深圳某地块宗地投资评估报告书

深圳***B303－0041宗地投资评估报告书编制人：***二零零四年四月十一日目录1.0研究结论…………….11.1宗地基本情况………..…….….11.2地价范围………….……….….11.3地块投资价值………………..12.0研究方法……..…………………...22.1剩余法求地价……...………..22.2运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价……………………..….….22.3研究依据……………….……33.0宗地最佳利用方式构思……..…….43.1宗地总体规划方案设计……………...………………..……43.2最佳开发建设方案设计……………...………54.0宗地地价测算……………………...64.1地价之外的成本测算………………...……..6销售收入测算…..………………….……..…7地价成本测算……………..…………..………..….………7猎5.庸0青项目绕财务评价灵细………………扛………………购………………举……安.初..7程5.1锤项目盈利能力须分析伤………………表………………止………………大…撕.牲…盗.膜.翼…培…镜7尤福税金计狐算绪踢………………膜……………嘴…乏.停………………矮…短.头.抗…舰.帮……萍…帅8娇损益悦表培页………………罚……………渣…顿.悠………………锡…肤.吉.杂…菌…排.之……愁…命8泛过宗地现金流量秘表与动态盈利米分析洲锐.踢………………骡…摩.斥.嗽…脑…丛.歉……榆..盖…仇8豆5.2丹找胀项目不确定性卧分析歼………………青………………亲………股…朴.碗…………健…朝..10常5.激2洗.1奇耻项目盈亏平衡似分析严……………领…翅.瓜.针…泛…乎.仆………………涉…偿…闹.肝……沟…聚10车敏感性分析猛………………币………蛇…里.谎…救.诵.孝………………流…限…敞.末……味…阶10材5.鼓2壤.3窄概率分析帆牢宰………………举………握…牧.秒………………访……禾…僵.轻……夸..恢…谁11活6.0郊项目综合经济秋评价与建议驼刊赠………………虾………………扭……垒.牛1斩2大6透.1习项目综合经济扑评价违………………仁………………促………………防…壤.误……肤…个12梅6胃.狐2隐有关说明及建冈议盲鼻………………翻………………催………………刃…………救…榆12附表、附图服附表昂一靠喊宗地地价测算顿表炮炊………………价………………以………………挑…………眨..萍14盆附术图一项目生概率分析栏图前梳止………………廊…批…厦.厦.健………………酒………………瓜…被..鹰16研究结论散1.1岩用宗地基本情况哗宗地编号杏为搂B303-0岁04鸦1艘，地块位于窑***岂，土地用途为晌住宅用假地握;疯土地面积为背9354英4赠平方米爬，建筑容积达率横≤拳1.腿4益；可建设总建弓筑面积为链13100聪0转平方米陶,渔其中：住宅寻12765普0忙平方米辉（高层住装宅笨8盒5执％，低层住宅着占剖1紧5知％，但最终比罗例按报建实施此方案确定）；虽幼儿园盖300闯0贯平方米信，垃圾站夫5范0布平方米晕，社区管理中酷心葛30悦0箱平方米位；土地使用年罢期颠7怪0渗年，自滑200幸3韵年胶8丧月福2形5叉日起矩到诸207仓3糕年火8脖月陈2填4璃日倡止。速竞投中标方应锡在宗地使用权搁转让合同签订猫后霞5温个工作日内一吨次付清地价款恨。术涉及交易标的文物转让应交的导税费中，依法秃属转让方应交紫纳的均由甲方替承担；依法属住受让方应交纳威的由乙方承担衬。如转让合同袋按规定需要公吹证的，公证费渴用甲乙双方各盒承往担钟50网%非。政1.2球速地价范围项经测算，本地乎块的正常地价师范围应在蔑7493棒1丹～闷8741萌6点万独元人民币之间勒，其中市场正欠常价位点应在吨8091俊3拔万遣元，扣除土地卖转让契汽税知3丝％，则得竞标渔报价范围应令在钻7274油9膝～筑8487瓶0让万元人民币之洽间，市场正常埋竞标价位点争在阶7855驰7棋万元人民币。剥对应市场价位浸点火8091荣3辟万元，则得相贼应楼面地价脸为宅633锋9纺元瞎/当平方米锈.普1.3成分地块投资价值袜对应以上地价脉范围，测得相伟应的投资财务染效果指标如漏表呢1崇－猜1越所示。赠综上，当地价滴在浸7493饶1彻～欠8091比3轿万元人民币之腔间时，属于投屡资安全区；当汁地狂价信在痒8091细3污～之8741抖6曲万元人民币之旅间时，即进入蛙投资风险区；摇超席过桌8741事6煌万元后，将进础入高风险职区洋,默投资者需慎重治考虑。及表塞1奋－眯1烤挣宗地投资财务辫效果指标枕项目粥地价钞为犹7493葡1制万元流地价宋为壮8091恶3理万元致地价刷为应8741济6冒万元妙投资利润率（好％）该25朝20屋15劣税后利润（万孟元）织24050哪20042依15684纲内部收益率蚕（退IR毫R苍）粱（祖%怨）猪20.08铺16.24化12.48饶财务净现值竭（物FNP幸V驻）（万元）格20760舌15221撒9199.8县7箭投资回收期（若静态）（年）搬2.95舞3.0绿3.12吊投资回收期（厉动态）（年）扛3.1理3.2慕3.4殖2.0炎歇研究方法讯2.1之尘剩余法求地价设运用剩余法来紫确定宗地的最房高限价，其基伙本思路为：戏地阻价稍=歇绕房地产建成价寻格－（建筑费化＋专业费＋租揪售费用＋税费无）－利润例该方法的操作验程序如下：概研究待估宗地也的基本情况葵选择最佳开发滑利用方式被估算开发后的迁房地产价格拨估计建筑费、糊专业费、利息螺、税费、租售矿费用和开发商湖应得的利润求地价棚2.2银絮运用《建设项设目经济评价方皆法与参数》进舅行宗地的财务职评价旧建设项目的财柿务评价一般分僻两个层次，即泡：全部投资的鹰财务效果评价扭和自有销（权益）资金避的财务效果评派价。店全部投资的财绑务效果评价栗，即排除财务救条件的影响，傍将全部资金（陕包括全部借贷鉴资金和权益资最金）作为计算匪基础，考察项检目的盈利能力谁。由于它不考姿虑投资资金的犯来源构成，以厅及借贷还本付知息和所得税的脸问题，所以它乔实际上是一种田简化了的、投描资项岸目砌“带息、税冰前挺”蓬的盈利能力分岩析，借此可以影在各个投资项宣目或方案间建摊立相互比较的效共同基础，以劫便考察项目是光否有投资的价育值，在分析是惰否可行的同时捉，进行方案的始选优。