农村土地抵押贷款担保模式及风控案例

农村土地抵押贷款担保模式及风控案例担保创新:农地抵（质）押贷款再受支持，发展前景可期一、农村土地抵（质）押贷款发展前景可期（一）政策大力支持200年8以来，政府多次鼓励农村金融产品的创新，并在200年9明确提出鼓励开展农村土地经营权抵押贷款。之后，多次提出并推进农地经营权抵押贷款的试点工作。201年311月十八届三中全会以来，中央各部委多次下发文件要求创新农村土地抵（质）押担保方式，积极鼓励农村土地经营权抵押贷款这种新型业务。随着大批农村新型经营主体（家庭农场、农民专业合作社、种养大户等）的相继涌现以及配套政策的不断完善和逐渐落地，农村土地抵（质）押贷款发展前景可期。表1土地抵押贷款部分相关政策要点（二）区域和银行试点不断推进从200年9监管部门提出探索土地抵押贷款以来，吉林、山东、重庆、湖北等一些前期已经开展试点的地区的银行取得了一定成果。十八届三中全会后，山西、四川、河北、北京等多地开始加速农村土地抵押类贷款试点。农地抵押贷款试点项目的良好执行，将有望扩大农村贷款抵押品范畴，涉农贷款抵质押物难题将有望缓解。表220年0以9来部分区域和银行农地抵押贷款业务进展表（三）业务潜力较大1中国的农户贷款渗透率较低，业务潜力较大。虽然农业对的贡献达到，但是 年农户贷款与 之比仅为，而消费者和企业贷款与之比为11。9%2、农户贷款规模之所以处于低位是因为过去的不良贷款规模较高，而这在一定程度上是因为缺乏可执行抵押品而且银行评估/回收不良贷款的运作成本较高。随着政策的大力支持以及试点区域和银行的不断推进，配套政策和机制的建设，这一难点将有望缓解。3、新型贷款试点项目与十八届三中全会之后公布的土地改革措施相符，未来将允许农民流转或抵押农地、林地和宅基地的经营权。重庆等省市也推出了类似试点贷款项目，并在201年2年初向涉农不良贷款提供了财政补贴。4、得益于其广泛的农村客户基础和分支网络覆盖，农业银行、邮储银行、城商行、农商行和信用社等金融机构更有可能小幅受惠于新型农业贷款需求的潜在增长。农地经营权抵押贷款将会对农户贷款的规模增长和风险调整回报带来温和推动。二、农村土地抵（质）押贷款面临的挑战从各地的试点来看，农地抵押类贷款的风险总体较小，但如果更大范围推开，土地经营权的价值评估、因抵押收回的农地能否顺利流转、风险补偿基金是否够用等问题也将更为突出，农地经营权抵押贷款仍将面临许多挑战。具体的挑战如下:（一）土地所有权问题难以根本解决农户对土地没有所有权。目前，国内商业银行贷款的信用体系是建立在抵押、担保的基础上，由于中国特殊的所有权制度，中小企业和农民没有土地等资产的所有权，而没有这些资产的所有权作为质押，任何银行都很难对其进行放贷。农户对土地拥有使用权，而多数土地的使用权抵押并不被银行接受。现在一些银行不需要土地做抵押，采取“订单农业+保险+信贷+期货”的模式，以规避自然灾害和市场风险，为银行信贷安全提供保障，相比农村土地使用权的抵押担保是一种产品创新。三）价值难以评估与住房抵押贷款不同，农地经营权通常期限较短（为5-2年0），银行难以评估此类权益的价值，而国内多数区域缺乏专业土地经营价值的评估机构，很少有政府制定评估土地经营权价值相应标准和操作程序。目前，国内发生的土地经营权抵押贷款的土地经营权价值评估多数是由贷款申请人委托商业会计师事务所评估。由于土地经营权价值取决于土地承包经营的时间、土地经营收益，受自然条件、生产经营项目等因素影响较大，因此，评估机构难以对土地经营权的实际价值做出准确判断，评估价值普遍低于土地经营权实际价值。（四）抵押贷款手续繁琐据调查，目前农村信用社办理土地经营权抵押贷款，需要土地经营承包权人提出贷款申请，提供土地承包合同、村集体允许抵押证明、土地经营权价值评估资料等，还要签订反担保协议，共需10余个环节，办理一笔贷款一般需要2个月至3个月时间，贷款周期长，效率低。（五）缺少土地承包使用权证目前，农村土地经营承包权登记分为两种形式，一是村集体与承包经营人双方签订承包合同，主要为承包果园、林地、渔塘等;二是村集体对土地经营权承包人承包土地情况进行登记，承包人签字认可，主要是耕地。两种土地经营承包权登记缺乏法律效力，是当前涉农金融机构不愿开办农村土地承包经营权抵押贷款业务的重要原因。（六）相关配套仍需完善一是相关法律仍需完善。虽然央行和银监会都明确表态希望推进农村土地经营权抵押贷款试点，但基于有关法律障碍，很多地区都难以实施这项贷款业务。北京地区目前除了平谷在试点，其他区域也还没有展开。四川省也在试点，由地方政府出面找担保公司来做信用担保，但这种模式也很难大规模复制。