物业管理公司内部管理制度

前言为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。本规章制度连同《公司管理规定》、《员工手册》、公司文件及相关管理制度，具有同等的效力，各职能部门、管理处应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在公司考核中予以相应处罚。不尽之处，公司将适时予以补充。本规章制度从下发之日起执行。签发人：年月日第一部分岗位职责公司总经理岗位职责1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。阶公司副总经理抽岗位职责仔1拾、在总经理领刑导下，协助经兽理抓好全面工趋作。融2豪、主要抓好设佛备设施维修、伪保养计划的制亡订和落实工作阳。带领全体员等工对物业辖区目实行全方位管钩理，保证物业咬完好状态，提熄高使用效益。挺3蛮、制订和完善绍公司各项规章抄制度，建立良供好的工作秩序歌。启4探、制订年度工哗作计划，明确仍目标、任务，导督促所属部门眉履行岗位职责盛，坚持年终考档核。寨5戒、调动各方积件极因素、共同氏管好物业。定兄期向总经理汇标报分管理工作酬情况，以各种铺方式听取业主贼和使用的建议席、意见和要求清，并及时答复兴、认真解决。巩6巴、关心员工生揭活，努力提高歪员工工资福利使，改善工作条颠件。舅7抄、经济与上级皮公司和政府相魂关部门顺关系仓，创造良好的泡外部环境。垃职能部门经理使岗位职责士1痰、在公司总经慈理室的领导下痰，全面实施本询部门的各项工优作。征2标、负责制定本徐部门的工作计惑划，组织各项喉工作的开展。湖3亭、负责配合办扑公室进行本部咸门员工的招聘绒。抚4尝、负责制定本催部门员工的业却务培训计划，斗定期开展员工抵培训。拴5疲、负责指导、厉监督、检查本弊部门各项工作列，定期对本部椅门员工进行考还核。前管理处主任岗龙位职责坐在总经理直接网领导下，贯彻农执行公司各项内方针、政策，啦全面负责负责品管理处的日常极事务和管理工惧作。枣1请、建立、健全俘各项规章制度狐，检查督促岗上位责任制的执惭行情况，不断污提高服务质量成，落实奖惩制寿度；决2鞋、安排和调整摆本部门人员工贱作，负责制定宴本部门的工作件计划，并组织紫编写管理报告习和各种通知、浇公函；鲜3嘴、负责传达公颈司文件、通知司及会议精神；离4骂、检查监督本呢辖区工程维修燃、保安清卫人拦员以及管理员脂工作情况并进膀行考核，按《屋员工手册》的雨要求抓好管理仿；备5杏、熟悉国家有砖关法规和物业灿管理规定，掌惭握各业主情况习，检查督促各确责任区管理的伞实际操作；隆6拿、随时掌握租情金、管理费、付水电费等交纳知情况，及时做间好物业管理费孟催交的组织工让作，并组织解凑决好有关投诉每，不断改进服症务质量；奸7属、抓好本部门镜的组织工作和亩思想工作，主评持日常和定期饲工作会议，研号究拟定下一步摇工作计划；倦8彼、加强各班的丹团结合作，树燃立整体思想，堆密切与其他部多门的联系，互绵相沟通、协调业；振9族、认真完成公剖司交给的其他版任务。鞋内勤员岗位职骨责余内勤员在管理酷处主任统一安计排下，负责文阴档资料的保存符和管理，做好老各项基础性工偶作。唉1具、按照物业服挨务的需要，编举制采购计划，绞并实施采购；清2种、对仓库物资葛和其他物资进柔行管理，建立拿物资台帐；迁3伴、协助主任组政织开展社区文揉化服务；惨4捡、做好本部门厘员工的考勤、脏考核管理；尺5及、负责管理辖挥区内业主档案攀和物业档案，宰做好保密工作父，防止遗失、户损坏；莲6龟、负责本部门凯各类通知、公嫁函、报告的收免发；禽7孟、负责接听服迫务电话，属于择业主投诉及报监修的要做好记护录，并及时转将交处理，对于腐紧急突发事件鼻及时向本部门愿负责人或公司旦领导汇报；掌8志、熟悉各种收朽费程序，负责僻接待上门的交溪费的业主，并锡做好收费记录谦；捕9罢、热情接待来鄙访的业主及其露他人士，对他挥们的咨询事项此给予热情、周家到的答复和解丘释；售1直0诊、完成本部门蚕安排的其他工他作。食管理员岗位职寻责饺在管理处主任摇的直接领导下宰开展日常管理暮服务工作。足1碍、熟悉掌握物油业辖区业主和资物业的基本情茂况；说2皮、建立收费台奥帐，掌握收费扭动态，及时收逢取、催交各项侧应收费用；饭3召、负责办理业月主入住、迁出疑手续，监督管月理装修事务；抬4忆、负责巡视物需业使用情况，逢以及保安、清挂洁、维修人员敌的工作情况；牙5屯、负责对外包臣服务过程进行撞监督管理；颜6构、负责与业主脂沟通、回访，野有效处理业主爪的投诉。文员岗位职责酱1秘、负责部门的必文件撰写、整否理工作；烧2物、负责员工考布勤、收发传达意文件等日常工喷作，妥善保管排管理处的各类年来文；迹3袄、负责办理各药类外来人员的惑出入证件；胃4数、协助主任组磁织由管理处发钱起的会议，并判做好会议记录牧；贡5滑、接待来访的亩业主，对其提械出的问题及意工见，予以解释栏解答，并将详歉细内容记录在车案；蜜6纲、负责做好文因件、记录、卡哗的管理工作，毙并保证档案完鼻整、齐全、保苦密；堡7顾、向各业主发箱出书面缴交各传项费用的通知现书；沾8孩、通过各种媒绑介做好宣传工冠作；诸9饺、负责组织业校主意见征询活秒动和社区文化窃活动；出纳岗位职责挡1唯、清点汇总部冬门交来的款项绪；旬2形、审核原始凭看证是否完整；箱3沫、发放工资、栏奖金，支付符腥合手续的费用竹；六4赴、处理银行存混款收入和支出理业务；壶5豆、填制记帐凭劲证，交会计记附帐；归6拦、正确使用发拳票，保证现金芝和银行支票使勾用安全。盼保安人员岗位瘦职责（一）、总则赶1除、贯彻执行公拐安机关和上级萍部门制订的各戏项法规和制度树，努力维护好文物业辖区内的贪治安安全；任2提、遵守公司规立章制度和《员悔工手册》，服气从领导，完成舅公司交给的其阔它工作任务；司3筋、负责做好对感辖区内的巡逻塘、值班工作，守做好大宗物品侵出物业辖区的余登记工作；非4州、负责做好机还动车辆的管理尚和收费工作；胡5留、负责做好综租合管理费收取漂工作；芒6站、熟悉楼宇情铲况、以动态、兵巡查等方式预练防、发现、制闪止各类事故如裂：章打架斗殴、盗怠窃等事件，提凯高应急处理能贫力；剩7存、按规定着装烛，文明值勤，役严格交接班手会续，认真做好秘值班记录和交名接班记录；盛8卵、讲究文明、悄礼貌待人，耐扔心说服、教育志住户遵守物业灰辖区各项管理光规定楚。触矿（二）、保安子队队长岗位职坑责能保安队长在管鬼理处主任的直侦接领导下，全漫面负责保安队察的各项管理工乳作。停1亚、了解和掌握贡保安队的情况浑，根据管理处嘴领导的要求和污意图，结合实俩际，建立和健资全各项工作细率则的奖惩条例走，抓好实施组贵织和监督工作园，愤对物业辖区的丑治安、消防、辨车辆交通工作钓全面实施管理市；夏2被、主持保安业步务工作会议，医督促检查各项池规章制度的落估实，重点是《和员工手册》及旱保安相关规定违的落实情况，炊组织队员学习弯业务知识和形帅体仪表训练，拜认真做好培养至和业务训练，吵提高全体队员纵的整体素质。煮；苦3乞、经常定期不宽定期检查保安滥队员的工作情艺况，做好监督温、检查和考评曾工作，落实岗提位责任制和奖说惩条例；礼4寸、掌握队员的颂思想动态，认浸真做好思想工砍作，抓好保安没队伍的思想建租设，染关心队员的生财活状况和业务玉水平，做好全行体队员的思想投教育、法制教秃育和职业精神芒教育，品帮助下属正确吵处理好工作中蚀的各种问题，葡为下属解决实女际问题；糠5采、疤教育培养所属秃班长，不断培炕养他们的组织眉指挥能力和管蝶理水平；允6伐、处理有关保在安方面的事务配，重大治安问泼题和事故及时淡向领导汇报，像并采取果断措诉施，控制事态挪发展。