霄云路8号年度工作总结和计划

一、2009年营销工作总结二、2010年营销工作整体思路安排三、一季度营销工作计划第一页，共191页。2009年营销工作总结第二页，共191页。2009年营销工作总结：一、媒体广告投放二、现场形象包装三、推广物料设计四、活动物料设计五、网站设计上挂六、外联渠道建设七、两点一线建设八、营销活动执行九、推广成效分析一、成交情况二、客户分析PART1销售工作总结PART2策划工作总结第三页，共191页。PART1销售工作总结第四页，共191页。一、成交情况第五页，共191页。12月认购情况分析（12.1—12.20）

认购（套）面积（平米）认购金额（万）毛坯（套）精装（套）软装（套）2＃114819272200655＃000000合计1148192722006512月签约情况分析（12.1—12.20）

签约（套）面积（平米）签约金额（万）毛坯（套）精装（套）软装（套）2＃62615138030605＃7311019302034合计13572533105094第六页，共191页。全年累计认购情况分析（—12.20）

认购（套）面积（平米）认购金额（万）毛坯（套）精装（套）软装（套）2＃44192309758813495＃652891215696334121合计1094814225455147530全年累计签约情况分析（-12.20）

签约（套）面积（平米）签约金额（万）毛坯（套）精装（套）软装（套）2＃36157257758713145＃552446913477813519合计914019421236526623第七页，共191页。认购月份4-5月6月7月8月9月10月11月12.1-12.20合计套数42121422232111109金额（万）805937525288983154948785545945168427220254551签约月份4-5月6月7月8月9月10月11月12.1-12.20合计套数01791619261391金额（万）02170150072193635421442676041333106212322均价050000484005467750187525455265557817528212009年各月认购、签约情况分析第八页，共191页。楼号签约套数签约面积(m2)签约金额（元）均价(¥/m2)D23615726.2177587996349337D55424023.18132672201755227合计9039749.39210260198052896另：2009年8月20日，5-1-601田瑶签约（纸版合同），面积：446.74，金额：21057663，实际签约总套数91套，金额212322万房地产网显示交易均价第九页，共191页。类别毛坯精装全套合计认购未签约29718签约2662391合计4（3%）75（69%）30（28%）109装修方式统计第十页，共191页。

一次性按揭分期合计认购未签约108018签约2859491合计38（35%）67（62%）4（3%）109付款方式统计第十一页，共191页。二、客群分析第十二页，共191页。成交与来访比例分析自2009年6月1日截至12月初，累计来访量1135组，成交110套，成交到访比为1：10.3第十三页，共191页。

男女比例55%45%人数49403.男女比例采样成交客户中，男性客户占55%，女性客户占45%第十四页，共191页。4.年龄区间（10岁一个区间）从年龄来看，主力客群集中在31—50岁之间，占到66%，61岁以上客户几乎为0，另有一部分客群是以子女名义购买。第十五页，共191页。北京香港河北内蒙上海重庆广东新疆辽宁

2587544333

山西湖南宁夏青海黑龙江云南

222222

山东成都深圳青岛陜西江苏哈尔滨珠海浙江福建1111111111加拿大美国日本蒙古

2111

4.全国成交客户(省份)客户来源主要集中在北京，香港、河北、内蒙等地也有分布，其中还有来自加拿大、美国、日本以及蒙古的部分国际客群第十六页，共191页。5.客户在京居住区域

从目前客户在京居住区域来看，大部分客户来源于朝阳区和海淀区第十七页，共191页。6.媒体认知途径

-A地盘包装（42）杂志网络（11）自身资源（10）朋友同行（26）第十八页，共191页。6.媒体认知途径

-B通过客群媒体认知突进数据分析：地盘包装效果最强，占到47%，其次为朋友同行的介绍，占29%，杂志网络和自身资源分别占13%和11%第十九页，共191页。

自住投资自住兼投资比例84%3%13%人数753117.购买用途从购买用途来看，自住的占84%，用于投资的仅占3%第二十页，共191页。8.成交客户车辆品牌成交客户所用豪车品牌中，最受青睐的是奔驰，其次宝马、路虎、奥迪。建议：与豪车品牌联合活动，举办豪车品鉴、新品试驾、新品发布会等活动，实现跨界营销，资源共享。第二十一页，共191页。

单身二口之家三口之家四口之家五口及以上不详比例3%16%47%19%6%9%人数3144217589.家庭情况从客户家庭构成来看，大部分客户为三口之家与四口之家，分别占比47%与19%，两口之间占16%的比例，五口及以上家庭占6%，单身家庭仅为3%第二十二页，共191页。10.客户职业从客户从业情况来看：·从事房产/建材、能源、金融/投资类的的客户最多·其次为从事外贸、酒店餐饮以及资产投资无固定职业的人。第二十三页，共191页。11.喜欢的休闲方式所调客户中，最喜欢的休闲方式是旅游和高尔夫运动，由此建议媒体投放应针对旅游杂志以及高尔夫俱乐部有所侧重。第二十四页，共191页。12.经常出入的场所大部分客群经常出入的场所包括高档会所，酒店餐饮场所，以及高档商城、球会球场、大学、机场、温泉会所等地，针对这些地方的媒体投放，应各有所侧重。第二十五页，共191页。13.感兴趣的奢侈品

他们感兴趣的奢侈品中以名车、豪宅、名表为主，对服装、红酒以及古董的研究相对较少。第二十六页，共191页。14.感兴趣的奢侈品（品牌）他们对LV品牌青睐度最强，其次是Hermes，根据客群对奢侈品牌的喜好，我们建议与这些品牌联合活动，举办新品发布会，时尚品鉴会等活动，最大化资源共享并与客户产生共鸣。第二十七页，共191页。15.经常参加的活动他们经常参加各类酒会，对运动类活动很感兴趣，尤其以高尔夫活动最情有独钟，乐于参加一些学校论坛活动，且热衷于与自己职业有关的专题论坛以及金融类论坛活动第二十八页，共191页。16.经常接触的媒体

-A客群经常接触媒体集中在杂志和电视，电视以新闻栏目为主。网络、机场、报纸等媒体为辅助媒体第二十九页，共191页。16.经常接触的媒体

-B以杂志媒体为例，可分为一般休闲类杂志和时尚类、财经类、地产类等杂志，一般休闲杂志占比最多。第三十页，共191页。17.倾向的投资类型客群构成中，倾向于房地产投资的占60，股票期货投资的为26，还有一少部分倾向于能源类投资。第三十一页，共191页。18.客户购买因素在购买本案的因素中，森林环境、地段优势、户型特点最能吸引客户，此外还收配套会所、圈层身份、增值潜力、品质、性价比等因素影响。第三十二页，共191页。19.客户担心问题

