某置业有限公司工作总结及工作安排

某某置业有限公司2008年工作总结及2009年工作安排2008年对于某某置业有限公司来说，是不平凡的一年，上半年的国家宏观调控和下半年全球金融风暴对整个房地产行业都产生了深远的影响。一年来，某某置业有限公司根据市场变化结合自身实际，不断摸索，寻求突破。全体员工团结一致，努力工作，一年来积累了一些经验，取得了一些成绩，也发现了一些不足。现将全年的工作情况总结如下：2008年工作总结一、充分进行市场调研，跟踪政策变化，进一步明确产品定位项目启动初期，某某置业有限公司针对某地市场做了较全面的市场调研，初步拟定项目可行性研究报告，充分调研了某地的地情民风、经济环境、城市规划、房地产市场宏观政策等各项因素，为项目的产品设计、户型优化、开发计划、物业定位等提供了基础资料。针对某地市区数个特征楼盘的细致调研，搜集整合项目资料，制作销控表，完成每周销售量统计并进行统计分析，并在个案统计的基础上形成每月某地市场的销售分析月报，为今后项目的顺利销售打下坚实的基础。本着项目尤其是一期项目以现金流为主的销售原则，我们吸收了上海和某地市场上一些成熟产品的优点、充分强调市场接受度及提高产品去化速度的理念，明确了产品定位及物业类别定位，确定了高层公寓与花园洋房的产品面积段以及面积配比，形成类别比较丰富的物业产品组合，达到促进去化的同时保证项目一定的利润。今年下半年以来，各地楼市救市政策频出，11月11日某地市政府也下发文件救市，包含了多项利好政策。某某置业有限公司密切跟踪相关政策变化，组织人员对新政进行分析研讨，将新政的有利政策充分消化在我们地块项目的开发，更明确了项目产品的定位和销售策略。二、慢工细活、精雕细琢，努力实现设计方案的最优化某地项目因地块相邻楼盘部分居民与政府对本地块规划存在异议，导致政府规划部门对我地块开发方案持极为慎重态度，一再延迟对我们报审方案的会审。同时建设公司因房地产市场状况对本项目重新进行决策评估，使某某置业有限公司有了一定时间空间细化项目设计方案。某某置业有限公司即时作出工作部署，调整工作安排，慢工细活、精雕细琢，努力实现设计方案的最优化，包括物业类型、总体规划设计原则、单体设计原则、户型设计原则、景观设计原则、交通组织、配套设施安排、结构要求、人防工程、节能设计等等。目前，设计方案明确住宅类型：5层花园洋房、9层一梯三户小户型沿街公寓、18层二梯二户公寓；商业类型：低层沿街商业；户型面积配置比例：90平米以下户型占总户数20%；90平米以上至140平米以下的户数占总户数的76%；200平米左右的户型占总户数的4%；90平米以上三房套型均面积120平米；90平米以上四房套型均面积140平米左右，不突破144平米；商业套均面积60平米。目前，整体规划设计方案已经通过规划局公示审批。三、前期报批报建工作有序推进1、完成建设项目环境影响审批程序6月底，根据当时划定的一期项目的用地范围和建设方案，我们取得环保部门的书面预审意见。今年10月，国家出台了一系列旨在贯彻集约化用地的具体办法，调整并放宽了房地产项目环保审批的限制条件。我们利用这一有利政策，及时与环保部门沟通协商，扩大了环评审批的范围，修改并保留了有利开发商的意见，调整环境影响报告表的相应数据，经建设环保办公室签署意见后，已通过审批，取得正式批复文件。该程序历时20天，较同类项目取得审批缩短了5天的时间，为前期工作良好开展提供基础。同时，环保审批顺利办理也为后续的立项申请和建设工程规划报建等手续提供必须资料，标志项目行政审批手续的正式启动。2、一期建设项目立项通过审批根据项目实施整体方案一次规划、用地分期开发的指导工作思路，在整体方案和一期建设项目的建设规模、投资额、建设年限确定的同时，我们及时形成可行性研究报告等材料，对照立项审批的要件，结合与发改委预先征询的建议，采用报送“要件加承诺书”的形式，及早送案，及时跟进审批过程，压缩了约一半的标准办理时限，并在12月中旬取得一期项目的正式立项批复文件。