绳7箱、完成公司交腰办的收费等其旋它工作任务。士（三）、保安吴班长岗位职责熄保安班长在保计安队长的直接性领导下，负责冰保安队日常事本务的实施工作遵。落1乌、负责组织当险班的保安工作塑，监督和指导净认真做好执勤庆工作，及时纠垂正和登记违纪品违章现象；直2稻、检查本班人捧员的着装仪容牲、内务卫生，碑保管好配备的攀通讯器材、保施安设施、自卫笔武器等物品；芬3荡、负责填写《单值班记录》，读登记本班奖罚消情况，检查各建巡逻点情况；斩4崖、按照保安部疑（队）制定的懂培训计划搞好方组织实施工作坡，定期召开班让务会，经常对旦队员进行具体直的业务指导和桥岗位培训，提踢高本人和全班感的整体素质和吴业务水平，能被及时解决当班趁时间内的各种脸突发事件。贡5拼、及时做好上舍传下达和请示申汇报工作，与见辖区业主搞好奖关系；资6岗、熟悉在紧急咬情况下本班的浴组织指挥，处惭理好一般性的叛治安事件和业涛主的投诉，落衰实安全措施，币预防各种事故耗，工作中有处肚理不当的事应印及时向上级请塑示汇报；傻7挺、团结本班人冶员，坚持做好尽经常性思想工句作，熟悉和掌掘握队员的思想涂动态、工作表毫现和工作能力波。友8崇、完成公司下挂达的其他任务恼。厉（四）保安员息岗位职责1、门岗植①厉熟悉物业辖区者的概况、平面颂布局及楼幢分灰布情况；改②醒保持威严可敬捎的仪表仪容，鉴树立良好的精狱神风貌；即③怀负责做好大宗符物品出物业辖捎区的管理工作陪，对住户装修典人员及装修物姻品的出入进行堆管理，制止闲横杂人员随意进摔入物业辖区；州④霜负责做好对机非动车辆的出入槐管理和收费工债作。湿⑤怠熟悉保安设施川设备的操作规搅程及报警设施自的使用方法；挨⑥夕做好本岗位的亡清洁卫生和交搏接班工作。权⑦尝负责回答解决沸住户及来访人直员提出属于本扣岗职责内的问胁题；围⑧关对任何有损物肢业辖区物业管捷理的行为，及价时进行规劝和室制止。2、巡逻岗松①况严格遵守公司岛规章制度，实相行抱2断4爆巡视巡逻制度碗，严格执行队碍列行走标准，炸树立公司良好微形象和个人道晓德风范；后②宁树立强烈的责演任感，全面做滔好物业辖区的甚治安、消防、迈车辆、收费、义以及住户求援想、报警等工作率，确保物业辖倚区治安安全，傻秩序井然；察③喂熟知本人责任艘区域内住户情充况，了解物业药辖区内其它区婚域房屋的地形延以及各条通道园的布局，做到任勤巡逻、勤检刺查，发现问题医及时处理；掘④角熟悉物业辖区鹊消防设施的配颜置，并能熟练菊使用各种消防品器材，掌握签防火自救知识珠；漫⑤宫巡查公共设备吃设施使用和公捧共卫生保洁情狗况，发现设施摆受损及时上报差，对任何有损壤物业辖区物业谦管理的行为，发及时进行规劝吉和制止；究⑥船加强对物业辖复区的机动车辆鸡管理，维持车灿辆停放秩序；士⑦蚕积极参加职业晋道德和业务、惨消防培训，努啄力提高自身素美质。洲消防员（保安环员兼）岗位职斥责态1饲、切实贯匀彻鞠“呜预防为主，防爱消结原合各”拥的指导方针，斧认真学习有关鼓消防知识，掌文握各种灭火器撤的使用方法；皱2哀、积极做好防厅火宣传和教育唐，建立消防值鸡班和消防设施旦台帐定期进行博安全检查，一狐旦发现火警即症可投入使用；刑3考、物业辖区一萍旦发生火警，写全体员工必须但全力投入抢险会工作，履行义兴务消防员的职份责，不得临阵本借故逃避；梅4钟、发生火警事等故时，迅速报呼告有关领导，古拨打火警电交话滤11弱9独，向消防部门认报警，组织人悄员抢救险情，欧组织住户撤离牧危险地带，并馋做好妥善安排词，做好现场安恢全保卫工作，喉严防趁火打劫热捞取不义之财要，协助有关部烂门查清起火原开因；武5马、加强辖区内沟动用明火的控荣制和管理。萄监控值班员岗壁位职责森1苏、辱严密监视保安允对象的各种情简况，发现可疑赖或不安全迹象友，及时通知值碍班保安处理，权并及时通过对旗讲机或电话向贱队长报告，且模随时汇报变动竹情况直到问题访处理完毕。怀2矩、绘熟悉所管理设热备的性能、操墓作程序，能独捷立进行操作，角并能进行简单哈的维修；承3衰、出现异常情锣况时，坚持、婆确认、汇报，字并做好情况记赢录；你4城、负责设备的时日常巡视、情捕况记录；茫5恳、保持机房干头净、整洁；做隙好交接班工作惩。盒维修人员岗位献职责川1评、执行公司决冈定，服从管理部、遵守纪律，拳树立良好的服貌务意识；着2价、熟悉物业辖钱区内楼宇的楼决幢号、单元、拒户数和房屋结野构、水施、电真施等管线走向搜；着3彩、严格遵守服全务内容与服务群标准，及时受戏理业主提出的隶各种报修；蛙4指、积极为业主臭提供多项便民威服务，并做到政服务周到、热复情、规范，无为投诉；烧5匠、工作时间按艇规定着装，佩循戴工作牌，严等格遵守操作规验程以确保安全贪，预防意外事搜故的发生；疑6即、工作完毕及邀时清理施工现决场杂物，服务梦过程须请业主钉签字认可登；模差7库、爱护工具，准杜绝浪费，按肥规定领用工具扰和维修材料。盾8如、负责对共用拳部位设施的巡郊视和保养。妄9纤、按月做好报驼修、维修记录谊的汇总和材料老采购的计划编象制。缘清卫工岗位职怜责闹1太、遵守公司制阶定的各类规章三制度和《员工扶手册》；盆2仙、尊重领导，厅服从分配，及逼时完成工作任咏务；绵3语、上岗佩戴好哑工作证，穿戴浙好服装，并保旺持整洁；右4芦、文明服务，班作风廉洁，拾敢金不昧；爽5斥、按照服务内纱容和服务标准虾对物业辖区进盖行清洁卫生打侄扫，维护物业饮辖区的良好的后卫生环境秩序蹈；属6窝、及时清洗公被共部位的乱涂崇、乱画、乱张坝贴的广告、标牵语等；太7筐、对保洁范围滩内物业的异常市情况及时行保邀安员或管理员薄汇报；牢8腹、对乱扔废弃驼物的现象应予岗以制止，并及瑞时清除；讯9镜、妥善使用并雾保管好清扫、暮保洁的工具，鸣做到勤俭节约羊、以旧换新，匹对无故损坏的屋酌情赔偿。授绿化工岗位职姓责屋1柿、遵守公司的爱规章制度和《旗员工手册》；喇2跳、服从公司领骆导和管理人员生的检查监督，妥工作时佩戴好白上岗证；请3浮、绿化养护操惑作场地及道路捐两旁整洁有序胳，无危及车辆程、行人的现象职；裙4慕、对住户说话夺和劝阻有损绿从化的行为要温衬和有礼；竟5轰、正确并熟练孩操作使用园林述器械，妥善保墙管好绿化工具疗设施、农药、膀化肥及其他用挥品，严格使用咬化肥和农药；见6任、花草树木及治时浇水，防止柔过旱和过涝；造7闹、对花草树木盖定期培土、施唉肥、除杂草和用除病虫害，对绑新栽的花草树菌木要及时修剪绿、补苗、浇水颈，保证成活率售达肾9部0到％以上；插8究、熟悉物业辖玉区内的绿化概垒况，充分利用纪绿地面积，合作理布局、种植逝花草、树木；悼9固、对工作过程策中发现的物业倍辖区的异常情夕况及时向保安早或管理员汇报他。净第二部再分办炼勺公共制度汽全体员工均为戚公司物业辖区纷的管理人员，丸无论其工作岗玻位、分工，需浑共同遵循以下临制度。扭接待来信来访侄来电投诉制度缝为了实毫现脑“纪管理无盲点，撒服务无挑剔，狐业主无怨寺言重”刘的管理目标，师不断完善管理宏体系，提高员斑工素质，不断即改进服务质量置，严格认真对安待业主（住户谦）反馈的每一服信息，特制定灶本制度：况1座、实键行肿“偷首问责任霞制办”端，公司每一位练员工，无论其合部门分工，均弹有义务接受业短主的任何来访误来电、投诉，愿属于自己职权葬范围内或能够蒙给予解决的，粮应当场予以解困决；不属于自夹己职权范围内龙或不能予以解膏决的，不得任事何理由推托、哑回避，应将业中主（住户）反匹应的问题当场域予以接待，而门后转告相应部闹门。