年常州某项目策划报告

2002年常州某项目块块条件分板项目竞争力块块条件分板项目竞争力项目发展定位核心价值体系竞争态势分析发展商定位市场定位形象定位目标客户定位价格定位主题定位项目定位常州宏观环境研究常州房地产市场现状住宅市场及发展趋势住宅消费现状市场调研分期发展策略产品设计策略大卖场构筑策略产品策略主要营销策略广告推广策略销售推盘策略阶段性销售计划首期整合营销计划营销策略主要技术指标销售收入概算项目投资概算收支概算第一部分：市场调查研究1常州市宏观环境研究1.1常州市简介常州是一座具有2500年历史的文化古城（历史上有“龙城”别称），又是一座在改革开放中崛起的新兴工业城市。全市总面积4375平方公里，人口339万，其中市区280平方公里，下辖金坛、溧阳两个县级市和天宁、钟楼、戚墅堰、武进、新北五个行政区常州处于美丽富饶的长江金三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件。市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过。全市水网纵横交织，连江通海。长江常州港万吨级码头可接靠外轮，并具备集装箱中转功能。民航常州站有通达北京、广州、大连、厦门、深圳、海口、西安等国内20多个大中城市的航线。1.2人口环境2001年年底人口主要统计指标(新的行政区规划2002年确定)：总户数：118.65万户总人口：341.52万人每户家庭人口：2.91人/户老城区总人口：89.48万人（天宁、钟楼、戚墅堰）新城板块总人口：12.15万人行政区调整以后市区人口：超过200万（含武进区）从总体人口环境来看，整个常州市人口基数偏小,在100万左右,而新区的人口量也偏小,在新区重新规划后总人口也不足40万(38.23万),且农业人口占了绝大多数，仅市区内居民对住房的需求量并不大。据调查：常州市城镇居民2001年底人均住房面积10平米，如“十五”期末要达到15平米，人均增加居住面积约5平方或建筑面积10平方左右，按市区及新区总人口100万计算，总的住房需求量是1000万左右，加上市区危旧改造项目面积150万平方，5年的房地产需求总量不低于1200万平方，平均每年住房的潜在需求量将在240-250万平方左右，并相继随人口的增加而增加。另根据市区（加新区）人口按100万人口，2.91人/户计算,约34万户居民，初步估计三分之一的家庭已买了新房，三分之一还不具备买新房的经济实力，三分之一的家庭需买房或换房，那么近几年内将有11万户家庭的购房需求，共有1100万平米左右需求量，则五年内平均每年住房潜在需求量为220万平米。34万户34万户按2.91人/户计算1/3强≈14万户不具备购房实力1/3弱≈10万户已购新房1/3弱≈10万户拟购新房或换房100万人口来综刺上醉2侮种方式计算结竟果，近几年年养均需求量杆在陵20身0赚万平米以上。眼综上人口环境摔的分析，项目民的目标客户群茶应着眼于市区鹅及新区，放眼驴于项目周边包紫括薛家在内的狼乡镇。并从整农个大盘开发量值来讲，加上市萄区的开发已日生见成熟，仅依滑托市区消化那酷还不够，周边碍乡镇的潜在目原标消费群的量先还较大，还有农待刺激消费和备引导消费。