中央商务区规划文本及说明书

PAGEPAGE66XX市中央商务区规划目录第一部分：文本TOC\o"1-1"\h\u30662第一章总则 44527第二章发展战略 513044第三章总体布局 67251第四章西区组团项目 827165第五章东区组团项目 1120154第六章土地与建筑 1413284第七章交通与道路 165268第八章配套设施 179833第九章附则 19第二部分：说明书27276第一章XX市概况 201801第二章XX商贸物流业 2332694第三章规划背景 3011826第四章规划总则 364194第五章中央商务区的确定 4015191第六章发展战略 4813979第七章总体布局 5015958第八章土地与建筑 6412478第九章交通与道路 666701第十章配套设施 6817309第十一章规划实施 71第一章总则第1条规划目的为贯彻落实市委、市政府提出的“构建商贸物流中心，打造生态宜居城市”发展战略，具体指导中央商务区的建设和发展，加快实现建设区域性现代商贸物流中心目标，特编制本规划。第2条规划依据本规划主要依据《XX市城市总体规划》、《XX市现代商贸物流业发展规划》和《XX市城区商业网点规划》的总体目标和发展思路而编制。第3条编制原则本规划的编制工作在市人民政府领导下进行。编制遵循相关法律、法规和技术规范、规定，体现宏观性、前瞻性、科学性、操作性的有机统一，突出项目的具体布局和实施条件。第4条规划期限本规划期限为2008年至2020年，分两期，其中2008年至2012年为近期，2013年至2020年为远期。第5条规划范围本规划所指的中央商务区范围包括：以火车站广场为中心，由迎丰路、人民路、鹤州路组成的“三角街”（包括嫩溪垅交叉路口商业区域）及相对延伸区；以湖天大道与迎丰路交叉口为中心，由沿迎丰路西至红星路、东至顺天路、沿湖天大道南至天星路组成的“丁字路”（包括太平桥至锦溪桥段的太平溪区域）及相对延伸区。第6条规划效力本规划为XX市中央商务区建设的指导性文件，规划范围内任何建设项目涉及的指标均应符合本规划提出的控制性规定和要求，未涉及的指标应符合国家、湖南省和XX市有关法律、规范、规定及标准。第二章发展战略第7条功能定位中央商务区为XX城区商务服务、商业零售和休闲文化核心区。通过加快中央商务区的建设和发展，使其成为区域性（湘、黔、桂、渝、鄂）周边地区商业零售中心、商务服务中心、商务信息中心、休闲文化中心。第8条主要业态规划的中央商务区业态为四大板块。1、以销售高、中档商品为主的商业零售板块；2、以商务办公（包括金融、保险、结算、租赁、信息、拍卖、典当、广告、技术服务、旅游服务、会展等）为主的商务办公板块；3、以宾馆、餐饮、休闲服务为主的生活休闲板块；4、以高档公寓为主的商业住宅板块。第9条发展规模中央商务区以XX城区为基础，面向全市各县（市、区）及周边地区，服务人口400万以上、满足日客流规模20万人次以上的商业零售和商务服务及休闲生活服务要求。第10条发展目标1、近期。2012年形成基本成型的商业零售体系、商务服务和生活休闲体系，建成60万㎡核心商务、商业及休闲设施（不包括城市各组团及社区商业设施），CBD核标志地段明显形成；年营业收入达80亿元以上。2、远期。2020年形成成熟的商业零售体系、商务服务和生活休闲运行体系，建成80万㎡核心商务、商业设施；年营业收入达160亿元以上。第11条发展方向1、放大游憩商务（即品牌购物、酒店接待、商务住宿、休闲娱乐等）功能；2、适度控制商业零售设施规模，处理好商业零售设施阶段性发展水平与适度规模的优胜劣汰关系，防止重复建设和设施空置；3、强化发展商务服务及组合功能，提高商务效率；4、积极图谋商务技术服务的发展，提高城市技术辐射力，奠定区域性技术服务中心地位。第三章总体布局第12条组团规划结构根据XX市城区现状和发展趋势，确定中央商务区为“两大组团”规划结构。即以枝柳铁路为界，分为西区组团和东区组团。第13条西区组团规划范围火车站广场及两厢（西厢嫩溪垅交叉路口商业区域、东厢步步高交叉路口商业区域），迎丰西路（至绿源宾馆）、人民南路（至鸿瑞商场）、鹤州路（北起火车站南至影剧院）两边街道。第14条西区组团功能定位以商业零售为主，以宾馆接待和商务办公、商住为辅。第15条西区组团发展布局组团发展布局为“123结构”。即由三部分组成：1个商业广场、2大商圈、3条商业街。1个商业广场：火车站商业广场；2大购物商圈：步步高购物商圈、嫩溪垅购物商圈；3条商业街：鹤州北路商业街、人民南路商业街、府星路商业步行街。第16条东区组团规划范围湖天大道迎丰路至天星路之间两边街道（含湖天大道与天星路交叉口适度延伸的周边）；迎丰路太平桥至顺天路口段街道两边（包括太平桥至锦溪桥段的太平溪区域）。第17条东区组团功能定位以商务为主，以商业零售、休闲文化、生活服务、商住等为辅。第18条组团发展布局组团发展布局按“111结构”。即由三部分组成：1条商务街、1条金融街、1条休闲带。1条商务街：湖天大道商务街；1条金融街：迎丰东路金融街；1条休闲带：迎丰中路、太平溪休闲带。第四章西区组团项目第一节商业广场第19条建设火车站商业广场火车站大型商业广场由现有的火车站广场，东、南、西三面的建筑物组成。对XX火车站站前广场周边建筑进行综合改造，拆除站前至迎丰西路的现有建筑物，地下建设商业设施和停车场，地上为城市商业休闲广场，西面保留现有和宾馆，东面建设高层写字楼，成为集商业、商务、接待、休闲功能于一体，体现城市建设亮点和五溪文化特点的窗口。项目近期实施。第20条新建火车站广场大酒店在鹤洲北路、火车站广场西侧，规划建设三星级宾馆，项目远期实施。第21条提升铁路快运中心和邮政物流中心对现有的铁路快运中心和邮政物流中心的设施进行提升改造，同时提高服务水平，以适应市场的需要。第二节购物商圈第22条建设步步高购物商圈步步高商购物圈位于迎丰西路与人民路交叉处周围，主要由琼天购物广场、沃尔玛购物广场、君源华天大酒店、XX大厦组成。建设以大型超市、品牌购物、餐饮、住宿、商务公寓为主的城区中心购物商圈。第23条新建沃尔玛购物广场在迎丰西路与人民路交叉处西南角建设沃尔玛商场，进一步强化步步高商圈的商业零售功能。项目近期实施，需拆除建设地址上现有的建筑物，并对被拆除单位的设施和人员进行安置。第24条改造XX大厦对XX大厦进行提升改造，拆除靠近人民路一面原有建筑，建设XX大厦国际名品城，主要经营日用百货、家电、名烟、名酒、名表、服饰、首饰、化妆品、餐饮、住宿。项目近期实施。第25条建设嫩溪垅商圈嫩溪垅商圈位于迎丰西路、舞水路、武陵路和芷江路交汇处周围，主要由西都商业广场、金帝百货、国际商贸广场、XX新城等组成，建设形成以商业零售为主，兼餐饮、住宿、商务公寓的商圈。第26条新建国际商贸广场在嫩溪垅XX商城和XX家电城地段建设国际商贸广场，以进一步强化嫩溪垅商圈商业功能。项目近期实施，需拆除商贸系统百货公司、纺织品公司、五交化公司和糖酒副食品公司现有的经营设施，做好相关企业的改制工作。第27条新建XX新商城XX新商城位于嫩溪垅芷江路地段，主要经营日用百货精品、服饰、运动器材、家电以及宾馆、餐饮。项目近期实施。第二节商业街第28条鹤州北路商业街规划对整条街道进行提升改造，美化亮化，完善功能，形成以专业店、专卖店为主，适当设置较大规模的购物中心和配套金融结算机构，实现品牌购物一条街。第29条新建飞达商贸城飞达商贸城位于鹤洲北路与迎丰路交汇东南处，项目远期实施。第30条新建西南电讯图书音像城在靠近鹤州路与人民南路交叉口的鹤州南路，建设西南电讯图书音像城，以进一步强化交叉口电信商品贸易、商务服务功能。项目已开工建设。第31条新建人民路购物中心在人民路中心汽车站北面建设人民路购物中心，进一步强化人民南路商业功能。项目近期实施。第32条商业配套项目西区组团内适应发展的需要，新增商业设施配套建设相应的金融结算机构。