土地行政学-地税行政

二我国的地税管理制度一地税行政管理三土地税制改革第一页，共40页。一、地税（一）税收税收是国家为了实现其职能，依据政治权力，按照法律规定的标准，参与社会产品分配，无偿取得财政收入和调控经济的重要工具。

①税收是国家为维持自身存在，实现其职能而取得财政收入的主要方式；

②国家取得税收收入的依据是政治权力；

③税收是国家调控经济的重要工具；

④税收作为国家掌握的一种分配工具，其分配对象是社会产品。按照税收课税对象的性质不同，税制结构可以包括流转税、收益税、资源税、财产税和行为税。其中财产税是以纳税人拥有或支配的财产为课税对象的一类税。土地税是财产税中的重要一种。

地税行政管理第二页，共40页。一、地税（二）地税地税，是土地税的简称，是指以土地为征税对象，以其面积、等级、价格、收益或增值等为依据计征的各种赋税的总称。土地税是历史上最早的一种税收，各国普遍采用。最初的土地税，是指对土地本身征收的税，以面积大小定税额多少，后来以产量和土质肥沃程度定税额等级，最后发展为按土地收益课税。近代资本主义和旧中国土地法规定以土地价格为征税标准。新中国成立后曾规定，除已纳农业税的生产农作物的土地和经政府批准的免征税的土地外，均按地价征税。作为财产税征收的土地、房屋不动产税和作为所得税征收的土地增值税，都属于土地税。

地税行政管理第三页，共40页。一、地税（三）地税特征土地税作为税收的一种类型，也具有税收的一般特征，即具有强制性、无偿性和规范性的特征。税收的强制性是指作为社会代表的国家凭借其政治权力，以法律形式确定征税人和纳税人的权利和义务关系，使税收具有法律约束力。税收的无偿性是指国家从任何具体纳税人那里取得一部分社会产品都不需付出代价。税收的规范性是指国家通过税制税法事先规定纳税人、课税对象和征税标准，制定公布后，在一定时间内保持稳定不变。地税行政管理第四页，共40页。一、地税（四）地税原则土地税收原则是制定和执行土地税收制度和税收政策的基水准则，是治税思想条理化的高度概括。在资本主义发展过程中，西方学者曾提出了自己的税收原则，如亚当·斯密提出平等、确定、便利和最少征收费用四原则。我国的土地税收原则可以概括为：

1．财政原则土地税收的财政原则指制定和执行土地税收制度和税收政策，首先要以能获得满足基本需要的财政收入为基本准则。必须保证土地税收收入的足额、稳定，使税收收入随着国民经济的发展不断增长。取得收入要合理适度，必须遵循经济—税收—经济的运行规律。地税行政管理第五页，共40页。一、地税（四）地税原则

2．效益原则土地税收的效益原则指制定土地税收制度和政策、选择主体税种管理体制，要以取得经济效益、社会效益和税收的收入效益为基本准则。税收是调控经济运行的重要经济杠杆，在参与社会产品或国民收入分配的过程中，要取得较大的经济效益，就必须引导产业结构、生产力布局合理，优化资源配置，保护并完善市场，促进平等竞争，提高宏观经济效益，对经济有序的发展起推动作用。

地税行政管理第六页，共40页。一、地税（二）地税原则

3．公平原则税收的公平原则，指税收分配必须以公正、平等为基本准则。对税收的公平性要从税收负担、税款使用、经济环境、税收分配与经济发展的关系等方面进行全面分析。（1）具有同等纳税条件和负担能力的纳税人必须纳同样的税；（2）国家对税款的使用必须接受纳税入的监督，保证使用的公正合理，要用在利于经济发展、造福全体社会成员的方面；（3）指税收分配要促进平等竞争经济环境的形成，消除竞争不平等的外部经济或非经济因素，如价格不合理、垄断、资源占用的差异、外部环境的优劣，以及特权、地位等对竞争的影响；（4）税收公平不是实现平均主义，在机会平等的条件下，要承认、鼓励劳动努力和贡献大的纳税人获得高收入，同时限制不合理的收入，这样才不会挫伤劳动者的积极性。地税行政管理第七页，共40页。一、地税（四）地税原则

4．法治原则土地税收的法治原则是指税收分配要遵循有法可依、有法必依、执法必严的基本准则，它是贯彻税收财政原则、效益原则和公平原则的有效保证。税收分配的依据是国家的政治权力，具体是通过法的形式体现的。有法可依是法治原则的前提，要依法治税，首先就必须具有完善的税制税法。完善税法的关键是要在符合宪法和公平的前提下同时具有统一性、规范性、稳定性和可行性。税法的具体实施有三个方面的具体要求：一是政府要对具体执行税法的税务部门进行监督；二是税务部门必须在日常征收管理的税法执行中切实做到法律面前人人平等，依率计征；三是不论政府官员还是一般的公职人员和群众，必须具有法律意识，自觉遵守税法。地税行政管理第八页，共40页。二、地税行政

