沈阳大厦建设项目投资估算书成本收益

沈阳**大厦项目投资估算书项目概况本案位于辽宁省沈阳市沈河区电器家电一条街----文翠路**号南侧，近天坛一街十字路口，距南塔中国鞋城、东北日杂市场几百米，周边锦绣江南、天河花园、世纪天坛家园、等高尚住宅小区，沈阳市**幼儿师范学校、中国科学院金属研究所、建设银行等单位，金思羽电器商行、美菱小家电、三星电器、鹏发电器、金亿来电器、华光照明、浩天商贸等几十家家电、电器为主的商行。属于沈阳太原街、中街、五爱市场、南塔中国鞋城4个最聚人气的商业中心之一的南塔鞋城核心商圈内。容积率目前3.6，可争取至少到4.2，可能达到4.5。共5985㎡土地，约8.98亩。用地性质为工业用地。现状有地上15层，共21785.7㎡已结顶写字楼及2层地下室。根据地块现状及形状，临街尚余东西长60——70m南北进深50——60m的空地,可建地下2层、地上3层的商铺。预计开发及销售周期为3年。分期滚动开发。项目过桥资金为7000万元。规划建议根据当地房地产市场分析及以上假设和估算依据初步规划如下：地块北端地上15层小高层改为精装修酒店式公寓：21700㎡/50㎡/套=434套。地块北端地下2层中：地下第1层为服务设施，地下第2层为停车场。地块南端地上建2层临街商铺，各退让红线间距为：5m，楼间距18m,局部与北楼1—3层相连，内部道路6m。南端建地上2层临街商铺，地下建2层地下室，地上1、2层、地下1、2层每层面积为：50*40=2000㎡。地下1层、地上1—2层为商场，地下2层为车库。地块南端地下1层，地上2层临街商铺每层高：5m。5.地下停车场可停车约70辆。6.根据以上规划，各类建筑面积为：酒店式公寓单间面积：50㎡酒店式公寓可销售总面积：21700㎡酒店式公寓总套数：434套。北楼酒店式公寓地下：1452*2=2904㎡，地下第1层为辅助用房，地下第2层可停车50辆。商铺每层面积：2000㎡商铺为3层，总销售面积：6000㎡，其中可分割产权面积4000㎡，以租代售面积2000㎡。杂以上画总建筑面积挖合计：识21785师+罚8000榜+围1452*2挣(绍北楼骤地格下艇)=观32689诱㎡挖实际月容积率：躲4.3宫。若三、友销售收入：斯酒店式公寓单斧价框：剖16000/序㎡治。洞酒店式公寓可洞销售总充价侮：许3472垂0很万元。稀酒店式公寓斩每间总价兵：递8怜0悬万元夜。齐北楼酒店式公蜡寓地下停车匠位：糊5允0覆辆托*乱8企万抱元锹/膊个五。填=40孔0蹦万元锦。还南楼亚商铺鸦地撒上蔑1斑、箱2螺层单价欲：嗓3谱万家元氧/才㎡。魂南楼商铺地故下贺1雄层单价坊：详2革万孝元冬/悲㎡。盼南楼商铺销售安总价的：熔1600阶0产万元。勤南楼酒店式公辩寓地下停车位门：你7触0右辆坐*才8龄万著元烛/益个更。棵=56伯0素万元。辆以上笨销售迹收入裤总价合计酱：苹5168子0化万元。迁四、投资与费挥用昏到沈阳究**搜大厦牺法院拍卖价殖：域400续0鹅万元。挤变更为商业用软地沸补交土地出让尘金套：痰180教0教万元。号酒店式公寓精神装修公工程款脏：译1500父㎡需/传元拘*21785睡.挎7证㎡漠=326吸8朱万元燕地块南端临街吉商铺厚楼建安费思：抵1500记*罩8000=1秋20奸0疏万元秋沈阳合作方办响理拍卖、土地守变性、容积率孟等相关手续，屿占旨20补%扇股份。张过桥资金案银行利息：显700泰0雹万美元毒*滴2.5符年先*适8险%=1络400丙万元。乏五、哨投资成本收益轨估算洒项目投资成本烛收益估算表饲通1巩．开发成本核来算培序号葛项目名称势单位成本欺总成本竿建筑面积（巾M回2恐)灰备牌蒜注从(旺元洁/M藏2篮）葡（万元）嫩一陶土地相关成本牺1蛙、土地费用滤2257鸡5800烦帜25700捏2传、契税闪54比小计宣2278橡5854钉25700蕉二催前期工程笨1碗、拆迁费尊0蜜0沃2岸、各种规费亮28侧72蛇25700迷3悟、场地平整拌0丢0顷4械、设计、咨询可费辱1睡35盏350垃25700权5厦、开发间接费未用治1子35该350莲25700表6砌、项目融资利辟息碍545矮1400太25700冶7000肢万元获，惰2攻.5离年，利率诸8外%两小计讲845鞭2172棋25700午三工基础设施掏1注、景观绿化信谊58呢150掘25700核2目、市政及水电释煤等其他基础舰配套设施筛78炸200嫩25700摧小租略计备135敞350阅25700灵四泊建筑安装户室内装潢为1739西4468少25700仍小决个计普1735柴4468夹25700束五佩公共配套设施衫78且200俩25700律小兼落计尽78言土地开发、建炕筑成本合计桥5075纱1炊30火44疲25700球六剥期间费用蛙1拦、财务费用防见融资利息着2死、管理费用播177他456果25700恶二，三，四，食五项合计些3.5席%娃预计哪3鹰、营销费用挥583耻1500朱25700压按收入的圣3胸%养预计液七甚营业税及其附沈加葵1数120鲁2879于25700版按收入俊的侍5.57领%猪预计待八践土地增值税寨301外775脊25700夕按收入的劫1.师5螺%盼预计网九勒所得税腊1408间3618包25700娇按收入勿的孕7迁%然预钳征摧合方寻计著3590谣9228含25700行具十猴不可预见撇十一燃开发成本总计寸22272戒25700看十二胞可售面积单方探成本品8666亭25700部2勾．收入核算器项目名称障销售均价夺总收入康京可售面积鸽(顺M右2绩)秀备盐谨注历(渐元纲/M奥2故）泻（万元）暑销售收入妖20110偿25700确收入合计卷51680立25700培3杂、利润核算秘序号暑项目名称怜金额（万元）处备注态1疲成本合计幻22272油25700恶2没收入合计抽51680欺25700膀3袄税后谈毛揪利润稿29408嗽25700或4悉税后净利润费23526兔除去合作方衣20%凳5虽税后单方利润本9154斜按可售面积婆25700舞6污总投资回报率很105%晨税后利润柿(龙除以艘)留总成本驳7绑净资产投资回社