适当发展（以改造提升为主）配套的餐饮、宾馆、休闲等设施。第33条府星路商业步行街规划新建的府星路商业步行街东接府星路，西连嫩溪垅，全长约600米，街宽30米，以步行街形式，时尚购物、特色餐饮为主。项目远期实施，同时考虑中心市场的提升改造，考虑东星步行街的相互连接。第五章东区组团项目第一节商务街第34条商务街规划湖天大道的北起迎丰路南至天星路路段为商务街，布局高档商务写字楼、五星级酒店、商务会展中心、商住公寓，汇集XX城区及周边地区大部分公司（代理）总部于此，承担城市主要商务办公、商务会展、商务接待等功能，为XX商务活动提供集中、高效的商务办公场所。第35条城市地标建筑规划在湖天大道与迎丰路交叉处、与天星路交叉处达到城市地标建筑要求的高档商务写字楼和五星级酒店。第36条XX综合信息中心XX综合信息中心规划设置于商务街。整合电子政务、电子商务和金融、税务、海关、检验检疫、交通运输、邮政以及产品质量技术监督等行业信息系统和信息资源，形成全市统一的公共信息平台，实现跨部门、跨行业物流信息共享、业务协同以及国际通关的电子化管理。第37条商务会展功能的实现会展是商务街的主要功能之一，本规划考虑一般性中、小型会展由主办者在城区内较大规模的宾馆进行。城区及周边地区区域性大型会展可在附近的市体育中心举办。市体育中心在设计和建设时综合考虑适应会展中心的特点，除以满足体育要求外，配套建设或预留建设满足会展要求的相应设施，以提高体育中心和利用效率。第二节金融街第38条金融街中国人民银行、建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、保险公司等在XX的机构集中在迎丰路的与湖天大道和顺天大道交汇之间的路段，已形成XX市金融一条街的格局。第39条强化金融功能随着XX经济的发展，国内和国际其它金融组织（包括银行、保险、证券等）在XX设置分支机构，要选址在金融街，通过对现有土地的置换，现有设施的改造建设XX分支机构，以进一步强化金融街功能。第40条完善金融街规划提出配套绿化和城市景观，美化和亮化金融街现有设施（包括改造中心营业部），提高服务水平，为客户提供更好、快捷和便利的服务。第三节休闲带第41条休闲带贯穿主城区的太平溪进行综合治理后，会成为市民在城区内主要的休闲旅游区。本规划以西起红星路东至湖天大道的迎丰路路段以及紧靠的太平溪中段为休闲带的中心区。第42条太平溪改造后的文化休闲功能太平溪改造已列入城市重要的基础设施项目之一。通过修建防洪堤、扩宽河道、清洗污泥、设置景观、环境整治，构筑和谐XX“绿水厅廊”和“文化长廊”，实现营造城市文化带，形成主城活力源的目的，同时形成城区主要的文体休闲功能。第43条建设和完善相应设施在迎丰路的北面布局商业设施，南面以此路段为中心，沿太平溪两端（南至刘塘路、东至锦溪桥）延伸布局休闲广场、休闲会所、休闲购物商店、健身中心、茶馆、规范夜市街等体现休闲文体为主的设施，南面以高档公寓、休闲广场、城市景观相搭配。拆除太平溪北面、迎丰路南面“高高在上”的部分现有建筑，建设与改造后的太平溪相协调的休闲广场和低层建筑，形成太平溪两岸的开阔感，以展现太平溪婀娜多姿的风貌特征，提升中央商务区的整体内涵。第44条新建金商大厦在迎丰中路现市商业行业管理办公室院内建设金商大厦，以进一步强化休闲带中心区域的商业、商务功能。项目近期实施。第45条改造太平桥市场对现有的太平桥市场进行提质改造，使之成为标准化的综合市场，与东面的金商大厦组成一个购物整体。第46条改建西南宾馆拆除现有的西南宾馆和雪山酒店，在此基础上新建四星级以上宾馆。项目近期实施。第六章土地与建筑第47条用地规模中央商务区建设用地总体控制在200公顷。按建设期限分，近期规划建设用地150公顷，远期规划建设用地50公顷。按区域分，西区组团建设用地120公顷，东区组团建设用地80公顷。第48条用地性质中央商务区西区组团用地主要为商业用地，东区组团主要为商业用地，其次为居住用地和公共设施用地。第49条用地安排首先安排道路、交通和城市公用设施用地，其次安排商业、居住建设项目用地，同时还应安排与主体项目配套的绿化用地。第50条用地政策中央商务区已没有成块的闲置空地，项目建设用地只能从改造现有设施而获得。符合本规划要求的改造项目由项目建设单位与项目所选地址原单位（或个人）协商拆迁补偿的有关土地事宜，并在其土地出让等方面享受一定的优惠政策。新建项目建设用地按法定程序办理正常土地出让手续。第51条环境容量控制中央商务区内新建、改建和扩建项目的建筑工程，应利于城市的亮化、美化。1、建筑密度控制：新建项目要考虑到建筑密度，开发建设时只能小于或等于分图则或规划的建筑密度的规定值；2、建筑容积率控制：建筑物地块容积率为上限指标，开发建设时只能小于或等于分图则中关于地块容积率的规定值。3、绿地率控制：以商贸用地的绿地率为上限指标，开发建设只能以小于或等于分图则中关于绿地率的规定值。第52条建筑建造控制建筑建造控制是为了满足生产、生活的良好环境条件，而对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系做出的技术规定。其主要控制内容建筑高度、建筑间距、建筑后退、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定等由城市规划部门确定。第53条建筑设计中央商务区内新建项目的建筑物应符合消防、抗震、卫生、防疫、环保、工程管线布局、建筑安全保护等方面的要求，充分体现现代化和特色化的要求，营造人与自然的和谐关系，做到与周边原有建筑物的统一协调。第七章交通与道路第54条对外交通体系XX城市对外交通体系亦为中央商务区对外交通体系。规划期内，将形成综合立体对外交通体系。1、铁路：湘黔铁路、焦柳铁路、渝衡铁路；2、公路：包茂高速公路、沪昆高速公，209国道、320国道、223省道、312省道；3、水路：舞水航道；4、航空：芷江机场与各城市航线。第55条对外道路中央商务区沿迎丰路东西方向布局，与城区各组团相连道路为：湖天北路、湖天南路、红星南路、红星北路、顺天南路、顺天北路、锦溪南路、迎丰东路、芷江路、武陵路、舞水路、人民路等。本规划提出在规划近期内贯通南北方向的主干道湖天大道；远期内向北拉通红星北路、顺天南路和顺天北路，连通正清路与梨园路。第56条通向太平溪的道路太平溪综合治理和改造后，将成为城市中心的休闲活动和商业活动的纽带。按城市规划要求适当增加桥梁作为太平溪两岸的人行通道（不准通机动车辆）。第57条交通管理制度良好的城市道路与交通条件会促进商业的繁荣和发展。随着城市路网的形成，交通的畅通，为中央商务区的消费者提供便捷出入条件。制定车辆、行人进入中央商务区的交通管理制度，以减轻大型车辆进行中央商务区的压力。第58条公共交通大力发展城市公共交通，合理设置进出中央商务区内的公交车路线和车次，保证区交通畅通和人员乘车便利。第59条人行通道中央商务区繁华地段应设计和建设相应的人行道、过街天桥、地下通道等设施。第八章配套设施第60条本规划所指的配套设施是指与城市商业、商务有关配套设施建设，包括文化体育休闲设施、停车场、城市绿化、城市景观、给排水系统、信息通信系统、环保环卫设施、消防设施等。第61条停车场中央商务区于本规划内的新建大型项目必须配套建设地下停车场；在出城口和运输集中的地方设置大型停车场。第62条城市绿化与景观中央商务区新增商业建设项目要重视和保障绿化，在建筑物前后留有相当的绿化地，并设置配套相应的体现商业文化的景观，形成商业经营与休闲、生态相统一，美化、亮化城市。第63条供电系统新建区域设计和建设满足功能要求的供电系统，连接并入XX城区供电系统。对老区的供电系统实行改造。第64条供、排水系统中央商务区的供排水系统维持现状，个别地方视需要进行改造，满足需要，保证畅通。