洪自有（权益）胃资金的财务效罩果评价粘，即从企业的祖角度出发，分双析包括财务条些件在内的两类阿因素对项目的锣影响，以企业猜投入的权益资逢金为计算基础绪，而所谓考察味企业投入所投锁入的权益资金仪的盈利能力，算实际上是对项肯目息、税后的酱盈利能力的分海析。同时，还敌考察企业的生邮存能力、偿债研能力、利润及如其分配，以及终各方投资者的牲盈利能力等。豪盒娃在本宗地评估寄报告中，选用骗全部投资的财贷务效果评价法辰，分析该地块饲的投资盈利能漫力副—还—少通过全部投资扰的现金流量表腰，得出项目内热部收益率顿（渗FIR页R犁）、投资回收圣期碧（倦P骂t鲜）、财务内部餐净现值订（倘FNP携V仰）以及投资利扁润率等指标。炮由此来判断该剥宗地投资在财书务上的可行性左。缴2.3退争研究依据汤***医B303-0绸04锄1帜宗地规划指标确国务院发展研尿究中心数据库男《广东省房地匙产统计年鉴》豆广东省房地产店开发各类管理伸费用标准波中国人民银行斩存、贷款利率灿《广东统计年镰鉴》站搜房网相关数溪据铁中国人民银湖行细12区1蒙号文件托广州市建安工倚程定预、决算喜定额隆3.0依抗宗地最佳利用寿方式构思腔根据该宗地位妥于深圳市福田绩区封***吗地段、且建筑亏容积灌率验≦巷1.洲4足，可以确定，摔该地块要想获常得最大收益，丧就必须按高尚渣住宅区规划，嫩定位于高端客援户，确保以优凑美的景观环境盏和国际性的配廊套设施来赢得萌市场。除3.1亲责宗地总体规划快方案设计煮馒爸总基底面煎积森93544增×2漏2络％＝荡20580匀m唐2倚，用地平衡表谈及项目主要经宾济指标分别见起表矩3招－盏1瓜和击表俯3警－防2洒。高层住宅步总建筑面交积凶12765视0×0.8育5端＝必108威,堤503蹄m笋2裤住宅规划秘为纯12育0挂～躬180m吴2创/贺户，平均每套孝面积为它150m拦2仔左大右壳,邻规划户屿数烫72盖0物户。计划规划些为住1傅2唱～遗1浊4直栋杰1礼1黎层住宅（其中违首层架空绿化堵），住宅总基惩底面积计病11050您m寒2淋。别墅宿总建筑面劈积赴12756间0×0.1驻5脾＝居19控,闪148朽m改2脊别墅规划步为欠25建0羽～闹350m刻2令/崖栋，平均每栋甩面积为漆300m炎2鞭，占地面积计哲120m科2祖，规划总栋数笼为值6冒4仪栋。总计占地阁面积驱为丹64×1仓20=屑7680m穷2公建配套旺幼儿园昌3000m浙2假，按两层考虑暂，其占地计拼1500m脸2薯，总社区管理中浆心弹芒300m嚼2渡，垃圾站纯50m蔑2青，均按一层考农虑，占地计老350m筹2管。停车位们基于该地块未次来将规划建设夜成深圳的豪宅塞区，故应至少筋考虑每户一个疫车位（不含别未墅用户车位）抗，建议车库集成中设置，规粮划攀72童0犬个车位，每个贩车位按娃3剧5稀平方米魔考虑，车库规吧划面积位们为虎720起×3顷5损＝杰25200鼠m习2梳。约园林、绿化及蚕道路士为体现高尚住逼宅区的品味感阿，建议该住宅因区的绿地覆盖茶率不低骄于略6饭5议％，可考虑将贿高层建筑的首证层架空绿化。启则贷楚有绿地面积爷为锋93544慧×0.65×岩m阅2斧＝扩60803恋m滋2舅道路规划占地逼面积虽为会9354亦4×0.1奏5左＝俗14031狸m鸡2百表直3尼－殖1垄志用地平衡表堵项目讨用地面积（结m2鞋）眉所占比重劫(缠%)超人均面积（姻m2/俱人）辨备注凤规划总用地隔93544水窝34.09糠守一、居住用地恨18730从20孩菜膨高层住宅用地耍11050宽11.81券拼首层架空绿化脑低层住宅用地筝7680恶8.21梳羞坝公建用地冈1850喝1.98滑脊致道路用地死14032午15汉沸豆公共绿地委60803壤65乎22.15甩岛二、其他用地旁9176布求乓滔表咳3常－挺2植击项目主要技术听经济指标悬项目研数量致单位竟总户数手784幕户执居住人口斑2744子人今总建筑面积观156200凤M变2纤至1.谱高层住宅建筑侵面积标108503览M钻2杂2.妨低层住宅建筑素面积辫19148妻M兽2回3.夜公建配套建筑恢面积钉3350西M昂2终4.梯地下车库建筑朱面积挽25200通M勉2阶车位数狠720暖个若人口密度归293督人城/芳公顷遍绿化率它65情％扩容积率站1.4辫绞3.2约悬最佳开发建设蝴方案设计施建议分期滚动萝开发，首期开鼠发别墅及整个芦住宅区的配套孝规划建设，通虎过别墅的市场原推广来打造项隔目的品牌，提货升项目的品位背，从而带动其涌后的高层销售床。卷计划整个地块付的开发建设周吐期肝为泛3量0丧个月，销售周沃期只为叮2冰4询个月。其中可桑行性研究及规槽划报批等前期攻准备阶段忍为夺6薯个月，宗地竞卫买钩后戒1羞8喉个月时推出首讯期别墅，终高层住宅分两伤期推出，计划中至颈4吊2储个月时完成全寇部销售。犹与此对应的项遇目投资与融资肆计划如下厅表范3到－限3聚所斧示秩.跪表固3糖－某3浆绳项目投资与融乐资计划表甩序号义项目林建设经营期放合计颤1铃～忧6够7拖～萄12著13绿～称18票19匀～可24织25僚～倡30印31每～殃36芬37豆～虑42慧1诵投资总额睬剑终烘支秩季内划1.1岩建设投资止汽粱描食军吓敏表土地成本觉街80913.秆86光钞释萍争馅露前期工程费衬朵755.00处以393.00欧执污微甲哥岁建安成本费冈34000.担70誓核2913.7析0洁11113.唐00惯11802.逼00茶8172.0群0疯誓炉基础设施费文2292.5刘6岩撑林1145.7装8唐687.47封盘459.31水伴想蜜公建配套费怠1185.1遍6拐未474.06陆后355.55过林355.55坊缠短滚妄不可预见费周3589.5份8甩897.39糖荷538.44颜嫩430.75作节430.75键熊430.75猴财430.75我球430.75铜灌管理费右3590.0宅0盛512.80盒严512.80黄哨512.80组昏512.80朋闯512.80淡吓512.80屡介512.80姨羞销售费用氏5384.3危6宴谱授807.65随霸1076.8哭7钟1615.3黎1咏1346.0段9跟538.44稍南利息费用窃柜偿盗庄哈哄任退1.2科流动资金恭0.00安0.00饼0.00婶0.00牛0.00稳0.00肠0.00满0.00造2申资金筹措请飞引驻周考雪猛清2.1歉自有资金盯壶急宏唐脉姑街雷2.2华借款雪愈辽按亦秋生旱蜡2.3报销售收入再投绝入厚妇喇紫叛况汪垄拖说明：因利息甲费用取决于投吊标公司的融资锣结构，而融资冬结构的优劣又宅取决于公司在赠资本市场的能厨力高低。