项目获得发改委的立项许可，为申请明年银行对房产开发商发放的贷款提供了至关重要的条件。3、分期土地测绘出图按照国有土地使用权出让合同，某地房产项目的开发对象为一宗整体熟地，但我们是分期交地分期开发，而固化对房地产开发的用地手续又必须申请国土部门的专业测绘，当地的国土测绘部门人少事多，经我们多方联络协调终于在预定时限内取得办证所需测绘地籍图，为办理国有土地使用权初始登记扫清了障碍。四、工程实体推进1、整体配电设施选址确定药居住区配套工能程第一难的供宋配电房选址问泳题，是同时涉立及规划总平面辟布置和专业工资程方案设计的拦出发点，也是端制约楼盘建设闻标准定位的主贵要因素之一。半在项目总平面班布置尚未定型黄的时候，我们抱开始与当地的桑电力公司接触板，了解供配电检房选址的各项衬规范，随着整销体规划的明确区，我们邀请电手力公司的主管东专家对选址提剑出意见，结合傅市场经验和专催业工程师的技营术要求提出具捕体的候选方案记，滑集经公司领导层恰多次开会研究湾，最终确立了蹲项目供配电房录的选址和数量催。这一过程，恼我们采用事前已与电力部门征筝询标准、事中扁及时介入方案可调整阶段、事絮后抓住主要矛代盾按并桶提出建议，层插层可控，使得动最终确定的选撒址地点和数量背都达到预期总埋目标毙。方止2率、供水方案基该本确定猛由于项目是处懒于市区的新开敬发地块，周边侧配套设施不尽盆完善，市政的键管网分布情况岂比较模糊，我汽们首先调查了吸地块周边的各范类市政管网，挂其中供水管网孟的主管部门是址一家改制捡不柱久的合资企业念，设计资料不扑齐全，给我们铅的摸底工作带桐来不少困难。闹通过多次现场抄和图纸的对比泄，我们取得了惠急需的供水基雁础技术资料。膊在整体方案和棚一期建设项目溪的建设规模、补投资额、建设劝年限确定的同减时，我们和供驾水公司开会确麻定了小区的供绞水方案、分区榆标准等技术要描点，为扩初设扛计提供了可靠亚的基本资料。余同时，供水设街计的专业人员勾更向我们介绍侍了讲某地瞎市创建国家节杏水型城市的情吼况和要求，对滔建筑内部水系砖统的加压设备绳、管材等提出医了推荐做法。楚3翠、融对一期口用地覆进行场地初平盘临时围墙施工加和现场勘探施姓工。拐由于冈一期交地部分名不规整，识自然河道需要怖改动，涉及面产积大，纷时间紧鸭，筹我们以项目整赠体故施工推进要求洲为目标梨，亭认真分析治一期地办块倚为农田、菜地献，河道纵横，沟树草丛生的现厦状，难分步黑制定了一期场勺平方案，清理姻杂草树木，对亩原有河道进行飞排水、清淤、当回填处理，采联用建筑垃圾铺桐设临时道路，匆对评一期成土烛地使用砖墙进穴行了围护容施工。近期，淹我们如选定熟悉抚某地临当地情况的勘薪探施工队伍进赞行退了挪现场勘探砍，为接下来的颠工程实体施工继做好准备。意五、加快储备姐各类资源，为赞项目工程实体朝施工迅速推进般做好准备码为加快项目的秀推进速度，嘴某某置业有限蜓公司烦在上半年已着膨手物色寻找适施合项目需要的妹外包服务单圣位待,睛建立色了佳资源储备库。妄一是完成了景禽观设计、人防伤设计、施工图思设计、勘察设见计询、监理单位、否施工单位的湾资源储备。经减过市场调查与挠筛选，已经确排定礼了宋6课家景观设计单极位多、眼2日家人防设计单匙位铺、修2考家施工图设计脱单位连、亲4水家勘察设计夸、鉴5偶家监理单位坝，座4船家一级土建施驻工单驴位巾作为候选；二匀是哪完成了临电、默临水、场平等所施工资源的储激备，依据当地贼市场情况，选艘择了具有当地耍人脉资源和价戴格优势的前期拒配套工程的施拖工资源作为储掏备，奴以备有利于现场工吓程的正式启动苹；迈三顾是完成了电梯缺、太阳能等甲掀供材料的资源守锁定，暖并与设备供货瓶单位、安装施故工单位进行了诚接触、摸底，郑为谣实体施工材料跑设备的及时供阵货做好了准备弦。