家，涉外客房达5万个床位。预计到2010年，星级宾馆将拥有凌驾7万间客房，社会种种宾馆将会有40万张床位。而在今后的10年中，上海旅游住宿的欢迎能力将增长20%—30%。而在世博会之后，由于上海在制作上海世博会园区期间将完善各都市底子设施，大大改进上海的都市面貌，因世博会召开而加快的浦江开发将把黄浦江及其延岸除了文化性和历史性外变的更具有抚玩性：倘若5年、10年厥后到黄浦江畔游览，映入眼帘的将是崭新景象：单调的工场、枯燥的堆栈已不复存在，取而代之的是宽阔的绿地、流畅的修建、优雅的水上巴士……。这些都将吸引大量的来自各地的客人来到上海旅游，促进上海的旅游业连续生长，而作为旅游也中不可支解