该宗冠地地价需在成汇交讨后毙5吴日内一次缴清银，故对竞投人膝的资金压力很仰大。可以考虑暗竞得土地后全坚部建设缺口资该金从银行借贷蒸。因为项目的庸融资结构不明剥，且项目全部态投资的财务评肠价又与融资结运构无关，故此应表中的利息费工用计算和资金父筹措计划都暂柄没计算。呼4.0慨巷宗地地价测算务4.1答泼地价之外的成珍本测算歇参考目前建筑鼓市场及房地产狗开发市场的基氏本行情，估算压出该宗地开发永项目的总成本蝇费用乘为钻68651.眨4笑3弹万元。具体测栽算详见附出表炎1老。叹谊4.2范我销售收入测算辫参考目前龙***翠地段的住宅市卵场行情，高层历为早1100旦0充元骨/霞m丑2狂，低层蔬为牛2200镇0钩元档/追m朵2硬,洲停车位（为便瓣于计算，全部论按销售考虑）扛为途25000酬0软元厘/铺个，则测算出以总销售收入夫为灿17947非8.3佛5圾万元。具体测取算详见附决表筛1术。若4.3泪陈地价成本测算级乳息根据目前国内哲房地产市场投见资回报基本现花状，并综合考旧虑深圳房地产责市场的竞争程另度，取定开发侍商投资该宗地菠的可承受回报苏率极限振为促1袄5偷％，正常期望置投资回报率窄为狂2刷0坐％，市场投资绳回报率的上限树为锈2误5带％。排则该宗地的地冻价范围侮为排7429内1勾～遍87416舍材万元，正常市巾场期望地价母为刘8091虏3滋万元。冠扣除宗地转让瓜契术税驶3勇％，则得该宗北地的竞投报价并范围为餐7274怕9汇～取8497糟0粱万元，正常市晨场水平竞投报员价仅为要7855益7染万元厘。具体测算详铃见附抱表厦1编。自5.钟0睬项目财务评价纱由于货***垒B30缓3任－糊004银1城宗地的最终中芦标地价尚处于桨预测阶段，因剩此选取该地块愚的市场期望价及作为计算基础那，来测算该宗亭地的投资价值涌。县5.1穴学项目盈利能力鲜分析售居税金计算（见促表刊5疲－望1匀）贪因为首期发售仗计划在宗地接带手后饶第协1嗓8需个月时，故前召一年半内无销县售收入。而越土地增值税权是自按照纳税人转绵让房地产所取户得的增值额和灌税法规定苍的元4小级超辆额朗累进税率饥来计算征收的味，增值额是纳他税人转让房地曾产所取得的收否入减除税法规编定扣除项目金缩额后的余额。燥根据房地产行委业的一般收益篮水平，土地增商值税应缴额基葵本在销售收入械的葡1吩％左右。振虾损益表（见灯表苏5腐－梁2茧）假由损益表可以那看出，公司在星第一年内利润心为负，这主要滴是因为支付巨龙额地价所致。橡第二、三年内愈尽管有利润，亡但仍不足以弥桥补第一年的亏萄算。直到最后要一年才发生所织得税的缴交。打古宗地现金流量每表与动态盈利麻分析（见薯表酒5炮－己3寻）俭由现金流量表坑和动态盈利分茫析可以看出，作项目的累计净辛现金流和累计扮折现现金流由春负变正均要发字生在最后一个乖年度。但项目秀的内部收益率毛为布16.2察4疏％，净现值仰为味1522密1祖万元，均处于显较高水平。原忌因在于地价要舰在中标后一次线缴交完毕，造惊成巨额现金流割流出，而项目惹的开发建设、博销售要滞后一歌段时间，不过递该宗地规划建颠筑面积不大，土建设周期相对舍较短，故投资欲回收期指标也偿较为理想。犁相应的地价赶在宏7429挑1座万元辛和企8741乓6改万元时的投资酷回报指标如久表红5糊－清4知所示。肿哀表钥5袭－址1植浆销售税金及附扫加探表羞扬声令质抓讨（单位：万元户）计椅淹建设经营期话合计秩序号帐项目志1验～亏6保7炸～刑12某13匹～荒18嫌19斯～命24塑25我～乘30短31栏～日36敬37崭～次42质1袋销售收入信孕杠哄42125.师60径41205.等83省54941.蝶10迅41205.俭83牌179478冰.36酬2饲销售税金及附考加末搅驻学2624.4寄2俱2567.1也2巨3422.8谁3开2567.1带2精11181.拘50歼2.1慎营业税星舱稿下2106.2斜8昌2060.2译9抢2747.0辩6承2060.2去9油8973.9阻2定2.2叶城市维护建设帅税爷构宝滴147.44圣途144.22态咬192.29陆艳144.22俩天628.17民辈2.3认教育费附加开杜虑停63.19院61.81塘82.41贞61.81甩269.22幼蛇2.4抄防洪工程维护暑费授翼甜坏75.83吼74.17霉98.89季74.17瞧323.06摸姿2.5巩交易管理费熟权灌步210.63悟康206.03胞踪274.71旷夕206.03姓右897.39炒稀2.6梯印花税送把历投21.06抽20.60油27.47当20.60再89.74翠3纽土地增值税揪灿驴海421.26伏可412.06漏必549.41侵础412.06留阴1794.7姨8省奋心灌舒符她塔表腔虫5姑－贺2郑资损益表逗弱厦愧砌岸造（滨单位：万元）志序号隶项目叹合计蜜1拜～陈12齐13膛～滚24支25融～宁36镇36牺～亚42撕1忍销售收入肚179478厕.36欲0.00愁42125.过60减96146.随93孕41205.胜83妖2局总成本费用税149565饰.29顺89962.套23细33906.鼓57寨21520.朋94活4175.5的5词3减利润总额预29913.据07草-89962护.23刑8219.0标3伟74625.桶99裁37030.吴28饼4浪所得税俯9871.3厦1事0.00丧0.00袜0.00喊9871.3昆1凭5高税后利润捆20041.鸭76牧0.00急0.00昨0.00桶20041.旬76壳6习盈余公积金搅2004.1捞8凶0.00恼0.00牛0.00窄2004.1胡8妨7言可分配利润诞18037.服58帆0.00巴0.00倦0.00漂18037.诊58筑表单5掌－煮3基禁宗地现金流量型表与动态盈利淋分枣析盆绘兵敲（单位：万元炮）崖序号李项目仙建设经营期井1迎～仓12句13赚～旋24摇25汁～四36播37燃～演42露1辣现金流入块0.00兽42125.纤60吵96146.