纱六肠、推进销售工欧作库，为明年一期喘推盘销售做好殃准备哪1导、设计项片目拌LOG井O卧并完成广告推储广方案驱销售部会同策尊划公司按照设缘计报批方案确到定的裕建筑大风格，以及产搏品类型和特征进，联系菜某地至地名办，提出毒案名建议供公乖司领导决策，胁最终米确定项目案名唱为鸡“旅中冶虞山尚萌园铜”惜，配同时相应启动洒案湖名胸LOG共O赛设计殿，归目前已化初步完成项露目第LOG留O筹设计。工销售部朝还葛积极联系处某地滚当地各种媒体芽，搜集媒体资滑源，并根据项纱目产品特征形挽成了项目广告导推广方案。目哀前，已经与甩某地及主要报纸、电范台、公交、户飞外广告商等媒往体进行沟通联浙系，积极启动写项目广告宣传给工作。在借鉴掉周边楼盘成功筝经验、借势造挖势的同时，吸危取菁华，创造画差异化竞争，炕已经制订了主些要沿新世纪大意道制作大型看隐板的围墙广告烦方案，经过几佣轮筛选比价，腰初步确定海威穿广告公司制作逢围墙广告。驾2禽、为项目售楼驰处进场及项目蝴开盘做好准备志工作点根据项目现场乳条件和施工要坊求，销售部预灶先考虑项目售昆楼处方案。初欲步拟定了三种原：第一，做钢指结构售楼处，饱长期使用至三统期项目结束。妙第二，启用市带区外挂售楼处调，并现场做临舞时接待。第三或，做一期临时接售楼处，待一梢期沿长江路商厅业竣工，售楼浑处搬至商业用诊房内。结合项保目总平面设计湖方案，并考虑薄成本问题，经许多次研讨后最漠终选择第三种牢方案，并决定迷采用施工设计跟一体化形式建梦设，经过公开近招投标，评审区后选定上海霞三温艺设计公司为筝项目临时售楼昼处施工设计单瓣位。齐根据项目设计建方案的调整，管销售部随之调很整了项目的开聪盘计划及准备锄工作时间安排缝，不断梳理售才楼处启用前的旗各项准备工作鸡，为明终年键3裹月份进场钥，司5亦月份开盘做好度准备。航3浸、积极准备预渠售许可证的办朽理工作随针对废某地挥本地的特殊情痕况，销售部积倚极咨询政府相叠关部门，结合铺官方网站，整斑理预售证办理恼所需要的资料限，学习整理房刑地产开发管理澡办法，帜某地逗商品房交付使燕用管理办法，称某地漆商品房核价原幅则。在此基础灿上编制预售流听程，汇总至项鄙目开发残总域流程中，形成采合理的预售时吊间控制节点。魔由于项目实施逃分期开发，随因着设计方案的留调整，项目一巴期用地范围也夫随之调整，根艰据项晶目总平面的变委化，项目一期谦土地交割书已够经替换了二次虾。目前项目设伟计方案已经进冲入公示阶段，阻即袍将着手办理一蜜期土地的使用垫权证。乘另外，为达到疤预售条件，销蒙售部积极寻找适物业公司资源柏。现已经约谈续某地修金枫物业有限倡公司，纱某地妹国贸有限公司唱两家闲某地歉知名物业公司怜以及上海招商乞局物业，还约惭谈了房管局推寨荐的物业公司贩：享有二级资资质的蹲四锋都物业有限公差司，并收集相格关材料，为项抢目预售启动前漫期物业招标程昏序做好准备。出七颈、杂加强野基础数据台帐亭管理，做好嚼投资控制势工作货1深、加强基础工腿作，闭建立基础数据派台帐筐。建立跪《合同台帐》肢《预决算管理肥台帐》以及一搜些相应的资料骤归档，这些工智作主要的作用寄如下决：最1绩）方便对合同愿管理，能根及时准确掌握裳合同执行情况吃，为合同的付马款、履约情况但等在第一时间舍内提供正确的虾依据种；返2门）便于更好的艇控制成本，以博便企业能正确驶选择，做到以打最小的成本实劣现最大化的利垃润避；床3演）为今后能更臂有效的控制单煮体建筑成本做厌好数据收集整怖理工作。到目驴前为止在册登侨记合律同喇9衣个之(场包括土地合修同半)苏，合同总金额缓为石98002买3缘元砍(浴除土地合掏同锣)瞒；国有土地使袍用权出让合同声，总金忙额骑404900解00顽0伞元，目前完成腊一期土地蜂款球1619煤6臂万元缴纳及提一期交地宽交付圾，二期按照合嚷同约哪定聚200击8固年挤9遮月励4乞日付二期地款炮，拘200逢8玩年吊9蒙月蝶1游4辩日正式交地，恼但目前二期地辉块中还有浑若干驳钉子户未拆迁幕，因此诚二期土地款未献缴纳及土地恰也要未引交付盗。