叠1.3挂朵文化环境商常州是一座有壤着２５００多晶年文字记载历榴史的文化古城户，刘文化底蕴深厚喘，先后出现了谜诸如站华违极罗再碍庚虎演、丧刘汇蹲海亭狐粟鬼特刘耕课国俘却钧腿温、资盛怕却宣坊贤怀额共、痒瞿捡尺秋与磁白妨券、货张父赴太评俯雷带材、碧恽哈狼代架牙英幕楼、猪李季嘴公予匆朴写等文人墨客志伟士，江苏又是卫文化教育大省我，又受江南书通香之影响，常孤州人特重视文贱化教育，特别幅是小孩子的教爷育，家长们一男生中愿意愿意根投入毕生的心航血和金钱去为左孩子的成长，隶希望他们进入鸣最好的学校，哄接受高素质的究教育和具特色午的教育，哄而在常沃州辫49寨8遇所小学中，知线名的仅有四所品（局前街小学慈、博爱路小学敬、延陵路小学故、附小），不膊到百分之一，誉而到新区，除禽有由新区管委阅会、常州教育胶委员会共同创骤办的从小学至象高中的一体化绳的寄宿制国际缎学校外枪，思学校相当匮乏超。享项目文化教育结尤显重要，一刻是填补新区学妥校教育的空缺世，二是通过名泄校的引进对项林目周边的乡镇继私营老板有非腹常大的吸引力响1.4期量政策环境壳苏锡常地区自汁定位特大型中欺心城市以来，量规划确定，苏豆州、无锡、常暴州中心城市空及间的拓展、结单构优化等要统模一考虑、综合滔平衡、合理分越布；词全市上下要以昏精心实垄施枯“硬构筑区位优箭势戏”骄、箭“父增强城市功葬能舅”摇、跳“脱营造城市环柿境板”尝和赏“恨美化城市形术象日”栗四大系列工程问为抓手，迅速银形成我市城市秤化和城市现代盟化管理新格局匪。一是要围绕鄙做大常州，加格快形成四位一众体、众星拱月银的现代化城镇比新格局。毁要加快实施北搁进南拓战略，子促进特大城市赢的迅速扩展；包三年建设的主集要目标任务。载一是完善对外竹交通，构筑特辨大城市基本框撑架，围夜绕仇“躬东西呼应上海怠、南京，南北授沟通浙江、皖顽西和苏中、苏壁北筑”盈的大交通格局共，积极实呀施撑“杂一纵、四横、基三旋环奸”慌建设战略。二每是拓宽市区主猾干道，优化城境市路网结构，钓打通出入口，纺沟通内外环，徐提高路网关联扫度，重点新建熔和改造一批沟团通南北的快速车交通干道，推煤进老城区、武忧进区和新北区炮的道路一体化催。皱三是绿化净化缴环境，建设生利态城市，血为广大市民营需造一个良好的届居住和工作环抛境。四是建设观一批重点项目沈，提高城市承廉载能力，以先蔑进的公用设施誉支撑现代城市运功能。五是以报推进四项整治隙为着力点，切垂实提高城市管受理水平。模道路的拓宽大界大的扩大了常嘴州市民的城市绪心理半胀径见史，以及市中心贵北移，利用新闭区优美环境，块政府给了大量受的招商引资优趟惠政策，迅速耐的积聚了人气激，加上大大减既低了住房交易础的费用和简化根了相关办理手主续，因此一切嘉利好的政策大抗大促进了新区肾的房地产市场闹发展。厚1.5面交通环境蒙在三年中，加盲大投资力度，名新建高速公路率７６公里闪和一级公路干１０７公里身，新建一批城颜市快速干道、觉改造一批城市吓主干道，进一贝步完善城市路醋网结构；析城市公交车辆枪总数达１２０冬０辆，公交线马路基达谊6瘦0详条歌80真0侵公里彼；亏明年要新建厌西环二路、青此洋路粥两条城市南北地向的交通干道帜；改造拓宽兰每陵路、采菱路喷、仓凤凰路和机武青北路；新娱建勤益西路等与道路和西瀛里眠地块、青龙生洒活区的配套道隐路。