(一)地税行政内涵及特征所谓地税行政是指税务机关或土地行政部门(有的地税由地政部门代为征管)依据国家有关税法、地税政策以及有关制度规定，为实现地税分配关系，指导税务人员、纳税人、扣缴义务人依法行使征税权力和正确履行纳税义务，以及指导因扣缴义务而进行的计划、组织、控制、协调和监督工作。

地税行政管理第九页，共40页。二、地税行政

(一)地税行政内涵及特征

1．地税行政对地税制度的从属性或依附性地税分配活动是以一定的地税制度为基础或前提的。地税制度，反映着国家和纳税人之间的分配关系，其内容通常包括征税对象、纳税人、税目、税率、纳税环节、纳税期、减免税、违章处理等组成要素。地税制度本身也是地税行政的行为准则或规范，地税行政从属并服务于地税制度，地税制度则是地税行政的出发点和归宿。一是地税制度为地税行政规定了行为对象。二是地税制度为地税行政明确了行为范畴。当然，地税行政对于地税制度不是被动和无能为力的，通过地税行政行为，可以检验地税制度及政策是否合理及其合理化程度，从而为完善和改革地税制度，调整地税政策提供依据。地税行政管理第十页，共40页。二、地税行政

(一)地税行政内涵及特征

2．地税行政的强制性和制约性地税行政的强制性和制约性决定于地税或税收的强制性和政治权力的特征。在地税行政过程中，国家可以向偷税、逃税及抗税的纳税义务人实行政治强制，除法律赋予税务机关以查封、扣押、拍卖纳税人的财货、冻结其银行账户、责令其停止经营和通过银行强行扣缴其应纳税款外，对于情节严重、触犯刑律者，可以移交司法部门依法处理。地税行政管理第十一页，共40页。二、地税行政

(一)地税行政内涵及特征

3．地税行政的广泛性和复杂性土地是一切社会经济活动的载体或基础，因此，地税行政涉及各行各业，方方面面。而地税行政的复杂性或土地税收最大的不足就是有很大的额外负担，不符合纳税能力原则。因为它对土地占有者抽取高税，而难以查实证券、黄金、珍贵古玩、货币等拥有量，或者高价值房地产占有者少报、漏报，致使少量占有者受损。

地税行政管理第十二页，共40页。二、地税行政

(一)地税行政内涵及特征

4．地税征纳双方利益的矛盾性或对立性从某种意义上讲，征税人即国家与纳税人的根本利益是一致的，即征税人——国家是将所征税收用于公共事业，而纳税入也直接或间接分享到公共事业所带来的便利。然而，纳税人所交纳税金的不均衡或企图搭便车以谋求自身利益最大化的思想，往往使得税收征纳双方利益具有对立性或矛盾性，对于地税也是如此。

2000年全国税务部门稽查共检查纳税人260万户，查出有问题的纳税人142万户，占54.7%。2007年，全国税务稽查部门查补税款430亿元，比2006年增长1%，其中立案查处涉税违法案件26.2万件，移送公安机关5832件；税款超过百万元的案件5142件，查补收入177.4亿元。地税行政管理第十三页，共40页。二、地税行政（二）地税行政功能

1．税源充足，收入稳定

2．抑制投机，确保公平

3．杠杆调节，发展经济

4．平等负担，缩小差距土地价值的大小是土地课税的主要依据，土地税加重的应是土地价值较大占有者的负担，可相对减轻土地价值较小或不占有土地者的负担。这在一定程度上也便于税收征收，从而缩小贫富差距，有效实现公平与效率的统一，推进社会协调发展。地税行政管理第十四页，共40页。一、城镇土地使用税城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。

1988年9月2日国务院颁发了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。该条例的出台有利于促进合理用地、节约用地，理顺国家与土地使用者之间的分配关系。我国的地税管理制度第十五页，共40页。一、城镇土地使用税（一）城镇土地使用税的纳税人在税法规定的征税范围内使用土地的单位和个人是城镇土地使用税的纳税人。国家对城镇土地使用税的纳税人，根据用地者的不同情况分别确定为：城镇土地使用税由拥有使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。对外商投资企业和外国企业用地不征收城镇土地使用税。我国的地税管理制度第十六页，共40页。一、城镇土地使用税（二）城镇土地使用税的课税对象和征税范围城镇土地使用税的课税对象是税法规定的纳税区域内的土地。根据《城镇土地使用税暂行条例》规定，凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，不论是属于国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的课税对象。城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区。城市是指国务院批准设立的市，征税范围包括市区和郊区；县城是指县人民政府所在地，征税范围为县人民政府所在地的城镇；建制镇是经省级人民政府批准的建制镇，建制镇的征税范围为镇人民政府所在地的地区，不包括镇政府所在地所辖行政村；工矿区是指工商业比较发达，人口较集中，符合国务院规定的建制镇标准。我国的地税管理制度第十七页，共40页。一、城镇土地使用税（三）城镇土地使用税计税依据城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。纳税人实际占用的土地面积，是指由省级人民政府确定的单位组织测定的土地面积。具体按以下办法确定：

