浙江舟山某旅游地块市场潜力调查报告

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.东沙**地块市场潜力研究报告TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc532871996"一、全国旅游市场环境概况223HYPERLINK\l"_Toc532871997"1、产业现状223HYPERLINK\l"_Toc532871998"2、政策环境224HYPERLINK\l"_Toc532871999"二、舟山市区域性旅游市场分析334HYPERLINK\l"_Toc532872000"1、舟山市总体经济状况334HYPERLINK\l"_Toc532872001"2、舟山市城市总体规划345HYPERLINK\l"_Toc532872002"3、舟山市旅游资源概况346HYPERLINK\l"_Toc532872003"4、舟山市旅游产业成果356HYPERLINK\l"_Toc532872004"5、朱家尖**旅游资源概况367HYPERLINK\l"_Toc532872005"6、朱家尖**在“旅游金三角”中的地位368HYPERLINK\l"_Toc532872006"7、朱家尖**旅游客源分析378HYPERLINK\l"_Toc532872007"8、朱家尖**旅游产业现状特点379HYPERLINK\l"_Toc532872008"三、旅游房产现状分析389HYPERLINK\l"_Toc532872009"1、国内外旅游房地产发展概况389HYPERLINK\l"_Toc532872010"2、朱家尖**旅游房地产发展现状3910HYPERLINK\l"_Toc532872011"3、主要竞争物业分析31011HYPERLINK\l"_Toc532872012"4、朱家尖**旅游投资的政策优惠31213HYPERLINK\l"_Toc532872013"四、项目地块分析31213HYPERLINK\l"_Toc532872014"元1甘、繁朱家尖帝**畅总体规划简介疤3楚12融13HYPERLINK\l"_Toc532872015"职2领、项目地块地泪理概况感3丘13随14HYPERLINK\l"_Toc532872016"姜3冷、项目地块成沈熟度分析皂3乡13吸15HYPERLINK\l"_Toc532872017"爱4德、项目地块的疫相关地价和合艺作形式姜错误！未定义复书签。模错误！未定义男书签。译15HYPERLINK\l"_Toc532872018"候五、总结意见秩3琴14慰15HYPERLINK\l"_Toc532872019"饶1回、有利形势胜3弦14脱16HYPERLINK\l"_Toc532872020"扁2侍、制约因素爪3伸14遥16HYPERLINK\l"_Toc532872021"厅3呜、开发建议套3扶15妥16HYPERLINK\l"_Toc532872022"弯附录博3宿16粮17HYPERLINK\l"_Toc532872023"背表贷1渣：各年度舟山艺市的旅游接待撞及发展状况表欲。宾3沿16糕17HYPERLINK\l"_Toc532872024"丰表育2惨：龄2001凉年皂10灌月份舟山市各硬风景旅游区游别客接待情况统拦计表雁3剂16穴18HYPERLINK\l"_Toc532872025"种表期3腐：朱家见各景灿点历年客流量兼统计。匙3僚17骂18HYPERLINK\l"_Toc532872026"络表盛4巧：客房总数在坏50饿间以上的宾馆吵详情一览表。她3照17甘19开根据决策层的鹿发展愿景，公魄司组织并参与稻了此次关于圣朱家尖东沙女*****矮地块的市场调告研，经过我们绸的实地考察以别及对政府各相链关职能部门的墨走访，收集了凳大量的市场信随息并形成了一默定的开发结论漏和建议，现将辉具体情况形成饱报告陈述如下掩，以供决策参场考。粒一、全国旅游尿市场环境概况1、产业现状碑国家旅游局的众有关茫官员指出，中滩国旅游业已初集步形成展了棋“肺大旅游、大产佣业、大发验展苗”灶的格局，成为娱中国与国际接在轨最早并紧跟闯世界潮流发展镰的行业。随着筝国民经济的快馅速发展，阀随着各省区自芝然风景旅游资坡源的发掘，随眼着播假日经济醉的红火，突中国旅游业在芦企业制度、经口营管理水平及节旅游客源市场渔培育等方面都目取得了长足进珠步腐，而且已经成挽为俱有力促进居民业消费拉动速市闻场见“镜内需盘”溪的推进器。如数字显示，中搁国旅游业总收性入正以年致均东12.7椒%肺的速度增长，猛高于同期国内讯生产总聪值夹7.4名%阶的平均增长率抽，已经成为国芦民经济新的增丧长点。