-A最能吸引客户的因素同时也是最被质疑的，其中服务、森林维护、装修品质最被质疑。第三十三页，共191页。20.客户期待的服务

-B所调客户中，64%的人对服务比较期待，19%的人对会所期望值较高，考虑小孩和宠物因素的人占13%，另有4%的客户对医疗条件有所期待。第三十四页，共191页。PART2策划工作总结第三十五页，共191页。一、媒体广告投放第三十六页，共191页。★营销推广分期及阶段性策略：1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月预热期准备期预热期公开期热销期主题分期启幕中国全新高端生活承载世界居住理想见证全新高端生活世界名邸北京观止天地之道贵乎稀有价值提升产品+金奖价值树立地段+园林推广价值导入定位+卖点价值酝酿市场蓄客+物料准备燕莎森林大宅，全新高端生活第三十七页，共191页。以“世界名邸北京观止”为主题，传达项目高端定位，创造市场关注度。6月《红地产》主刊跨页硬广+2P软文《红地产》专刊投放《中国之翼》整版硬广《中国企业家》整版硬广（赠送）《21世纪经济报道》论坛版整版软文《中国房地产报》金融版半版软文第一阶段：预热期（时间：2009年5-6月）第三十八页，共191页。第三十九页，共191页。第二阶段：公开期（时间：2009年7-9月）7月：以“开启中国全新高端生活”为主题，全面展示项目入市信息，配合公开面市的销售节点，营造销售热潮。7月《北京青年报》整版硬广《新地产》跨版硬广+4P软文《中国房地产报》半版软文《insider社交商圈》活动报道软文《财富圈》活动报道软文《万柳》高尔夫俱乐部会刊整版硬广《国际航空报》项目介绍《望》杂志1/3版专栏软文第四十页，共191页。第四十一页，共191页。8月《中国之翼》整版硬广《南方航空》整版硬广《新地产》4P软文《新京报》整版硬广《福布斯中文版》整版硬广《财经》杂志整版硬广《21世纪经济报道》整版硬广《经济观察报》整版硬广《理财周报》整版硬广《太伟》俱乐部会刊整版硬广《财富圈》项目介绍8月：持续以“开启中国全新高端生活”为主题，整合杂志、报纸、户外等媒体，全面展示项目入市信息，营造销售热潮。第四十二页，共191页。第四十三页，共191页。图为：《北京粤商》封底9月《中国之翼》整版《望》杂志整版《罗博报告》整版《证券市场周刊》跨版硬广+1P软文《中国文艺家》整版《广东粤商》整版9月：持续以“开启中国全新高端生活”为主题，广告画面变换了园林视角，转向建筑实景。第四十四页，共191页。第四十五页，共191页。京信大厦LED广告投放第四十六页，共191页。第三阶段：热销期（10-12月）10月：以森林生活画面继续强化地段园林价值，以儿童形象感化客群、塑造品牌差异化，以详细的卖点铺陈提升产品认知。10月《中国之翼》整版硬广《南方航空》整版硬广《东方航空》整版硬广《新华航空》整版硬广台湾华航《Dynesty》整版硬广港龙航空《丝路》整版硬广《英才》杂志跨版硬广《上海投资财智人生》整版硬广《糖葫芦报告》俱乐部会刊整版硬广第四十七页，共191页。第四十八页，共191页。11月《中国之翼》整版《楼市》整版+1P软文《证券市场周刊》中跨《英才》跨版楼市《贵天下》排名榜新地产《Newhouse》简介11月：森林生活系列稿，以“北京赢得世界掌声”为主题传达金奖信息，以详细的卖点铺陈提升产品认知。第四十九页，共191页。第五十页，共191页。12月：以“全球生活典范”为主题，在年底（春节前）统一并提升产品形象，固化产品价值的认知。12月《安家》整版+1P软文《航空画报》软文《证券日报会刊》整版《罗博报告》整版《太伟》俱乐部会刊软文第五十一页，共191页。第五十二页，共191页。二、项目现场包装第五十三页，共191页。项目围挡设计（6月-12月）简约的信息，突出的卖点，较好地发挥了项目指示及卖点宣传功能，来电来访率较高第五十四页，共191页。不足：围挡设计及制作的品质感和视觉冲击力有待提高第五十五页，共191页。项目新围挡设计（12月-1月）增加园林和样板实景，以提升视觉冲击力；全面展现项目卖点，丰富产品认知。第五十六页，共191页。项目道旗设计及发布（7月-12月）协同围挡塑造地盘形象，引导客群来电和到访，但发布时间较短，未能充分发挥媒体作用第五十七页，共191页。楼体字制作与发布（6月-12月）协同围挡塑造地盘形象，引导客群来电和到访，引导楼盘位置的引导作用较强第五十八页，共191页。楼体挂幅制作与发布（7月-12月）协同围挡塑造地盘形象，引导客群来电和到访，楼盘位置的引导作用较强第五十九页，共191页。售楼处促销易拉宝的设计制作（7月-12月）第六十页，共191页。售楼处展架的设计制作（10月-12月）第六十一页，共191页。第六十二页，共191页。三、销售物料设计第六十三页，共191页。前期物料设计（2009年6月前）第六十四页，共191页。补充协议/价格核算单/贵宾登记表的设计印刷（7月）第六十五页，共191页。DVD光盘及封套的设计印刷（8月）第六十六页，共191页。DM邀请卡的设计印刷（9月）第六十七页，共191页。450平米户型折页的设计印刷（9月）第六十八页，共191页。项目实景明信片设计印刷（11月）第六十九页，共191页。项目《客通》创刊号的设计印刷（12月）第七十页，共191页。DM直投画册的设计印刷（12月）第七十一页，共191页。五、网站设计与更新第七十二页，共191页。项目网站的设计上挂（11月）第七十三页，共191页。第七十四页，共191页。网站是高端客群了解认知本项目的一个重要渠道，除了产品讯息，还需要及时传达项目的新闻动态。为此，我们将每月定期更新网页，汇总每个月的重大活动和事件。第七十五页，共191页。六、外联渠道建设第七十六页，共191页。2009年外联渠道建设：初步建立北京高端渠道库，并转化为活动、媒体及客户资源外联工作从6月份-12月份一共完成了近50家高端资源与商家联系，其中以具有会员、会籍的资源为主，其次以高端人群经常出去的场所为主，涉及20多种行业类别。第七十七页，共191页。周边酒店类类别名称合作模式及成果酒店长城饭店利用酒店高端客户群体提高知名度、达到销售目的，其中与长城饭店，威斯汀酒店在中秋节有过良好的合作，并且多家酒店销售部总经理与我项目总经理见面直接沟通洽谈，对我项目的了解可以直接带给酒店的高端客户群体，对我们口碑宣传起了很重要的作用。让更多人了解我们的项目。威斯汀酒店昆仑饭店中国大饭店希尔顿饭店丽都饭店第七十八页，共191页。教育类类别名称合作模式及成果教育伊顿幼儿园

作为知名院校，国际学校，都属教的高端，从两个方入手，一是，通过高端学校扩大知名度，二是与学校紧密联系，为将来业主提供更好的服务配套，其中伊顿幼儿园为我项目提供的专属的尊贵建院方案，已经跟领导多次沟通，提供给业主独一无二的专属高端享受。与我项目的气质完全吻合史家小学景山学校陈经纶中学ISB国际学校乐城国际学校第七十九页，共191页。俱乐部类类别名称合作模式及成果俱乐部会所京城俱乐部俱乐部的高端人群是我们不可忽视的，目前为止与京城俱乐部、长安俱乐部、太美俱乐部，中国ceo俱乐部有着很好的合作关系，其每个俱乐部的会籍经理都直接给会员传递项目信息，我项目也多次与京城俱乐部合作活动，2010年1月份还将于长安俱乐部合作专场的项目推介会。

长安俱乐部太美俱乐部女人荟俱乐部太美俱乐部中国CEO俱乐部第八十页，共191页。会所类类别名称合作模式与成果会所丽池会

与会籍部关联直接利用他们的资源达到销售的目的，目前与丽池会上海部星公馆洽谈在上海推介会可直接用他们的会员百合春天第八十一页，共191页。汽车类类别名称合作模式及成果名车雷克萨斯利用他们的客户群体及车主俱乐部直接进行销售。目前已经与玛莎拉蒂联系客户资源，主要与他们的销售部直接联系有关的泛营销工作。