亿2呜、跟踪关注况某地哨房地产开发有宴关成本的政策若。收集和整理辫某地坦本地在房产开崇发流程中的相车应规费，明确劣收费项目，收昆费文件性依据沈，收费的计算沃标准，为项目解投资做好准备副。狠我们组合各种译途径，共追收集恭到蒸包括规划局、躬审图中心、人恰防办、城市建愁设基金管理办浆等哥1纸0麻多个部门的如观：规划技术服趣务费、施工图受审图费、人防斤审图费等补行政收年费亭2杆0犯多项早。特别苏是填1祝0香月以来全国各血地对一些行政昆性收费都出台旷了一些政策性宝减慢的措施，堂对我们房产企施业是一个利好蒙因素，所以我哪们在近期的工闲作中要继续密砖切关注相应政诚策变化山，着重研究从办税费角度降低送成本的可行性咱。秩3沟、贿某地互项目僚从澡设计渔方案稠形成初期杨，肾就着眼于成本滚控制。赛某某置业有限酬公司劳从各个方案的枕投资成本、预闹期收益等方面饿出发并切合本瘦项目特征的进非行相关分析，潜为正确选择设留计方案穿积累焦的呢技术数据，棋并且结合方案孕中不同产品特坛征，不同外立亚面风格及结构弃形式，从成本构造价角度进行旦预算，尽力寻侄找设计效果与银经济投入的一缝个平衡点。摘4蜂、慰按节点完成工够程招标定价、燃结算工作。丰先后据完成一期场界兆围墙的结算，找完成一期场平椅的招标及进度逝款结算，进行负设计合同谈判卡；对围墙广告堪及现场临时售定楼处的造价谈各判，鉴于孝目前方案仍未权明确，相关工碎作仍在进行中瞒。连2008掀年，在不房地产市场快蛮速降温，经济霜形势发生急剧隔恶爸化的情况飞下本，适某某置业有限涌公司瓜建立，启动。嘉面对空前的复渴杂佩不利的猜形势，刊某某置业有限阴公司于迎难而上，悉经过阵全体员工的共击同努力下，项划目开发的各项式工作购都已菌有序展开，先并取得了阶段哲性成果，霜为栏明笨年的工程实体抗建设及市商品房捧预售工作奠定鲜了基础，剃取得了一定的逮成绩惭，宇但克也采存在一些净困难和汇不足脸，主要表现在哄以下搅三仅个方面朝：吉一是悲开发经验还有孙些缺乏，截前期歼市场当调研不够深入炸，三调研此数据分析没有颤形成系统化，值导致鸽设计集方案比不断调整群，陆一定程度上培影响了柔项目的形前期午推进溉。姻好在建设公司灯基于战略考虑坚推迟了项目开销发的宇时间装要求，给柄某某置业有限白公司恨总结经验、调晚整工作留下了鸡时间和空间，论某某置业有限遵公司周得以从容安排壳销售人员、专艳业工程师加大乞市场调研揭、印楼盘踩点密度舌，组织学习政厅府强制性规范掠、技术要求及骤相关标准，劳某某置业有限悦公司妈领导多方公关毛，速邀请同行业相旺关专家到泊某某置业有限肾公司拿为员工培训，述传授工作经验痰，加快了员工狭对宗地地块开门发的理解，提绪高了员工房地愿产开发的工作千经验。散二是替在一些具体的哄业务分工上有歉界面不清，互逗相推诿现象太。利房地产泼项目涉及众多剩政策、条例及久政府管理部门守，脆事项多鉴，铺业务御杂，握人员配置有限片，集基于此业务特截点的岗位腰职责多为一专腹多能、一岗多撇责，驼一些从建设公京司调入的员工反还是大公司大意机关系统分工槽的习惯思维，掉致使貌一些仪工作只有通过盲领导协调或临圈时的指令性、菜强制性分工才战能解决。岁逐步明确岗位明职责分工，理担清工作接口关伶系抵，坏是微某某置业有限母公司军的目标要求协，同时还要锁建立糠适当的鼓冲突解决机制么，拒发生推诿、扯西皮后，你及时雹有效益地担解决，防止同隐瞒不报、拖管着不办。妹三是房地产相哀关冶规定制度肥和基础闻资料幻相当缺乏，紧各口跟踪收集垄了津相当一部分袄规章制度、基坟础管理资料等逃，但缺乏一个迟归口管理部门蠢，缺少相互交芹流，也增加了辛一些重复工作戚。泼某某置业有限撕公司稻可以建立一个幻公共信息平台洁促进员工间进纤行专业、技术创、业务交流，削共同提高业务歉能力翁，为项目开发球做出贡献。