应200胀0朱年，我国接待弟入境旅游凤者备8348.0干9嗽万人企次桑,框比上年增铜长嚼14.68盟%陕；其中过夜旅随游层者闲3123.5淘6拔万人次，比上搅年增宽长落15.49昆%纷；外国旅游者偷首次突滴破享100嗽0搭万人次大关，蜡达堵到捉1019.6尝9亿万人次，比上醒年增袍长哭20既%滥；旅游外汇收慧入专162.3束1携亿美元，比上资年增测长欢15滤%辫；国内旅游收割入葬3175.5俘4资亿元人民币，怖比上年增析长沉12.13忠%街；旅游业总收傻入晕4518.9宏5趣亿元人民币，撒比上年增沫长洁12.91护%园。呀今外年献1映至夺1诱0璃月，中国入境陆旅游人数余达丢7334.7爹4呜万人次，旅游热外汇收入累灭计弟148.1护9炭亿美元，同比箱分别增顾长酿5.66夕%耻和稼9.28窝%碍。富另呆据最新统计，避中国旅游业固惑定产值已否达侨786恳1殊亿元，有各类哨旅游企事诊业看26.急8摘万个；各类旅湖游住宿设割施没25.悬4棕万个，各类旅虹行静社径899饰3观家，旅游业直木接和间接从业课人神员变333露5柴万人。2、政策环境集今年宝年初，国务院好召开了全国旅酸游发展工作会宗议，朱镕基总范理和钱其琛副槐总理代表国务糖院作了重要讲狐话光。节国家旅游局紧尸接着召开了全骆国旅游工作会和议，根据全国吗旅游发展工作矿会议的要求，阵对全行业的工堆作作了全面部田署阵。保4度月两1院1镇日仍，《国务院关键于进一步加快驱旅游业发展的刃通知》（国发苦［２００１］才９号文件）正阅式下发，各级喘政府进一步加佳大了对旅游工箭作的领导力度扭和扶持力度笼。地5各月，江泽民总潜书记视察黄山块，对黄山旅游雾和全国旅游业劫发展作了重要拨指示底；愿8走月，江主席给灾美国游客迈桶克修·逢奥谢伊的复信颗公开发表，在愚海内外产生了例积极影响蝇。扫朱镕基总理等丢党和国家领导精人，在考察有礼关地区工作，妄特别是在第四配次西藏工作会治议上，就有关基省区特别是西予藏如何加快发缺展旅游业作了参许多重要指示弊。尖党中央、国务守院对旅游工作按的关心重视，酒进一步促进了馋各地区旅游业稼向广度和深度过发展。脖二、舟山市区史域性旅游市场帆分析慢舟山很是板我恋国新兴的海岛焦港口旅游城市堆，位于中国大须陆海岸线的中样部，世界四大绵渔场之一的旋“羞舟山渔场雀”画的中心归，亩全市调共周由索139锁0德个大小岛屿组星成，总面洪积伪2.2寻2仆万平方公里；扎总人然口冈9录8捡万追；现珍辖定海、普陀暂、岱山、嵊仙泗邪2绳区兔2带县范。咸1掏98禁8遥年，被国家列禾入沿海经济开表放区姓；棚199轧6悄年被接纳为长垮江沿岸中心城掌市经济协调会士会员单位。是钳中国沿海经济彩开放区和长江索三角洲地区先帅行规划和开发彻的城市之一。创1歉、舟山市总体贷经济状况磨改革开放以来原，家尤其是在鹊199沿1形年尖1洁0溉月策2搭2辉日失江泽民主席在惊考察舟山时挥允毫写炭下盘“予开发海洋，振淡兴舟润山假”胀的题词之后，典舟山舞全市人民从实老际情况出发，朋初步探索出一绪条具有舟山海呜岛特色的发展息路子，实现了飞由温饱到小康扮的历史性跨越俗。宜“鹰九垄五神”耀成就：植全市国内生产记总值达布到恐114.0粉4军亿元，年均增宫长排9.2性%巾；地方财政一们般收悲入症6.2垦3私亿元，年均增析长犬23.4售%绝；工业总产值背达塔到贤127.8利9决亿元，年均增杜长梨13.7离%县；渔业总产量溉达灰到孕134.9婆2脊万吨，年均增注长震6.6肝%握；港口吞吐量爷达杏到粪318厉9腹万吨，年均增悦长乡26.0营%泡；旅游接待人趋数达佛到彻46辩0院万人次，年均训增斥长闭10.4%法；康城镇居民人均彼可支配收嫂入婆888置6丰元，渔农民人秘均纯收捉入丙422太8棍元，扣除物价奸因素，年均分炎别增策长施2.8青%获和阔0.7%流，涛城乡居民生活肌质量明显改善四，实现了由温衰饱向小康的跨区跃。深“榜十纤五酸”裙计划：类国内生产总壳值袄20寻0欠亿元，年均增尝长坑10歉%叛以上，人均国塔内生产总监值笋2碍万元业；村工业总产兴值哗30葡0围亿元，年均增洪长逼16.3凤%推；港口货物吞味吐康量倘600法0施万吨，年均增瞧长冰13.5抽%糟；旅游接待人械数简70萝0盛万人次，年均把增质长句8.8%准；三贯次产业结构比在重赚为漆22.5:怠39.5礼:38.0助；恭总人口（户籍秘人口）桥在赚98.束5讽万人左右，城秤市化水平达脱到贡45蝇%喜以上捏；团城乡居民实际让收入年均增浪长扔5某%常以上，恩格尔舌系数下降斜到必40涨%隔以下裁；炉财政总收广入挂2尘0饶亿元，年均增谷长圆10扫%妖以上，全社会款固定资产投资怨五年累庄计方26航0开亿元劣。负2仔、舟山市城市党总体规划凑关于市域总人甲口规划：拢现有人配口浴9贸8夜万，近期吴（旱200福5至年唇）鹿10槐4仆万，中期秧（缩201类0咸年稍）宣10捕6端万局，风202涉0姨年狗11旧0马万。其中近期秧城市人皆口水3慈9坦万，中狐期谨4妻2睬万，远期针为观5侄0舱万。扇关于市域城镇叔体系规划：仇到资200信5严年城市化水平搁达吉到秧45野%改以上吴，愧202摆0擦年达歪到魔65化%躁。并将城镇体滋系分为三个等葱级，即：中心累城市（包括老坡塘山、定海城拼区、临城城区价、普陀城区以栋及非朱家尖宋**炕），二级中心欧城镇和三级中晴心城镇。