咐2舅、每一位员工辈都有责任收集恭来自业主（住命户）关于小区杠管理的看法、套建议、意见等帅。担3男、公司员工接仅听所有来电时途，第一句必须报为撤：缘“季您好，某某物尚业告”窃。嘴4张、受理投诉时厘，必须热情接甚待，主动询问达，面带微笑，屡不得推诿、无妈理拒绝，并做袋到一视同仁。愧5朱、当被投诉者畜受理投诉时，篇受理者必须如历实记录，不得事提出回避。恶6跑、对投诉内容炊要认真记录，姨及时派人处理下或向主管汇报骄并腿在古2表4碗小时内予以解叠决或答复，做响到事事有着落鼓，件件有回音玉。乎7厦、凡由市政设测施如水、电、好气、道路、邮乘电、通讯等所恶引起的住户投苹诉，应努力做袄好解释工傍作状,磁积极同市政有椒关部门办理交枯涉杨,北尽早为业主排愿忧解耗难邪,难决不允许推托呼了渡事繁.档8窝、员工应认真剖做好本职工作就，积极为业主串提供满意管理豪服务，减小投冰诉，把矛盾消偷灭在投诉之前渠。酸9辱、对业主的投须诉应及时进行汽分析总结，对谈反复出现的问食题，应组织有蹈关部门进行深偏入探讨并找出读解决办法，防从止重复发生。聪1扫0厅、对投诉要记倡录，投诉资料螺要存档。别管理人员文明升服务标准青1形、热爱本职工侮作，努力学习凉管理技术，提白高管理水平，新树量立役“欢业主至上，服骡务第届一严”垄理念。湖2盈、上班时间统我一着装，佩戴族工作牌，保持暖仪表端庄，精京神饱满，不得春有不雅观的举斥止。喝3透、主动向来访乘客人问好，待讨人彬彬有礼，补端庄大方，解宰答提问掌握适气度。怖4咽、工作中坚持躁原则，秉公办酱事，不徇私情芦，自觉抵制不较正之风，严守做法纪，不以权星谋私。区5宝、遵守制度，他精简办事程序僚，团结协作，盲互相配合，互谣相监督，按质唐按量完成本职衫工作。详6咬、对业主应热械情，遇个别业肥主无理言行时先，做到耐心说却服，晓之以理眉，动之以情，装不以恶言相待饭，不得与业主诊发生打骂行为确。邀7天、真热情处理积业主来信、来拣访，积极为他现们排忧解难。肝对业主的投诉今、批评、建议凭，要及时进行话调查处理或向蹲上级汇报。做涉到事事有着落套，件件有回音惰。不推诿、扯朽皮、更不允许盏有打击报复的劲现象发生。新员工文明服务极要求粘1脏、热爱本职工摊作：析①鹅要树立干好服胆务工作的职业桨志向，热爱本徐职工作。弄②耕刻苦学习，不听断完善和提高员管理和专业技裂术水平。隔③旨待业主如亲人恐，热情服务，泻尽职尽责做好洋工作。赔2忧、文明管理：庭①壁仪态端庄：衣什着打扮端庄、陪整洁，给业主腐有一个美的感梁觉，使人感到吼亲切、和蔼。冰②项语言谦逊：在清接待业主过程嫌中，语言要力康求文雅、谦恭富准确，务必做筐到众“淘四个不榆讲秃”犬即健：瘦“授不讲低级庸俗捷的口头语、不塌讲脏话、不讲惰讽刺挖苦话、重不讲与管理无颗关的闲听话炸”扯。不能取笑人蝶、不能训斥人懒、不报复人。看③数主动热情：在盈服务过程中要爽做到甜：旁“露三个一偏样换”彼即阔：糠“消对待生人与熟株人一个样，大打人与小孩一个票样，忙时闲时讯一个部样练”探。芦④律优质服务：对汤业主负责就是签对公司负责，爆处处应多为业欺主着想，为业冤主提供各种便聚民服务。包⑤债讲诚信：诚信乔无欺是公司每猜一位员工应有填的工作作风，怎也是我们经营统管理中职业道虎德的一个重要期内容，为此在坝工作中要实事轧求是，做到言棉而有信，严守尖信用。留员工廉洁工作辛制度爷1云、在工作中坚沟持原则，秉公遣办事，不徇私妇情。非2贝、自觉抵制不共正之风，严守兆法纪。浪3飞、不以权谋私皂，不利用工作蔬之便占公司和絮业主的便宜。狭4具、不在上班时骆间干私活，不独用公司通讯设把备进行私人活兼动和聊天等。刮5喂、业余时间，自不利用公司机宿具、材料向业纪主承揽私活。薯6献、不乱收费或网收费不开收据型。换7水、不利用工作逢的特殊性质，昏对流动、外来疗人员进行敲诈郑勒索。以8林、不以次充好仿，弄虚作假，虑欺骗业主，赚式取物价差额。刮9脚、维护公司利惜益，遵守公司已机密。驰1滋0袄、不利用公款失拉私人关系请装、吃、喝。裁1深1为、不挪用、拖粉欠和侵吞公款待。痒1浸2钢、不索取或收甜受贿赂、好处挪，要洁身自好姑。绕1捞3蔬、节约用水、打用电，不浪费返公司用品，坚子持勤俭节约。芹1顷4脆、不得利用工总作之便，要求叶享受商业网点壁提供优惠服务留和物价。晶1厅5相、不在报销凭秋据中作假、谎证报、多报。报1敢6轻、不利用工作浪之便和业主对拢公司的信任，痰私下向业主推辛销产品，赚取默外快。蒸对外服务工作畜管理制度哨1胜、思想面貌：记细心、周到，河要体现本公司亚高尚的精神面特貌。床2茫、上班纪律：童上班时间根据君公司工作安排跪，每天必须先验到公司报到，逮然后外出工作统；工作结束后柄，必须及时到返公司签到；上喘班时必须佩戴葛工作推证，以便接受惊业主、住户监爪督。托3霉、服务质量：版根据客户的要搁求，按质、按榨量、按时完成矿，以保证业主访、住户满意。眠在工作中严禁乘向住户索取财袭物、吃、拿等窝不良行为，一侨经发现，立即怨作辞退处理，酷情节严重者还录将追究法律责薯任。绝4苦、工作检查：馋公司将不定期累的进行工作检颤查，听取业主吩、住户反映，斯如业主、住户渠反映该工作人吩员不能胜任时途，公司通过核窜实后，将作辞疮退处理。框5许、工作人员如废损坏住户财产查，视损坏程度础，扣奖金或照雕价赔偿。柱6株、凡业主、住只户付给服务费划一律交公司，奋并开具发票，维若私自收取小有费者，一经发虑现，扣工资或缸奖金，情节严晚重者作辞退处效理。安鼓励员工和业授主参与管理制叔度屋1铸、为了改进服蜘务质量，提高杂工作效率，公异司鼓励各级员济工和业主、住欢户提出各种合羽理化建议，建柱议采纳后视施易行效果对建议贺人进行物资奖赌励。菌2唉、员工和业主殿、住户的建议赖范围包括物业距管理方法和手蜻段，改进服务饿质量的措施，邮各种设备的使廊用与养护方法安，节约能源与彩原材料的方式趣和如何增加经商济收益等方面乞，所有建议均恋可直接递交公死司经理或上级独主管领导。糟3异、公司适时召蠢集有关人员开李会讲座各项建录议，如有合理颈化建议即由相划关部门负责人贞定出试行方案固，并交公司领洲导审批后执行被。朋4剑、合理化建议叙试行期根据具豪体情况分别定译为杰1寇5帮天赚和贺3栋0科天，期满后由航公司领导会同蚀各部门负责人嫂共同考证该项轧建议的实际运食用效果，并核形定奖励等级，吧确定奖金数额株。如合理化建掌议有明显的建蚕设性和实际效洽果，可不经试拴行期直接奖励分建议人。红5掀、奖励等级烘分痕30天0惩元笑、犯20票0秧元圾、机10扒0银元完、劣5商0悼元望、期3坏0征元五个等级，佳考证结束后立沿即发放，并记挣入员工档案。争6转、员工的合理齐化建议记录为尤员工晋级、年演终评比和奖励圣的重要依据，菜多次提出优质墓合理化建议的男员工将被晋升跑提拔或给予特侮别奖励。记第三部局分评粪锣管理处类制度肯管理员工作责遥任监督区日巡款视制度晃1领、各管理处必脆须为每个管理劲岗位员工划分塘一定范围的工谣作责任监督区行。名2职、每个工作日骑必须到各自的铲监督区域巡视败两遍，并做好控巡视记录，无腹纪录视作未巡滑视。矩3衡、巡视监督要甜求：鞋①棋检查小区保安微员、卫生员在授岗位工作情况肾（着装、佩证犬及有无其他违父反有关规章制腿度的行为）；咏②亮检查小区是否诊有违章行为（屡有无乱搭建、体违章装修、墙唯面有无乱涂、武乱画、张贴广赔告，小区内有雾无乱设摊及跨麻门营业）；席③筝小区是否有不矿安全隐患（窨公井盖是否完好冶，消防通道是们否被堵，室外在输电线路是否倡完好，小区内牲有无可疑人员旅活动）；毫④警小区内环境管堵理是否符合要类求（树木花草潮有无损坏，公伐共场所、绿化答带、楼梯道卫抵生情况，垃圾谦亭管理是否符盟合要求，道路候上是否有乱停抱车辆，乱晒衣框物等、小区内润是否有影响正讽常休息的噪声学源）；答⑤创基础设施是否砍完整（路面有零无破损，室外讨上下管道是否邀渗漏，路口＊挽栏杆是否完好巨）；婚⑥睡留意倾听业主贴对物业管理的节意见反映。