氧93傻41205.桂83验1.1咐销售收入且0.00踢42125.沿60宫96146.贴93术41205.醋83挽1.2堪其他现金流入寨0.00贿0.00多0.00渔0.00祝2内现金流出挡87911.巩05肯32276.樱65物20431.锈23挡4461.1识7诞2.1攻建设投资房87911.渡05择29230.架97酒13479.砖81委1481.9红9模2.2凳土地增值税其0.00敌421.26懂肉961.47神帖412.06棉坝2.3享销售税金及附口加婚0.00悄2624.4虽2贴5989.9野5逢2567.1锅2浑3睡净现金流棵-87911蹦.05洲9848.9颜5距75715.岔70将36744.染66男4陆累计净现金流炒-87911沈.05粪-78062链.10距-2346.唉40港34398.迁27沫5阴折现现金流万-81399天.12春8443.8甲9柏60105.艺56颈28070.昆79魂6涨累计折现净现谢金流课-81399叉.12锹-72955俗.23岭-12849伐.67枣15221.织12寒评价指标倚邻孕摔蹦FNPV(I偶=8%)涛15221.暴12茂财务内部收益灌率火IRR镜16.24%杰投资回收期（芹静态）缓3.03常投资回收期（蹈动态）等3.狡20洪轧表仍5争－份4衔俯财务效果指标业比较些项目邻地价烤为浅7493袜1散万时厕地价挑为障8741妖6盗万时敏内部收益率合（腹IR谋R真）素（看%斜）瓦20.08律12.48捷财务净现值贸（摸FNP野V野）（万元）敞20760涝9199.8取7查投资回收期（漫静态）（年）湿2.95嗽3.12钩投资回收期（剃动态）（年）裕3.1罢3.4犯5.2盯迎项目不确定性共分析旦冷盈亏平衡分析煌假定本宗地开肉发建设投资不犬变，且售价和付回款速度如基劳准方案所设，斯则由计算可得改，当销售率制为住花（厚80913.已8烫6炊＋纸68651.哑4驴3津）香/17947价8.35*1怠00%=83驴.33%灶时，宗地全部摄投资利润率为具零。一般认为浑，当盈亏平衡李点的销售赛率星≦款7昼0朱％驴鸣时，项目风险模较小。本宗地吹投资盈亏平衡堪点的销售率排为柱83.3四3灰％，可见其风依险较高。敏感性分析纯影响本宗地投次资财务效益的坡主要不确定因说素为宗地获取段价格、售价水杠平、建设成本赤的高低、建设机经营期的长短酿、销售税率等狭。根据宗地目色前状况可知，障以上诸因素中滨最有可能发生算变化的是宗地舞获取价格的高摆低和未来销售窜价格的变化。宝因而，本宗地在敏感性分析主鲁要针对全部投近资的评价指标忍（栏FIRR,F疲NP必V侵和投资利润率抵），分别计算菌售价上下波识动眯5怨％寨、牢1和0蜻％和宗地获取顿价格上下波默动惩5超％爆、吨1像0着％时，对经济廉指标的影响。夸计算结果详见栽敏感性分析波表积5捕－驱4做。嗓表夕5亡－肤4拒商项目敏感性分售析表崖全部投资彻基准方案巷地价变动私售价变动烛-10%渔-5%牺5%润10%铃-10%贱-5%容5%随10%用FNPV洽15221.乐12虾22713.答15益18967.纯13筛11475.术11毅7729.0痰9贵829.2流8025.1河6繁22417.懂1幅26913.狡7旧FNPV稿升降幅度粗49.22%帆24.61%誉-24.61产%葬-49.22希%箱-94.55摇%阳-47.28甩%群47.28%异76.82%再IRR捆16.24%贺21.54%裕18.79%赚13.85%习11.63%拴7.93%抖12.13%裤20.27%煮24.24%焦IRR悲升降幅度层32.64%蹄15.70%蹲-14.72肆%躬-28.39惹%锄-51.17早%桃-25.31送%卫24.82%趟49.26%榴投资利润率狼20%说26.86%雀23.34%荣16.84%培13.84%赞8.00%借14%糟26%揪32%渴投资利润率升垄降幅度冬34.30%芒16.70%秒-15.80末%率-30.80固%豆-60.0%慰-30.0%固30.0%帜60.0%墙由表中数据可怀得：躬（织1绍）地价、售价贷变动对财务净树现值的影响全当宗地价格上厨升土到斑20.肢3战％时，项目的耀净现值等于零恳，到达临界点扣。此时，如果辩地价继续上升虏，则财务净现楼值小于零，出届现亏损。肯售价下吼降驴5勉％驰、栽1劣0乖％时，财务净暑现值分别下盆降贴47.2卡8理％挤、镰94.5准5今％。当售价下裤降痛至车10.5弊7生时，该项目的祖财务净现值等魔于零，达到临冷界点，此时，纺若售价再下降络，口则财务净现值仔小于零，出现映亏损。收（炉2屡）地价、售价芹变动对财务内爸部收益率的影革响柱地价上艰升凤5蝇％重、诵1代0持％时，将引起部该宗地的财务嚷内部收益率分晃别下烦降尝14.7族2证％接、煮28.3讨9警％；当地价上赖升盒至域13.6宴7迟％时，该项目鼻的财务内部收兄益率等于基准赛收益率趴（鸣I舱c应=8网%拆）骡,柜到达临界点，业此时，如果继经续上升，则财先务内部收益率灯将达不到预期源的基准收益率慎。盒售价下关降僚1枯0败％时，项目的沸财务内部收益联率已下降醉到签7.9僚3定％，不能满足舒预期的基准收孤益率。受（且3辟）地价、售价气变动对投资收冒益率的影响幸当地价上庭升康1鼠0衣％时，项目的耻投资利润率将仍下降灵至抖13.8杠4串％，已不能满大足预期的投资础利润饰率肿1蜡5壁％。当售价下忘降险5娘％时，项目的眨投资利润率也晒将不能满足预棍期的投资利润惜率要求。团从上分析可以霉看出，对财务蒸净现值来说，料地价获取价格陈和售价都是敏举感因素，相比宝之下，售价更部为敏感。原因匀在于该宗地地膛价要一次性缴磁清，宗地获取筛价格的变动数陪值等于全部投农资的净现值变写动值。茶对于内部收益揉率来说，地价刃比售价更为敏周感。对于静态车的投资收益率誉来说，售价是阅更为敏感的因概素。移除了地价和售煤价对本项目的欧影响较大外，岩开发周期和销校售率对本项目趣的影响也值得耍注意。开发周色期拖长除了导惕致资金不能及柜时回收再投入蝴，玉NP临V置和哈IR钓R角也会下降，投彻资回收期将延之长外，还会加贷重资金的使用滥成本。而销售拨率低下，即意壤味着投资资金色不能快速回收侵，这样将使整霉个项目陷入僵验局。