城市饰发展主轴线温为计32来9悲国道沿线，即垦金塘用岛岩—策—窝册子脾岛蔽——逮朱家尖脉**译岛。执关于城市内外蝴交通规划：饮建设连岛工程萝，使舟山本岛抵与宁波大陆相攀连，舟山本岛降则建轿立斤“膨一环三炉纵帝”踪公路系统；其扣中将在普陀区疮内建忘设痕3禾0们条主次干道，夏并规划从岑孝港肢—锋—叹老塘句山拖—牌—与定海城爪区约—始—书临城城灰区迎—馆—厅普陀城汗区驱——偷朱家尖土**泻的公交走廊线灯路。萍关于风景旅游电规划：钻规划期内将使翁旅游业成为舟堪山经济的支柱经产业；建成海甚天佛国普陀雕山葬——唱朱家尖寇**巡—拦—筐沈家门组成的填金三角综合旅炭游区、列岛晴浸沙嵊泗旅游区位、东海蓬莱岱缘山旅游区、定税海历史文化旅沾游区、六籍横禽—莫—带桃花岛度假休伤闲旅游区等五茶大风景旅游功悦能区；并形成笑独具舟山海洋担特色的海洋文特化旅游产业，胞参与国内乃至塞国际旅游大循逝环；把舟山建脑成交通便捷、摘设施齐全、服街务功能多元化糊的海洋佛教文疗化旅游、海洋窃度假休闲及会踢议会展旅游胜冠地和知名的海衣岛国际旅游城怖市；为适应旅超游业的发展，北宜开展岛际航泊空，在加强各状岛之间的直接歼通航的同时，写增加空中旅游统项目。荐3使、舟山市旅游圣资源概况妖舟山断作为醒我国第一大群腊岛，底作为也我国唯一的省运辖海岛港口旅病游城市宪，素滚有随“票东海明员珠惩”办之美称枝。境内大小岛纷屿星罗棋布子。营139早0死座岛屿宛如撒问落在碧波万顷夏东海洋面上的兴璀璨明珠，构爹成邮了馋“晋千岛之选城园”蚀的壮丽景色。通悠久的历史碰、优越的地理暖条件以及开2.角2抹万平方公里海惜域自然生态调剪节形成附的窝“较冬暖夏丝凉耗”荷的气候环境归，蹈使舟山这颗免“鹰东海明珠波”惧迅速闹崛起为中国东项部的海岛旅游宋胜地。勇据调查，舟山梯境内拥有佛教长文化景观、山极海自然景观、裹海岛渔俗景观衬、历史人文景哗观等各类景某点鸭100蹲0袋余处，主要分含布转在散2芳3庆座岛屿上，拥溜有两个国家级邪、两个省级风蛇景名胜区。达以略“款海天佛孟国驻”偷普陀山为中心雪，逃以烦“言碧海灵殿山景”增朱家尖椒**设岛幼、创“渴东海渔裂都雨”滔沈家门港、金坐庸武侠文化桃灾花岛组成野的隙“遣普陀旅游金三瑞角贡”铸，集佛教朝拜魂、山海观光、智海鲜美食、滨侍海运动、环境携疗养、休闲度晨假、商务会议秧等多种旅游功营能于一体。浸蓝天、碧海、微绿岛、金沙、买白浪是舟山旅论游生态环境的再主色调。改革校开放以来，政谱府主导旅游产隶业化发展，挑以协“哀海洋文化、海君天佛国、海鲜欢美食、海滨休浊闲轻”心为特色的海岛敢旅游成为舟山道市的一大支柱俘产业。疏4雨、舟山市旅游熊产业成果形在从江泽民题猪词至今的短短饲的贴1喜0丘年全内善是舟山旅游妙产业赔发展最快、最克好的时期。主饺要成就有：去旅游的支柱产充业地位已经确灾立。等十年来旅游接温待、创收增长鲁迅猛，在全省断仅次于杭州、悠宁波，位居第化三。累计接待很游客总量悬达妻2883.9均3粘万人次，总收弯入元为振9慢8资亿元人民币。齿其中，国内旅慌游者侦达腾284钳1螺万人次，海外前旅游者贴近箩4罩3壳万人次，累计秒创汇兄达含1.翼5翠亿美元。年均删接待游客量增善长率姑为鞭11.姨5鹰％赞。亿200此0仇年游客接待量楼达堡45熟9益万人次，总收杆入蝶达迫1义8赖亿元人民币，歌占全勺市南GD扣P歼的猾16.质4痕％营（详见附录匀表拳1梁）。今年的旅违游市场的表现贝也令各级部门眯十分看好，据价统计，截至今钉年送1表1流月份，各景点抄共接待游谋客贪491.0奋4象万人次，而且却据有关部门统肯计，今年的游楼客接待总数将害达捆到条54死0港万人次，预计虾比上年增五长粉17经%号（详见附录霉表忍2进）。份产业发展决也赢实现了五个转径变。蝇即煮“欢景婚”销的资源优势正幕逐渐向产业优凤势转变；由接蔽待型、事业型竞旅游向产业型轨旅游转变；由席旅游部门办旅呜游逐步向全社春会共同兴办旅跟游转变；产业快经济由封闭型蚂逐步向开放型假转变；由政府些投入为主搞旅庸游开发逐步向签政府导向投入鲜与民营资本介致入共同搞旅游鼻开发转变。涝全市大旅游功淹能区已初步形富成片。铺即以普陀山为映龙头的金三角腿综合旅游区，乱定海历史文化识名城旅游区，咽蓬莱仙岛岱山教旅游区，列岛巧金沙嵊泗旅游荐区。这些旅游钻区功能各异，落个性鲜明，开仿发潜力巨大。项并利用节庆载坊体，大造声势环，提升了海洋赚文化的主题形柿象，如普陀山果将举办观音节疑大棚做蛇“拒观肯音卡”甜文章，吃朱家尖博**茄成功推挺出体“哈国际沙雕辛节休”份，桃花岛大号打祸“垮金庸沙牌装”坊，嵊泗渔家乐摘旅游产品等。寇在加大叨旅游宣传促销档力度期的同时，康旅游基础设施司也荒有裤了凳较大改善膝，百海陆空立体旅专游交通网络业嚷已形成，改变观了过去单靠海催运与外部市场严对接的被动局若面，海运朝着宫安全、快捷、托舒适的快艇方雀向发展，航线桌增多，航班增焦加洲，字市区、海岛景姥区交通等级提煤高，岛际旅游屋交通改善明显陪；乔旅游接待能力碎成倍增强，全刷市现有国内国钥际旅行题社植4摧1冬家，其中导游莲人河数钉50肝6省人，旅游饭鲜店作4最5弱家，其中二、渡三星级以斗上崇2敢4嘉家，星级饭店妖床位患数玩428多0械张，基本满足宰海内外游客的灯需要。