愈新北区要重点贴建设西环一路息、华山路，改属造通江大道，鹅新建港口大道堤、港区大道等翠干道，并延伸榆黄河路、河海磁路和长江路；巾1.6坟呈经济环境注平稳、协调、慌提翅速前,蜜是馅200董2之年以来常州市条经济运行的主筐要特征哗,劲今年以来常州霉市经济在景气页区间运行已持牢续济9误个须月访,按主要经济指标摄长较胃快壮,罪相关指标出现滨了稳中向好的覆势垒头魔,衔种种迹象表汇明约,欲期盼已久的新岩一轮经济发展慕周期的拐点已扯现端倪。捎从三大需求情难况间看竿,幸出口、投资、止消费出现了全首面、较快增长埋的格局：略一是道出口贸易持续变保持高位增长里。今年以斗来箭1-且9符月出口总额已培达梳1顺3慢亿美梦元蹲,烛累计增幅汤为往46.5韵%心。丰二是般投资增幅高于舰去年兰。怕1-煎9耗月债,别全社会投资额乌完刘成延104.裳1冷亿扒元丧,快同比增侨长匀17.9童%抗；移三是真消费品市场逐缓步升温丘。疫1-小9渐月全市实现社标会消费品零售挽总袜额腐146.雅5哄亿造元苦,扣同比增福长港8.6拴%辉；只地从宏观经济景么气状况指数驳看努,仅呈明显回升态散势。义去年四季意度腰,循常州市宏观经伤济景气指数尚桑为肿98.0呀,季处于不景气边挪缘。今年以谊来望,扮虽然季度景气肿指数有所波客动铁,内但始终保持列在掘10驰0插以此上站,巧表明将前务9驼羞个月常州市宏坦观经济一直在落景气区间运行揉。开1.削7池投资环境脑200匙2篮年放1-蛇9拣月房地产投资微统计（含武进栏区仿）烛港扁筋单位：万元绳类别荒完成投资分200念1料（飞1-脏9照）稀200匆2冬（蛙1-脑9友）禁同比增长恋全市犹市区铅全市友市区列全市涂市区段商品房蠢191357耽116345祖273227屿233848猾42.78%途101.00敌%耐其中：住宅聋150713纱84718倚221744撞183478抗47.13%膀116.57宵%未办公锦3858晶3534惨5694秩5694情47.59%船61.12%教商业旁27223屯21365铃28853颗28334此5.99%督32.62%音其它善9563雨6728辜16936役16342荣77.10%兄142.90识%右注：市区包括泻老城区、新区拌、武进区；全介市包括市区、属金坛、潥阳。扛去年以来，常德州市加快城市缓改造和建设力牌度，两年拆羡迁控1桐万户印约额13茂0翼万平方米。结基合城市建设，患全市房地产开弊发迅速升温，嗽房地产销售快经速增长，商品硬房和住宅均呈候现销售面积大榨于竣工面积、掏销售增速快于牲竣工增速的势胆头，在二级市诊场带动下，房企地产三级市场施交易也相当活兄跃，刺激房地物产开发投资总刑量不断攀升。由在开发中，住犁宅仍是主体，鲜上半年全市住凤宅建设完成投啊资藏13.佣6奸亿元，同比增虫长纹48.酸1怎％，占全部房奶地产开发投资谣的雁80.魄2田％。另外，上假半年商业营业值用房完成投扬资赚1.孙6榴亿元，办公楼昌完咬成元0.痛5命亿元，同比分仰别增攀长亚82.梁9冲％梳和漏89.随9估％。即从投资来源看逝，定金及预收姓款比重较大，虏成为支撑房地辛产开发的主要胶资金来源。利慕用外资情况也如好于以往，上浊半年利用外蛋资铸0.加7戏亿元，同比增姑长组166.8详%谢。枣2床圈常州市房地产美市场研究晒2.1劝榴常州市房地产饭市场概况出1998迁年以来，政府渠为了拉动经济职、扩大内需，辅在加快推进住北房制度改革的卸同时，积极实庄施一系列鼓励仰房地产发展的纠政策。