威兹曼兰博基尼劳斯莱斯玛莎拉蒂保时捷捷豹奔驰奥迪宝马第八十二页，共191页。商会类类别名称合作模式及成果商会

外侨商会商会成员都是些成功企业家，锁定目标人群，以活动方式或联谊方式直接对我项目进行产品推介，目前合作商会有美国商会、浙江商会、台湾商会、tmt商会、山西商会等。已经成功举办多场。

浙江商会台湾商会香港商会美国商会新加坡商会tmt商会山西商会浙江商会会长台湾商会会长香港商会会长第八十三页，共191页。高端餐饮娱乐类别名称合作模式及成果高端餐饮娱乐俏江南高端餐饮娱乐聚集人群高端、购买能力较强，第二一方面还能为业主提供更多的优惠服务，目前与浮士德餐厅有和好的合作关系，已经在项目现场活动中提过多次餐饮服务，效果极佳。也是离我项目最近的一家高档餐厅

浮士德天禧九号cocobananalanclubmeigaomeiculbparsion第八十四页，共191页。时尚奢侈品类别名称合作模式及成果cityweeken时尚媒体、高端奢侈品经常举行时尚party，而经常参加时尚party的人群以社会名流、社会名媛、演艺明星为主，这也是渠道营销的一个重要通道，目前个人参与时尚barzaa慈善之夜

时尚杂志时尚barzaa奢侈品

亨吉利钟表恒信钻石第八十五页，共191页。银行类类别名称合作模式及成果银行中国银行私行部与私行部经理达成合作意向，直接像客户推介项目，达成销售。目前已经与中国银行、汇丰银行领导双方面沟通招商银行私人银行汇丰银私行部第八十六页，共191页。资源类类别名称合作模式及成果资源类

中国票务公司与合生会紧密结合，将来提供给老业主答谢活动作为资源。

度假村澳门青旅澳洲航空澳门航空极限运动北京电视台北京交响乐团商场百货拍卖行异地营销风水大师第八十七页，共191页。医疗类和睦家医院和睦家医院针对高端人群及外籍人士的医疗服务机构，与我们项目的人群相吻合，医院的领导也与我项目领导多次见面沟通，合作模式也初步确定成果：霄云路8号业主自动成为会员，享受和睦家会员制的待遇，挂号提前预约，家庭私人医生的服务，可享有保健服务最低折扣优惠，在医院里大量进行项目的dm宣传。第八十八页，共191页。机场要客部机场要客部机场作为交通途径，是唯一专属的。要客部：是为成功企业家、知名人士、政界人士、超星级出港、进港服务通道，这里能够大面积的归纳所有的我们需要的客户人群，所以在我们推广跟渠道营销是非常有必要的目前，我项目已经在春运高峰期间投放整个机场要客部76点位的所有刷屏机的硬性宣传，更有楼书直接进入VIP休息厅共客人阅读取悦。对我项目的渠道营销起着重要的作用。第八十九页，共191页。七、两点一线建设第九十页，共191页。1、售楼处2008年12月10日开放2、D5#二层西户型样板间2008年12月10日开放，硬装造价6000元每平米，软装造价4000元每平米，整体装修为新古典欧式浅色调风格。3、D5#二层东户型样板间2009年7月正式对外开放，硬装造价6000每平米，软装造价4000元每平米，整体装修为重色调新古典欧式风格。售楼处及样板间完成情况第九十一页，共191页。偏于酒店化，缺少家庭气氛,不温馨，功能雷同1、家具：堆砌，颜色混乱，功能性不强。2、布艺：床品轻薄，没有层叠关系，没有颜色深浅变化，床盖没有质感。3、墙面：挂画抽象，展示画面不温馨。4、灯具：造型状态雷同，区域搭配不协调。5、地毯：空间颜色没有结合，铺上很零散。6、饰品：不够生活化，摆饰品偏庸俗，风格不稳和。客户反馈D5#二层两套样板间存在问题第九十二页，共191页。园林布置：林荫大道及园林区鲜花布置第九十三页，共191页。园林布置：园林小品场景包装第九十四页，共191页。节日现场包装第九十五页，共191页。八、营销推广活动第九十六页，共191页。2009年活动总结介绍

项目现场活动：31场财经类活动：15场场外赞助活动：12场老业主活动：1场文化类活动：8场家庭亲子类活动：2场高尔夫类活动：3场项目内部活动：3场举办活动数量：43场财经类活动：7场文化类活动：4场2009年第九十七页，共191页。《中国企业家》商界木兰颁奖活动活动主题：2009中国商界女性领导力论坛活动时间：2009年5月23日13：30-19：30活动地点：中国大饭店到场人数：150人主办单位：中国企业家杂志活动情况介绍：活动中国企业家杂志举办，项目现场赞助，嘉宾主要为各行业女性企业家，企业高管，本次活动评选出30位商界最具影响力的女性领导者。项目以赞助形式参与，赞助回报：活动背板出现项目LOGO，视频播放宣传资料，咨询专区设置，1P硬告赠送，湖南卫视播报，其他媒体宣传配合等。项目借此活动向中国商界女性精英推介项目，宣传项目注重生活品质，打造新的生活方式的理念。提升项目在商界高端人士中的知名度。第九十八页，共191页。活动主题：2009中国的机遇与风险活动时间：2009年5月24日14：30-18：00活动地点：项目现场到场人数：50人活动情况介绍：此次活动由欧美同学会主办，合生·霄云路8号协办，参与人数50人左右，主要参会者为政府官员，企业领导，行业学者等。嘉宾们做客霄云路8号，感受原生态园林，高级豪华会所，别致的帐篷会场以及细致周全的服务，近距离体验北京高端楼盘合生·霄云路8号的优越品质，全新的居住理念！嘉宾们对项目寄予了极大的肯定，留下了深刻、美好的印象。欧美同学会企业家联谊会活动第九十九页，共191页。Insider社交商圈活动活动主题：“城市之间，感动生活”活动时间：2009年6月3日14：00-17：00活动地点：样板间来宾人数：20人