批4举、在巡视过程派中，做好记录曲。发现问题，布能处理的应及刺时处理，对重附大问题和不能淡处理的事项应影向主管汇报。翼管理处走（回坊）访制度累为加强物业管制理处与广大业眨主（住户）的吧联系，使管理固处各项工作置划身于业主（住赛户）监督之中摩，从而集思广难益，及时总结妈经验、教训，晨不断改进管理赠工作，提高服干务质量，特制肤定对住户走（仙回）访制度。开1飘、走（回）访提要求韵①奥物业管理处正勉、副主任把对壶业主（住户）遥的走（回）访孕列入职责范围惜，并落实到每割年的工作计划狠和总结评比中遍；得②鼠走（回）访时样，虚心听取意鹅见，诚恳接受疯批评，采纳合故理化建议，作曲好走（回）访所记录；倡③膏走（回）访中亲，对业主（住店户）的询问、秧意见，如不能背当即答复，应看告知预约时间碌回复；咽④催走（回）访后赵反馈的意见、窜要求、建议、控投诉，及时逐暑条整理综合、校研究、妥善解植决，重大问题受向上级领导请那示解决，业主郊（住户）反映奶的问题，做到肝件件有着落，雨事事有回音。则走（回）访处崖理率例达迹100桐%征，投诉率力争购控制默在湿1复%柴以下。研2溜、走（回）访穗时间及形式灾①俩管理处主任、集管理员每月登担门走（回）矛访芳4姻次；耕②士每季度参加一炸次居委会召开谦的墙门组长会绢议，广泛征求田意见；语③经有针对性地对鸟业主（住户）团作专题调查，熄听取意见；条④他物业管理处设逮立投诉信箱，茶投诉电话；成⑤歉随时热情接待称来访，作好登克记。往第四部重分播文屠安全、消防、辣车辆管理制度殊第一早章德扣虹安全管理制度保安人员守则一、着装仪表恨1度、工作或执勤青时，必须身着惩制服，穿皮鞋揉，佩证上岗，送制服不准混穿温；济2漆、制服要保持茫整洁、平整，矿上岗前皮鞋要梦擦拭干净，打惊好领带，戴好杆帽子，不得敞株胸露怀、卷袖帐子、挽裤腿。二、行为规范理1乳、待上班时间必须魔精神振作、精序力集中，秆不得袖手、插虫手、背手；晕2逃、站岗时姿态工严整，保持立餐正姿势，不得赵东摇西晃。不美得坐卧、倚靠回、打盹、吸烟到、与人闲聊、馆吃东西、看书匹报、乱打电话浓和听收、录音统机等；缝3虎、值班室内时呢不得躺卧、打菌盹、看书报、弹吃零食、下棋葡、玩弄手机，熄不得听收、录继音机，不得两刃、三人聊天；堆4宿、巡逻中无情范况处理时不得谣进入住户楼内垒，不得边走边科玩手机，不得崖听收、录音机书，不得与无关羊人员闲聊；安5厨、上班人员必灿须提前十五分忘钟达到各执勤坛点，做好交接隙班手续；不得巷迟到早退，不代得擅自离开岗曲位；慌6菊、值班人员就董餐必须在值班裂室内就餐，不孔得离开岗位到闪快餐店就餐；破7运、不得脱离岗鹊位，按照规定酿时间、指定地摄点站岗；驱8姜、不得睡觉；农9鸡、对住户要有辉礼有节，热情医受理住户各种拐问题，特别是星夜间值班，对径住户提出的问裁题要及时解决屯，解决不了的尘作好登记，三、日常管理刚1宜、不得迟到早摊退，严格按照快规定时间站岗黄或巡逻；燕2种、认真做好交浴接班，做好值鸦班记录和实物危出入登记；泄2式、严格执行对灾讲机管理规定何和警棍使用规皇定；伤4老、做好本班岗瞧亭的清洁卫生唐，不得随意张旁贴、悬挂与堆歇放与工作无关佳的物品；增5愉、门岗值班室伍不得会客。四、罚则鸟1碗、违反本规定量第一条、第二盲条（第八点除昼外）、第三条熟的记行政批评锐一次，累计记港批评五次以上灭者作辞退处理话；外2盈、违反第二条狐第八点的，第液一次记行政批辅评一次，第二建次记行政警告滋一次，第三次钥辞退；赠3涂、本守则不尽着之处，按《公愁司管理规定》锐相关条款执行怒。值班管理规定炼1节、保安人员实拆行则2较4拼小时轮流值班头制度。询2野、值班人员页分起3崭个班逮，烦3潮个班分为早、醉中、晚三班，集早班为国：捎7景：哄3邮0踢－疮1睁6勤：隶0描0示，中班为巨：啊1玉6蚕：顿0意0凳－荡0洋：酿0叉0降，晚班面：闪0详：炼0隔0准－犯7麻：点3刃0压。辫3炸、各班保安员牵必须按照编排律的值班表上岗脱工作，并严格每履行岗位责任涉制的要求，坚攀守岗位，巡逻振人员要按时巡认查，提高警惕桨，及时处理各纽种突发事件。摇4耍、当值班人员个发现情况时，尖应做好控制工葱作，并及时报预告当班班长、勾队长或部门负沫责人。偶①绝报告时简要说甚明事发地点、胸性质、人数和覆特征等；种②塘及时劝阻和处窜理在物业区域足违法管理规定镜的人员和事件泉；牧③瓶遇紧急事件及拦重大事故应报点告相关领导；翼④陈在当班期间发叛生的问题及处页理经过，在《喂值班记录》做雁好记录。良保安人员值班淡制度剥1给、三星级小区捞保安人员实邀行醒2榴4诵小时值班室值粪班制度，定时童或不定时进行穴巡逻。复2州、二星级小区授站岗时间分为姓三个时段，分魂别为：码早间段析：呀6碍：价0峡0千（夏季凝为躲0掠5绪：宰0办0餐）烧－傻8久：绢0种0魂；授午间段赤：昨1蛙1腐：没0概0迎－队1瞒3遥：鹿00斩晚间段问：瞧1脉6卡：骄0魔0央－苏1确9全：超0有0拳（夏季幕为糖2爱0互：灶0妨0唤）茫5鸽：陵0弟0亏－客2汤2佣：什0鸣0专期间，不站岗竟时，保安人员倾采取在门口游举动方式进行值箭班，不得进入绪值班室，违者裙按脱岗处理。蛙3芦、一星级小区呆站岗时间为糕：逃0斥6灿：游0县0个（夏季种为抵0祝5骑：析0日0看）完－蒜2猜1碍：讲0普0后（夏季衔为潮2扶2菜：朋0毁0洽）戚0薄5并：留0伏0神－殖2侦3连：赏0留0悟期间，不站岗晶时，保安人员包采取在门口游赠动方式进行值徐班，不得进入愤值班室，违者幸按脱岗处理。狗4鸭、本规定以上蜻所指的夏季为添每年的研5母月河1除日竞－叛1黎0券月共3姜1袍日勉。史5谎、各管理处必朴须为巡逻人员理划分责任片区歼，实鱼行表2杏4酱小时不间断巡恨逻。交接班制度盗为认真做好岗忘位的工作交接染和保安器材交璃接，减少因交海接不清引起的桑工作失误及保戚安器材损失，坑特制定本制度刑。读1春、本班相互转妇换岗位时，须迎认真做好岗位耗交接。粒2候、接班人须提丢前宇1茫5修分钟签到上班茂，接班人未到饼，交班人不得吧离岗，否则由县此产生的一切柳后果由交班人荐负责。拣3例、接班班长在府正点时组织全穗班人员集合，肚讲明注意事项驱，然后各保安浪员到各自岗位飘换班；要2鼻、本班与下班戒交接时，要将谋本班工作情况跪详细交待给下撕一班，以便下陈一班开展工作窗；摔3心、保安人员交语接班时，必须切认真填写《宁祥波某某物业有样限公司保安交屈接班登记表》透，并签名确认姐，发现问题，爆交接双方必须遮当面说明，如碗果交班人离开振后，接班人才相发现属于上一或班的问题，应纠立即报告领班水或部门负责人污处理；恐4牵、交接班须正赠点、守时，非错特殊情况，不嘱得超时接班；童保安员培训制置度1、岗前培训妨上岗前向每位保新入职的保安物员介绍物业辖蚀区情况、工作虫纪律、操作要鲁求和岗位职责母。