凭籍这拍样良好的宏观核环境，房地产讽业迅速发展，贱并逐步走向成佛熟，呈现出持烧续、快速、健股康发展的良好茎态势，投资、拍开发、供应、晚销售不断创出秃新高，良性循掉环发展的特征洲明显，集中表辫现在以下四个淘方面：供应方面：韵房地产开发投诊资规模得到合烈理调整。房地科产开发投资市言场已显现出市轧场自发调节和谷政府宏观调控扬双重作用的痕栋迹，羡一方面，土地秆供应量受到政须府部门的控制捞，另一方面，葱投资的规模、培速度和结构又列受到市场的无牢形调节剃。犯2001齐年，常州完成伤房地产开发投兔资漏32.2写亿元，比上年付增长伪7.3%眯；权房地产开发投凯资总量占全社台会固定资产投绩资比重达甲19.7%缺，比上年提高烧0.6并个百分点；全怪年住宅建设投脖资达盐26.2金亿元，增长园7.6%尺，占房地产开漠发投资的霞81.5%姑；最全年在建商品炎房屋施工面积哪达颤487滨万平方米，比生上年增长骗19.7%异；美其中住宅施工梁面积贤398刷万平方米，比夫上年增长蹦15.8%长；锤商品房竣工面刻积裹193念万平方米，比旧上年下降省5.4%晃；弟其中住宅竣工烧面积泻170旦万平方米，比昼上年增长须5.3%傻；纹全年销售价格迅平均每平方米剩1725淋元，比上年上嘴升炉2.3%徒；伴其中商品房住复宅鬼1669终元，增长阵6.6%仪；掉商品房空置面乘积（川69.扫8毒万平方米劝）减少了陆7.垦9昏万平方米约，；桐商品房空置率躺（青12.3%猛）下降了绍4.9毫个百分点。需求方面：旱商品房销售量衔持续上升，二广三级市场联动冻效应明显。近美几年来，我市醒房地产市场已飞经初步形成投足资与消费互动踪、增量与存量保联动的格局。预全市商品房销灰售量自珍1998矮年首次突破拳100条万平方米大关勉以来，每年以找不低于险10%冠的增长速度创掩新高，勿2001逗年商品房销售宜面积达脉173敢万平方米，比平上年增长模15.8%些；消费方面：粥2001胞年末，全市商软业性个人住房锡贷款余额已达旦21.7纱亿元；幅其中当年新增裂贷款祸10.6盖亿元，增长妹95.7%迹；誓公积金住房贷签款庭6.4射亿元，增长俭42.2%面2001例年全市个人购智买商品房面积碎170炕万平方米，个村人购房比例超杜过闪98%煤，比上一年又汉提高了爱4.7耍个百分点。以疲个人购房为主轿体的市场结构籍的形成和稳定骗，为今后房地午产市场的持续枪健康发展奠定俗了坚实基础。前景方面：侮由于公2001拒年较大规模的火新开工房地产吩项目（菜233熄万平方米，增肢长闻31.2%胜）在拉2002倦年将进入投资断建设的高峰，锦再加上目前房筹地产业结余资盯金比较充裕，贴房地产投资的纷继续增长有一狗定的基础。但掏另一方面，经预过连续几年的葛快速发展，房秧地产开发投资失的基数已有所信扩大，投资幅般度短期内上升查空间也不会太桶大。从长期看像，住房消费的斧巨大能量还有副待释放，房地柄产业未来发展亚应有较大的空始间，我市房地干产市场的发展赖具有较大增长陵潜力。迟2.2变撇常州市房地产碧市场现状开发现状众2.揭3寇常州市房地产拒住宅市场现状俱2.3.之1剂住宅市场板块品分析越中心板块：续关河路以南、侵怀德路以东、蒙劳动路以北、字东坡公园以西西。目前均为中盆大型高档公寓基盘在售，以小动高层、高层为糖主。均细价辨270劝0房－充330脱0标元／㎡。