第65条消防设施在中央商务区老城区商业区，完善消防设施；在新增商业、商务区建设项目，按规定要求配套建设相应的城市消防道路、消防栓、及消防给水、取水等设施。第66条环卫设施在中央商务区老城商业区，进一步增加、环卫设施；在新增商业、商务区，按规定要求配套建设相应的公厕、果皮箱、和垃圾站等环卫设施。第67条工程管线中央商务区内的电力、通信、燃气等管线按要求和标准入地。新建项目按相关部门的要求并入城市电网、通信网和燃气网系统。第九章附则第68条本规划由规划文本、规划图纸、规划说明书等三部分组成。规划文本和规划图纸具有同等的法律效力，两者应同时使用，不可分割。第69条本规划由XX市商务局和XX市规划局负责解释。第70条本规划自XX市人民政府批准之日起施行。XX市中央商务区规划（说明书）第一章XX市概况一、地理位置XX市位于湖南省西南部，沅水中上游，东倚雪峰山脉，与本省常德市、益阳市、娄底市和邵阳市接壤；西界贵州苗岭，与贵州省黔东南自治州和铜仁地区毗邻；南连九万大山，与广西壮族自治区桂林市和柳州市相接；北靠武陵山脉，与本省的湘西土家族苗族治州和张家界市交界。全市东西宽229公里，南北长353公里，总面积27624平方公里，占全省总面积的13%，居全省14个市州之首。二、行政区划XX市下辖1市（洪江市）、2区（鹤城区、洪江区）、10县（中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、麻阳苗族自治县、芷江侗族自治县、新晃侗族自治县、会同县、靖州苗族自治县、通道侗族自治县）。市政府所在地鹤城区。全市共有乡201个（其中民族乡26个），建制镇个87个，街道办事处9个。2007年末，XX全市共有在册总人口502.32万人，其中市镇人口166.34万人，城市化水平达33%，乡村人口335.98万人。XX是少数民族地区，有侗、苗、土家、瑶、白、回等31个少数民族，人口167万人，占全市总人口的33.3%。三、自然条件1、气候特征属亚热带季风性湿润气候。气候温暖、四季分明、雨水充沛、生长期长。风向冬季多西北风，夏季多正南风。2、地貌结构山地占全市总面积70.5%，丘岗占17.9%、岗地占4.1%、平原占4.2%、山原占0.6%、水城占2.7%。大致是“七山二丘岗，一分平原加水城”的格局。3、水城资源以通道八斗坡为分水岭，以北属长江水系，以南属珠江水系。沅水流域面积26988平方公里，占全市总面积97.4%。水资源总量224亿立方米/年，是全省人平的1.4倍，全国人平的1.9倍。4、矿产资源境内矿产资源经济价值大，特别是金、钒、水泥灰岩、硫铁矿、重晶石等为优势矿产。现已发现49种，其中特大型矿床1处、大型矿床10处、中型矿床31处、小型矿床66处。四、历史沿革春秋之时，今XX境内属楚巫中地；战国属楚黔中郡地；秦汉设郡置县；唐代以辰州为据点，今XX境内有州6个；五代为少数民族首领所据；宋朝隶属荆州路；元朝隶属湖广行省；明置1府1州（辰州府、沅州、靖州）；清置2府1州1厅（辰州府、沅州府、靖州直隶厅、晃州直隶厅）；1935年7月1日，省政府在沅陵设立湘西靖绥处，靖绥范围19县；1944年8月，省部于洪江设洪江行署。1949年10月8日，在成立湘西行署区（下辖3个专区）；1953撤消行署区，建立芷江专区，辖包括现XX境内县、绥宁等12县及洪江市；1968年改为黔阳地区，辖现XX境内县；1975年改XX地区，行署迁至XX县；1997年11月，国务院批准XX地改市，设立地级XX市，以XX地区行政区域为新XX市的行政区域，原县级XX市改设为中方县和鹤城区（县级）。五、经济水平1、经济总量2007年，全市全部GDP为408亿元，同比增长12.6%，占全省全部GDP总量的4.5%。按三次产业分类，第一产业GDP为96.4亿元，增长5.2%；第二产业GDP为135.4亿元，增长17%；第三产业GDP为176.6亿元，增长13.1%。三次产业结构比例为：22.1：33.4：44.5。2、财政收入2007年，全市财政总收入26.43亿元，同比增长28.3%。一般预算收入17.21亿元，增长27.2%，其中地税部入库7.36亿元，财政部门入库7.19亿元，上划中央“两税”6.54亿元。全市财政支出68.92亿元，增长39.5%。3、生活水平2007年末，全市居民储蓄余额281.5亿元，增长15.7%，达到同期GDP的68.9%。全市城镇居民人均可支配收入9217元，增长9.2%；人均消费性支出6742元，增长7.8%；人均食品支出2928元，恩格尔系数为43.4%。农村居民人均纯收入2480元，增长7.7%；人均现金支出2361元，增长14.5%;人均食品支出1394元，恩格尔系数为59%。第二章XX商贸物流业一、产业现状我国行业划分对商贸物流业没有专门的分类。本规划所指的商贸物流业具体包括商品批发、商品零售、餐饮、住宿、交通运输、物资仓储、商品配送、流通加工等行业。按统计口径的分类为批发零售餐饮业和交通运输仓储邮政业两大类，批发零售餐饮业又分为批发和零售业、住宿和餐饮业两小类，交通运输仓储邮政业又分为交通运输仓储和邮政两小类。本规划所指“商贸”为批发、零售、住宿、餐饮业，数据取自统计部门的“批发零售餐饮业”统计数据；所指“物流”为交通、运输、仓储、邮政业，数据取自统计部门的“批发零售餐饮业”统计数据。1、产业GDP2007年，全市商贸物流业GDP为73.5亿元，同比增长18%，占全市全部GDP总量的18%，占全市第三产业GDP总量的41.6%。2、社会消费品零售总额2007年末，全市从事商品零售业的个体经营户49776户，私营企业538户，法人企业24家，其中国有及国有控股企业10家。2从事住宿业的个体经营户350户，私营企业22户。星级以上旅游饭店21家，营业额13721万元。从事餐饮业的个体经营户3166户，私营企业27户。限额以上餐饮企业4家，营业额3143万元。全年实现社会消费品零售总额133.34亿元，同比增长17.9%。3、交通运输量至2007年底，全市公路里程达10000公里，占全省10.9%，排全省第一位；公路网密度0.36（全省公路网密度为0.45）；人均公路里程每万人20公里，排全省第三位。全市民用运输车辆和船舶年末拥有量：营运汽车14248辆、拖拉机10198辆、船舶1358艘（净载重量24000吨）。从事交通运输、仓储和邮政业的个体经营户2618户，私营企业28家。2007年，全市全社会旅客运输总量92877万人，其中铁路旅客运输量1278万人，公路旅客运输量7880万人，水路货物运输量221万人，民用航空客运量26000人。全社会货物运输总量4450万吨，其中铁路货物运输量1450万吨，公路货物运输量2740万吨，水路货物运输量110万吨，民用航空货运量150吨。4、邮政和信息业福州至成都、呼和浩特至北海两条国家级通讯光缆在市区交汇。全市已形成电信、移动、网通、联通、铁通等多家信息营运企业共同发展的格局，建成了连接城乡、四通八达、数字化、程序化的交换传输平台和智能化信息平台。信息基础设施体系初步形成，具备了国内比较先进的通讯基础设施和通讯能力，实现了全市村村通电话，网络信号基本覆盖全市乡镇和绝大部分农村，与全球大部分国家和地区实现了国际漫游。商贸物流企业信息化水平得到一定的发展，大部分企业和经营者利用互联网进行相关信息查阅，开展简单的网上交易；部分商贸物流企业建立了企业内部的信息管理系统，实现了信息化管理。2007年，全市实现邮政业务总量14620万元，实现电信业务总量171160万元（其中电信业务量46970万元、移动业务量116270万元、联通业务量4730万元、铁通业务量3190万元）。二、发展优势1、区位优势XX市地处湘、鄂、渝、黔、桂五省（市、区）区域中心，战略地位十分重要。