躺5授、脉朱家尖信**晚旅游资源概况守朱家尖盈**天岛位于舟山本换岛东南海洋上侨，距宁波甲8贞5胃公里恢（汽车车销程刷2密小时），据上睁海池16撒5谁公里沿，距杭州跟21州0柏公里摸。全岛陆域总没面烛积迫7毯2跳平方公里，海追域面瓣积船4禁5城平方公里，现哀辖一痛镇是2牢9朽个行政村，总斤人暗口材2.6聋8井万人。厉朱家尖倍**放岛具有丰富的冶风景资源，山旺海风光秀丽迷心人。岛上金沙只连绵，碧波荡版漾，奇石峻拔益，洞礁错置，记海光迷幻，空叉气清新，盏有耻“图海上盆尘景趣”尿“塘海上雁膜荡播”饥之美誉。软在耐28.谢8程平方公里的国友家级风景名胜不区内，分布有鸟乌石塘、白山斥、十里金沙、果大青山等四大极著名景信区隶(摆各景点客流量吨统计详见附录抵表席3瓜)龙。其中，十里提金沙景区拥有宁华东地区最大羊的沙滩依群殃—国—蚀青沙、里沙、耗千沙、南沙、民东沙庙**蒸五大沙滩，湾圾湾相连，绵延满5散千米坚，景色极为壮屡观，滨海旅游担资源十分丰富缩。而且还现存少有保圣寺、七侨星寺、碧云庵姓遗址等文物古猴迹。停同时，在人文累资源方面也极扩为丰富。渔家哗风情浓郁，自摇然形成了众多系的社会民俗，锣比如祭海、迎决神赛会、胞瓶萝飘浮等等；岛晴上还有各种不孝同类型的渔村富风貌，有各种伏不同类型的水由产品养殖基地太，比如泥螺养亏殖、梭子蟹养饶殖、对虾养殖晨等等；另外，洽盐场、普陀佛只瓜、桔园等也识曾有一定知名超度。这些都为揭朱家尖读**饮岛新添了游览街观光的好去处鞭。海6亚、记朱家尖冻**屡在拾“炸旅游金三预角薯”弓中的地位享在整个舟山旅兄游市场中，普沫陀章山什——宣朱家尖窑**代—组—付沈家门己的镜“鞭旅游金三村角晒”枝是其最吸引来急客的区域。该位区域不以池“屯海天佛器国惨”乒普陀山为中心世，名以墓“皮碧海灵辛山乏”允朱家尖觉**最岛膝、笼“论东海渔挎都累”卸沈家门港、金夸庸武侠文化桃抓花岛箩为辐射支点，忧共同组成了倡集佛教朝拜、必山海观光、海食鲜美食、滨海赖运动、环境疗斤养、休闲度假冶、商务会议等隔多种旅游功能庆于一体洪的大规模的旅论游功能带。穴在这个三角形导中，沈家门作却为舟山本岛的必一部分，已经巨逐渐形成了游意客去往普陀山现、雾朱家尖飘**型以及桃花岛的黄集散中心。而州朱家尖合**班作为与普陀山再和沈家门均隔竖海相望的小岛涉，其地位也表幕现的越来越突仿出。蚀尤其是随着侮朱家尖亚**升（至沈家门）安跨海大桥的建誓成通车，选朱家尖层**觉民航机场的建筝成通航，终朱家尖盘**异蜈蚣峙码头至孕普陀山快艇航坑线的开通末（恢5张分钟直达），分以及练朱家尖喜**采本岛旅游风景掌点的大力发掘货、每年一届的择国际沙雕节的雾成功举办，莫朱家尖袍**宿的枢纽地位将茎显得更加明显而。以此为依托拣，呢朱家尖军**值旅游风景点的颠人气指数也将姜呈现急剧上升惩态势，其在旅嘴游金三角中也咬将扮演举足轻殊重的角色。汇7怒、雷朱家尖锋**凭旅游客源分析调从目前名朱家尖荣**晴乃至整个舟山押的旅游客源结毁构来看，主要效以国内游客为爆主（从鬼表惨1要可以看出），弃其中浙江本省屑以及周边省份珍比如江苏、福仿建和上海等地析区的游客占总筛量终的痒60常%五以上。因此在商结构上是很单欢调而且是不合防理的。执旅游地开发必麻须以旅游客源较市场为导向，登以独特的旅游稳资源为基础，私对旅游六要素举进行优化组合谱，从而形成旅撒游产品的卖点夹。从世界海岛炭、海滨旅游市怕场发展的经验斩和去朱家尖区**淡现有旅游市场纵的特点，两朱家尖壁**合旅游客源市场彼的定位在相当么长的时期内，情仍需要以国内课游客为主，并隐在旅游市场开疯发上应优先考畏虑上海经济区抬沪宁杭等近程艘市场，再吸引脱京、沪、穗等爸大城市的市场雪，拓展沿海经马济发达地区市爷场。从长远角爬度看，飞朱家尖碎**经的国际旅游市婆场迎面向国外次市场，以汉文徒化区的日本、夜韩国以及新加雹坡等东南亚国评家为主，香港串、台湾地区也怀作为今后潜在继市场培育。拜8正、漂朱家尖汗**倡旅游产业现状馋特点弓旅游季节明显右。嘉受地理气候环轿境的影响均，裂“天温光同椒期呆”贡效应限制了游钳客的活季节，禽导致旅游淡旺纷季差别明显。翼每扛年圾8狡、收9标月份的游客人已数占游客量蒜的诱6真0浇以上，而在淡伐季大量服务设讽施闲置，供需隔矛盾突出。兄景观体系单调算。失目前原朱家尖誉**锯旅游开发的景宇点数量少，规跪模小，旅游项问目不多，旅游秀产品老化的现里象比较严重，即而且旅游各景喊点分散，景点既间的交通联系姨不畅，制约旅腥游的发展。遵服务设施滞后浇。胖目前仅有健朱家尖班**蹄旅游开发公司心、鸦朱家尖判**营旅行社，服务燕范围不广泛，广设施不完善，寸远不能满足旅等游发展的需求淋，还缺乏上档星次的大型旅游鸽购物中心，游怜客人均消费水队平普遍偏低。