(1)凡由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准。

(2)未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确定的土地面积为准。

(3)尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，待核发土地使用证书后再作调整。我国的地税管理制度第十八页，共40页。一、城镇土地使用税（四）城镇土地使用税的征收管理

1．纳税地点城镇土地使用税由土地所在地的税务机关征收。纳税人使用的土地不属于同一省级区划管理范围的，应由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳。在同一省级区划管理范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由省级税务机关确定。一切纳税人，不论其经济性质和核算形式如何，也不论其土地分布如何，除另有规定外，纳税地点不得任意变动。

2．纳税期限城镇土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省级人民政府确定。各省、自治区、直辖市可结合当地情况，分别确定按月、季或半年等不同的期限缴纳。我国的地税管理制度第十九页，共40页。一、城镇土地使用税（五）城镇土地使用税适用税额及应纳税额的计算

1．适用税额城镇土地使用税采用分类分级的幅度定额税率，或称分等级幅度税额。具体地说，按城市大小四个档次，每平方米的年幅度税额分别为：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

2．税额计算城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计算征收。其计算公式为：年应纳税额=计税土地面积(平方米)*适用税额我国的地税管理制度第二十页，共40页。二、土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税的开征对规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，保护国家的土地权益都有重要的意义。国务院于1993年12月颁布了《土地增值税暂行条例》，该条例于1994年1月1日施行。2006进行了最新一次修改。二我国现行的地税管理制度第二十一页，共40页。二、土地增值税（一）土地增值税纳税人土地增值税的纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。有转让房地产行为的单位和个人并不一定都是土地增值税的纳税人，如房地产的继承，尽管房地产的权属发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此，不是土地增值税的纳税人。区分土地增值税的纳税人与非纳税人的关键在于看其是否因转让房地产的行为而取得了收益，只有以出售或其他方式有偿转让房地产而取得收益的单位和个人，才是土地增值税的纳税人。二我国现行的地税管理制度第二十二页，共40页。二、土地增值税（二）土地增值税征税范围土地增值我的征税范围包括

(1)转让国有土地使用权。

(2)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。土地增值税的征税范围的界定标准有三项：

①转让的土地使用权必须是国家所有；

②土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权必须发生转让；

③必须取得转让收入。我国的地税管理制度第二十三页，共40页。二、土地增值税

(三)土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额是指纳税人转让房地产所取得的收人，减去取得土地使用权时所支付的土地价款、土地开发成本、地上建筑物成本及有关费用、销售税金等(简称扣除项目)后的余额。如果纳税人转让房地产的收入减去规定的扣除项目后没有余额，则不需要缴纳土地增值税。我国的地税管理制度第二十四页，共40页。二、土地增值税

(四)土地增值税税率土地增值税实行四级超率累进税率，具体税率如下：

级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）

1 不超过50%的部分 30 02 超过50%至100%的部分 40 53 超过100%至200%的部分 50 154 超过200%的部分 60 35我国的地税管理制度第二十五页，共40页。二、土地增值税（五）应纳税额的计算土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。转让房地产的增值额确定之后，按照规定的四级超率累进税率，以增值额中属于每一税率级别的部分的金额，乘以该级的税率，再将由此而得出的每一级的应纳税额相加，得到的总数就是纳税人应缴纳的土地增值税税额。计算公式是：应纳税额＝(每一级的土地增值额*适用税率)

我国的地税管理制度第二十六页，共40页。二、土地增值税

(六)土地增值税减免规定有下列情形之一的，免征土地增值税：一国家机关、人民团体、军队自用的土地；二由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；三宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；四市政街道、广场、绿化地带等公共用地；五直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；六经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；七由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。我国的地税管理制度第二十七页，共40页。二、土地增值税

(七)土地增值税的征收管理

1．纳税地点纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地的税务机关办理纳税申报。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报缴纳土地增值税。

2．纳税期限纳税人办理土地增值我的纳税申报，应在转让房地产合同签订之后的7日内。因经常发生房地产转让行为而难以在每次转让后纳税申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。纳税人办理纳税申报后，应按税务机关核定的期限缴纳土地增值税。