概率分析蒸为了更精确地壤预测该宗地投剪资地风险程度直，下面用决策驱树来进行计算权，详看附睁图擦1洲。怀经计算仅，哀E(FNPV青)=20订228.44雄诚万元读风险标准偏差哥＝逗9949.1金0穗净现值变异系党数含＝火49.1右8窜％争＜霜70%浸计算结果表明录，本地块的期家望折现净现金春收入这为杀20228.料4缺4辞万元，处于较清高盈利水平，瓦而净现值变异膛系数灰为纷49.1饶8帜％，远低称于鸟7尊0毕％，说明其风物险程度在合理痒的范围之中。村6.0婶斯项目综合经济级评价与建议脑6.1光呢项目综合经济猫评价和上述财务效益工评估的结果说愁明，本宗地作碗为面向高端客可户的豪宅开发钓用地是有较好伪投资前景的。占但由于地价较班高，且要一次演性缴交完毕，渴故对开发商的揉融资、高端客辟户开发、市场寻运作、房地产顽大势把握、政闪策研判等能力蜘要求很高。且姨该地块将是以徒公开竞拍方式园获取，市场的辨炒做、竞拍现剃场的紧张气氛年、竞投者的不雀同战略导向等踩都会影响到该黎地块的竞买价状格，所以是否香投资该项目不伴能仅仅依靠对谎财务指标的分鹿析，还要做充升分的风险分析轧。辫6.灵2箩允有关说明及建描议廊本报告是在未抱有投资方具体戒融资方案的前秆提下进行测算台的，仅反映地候块本驳身的投资收益约情况，待确定刚投资方具体的黎融资方案后，绣才能测算出投触资方的实际投胆资收益情况。巡为便于计算比张较，本报告中领的车库全部按槽销售处理，不量考虑租赁经营翁。同岂时，财务年度傍以受让到该宗付地的第一个月愈开始，截每其1江2守个月为一财务喊年度。歉本报告是基于利财务分析的角戚度来思考问题关的，一个项目灵投资与否，财任务指该标是很重要的形，但却不是唯秀一起决定作用怠的。如果公司碰是基于战略方抄面的考虑，想纤通过对该地块育的竞买与开发陪来树立公司品细牌，那么财务务指标在决策中荐所占权重将会救下降，竞买的猴价格将会跃上带一个新的台阶哈。驼宗地价格的评蛙估应是建立对侵市场的充分调您查研究，包括颈竞争对手的可瞎能竞散投策略、目标往客户的消费心凑理、宗地的优昌劣势分析等基榨础上来综合进更行的。显然，拐本报告缺乏充柳分的市场调查确支持。扬在本报告相关奇测算数据的选吓取是基于笔者侨对广州市场的蔬了解并考虑了荣广、梯深两地房地产地市场差异的基厦础上确定的，将由于对深圳市购场没有深入的写了解，所以测填算结果难免存历在偏差。奇本报告剪中的最佳土地骡开发利用方案络设计是基于笔洞者既往工作经夫验来考虑灭的，尚缺少专羊业上的深度思走考，且笔者未迫踏勘过宗地现知场，因此方案案设想不一定是勿最优的。原则灰上此步应进行谋多方案的比较凝、评估及选优孤。问鉴于拍卖公告酷中提及高层和维低层的最终比始例按报建实施井方案确定，建凳议开匙发商在此处多译加研究，充分绵用活、用好相案关政策规定。益笔者认为最好闷是低层的比例列调高些，且低秩层的设计式样叠、户型等要多箩样化，以充分评满足目标客户楼的多样化需求民。昨由于该地块将肯用于开发面向日高端客户的豪翼宅，购买者更怕看中的将是项味目的宁档次感，建议旗开发商在项目桶的规划设计上塔给予高度重视捐，一定要聘请快一流的规划设赚计机构来担纲病项目此项工作消，包括对项目婶风水问题的综排合研究，这一乐点在粤港房地还产市场尤其要导受到重视。庭为保证该地块话投资决策的准拼确性，降低投目资风险，建议巷开发商在开发非前期羡投资论证过程贸中，尽可能地且让公司项目一峰线实施人员参三与进来，充分炊听取各方面的塌意见，集思广值益，精益求精图。衔随着通货膨胀沃的确认，未来旧银行利率调整穗已经在所难免震，利率调整对容于资恭金密集的房地永产企业来说，渣影响是巨大的笋。本宗地的竞语买企业很难想茎象完全依靠自殿有资金来开发尚，而竞到土地设到开发销售之阔间将毅有锤1崇8絮个月以上的时萝间，建议开发岔商要密切关注卵国家的信贷政洲策和利率政策充，并做细、做弓好项目的融资撕计划。研究结论排1.1营肢宗地基本情况桌宗地编号探为详B303-0乌04险1目，地块位于穴***拴，土地用途为炮住宅用放地奴;絮土地面积为步9354削4侄平方米泊，建筑容积扰率迟≤肌1.遵4探；可建设总建欣筑面积为烘13100创0里平方米毯,贯其中：住宅株12765尝0恋平方米奏（高层住省宅聪8稍5衣％，低层住宅转占闪1仙5抢％，但最终比致例按报建实施光方案确定）；虚幼儿园命300俘0拆平方米绒，垃圾站劣5庄0围平方米侍，社区管理中泡心择30锹0伏平方米鼠；土地使用年葬期少7闻0师年，自揪200能3员年吐8摧月源2奏5法日起受到烦207俱3葱年倍8脂月用2场4捐日舌止。淋竞投中标方应宰在宗地使用权溜转让合同签订欺后廉5荣个工作日内一坛次付清地价款卡。水涉及交易标的昂物转让应交的市税费中，依法起属转让方应交患纳的均由甲方默承担；依法属梅受让方应交纳置的由乙方承担酿。如转让合同承按规定需要公冰证的，公证费尸用甲乙双方各寸承填担则50责%枝。虾1.2太头地价范围关经测算，本地暖块的正常地价剧范围应在蒜7493印1记～食8741像6铲万脚元人民币之间旬，其中市场正衰常价位点应在浸8091膀3驾万送元，扣除土地误转让契箭税浇3辟％，则得竞标猜报价范围应崇在胆7274毒9油～悠8487弹0造万元人民币之植间，市场正常箭竞标价位点惨在农7855秀7果万元人民币。身对应市场价位汤点赵8091独3距万元，则得相详应楼面地价沫为护633腿9郑元执/帅平方米服.赶1.3扇激地块投资价值艺对应以上地价马范围，测得相射应的投资财务袭效果指标如既表晒1莲－矩1剂所示。童综上，当地价画在首7493浆1越～陡8091射3兼万元人民币之头间时，属于投意资安全区；当员地勒价席在迎8091仔3知～袭8741举6裕万元人民币之嫌间时，即进入甚投资风险区；恰超凑过扩8741蔬6脉万元后，将进扎入高风险陆区浪,绘投资者需慎重注考虑。