活动情况介绍：本次活动通过设计名家、名媛在活动中的深度对话，打造成一次温馨与激情的结合，将上流社会中不同领域的精英家庭对“霄云路8号”进行深度解读，了解项目设计理念，产品定位，同时向更多高端人士宣传项目，实现有效的量的传播，并且配合栏目报道给读者视觉的冲击，最终实现销量上的成功。第一百页，共191页。活动主题：林听天籁。千年古琴鉴赏活动时间：2009年6月14日14：30-16：00活动地点：项目现场到场人数：60人活动情况介绍：本次以“千年古琴鉴赏”为主要内容的活动得到了成功的举办，现场实到嘉宾超过40人。主要财富圈杂志VIP客户，到场嘉宾主要为商界，娱乐界人士。嘉宾对泛会所的艺术品展示和沙盘及样板示范单位进行了参观，在主会场进行的下午茶时间里进行了融洽的交流。古琴鉴赏活动中，特邀主持人许石林先生精通古琴文化，对霄云路8号项目的推广与活动主题衔接巧妙，古琴大师陈雷激的独奏及与杜聪、赵戈的合奏精彩绝伦，令人陶醉，让嘉宾们享受了一场名副其实的心灵盛宴财富圈杂志古琴鉴赏活动第一百零一页，共191页。到场人数：60人活动时间：2009年6月14日14：30-16：00活动地点：项目现场活动情况介绍：此次活动是项目与清华大学合办，嘉宾为清华大学房地产总裁班在职同学，到场均为房地产业总裁，高管等行业精英。实际到场嘉宾为60人，均为清华房地产总裁班学员，来之全国各地的房地产精英。嘉宾年龄层次由20-60之间。主要为中青年人士。参观楼盘嘉宾为100%。通过参观项目，让全国各地的房地产行业高端人士，认知合生霄云路8号，现场感受项目优越品质，高端定位，并在行业内传播项目，扩大影响力。清华房地产总裁班参观活动第一百零二页，共191页。活动主题：投资市场前瞻论谈活动时间：2009年6月17日15：00-17：30活动地点：项目现场到场人数：20人活动情况介绍：活动由渣打银行与项目合办，由渣打银行邀请其私人银行部VIP客户亲临现场参加“投资市场前瞻论谈”为主题活动，现场聆听专家讲金融投资市场情况，并感受项目高端品质，现场体验项目40万平米原生态森林，通过此活动向银行大客户中扩大影响，在高端人群中得到有效口碑传播。渣打银行私人银行部VIP客户活动第一百零三页，共191页。活动时间：2009年6月20日13：30-17：30活动地点：项目现场到场人数：40人主办单位：FESCO公司活动情况介绍：本次活动到场嘉宾主要为FESCO外企高管，以及社会知名人士，嘉宾们齐聚合生.霄云路8号，感受项目高端定位，注重生活品质，生活方式的居住理念。活动现场，许多嘉宾对项目感兴趣，并陆续参观沙盘及样板间。并与销售人员交换名片，对项目留下了深刻的印象。FESCO高管高尔夫主题沙龙活动第一百零四页，共191页。活动主题：京城俱乐部新会员鸡尾酒会活动时间：2009年6月25日18：30-20：30活动地点：京城俱乐部到场人数：40人活动情况介绍：本次活动由京城俱乐部举办，霄云路8号项目协办，活动邀请京城俱乐部会员参与，主要为各企业家，集团高管，外籍人士，新会员入会仪式，项目通过现场资料摆放等方式向京城俱乐部新老会员宣传项目，提升项目在高端人群中的影响力。京城俱乐部新会员鸡尾酒会第一百零五页，共191页。活动主题：珍藏七彩翡翠暨书画名家作品赏析沙龙活动时间：2009年7月11日14：30-16：00活动地点：项目现场到场人数：50人活动情况介绍：此次活动是与环球华商会共同举办，邀请华商会VIP嘉宾参与，主要为环球华商会员，社会各界的企业领导人，著名画家，书画家的文化名人，嘉宾年龄层次由25-75之间。主要为中年人士。参观楼盘嘉宾为80%。活动现场许多嘉宾对项目寄予极高评价，活动现场著名书画家张瑞敏先生为项目题字，通过此次活动各界人士认知合生霄云路8号，现场感受项目优越品质，高端定位，并在行业内传播项目，扩大影响力。环球华商会活动第一百零六页，共191页。活动主题：游园听梦昆曲沙龙活动时间：2009年7月11日14：30-16：00活动地点：项目现场到场人数：15人活动情况介绍：此次活动是与京城俱乐部举办，邀请著名昆曲大师莅临表演，嘉宾主要为京城俱乐部会员，各界的企业领导人，社交名媛等，嘉宾年龄层次由25-60之间。主要为中青年人士。参观楼盘嘉宾为80%。各位嘉宾均对项目极高评价，并参观了楼盘，但因当日有雨，有部分未能到达现场，通过此次活动项目向各界人展示合生.霄云路8号注重文化生活，注重品质的定位，让更多嘉宾现场感受项目优越品质，并在行业内传播项目，扩大影响力。京城俱乐部活动第一百零七页，共191页。活动主题：领袖精英交流原生态茶会

活动时间：2009年7月22日14：00-17：00

活动地点：霄云路8号

到场人数：40人

活动情况介绍：

此次活动由合生创展主办，赛博方舟协办办，参与人数40人左右，主要参会者为行业领袖，职业精英等。嘉宾们做客霄云路8号，感受原生态园林，高级豪华会所，别致的帐篷会场以及细致周全的服务，近距离体验北京高端楼盘合生·霄云路8号的优越品质，全新的居住理念！嘉宾们对项目给予了极大的肯定，留下了深刻、美好的印象。