冷①午上岗前必须掌网握保安、通讯返及消防设备器午材的使用和操炎作；奥②闹新入职的保安免员须进各行毫3蔬－森5绕天时间进行培迎训实习，掌握依本职工作和基裂本技能，然后采开始正式上岗间；2、岗位培训脏①葛保安培训：根盆据每年制定的锡保安部制定的郑培训计划，拟退订保安培训方马案，通过授课纯与实际操作相馒结合的方式，翁分月、季定期视进行培训，从假而提高保安员淘的警惕性或、贸“还四树防假”骨意识、应变能乏力和身体素质吧，使其掌握基窗本技能；蛙②营消防培训：根祖据每年制定的孩保安部内部制昌定的培训计划忆，拟订消防培涌训方案、年度屋消防演习计划召安排及灭火等照培训内容，通涛过授课与实际肺操作相结合的置方式，分月、匆季定期进行培也训，从而达到讲提高保安员的党防火意识、掌仪握灭火抢救能换力的目的；搅③羊每位保安员必鲜须根据培训计冒划参加公司和胳部门组织课程烤，培训前进行墨书面通知，并功要求每位参加病培训的人员在缩员工培训签到提表上签到。仆3新、培训课程设忽置甩①瞎培训目的：通桨过培训，提高贞保安员的综合挡素质和服务水洁平，培养一支躲训练有素、纪踪律严明、文明难执勤的保安队坛伍；②培训项目：帅A附、应知、应会隙部分财公司制度与规删定嚼部门制度与规诸定保安常识服务意识教育蛇礼节、礼貌及汤员工的行为规塘范、个人修养探辖区设施、设个备介绍消防常识唐B元、岗位工作规滴范徒岗位礼貌用语肥、工作方法与冠技巧羽岗位工作职责蔬与细则咳辖区突发事件遣的处理C、消防培训D、法律常识③培训要求朗A闸、培训期间，径不得迟到、早挤退、旷课，违胖者按上班同等坟情况处理；燥B而、理论培训时悟，自带笔和笔呜记本，认真做尸好记录；振C浴、队列训练时坊，按正规化军穿事要求操作；酷D污、拳术训练时役，不得随便开抗玩笑，防止训昌练事故。④考评方式镜A螺、理论培训在幅结束后采取笔庙试闭卷方式进票行跪，匀8漆5窗分以上为优茅，身7歇5痛－起8央4岭为良孝，宿6掏0疮－斗7螺4困分为中辣，望6姜0比分以下为差州；纤竞B蜻、军事培训由胃教员在一个训中练阶段结束后应进行考核，成稻绩分为优、良己、中、差四个授等级，具体评炒分标准由培训屯教员拟定；孙C历、根据考评等宗级给予相应的轻奖励和处罚。警棍使用制度医为严格规范警荐棍使用，特制轨定如下规定：占1搏、警棍是保安士人员执行公务顷时佩戴的自卫炮防暴器械，保蠢安员应严格保载管和使用，不墓得将警棍转借抱给他人。童2传、当班保安员页应将警棍挂在坐腰带后右侧。夕3低、不得在岗位西上随便玩耍或卖挥舞警棍。只4但、处理一般问商题时，不得手干持警棍或用警台棍指着住户或无来人讲话。摘5断、非紧急情况等或人身安全未酸受到威胁的情景况下，保安员材不得以任何借障口或理由使用乎警棍攻击他人欠。俊6篮、当班保安员诚要妥善保管所慧佩戴的警棍，丙如有意识或损咸坏，要照价赔降偿。拐7溪、交接班时要丸检查清除后再矮交接，接受人仿发现警棍被损排坏而不报告，订应负责赔偿。层对讲机使用制令度疤对讲机是保安斯人员必备的重未要通讯工具，信全体人员必须甚执行对讲机使天用规定，熟悉负对讲机的使用卫功能，爱护并丢熟练使用对讲柜机。1、使用规定押①予使用对讲机要亲本贝着屡“汤爱护设备、小龟心轻放，妥善知保管、正确操馅作护”首的原则，不得近磕、碰、扔、旗摔以及玩弄对约讲机，保持对圣讲机清洁，定徐期进行擦拭、辟维护；盏②喷持机人负责保替管和使用对讲研机，禁止转借腐他人或拆卸机筐器，各治安人揉员的对讲机一帆律挂在腰带右左后侧，站岗、迫巡逻时不得拿都在手中；赛③罪发现对讲机有术损坏或通讯失满灵，持机人应爷立即向直属上口级报告，由部稼门主管检查后雕进行处理，严腥禁自行拆修；箭④涂严格按规定频懒率使用，严禁纲乱按或乱调其因他频率（平常区使象用辱1验频道，停电时罚使倾用芳2贵频道）；创⑤渠严格按照对讲闯机充电程序充等电，不得待机压充电，电池使委用完毕后方可堂进行充电，以基保障电池的性鼻能、寿命和使权用效果；熟⑥撤交接班时，交女机人要讲明对佛讲机当班使用沾状况，接机者窑当场检查，发直现损坏或通讯稿失灵，立即报竖告当班班长。2、对话要求担①止呼叫对方，先缓报自己岗位，膊再呼对方，为慕：筒“南我玩是福××央×关，呼盼叫速××颈×态，收到请回裙话扣”剖；窝②夕收接方回话后子，呼方要简明罗扼要地情况讲再清除，收接方替收到情况或信者号后，应回惰答态“叛清吃楚引”廊或随“扑明慢白逆”战；第③线对讲机仅限于疗进行公事联络够，用对讲机讲聪话应使用规范源礼貌用语，严发禁用对讲机讲膀粗言秽语、开框玩笑或谈工作泛无关的事情；支凡违反以上规该定者将严肃处昼理。对讲机丢撑失、损坏的，版视情节追究相群关人员的责任炉，赔偿损失，今并处以相应的烫经济处罚。败监控系统操作逝制度绿1顷、共加强学习，不幻断提高业务技租能，熟练掌握泛监控系统的操讯作。嫩2思、值班员必须选严格按照操作雨规程监控录像陈，爱护设备，虾不得擅自修改丧系统各种设置覆、删除资料和胸进行非法操作尚，严禁私自在鱼电脑上安装各荒种软件，不得骆进行玩游戏、禾打字等其他操滩作，确保其正景常运作，违者仔从严处理，并闯承担所造成的毕一切后果。骤3骡、未经上级部恶门主管批准，储不得随意播放鞋监控录像的录腐像内容；拢4补、未经上级部亦门主管批准，胃无关人员不得型进入监控室；轨5熟、保持监控设晕备的清洁，定搁期进行擦拭、勾维护；现6早、确保监控室蓄的卫生和秩序舱，营造良好的邮工作环境；颗背景音乐播放码制度鼠1豆、加强学习，中不断提高业务悲技能，熟练掌孙握背景音乐系盈统的操作；拆2筋、值班员必须学严格按照操作灯背景音乐系统桥，不得私自拆寺卸或更改设置趣，确保其正常销运作；积3耍、严格按照规锈定的时间和规吗定的内容播放哨音乐；丧4侧、非公司制定兔的操作人员不勤得擅自动用设改备，一经发现右，将追究当班乓人员相关责任乳；太4辱、保持背景音拿乐设备的清洁枝，定期进行擦留拭、维护，营袋造良好的工作认环境。肤物品出入登记低制度江1哥、为维护物业战管理区域业主阵的财产安全，非确保辖区的公版共秩序，辖区唇内的业主或住羽用人携带物品踏出入辖区时必肉须进行登记；粮2哪、值班人员对斑携带进入物业黎辖区的可疑物睁品捧应进行盘查、六询问，属于易畏燃、易爆、剧粉毒等危险性物集品严禁进入辖回区；惭3诱、值班人员对想携带大件物品瓶出物业辖区的端：赤①以属业主的，值硬班人员确属熟然悉、认识的登结记其情况，并听承担由此可能卸引发的后果后芬放行；渴②路对自称是业主短，值班人员不久熟悉、认识的天，必须核对其伴业主资料或登肆记其身份证件躁后方可放行；蝇③浪属外来人员的莲必须登记其身时份证件号码等波相关内容，进阀行相关的联系扭，认证其携带纤物品合法后方肝可放行；孝4蛇、值班人员应托严格检查所携舱带物品的性质仍，可以进行适卧当的盘问，对纸未能执行物品抢出入登记，将矩给予相应的处敬罚，造成后果皂的视情节追究脏相关责任。岸重大事件报告犬制度弹一、重大事件岭报告制度踩为及时妥善处横理重大事件或捷突发事件，避宜免和控制事件羽发生，特制定思重大事件处理驾报告制度。接1肿、重大或突发糖事件包括：火赚灾、电梯困人举、爆炸、突发葱停电、水浸、脸盗窃、械斗等忘破坏性行为；阁刑事案件：用导户集体投诉脊（较5撇户以上）；中瞧央空调主机、构发电机、高低扎压电柜、通讯疼设备等大厦主挠要设备施舍故读障；房屋主体劝结构遭受破坏铁等；创2驱、发生重大或描突发事件，参盯与事件处理的来部门或当值主迫管立即到现场琴处理，同时尽避快口头向公司越领导报告，并蒙根据事发情节谢决定是否报告时公安、消防等笔机构协助处理合；肚3耗、参与事件处雀理的部门经理秋（管理处主任案）在事件处理辅后立即填写重常大事件报告表映，窝于后1忽2舱小时内以书面跑形式递交公司灰领导，详细记沃录事件发生的刃时间、地点、堂经过，以及事睛件发生的初步姨原因和处理经始过；测4壳、重大事件报昆告表由部门经体理签名后上报葱，入部门经理紧不在而事情紧居急时，可由当按值主管签名上垮报；究5叉、参与事件处绢理的部门应在肆事件处理完毕翼后季2昼4鸟小时填写重大箭事件总结表上坑报公司领导，谈如实汇报事件把的详细处理过君程及结果，找出出事件发生的坝主要原因，提将出避免类似情庙况发生的预防昆措施。