古有“黔滇门户”、“黔楚咽喉”之称，今为东南部地区通往大西南的“桥头堡”，属华东、华中、华南经济区到西南经济区的过渡地带，为东西部经济合作的“二传手”，发挥着“承东启西、南引北联”的重要作用。2、交通优势湘黔铁路市内正线长245公里，焦柳铁路市内正线长255公里，渝怀铁路市内正线长70公里，三条铁路在市区成“大”字形交汇，XX站为全国铁路重要枢纽站之一。境内高速公路已建成通车的有沪昆高速，正在建设的有杭瑞高速，即将开工建设的有包茂高速。芷江机场距市区35公里，现已开通北京、广州、长沙航线，还将开通上海、深圳、桂林、重庆、昆明、海口等城市的航线。总长4500公里、通航里程1000公里的沅水航运可通江达海。已形成水、陆、空三位一体的立体交通网络，成为我国西南地区最大的综合交通枢纽之一。3、资源优势资源综合力居全省第一。是湖南省的主要林区和用材林基地，全国十大水电基地之一，是杂交水稻的发源地和“冰糖橙”的故乡。全市现有森林面积2270万亩，森林履盖率65.4%，居全省之首。活立木蓄积量6300万立方米，占全省总蓄积量的四分之一。有“水果之乡”之称，全市水果70个品种，年产量75万吨。有宜牧草地1600万亩。有各类药材270科1909种，列入全国重点中药材资源的175种。茯苓产量居全国第一，天麻产量居全国第二。全市蕴藏的矿产资源共11类45种，矿床及矿点568个，其中大型矿床15处，中型矿床30处，总量达30亿吨，潜在价值5000多亿元。黄金、铜、磷居全省第一、三、四位，重晶石储量居全国前列。旅游资源丰富，旅游业已初步形成中线“怀洪芷”历史与古建筑，南线“会靖通”民俗与自然，北线沅陵山水与文化等三条线路，发展前景看好，必将进一步促进商贸物流业发展。4、产业优势建设XX区域性现代商贸物流中心有较坚实的现实发展基础。经过多年的发展，我市商贸物流业具备了较好的基础，突出体现在三个方面：一是专业市场建设与培育取得重大进展。截止2007年底，我市建成各类商品交易市场360个，营业面积159万平方米，其中城区47个，营业面积94万平方米，已形成建材、百货、家电、粮油、生资、汽车摩托车等12大类专业批发市场，年交易额158亿，年销售额1亿元以上的市场18个。我市的市场群体形成了“买全国，卖西南”的经营格局，全国各地生产的日用百货、服装、家电、汽车、粮食、糖酒副食、医药、IT数码、建材等几乎都在我市设有代理商和销售点。我市批发零售额为铜仁总额的5倍。今年1—10月XX火车南站的装、卸货物量分别同比增长29.6％、42.6％，怀南日处理车皮量达1.2万个，超过设计能力一倍，这些货品中50％销往铜仁、吉首、凯里等周边地区。二是新兴业态蓬勃发展。百货商场、供销合作社、代销店、车队、仓库等传统商贸物流业态逐步萎缩，连锁经营、物流配送、电子商务等新型业态发展方兴未艾，以佳惠、步步高、飞达、怀仁为主体的零售企业和以湖南西部商贸物流中心为标志的物流企业引入了现代经营管理模式，发展较快。如佳惠成立8年来，已开办连锁店33家，业态覆盖有超市、百货店、餐饮、批发、加工等，公司在贵州每个市州都开有连锁超市，年销售额12亿元，位居全国连锁业百强。步步高、苏宁、加润多、华天等国内知名企业及肯德基、沃尔玛等世界知名三、主要问题我市商贸物流产业目前仍处于由传统向现代过渡的初始阶段，存在一些突出问题。1、无序开发，过渡竞争家电、汽配、副食、陶瓷建材市场等专业市场存在重复建设现象，如建材市场已形成河西建材市场、武陵城建材市场、西南陶瓷城、闽南建材城、金都建材城等“群雄割据”状态。同质市场竞争，往往新开一个市场，就会从原有市场拉走一批客户，造成市场不同程度“空巢”。近年来，购物中心卖场无差异化建设情况比较突出，导致零售市场竞争烽烟四起，造成行业整体盈利水平下降。2、市场业态水平不高商住一体现象严重，仓储设施不配套。市场规模普遍较小，市场管理主体多元，缺乏有效监管机制。市场开发经营脱节，市场管理比较混乱，经营的组织化、规范化、集约化程度低。3、配套基础设施建设滞后比如城区的环城路、湖天路等主干道尚未拉通，公路货运站（场）尚未修建，尤其是XX火车东站3公里进站连接线未修通，导致该站建成4年一直未能启用，制约着XX铁路货运进一步扩容；又比如连接周边地区的公路等级不高，汽车货运企业规模较小，难以适应现代商贸物流业发展的需要；还比如公共信息平台建设滞后，电子商务发展缓慢。4、发展环境不优主要是我市在发展商贸流业上历来缺乏完备的政策支撑。2006年市人民政府虽然出台《关于促进我市商贸物流发展的意见》，规定对国有商贸流通企业改革改制实行倾斜，对商贸物流基础设施及现代化物流项目建设在用地、用电、用水等方面实行相关税费优惠，但文件下发后得不到很好地落实。据了解，主要是文件对现代物流项目、商贸物流园区、物流中心、配送中心及大型商贸物流企业界定与认定不十分明确，部门推诿、执行不力。同时，流通环境不优的问题也比较严重。我市一些地方设关立卡，随意乱查车乱罚款，导致物流成本上升，外地司机把到XX运送货物视为畏途。四、竞争压力现在全国的形势是各地都在你追我赶，百舸争流；西南周边地区借西部大开发的东风，发展来势迅猛，对XX已形成了紧逼之势，XX面临明显的竞争压力。据2006年的统计资料，XX经济总量、投资规模和消费水平等与湘、桂、渝、黔10个毗邻市（州、地区）相比，均处于第五、六名的地位。桂林市2006年实现商业增加值77.81亿元，占全市GDP的10.95％，全市商贸业税收12.13亿元，占全市财政收入的22％，是我市的2.8倍。桂林的微笑堂、柳州的五星商厦等大型购物中心营业面积在5万平方米以上。联华、国美、国药等国内知名连锁企业进驻柳州、桂林后发展势头强劲。柳州第三方物流企业如桂中海迅、国联物流、中铁快运正在向规模化方向迈进。柳州的广西糖网批发市场，利用现代电子信息技术进行改善后，在全国设立了多个交收仓、辅助仓、异地配送仓，年现货交易额达28亿元，使柳州的食糖价格成为全国“指导价”。铜仁响亮提出了“建设商贸中心，不从XX进货”的口号，以打造中国第一个地州MALL（顶级）商务中心为目标，正在抓紧建设“万货城”。周边地区商贸物流业发展迅猛，主要得益于政策支持力度进一步加大。柳州市于2002年颁发“关于推进流通现代化发展的意见”，明确了发展重点，从用地、财税扶持等多个方面建立了完善的扶持政策。桂林市面向全国公开招标编制现代物流发展规划，投入经费200万元，引导商贸物流业从自发、自由发展向全面规范、有序发展转变。铜仁、凯里等周边城市列入国家西部大开发范围，每年都有国家投入的商贸物流专项扶持资金。特别值得关注的是，今年8月，重庆市委、市政府召开渝东南片区6区县专题会议，出台《关于加快渝东南地区经济社会发展的决定》和《渝东南地区经济社会发展规划》，明确“十一五”期间重庆市在渝东南地区投资1200亿元，平均每个区县200亿元，分配到5年平均每年40亿元。黔江区据此明确提出要建成渝东南区域性中心城市，并代表重庆参与武陵山区的竞争。目前，该区正抢抓城乡商贸统筹试点机遇，加快建设以成品油、农资、建材、粮食等配送为主的区域性商贸物流中心，尽快形成辐射武陵山、影响渝东南的大流通格局。第三章规划背景一、商贸物流发展外部环境面临有利机遇1、西部大开发战略与中部崛起战略的进一步深入XX位于西部大开发战略的重要实施地之一的成渝经济区、中部崛起战略的重要实施地之一的长株潭经济区辐射范围的交接处，这两个重要地区的发展促使XX城市地位的改变，使XX作为五省（市、区）周边地区中心城市的地位显现，成为XX发展的重要机遇。2、区域交通条件的进一步完善根据《中国中长期铁网规划》，渝怀线、邵六线建成，渝线大通道建设，将对XX对接珠三角经济区和成渝经济区；贵阳将要建成直直通珠三角入海口的铁路大通道，XX处于这通道湖南区段的重要节点；根据《国家高速公路网规划》，9条南北向纵线之一的包头至茂门高速公路，与18条东西横向之一的上海至昆明高速公路将为XX融入全国高速公路系统带来较好的发展前景；XX的芷江机场已经转为民用，扩建工程将要上马。