雹序号释项目名称握结构类型肃销售均价珠销售率遮备注矩1咱铭巷岁多层、小高层妈29唇00脱6麦5悬%杨2胀荷花池公寓什小高层渗3300冻90%意3誉世纪明珠园幼小高层、高层罚3萝2攻00顿60%庆联排别墅骂3400饮4全丽景花园影3300弄5皱金色新城燃多层、小高层么2880器6膨聚和家园论多层、高层闯2900辈50%寻7售怡康花飞园锦·伤明日星城玻高层宰2500踏因靠近铁轿路最,粗销售不利疮8冰新天地花苑单小高层、高层妄2980惯9薯聚丰公漆寓史·贼中心宜居祸小高层个2820寿60%注：提1库、多层、小高珠层、高层价差跳仅为二百元左拼右，表中均价侨合并估算。看2删、销售率不易久调查，表中数魔据均为调查人期员估计值。冰二线板块：为外环路、外环邪西路、常锡路樱、横塘河及采穴菱河以内，城炕中心板块以外川的区域。多为吩中型楼盘在售贤，以多层建筑民为主，中等品住质楼盘均炕价抗160彼0扔－植180轧0宇元／㎡，高品迎质盘均价多祸为悦190扑0愈－纵230声0伯元／㎡（怀德铲苑及银河湾例孕外）。戴序号高项目名称蹲结构类型左销售均价芹销售率笨1伯白云东苑泻多层缓1700珠92%骨2辅蓝色星空清多层丽2300阴80%薯3仓聚景苑瘦1980贪100%催4车怀德玻苑姑·抽当代艺墅低多层遗、杆小高层乖2700韵80%乱5找兆丰花苑米多层、小高层水、高层瞎2200漠6受润德半岛脚小高层、高层贩2280奏45%旦7茅奥韵家园祝多层菜2题10腿0雀70%挎8愈万福花加园泪·饼美景良城牛1980巩60委%催9贺田园都市防多层艘1600遍50%驾10殊时尚新奖居解·荡红梅假日广场虎2300荐11哀银河湾确多层园25傅5枕0授90%保12阻莱茵花园娃多层、小高层揉2028浑90%咬联排或2600炮别墅固3380转新城板块：沪聋宁高速路、泰腹山路、外环路湾、藻江河范围肌内。以通江大岛道为中轴线，迁楼盘绝大多数纱集中在通江大写道以东。原为步常州市别墅集裳中区（售滥价章270侍0诱－滔320贷0丛），现已基本侍形成新经济、江新城板块的态适势。虽然城区上的扩大，导谦致掌“局新北区属于郊舒区忘”姐概念被淡化，泊但新区的市政感配套相对匮乏嫩（医院、系统啦教育、商业网乌点），使居民视区北移的趋势沾仍受一定制约黎。悦新城板块大力吐发展前誉（轻199递9千年前）多为独角立别墅项目，冬其时均价隐在雀300惠0肉元／㎡左右。推现多为高品质贝公寓与别墅共怖同开发，公寓亩均价柔在介180莫0愿－境230土0沾元／㎡，联排骄别墅、独立别稍墅的均价也被赵提升扣到晴250颠0红元／㎡窜、季350列0摊元／㎡左右。渗序号箭项目名称棒结构类型知销售均价色销售率被1扔天安新城市花劝园雨小高层米2500小二期差80绵％，三期一般爱2赵蓝色港湾巨小高层盯2哭3译00汗80%浩联排别墅壮2500原100%雹独立别墅巧3举50约0起30%加3马太湖花园符小高层舱1800驴42%本4野阳光花园敲公寓壮18花0盗0棍95%药别墅您5躁江南春晓狼多层咬1600件30-40%选6验新荷花园民小高层渠1950还80%锤别墅处2500码7晚藻江花园埋多层华1摘82季0准40-50%晃8选美林国际村影联排别墅拥独立别墅点9成东南花园狡联蜻排熄\技独立别墅初销售完毕可10瘦百老凑汇柳·降御花园次独立别墅稿销售完毕滑湖塘城区。大咏通河以南，原付湖塘镇辖区范启围。以多层公吹寓为主，均谎价膜120良0告－干160勿0席元／㎡。结论督城区在不断扩言大。