花溪区万宜酒店综合体可行性研究报告

万宜酒店·综合体可行性争论报告2023年六月〔202312月已进展行政区划调整，以下全部市调数据均为原花溪区〕1、地理位置17925效劳中心，143272、花溪区概况202336.723933%长江、珠江分水岭，是贵阳市著名的生态区和重要的水源保护区。花溪生物多样具有高原季风潮湿气候的特点，冬无严寒，86.3%。3、花溪区美誉称号，成为贵阳市唯一获此殊荣的区〔县、市，成功申报并建成全省唯一的花美誉。4、旅游资源222平方23418个，3227个。以花溪公园为中心，沿花溪河两岸，绿洲成群，林木青翠，田畴穿插，风光自然。陈毅元帅题诗“真山真水处处是，”是花溪风景最真实的写照。花溪公园、十里河滩、天河潭、镇山村、青岩古镇、高坡民族村等均为花溪著名的风景区，花溪城市湿地公园已经成功申报国家城市湿地公园。山水灵秀的花溪文物古迹丰富，青岩古镇已列为全国历史文化名镇。全区有1312处市级文物保护单位，有马铃石拱桥18处区级文物保护单位。二、花溪区经济1、花溪区经济增长稳定增长17.0%。其中，第一产业增加值91922万元，比上年增长9.3%；其次产业增加值469925万元，比上年增长18.8%；633427万元，比上年增16.7%。人均生产总值达3270215.9%。财政： 财政收入快速增长。全年实现财政总收入146070.3万元，比上34702.831.2%49458.1元，比上年增长23.1%；地税收入78709.936.4%。财政总收入占GDP的比重达12.2%，比上年提高0.9个百分点。公共财政24335.737.3%；16666621.3%。生活水平： 依据国家统计局花溪调查队住户调查资料，全年城镇居12.8%；城镇居民人均消费866515.454098.9%。商贸 ：消费品市场运行平稳。全年社会消费品零售总额266305万元，比上年增长18.0%。其中：限额以上企业实现零售额98208万元，比上64.3%，所占比重达36.9%；限额以下企业〔含个体经营户〕实现1680971.3%，63.1%。,GDP、人均收入等还有肯定差距，这也说明花溪区经济具有较大进展空间，花溪区零售市场的规模提高快速，这些都给本工程成功带来肯定契机。三、城市进展规划〔花溪面临的进展条件和进展机遇1、一轮贵阳市城市总体规划〔贵阳市建设生态文明城市总体规划<2023-2023年>〕上报国务院审查通过，花溪组团作为全市建设进展的战略重点之一，其环境优势、生态优势、文化优势、后发优势必将凸显为进展优势；2、环城高速大路、甲秀南路建成通车，极大地提升了花溪的交通区位条件；3、贵州大学校区扩建、贵阳高校聚拢区在党武思丫一带建设启动，将进一步带动花溪文化旅游区的进展；45、花溪南部建水厂、污水处理厂、垃圾填埋场等市政设施建设，将进一步完善花溪进展的根底设施条件；6、十里河滩景区申报作为国家级湿地公园，正在抓紧建设实施，将进一步完善花溪旅游景区体系和生态建设；7、小孟装备制造业生态工业园〔中意合作小孟生态工业示范园区〕作为全市的标准建设启动，进一步拉动花溪区现代工业产业的培育进展。8、花溪具有充分的后备土地资源，为加快进展供给了空间载体和支撑。环城40平方50平方公里的惠水，东接龙洞堡、龙里，花溪的快速进展必将成为发挥贵阳在“黔中经济区”核心辐射带动作用的枢纽和桥头堡。〔二1、在贯彻落实科学发展观、建设生态文明的大背景下，低碳经济和低碳城市的进展理念正在成为城市进展的主导方向。国内外进展的趋势和成功阅历说明，低碳经济进展模式是必定和可行的。而有条件领先其他进展中和兴旺城市领先建立低本钱的低碳生态城市进展模式。2、经对花溪现状特点、进展条件、进展优势的具体分析，结合城市总体规划和省市党委政府对花溪的进展要求，提出花溪城市建设进展的目标和定位。“山水生态城，低碳示范区”为目标，走节能环保、绿色低碳的生态文明进展之路，碳进展的示范城市花溪城区以建设“避暑休闲度假城、生态旅游目的地、文化教育聚拢区”为主态良好、环境宜居、文化多彩、设施完善、科教兴盛、旅游兴旺的特色花溪。〔三、影响房地产开发竞争市场的重大工程2023年花溪区重大建设工程一览见附表〔三、商业格局及规划三大商业组团“合围”花溪依据规划，花溪国际商业综合效劳中心主要由其老城区、城南、思雅三大商沿花溪河形成滨水文化消遣步行街区和滨水特色饮食步行街区。“溪南区组团”则是花溪“向南”延长扩展形成的城区和兴城市中休闲度假中心等高端医疗、疗养、养生、度假设施。式城市公共功能区。除此之外，花溪的工业产园区也和这三个商业组团将“花溪”合围在其中。据了解，位于花溪合朋村的贵阳金石同心产业园不仅是花溪区重大工业效劳项商业配套、生态、旅游产业为依托的特色城。这样一来，花溪将会贵阳全的宜居城、生态城、消遣城、消费城。小区的建设增加而增加，比较符合工程的形象定位。因旅游区的扩容及升级建设将打来巨大的旅游经济的增加。5或铺面上市量随着建设将逐年加大，市场竞争也将面临猛烈的碰撞。其次局部工程优劣势分析一、工程概况1、工程区位本工程位于贵州省花溪区清溪路上，属于花溪老城区传统的商业核心区域。2、工程经济技术指标根本经济指标规划用地面积建设用地面积