握表尾1择－竞1依汁宗地投资财务柄效果指标唉项目显地价米为献7493箩1良万元贺地价祝为展8091冬3六万元添地价盼为牢8741管6乘万元传投资利润率（博％）喇25多20普15颂税后利润（万炮元）女24050煎20042递15684院内部收益率索（公IR轮R硬）按（浩%绑）犬20.08钉16.24散12.48腥财务净现值耕（俊FNP泉V逐）（万元）务20760蜓15221卸9199.8况7搂投资回收期（她静态）（年）乡2.95值3.0劈3.12负投资回收期（旦动态）（年）并3.1派3.2平3.4预2.0黎兄研究方法站2.1族娃剩余法求地价渡运用剩余法来愤确定宗地的最伤高限价，其基愧本思路为：赢地喂价钞=沉促房地产建成价惊格－（建筑费什＋专业费＋租哲售费用＋税费系）－利润礼该方法的操作住程序如下：关研究待估宗地赚的基本情况呼选择最佳开发娱利用方式涝估算开发后的触房地产价格米估计建筑费、妨专业费、利息侍、税费、租售镜费用和开发商门应得的利润求地价铲2.2霞忆运用《建设项自目经济评价方感法与参数》进盗行宗地的财务悉评价慢建设项目的财顿务评价一般分辅两个层次，即堡：全部投资的洞财务效果评价楼和自有爬（权益）资金大的财务效果评近价。选全部投资的财性务效果评价铲，即排除财务诊条件的影响，宽将全部资金（鹊包括全部借贷涉资金和权益资以金）作为计算猜基础，考察项体目的盈利能力斜。由于它不考丘虑投资资金的泉来源构成，以李及借贷还本付茅息和所得税的舅问题，所以它妖实际上是一种缘简化了的、投局资项番目涉“摇息、税轻前翼”粥的盈利能力分访析，借此可以工在各个投资项散目或方案间建价立相互比较的被共同基础，以手便考察项目是卧否有投资的价裕值，在分析是腰否可行的同时筝，进行方案的墨选优。朝自有（权益）倚资金的财务效窑果评价服，即从企业的恶角度出发，分舰析包括财务条方件在内的两类忧因素对项目的肆影响，以企业奖投入的权益资圈金为计算基础技，而所谓考察养企业投入所投恢入的权益资金饭的盈利能力，碗实际上是对项敞目息、税后的文盈利能力的分服析。同时，还晨考察企业的生世存能力、偿债探能力、利润及衰其分配，以及杂各方投资者的补盈利能力等。缝女询在本宗地评估嫁报告中，选用嘉全部投资的财雄务效果评价法悦，分析该地块巾的投资盈利能毯力枣—蜜—编通过全部投资约的现金流量表偏，得出项目内某部收益率抖（患FIR充R撑）、投资回收问期两（伙P被t烟）、财务内部明净现值凯（方FNP床V垦）以及投资利派润率等指标。吓由此来判断该扫宗地投资在财市务上的可行性滴。皂2.3哨西研究依据峡***躁B303-0坦04体1缠宗地规划指标搬国务院发展研件究中心数据库缘《广东省房地双产统计年鉴》睛广东省房地产方开发各类管理掘费用标准闸中国人民银行球存、贷款利率洒《广东统计年捧鉴》巴搜房网相关数企据彩中国人民银黑行并12帐1痕号文件皂广州市建安工候程定预、决算室定额烧3.0克带宗地最佳利用故方式构思缓根据该宗地位愈于深圳市福田芬区独***民地段、且建筑雁容积暴率扣≦适1.置4颤，可以确定，反该地块要想获两得最大收益，茶就必须按高尚塞住宅区规划，茧定位于高端客条户，确保以优排美的景观环境恶和国际性的配宁套设施来赢得秃市场。甲3.1到盲宗地总体规划缓方案设计哥唉纹总基底面妙积估93544著×2脾2袋％＝翁20580芳m共2躁，用地平衡表快及项目主要经蕉济指标分别见驶表妈3渣－沫1啄和坟表质3葡－洗2头。高层住宅众总建筑面蚊积杜12765距0×0.8泊5喝＝刺108壳,骡503朱m湖2旅住宅规划追为纵12蝴0庙～巴180m时2专/券户，平均每套牲面积为妄150m琴2扑左祖右讲,疑规划户赏数联72仪0唯户。计划规划五为协1伶2霸～贪1边4保栋与1萌1宋层住宅（其中凶首层架空绿化夏），住宅总基述底面积计己11050平m场2酿。别墅扭总建筑面结积升12756林0×0.1框5慕＝王19何,调148肯m锋2屈别墅规划咐为均25钩0婚～勒350m妹2偶/垮栋，平均每栋琴面积为被300m腰2架，占地面积计泡120m捡2蕉，规划总栋数炮为精6糟4迫栋。总计占地装面积毕为嚼64×1爸20=谈7680m甲2公建配套墨幼儿园纤3000m犬2技，按两层考虑缺，其占地计己1500m援2亮，但社区管理中联心墓皮300m捞2顶，垃圾站晋50m赶2磁，均按一层考旷虑，占地计竞350m麻2沸。停车位隙基于该地块未吗来将规划建设音成深圳的豪宅庭区，故应至少扎考虑每户一个乓车位（不含别吓墅用户车位）带，建议车库集佳中设置，规嗽划拔72幸0餐个车位，每个贼车位按纳3做5疾平方米伙考虑，车库规充划面积位拆为洽720在×3拖5粮＝街25200困m西2晨。军园林、绿化及垂道路弦为体现高尚住丙宅区的品味感跃，建议该住宅规区的绿地覆盖雅率不低堤于唐6筒5自％，可考虑将桥高层建筑的首咏层架空绿化。侧则浅漂喊绿地面积盯为到93544镜×0.65×伶m羽2铁＝思60803眉m禾2西道路规划占地全面积汽为朵9354侧4×0.1迟5志＝赠14031绑m毯2郑表蔑3染－摩1静被用地平衡表涉项目胞用地面积（阶m2稠）皂所占比重侦(云%)冲人均面积（毅m2/抢人）浪备注良规划总用地租93544寨艰34.09童粗一、居住用地油18730革20逼留曾高层住宅用地傍11050邻11.81照炊首层架空绿化刃低层住宅用地题7680速8.21雷颂毅公建用地逗1850仰1.98否攻哭道路用地揪14032面15童脉帽公共绿地浙60803晴65承22.15锣捉二、其他用地顿9176拳割合膀表巧3番－博2机另项目主要技术绑经济指标恋项目健数量味单位纷总户数脑784冬户屋居住人口勒2744野人革总建筑面积雀156200燕M报2批状1.臭高层住宅建筑骡面积尊108503云M衣2曾2.蹲低层住宅建筑强面积弦19148惭M纯2锣3.甘公建配套建筑袭面积栏3350房M京2达4.陪地下车库建筑回面积谣25200阴M眨2杂车位数除720呆个盗人口密度争293驶人新/巩公顷秘绿化率防65笋％面容积率摸1.4漏院3.2为赌最佳开发建设锋方案设计截建议分期滚动祝开发，首期开钱发别墅及整个心住宅区的配套厅规划建设，通层过别墅的市场址推广来打造项亏目的品牌，提浑升项目的品位约，从而带动其摩后的高层销售段。鬼计划整个地块椅的开发建设周穴期斜为喷3悬0早个月，销售周勺期搭为烟2姥4预个月。其中可渐行性研究及规蝶划报批等前期私准备阶段惠为洋6熊个月，宗地竞拜买袄后袍1乱8昆个月时推出首交期别墅，弦高层住宅分两耻期推出，计划横至飞4睡2微个月时完成全押部销售。往与此对应的项劳目投资与融资妄计划如下屿表宗3闷－忆3鱼所绣示物.孔表乏3家－尿3坚收项目投资与融跨资计划表站序号化项目央建设经营期离合计工1豪～悲6咽7育～键12忆13呀～毯18除19玉～灿24屿25包～渴30脂31悔～且36街37永～辜42跃1洁投资总额遣匠皇故宜铃标联议1.1辱建设投资修勾宫孙快肉替僚疑土地成本扔刮80913.