赛博方舟茗香之旅活动第一百零八页，共191页。星展银行投资论坛活动活动主题：2009星展银行投资热点座谈会活动时间：2009年7月25日14：00-17：00活动地点：项目现场到场人数：33人活动情况介绍：此次活动是与星展银行共同举办，以投资论坛以及推介项目为主线，星展银行邀请私人银行部VIP嘉宾，活动主要为个体商人，企业高管，领导人。活动通过投资论坛话题，引导嘉宾关注豪宅投资市场，以及本项目情况介绍，许多嘉宾均对项目感兴趣，并参观了楼盘，寄予了很高的评价。通过此次活动向更多银行VIP客户宣传项目。第一百零九页，共191页。活动主题：盛夏.园林童话活动时间：2009年7月11日14：30-16：00活动地点：项目现场到场人数：50人活动情况介绍：此次活动是与英才杂志社共同举办，主要邀请社会名流家庭参加，实际到场嘉宾为35人，主要为英才杂志VIP会员，嘉宾以家庭为单位，社会知名人士，主要嘉宾有主持人刘芳菲，新东方贵宾徐小平，投资人王冉等各界知名人士，参与亲子活动，育儿讲座。通过各个家庭在园林中的亲子游戏等，让嘉宾感受项目注重健康，自然生活的特色，通过这次亲子活动，向更多的高端家庭展示了项目优越品质。英才杂志园林童话亲子活动第一百一十页，共191页。活动主题：国势预测与投资策略分析沙龙活动时间：2009年7月31日13：30-17：00活动地点：项目现场到场人数：55人活动情况介绍：此次活动是与礼志杂志举办，主要为礼志杂志VIP会员以及中信银行私人银行VIP会员，嘉宾为各界的企业领导人。邀请易经大师陈阳讨论国势预测走向，以及中信银行理财专家分析投资理财知识。并分析了房产投资的走向。主要与会嘉宾为礼志杂志以及中信银行VIP会员。到场嘉宾对项目极高评价，大都参观了楼盘，通过此次活动，推介项目，传达豪宅投资理念。让更多嘉宾现场感受项目优越品质，并在行业内传播项目，扩大影响力。礼志杂志VIP客户活动第一百一十一页，共191页。活动主题：美国独立日庆祝活动活动时间：2009年7月4日活动地点：美国大使馆到场人数：500人活动情况介绍：此次活动由美国大使馆举办，项目参与赞助，实际到场嘉宾为500人，嘉宾主要为美国大使馆人员，以及在华工作人员等外籍人士。通过活动现场资料摆放等形式，向更多外籍人士推介项目，提升项目在外籍人士中的影响力，活动到场嘉宾约主要为外籍人士，通过项目现场资料，更多的了解项目。美国商会独立日活动第一百一十二页，共191页。活动主题：新形势下地产营销之道活动时间：2009年8月6日14：30-20：30活动地点：项目现场到场人数：60人活动情况介绍：此次活动是与中国房地产报共同举办，邀请中国全国地产行业精英参会，嘉宾主要为全国各地房地产行业高管以及总裁，嘉宾年龄层次由25-50之间。主要为中青年人士。参观楼盘嘉宾为100%。现场四位主讲嘉宾发表了各自对营销的见解，让与会者感受颇深，受益匪浅。同时，活动中许多同行业内精英更进一步了解合生.霄云路8号优越品质。为项目在业内传播，提供了极好的机会。中房报营销大讲堂活动第一百一十三页，共191页。活动主题：百杆会一周年庆典活动活动时间：2009年8月8日15：30-20：00活动地点：项目现场到场人数：40人活动情况介绍：此次活动是中国圈举办，邀请高尔夫球百杆会成员参与，并在项目现场颁发高尔夫比赛奖项，并庆祝百杆会成立一周年仪式。嘉宾主要为高尔夫百杆会成员，各行业董事长及企业高管，到场嘉宾成次较高，均为各企业领袖等，活动现场嘉宾均对项目产生浓厚兴趣，并参观了样板间等。给于项目极高评价。高端俱乐部中国圈活动第一百一十四页，共191页。活动主题：仲夏夜之梦-伊顿学校亲子活动活动时间：2009年8月16日15：30-17：00活动地点：项目现场到场人数：80人活动情况介绍：此次活动是与夏之洋公司举办，活动形式为家庭亲子主题，邀请伊顿学校学生及其家长参与，通过现场各类亲子游戏，让家庭成员感受原生态森林中的天伦之乐。通过此类活动向伊顿学校家长展示项目得天独厚的生态园林。展示项目对业主生活方式的关注。让更多嘉宾现场感受项目优越品质，并传播项目，扩大影响力。夏之洋伊顿学校亲子活动第一百一十五页，共191页。森林艺术家沙龙活动活动主题：音画之诗.合生.霄云路8号森林艺术沙龙活动时间：2009年8月23日14：30-17：00活动地点：项目现场到场人数：58人活动情况介绍：此次活动是与红凌华创公司共同举办，活动形式为艺术家音乐沙龙，活动邀请：关牧村，耿莲凤，柳石明等老一辈艺术家参加，畅谈艺术人生，分享音乐历程，现场献歌等。活动邀请商界高端人士参加，共同分享老艺术家音乐感想。此活动通过邀请著名艺术家到达现场，结合项目原生森林，举办森林音乐会，吸引商界高端人士，以此宣传项目，展示项目原生森林以及文化内涵。到场嘉宾对项目极高评价，大都参观了楼盘，通过此次活动，推介项目，传达豪宅投资理念。让更多嘉宾现场感受项目优越品质，并在行业内传播项目，扩大影响力。第一百一十六页，共191页。活动主题：2009盛放合生.霄云路8号时尚之夜活动时间：2009年8月30日18：00-20：00活动地点：项目现场到场人数：60人活动情况介绍：此次活动是与嘉泰文化公司共同举办，活动形式为著名化妆师庄泥的晚装，彩妆展示。邀请娱乐界，企业界人士参加，本次活动现场布置，活动环节专业，完善，嘉宾主要为演艺明星，化妆师，模特，导演等娱乐界人士，部分企业高管。通过此活动向更多娱乐界人士宣传项目。推介项目，传达豪宅投资理念。让更多嘉宾现场感受项目优越品质，并在行业内传播项目，扩大影响力。庄泥彩妆及晚装展示活动第一百一十七页，共191页。中国圈投资沙龙活动活动主题：中国EMBA暨海外MBA经典投资置业沙龙活动时间：2009年8月25日14：30-19：00活动地点：项目现场到场人数：40人活动情况介绍：本次活动由中国圈举办，邀请中国圈各行业企业家及集团高管在本次沙龙活动过程中，同学们从全球经济背景下的中国宏观经济入手，对当前环境下房地产业的反复触底，市场分析和投资趋势做了深入的探讨，与会嘉宾就商业地产方面的观察与感受，住宅地产未来趋势发表了自己的观点。对投资置业的大体方向做出了指引，本次活动获得圆满成功。第一百一十八页，共191页。英才杂志贡献中国活动活动主题：2009贡献中国高峰会活动时间：2009年8月28日11：00-20：00活动地点：银泰中心.柏悦酒店到场人数：200人活动情况介绍：此次活动为赞助英才杂志举办的“2009贡献中国高峰会-暨全国工商联上市公司商会筹备大会”活动以中国解放60年为契机。邀请中国知名企业参与，思考60之际的中国经济、中国企业新变革；共同探讨各行业发展趋势，最新情况。项目赞助此活动，并通过现场播放宣传片，会场背板，印刷品LOGO，发放楼书等方式，向与会嘉宾宣传项目，并在英才杂志投放2P硬广宣传项目。在活动现场，通过一系列推广方式，许多嘉宾对项目留下了深刻影响。通过此类活动提升项目在商界高端人士中的影响力。让更多嘉宾现场感受项目优越品质.第一百一十九页，共191页。罗博报告投资分析沙龙活动活动主题：艺术品投资热点及高端房地产投资走向活动时间：2009年9月1日14：30-17：30活动地点：项目现场到场人数：30人活动情况介绍：此次活动是与罗博报告共同举办，邀请著名经济专家梅建平教授讲授艺术品投资，及高端房地产走向，到场嘉宾主要为罗博报告读者，主要罗博报告VIP客户，嘉宾主要为商界知名人士等，。到场嘉宾人员成次较高。年龄成次为30-60岁之间。嘉宾均对项目感兴趣，参观了项目样板间等，并对项目给予极高评价。以罗博报告为平台向高端杂志读者推介项目，提升了项目在高端人群中的知名度。第一百二十页，共191页。活动主题：仲夏夜音乐之约-余隆，陈其刚谈中国音乐在国际上的空白与发展动时间：2009年9月5日15：30-17：00活动地点：项目现场到场人数：50人活动情况介绍：此次活动是与夏之洋公司合办，邀请奥运会主题歌创作者陈其刚，以及音乐家于隆先生主讲中国音乐在国际上的空白与发展。主要为欧美同学会高级会员，音乐界专家，商界知名人士等。到场嘉宾人员成次较高。活动现场气氛热烈。到场嘉宾对项目极高评价，大都参观了楼盘，通过此次活动，推介项目，向欧美同学会高端会员传达豪宅投资理念。让更多嘉宾现场感受项目优越品质，并在行业内传播项目，扩大影响力。夏之洋森林音乐会第一百二十一页，共191页。北京电视台《天下财经》财道俱乐部活动主题：财道沙龙活动时间：2009年9月12日14：30-18：30活动地点：项目现场到场人数：40人活动情况介绍：此次活动由邀请著名专家现场讲解财经话题，嘉宾均为天下财经栏目VIP客户，主要为各行业公司董事长及高管，通过此类财经活动，以天下财经为平台邀请商界高端人士，共同探讨财经热点话题，投资方向等。让更多商界人士参与活动，现场感受项目，提升项目在商界的影响力。第一百二十二页，共191页。奥迪A8车主项目实景品鉴活动活动主题：和汇社.仲夏夜酒会活动时间：2009年9月18日14：30-18：30活动地点：项目现场到场人数：30人活动情况介绍：此次活动通过邀请奥迪A8车主参与，嘉宾主要奥迪A8车主，来之各行业公司总经理等。年龄成次为30-60之间。向此类高档车主推介项目，现场感受项目品质，实景品鉴项目，活动现场嘉宾主要商界，政界人士。均对项目给于极高评价。第一百二十三页，共191页。合生霄云路8号中秋团圆活动活动主题：合生.霄云路中秋月圆团圆会活动时间：2009年9月24日15：30-20：00活动地点：项目现场到场人数：80人活动情况介绍：此次活动以中秋佳节为契机通过国际先驱导报邀请北京使馆官员参与，并邀请部分项目老客户。活动中京剧，皮影戏等传统中国节目表演，让参与嘉宾感受到了浓浓的节日气氛。此类文化活动让与会外籍嘉宾感受项目注重国际文化交流，注重生活品质的一面，同时，与会大使馆官员及老客户均对项目给予极高评价，并在项目度过了一个美好的夜晚。第一百二十四页，共191页。老客户瑜伽美体沙龙活动活动主题：漫步原生森林。感受瑜伽真谛活动时间：2009年10月18日13：30-16：30活动地点：项目现场到场人数：20人活动情况介绍：此次活动形式为瑜伽主题讲座及瑜伽练习，活动邀请印度知名瑜伽专家阿希特主讲，并邀请霄云路8号老客户及其朋友参与。活动嘉宾以女士为主。嘉宾年龄层次由20-50之间通过瑜伽活动向老客户展示项目得天独厚的原生环境。展示其项目园区对居住者生活方式的丰富。同时，让更多到场嘉宾感受项目原生森林对生活方式的改变，展示项目优越品质.第一百二十五页，共191页。中国国际房地产专业人士协会活动活动主题：社区景观设计发展趋势论坛活动时间：2009年10月22日14：30-18：00活动地点：项目现场到场人数：40人活动情况介绍：此次活动邀请地产行业精英参与，共同讨论地产设计趋势。