这些有利的交通条件都将进一步加强XX同周围重要经济区的联系，大大提升XX的交通枢纽地位，为XX带来新的发展。3、湘西地区发展获得新的发展优惠政策湖南省在2004年编制了《湘西城镇体系规划》，旨在推动湘西地区的全面发展，规划明确把XX定为湘西地区的一级中心城市，为XX未来的发展带来了新机遇。在《湖南省现代物流业发展规划》中，明确XX为全省四大区域物流中心之一，全省一级物流节点城市、全国二级物流节点城市。政策提出：对XX市这样的中部边远山区，省政府在资金配套上要给予优惠政策，减免贫困县和少数民族自治县的配套资金；同时根据《湘西地区开发规划》突出发展的6个优势产业，实行项目贷款贴息、提供引导资金、加大财政转移支付、适当提高地方税收分享比例等扶持措施，这都将为XX新一轮的发展注入强大的动力。国家发改委等九部委制定的《关于促进我国现代物流业发展的意见》（发改运行[2004]161号），国务院下发的《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发[2005]19号），省委、省政府出台的《关于促进生产性服务业加快发展的指导意见》（湘发[2007]9号）市政府制定的《关于促进我市商贸物流业发展的意见》（怀政发[2006]4号），2007年等文件规定，对国有商贸流通企业改革，发展商贸物流企业，建设现代物流中心，发展新兴流通业态，促进生活保障性服务业，完善农村流通体系，建立公共信息服务体系等进行支持。这些城市基础设施的建成，政策和出台和规划的编制，为XX发展商贸物流业提出较好的平台。二、商贸物流发展内部条件面临有利变化1、市委实施“双中心”战略2007年8月，XX市委提出实施“双中心”战略，即建设区域性经济中心和现代商贸物流中心，推动全市经济社会开放、高效、和谐、永续发展。12月7日，市委第三届二次全会通过了《中共XX市委关于贯彻落实党的十七大精神，加快推进区域性经济中心和现代商贸物流中心建设的决定》的决议。2、政府加大城市建设力度城市建设明显加快，天星东路、湖天南路建成通车，湖天北路、环城路、汽车南站、体育中心、市民服务中心、火车站广场改造、太平溪综合治理等一大批城市基础设施建设全面启动，为发展商贸物流业创造了较好的条件。3、制定商贸物流发展措施市政府结合XX实际，先后编制了《XX城区商业网点规划》、《XX市现代商贸物流业发展规划》，为发展商贸物流业提出了整体思路，园区和项目建设的总体布局，将有利地促进我市商贸物流快速、有序地发展。4、园区建设发展前景看好园区建设前景喜人，XX市工业园自2003年成立以来，引进和建设了如泰格林纸、汇源果汁等一批规模大、效益好，具有XX资源优势转化为经济优势的好项目；XX经济开发区已挂牌成立，将依托河西商品批发市场贸易的现有优势和国家物资采购联合会授予的“全国物流试验基地”的牌子。园区的加快建设，将发挥良好的集聚效应，有利地促进全市商贸物流业的发展。三、XX城市发展已有总体构想XX城市总体规划提出了以下思路。1、城市发展目标和谐XX：区域协调发展、内生性城市发展、以人为本世的城市发展。2、城市发展思路通过“经济建设”和“城市建设”两条腿走路，确定“内外兼修”两手抓战略思想。对外建设“区域中心”，对内建设“宜居城市”。3、城市发展定位城市发展口号：胸怀广阔、造化未来城市发展定位：一个服务于湘、鄂、渝、黔、桂五省（市、区）周边地区的4T中心城市；一个功能完善、山水生态、文明和谐的现代宜居城市。4T：（4个英文T字开头的词汇）综合交通的集聚平台、物品交易的畅通平台、信息交换的互动平台、文化沟通的超越平台。4、XX城市规划区范围西至新家庄与芷江县域搭界，北起新垦，南至中方县城北边界，周围以山脉分水岭为界。总面积350.8平方公里。城市协调发展区范围：XX中心市区、XX经济开发区、侗文化城、黄岩旅游区、中方县城、市工业园。5、XX城市人口发展规模近期2013年XX城区人口规模为50万人，远期2020年XX城区人口规模为65万人，远景2050年XX城区人口规模为100万人。6、XX城市用地发展规模2006年城市建设用地39.7k㎡（不包括中方县城、市工业园）；2010年城市建设用地50k㎡（不包括中方县城、市工业园）；2015年城市建设用地60k㎡（不包括中方县城、市工业园）；2020年城市建设用地65k㎡（不包括中方县城、市工业园）；2050年城市建设用地控制在100k㎡左右。7、XX城市金融商业用地布局市级商贸物流中心布置在河西组团；市级零售商业中心结合火车站广场改造，布置在火车站两厢、火车站经鹤洲路、舞水路沿线区域；在城中区“Y”型商业步行街，与人民路、府星路相连接，对现状的商业街进行特色改造和更新；沿刘塘路及锦园路形成新商业环；金融机构用地向湖天路沿线调整。8、城市发展方向南延北扩，东进西展。9、明确城市对外交通高速公路：沪昆线、包茂线、娄怀线。主要公路：209国道、320国道、223省道、312省道。10、城市结构与空间布局：四心八片，四主四辅。四心：河西商贸物流中心、老城区零售商业中心、迎丰区文化行政服务中心、湖天区商务中心。八片：城中片区（商贸服务）、铁北片区（铁路管理）、迎丰片区（行政文化）、湖天片区（商务办公）、河西片区（物流商贸）、城东片区（教育、仓储、居住）、杨村片区（居住）、鸭嘴岩工业区（工业）。四主：城中组团、湖天组团、迎丰组团、河西组团。四辅：铁北组团、杨村组团、城东组团、鸭嘴岩组团11、城市道路交通内外三环：内环（迎丰路-湖天路-天星路-天星坪-舞水路）中环（环城东路-环城南路-环城西路-环城北路）外环（外围高速公路环线、高速公路连接线）六横八纵：六横：（四方路、紫东路-坨院路-阳塘路、芷江路-迎丰路、鹤洲路-正清路、天星路、南环路）八纵：（武陵路-舞水路-舞阳路、红星南路、湖天路、锦溪路、顺天路、东环路、江秀路、卢林路）12、城市绿地、景观系统（1）防护绿化带：沿绕城路、天星路、舞阳路、河西路、湖天路、石门路两侧预留8-15米的防护绿化带。（2）公园：建设杨村公园、湖天公园、迎丰公园、舞阳公园、文化公园、中央公园、潇湘公园等七大公园。（3）城市景观：自然景观、人文景观、绿地景观。四、商贸物流业发展已有基本思路XX市现代商贸物流业发展规划提出了如下思路。1、发展目标按照市委“双中心”发展战略，坚持“立足全市，辐射周边，融入国际”的发展理念，促进我市现代商贸物流业又好又快发展。至2020年，全市商贸物流业GDP将达到480亿元，有实力（年销售收入10亿元以上）的大型商贸企业将有20家以上，大型物流企业15家以上。XX成为湘、鄂、渝、黔、桂五省（市、区）周边区域性现代商贸物流中心、全国二级物流节点城市、湖南省一级物流节点城市，2、发展重点按照建设区域性现代商贸物流中心的目标，发展的重点是构建一个布局合理、配套完善、功能齐全、上下联动的现代商贸物流网络。具体内容“345”，包括商流服务体系、物流服务体系、生活服务体系三大体系，溆浦县城、沅陵县城、靖州县城、新晃县城四大商贸重点城市和物流节点城市，中央商务区、河西商贸区、狮子岩物流园、鸭嘴岩物流园、工业物流园五大园区。第四章规划总则一、规划目的与性质1、规划目的编制本规划是为贯彻落实市委、市政府提出的建设区域性经济中心和现代商贸物流中心发展战略，具体指导中央商务区的建设，加快中央商务区的形成，加快XX城市的发展，实现区域性现代商贸物流中心进而实现区域性经济中心的奋斗目标。2、规划性质商贸物流业是城市基础产业和主导产业，做好商贸物流业发展的规划，对XX这样以第三产业优势产业的城市来说，更显得重要。中央商务区是XX城市商贸发展的核心区，也是体现XX市城市水平和特色的核心区。