因土地的奇稀缺性及交通低状况的改善，悟中心板块的高码房价不断往二敞线板块渗透，加也就进一步抬亲高了二线板块愚的购房价格。挤世纪明珠园位轨于劳动西路，校市民心目中原霞属于城郊结合负部，但随着周驴边中兴宜居、沙铭巷等地产项秧目的共同烘托状，此区域的房耳屋均价已接检近丽300剂0头元／㎡。常199浮9零年以来，中大孟型项目日渐增玉多，进一步引胁发了产品竞争惠，不论哪一板害块，都正在逐非步提高售价，佛消费者的低价悲选择面将会越耽来越窄。绪新北区的高品捉质、大规模楼晨盘已逐渐得到深老城区及周边追乡镇消费者的列青睐，其价格极已逐步向二线订板块靠拢。藻嫂江花园一期开对盘时平均售价宜为末170砖0垄元／㎡，现在幕的而其售价已快上升字到差190奉0水元／㎡左右。喝各板块中综合峡质素不高的项伞目，并未因其辉价低而加快其肠销售率（如二任线板块的田园蝇都市、新北区惠的太湖花园）首，相反，一些颂较高品质的较伴高价楼盘销售么速度喜人（二柜线板块的兆丰矛花园、新北区知的蓝色港湾）吉。朱住宅市场产品含特点分析魔①炕产品层次及价牧位特点价位分类肿产品层次反产品类型月总价服（万元）栏单价和（元／㎡）棋主要分布区域游高价产品迷公寓贩>慰35给>存2700脾中心板块末二线板块较少宣联排别墅德>羊45娱>款2500仰新北区奋二线板块较少蔬独立别墅弹>贺60挪>晃3000会新北区药中高价产品凉公寓泳2饰6搅－积35坏220速0母－迷2700互二线板块校新北区宪中价产品桨公寓确2捏0吴－租26舅160口0哄－樱2200迎二线板块提新北区合中低价产品剑公寓仆<践20种<印1600留湖塘城区产品层次分析启各层面产品价诚格落差不大，能仅华50锁0筋元／㎡左右。真同层面中产品韵品质不同，价识差对于常州市得而言较大，抹约催50烧0陕元／㎡。计同层面中多层粥与小高层价差秃不尘大绣20街0杜－厅30庆0兴元／㎡，小高阵层与高层几乎谊无价差。贼公寓与联排别源墅价罪差戏30劈0毙－宵50瞎0骆元／㎡，联排努别墅与独立别维墅价企差析50烈0李－枪80悼0简元／㎡。绢结论：产品同泻质化严重，除岸天安外几乎无道针对性强的差嫁异化产品。大请多数公寓项目死的设计都非常交相似朵：事10篮0甲㎡啊－傲16配0满㎡的户型都有默，顶层是大面项积的复式，涂②纸产品分布特点饮中心板块绝大在多数为高价公亚寓产品，以小肺高层、高层为悉主。二线板块尺以公寓为主，桂公寓中多层与总高层（含小高时层）比例相当必。源开始出现别墅企产品。位于城档西勤业路的莱嚷茵花园，也开瓣发了联排别墅值和独立别墅，年其售价廊（竭260识0伍元／㎡鉴、集340津0葱元／㎡）略高察于新北区的同匹类物业。新北区淹原为别墅集中加区，现产品多红元化黎。仗199耳9忠年以前，除天歼安城市花园和贞藻江花园（经闷济适用小区）变外，绝大多数院为别墅项目：岸东南花园、百跃老玩汇搭·登御花园、阳光火花园等。新开锤项目中的美林围国际村、蓝色捞港湾、阳光花叛园等大多数为骄公寓、联排别李墅、独立别墅道的多元化地产仓项目。鉴因城市规划原镇因，新北区以搁通江大道为分程界线，呈厕现塘“铜东强西扭弱晃”例的发展趋势。花按照新北区的缴发展规划：通饱江大道以东为天金融商贸配套琴区，现常州市涨唯一的市区大洗型娱乐场版所须—修—轮恐龙园也位于戚该区域；通江寻大道以西多为运工业园区。是写以，西边仅江昼南春晓、嘉新过公寓等少数楼狐盘，而东边尤礼其黄山路两侧信集中了大部分耻新、老项目。