幻二、紧急事件这处理程序觉1淡、突发事件处笨理程序岔①役凡遇突发事件蔽（指凶杀、抢豪劫、盗窃、勒绪索、打架、闹赚事、伤亡或重删大纠纷等），压必须保持冷静懒，立即采取措减施，并报告管手理处负责人、矛保安部；炉②罗简要说明事发航的地点、性质涝、人数、特征壤及损失价值；面③断驱散无关人员犹，保护好现场警，留意现场周畏围的情况；毅④绩查看本辖区各颗类记录、出入捏登记和监控录相像，检查有无世可疑情况和人偏员；放⑤搞对勒索、打架特事件，监控中储心应密切注意延事发现场的情轧况变化；君⑥府对纠纷事件应瓜及时了解具体抹原因，积极协所调，劝阻争吵庆，平息事态；支⑦摇对伤亡事件应偏做好现场保护汉和通知抢救工座作，对明确死杀亡的，应报告妈派出所处理；姜⑧案对涉及刑事及拔重大责任事故浩或因治安、刑蛛事案件导致的哑伤亡事故，应假立即报告管理速处负责人、保路安部，并由公疑安机关调查处京理；宵⑨挥相关责任人在谎接到突发事件摊后应立即赶到最现场，做好疏伪通控制工作，虏防止事态扩大绘；央⑩识保安部组织人恨员除维护现场赠外，还需负责紧指挥调派人员爸做好布控堵截生，根据事态的缴大小程度报公挪安机关、有关别部门及公司总毕经理。粮2第、斗殴等暴力竟事件的处理程熟序悠①蒸处理斗殴等暴深力事件应保持计客观、克制的夺态度，除正当册防卫，一般情捆况下应尽量避奸免与人发生武见力冲突或争吵图；俗②圾巡查发现或接纪报有斗殴等暴殖力事件，应马撞上用对讲机、撑电话或其他方斯式报告保安部笨，简要说明现允场的情况（地涌点、人数、斗矮殴程度、有无纺使用武器等）油，入能处理的而，及时处理，爪否则监视现场洗，等待保安部敞指令；妄③悟保安部接报后蛋视情况派适当跑数量的保安员柏立即到现场制属止，将肇事者殖带往保安部接票受调查，如场极面无法控制，昌应尽快报告公伯安机关；厌④窜斗殴事件中物姥业辖区的财产骗或人员受到损社害，应保护好彻现场，并留下逗目击者，扣下剑肇事者，作详兄细调查以明确美责任和落实赔肯偿；难⑤驱如涉及刑事案戏件，应交公安藏机关处理；垂⑥沸事件中如有人仙员受伤要及时该组织抢救，并寺尽快送医院抢亏救；爱⑦鱼如嫌疑人逃跑喇，应跟踪截击座追捕，随时报蹄告罪犯犯动向根3勒、盗窃等破坏下事件的处理程乡序家①起巡查发现或接昌报物业辖区有种人盗窃，应马排上抓获现场嫌典疑人，如人力邻不够，用对讲胶机、电话或其浑他方式尽快向忍其他值班人员虚求助，简要说润明情况，并监浙视现场等待保板安部的指令；祥②往保安部接报后构，应迅速排适裙当数量保安人加员到现场制止鱼，设法抓获肇屯事者，带往保使安部接受调查朴；亏③皇事件如有财产苦或人员受到损咱害，应保护现待场，留下目击潜者，任不要触动现场究一切物品，特围别是罪犯留下箭来的指印、脚圣印、烟头等物沉品；微做好详迫细记录，以明筋确责任、落实足赔偿；劝④摸如涉及刑事责供任，应交公安邪机关处理。凡4酷、电梯困人的注处理程序疑①催值班人员接到泡电梯应急电话擦或巡查发现电嘱梯，立即报告员主管，组织相隙关人员到现场腾协助控制和解胶救被困人员，毙同时将被困电飞梯的具体方位谁、停留楼层通衡知过程维修部炎；伟②唤监控中心通过异电视监控观察妈电梯内人员情珍况，使用电梯剂应急电话与被朱困者联系，做枣好解释安慰工烧作；抹③贴如遇特殊情况尝无法消除故障器或被困人员有服严重不适时，洒应立即报消防币部门或求助有兼关部门解决；臭④誓部门经理填写蹄重大事件报告铸表，详细记录其故障及处理经估过。笑5钓、停电停水的犯处理程序蜻①促接通知物业辖祝区在短时间停偿电停水，应在环停电前通知辖券区内的业主；丰②舒未预知的情况喂下物业辖区内傲突然发生停电敏停水，立即联餐系工程维修部袜，启动应急水聋源，尽快采取匹措施恢复供电怎供水，并对业丙主做好解释工秘作；琴③货保安部派出适遭当的保安人员呈维护秩序，以末防有人趁机制篮造事端。旦6领、发现有人触站电的处理旋①踪立即赶赴现场由，切断电源；造②签在未切断电源锯之前，切不可喝用人体接触电番源，以防自己巨也触电，要用订绝缘的东西把停人拉开；抹③遭立即进行人工扣急救，并送医吸院急救。汪第二消章硬赴咳消防管理制度糟消防安全检查秧制度侄为规范物业辖张区的消防工作托，检查和防止晕消防隐患，特们制定如下制度旬：洒1裤、每月末及节搂日前，结合综殿合管理考评对影物业辖区公共演区域、设施进峡行安全检查；则2浆、检查工作由旅公司组织，工驳程、保安、管谋理处主任参与孕；辣3榨、检查项目：算①吊各部门（管理搬处）配备的消愚防器材、消防坛栓设施是否齐榨全、有效；燥②篮房间所使用的旗电器是否符合绍安全规定；动③兼设有消防报警棉系统的物业辖令区指示灯、烟鸦感及报警系统城是否正常。西3猛、检查中发现羽物业辖区内各肿种设施设备有疗变异，或违反货消防规定的问野题，要立即查疑明原因，及时慧处理，不能立表即解决的，由挪公司出具整改猎通知书，限期竭整改。消防培训制度竹为贯彻落坐实猪“错预防为主、防私消结订合桶”存的消防工作方女针，特制定本早制度。榜1辩、公司对在职下员工的消防知丹识培训每年不某少于一次；睁2辟、公司对新入患职的员工的消讲防培训，培训让率要达苗到玻10佩0直％；剑3螺、培训内容包燥括晌:骑①挽学习消防理论贷知识赔②睁熟悉使用常用盒灭火器材努③颠开展消防综合湖演练狐4趋、公司每年至首少对业主开展升消防宣传教育搜培训，包括：露①哲物业辖区防火祥的各种规定仅②暂消防应急通道橡的位置及紧急赛情况的疏散方彻法槽灭火器管理规福定乐1练、灭火器是物奴业辖区内消防奏器材之一，在谱紧急情况及消徒防状态下使用鉴；村2凭、保安部负责肠灭火器的管理巧工作；吊3妈、员工不得乱顷动、办理或非欲紧急情况下使享用存放的灭火菊器；画4铺、灭火器购回郊后，保安部应圆灭火器上贴明厅购入时间或充撒气日期；荣5第、在每次的消贝防检查中，要欠灭火器进行检杯查，及时更换睁失效或损坏的苹灭火器，并在仍瓶身标签上注蜓明失效日期。火灾处理制度甲1塌、发现初期火稀警，在场人员屑应该：饱①私及时报告物业嘴辖区当值主管娘，报告内容包跪括火警具体地幕点、燃烧物剂性质、火势蔓想延方向；酸②饮立即利用附近衣的灭火器器械镜扑救，尽量控伏制火势发展；子2强、物业辖区当铸值主管接到现盖场报告后：备①贞带领消防人员间，携带消防人正员以最快速度院到达火警现场即；子②骑立即指挥在场脱人员进行灭火森扑救；株③乡指挥火警现场落及可能受影响悔范围的人员疏束散；惊3丧、当扑救无效余，当值主管及鄙时决定：承①裹将灭火人员撤岂离至安全距离另内；站②增立即向上级汇说报；睡③杜情况如本部门纷或本公司无法诚处理，火情失始去控制，应立刚即报告消防部扔门。跌第三厨章体版玻车辆管理制度停车管理制度影1径、凡装有易燃庸、易爆、剧毒开等危险性物品蝶的车辆，以慕及吗2占吨位以上的货与车，严禁进入偏小区。抱2信、非小区住户柜的车辆进入小疫区时，门卫应朴严格检查其证刮件，问清进入碎原因，符合条颈件的方可放行方，并作好登记育。出小区时，涉应对其进行检炎查，并按规定虑收取停车费。拉3烘、管理人员对卖在小区内超速厦行驶、鸣号、寸不按指定位置啦停放厕的车辆要及时即纠正脑。奶4刘、提高责任意誓识，加强责任塔心。对出入本艺小区的可疑车娇辆要进行盘查加，防止车辆的低丢失、损坏。找对损坏小区路送面和公共设施皆的车辆要令其卫赔偿损失，并工视情节处以罚亿款。对冲闯大液门的要记下车俱牌号码，记清点去向，及时报叫告上级。聪5刃、管理人员必吧须坚持原则，起严格执行车辆瑞出入、停放规拼定和收费标准掩，不得徇私舞坟弊，不得利用砖工作之便与车坐主乱拉关系，过收受贿赂，放下松管理，违者捎从严处理。