8997㎡〔约合13.5亩〕3407.9㎡一层4911.86㎡二层4013.25㎡三层3808.38㎡四层4019.74㎡五层2616.34㎡六层3517.97㎡七层1644㎡八层1644㎡计入容积率九层1644㎡27819.54㎡负一层7250.15㎡不计入容积负二层7480.15㎡14730.3㎡3、工程SWOTS→优势条件工程位于区域传统的商业核心；首选之地两园之心，人流交汇之地销售速度及资金回笼快O→工程时机点商业的去化速度及酒店经济 于区域整体的进展及工程的销售旅游目的地。

W→劣势分析应影响工程整体形象整体进展T→外在威逼分析加大，竞争日趋剧烈将来不行预见的政策打压招商成功的话，工程就能躲避规模大盘的恶意竞争。第三局部工程经济效益分析一、周边楼盘比较因本工程的占地位置比较特别，是花溪区域内不行多得的商业核心区域及商〔将军路〕及工程旁的唯一竞争工程“明秀商贸城”的商业价格来做经济分析。6/平方米左右，一层内铺为3.5/2.56.5/平方米左右的价格做参考。二、工程经济效益分析工程估算的各项设定工程说明13.5451.28/亩，2、预售条件为工程施工至裙楼土建完工。32%计。各项税费说明依据花溪区市政府相关部门的有关规定：5.65%。2、企业所得税按税前利润的15%计算〔加大建安本钱、合理避税〕各项本钱费用的设定〔〕和开发费用〔包括工程治理费、销售费用、财务费用。结合我司的阅历数据资税费标准按政府有关规定进展估算。、工程总体规划指标工程总体指标：工程总建设期为,24个月2.总建筑面积：42549.842.地上总建筑面积：27819.542.1.酒店建筑面积：8449.972.2.商业建筑面积：19369.57地下建筑面积：3.1.7250.153.2.地下停车泊位：7480.15〔329〕4.容积率：2.85.建筑密度：37.88%，6.绿地率：25.5%，3工程整体总投资估算：〔1〕土地本钱6,09094.395〔1.5%0.05%土地本钱合计：6，184.395前期工程费〔含勘查费、规划设计费、三通一平、各项规费等费用27819.5440/㎡=111.28前期工程费合计：111.28万元根底设施费(含供水电气、道路、排水排污、绿化等)27819.54100/㎡=278.54根底设施费合计：278.54万元建筑安装费〔含土建、安装、设备等建安本钱：1、商业：19369.57×3,000=5,810.872、酒店：8449.97×5,000=4,224.993、地下层：14730.3×2500=3,682.58建筑安装费合计：14，318.43〔5〕开发间接费〔1,2,3,40.6％计20,892.65×0.6%=125.36〔6〕不行预见费〔1,2,3,4,53％计：21,018.013%=630.54开发本钱合计：21，648.55万元〔1,2,3,4,5,6项之和〕期间费用：×1.5%＝324.73销售费用：34,585.19×2.5%＝864.63期间费用合计：1,189.36财务费用(建设期自投资金利息)：：12,0008.8%×1=1,056工程总投资合计：23,893.91万元(1,2,3,4,5，6,7,8合计)销售总收入：商业局部：9865.41㎡×30,800元/㎡＝30,385.46万元3.5/㎡均价计算，二2.5/2/㎡均价计算〕/㎡×35.28〕＝4,199.73销售总收入合计：34,585.19可自持或租赁产业合计：1、商业—4/5层面积共6636.08㎡2、酒店—宴会厅31/214730.3㎡工程利润估算：21,648.551954.06〔5.65%计算。45.96%，缴纳所得税1,647.39万元，税后利润9,335.19万元，实现税后投资利润率39.07%。备注：1、收入中未考虑每年市场商铺价格的增幅。2、本钱中也未考虑将来材料及人工本钱变幻等因素。3、销售收入未考虑建筑规划设计中或将消灭的不利于销售的各种弊端。4动整个工程的滚动进展，相对的自投资金利润及利润率相比较总投资利润及利润率要高的多。4工程盈利分析工程静态盈利分析表序号 项 目

数 值 计量单位 单价(元)

金 额(万元)1 一、销售总收入商业局部酒店局部二、总投资〔一〕开发本钱费用合计1、土地费用2、前期工程费3、根底设施费4、建筑安装工程费建筑局部车库、设备房电梯部其中 分5、开发间接费6、不行预见费

9865.4114349.628,99727819.5427819.5442,549.8442,549.8420,892.6521,018.01

㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡0.60%3%

30,8005,0006873.844010016931,668

34,585.1930,385.464,199.7323,893.9121,648.556,184.40111.28278.5414,318.4313,718.43600125.36630.54〔二〕期间费用1、治理费用2、销售费用〔三〕财务费用三、税金销售税金及附加21 所得税(15%)22税