《XX市现代商贸物流业发展规划》提出了规划和建设XX市中央商务区的目标和构想，2007年6月，得到了市政府批准。本规划是对《XX市现代商贸物流业发展规划》的具体化，对中央商务区建设和发展的相关问题做了具体的描述，是一个接近于详细控制性规划。二、规划范围与期限1、规划范围本规划所指的中央商务区范围包括：以火车站广场为中心，由迎丰路、人民路、鹤州路组成的“三角街”（包括嫩溪垅交叉路口商业区域）及相对延伸区；以湖天大道与迎丰路交叉口为中心，由沿迎丰路西至红星路、东至顺天路、沿湖天大道南至天星路组成的“丁字路”（包括太平桥至锦溪桥段的太平溪区域）及相对延伸区。2、规划期限本规划于今年编制，年内完成编制任务，年底市政府批准实施，从明年开始进入正式的实施阶段。故本规划起始为2008年初，止于2020年底，时间跨度13年。总体分近期和远期，近期两期，以2008年-2012年为近期，正是XX市中央商务区按规划要求做好整合改造、形成雏形、打好基础的五年，也正好与下届政府领导任期的时间一致；以2013年-2020年定为远期，将是XX市中央商务区基本形成、加快发展的时期。三、规划依据1、《中华人民共和国城市规划法》；2、《城市规划编制办法》；3、《中共湖南省委省人民政府关于加快湘西地区开发建设的决定》；4、《XX市域城镇体系规划》；5、《XX市城市总体规划（1999—2020年）》；6、《XX市现代商贸物流规划》；7、《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；8、《湖南“十一五”现代物流业发展规划》；9、《XX市人民政府关于促进我市商贸物流业发展的意见》（怀政发[2006]4号）；10、《XX市城区商业网点规划》；11、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发[2005]19号）12、国家发展改革委员会等九部委《关于印发促进我国现代物流发展的意见》（发改运行[2004]1617号）；13、1999—2007年的统计年鉴；14、其他相关法律、法规、文件。四、规划指导思想编制本规划的指导思想为：以科学发展观为指导，以《XX市城市总体规划》、《XX市现代商贸物流业发展现划》和《XX城区商业网点规划》为依据，以XX城区现有城建、交通和商贸条件为基础，以促进中央商务区发展、建设区域性商贸物流中心为目标，精心描绘统一开放、竞争有序、业态多样、布局合理、运作有序的中央商务区发展蓝图，着力打造繁荣城市经济、便利人民生活、强化城市功能的中央商务区。五、规划基本原则本规划在编制过程中遵循以下基本原则。1、宏观性原则思考因素：XX在全国范围内的地位、在全省范围内的地位、在周边地区的地位；商贸物流业在XX产业中的地位、与其它产业的衔接关系。总体把握：贯彻“双中心”战略，贯彻大流通、大商贸、大发展的指导思想，以建设区域性经济中心和现代商贸物流中心为奋斗目标。2、前瞻性原则思考因素：现代商贸物流发展理念、发展模式、企业经营方式。现代城市中央商务区的建设模式。总体把握：体现“现代化”理念，把XX做为未来现代化城市来前瞻，以融入全国、融入国际、融入现代的规划理念，实现XX商贸物流业发展和中央商务区建设的高起点。3、科学性原则思考因素：功能定位的准确性，目标认定的合理性，项目布局的可能性，规划与现实结合的有机统一。总体把握：坚持“以人为本”思想，做到定位准确，目标合适，布局合理，实现中央商务区建设又好又快、有序发展；规划好城市绿化、楼宇景观和公共空间，实现XX商贸物流业发展与生态宜居城市建设的有机结合。4、操作性原则思考因素：城市人口集聚程度、城市交通指向性、XX城区发展的历史沉淀、经济发展取向和生成因素、现有资源存量利用、二次改造和土地置换，政府基础设施投入和政府所能获得的级差地租。总体把握：遵循“有效推进”准则，即能有效地推进项目的实施，有力地促进中央商务区的形成。第五章中央商务区的确定一、中央商务区的一般概念中央商务区，又称中心商务区或商务中心，简称CBD。目前对此说法不一，一般来说，中央商务区是集中了大量金融、商业、贸易、信息及相关服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所，是一个城市的核心功能区，城市或区域人流、物流、资金流、信息流、文化流的集散地，也是城市经济的标志和象征。1、机构：金融服务机构、商品贸易服务机构、信息及社会中介服务机构；2、设施：商务办公设施（商务写字楼）、商务接待设施（酒店）、商务住宅设施（高档公寓）；3、功能：城市的核心功能区，城市或区域人流、物流、资金流、信息流、文化流的集散地，能够提供高水平、最集中、最高档次的服务，4、作用：是城市经济的标志和象征。可以提高城市的竞争力，并辐射周边地区，带动区域经济的发展，同时通过中央商务区这个平台，有效地参与区域经济和国际经济的竞争。5、分区：中央商务区突出商务办公的功能，一般可设置商务区、商贸区、文化休闲区、餐饮娱乐区、商贸公寓区和混合功能区，为避免商务功能过于单一，强调文化、休闲、娱乐功能与商务功能的有机结合。6、特点：具备完善的市政交通与通讯条件，高层建筑相对集中，并突出标志性建筑，形成重点突出，错落有致的空间形态。二、XX城区发展过程1、发展过程XX是“火车拖来的城市”。其前身为XX县城—榆树湾镇。1949年，城区面积不足1平方公里，居民不足4000人，1970年开始修建湘黔、枝柳铁路，在XX设立交通枢纽站，1973成立了XX铁路分局，1975年，XX地区地直机关陆续由安江搬迁XX，域区人口开始大量增加，城区面积不断扩展，至1979年国务院批准设立县级XX市时，辖区面积达138平方公里，人口达8.1万人（其中城区人口6万人、郊区人口2.1万人）。1983年3月国务院批准撤销XX县，并入XX市，XX市辖区面积扩大到2187平方公里，城区人口达8万人，城市建成区达10万平方公里。1990年，XX市城区建成面积达18平方公里，人口达15万人。1997年11月，国务院批准XX地改市，设立地级XX市。此后经过十年的发展，现在的XX市城市建成区面积已达40平方公里，城区常住人口达45万人（其中城区户籍的为35万人）。2、城市特点XX从1979年建市至今，其空间结构经历了由“单核心”向“核心+小规模用地”向“核心+枝状片区”向“核心+中等规模外部组团”的发展过程。这种发展过程体现了自上而下的计划指令性经济与自上而下的自然增长相融合的过程，这在我国以铁路枢纽为依托的城市发展中，具有较大的普遍性。在XX城市发展初期，城市工业用地独立于城市核心商业与居住区，拥有比较独立的居住社区和配套服务设施。随着城市人口的进一步增长，城市商业区、行政区和工业用地蔓延发展，逐渐粘连在一起，工业用地、行政用地、商业用地、居住用地混杂在一起，转变为以主干道路为架的若干枝状片区，呈放射状分布于核心区周围。城市规模进一步扩大以后，核心区与枝状片区的边界进一步模糊，初步形成了围绕城中区和铁北区放射的迎丰区、湖天区、城东新区的布局。XX是火车拖来城市，铁路经济和公共经济是主要经济生成因素，因此。迎丰路作为XX市城市第一生成轴，显得清晰、明朗。城市设施也以迎丰路为轴形成亚铃形分布，亚铃的一端为火车站，另一端向西延伸至迎丰中路，多为行政办公和金融机构。三、、XX城区现状1、位置及范围XX城区即鹤城区，地处行政XX市的中心，东、南与中方县相连，西与芷江县搭界、北与麻阳县、辰溪县毗邻。在《XX城市总体规划》中，关于XX城区的范围有两个概念，一是城市规划区范围：鹤城区行政区划范围西至新家庄与芷江县域搭界，北起新垦，南至中方县城北边界，周围以山脉分水岭为界，包括城中街道、城北街道、红星街道、迎丰街道、坨院街道、石门乡、盈口乡、杨村乡、鸭嘴岩镇，总面积350。8平方公里。