活动嘉宾大都参观了项目样板间，对项目的高端品质给于肯定。通过此类地产行业活动，向行业类人士推介项目，以此提升项目在业界影响力。第一百二十六页，共191页。国际花园社区金奖新闻发布会活动主题：承载世界居住理想。见证全新高端生活活动时间：2009年10月28日10：30-14：00活动地点：项目现场到场人数：60人活动情况介绍：此次活动由项目策划部举办，均为北京各大媒体主编，记者。活动以荣获国际花园社区金奖为契机，向各大媒体介绍获奖过程，以及项目近期销售情况。同时，答谢各媒体朋友对项目的关注，支持。主要环节为介绍获奖经过，以及祝酒仪式。活动现场效果较好，媒体嘉宾均对项目给予极高评价。并对项目的情况有了更深的了解。第一百二十七页，共191页。京城俱乐部万圣节晚会活动主题：万圣节晚会活动时间：2009年10月17日18：00-24：00活动地点：项京城俱乐部到场人数：250人活动情况介绍：此次活动由项目协办，以万圣节为契机邀请京城俱乐部会，共庆节日，项目赞助此活动，并通过现场各类项目信息向到场嘉宾推介项目，让更多京城俱乐部嘉宾了解项目。提升项目影响力。第一百二十八页，共191页。活动主题：汇聚高端精品.引领顶级消费活动时间：2009年11月6日14：30：00-18：00活动地点：项目现场到场人数：60人活动情况介绍：此次活动邀请北京各大商场总经理到场，以及企业高管。以项目为列共同讨论高端奢侈品消费话题，分享服务高端人群的经验。活动现场嘉宾大都参观了楼板样板间并对此次活动以及项目留下了深刻印象。合生.霄云路8号商道对话晚宴第一百二十九页，共191页。奥巴马访华中美投资分析沙龙活动主题：中美互信.投资中国沙龙活动时间：2009年11月12日10：30-13：00活动地点：项目现场到场人数：30人活动情况介绍：此次活动以奥巴马访华为契机，邀请美国使馆官员以及中国投资公司精英参与，嘉宾主要为中国各投资公司董事长，总经理。以及美国大使馆官员，金融专家等。嘉宾们就奥巴马访华对中美之间的政治，经济等各个领域的影响，以及其中的商机展开讨论。嘉宾们各抒己见，现场气氛热烈，同时，嘉宾们对项目给于很高评价。第一百三十页，共191页。欧美同学会理事会-冬季养生讲座活动主题：仁者无忧.大德必寿活动时间：2009年11月12日14：30-18：00活动地点：项目现场到场人数：30人活动情况介绍：此次活动以欧美同学会年度理事会为契机邀请理事会成员参与理事会年度工作，活动中并邀请了著名中医养生专家胡维勤老教授现场讲授养生保健之道。活动中理事会各位企业家大都参观了样板间，通过此类活动向各位参会的企业家推介项目。提升项目在商界知名度。第一百三十一页，共191页。证卷周刊分析师水晶球颁奖活动活动主题：第三届卖方分析师水晶球颁奖典礼活动时间：2009年11月20日18：30-20：00活动地点：项目现场到场人数：200人活动情况介绍：此次活动由证劵周刊举办，项目赞助，主要证卷行业专家，证卷行业精英。通过此活动向证卷行业精英推介项目，活动现场展示各类项目资料，从多嘉宾注目观看，咨询。并对项目留下了深刻印象。通过此类活动向参会的金融高端人士宣传项目，提升项目影响力。第一百三十二页，共191页。第五届证卷市场年会活动主题：复苏与变革-寻找中国股市新动力活动时间：2009年11月29日-31日活动地点：钓鱼台国宾馆到场人数：500人活动情况介绍：此次活动由项目赞助，主要证卷行业专家，证卷企业精英。通过此活动向证卷行业精英推介项目，活动现场展示各类项目资料，从多嘉宾注目观看，咨询。并对项目留下了深刻印象。通过此类活动向参会的金融高端人士宣传项目，提升项目影响力。第一百三十三页，共191页。英才杂志年度管理大会活动主题：2009第九届中国年度管理大会活动时间：2009年12月4日活动地点：银泰中心柏悦酒店到场人数：300人活动情况介绍：此次活动由英才杂志举办，项目赞助，嘉宾主要为中国各行业著名企业家，集团高管，政府官员等商界领袖人物，政界要员。通过此活动向中国知名企业及其企业家，高管宣传项目，在中国高端人群中提升项目知名度，扩大影响力。通过项目现场布置项目宣传品，等方式向与会高端人士传达项目信息。第一百三十四页，共191页。中国房地产报住交会活动主题：2009第十一届CIHAF中国住交会活动时间：2009年12月6日活动地点：新国展中心到场人数：500人活动情况介绍：此次活动由中国房地产报举办，嘉宾主要为中国各行业企业家，集团高管，政府官员，地产行业人士，媒体等。项目在会上获得住交会颁发的奖项，由此向现场参会嘉宾，媒体推介项目，提升项目在地产行业内影响力。第一百三十五页，共191页。BeijingTatler杂志新年舞会活动活动主题：2009BeijingTatlerBall活动时间：2009年12月6日活动地点：金融界威斯汀到场人数：300人活动情况介绍：活动由bejingtatler杂志举办，以新年为契机以舞会形式邀请社会名流参与，打造高端社交平台。在此次活动中，项目通过现场展板，3D播放等方式，向BEIJINGTATLER杂志高端读者群宣传项目，扩大项目在高端人群中之影响力。第一百三十六页，共191页。2009年活动总结介绍：2009年共举办43场活动：其中31场项目现场活动，1480名高端客户到访项目高密度的现场高端资源引入型公关活动，让客户现场深度体验项目价值，了解项目特质，在直接促进项目销售的同时，扩大项目的口碑传播，加大项目朋友推介的比例第一百三十七页，共191页。11场外场活动，影响2550名高端人群作为现场活动的补充，项目选择性的协办各类高端财经类、文化类、社交类外场活动，以集中对各行业高端人群进行渗透，扩大项目知名度，积蓄客户资源。第一百三十八页，共191页。九、营销费效比分析第一百三十九页，共191页。项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月销售套数—————61214222422销售金额—————123812894231530511385702953942推广费用（万）4664046124911603152599294运营费用（万）2019181617151919212121总体费效比前11个月费效为0.55%全年总营销费用预计1450万共来电5794组，来访798组，成交109组，成交额25.4亿（截止至12月21日）整体到访客户转换率为14%，营销费率为0.55%，第一百四十页，共191页。十、品牌荣誉第一百四十一页，共191页。以总分第一的成绩夺得联合国环境署第13届"LIVCOM国际花园社区"金奖“LIVCOM国际花园城市与花园社区”竞赛活动是全球公认的“绿色奥斯卡”大赛，是目前全球唯一涉及城市与社区人居环境管理、生态建设、资源利用、人与自然、可持续发展等重要议题的国际竞赛，也是目前世界城市建设与社区管理领域的最高荣誉之一。本届“LIVCOM国际花园城市与花园社区”总决赛，除中国的6大社区外，还有全球20多个最顶尖的社区参与竞赛角逐。在决赛期间，合生·霄云路8号凭借优秀的社区规划及其对城市建设的积极影响，赢得了来自加拿大、英国、美国、日本、德国等各国评委的高度赞赏。项目最终以全球总分第一的优势夺得大赛金奖，可谓众望所归。第一百四十二页，共191页。《中国房地产报》中国住交会---国宅大奖；中国住交会----中国名盘三名大奖第一百四十三页，共191页。中国地产金砖奖---2009年最佳国际品质大奖第一百四十四页，共191页。中国房地产品牌价值排行榜---2009年北京房地产项目综合实力十强第一百四十五页，共191页。2010年营销工作整体思路第一百四十六页，共191页。目录一、年度推广主题二、年度工程节点三、推广分期目标四、辅销物料整合五、营销活动策略六、外联渠道建设七、两点一线建设一、全国房地产市场分析二、北京房地产市场分析三、豪宅市场分析四、市场竞品分析PART1市场分析PART2销售策略PART3营销推广策略第一百四十七页，共191页。一、市场分析第一百四十八页，共191页。1、全国房地产数据2007年,由全国房地产统计数据可以看出该年度的总体表现最为亮丽2008年,中国房地产改革开放迈入第10年,也是首次房价下跌的一年2009年,土地购置面积与开工的面积最少,但是销售与竣工面积最高一、全国房地产市场分析第一百四十九页，共191页。2、行业供求矛盾扩大，房价继续上扬09年1-10月，全国商品房销售面积6.64亿平方米，同比增长48.6%，增幅比1-9月加快3.8个百分点；其中商品住宅销售面积增长50.1%。竣工面积3.77亿平方米，同比增长22.8%，增幅比1-9月放缓1.9个百分点。3、09年10月份70个重点城市商品房销售价格指数同比涨幅根据国家统计局的监测数据2009年10月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格指数同比来看，价格上涨4.0%，涨幅比9月份扩大1.3个百分点环比来看，价格上涨0.9%，涨幅比9月份扩大0.1个百分点第一百五十页，共191页。4、09年10月份70个重点城市商品房销售价格指数同比涨幅根据国家统计局的监测数据2009年10月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格指数同比来看，价格上涨4.0%，涨幅比9月份扩大1.3个百分点环比来看，价格上涨0.9%，涨幅比9月份扩大0.1个百分点5、商品房销售面积增速同比加快65个百分点第一百五十一页，共191页。5、各项指标显示开发投资额和在建面积增速上升，供给量在加速恢复开发投资额28,440亿元，同比增长18.9%，增幅比1-9月提高1.2个百分点新开工面积8.14亿平方米，同比上升3.0%，为年初以来首次由负转正；在建面积28.83亿平方米，同比增长16.3%，增幅比1-9月提高0.8个百分点。6、土地购置面积同比回落18.7%完成土地购置面积2.41亿平方米，同比下降18.7%完成土地开发面积1.84亿平方米，同比下降4.6%第一百五十二页，共191页。小结：2009年1～10月1.全国房地产总体开发景气指数持续上升，房地产价格持续10个月走高;2.全国新建商品房供小于求趋势扩大，土地购置与开发面积的下降,将导致2010年供需再度失调；3、房地产市场货币投放量高，1-11月房地产资金来源达48170亿元;4、地产资金杠杆率大幅提高，从2008年的2.86倍成本杠杆提高到今年的5倍，推动了中国房地产价格环比持续上升，新地王不断涌现。