椅湖塘城区：以按低价公寓为主车。液③翼产品类型比例公寓逼占市场总量的介大多数，摇约会8修5麦％坝－偿9请0握％。哀小高层、高层再产品逐渐增多稀。既保证了发漂展商的规划面招积，又提高了竖环境绿化，也装符合常州市现碰阶段的发展思症路。受户型多样化，船平层、跃式（丹错层）、复式担等户型都已普童及，其中挑束高挂5.诉3寿－岛5.理7筹米溪的中空客厅现纪为一大卖点。辞联排别墅、独雁立别墅箩占市场总量刘约液1约0猫％联－庄1附5包％。返总体规划水平抹不高。单体建抛筑之间显得较竭为拥挤，除了留私家花园外，忌公共部分的环藏境、绿化比较虹少，交通系统均不明晰。犬单体建筑的设腐计水平不高。办联排别墅的外截立面简单，多亿为浅色调；而挑独立别墅又强鞠调个性，外立腰面显得较为杂粥乱，使得小区棕整体性不强。厦多强调私密性味，相对封闭。桨前后花园大多留采用花1.哥2牛米咳高的铁制、木暮制栅栏分割开章来，房前道路脸较为狭窄。竹④于产品配套特点相新开盘的中大廊型项目，环境冬硬件有较大提新高，多作欧式啊小型内部水景夸（喷泉、人工纺小溪），大多猎借用自然水系忆作为景观，引谋进或改进的极啦少。献公共设施不丰对富，多为一个警儿童滑梯、一骡两个篮球场、晒网球场。笛除世纪明珠园撤以外，真正设蹲置立体、多级妙绿化的小区项字目很少。绿化荒多以草坪、灌袋木为主，参杂角少量的小树，剥感觉不到郁郁感葱葱、生机勃合勃的景象。萝新北区项目的棉综合配套明显蚂优于其余各区僵。都设有入口样广场、内部景改观区、绿化带泄、会所。杆物业管理总体关水平待提高：鹿购买小高层、惊高层的业主均耗须一次性交针纳挂1猜5纠－矩2残0援年电梯尼费轿500用0简元查－工1000翁0而元，作为日后其的电梯维修维舞护费用，引发晓很多争议，也这埋下了物业管周理的隐患。盼物管费较低简（剩0.3-0.帐5筝元／磨㎡裁·饶月），物业管逐理质量不高，阶外来人员在小详区内几乎可以贩畅行无阻。缎设置会所的项忙目逐渐增多，猴但会所提供的桐服务项目及相缩关设施较少。液大多配置温室役泳池、棋牌室微、健身房。搏⑤讯产品风格特点帖环境及外立面盼较为单一，绝寺大多数为欧陆剃风格，大多以补楮红色及米色扣为主色系。很除世纪明珠园求外，大多数楼祖盘的立面与绿效化不和谐，交课通组织不够合裹理，设区融洽帐的气氛营造的订不构理想。即楼盘主题上无怨独特的风格。拿中心板块大多慎强依调参“搬尊贵、便惠利供”声，二线板块及耻新北区更多强尿调却“棕自然、生态、裤时尚、域外风本情蚂”苏等卖点，但真发正实现的内容突与其宣传有一协定差距。鬼户型设计上更净多追求舒适，肠而非实惠骤。男3窃房苏2世厅松2久卫的标准户型气，多设计刮成嘱12崖0仆－筑13盯5屯㎡左右矿，湿9抢5罪㎡左右仅三仅颈2债房尾2饱厅，与发展商书的短期趋利心塞态有关。族⑥宏产品营销特点纸均为期房发售概，设样板房、裹样板环境的项衔目屈指可数。虽目前所知的仅苍金色新城做有纪样板房，但其衔样板环境的真需实性不高。双较多楼盘不注细重产品本身的兆综合素质打造象，往往借助概叙念营销，造成不后期销售阻力赢大。如：怀德绝苑四期主推挑桃高内5.驳7屈米乐的中空客厅，鼻以质1哭层半的价格让卸购房者得途到文2瑞层的面积，前渣提是另外半层滑购房者自己搭僵建，结果后期侵装修期间，造哥成业主与物业活管理之间产生话许多矛盾。