二是城市协调发展区范围：XX中心市区、XX经济开发区、侗文化城、黄岩旅游区，中方县城、市工业园。本规划所指的城区范围为城市规划区范围。2、规模XX城区户籍人口总数42万人，其中非农业人口33万人；城区建成面积39.7平方公里，建成区常住人口34.8万人。3、城市建设2007年末，XX市城区建设用地42平方公里，人均用89平方米，城市公共绿地3124公顷，人均公共绿地5.1平方米，城市绿化覆盖率37.1%。2007年末，城市道路长度187公里，道路广场用2243公顷，人均道路长度0.43米，人均道路面积6.4平方米，城市供水能力45万吨/日，城市生活污水处理率51.1%；城市防洪工程整体抗洪能力较弱，除市中心地段按100年一遇设防外，其它地区不足20年一遇。4、城市结构XX市区目前的城市空间结构基本上维持一个“一个大中心，两个分中心，四个枝状片区”的形态。“一个大中心”即围绕火车站，沿人民路、鹤州路、迎丰西路以及武陵路—舞水路形成的区域，这里集中了火车站、百货大楼、宾馆、步行街等公共设施，办公、住宅、商业零售、接待等也混杂其间，是XX的商业贸易中心，形成了占XX市57%的接待能力，但组合功能弱，服务功能单一，环境伸展能力差，不具备承担节、会服务功能。“两个分中心”是指迎丰区内的行政文化中心与河西新区批发市场为主的商贸中心。迎丰区集聚市委、市政府主要的行政机关，集聚了绝大多数金融、保险机构，形成了金融服务和接待服务两大功能，具有城区26%的接待能力，但经营性机构占机构总数不足13%，现有商务指数在8%以下，经济服务能单一、组合功能弱。河西新区是商品批发贸易为主的商贸区，是XX城市发展的必然选择，区域性大商贸也要求有这么一个专业化功能区，以提高XX市商贸流通业水平，这也是XX市的一个商务功能亚区，需要相应的商务服务来支撑，并应具备一个完善的商务服务体系。“四个枝状片区”分别为湖天片区、铁北片区、城东新区片区、鸭嘴岩片区。湖天开发区是城市低层次开发的产物，现已基本成形，95%为住宅。城东新区科教功能新区渐显轮廓，也是XX市新生住宅区。目前这四个枝状片区没有形成完整的商业体系和商务功能。XX城市各区（组团）基本情况：（1）城中区（组团）位于舞水河以东，芷江路以南，迎丰西路以南，红星南路以西，占地面积约6.5平方公里，人口约6万。该组团为鹤城区委、区政府以及直属职能单位的所在地，机关单位较多，相关部门的办公场地集中所在，为此人口密集中较高，交通拥挤，是目前XX市城区生鲜农产品交易市场的最繁华的地段，XX市步行街也在其中。（2）城北区（组团）位于武陵路以东，迎丰路以北，湖天路以西，占地面积约7.7平方公里，人口约9万。该区域聚集着大量铁路职工及家属，是以居民居住生活区为主，以前为铁路部门的专属管理区，目前已下归地方管理。（3）迎丰区（组团）位于湖天路以东，迎丰路以北，占地面积约3平方公里，人口约3万左右。该区域是市委、市政府所在地。商业活动较繁华，规划的XX市中央商务区所在地。（4）湖天区（组团）位于红星路以东，迎丰路以南，湖天路以西，总规划面积9.5平方公里，有4平方公里已得到有效开发。区内道路、供电、供水网络已经形成，电信、邮政业务早已开通，医院、学校、宾馆等城区服务设施齐全。初步形成了以房地产为主导、以部分工业（如制药等）为辅的产业基础，目前已建成牡丹花园、玉溪花园、世纪花园等现代化小区，辖区人口已达5万多人。（5）河西区（组团）位于XX市舞水河西岸，规划面积9.5平方公里。目前已形成建成区约4平方公里，人口3万人，形成了以专业批发市场为主导，物流配送、商业零售、制药、房地产为辅助的发展格局。（6）城东区（组团）位于XX市城市规划线以西，1802省道线以南，坨院主干溪流至城市规划中外环路一线交界处一线以北为界，占地面积6.4平方公里，常住人口3.5万人。该区域内有XX火车东站、铁路编组站、汽车东站、XX学院、广电中心心部分市直机关。5、城区产业XX城区的产业主要是第三产业，而第三产业的主要又是商贸物流业。2007年，XX城区有商贸市场41个，营业面积72万平方米；有商业零售网点13000个，营业面积90万平方米。其中营业面积1000平方米以上的商业零售网点25家；有货运代理公司（经营户）80家。2007年，XX城区GDP为32.3亿元，同比增长20%，占XX城区全部GDP总量的27.5%，占XX城区第三产业GDP总量的45.3%，占全市商贸物流业GDP总量的43.8%。社会消费品零售总额为30.8亿元，占全市社会消费品零售总额的31.3%。四、中央商务区的确定1、定位区域级中央商务区XX提出规划和建设中央商务区，理念是超前的。有专家认为，目前我国初步形成且有所发展的CBD是北京建外地区和上海陆家嘴，其它城市如深圳、武汉、沈阳、重庆、广州都处于打基础或形态初现或步履艰难的阶段。但也有专家认为，中国可以大力发展CBD，因为CBD可分为三六九等，有全球级的，国际级的，也有区域级的。根据全国政协常委、中科院院士、著名经济地理学家叶大年的“空洞”理论及他对XX考察得出的结论，XX未来会成为湘、黔、桂、渝、鄂五省（市、区）周边中心城市。市委提出“双中心”战略，要着力打造区域性经济中心和现代商贸物流中心。综合以上思路，XX市可以也在必要规划建设区域级中央商务区。2、规模适宜型中央商务区杭州已是一个近500万人的大城市，只规划了2个中央商务区（武林和钱江新城），其中武林中央商务区的范围面积只有2.02平方公里。XX目前只是一个建成区不足50平方公里、人口不足50万的中等城市，远景规划XX的城市面积不超过150万平方公里、人口不高于150万。所以，XX规划和建设中央商务区，其规模不宜大，要与XX经济和社会发展水平相适宜。中央商务区范围确定：本规划所指的中央商务区范围包括两部分：以火车站广场为中心，由迎丰路、人民路、鹤州路组成的“三角街”（包括嫩溪垅交叉路口商业区域）；以湖天大道与迎丰路交叉口为中心，由沿迎丰路西至红星路、东至顺天路、沿湖天大道南至天星路组成的“丁字路”（包括太平桥至锦溪桥段的太平溪区域）。3、功能组合型中央商务区XX城市的现状在前面已分析。XX城市发展的主要趋势是：城市发展定位：对外打造成一个服务于湘、鄂、渝、黔、桂五省（市、区）边区的中心城市；对内建设一个功能完善、山水生态、文明和谐的现代宜居城市。规划形态结构“四心辉映、八片交融、四山环绕、两水穿越”。构成“山水相间、城乡交融、组团布局、共为一体”的生态型山水城市空间结构。城市发展的核心的亮点是“两路两水”。“两路”为湖天大道和天星路，“两水”指舞水河的太平溪。四心：为城市环城路快速环道内的城市级公共服务中心，包括河西商贸物流中心、老城区零售商业中心、迎丰区文化行政服务中心、湖天区商务中心。八片：城中片区（商贸服务）、铁北片区（铁路管理）、迎丰片区（行政文化）、湖天片区（商务办公）、河西片区（物流商贸）、城东片区（教育、仓储、居住）、杨村片区（居住）、鸭嘴岩工业区（工业）。根据《XX市城市总体规划》以上发展思路，我们规划的中央商务区按业态分四大板块，即以销售高档商品为主的商业零售板块，以公司商务办公为主的商务办公板块，以宾馆、餐饮、休闲服务为主的服务板块、以高档公寓为主的公寓板块。范围由两块组成，以火车站广场为中心，由迎丰路、人民路、鹤州路组成的“三角街”（包括嫩溪垅交叉路口商业区域）及相对延伸区；以湖天大道与迎丰路交叉口为中心，由沿迎丰路西至红星路、东至顺天路、沿湖天大道南至天星路组成的“丁字路”（包括太平桥至锦溪桥段的太平溪区域）及相对延伸区。第六章发展战略一、功能定位市委提出建设“双中心”战略，即建设区域性经济中心和现代商贸物流中心，《XX市现代商贸物流业发展规划》提出我市发展商贸物流业功能定位为：湘、鄂、渝、黔、桂五省（市、区）周边区域性现代商贸物流中心、全国二级物流节点城市、湖南省一级物流节点城市。