狂小区车辆停放鸡、出入管理规午定执为加强对出入攀、停放本小区宾车辆的管理，虎维护小区正常赖生活秩序，确惊保住户的生命纯财产安全，特棒对出入、停放羊本小区的车辆拣作如下规定：储1导、凡装有易燃畜、易爆、剧毒援等危险性物品通的车辆，严禁然驶入小区量。耽2卵吨以上的卡车卡一律不得进入坛小区，特殊情歼况除外。点2浩、本小区有车跃辆的住户，应帖向本公司申请鉴办理通再行档I距C闲卡，锄凭声I彻C胆卡通行大门，赤及在小区停放按，按规定收肉取统I未C盲卡工本费、停小车费。役3删、本小区住户访车辆进入小区相后，有车库的蹦住户必须将车热停放在车库内委，无车库住户竖必须将车停放懒在指定停车位或置，严禁乱停卵乱放。玩4绪、非本小区住标户的车辆，进热入大门时应主讽动向门卫出示顿证件，讲明进诚入原因，符合课进入条件的领扁取临时通脸行鞭I末C驴卡，并做好登影记，方可进入诸小区，严禁冲壤闯大门。出小匪区时收暑回法I之C鹊卡，并按停车钟时间收取停车指费。遗失、损群坏铜I汤C里卡，照价赔偿爸（每冰卡信3北0读元）。多5爱、进入本小区惜的货车，卸完泄货物后应及时弄离开小区，因寿故不能离开的贞，应将车停放镇在指定停车位镰置。踏6非、进出、停放陷车辆必须服从戏小区管理人员箱的管理。驶入歼小区的车辆应掌减速行驶，时壤速不得超亿过壶5末公里，不得鸣遵号。如车辆损响坏路面或公用硬设施，应照价云赔偿损失，并情视情节处以罚壤款。鸣7哥、管理人员必皂须坚持原则，计严格执行车辆碑出入、停放管旨理规定，发现掏可疑情况及时革报告。不得利夸用工作之便与瓣车主拉关系，烛收受贿赂，放摩松管理，违者狭从严处理。洁8巷、违反以上规灯定者，除按《蛋中华人民共和常国交通管理条助例》处罚外，甘并按小区有关成规定办理，情择节特别严重的榜，移交公安部唇门处理。匪车辆停放收费债标准磨根据鄞价棵（慈200吧1勤）战9随3屯号文件，对停灭放车辆的收费潜标准作如下规树定：防烘1练、本小区有车有库的住户的车腔辆，每辆收摧取蛾I河C烛卡工本费、管臂理喂费誓8值0秘元画/即年，每年办理蒸一次，不收取衣停车费。喉蓬2谷、本小区无车捏库的住户的车文辆，包年违：手120舰0戒元自/仙年，包月火：磁12拿0猫元恼/捕月，光包半月罗：撕7戒0嘱元肯/在半月，包星期梦：记4馅0喇元即/湾星期，并收处取袋I臂C捕卡押爬金式3将0拉元。传选3碍、临时出入本老小区的车辆，认自进入小区起音，隐1能小时内不收费途；旗1爱小时以上至熔4涛小时内，每辆密（次）周2衡元；四小时以弹上，每四小时忆加收灿2骨元。每天（连稳续时碑间绘2渔4铲小时）收费超恨过每伸辆与1积0椅元的，将按躬1纳0究元收取。席收费人员管理歌制度垄1枣、举止文明，彼姿态端正；热知情服务，礼貌欲待人，耐心解鼻释用户提出的逼各种问题，树脆立公司的良好粒形象。嚷2稳、加强学习，除不断提高业务盛技能，熟练掌矿握收费系统的唉操作。扇3风、坚守岗位，薪认真履行职责姑，做好车辆出袄入登记，尤其肆对临时出入本千小区的车辆要患严格进行对比世检查，收罩回辱I哈C着卡后方可放行邮。漂若传I恶C爆卡丢失，值班版人员要照价赔竞偿；如遇车辆仓丢失，根据电省脑资料要追究宋当班值班人员筝的责任。必4井、坚持原则，哲严格执行收费驱标准，按照票队额开具发票，桌不得徇私舞弊巡，不得利用工篮作之便与车主间乱拉关系，收茂受贿赂，放松辛管理，严格控较制出口人工抬肠闸，违者从严肿处理。辆5萄、爱护设备，桨不得擅自修改染系统各种设置鸦、删除资料和宿进行非法操作煤，严禁私自在脆电脑上安装各虹种软件，不得臂进行玩游戏、胳打字等其他操乏作，违者从严渔处理，并承担住所造成的一切迎后果。廊6蚊、如遇停电或仓设备出现故障妙，应及时报告冶上级，维持好刷车辆出入秩序尘，认真做好登仆记，防箭止歇I吹C笨卡丢失。对此敬期间所收回的供未付宰款锁IC旱屡卡应分类保管盐，交收费管理径员处理。刺7径、认真交接班喝，如实做好各配项登记。筋8裙、维持收费岗侧亭良好秩序，婚保持收费岗亭池及出入车道的以卫生整洁。递出口人工抬闸遇管理制度冒1贴、当车主持月玻租卡、贵宾卡历不能自动抬闸屠时，收费员应景检查该卡资料车与其车辆牌号炭是否相符，资塞料相符的人工挤抬闸放行；持贡时租卡不能读茎取数据时，应砌检查其驾驶证拜、身份证，并赤做好登记后方叙可人工抬闸放灿行。讲2莫、其他特殊情奶况需要进行人嘱工抬闸时，须切经当班班长或钞管理处负责人份同意后方可人削工抬闸放行。管3洲、出小区的车绢辆无卡时应详声细询问原因，胡如确属丢失停溪车卡的，应出熔示其驾驶证、嚷身份证等相关谨证件，登记后俱方可出小区，决以免造成车辆待丢失。迁3湿、每次人工抬融闸，须做好《奥人工抬闸登记端表》的记录。比4核、未执行以上桐规定，造成车揪辆丢失等事故宁，将追究当事曾人相关责任。角月租卡管理规惨定突1监、月租卡为月年租车辆出入小稿区的凭证，持灵卡人须妥善保症存，因持卡人饲使用或保存不坡善造成月租卡值失效、丢失的纲，由公司补办海，并由原持有使人交纳制作工溜本费。艳2册、月租卡仅限狼本车使用，不零得转借，如发屿现使用月租卡酸的车号与登记铃在册的月租车剩辆牌号不符的巾，公司有权亚将蜂I浮C安卡收回，借消用举I骄C溜卡者须按停车虏时长交纳停车浇费，该月租卡矿持有者须到管臣理处申请补办垦，并交纳制作障工本费。火3步、月租卡用户资应在月租卡到勇期稳前秩3豆日内到管理处惩续交停车费，幕交回月租卡，席发给临时通行沉卡，月租卡续尖费发放时收回非临时通行卡。铁逾期未交，按吐临时停车收取男停车费。智4截、月租卡在车猎辆在出入小区下时应随身携带仇，因忘记带月菜租卡或丢失月阔租卡而不能出肢小区的车辆应如提供身份证明粘材料方可出小浪区。不能入场厘时，应在入场停前同管理处联咏系，并服从保甜安收费人员的瑞指挥，不得阻堵塞车道。车辆免费制度群1龟、本公司的车隐辆可免费，但工驾驶员必须在舞《车辆免费登阴记表》签名，矮以备财务部查鞠核。观2近、军警车辆除话执行公务时免侍费外，其他一晴律不得免费。族3酸、如遇特殊情女况需免费的，览必须经管理处酬主任以上级别牧人员批准后方企可免费，并做草好相关登记。棕收费人员交接属班制度捐1矛、交接班时，堂交班人员应按食照《收费人员傲交接班登记表集》如实填写相撕关内容，并在歪交班人一栏签随名，接班人核回对无误后在接零班人一栏签名拜确认。医2白、接班人接班鼻时，应当面点柄清发票号码、挡收费金额、时他租卡数量、设验备运行状况等权，交班后发现化错误，由接班隆人负责。嚷收费人员财务星结算制度庆1拘、每周五为收悦费管理员收取歉停车费时间。毕2丙、财务部指定翻专人负责核算圈收费员收费情洽况。特殊事件制度户1患、停电处理制外度摔①贺如遇停电，收衡费员应立即关稼闭入口，打开剩出口，设立相干关警示并做好填解释工作。释②年停电期间，收饲费员应对进入帐小区的车辆进械行人工登记，遭填写《车辆出序入登记表》，胃按照时长收取箩停车费，做好辉停电前所发放鹿的时租卡的回幸收工作，免收泽停车费，该时蜂租卡另行放置另，由收费系统统管理员处理。白③装停电期间应严右防时租卡流失直，如时租卡丢家失，其损失按终照介3患0喷元序\效张由全体收费倦人员共同均摊赔。紫④亭电力供应后，逼应立即恢复停淹车收费系统的挺正常使用，对嚷在停电期间进足入小区的车辆尺根据《车辆出誓入登记表》按摘照停车时长收垃取停车费，人洋工抬闸出小区樱，做好《人工便抬闸登记表》皱的记录。交⑤袭停电期间如遇请交接班，交班相人应向接班人沫做好相关交接扭。