嫁三、旅游房产砖现状分析概1锡、国内外旅游扰房地产发展概郑况办旅游房地产的店发源始于法国佣地中海沿岸在徒本世纪初开发滩的大量的海滨扬别墅，这些物暂业使得欧洲、稿北美的贵族、贿富商蜂拥而至就，一时间地中洲海成为欧洲的费度假中心旧。删6晒0江年代法国阿尔产卑斯山地区的延别墅度假村首眯先开发了以分犯时销售（即出梅售以酒店为主海的物业使用时纽间段）的方式欲招揽客户，标恋志着旅游房地奏产市场的开始锐。季旅游房地产是质指与旅游度假精为目的的房地敌产开发营销模属式，开发项目羽全部或部分实悦现了旅游功能刘。一般而言，厚旅游房地产包扣括以下形式：委时权酒店：是摘将酒店的每个腰单位分为一定何的时间份（如撇：一年５１周贯），出售每一肤个时间份的一答定年限的使用尚权。消费者拥秆有一定年限内翅在该酒店每年什一定时间（或悟一周）的居住沈权。凝产权酒店：是泉指将酒店的每类一个单位分别高出售给投资人都，同时投资人烈委托酒店管理酸公司或分时度砌假网络管理，久获取一定的投测资回报。一般堆情况下，投资布人均拥有该酒弊店每年一定时钱间段的免费居逝住权。智养老型酒店：眉是指投资人（材往往是最终消喉费者），在退罚休前购买退休就养老度假村的否某一个单位。禾委托管理公司搁经营管理直至详退休后自用。佳管理期间，将素获取一定的投众资回报。一般困情况下该度假产村在产权人去辅世后由管理公杰司回购，再出辫售。收益归其矿家人所有。然高尔夫、登山咐、滑雪运动度强假村：指高尔帐夫球场附近，恒登山、滑雪等锻运动地开发的致度假别墅项目央。绞时值度假型酒鹿店：指消费者港购买一定数量联的撒“控分味数丝”练，这届些舒“塘分叼数巷”诞就成为他们选受购产品的货币诚。他们可以使悠用这央些枣“辉分绍数症”搂在不同时间、指地点、档次的嘉度假村灵活选涂择其分数所能屋负担的住宿设片施。消费者不浅拥有使用权或老产权。只是为减休闲消费提供守便利、优惠和嗽更多选择蝇。白“泪分纽数童”庸消费可以获取己更大的折扣和挥免费居住时间盖。双对于目前的中锐国旅游行业，罩旅游房产的市渡场空间是显而贝易见的。中国掩房协秘书长顾砖云昌前不久在扬参加第一届中更国旅游房地产李峰会时，对这柄一市场分析认淋为：我国一年蚕中爪有善11率4比个节假日，足近以引发假日经灵济造就的强大截消费热潮，而睡这类物业的开滩发在目前却是谱市场的空白点谊。他还算了一颜笔帐：一个拥潜有那10蝇0默万会员的分时雪度假系统，可截促进国内市场茄每年实溉现眨5陶0专—塑7永0浙亿元的消费额娘。与此同时，涨其可盘妖活兴30哥0闸－卖50筹0侨万平方米的存怒量房，解捧决接2惩－仅3锣万人的就业。棋目前，旅游房窜产在北京、上百海、杭州、海雅南、成都等地协已初露端倪。膏其中杭州乐园蚀、成都芙蓉古要城、青城白鹭缘洲等已成为这牵类旅游房产的验率先尝试者。蛾从市场反馈情乎况看，休闲度嫁假房产已经得胸到了市场的认异可。比如位于伍秦皇岛帅的肺“货维多利亚港淘湾贯”汽、海南产权酒益店、延庆龙庆馆峡迫的遭“产快乐无穷皱大悬”蹈等在北京市场静的推广并取得崖良好销售业绩反就能证明这一仙点。速另据了解，北彩京、上海、海钓南、福建、广烟东等地已开工赖的分时度假项导目超过３０个止；以高尔夫、今山地、滑雪等明为主题的休闲栗别墅超过５０碗个。随2浙、妙朱家尖袋**菌旅游房地产发鞋展现状嗓目前整个浴朱家尖挖**急的旅游基本上谱还处于初级开呀发状态，旅游霞景点周边生活课娱乐配套设施危极为贫乏，因摇此在旅游房地亲产的开发方面杆也仅仅是处温于飘“并小荷才露尖尖驼角租”得的状态。度朱家尖寒**午开发有限公司侵是最早介入平朱家尖棉**扛旅游房地产开诸发市场的公司阵，该公司无自刘198送8耳年成立以来，敢投入了大量的榜资金，在监朱家尖沾**施南沙先后开发去和建设了淡风侧林、南和山庄弃、竹深小院、远梦园、普陀宾淹馆和金沙度假优村等一批有影亮响的旅游度假仙村、宾馆，在网一定程度上完象善了南沙作为兵旅游度假小区搭的基础设施，于同时也掀开了扫朱家尖比**历岛旅游房产的确开发热潮。萄据统计，截谨至托200尸0己年年底，全岛乖共有宾馆、旅铃社（饭店轿）捕7雕0播余家，共计客食房总数誉约比140躺0户间，客房床位仁总数覆约暖320睬0眯个。其中个体柳宾馆占总数艰的桶60下%至左右，因此在掩一定程度上限扭制了开发的规僚模性。（有关冤各大型宾馆的秤具体情况详见虑表彩4臭）瘦目前白山景区相、乌石塘景区呼以及漳州湾景浆区均无度假村粪、宾馆、旅社贫（饭店）等物耐业，建筑物主霜要以当地村民酷的民居为主。蝴旅游物业主要肚集中在十里金肢沙景区的南沙张地段之内，主申要有宝钢梦园券度假村、普陀护宾馆、淡风林反度假村、金沙趋度假村、怡心迷楼、金沙滩酒逝店、海鸥旅社燥、南沙休闲屋地、近海旅社、驴东南旅馆、海笋边人家、金沙直滩旅社、幽兰包小园旅馆、海桨滨旅社、望海涝楼旅社、南沙孝旅社、沙中园偷旅馆、南和山贱庄、海劲旅社遣、竹深小院、澡近滩旅社、海砖岛旅社、幽静由宾馆、蓬莱小誓园、海滩旅社吵、海韵山庄等黎等盖2殊6响家大小规模不施等的宾馆、旅霞社（饭店）。灭东沙菠**展地段之内也有率少量物业存在嘉，比如情人岛是俱乐部、海天烟台宾馆和金岛家度假村等。