3．缴纳方式纳税人在申报纳税时，应如实填写“土地增值税纳税申报表”，并向税务机关提交房屋及建织物产权证、土地使用权证书、土地转让合同、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。土地增值税纳税申报表经税务机关审核确认无误后，纳税人应在规定的期限内按照税务机关核定的税额缴情税款。我国的地税管理制度第二十八页，共40页。三、耕地占用税

(一)耕地占用税的概念和意义耕地占用税是国家对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。开征耕地占用税具有以下几点意义：

(1)有利于加强土地管理，保护农用耕地，实现土地资源的合理利用。

(2)国家从耕地占用税收入中拿出部分给地方建立农业发展专项资金，利于增强农业发展后劲，促进农业生产发展。

(3)有助于开辟财源，增加财政收入。我国的地税管理制度第二十九页，共40页。三、耕地占用税

(三)耕地占用税的征收范围财政部在《关于耕地占用税具体政策的规定》中，明确了耕地占用税的征收范围，包括占用国家所有和集体所有的耕地。耕地是指种植农作物的土地，包括菜地和园地。园地包括苗圃、花圃、茶园、果园、桑园和种植其他经济林木的土地，占用鱼塘及其他农用土地建房或从事非农业建设的，也视同占用耕地，征收耕地占用税。占用其他农业用地，从事种植和养殖的滩涂、草场、水面和林地等，由于情况比较复杂，末作统一的规定。占用这些农用土地，是否征收耕地占用税，由省、自治区、直辖市本着有利于保护农用土地资源和生态平衡的原则，结合具体情况加以确定。土地增值税税率第三十页，共40页。三、耕地占用税

(二)耕地占用税的征税对象和纳税人耕地占用税的征税对象是指占用耕地建房和从事其他非农业建设的行为。该税带有行为税的性质，其行为有两个层次：一是占用耕地的行为，二是建房或从事其他非农业建设的行为，两种行为同时发生，就构成耕地占用税的征税对象。耕地占用税的纳税人是占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，包括一切国有企事业单位、集体企业、乡镇企业、部队机关、学校以及城市和农村的居民等。外商投资企业暂不适用耕地占用税。我国的地税管理制度第三十一页，共40页。三、耕地占用税

(四)耕地占用税的计税依据和税率

《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》规定：（一）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；（二）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；（三）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；（四）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。我国的地税管理制度第三十二页，共40页。三、耕地占用税

(四)耕地占用税的计税依据和税率

1．计税依据耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积(m2)为计税依据。

2．税率耕地占用税采用以平方米为单位的定额税制。根据全县每人平均占用耕地的多少，划分四类不同地区，分别规定不同的幅度差别税额。对人口稠密、人均耕地较少、土地质量较好、经济发达、非农业占用耕地问题比较突出的地区规定较高的征税定额；对人均耕地较多、经济发展水平相对较低的地区规定较低的征税定额。我国的地税管理制度第三十三页，共40页。三、耕地占用税

(五)耕地占用税的减免

1．特殊占地免税下列经批准征用的耕地

(1)部队军事设施用地。(2)铁道线路、飞机场跑道和停机坪用地。(3)炸药库用地。(4)学校、幼儿园、敬老院、医院用地。

2．建房用地减免

(1)农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。

(2)农村革命烈士家属、革命残废军人，鳏寡孤独以及老革命根据地、少数民族聚居地区和边远贫困地区生活因难的农户，在规定用地标难以内新建住宅，纳税确有团难的，由纳税人提出申请，经乡(镇)人民政府审核，报经县人民政府批准，可以给予减税或免税的照顾。

(3)水库移民、灾民、难民建房占用耕地免征耕地占用税。

3．公路用地减税我国的地税管理制度第三十四页，共40页。三、耕地占用税

(六)耕地占用税的征收管理耕地占用税在占用耕地建房或从事非农业建设行为发生时一次性征收，以后不再征收。纳税人按有关规定向土地管理部门退还耕地的，已纳税额不予退还。对获准征用或占用耕地，超过两年不使用的单位和个人，按照规定税额加征两倍以下的耕地占用税。对实际占用耕地超过批准占用面积，批准占用非耕地而实际占用耕地，以及未经批准而自行占用耕地的，经调查属实后，由财政部门按实际占用耕地的面积依法征税，并由土地管理部门按有关规定处理。耕地占用税由各地财政机关负责征收。土地管理部门在批准单位、个人占用耕地后，应及时通知同级财政部门。获准占用耕地的单位和个人，应持县以上土地管理部门的批准文件向财政机关申报纳税。土地管理部门凭纳税收据和征用耕地批文，划拨用地。我国的地税管理制度第三十五页，共40页。一、我国现行土地税制存在的问题

(一)税、费、租混淆，概念不清