第一百五十三页，共191页。1、2009年10月北京房地产市场运行状况

10月土地市场供销锐减，居住类用地仅朝阳区1宗。2、商品住宅批准上市面积：

10月中下旬集中放量，10月供应环比增长36%。

二、北京房地产市场分析第一百五十四页，共191页。3、商品住宅交易面积：10月交易基本保持上月水平，同比仍旧充足。住宅期房成交128.04万平方米，环比下降1.19%商品住宅成交116.46万平方米，环比增长2.37%。10月供应相对充足，高端住宅交易坚挺是促使交易量小幅回升的两个主要因素。总体来看，2009年至今交易量较去年同期表现出显著增长，需求相对充足。4、商品住宅成交价格：10月均价大幅上涨，突破16000元/平米。10月住宅均价为15082元，环比增长17.00%商品住宅交易均价为16057元/平方米，环比增长14.44%高出2008年峰值近1500元，而环比与同比上扬幅度也均达到2009年以来峰值高端住宅热销是推动均价上行的助力之一。第一百五十五页，共191页。5、商品住宅批准上市的面积区间：中等户型上市持续增加，大面积区间供应占比明显减少。90（含）-160平方米中等户型，增长9.65%。300（含）-400平方米和400（含）平方米以上的户型供应占比锐减至1%以下。由各面积区间上市面积占比分布变动可知，大面积区间住宅供应缩减，将使大户型的稀缺性再次突显。6、商品住宅面积区间的交易面积占比：小面积住宅交易比重减少，市场向中大面积倾斜。90（含）-160平方米面积区间的交易比重大幅减少35个百分点300（含）-400平方米以及400平方米（含）以上区间比重分别增长9.6个百分点>>交易面积比重向中大面积倾斜，主要受商品住宅供应结构变动的影响>>小面积住宅客户对价格比较敏感，高价格也是造成该区间交易量下滑的原因。第一百五十六页，共191页。小结：1、2009年城八区土地成交量为最少的一年,居住类用地成交区域集中在通州区与房山区2、商品房供应呈现下滑趋势,但房价及交易量扔持续缓步上升3、商品住宅批准上市的面积区间,中大户型占比5-9月递增，但10月骤然缩减4、小面积住宅交易比重减少，市场向中大面积倾斜第一百五十七页，共191页。全国市场：在通货膨胀的预期影响下，中国的豪宅项目则如“硬通货”一般，呈现出良好的保值增值前景。北京、上海、深圳、广州四大一线城市的十大热销楼盘研究结果显示，高端项目及豪宅物业的成交占比已由1～5月的37%，上升到了6～8月的49%。对内地20大地产发展商进行的统计显示，2009年第二季度到第三季度期间，共有251亿元用于一线城市购地，较2007年第三季度至第四季度期间的199亿元高出26%；二线至三线城市则缩减62%。北京9月份新盘豪宅项目成交金额逾60亿元。同期，新建商品住宅的成交量为232.59亿元，豪宅的市场权重超过25%；上海豪宅市场已经进入“10万元时代”；深圳9月份成交量最大的前10名楼盘中，豪宅占80%。