缺86双图奖青搅序么前期工程费低艇755.00赠郑393.00史扬婆滤不饰疼建安成本费勉34000.鸭70瞎析2913.7躺0铅11113.公00乖11802.矮00已8172.0胃0羊腰效基础设施费胖2292.5蜻6石夸市1145.7演8多687.47游絮459.31绿笑绢慰公建配套费术1185.1毕6客族474.06针宏355.55洽鸟355.55点怪鸟友背不可预见费腹3589.5距8浑897.39摘紫538.44围挑430.75敲倚430.75蚂斑430.75陪宏430.75丘孟430.75赔深管理费转3590.0礼0且512.80害等512.80背志512.80然烟512.80疗创512.80晒令512.80腊它512.80器省销售费用趣5384.3享6位花鲁807.65哨姜1076.8深7胡1615.3窄1看1346.0龄9助538.44烧钩利息费用斤贤忍寄委胁来归生1.2奉流动资金毅0.00尘0.00直0.00卵0.00涌0.00阁0.00盛0.00悄0.00倘2煤资金筹措墓华疤逃美聚娇锈昂2.1踢自有资金痕狸河司亚览确护章2.2叮借款迁碰色慕席捷怜吧大2.3伞销售收入再投豪入渣匹垄胶键渴喂芬荒说明：因利息球费用取决于投词标公司的融资饼结构，而融资欺结构的优劣又训取决于公司在季资本市场的能别力高低。该宗傻地地价需在成鸟交雷后译5谎日内一次缴清损，故对竞投人布的资金压力很虚大。可以考虑椒竞得土地后全旷部建设缺口资歇金从银行借贷楚。因为项目的执融资结构不明剥，且项目全部易投资的财务评龄价又与融资结槐构无关，故此包表中的利息费揪用计算和资金饼筹措计划都暂球没计算。罚4.0崭叛宗地地价测算破4.1反竟地价之外的成悄本测算敞参考目前建筑士市场及房地产钟开发市场的基舰本行情，估算喉出该宗地开发验项目的总成本按费用漂为饮68651.姻4任3肺万元。具体测互算详见附锐表逃1券。么限4.2杂聪销售收入测算束参考目前休***北地段的住宅市叔场行情，高层挖为倒1100艳0唯元菠/累m毛2阔，低层蛾为俯2200扒0慨元渣/傅m白2侵,扒停车位（为便以于计算，全部敞按销售考虑）肾为络25000咬0烫元分/哥个，则测算出周总销售收入岂为党17947抢8.3捧5捆万元。具体测斩算详见附拉表宰1早。绞4.3全尚地价成本测算气咬蜂根据目前国内桶房地产市场投挺资回报基本现骄状，并综合考狐虑深圳房地产帽市场的竞争程霉度，取定开发序商投资该宗地钟的可承受回报尊率极限抬为杯1剥5锤％，正常期望毫投资回报率运为而2玉0坦％，市场投资王回报率的上限闹为非2鼠5炕％。绒则该宗地的地眠价范围课为卸7429播1怖～炮87416枝犁万元，正常市馋场期望地价衰为言8091坛3内万元。换扣除宗地转让墓契填税闲3避％，则得该宗酿地的竞投报价眨范围为安7274箱9土～葬8497眉0闲万元，正常市遣场水平竞投报辱价姿为幼7855闲7意万元羡。具体测算详箱见附俭表福1款。杯5.全0嫁项目财务评价菜由于酿***屠B30配3氏－盗004缩1涨宗地的最终中拿标地价尚处于里预测阶段，因旺此选取该地块秘的市场期望价魔作为计算基础愁，来测算该宗榨地的投资价值锅。仰5.1窃隆项目盈利能力探分析值悼税金计算（见子表屠5荒－前1绑）潮因为首期发售旋计划在宗地接感手后壁第朽1面8冷个月时，故前葛一年半内无销大售收入。而凯土地增值税傍是杂按照纳税人转价让房地产所取贩得的增值额和芽税法规定取的刷4药级超也额妻累进税率岂来计算征收的鸡，增值额是纳膀税人转让房地位产所取得的收破入减除税法规座定扣除项目金羽额后的余额。贵根据房地产行结业的一般收益窄水平，土地增为值税应缴额基锹本在销售收入从的摘1系％左右。应匹损益表（见肥表捷5马－乘2犁）兔由损益表可以该看出，公司在顾第一年内利润局为负，这主要奏是因为支付巨衣额地价所致。油第二、三年内搞尽管有利润，秘但仍不足以弥竿补第一年的亏甩算。直到最后忆一年才发生所第得税的缴交。率阳宗地现金流量森表与动态盈利涌分析（见萝表讨5歇－惯3截）田由现金流量表困和动态盈利分馆析可以看出，鞭项目的累计净慕现金流和累计族折现现金流由僻负变正均要发心生在最后一个顷年度。但项目指的内部收益率胁为痛16.2尤4务％，净现值季为屿1522惊1抵万元，均处于北较高水平。原写因在于地价要烛在中标后一次撞缴交完毕，造尿成巨额现金流贝流出，而项目揉的开发建设、嚷销售要滞后一竟段时间，不过毒该宗地规划建或筑面积不大，许建设周期相对净较短，故投资特回收期指标也胞较为理想。瓶相应的地价住在拴7429寺1垒万元逆和挂8741挑6薪万元时的投资奖回报指标如居表匆5骨－诱4凝所示。附棵表史5蠢－冒1闲屡销售税金及附瞒加抗表捷唱册泽胞察棍（单位：万元景）柏湾驻建设经营期偏合计厌序号荷项目壳1商～杯6盗7忙～团12浓13蝇～虹18穗19蹦～清24谢25睛～钱30帽31阿～俗36滨37惠～妹42蚊1办销售收入咽围准颤42125.繁60男41205.床83曲54941.船10茅41205.仅83趣179478尾.36军2集销售税金及附汉加异营嘉峰2624.4种2粮2567.1疼2馒3422.8芬3墨2567.1肤2脑11181.洪50证2.1顷营业税理康桑滨2106.2淋8惜2060.2除9阅2747.0咬6叉2060.2忧9缩8973.9隔2犹2.2满城市维护建设盐税纯奸瞧他147.44杆议144.22覆裤192.29枯泡144.22齿牺628.17心拐2.3敏教育费附加仔搏桶浪63.19顽61.81邻82.41甚61.81彻269.22红挪2.4返防洪工程维护扶费买核赏飘75.83踢74.17咐98.89钢74.17英323.06涛拳2.5幻交易管理费我掘航溜210.63抗劣206.03费盟274.71菜损206.03抱警897.39魄男2.6倚印花税大胸蓄壤21.06停20.60棵27.47锯20.60领89.74障3鉴土地增值税欠育荣老421.26戚肤412.06剥暂549.41按潮412.06赴仓1794.7谱8魂肯售僵例应稳板表悲幕5昆－述2眯蛙损益表悔胶翠枪随托涂（退单位：万元）岂序号萌项目警合计兴1浮～惨12锄13红～咽24恶25玉～递36党36卖～纷42支1祖销售收入饮179478棍.36扰0.00梳42125.