很多地区的政府碍于制度和操作细则不明确而没有尝试，真正有意愿做农村土地经营权抵押贷款业务的金融机构寥寥无几。二是逾期贷款发生后农地能否顺利的流转仍需要农村产权交易所等平台类配套设施的支撑。如果真发生农民“赖账”行为，农民土地是否能顺利流转仍难确定。三是农村确权颁证。农民土地承包经营权的贷款宜循序渐进、逐步推广，避免在法律法规还不是十分健全的情况下，引发农民“失地”产生社会矛盾。农村确权颁证的步伐加快才能赋予土地清晰完整的产权，为抵押贷款创造条件。四是风险补偿基金的规模有待扩大。虽然一些地区为降低金融机构的风险，建立了风险补偿基金，但基层人士反映补偿基金的规模相比贷款额明显偏小，如吉林省试点县平均只有几十万元，而有的县的农地贷款超过1.亿6元，保障能力仍很不足。五是风险保障机制缺失。农村土地经营权商业化运作，需要相应的中介组织和必要的风险保障机制。据调查，部分省份县市尚未设立流转土地中介组织，土地经营权流转方式主要采取自行协商、反租倒包和龙头企业向农民租用三种形式。银行在借款人不能按时还本付息时，通常将作为抵押物的土地经营权进行流转来回收资金，而土地经营权的流转市场机制尚不健全，交易主体和交易机制欠缺，经营权变现困难。同时，农业保险发展尚不足。虽然普通种植业经营的风险并不大，但农地抵押贷款用来经营养殖业、经济作物种植、设施农业的市场风险要大得多。尚在发展中的农业保险或许不足以降低农民收入的波动性，而后者将是农民还贷的主要资金来源。三、风险管理措施（一）区域创新做法多个试点地区的调查发现，为防范金融风险及农民失地风险，各地都探索出不少创新性做法，并且还建立了一些与农地抵押相配套的物权融资公司及产权登记制度等，对推动试点顺利运行起到重要作用。表3试点地区的风险管理措施（二）同业银行风险管理措施目前，同业银行对农地抵押贷款的风险管理措施主要是信贷准入标准的设定、抵押率的设定以及由专门的部门进行业务开展、与专业合作社合作等。银行要把风险降低到最低程度，还需要两种基金的支持，首先是业主和农业的流转保证基金，确保土地流转的稳定性。其次是政府牵头建立业主、银行和担保公司的风险基金，建立补偿机制，多方共同分担风险，提高风险承受度。表4同业风险管理措施四、同业担保模式近年来，山东、吉林、重庆等地在部分地区已先期开展了农地承包经营权抵押或农地收益贷款的相关试点工作，包括“农村土地承包经营权抵押”、“农村土地“农村土地流转收益保证贷款”、“农村土地使用产权证抵押贷收益保证贷款”、款”等多种的形式，但总体上范围较小，十八届三中全会以来各地试点明显加速了农地抵押类贷款的进程。同业的授信担保模式如下:（一）四川成都的农地经营权抵押贷款模式201年42月12日，四川省成都市温江区完成了首笔农村土地经营权抵押贷

款。银行的授信模式采用与专业合作社合作的方式进行授信，担保模式是农村土地经营权抵押贷款+担保公司担保。授信方案如下（二）北京的农地经营权抵押担保模式1年42月27日，邮储银行在北京平谷推出农村土地经营权抵押贷款。模式如下【产品设计及评估】邮储银行所开展的土地经营权抵押贷款合同期限为1年，利率在基准利率的基础上上浮程度和小微企业贷款利率相当。对于贷款资质，邮储银行考虑借款人的担保物和经营状况，先由评估公司对借款人的土地和经营进行评估，然后邮储银行根据其测评的价值综合拟定一个授信额度。如果该借款人信用状况一直比较好，第二年邮储银行就可以给这样的老客户追加5万的纯信用贷款授信。【担保模式】虽然开展的业务是农地经营权抵押贷款，但在实际操作中，并不把土地经营权作为抵押物，而是作为担保物在合同中体现，这项贷款业务叫做组合担保贷款。【授信流程】在贷款申请的流程上，借款人需要准备的资料包括土地承包经营权合同，村民代表表决同意的证明以及镇政府同意的证明。放贷周期在10-个1工5作日。【风险资产的处置】农地经营权并不是真正的抵押，而仅仅是担保，因此，银行不得通过法院来处置不良资产，而是只能提前与农户私下达成协议，如果因经营状况无法改善，长期难以偿还贷款，那么银行就将土地经营权在当地农村产权交易中心进行转让，通过转让得到的租金来偿还银行贷款。（三）吉林的农村土地收益保证贷款模式吉林农村土地收益权保证贷款是银行采用与第三方提供保证的模式，具体如下【产品方案】对个体户的授信产品方案，对于1.公5顷土地未来三年的收益权提供3万元贷款，三年期的年利率仅为7.9。9除5了%利息费用外，没有其他费用。贷款用于发展畜牧业，预期每年收入达5万元。【担保模式】由农户将土地承包经营权转给公益性质的县级物权融资公司，再由物权融资公司向金融机构提供保证的农民贷款。农户到期不能还款，县级物权融资公司先出承诺函，先替农户垫付还上，然后挂牌叫其他农户耕种农户的土地并获得耕种权，农户仍