立足全市，辐射周边，融入国际。中央商务区的功能定位是根据这一总体定位的具体定位，从概念上来讲，应属于区域性中心城市的中央商务区，从内容上讲，包含商业零售中心、商务服务中心、商务信息中心、休闲娱乐中心等几个方面。二、发展规模及目标《XX市现代商贸物流业发展规划》提出我市商贸物流业发展目标有商贸物流业GDP、社会消费品零售总额、XX城区商贸物流营业面积、大型商贸企业数等4个指标。本规划中对中央商务区提出了近期和远期的两个总量指标：近期内（2013年）形成基本完善的商业零售体系和商务服务体系，年营业收入达80亿元以上；远期内（2020年）形成成熟的商业零售体系和商务服务运行体系，年营业收入达160亿元以上。比原规划指标略有提高。三、业态根据国内外CBD建设通行的规则，中央商务区商务用房的建设面积占整个建筑面积的50%以上，商务服务设施占25%，高级公寓占25%，。实现高层建筑的集聚，实现商业、商贸和商务的集聚、信息的集聚、高科技产产业的集聚以及人气的集聚，最终达到财富的集聚。从行业来讲，中央商务区主要业态应为：1、为商业活动提供服务的金融、保险、结算、租赁、信息、拍卖、典当、会展等产业；2、为消费者提供商品的商业零售业；3、为消费者提供生活服务的住宿业、餐饮业、休闲娱乐业等。从经济来讲，中央商务区核心业态应为：一是楼宇经济。通过资源整合和业态的调整，中央商务区应成为建筑密度最高、建筑楼层最高、人口密度最高的、土地价值最的地区。二是总部经济。依托商务楼的开发和建设，集聚市内、区域内企业总部，引进国内外著名企业的代理总部，大力发展总部经济。四、发展方向中央商务区内以零售购物为主的商业设施营业面积已达8万平方米，已立项和在建的约为16万平方米，从数量上说，已超过现在城市规模应配套的数量。规划提出发展指向为：限制零售商业设施的建设，提升档次和提高经营水平。1、放大游憩商务（即品牌购物、住宿接待、商务住宿、休闲娱乐）功能；2、适度控制商业零售设施规模，处理好商业零售设施阶段性发展水平与适度规模的优胜劣汰关系，防止重复建设和设施空置；3、强化发展商务服务及组合功能，提高商务效率；4、积极图谋商务技术服务的发展，提高城市技术辐射力，奠定区域性技术服务中心地位。第七章总体布局一、组团结构根据XX市现状和发展趋势，确定中央商务区为“两大组团”规划结构。即将中央商务区以枝柳铁路为界，分为西区组团和东区组团。（一）西区组团组团范围：火车站广场及两厢（西厢嫩溪垅交叉路口商业区域、东厢步步高交叉路口商业区域），迎丰西路（至绿源宾馆）、人民南路（至鸿瑞商场）、鹤州路（北起火车站南至影剧院）两边街道。发展定位：以商业零售为主，配套相应的生活服务和商务、商住设施。组团布局：“123结构”。即由三部分组成：1个商业广场、2大商圈、3条商业街。1个商业广场：火车站商业广场。火车站大型商业广场由现有的火车站广场，东、南、西三面的建筑物组成。对XX火车站站前广场周边建筑进行综合改造，拆除站前至迎丰西路的现有建筑物，地下建设商业设施和停车场，地上为城市商业休闲广场，西面保留现有和宾馆，东面建设高层写字楼，成为集商业、商务、接待、休闲功能于一体，体现城市建设亮点和五溪文化特点的窗口。项目近期实施。新建火车站广场大酒店：火车站广场大酒店位于鹤洲北路、火车站广场西侧，规划土地使用面积5000平方米（7亩），建筑面积2.4万平方米，楼高不低于60米，远期实施。提升铁路快运中心和邮政物流中心：对现有的铁路快运中心和邮政物流中心的设施进行提升改造，同时提高服务水平，以适应市场的需要。2大商圈：步步高商圈、嫩溪垅商圈步步高商圈：位于迎丰西路与人民路交叉处周围，主要由琼天广场、沃尔玛广场、君源华天大酒店、XX大厦组成。建设以大型超市、品牌购物、餐饮、住宿、商务公寓为主的城区中心商圈。新建沃尔玛商场：在迎丰西路与人民路交叉处西南角建设沃尔玛商场，进一步强化步步高商圈的商业零售功能。项目近期实施，需拆除建设地址上现有的建筑物，并对被拆除单位的设施和人员进行安置。改造XX大厦：对XX大厦进行提升改造，拆除靠近人民路一面原有建筑，建设XX大厦国际名品城，主要经营日用百货、家电、名烟、名酒、名表、服饰、首饰、化妆品、餐饮、住宿。项目近期实施。嫩溪垅商圈：位于迎丰西路、舞水路、武陵路和芷江路交汇处周围，主要由西都商业广场、金帝百货、国际商贸广场、XX新城等组成，建设形成以商业零售为主，兼餐饮、住宿、商务公寓的商圈。新建国际商贸广场：在嫩溪垅XX商城和XX家电城地段建设国际商贸广场，以进一步强化嫩溪垅商圈商业功能。项目近期实施，需拆除商贸系统百货公司、纺织品公司、五交化公司和糖酒副食品公司现有的经营设施，做好相关企业的改制工作。新建XX新商城：XX新商城位于嫩溪垅芷江路地段，主要经营日用百货精品、服饰、运动器材、家电以及宾馆、餐饮。项目近期实施。3条商业街：鹤州北路商业街、人民南路商业街、府星路新商业步行街。鹤州北路商业街：规划对整条街道进行提升改造，美化亮化，完善功能，形成以专业店、专卖店为主，适当设置较大规模的购物中心和配套金融结算机构，实现品牌购物一条街。新建飞达商贸城：飞达商贸城位于鹤洲北路与迎丰路交汇东南处，项目远期实施。新建西南电讯图书音像城：在靠近鹤州路与人民南路交叉口的鹤州南路，建设西南电讯图书音像城，以进一步强化交叉口电信商品贸易、商务服务功能。项目已开工建设。新建人民路购物中心：在人民路中心汽车站北面建设人民路购物中心，进一步强化人民南路商业功能。项目近期实施。商业配套项目：西区组团内适应发展的需要，新增商业设施配套建设相应的金融结算机构。适当发展（以改造提升为主）配套的餐饮、宾馆、休闲等设施。府星路新商业步行街：规划新建的府星路新商业步行街东接府星路，西连嫩溪垅，全长约600米，街宽30米，以步行街形式，时尚购物、特色餐饮为主。项目远期实施，同时考虑中心市场的提升改造，考虑东星步行街的相互连接。西区组团按城市发展规划来分，属于城中组团的主要部分，是XX城区早期建设的区域，目前已形成较为完善的商业零售设施，也是城区以及外地来怀消费者主要购物所向。（二）东区组团组团范围：湖天大道迎丰路至天星路之间两边街道（含湖天大道与天星路交叉口适度延伸的周边）；迎丰路太平桥至顺天路口段街道两边（包括太平桥至锦溪桥段的太平溪区域）。发展定位：以商务为主，配套相应的商业零售、休闲文化、生活服务、商住等设施。组团布局：“111结构”。即由三部分组成：1条商务街、1条金融街、1条休闲带。1条商务街：湖天大道商务街。规划湖天大道的北起迎丰路南至天星路路段为商务街，布局高档商务写字楼、五星级酒店、商务会展中心、商住公寓，汇集XX城区及周边地区大部分公司（代理）总部于此，承担城市主要商务办公、商务会展、商务接待等功能，为XX商务活动提供集中、高效的商务办公场所。城市地标建筑：规划在湖天大道与迎丰路交叉处、与天星路交叉处达到城市地标建筑要求的高档商务写字楼和五星级酒店。XX综合信息中心：规划设置于商务街。整合电子政务、电子商务和金融、税务、海关、检验检疫、交通运输、邮政以及产品质量技术监督等行业信息系统和信息资源，形成全市统一的公共信息平台，实现跨部门、跨行业物流信息共享、业务协同以及国际通关的电子化管理。商务会展功能的实现：会展是商务街的主要功能之一，本规划考虑一般性中、小型会展由主办者在城区内较大规模的宾馆进行。城区及周边地区区域性大型会展可在附近的市体育中心举办。市体育中心在设计和建设时综合考虑适应会展中心的特点，除以满足体育要求外，配套建设或预留建设满足会展要求的相应设施，以提高体育中心和利用效率。1条金融街：迎丰东路金融街。中国人民银行、建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、保险公司等在XX的机构集中在迎丰路的与湖天大道和顺天大道交汇之间的路段，已形成XX市金融