茅对于这些宾馆偷、旅社的经营鹊状况，我们根拔据勇朱家尖茫**心旅游开发公司尽的统计数据可设以看出状况不乏甚乐观。以诸200链1获年辉1汁0给月俘2驼日珍的南沙宾馆群农的入住形势为塘例，当晚各宾秃馆平均入住率爽为肠77.9听%污，其中大型宾李馆的入住率喉为炼79.6钻%毙，个体宾馆的件入住率工为独60.7五%榴。在旅游旺季醒中的旅扑游缠“洞黄金蒸周绸”占中入住情况尚述且如此，可以疼想见在这种严冻重受到季节影舒响的海景旅游组区域内，所有谱这些宾馆、旅巡社在一年之中厅将会有一大半此时间处于空置娃状态。饱3裹、主要竞争物撞业分析茄由于已经存在怜的这些物业主诵要是以宾馆、贷旅社性质的住收宿经营方式为馒主（各大宾馆求的经营价格详等见附录泼表匪4映）。因此尚未句形成开发国内调外已经流行的嫁权酒店、产权舒酒店、养老型唐度假村、时值牧度假型酒店等不旅游房产的大衰气候。可以说收这个市场在迈朱家尖继**该仍然是一个空祝白。小但是随着魔东方航空慈**痕房地产发展有子限公司的东航务南沙假日公寓叠的建成推出，拼这一市场即开惊始慢慢地得到号了补充。而且昌朱家尖昏**沈开发公司、舟例山油宏联识**葡房地产发展有撑险工以及轿舟山建设艘**矮实业发展公司目也都随即介入像该一市场领域斤。若我公司欲低参与意向地块墙的开发，这几蜡家公司开发的糖物业将是最大性的竞争对手。遮因此，下面我脏们就将对它们棋进行逐个的分混析介绍。推东航假日公寓蜜：亦占地面积栽2500恢0布平方米遥，总建筑面积吊1900炸0痰平方米腊，容积率厉为遵0.7闭6说，绿化率孟为味38介%化，建筑密度至为好26.6询%鞠。整个楼盘共资由缓5炸栋建筑组成，钥每哥栋文3河至嚷4滥层（局部宴为影5用层），依山而与筑，成梯形排宜列，能够俯瞰庙南沙海滨浴场奋。具该楼盘依据市揪场需要，采取咬租、售结合的江公寓形式推向逆市场，并伴以励宾馆式的物业讯管理。据销售屯人员介绍，目茶前一期抄（蒸200帜1义年欠8需月底交付）销勾售率已经达到扣了使80谎%捕以上，每栋底变层有部分剩余蓬。销售起价族为斤250厘0这元鞭/怜平方米，最高爽价辟为蜂270宁0北元逗/辫平方米。一期聚的房型均唯一柳室一厅一卫，覆面积片有尾4膛0蓝、梯5玩0互、栏6巴0酷平方米三种房位型竿共陈20戴5宋户，而且每户显均以配备家具梁的成品房形式枣出售。业碧海园假日别规墅：幕由菜朱家尖甜**匪开发有限公司透开发。一期总疾占地面睡积制2866两0执平米，总建筑本面乱积斜819希7捞平米，容积率杂为求0.2须9糊，绿化率给为系39.6密%谋，建筑密度附为课26.2胡%请。共旷有犁2都1演栋别墅，攀分泄A龄、谈B误、底C面、惰D壶、糠E嚼5敬中外型呈点式鼻分布，每栋均编为景75盲0穴平方米污以上的自成一剂体式绿地院落伐。艺整个工程预计侦于转200杰2傲年赚1回0吊月底交付使用炒。据调查目前辨该楼盘仅销把售劳3范套。销售起价乘为始22假0木万负元扁/臣栋，最高价撕为挡27嫩0推万核元定/葬栋。耻碧海金沙假日虏公寓：章由舟山晋宏联县**建房地产发展有趣限公司开发。维总占地面积协2010民8霉平方米巨，总建筑面积汉14656.衬6捞0柜平方米困，容积率晕为鼓0.7鼻3众，绿化率栋为银40卸%构，建筑密度冶为太24挺%拳。共抚由横2迷1扬栋公寓组成，葱分猴A爹、缸B烛、付C安三个区呈点式哪排列，每黎栋意3书至原4务层，依山傍海窜，环境宜人。服整个工程将薄于营200维2骗年含1诱2该月底交付。据脊销售人员介绍恋目前销售率吉在盗70栋%滨左右，销售起喘价置为鸣1窑3随万气元钻/保套，最高愁价目1慨6都万令元娘/泪套。房型主要孔以朱5券0卸平方米松的一室一厅一勇卫一厨为主，辈共封有非28汁9绵户，并均以成垒品房形式出售籍。属于权装修敲的假日公寓，常室内配备有电亚视、双空调、碑热水器、脱排郊油烟机、沙发木、餐桌、席梦乖思等等。燥蓝天度假村：骄由舟山市建设臂实业发展公司肯开发。该项目与位于疫东沙狐**驼地段，目前仅奥仅完成前期市公场调研和项目不勘测等工作，鲁尚未开工。具敲体规划和建设梢情况不详。预肌计将建成一个良在规模、档次档和配套设施等次各方面均比较逮高档的度假村只。疤经过调查，我序们对以上旅游密项目的卖点、锡市场定位归纳浸如下：宾销售卖点：槽以上介绍的房鸟产项目中其中宁前三家均位于顽南沙沿岸西北并侧，几乎在同睡一地块相邻而幻建。因此它们滥的共同卖点是士借南沙连绵、纤碧浪荡漾的海痒景；不同之处壁在于：譬如东百航项目主要通裁过俭“身以租养太息尤”红的形式，即业筝主可将物业委石托给物业公司蛇出租，同时可饿获得第一年固薪定租金让5000略元，以降低购扑房者的投资风伞险和偿还按揭挨贷款压力；而闷宏联阁**永房产则是以装摔修精美的成品朋房出售，并免占费赠送业主一悉套中档次的家装具，这对舟山芝市场而言可以繁说是成品房的居首次亮相。嫁市场定位脸：首先从价位纯看，东航、喊宏联述**遇两家假日公寓喷面积适中，大泛都以梨50御平米的一室一雨厅一卫为主力抬户型，因此总象价较低，一般厉为惕1暴2退—播16镜万油/瓶套，这个价位暗能被一般中收窃入者接受。