2、设备故障宿①挣如属自身短时仆间能够排除的摆，应向受阻车母辆做好解释工饭作，请其稍候构，迅速恢复设或备正常使用状口态。呈②哗如属自身无法膜排除或短时间休无法排除的，遵应立即通知收棕费系统管理员属处理，同时执滑行按照《毅停电处理制度容》，做好车辆攀出入。徒3盈、盗窃等破坏替事件跪①乱立即向管理处违负责人或保安钉部报告，简要设说明现场情况亿（地点、人员恢数量、人员财孙产损失等）。丑②弄保持冷静，如伶能处理可将有秧关人员带往管传理处协助调查拿，如不能及时摘处理，应严密芒监视现场，等泥候上级处理。下③复保护现场不受积破坏，以待有鉴关单位取证。陵4震、拒不交费或葬失卡、卡损坏棒车辆炸①足耐心向其解释私有关文件和公小司规定。第②带如其蛮不讲理宗，应通知当班查班长或管理处闭负责人处理。议③族做好期间车道此的疏通工作。5、车道堵塞别①幼在不违背公司顺原则的情况下丽，以最快捷的确方式疏通车道宴。双②则如侍遇届“得问题车煌辆具”脂应将车辆安排抢到不堵塞车道蜻的地方再进行富处理。心6绳、军警车辆不定按规定停放或候不交停车费震①男向驾驶员解释亲公司的规定。城②色如难以独自处顺理，应尽快通谊知当班班长或苍管理处负责人顷处理，或向上乞级请示处理。处③养尽力将驾驶员是留在现场。漫④炸保持冷静、克鼠制、有礼，不嚷使用过激的语依言及不礼貌的由行为与驾驶员净发生争执。锐第五部非分慎欣南工程维修类制巨度叨工程维修管理颈制度卸1判、工程部门人觉员按照规定进毕行例行巡查，凤在例行巡查中篮发现物业维修领有关问题，记匆录在案，及时服汇报，以便维身修。兴2币、每一维修工孟程，事先应分爷析原因，区分云责任，做好解煮释工作。猾3傻、每一维修工廊程，工程部门未应在区分责任联之后，及时制沈定维修方案，艺指定专人负责息，并明确修复侦时间，不得无辞故拖延。临4举、工程部门在害确定每件维修风工作时，应填督写物业维修申巧报单，做好维支修存档工作。分5垦、每逢中大雨淡以上，工程部厕门人员应及时硬检查排水、排极污设施状况，株以防止意外。米6篮、每年汛期期叉间宅（治5钱—超1须0孕月），应每月脉安排一次排水他、排污设施例客行清理检查，兵以防堵塞。则7割、住户的房屋岭装修工作，工势程部门要做好钩施工监督，严跌禁违章装修行康为。怒8杠、工程部门应粪在年初做好年李度维修预算、恳季度维修计划龙及年底维修物木业专题报告。许维修材料管理索制度贺1掀、为加强维修液材料的管理，提使维修材料在热维修过程中得馋到合理的使用死，避免材料的强浪费，特制订乱本规定。掀2巨、采购员根据描工程维修部的浮材料计划单采详购材料，所采认购的材料必须采合乎维修使用倘的要求。糕3砍、仓库材料必淘须分类堆放，惑并做好材料入鹿账登记，以便味备查。筹4捧、发放材料时幕，材料保管员暖应审核维修单羊的项目要求，井合理发放材料底，作好签领记缝录。柄5液、维修工领到提材料后，必须销如实按申报单文使用，维修完糊毕后将实际耗缺用材料的名称回及数量，填报锯进维修单，并奋要求住户签证乒，对未用完的学材料必产须退还材料库横。紫6挖、材料保管员喉必须对材料的循出、入库负责路，不能私自转团卖材料，不能欢将材料转送给翼他人，一经查详实，按情节给贼予罚款或辞退甩处理。测7吗、工程维修部柜经理每周要对顺维修过的住户上进行材料的使路用抽查回访，驻检核材料使用康情况，回访中遣如发现维修工猴虚报领取材料暖，必须向主任桃及上级领导汇娇报，按其情节参轻重将给予罚克款、警告或辞碍退处理。琴8宜、当月的维修改材料采购情况茧以及材料的耗更用情况，由材桶料保管员以表察格的形式，在痕当月底送交办博公室及财务部婆。浸上门维修服务矮的规范要求1、敲门均有门铃时，轻元按门铃，按铃及时间不要过长腾，无人应答再燃次按铃，按铃衣时间加长。没爸有门铃时，则为轻叩门三响，得无人应答再次浩叩门，叩门节虽奏渐快、力度图渐强。若无人懂应答，等候三彼分钟，若主人权仍未返回，写乞留言条塞入用测户门内。2、介绍兆主人闻声开门翼或在门内询问番时，首先自我夹介绍朽：葱“脑对不起，打扰甩了，我是某某食物业有限公司去维修人凤员过ⅩⅩ秘Ⅹ为，前来为您服润务赚。晓”3、进门肠如进入十分整研洁的房间，员纸工应将鞋子脱旧在门外，赤脚置进入、或穿好磁自备鞋套，经哨主人许可，进苍门可不必套鞋窜套，进入室内集步子要轻，工号具袋背在肩上姐，如拎在手中扭，则应高于地锁面一定距离，黎不能在地上拖姥着工具袋。走胀到工作地点后萍，将干净的帆税布或塑料布铺俩在主人选定的塘位置，用于存西放工具和需要牛拆卸的零件，顺不能将工具和阿拆卸下来的零脚件直接放在地奔上。4、维修等维修工作中手字脚要轻，尽可给能不发出噪声榨。实在无法避顾免时，应事先歇向房间主人打骗招呼。5、整理汪修理完毕，做诱到工完场清。6、收费盘按规定标准收停费。7、填单袖如实填写《某型某物业有限公赔司维修单》，绑请用户对修理蛙质量、服务态敞度与行为进行绝评价并签名。8、辞别小向用户告辞，禁走出房间，步热子要轻，工具污袋背在肩上，却如拎在手中，嫂则应离开地面孤一定距离，止匪门口时，应转绸身面对房间主懒人说者：从“齿今后有问题，泪请随时联系，忧再见诱。将”何9因、整个工作期岭间不得收受业装主送的物品，惹尽量不借用主扮人家里的工具息、抹布等。略有偿服务收费滴制度赴1对、公司开展有斤偿服务活动，驾以提高服务水公平，便民利民乱为宗旨，不以鸣赢利为目的。持2考、收费的原则园是保本微利、姐略有盈余，其莫收入能保证维毙持服务机构正诵常动作，在条阀件许可的情况挺下添置设备，激增强企业发展蔑后劲，提高服喇务水平和档次怖。牙3刻、做到服务项则目、收费标准富、服务质宾量校“歉三公赏开豪”瞧自觉接受住户洲监督和上级检复查。兔4筛、服务人员在泄收取各项费用纲时，必须开具养统一的发票，茎严禁收钱不开竭票或打白条，巧所收款项最迟接在次周周一上畜午缴财务部，临不得挪用。死5塞、接受有偿服熄务的业主，有足权监督公司收充费标准的执行恳，如果交款后包不开发票的，艳业主有权拒绝锡交费或向公司窄投诉。洒6必、严禁服务人脊员直接或变相矛索要小费，严肝禁收受红包、猾礼品，否则一找经发现严肃处俗理。假7令、业主提出有粉关服务的要求炮时，如果是属想于有偿服务方罩面的，公司必蹄须向业主解释樱清楚收费的原奖则，避免服务阅后因收费而产捐生不必要的麻葵烦。乌8抱、公司设立投曲诉电话和投诉排信箱，接受业切主举报或投诉筑。滋维修回访工作芳制度消1智、维修回访由坑办公室、工程础负责人及维修疑责任人担任。曲其中办公室回深访率不低步于途5敬%宗，工程维修部救负责人回访率集不低遇于楚10练%劈，维修责任人新回访率不低便于贡20殊%品，并做好相关模登记。打2趟、回访时间安继排在维修后一浇星期之内。其鸦中：安全设施拦维修两天内回问访；漏水项目裕维修三天内回晕访。3、回访内容债①删实地查看维修沿项目；下②认向在维修现场马的业主（住户姓）或家人了解糖维修人员服务迟情况；痒③三征询改进意见甚；妖④废核对收费情况羡；赴⑤油请被回访人签少名。凭4翻、对回访中发阔现的问题写，笔2疾4考小时内书面通刘知维修人员进闸行整改。肆第六部并分滥俊捕清卫、绿化类玩制度沈清洁卫生实施惯细则搁1哥、小区内的主盟干道、支道、耳人行道每天保拣洁，不定时循伶环打扫，确保拉整洁，无污垢华、杂物、积水尖。牢2遣、散水及排水挑沟每天不定时搁循环打扫，确愿保干净、无杂短物、积灰。火3繁、垃圾筒每天哄清理至狭少悔1搜次，筒外每天撕至少一次用抹超布擦洗干净，床确保筒外观清代洁、内无异味办。业4锯、清运垃圾每集天至昼少鬼2卸次，上、下午晚至少各一次；勾5电、墙门及车棚决走廊每周至少号清扫一次，确睬保干净、无垃仰圾、