三、豪宅市场分析第一百五十八页，共191页。《供应》北京豪华住宅市场总存量在三季度增加到55,279套，环比增长4.05%，同比增长16.06%。《租赁需求》本季，北京豪华住宅租赁需求呈上升趋势。整体豪华住宅市场空置率环比下降1.62个百分点，至28.58%。《价格》季内，北京豪华住宅市场表现积极向上，交易量增加，价格呈现上涨。别墅如昌平的保利垄上和西山的燕西台；豪华公寓最具代表性的是燕莎商圈的合生·霄云路8号(本案)，另外还有东城的贡院9号及海淀区钓鱼台七号。《租金》北京豪华公寓在本季度继续呈现租户市场状况，整体租金下滑至每月每平方米人民币132.46元，环比下跌2.08%。中央别墅区市场租金上升，别墅市场平均租金受此影响增长到每月每平方米人民币95.03元，环比上升4.30%。2009年第三季度北京高端市场分析北京豪宅市场：第一百五十九页，共191页。北京豪宅市场特点：地段为王【构成豪宅的六大要素（客户、位置、资源、产品、价格、服务），地段是最核心价值支撑】“豪地生豪宅”，豪地”至少需要具有以下六大属性之一：

地处内城或皇城：例如西绒线26号一直强调距离紫禁城和中南海的距离

城市的商务中心：例如御金台以CBD第一高层全景观豪华公寓为首要卖点

国际化金融中心：例如金融世家集中于对金融街的推广

涉外高端商业区：例如SOHO北京公馆的客户群看重燕莎商圈的地段价值

稀缺景观资源区：例如御园始终以“玉泉山·御园·颐和园”标注自身的位置

历史文脉传承带：例如中轴国际直接借中轴线作为自身案名，凸现项目的价值北京豪宅市场：第一百六十页，共191页。上海豪宅市场特点“单价10万元”豪宅军团扩容2009年统计显示，上海单价超过10万元/平方米的豪宅数量已经达到13个，创历史新高。集体狂欢新老豪宅竞相提价，“塔尖”楼盘的集体狂欢正将“豪宅盛宴”推向高潮，单价4万元/平方米的豪宅标准也在这些楼盘面前黯然失色。汤臣一品不再唱“独角戏”，“上海豪宅价格飞涨，逼近或悄悄超越汤臣一品的不在少数。部分房源“触线”遍地豪宅的市场效应，大量楼盘单价冲向10万元/平方米大关滨江概念受宠与前几年佘山顶级别墅之争主打“佘山”概念类似，在这场“豪宅盛宴”中，绝大多数的楼盘打的是“滨江”概念。汤臣一品、白金湾府邸、尚海湾豪庭、海珀日晖等众多滨江楼盘无一例外地将“滨江”资源当作最主要的项目优势。资料显示，随着上海国际化进程的逐步加快，上海的城市发展也从“黄浦江时代”至“长江时代”再向“海上时代”演进，上海已形成了外滩、陆家嘴以及徐汇滨江区三大滨江豪宅区，其中以陆家嘴滨江区为最。营销噱头对于上海遍地豪宅的新现象，大量楼盘价格冲击10万元/平方米已经明显表现出“非理性”。市场上有相当多的项目并没有具备“单价10万元”的实力，而是在浑水摸鱼。“单价10万元”更多是营销的噱头，实际的成交均价要下降20%左右。第一百六十一页，共191页。上海单价达10万元/平米豪宅一览豪宅名称开发商价格汤臣一品汤臣集团12万元/平方米四季雅苑和记黄埔10万元/平方米御翠园长江实业12万元/平方米九间堂上海证大三角洲12万元/平方米白金湾府邸上海鹏欣16万元/平方米尚海湾豪庭上海恒盛地产10万元/平方米海珀日晖绿地集团10万元/平方米翠湖天地瑞安房地产13万元/平方米新华路一号上海九洲10万元/平方米嘉里华庭嘉里建设10万元/平方米世茂山庄上海世茂10万元/平方米鹏利海景上海鹏利置业10万元/平方米滨江凯旋门新鸿基地产20万元/平方米第一百六十二页，共191页。地区楼盘名称销售情况北京盘古大观公寓部分共192套，07年9月底开始认购，户型面积618㎡左右，均价78000元/㎡，精装修现房。46%已签约钓鱼台7号院项目共106户，2009年7月21日开盘，主力户型320-480㎡，均价70000元/㎡。46%已签约（套数）中轴国际2009年3月开盘，共68套，在售户型为450-600㎡，均价51000元/㎡，精装现房，25%已签约（套数）御金台12套超高层景观精装现房大宅，305—588平方米三居四居，总价2000—7000万/套，禧瑞都2009年5月16日开盘，天瑞塔楼100-110平米、170-180平米，均价48000元/平米,天禧板楼375-396平米65000元/平米起,价格为精装价格北京市场竞争对手分析第一百六十三页，共191页。地区楼盘名称销售情况上海汤臣一品2009年10月开盘，户型434-1240㎡，均价120000元/㎡，总220套，44%已签约翠湖天地2006年2月开盘，户型90-430㎡，均价70000元/㎡，销售近九成新华路一号2009年10月开盘，仅60户，户型260-400㎡，均价75000元/㎡，40%已签约（套数）海珀日晖2009年8月开盘，共119套，户型300-400㎡，精装修，价格预计在2000-5000万/套左右，已签约50%（套数）

上海市场竞争对手分析第一百六十四页，共191页。二、销售策略第一百六十五页，共191页。项目整体货量情况：

C1C2C3C4C5D1D2D3D5合计450户型10801081081081081080104752480户型0108000001080216空中四合院44444444436合计1121121121121121121121121081004C区、D区共规划住宅1004套，其中432.8平米户型752套，占75%；480平米户型共216套，占21.5%；四合院共计36套，占3.5%。

C1C2C3C4C5D1D2D3D5合计450户型46742

4674246742467424674246742

44379324837480户型

55121

54918

110039四合院34624083.0346234623462346234624068341332339合计502055920450205502055020550205502035898647793467215项目可售面积共467215平米，其中平层面积434876平米，四合院面积32339平米。车位面积为58755平米。第一百六十六页，共191页。2009年货量情况：

D5号楼：104套平层、空中四合院4套；D2号楼：108套平层、空中四合院4套C5C4C3D5D1D3D2C2C1第一百六十七页，共191页。D5号楼：19套平层（可售面积：8474平方米）、4套空中四合院（可售面积：3600平方米）

D2号楼：60套平层（可售面积：26400平方米）、4套空中四合院（可售面积：3600平方米）

D3号楼：108套平层（可售面积：51840平方米）、4套空中四合院（可售面积：3600平方米）

可售面积：

D1号楼：108套平层（可售面积：47520平方米）、4套空中四合院（可售面积：3600平方米）

总计可售面积：平层134234平方米，四合院14400平方米。2010年货量情况：第一百六十八页，共191页。区号楼号面积推出时间平层四合院面积开盘价格整体均价销售金额面积销售价格销售金额一区D549723已推230338000080000184263355220000071033D250499已推346546800068000235646360720000072141D1500662010.5464908000086400401669357620000071522D3593752010.755134100000108000595449424120000084822二区C1502072011.54662112800010800503504358620000071724C3502072011.546621100000108000503504358620000071724C5502072011.546621103000111240518610422920000071724C2592042012.554975128000138240759976358620000084577C4502072012.546621128000150016699386358620000071724合计469695

400769120548120548483117533550200000710993

推售节奏(按董事局指示的整体项目均价12万的售价情况)

第一百六十九页，