其轻次从购房群的却分布区域看：海上海和定海客昂户占菊80%蝶以上，而蝶朱家尖公**务本地客户群仅辛为编4%坦。因此，我们溉认为上述两家敞假日公寓的市价场定位是准确锣的。一方面在璃价位上适合中怖收入者进行双隐重投资，既可派作自己休闲渡碑假场所，也可宣在旅游旺季时养对外出租，真导正实现物业的训附加值；另一球方面，随着舟冶山押“质大岛建，小岛敲迁针”妖城市化步骤的却加速，本地居绞民大都选择沈包家门或定海城墨区，愿意在本孝岛购房的人数野所占比例较小形，再根据该岛介总共邮2.68培万常住人口预矮测，填朱家尖赚**衣的市场份额极姓为有限。所以豆从这个层面讲雷将客户群定位拘为外地客户是嫌科学合理的。端因此对于价格竭定位在每与套召22家0抵万元以上碧海龙园项目，其销君售业绩的低下窃也就不足为奇惕了。也许真要螺像他们自己所拉说的那样：要帖等苦21港个百万富翁来餐买我们的房子相。震4扣、吨朱家尖叨**慨旅游投资的政秩策优惠兴根据潜朱家尖堡**伏有关部门规定参，对于新建的武旅游设施、旅骆游景点项目、煤旅游商品定点剥企业和旅游商县品专业市场，苍实行以下优惠隆政策：灯项目建设土地拥出让金，按应琴缴区和镇部分胸净出让金污的值50当%贯缴纳；炉项目建设的建槐筑营业税，在雅按规定缴纳后负，返火回顺50妥%车给建设单位；柜对投资兴办旅宴游项目和设施资，其城镇配套竖设施费减半收并取；代投资者整体购润买旅游资源或刑景区的，给予立一次性优惠，布具体价格协商乡确定；看按蜡照漆“锹谁投资，谁得拘意违”妹的原则，对引拔进区外资金开雅发旅游项目的捎，管委会将按算投入资金实际萍到位总额食的榴0.5输%芳给予一次性奖宇励等等。字四、项目地块馆分析围1嘉、袭朱家尖让**俩总体规划简介恢根据同济大学疼编制的《拳朱家尖萝**傲岛总体规划》成，早朱家尖骨**规岛南近期规划的总起体目标为蓬：以充分利用始自然、风景旅缸游资源及社会鲁经济条件，使爱旅游、服务业躲和房地产业等困第三产业成为羡新的经济增长粒点的指导思想列，逐步把骑朱家尖燃**雄建设成为集休涛闲度假、海岛豆风情观光、海呼上竞技、海滨赌娱乐、会议商售务功能于一体传的以海岛度假厉旅游为特色的肺国家级旅游重茂地；芹规划结构功能徐分区：拣全岛共分为佛拜山探奇娱乐区戴、漳州风情旅优游区、南沙休鲜闲旅游区、大佳青山生态旅游桃区、海峡工业外渔业科技园区放、海岛度假旅族游区等六部分拢；伯旅游金三角的随协调规划：叹以厉朱家尖均**吵机场为中心，岸充分发挥其空骤运能力，将定肾海码头和普陀价山码头规划为踪区域一级码头而、沈家门码头陷、蜈蚣峙码头器、西岙码头、扒桃花岛码头为弯二类码头，使节朱家尖怪**塌岛成为桃花岛劲、普陀山的重壮要交通中转枢著纽。篮2宵、项目地块地场理概况早意向地块（黎东沙建**抖10悦#杨地块）位于窝朱家尖倘**傅岛的东南角，是即规划中的金遗沙休闲旅游区页，现地块内为复山林，地势较榆为平坦，视野甩也很宽阔，距截朱家尖主**脑中心带（大同按岙）约构2视公里增，东面正对海谁天台宾馆。目艺前四周无医院剂、学校、银行灶、菜场、超市肾等便民基础配幻套，毫无商业壮气息。顿但是该区域是群旅游景点集中午地，对望情人蚀岛，近拥十里气金沙景区，西辨邻南沙宾馆群内（主要包括：躬香溢宾馆、宝论钢梦园、淡风炕林、南和山庄他及上海外经贸恨委培训中心岛——馋金沙渡假村）左，在旅游旺季搏应该是叶朱家尖夕**壳岛人气最为旺雨盛的区域。楚根据规划，该桂地块占地设9.4冷0夜公顷币（踢计栗14肚1割亩），要求容吵积率小陡于帮0.发8卡，绿化率大黑于略35.0峰%多，建筑密度小拿于式30.0壳%柔，建筑高度小任于守1坡5炎米当，适建度假区椒兼容别墅区。轿与该地块同处层于英东沙凯**贤旅游度假大区轿域内的其加他柜9两个地块目前也同正在招资招商维之中。这其中涌包括：适建别兽墅区兼容度假村区阿的搏8捕#电地块（占地欣3.5师6崇公顷魄）、商业服务终中心材区盯6恨#悉地块（占地避10.谋8柱公顷勺）、适建度假会区兼容别墅区什的草4府#闭地块（占地套6.6嚷1躬公顷侧、健身活动喇区桌5扬#仇地块（占地驻1.4调8抱公顷盈）、安置区兼宽容度假区惨的社1嗓#赴和卖2禾#翼地块（占地哗7.5锹9岸公顷赞）、适建度假潮区兼容别墅区璃的膏3呢#宇地块（占地那5.1拉2打公顷裂）、适建别墅僻区兼容度假区啊的赖7黎#惩地块（占地峡3.1蛙3酷公顷蔽）。整个区域迁总占地面积为恩79.8饼1菊公顷触，其中包括各掠类度假别墅区惩、商业服务区阴、生态区和旅岩游风景区，共购同组成了哀东沙灯**吐旅游休闲度假尽区。茎与其他地块相百比，我公司意溪向地块具有一蛾定的开发优势江。这种优势主再要表现在：地输块占地面积相视对较大，一旦护开发成功，能楼够具有一定的河规模性；地块乳地势相对较高患，比较符合旅伪游房产的观景置功能；地块与粘商业服务中心驾区、旅游景区宣和村民安置区耀在地理位置上浮相近但仍有一毁定距离，既便阶于游客的出行牺旅游，又有利妈于游客的室内限休养；地块与棕海天台宾馆、渣金沙度假村等绢档次相对较高嚷的旅游物业最愧为接近，这不雾仅有利于聚集岛人气更有利于忌形成品位的高病尚。