吧60卖96146.孕93罩41205.皂83氏2闻总成本费用甘149565独.29坊89962.上23爽33906.票57终21520.俊94索4175.5斑5沟3赵利润总额毙29913.亦07著-89962漠.23亩8219.0究3攀74625.品99财37030.坡28童4刘所得税轨9871.3挑1鸭0.00标0.00捡0.00钞9871.3涝1欺5划税后利润械20041.墨76族0.00阅0.00裕0.00秧20041.稠76窜6后盈余公积金镇2004.1位8便0.00滑0.00少0.00践2004.1浸8限7丹可分配利润刻18037.螺58忆0.00导0.00每0.00童18037.盯58垃表曾5尿－原3浸刻宗地现金流量桨表与动态盈利拨分芽析础绕恳酬（单位：万元凤）葛序号结项目冬建设经营期奴1鹊～乏12忌13急～饥24价25滩～投36享37草～介42雷1先现金流入伤0.00输42125.骤60乘96146.推93慧41205.汉83悄1.1吸销售收入晌0.00货42125.俘60绿96146.兄93段41205.玻83堡1.2未其他现金流入垃0.00饺0.00掌0.00纯0.00回2墓现金流出浇87911.戴05谋32276.筋65斧20431.座23逐4461.1晃7浊2.1粱建设投资余87911.日05吐29230.例97药13479.舟81昏1481.9竹9患2.2贸土地增值税晌0.00扮421.26列残961.47相芳412.06袍肢2.3尚销售税金及附节加呢0.00窜2624.4搏2盛5989.9凡5快2567.1旦2安3开净现金流于-87911趋.05谦9848.9缠5猪75715.羊70执36744.爷66弱4源累计净现金流忠-87911督.05晓-78062炕.10估-2346.疼40环34398.隔27易5没折现现金流朱-81399薪.12闻8443.8址9宣60105.刘56妹28070.妄79岩6生累计折现净现垫金流膛-81399血.12凳-72955物.23营-12849狠.67中15221.良12猜评价指标社窃勇钥颤FNPV(I好=8%)针15221.嘱12鼓财务内部收益密率羽IRR搭16.24%慎投资回收期（瘦静态）匀3.03厦投资回收期（秘动态）旁3.袜20肺志表丹5再－赛4担量财务效果指标谨比较诱项目野地价税为花7493绳1渠万时珠地价芒为烫8741贝6店万时拆内部收益率脖（桌IR姓R翻）胸（疗%娃）关20.08桐12.48拆财务净现值原（氧FNP把V膜）（万元）杜20760抹9199.8书7欲投资回收期（其静态）（年）驱2.95脆3.12充投资回收期（饰动态）（年）院3.1植3.4碑5.2肝霞项目不确定性溉分析光彻盈亏平衡分析利假定本宗地开挨发建设投资不架变，且售价和励回款速度如基抚准方案所设，誉则由计算可得郑，当销售率惕为田拦（梦80913.郑8罩6贡＋电68651.麻4瞒3队）乔/17947卸8.35*1谱00%=83胸.33%兔时，宗地全部斧投资利润率为纠零。一般认为赵，当盈亏平衡广点的销售暗率积≦柔7寿0叼％逐莲时，项目风险甘较小。本宗地财投资盈亏平衡混点的销售率具为垫83.3贷3杏％，可见其风耽险较高。敏感性分析馋影响本宗地投骆资财务效益的烫主要不确定因奴素为宗地获取捕价格、售价水带平、建设成本扶的高低、建设吵经营期的长短板、销售税率等饰。根据宗地目痒前状况可知，启以上诸因素中所最有可能发生幸变化的是宗地蝇获取价格的高沙低和未来销售借价格的变化。侦因而，本宗地策敏感性分析主蛮要针对全部投错资的评价指标杠（永FIRR,F哑NP榆V星和投资利润率锤），分别计算忽售价上下波许动雪5鼓％朵、丸1郑0肺％和宗地获取刺价格上下波渔动症5饼％跳、炭1网0客％时，对经济腔指标的影响。软计算结果详见持敏感性分析损表廊5李－观4垃。裙表凡5般－炒4河客项目敏感性分慌析表苦全部投资绢基准方案竿地价变动晃售价变动蝇-10%监-5%轧5%兴10%迟-10%骨-5%陈5%嘉10%徒FNPV允15221.也12哗22713.玉15倡18967.队13肉11475.疮11缸7729.0高9冒829.2偶8025.1范6单22417.拨1稳26913.每7挪FNPV傻升降幅度挎49.22%益24.61%勿-24.61希%桃-49.22痛%苹-94.55宾%建-47.28帆%宏47.28%溉76.82%膜IRR网16.24%梦21.54%纺18.79%读13.85%园11.63%吊7.93%直12.13%绞20.27%日24.24%梅IRR脏升降幅度兴32.64%井15.70%红-14.72谷%陷-28.39岔%货-51.17豪%摊-25.31眠%省24.82%膨49.26%惨投资利润率及20%丽26.86%煤23.34%放16.84%没13.84%刮8.00%减14%奔26%涂32%衣投资利润率升神降幅度艺34.30%已16.70%么-15.80望%娇-30.80葡%毁-60.0%泄-30.0%卫30.0%捉60.0%处由表中数据可搏得：删（纺1梨）地价、售价跪变动对财务净挽现值的影响缩当宗地价格上岭升威到持20.偿3王％时，项目的队净现值等于零诞，到达临界点柱。此时，如果王地价继续上升此，则财务净现幻值小于零，出悔现亏损。馋售价下牌降塔5尘％阶、仔1姑0肥％时，财务净险现值分别下镜降云47.2理8鹊％偿、弃94.5哑5目％。当售价下饮降蹦至薄10.5泪7闲时，该项目的仍财务净现值等河于零，达到临退界点，此时，集若售价再下降惕，嫁则财务净现值练小于零，出现充亏损。隶（窄2功）地价、售价佣变动对财务内嫩部收益率的影潜响冰地价上淘升丝5饺％遗、酱1付0乌％时，将引起话该宗地的财务进内部收益率分馅别下友降垮14.7柏2花％凉、河28.3倡9悔％；当地价上蚂升仍至胳13.6懂7或％时，该项目森的财务内部收真益率等于基准三收益率粘（样I丧c羊=8友%爷）涨,佩到达临界点，苏此时，如果继障续上升，则财向务内部收益率巴将达不到预期蛮的基准收益率农。比售价下鸟降蜡1伐0肿％时，项目的馋财务内部收益占率已下降次到黑7.9尸3幻％，不能满足兵预期