记2009努年工作蝇安排声结合国际国内导经济形势研判爷，范200谋9轧年房地产市场渔还彼将探处在景气度相峰对不高状态吵。赞如何在逆境中叔把握市场机会延，站稳脚跟，垃不仅对我们是旋个考验，弓也吃是对我们提出区的挑战。看某某置业有限游公司海必须理清思路毕，汇拟职定战略，遥根据建设公田司性“珠要加快一期开甲发线”花的总要求，各貌项工作笛以节点要求为电准，打破常规脱，加快推进，私一切以抢进度关为要，突击几炼个月，为明纽年葡5授月开盘誓创造条件兽，快速地落实怀、执行、推进赶。工作目标是龄快速回笼资金妻，措施是控制篮成本，低提高产品去化扰率。存主要谊工作计划如下蜻：皂一耕、副200西9眯年括某地蹲项目主要节点享计划蚊一州期锯B激区（多层区）馋200凝9醉年图1蝇月：施工图审炒图完成，签订疤人防责任书，兆消防、防雷、金水利审查完成灶；景观扩初设没计完成；西侧编河道处理完成体。核200便9政年始2撒月：拿到一端期昆B夸区建设工程规巾划许可证；售冤楼处开始施工州；综合管网设享计开始。数200狠9旋年置3耐月：售楼处施币工完成，并开尤始忌启用晴接待客户；施浙工招标，监理伪招标版完成紫；一相期洁B姓区试桩进行中寸；一幻期乎B刮区临时道路施煎工完成；临电绳、临水施工完仁成；管桩采购筹；施工图各专拴业审图。贡200技9润年毅4禽月：质监站、榜安监站报监完幕成；获得施工躁许可证（一厅期站B虽区）灿，漫大临临时办公聋区、临时生活赏区搭设完毕沿；尊一烫期吼B前区正式开工；疏多层桩基施工每完毕，顷200税9盏年阁5疲月：多层基础碰施工完毕；前炼期物业招标；吊商品房预测获班得商品房预售扣价格认可证荣；泽多层底层车库共及则1-闷3论层主体结构施绸工。煮200认9既年关6互月：饮多层主体结构肉完成创，罪小高层施工帮至他4扇层，老达到预售条件晒。丧200耀9晨年须7潮月：杯获得一史期仆B授区预售许可证蒜并开始预售。测200物9星年汉8牢月：哑多层内外粉刷服；水、电安装欺施工；室外工飘程成；例小高层结构封耻顶。捆200岔9彼年摄9霸月：加内外粉刷及楼纽地坪；脚手架坡拆除；室外工圾程（通路、景诱观）。谦200杜9挎年紧1问0屑月：依扫尾及室外工脉程。质200抛9兽年玉1饼1拦月：共扫尾数办理裙竣工验收。挑一期（高层区酱）结A傻区天200弹9酷年达3抱月：炕施工图审查；框消防审查。止200悲9逐年应4维月：概一万期古A值区建设工程规填划许可证；施剑工招标、监理摇招标开始埋200身9氧年坊5沾月：显施工招标、监皱理招标、管桩佣采购、图纸会办审、试桩。从200转9嘴年魄6朽月：质施工许可证（艇一膝期躬A新区）。勉200秃9狭年仍7枪月：糟施工单位进场违，设备机具准授备；大临设施描准备。类200句9棕年赛8糖月：妇高层打桩。草200香9纱年模9酿月：裹高层土方开挖蔬及基础施工、羊基础验收、基渣础回填。肆200非9尼年误1遮0裂月：漆高层主蜂体菠1喊-躲6辞层施工，达到篇预售条件。否200千9讲年伴1狼1耗月：梨高层主迁体南7厅-婚1许0供层施工；获取协（一艰期币A磨区）预售许可趣证并开始预售袄。补200雷9愉年题1套2示月：包高层主体结构颜施工煤至线1初3删层。浴二、围绕节点嘉计划，懒紧密推动各项壮具体工作蹈：趟1卷、喘加快推进设计点工作，在总平炒面确认后，根并据一期开发的迎节奏，首先，遍先行进行多层吨建筑的施工图他设计，争取春伏节前能够审图粘通过定并追进行工程量清婆单编制；其次靠，采取必要措腐施缩短一期高吃层的消防审图侵时间，争取能乡够与多层施工介图一起完成；乞第三，扩初完蓬成后，展开景始观设计、市政戒设计和智能化横设计，以配合王销售部的广告皇宣传。定2坏、匠完成开工前所泻有办证手续刃。滔通过规划、抗绿震、人防、水仿利、气象、消充防的图纸审查注，取得正式批突复意见，实