汇3富、项目地块成布熟度分析练交通条件：建虽然地块位于逐蜿蜒的环岛公歉路西侧，但是筑根据紧朱家尖栏**巷公交公司反映毛，自全岛公交津实现个人承包绘制后，个体司杆机考虑到该地踪段目前的相对闹比较清静，都爹不愿在此路段搞运营，现该路凑线已全面停止扯。感景观系数：贵虽然面临情人局岛景区和十里屋金沙景区，但晒是从目前情况雀来看，在地块锐内四处观望仍莫然显得不够爽笑心悦目，而且与海天台宾馆在零一定程度上阻愿挡了意向地块膜的观景视线。对人气表现：远目前两东沙颗**虫地块除了海天誉台宾馆和金沙银度假村等宾馆鸡物业外，东北翠部还有一个侧东沙洗**泥行政村，总户懂数关170幸户，总人口疏612年人（以从事农密业、水产养殖琴业、汽车租赁别及渔业捕捞为筹生，人均年收票入在坡5000酱元左右），因筋此人气表现仍等欠鼎盛。争总的说来，意课向地块目前正企需要投资者进累行大力开发，励已经具备了旅贴游房产开发的野先天条件，而拳且随着有关部疼门对该地块大负力开发的重视允，随着整个但东沙排**典旅游度假区的袭全盘启动，该街地块将显得越系来越成熟。五、总结意见声整合以上各种合信息资源，我废们对我公司对秤意向地块的开细发与否总结出捧以下意见和建夫议，还望参阅趁领导明察。1、有利形势祥全国旅游大环篇境已经形成，替政府各级部门警必将大力扶持铁该产业。索舟山市的旅游是资源丰富，客店流量逐年递增末，而且增长速驻度客观。而且铅在城市规划和真经济发展纲要幼中已经将旅游烫产业作为支柱新产业。眼旅游金三角中愈朱家尖阔**堪的地位表现越苦来越重要，将久成为中转枢纽彻中心。扰朱家尖诉**役旅游资源丰富龙，而且开发程存度相对滞后，洪这种滞后状态录不仅使得生态扇和环境均未受掠到大的破坏，剃而且能够便于扯在日后的开发舌中提供充分的薯资源条件，便两于突现后续开冠发的高起点、晓高标准。牧地块正在成熟月之中，正是进寇行投资介入的融较好时机。帮目前补朱家尖葵**唤国内外比较流竟行的旅游房产包市场仍是一片涨空白。2、制约因素括整个舟山市的盖旅游产品比较桶单一，季节性领矛盾日益突出抗，客源结构比享较单调，客流誉量尚未形成规析模，产业的从事业人员淡薄并皱素质偏低，而弃且全市大旅游建的观念还没有怜形成。夕交通在海岛型慧旅游开发建设煤中尚未得到彻栗底解决。门因为整个典朱家尖跑**慰旅游开发进度拍的缓慢，所以郊意向地块的成佣熟过程也相对活比较迟缓。锐投资回报期相俭对比较漫长，仓容易造成资源音闲置和投资风落险。皂我公司没有该台类型物业的开敬发经验，而且蓄还需要有大量字的资金实时运饿转3、开发建议卡在介入时机上睬，我们认为还朵需要待到整个跌东沙字**裂区块全盘启动受之时。息在物业形式上指，我们认为可孕以开发比如产漠权式酒店、时疫权式酒店或会世议商务中心等欲国内外正流行伟的旅游房产，绩以来来填补朝朱家尖贿**广岛乃至整个舟饮山是该一市场钞的空白。皱在市场推广上盼，我们认为应袜该主要面向江罩浙沪一带，然盆后向华东地区他辐射渗透，并怕将具有汉文化数传统的国家或搬华侨纳入目标傲客户群，尤其骆是追求佛教理倡义的各界人士赚。矿在合作方式上沉，我们认为应兽该在以适度参旨股形式的同时于，利用我公司由的开发经验和纹优秀的物业管廉理介入开发经革营，这样不仅劫可以规避资金砍风险，也可以厕合理地盘活和壳优化公司现有给的各种资源。脆在公司战略上众，我们认为可要以将此项目作剖为我公司在经屑营性物业上的请一个尝试，可篇以作为我公司展走大公司之路艳的一个象征点田。附录揭表京1请：各年度舟山邀市的旅游接待抹及发展状况表缴。主比较要素六1991笛1992骂19956墙1996显1997苏1998酷1999武2000雷2001村（预计）份旅游总人数（绍万人次）渗177.53晋203.09慨280.65笑286.11怀325.49嚷343.61动397.49茂459.72俯540.00惨比上年增长率璃（连%眉）弦+9范+14碑+32腐+2坝+14慢+6胆+19灰+16竿+17久国内人数（万革人次）捡175.00琴200.00讽276.39顶281.46变320.23类338.88惯391.92伟453.61资533.00菌比上年增长率惕（销%沫）坑+9胸+14大+32掩+2宵+14骂+6侵+17畏+16捉+17勿国际人数（人伏次）漠25320勾30930斧42629浩46519良52647鼻47318木55619帐61180压70000链比上年增长率迷（仁%善）跑+18漫+22丛+26喝+9只+13邻-10妻+18俱+10档+14铜总收入（亿元争人民币）索0.98精1.42蛮9.35趴11.79义13.02撤15.19染16.64土18.03峰20.00早比上年增长率刺（弦%光）处+72榆+45犁+192爬+26院+10倒+17槐+10决+8兰+11辞国内收入（亿妇元人民币）斜0.90胀