银偷河湾未开盘先筛造势，号称广餐州星河湾的克再隆版，但有言设过其实之嫌，更其环境、品质鸦并不尽如人意山，结果是前期障热销、后期滞裕缓。烤顶层复式公寓享销售受阻。开助发商为了追求投销售面积，把范顶层设计成复买式，增加不占暖用规划指标的椅半层面积，但校因面积多译达蒙18斗0驱㎡以上，只是琴销售缓慢。凑世纪明珠园开吼发的叠加式联服排别墅（售用价辞340税0侍元／㎡），因甲与常州人的私炸密性要求不太连吻合，且价位腊相当于新北区否的独立别墅，嗓销售速度不快睬。也低成本营销，军宣传手法不丰塔富。全方位利籍用售楼部、平突面广告、电视世广告、电台广搁告、立面广告洒（灯箱、横幅茎）、营销活动蓄、宣传品等各历种工具的项目狗并不多。哗售楼人员专业乌素质偏低。对茅房地产相关知墙识所知甚少，搭大多数连容积朵率、房屋间距顺等基本概念都饰没有掌握；介激绍楼盘的流程誉不科学、不流鲜畅；工作热情殿不高，坐有屿“台嫌贫爱蔑富安”掌的感觉。如金代色新城的售楼白人员让顾客自痰行参观样板房为，而不随行介顿绍。结论：脂竞争仍未白热炉化，利润空间瞎较大。市场需绳求总量大，而吴供应量未饱和笔，致使许多楼松盘仅靠地段，阴而无需打造其张配套、环境、晴物业管理等综售合品质，即可蚁获得不俗的销厅售率，也使得竭发展商并不急壳于加快销售速逢度。如武进公眨司开发的聚景锡苑半年售罄中取约耽3躬－铜4催万㎡的公寓，哄及被业内惊叹多不已。港未完全进入规史模化开发阶段咬。大型楼盘（疮总建筑面怕积歼2毒0嚷万㎡）仅藻江圈花园、金色新砌城、怀德苑、往怡康花园等为葛数不多的几个慕楼盘。有些项瞎目在开发前没慰有完整的一个距总体规划，致条使每一期的建喷筑风格、平面邻布局各有不同硬。其中莱茵花松园在十多万平捞方米的小区中申，明显出现红了俱4偿－捐5客种外立面，各掀建筑群之间仅弃隔一条于6就米父环形道路，致绣使视觉感受较悲为杂乱。灶常州住宅项目滚综合分析盼规模及小区配火套分析蓬规模蜡配套称中心板块在总建面多交在豪1融6霉万撤㎡诊以下，仅金色刚新清城原5明0舅万所㎡屡均设置会所，钓但其中的设施载不丰富，物管伤费赞0.4-0.涛5%额元藏/距㎡痕·炮月朗环境品质已有旨较大提升，中莫心广场、楼间用绿化都不错，夫但绿化多以草罚坪为主，未形秧成立体多级绿催化，景观以人峰工水景为主。膜二线板块胖总建面积多胁在驱1含0版万糠㎡愤以内，仅怀德际苑瘦达办5色0蛙万今㎡糖(毁四期开脖发针)摇新开楼盘均已繁设置会所，设怨施不丰富，物疤管费税元荡/撞㎡远·诸月千网球、蓝球等刊运动设施，已座普遍设置主，蜓1肆0蜘万丈㎡番左右的项目大巾多已设置幼儿饮园，仅怀德苑约引入常州知名哀小学。除怀德隐苑外环境品质饰多数比中心板墓块弱，开始出算现自然水景的等借用（润德半恰岛）笋新城板块侄总建面弄多挺1昨0敏万膛㎡榜以内，仅天安根心城市花园恋达庄1奔4饺万㎡翻均设置会所，合物管费显0.归3摧5-0.4灭元匠/岭㎡伯·军月（公寓）捞部分项目的环局境品质稍强于鹰中心板块；剪除天安外，物待管品质较弱。写1控、盐“津交通便挪利妥”琴与愤“家商业配副套捷”糊、蹄“阔教育配露套脑”抗消费者相当关辱注，这也导致市新城板块项目续产品品质稍高故于二线板块的兔情况下，价格恨仍然略低于二肯线板块。坝2盾、物管费低，帮且会所及运动商设置的配置多籍非普及型，导假致消费者对物饥管及相关设施附配置的关注度林不高。泉3莲、消费者购买杀物业时对品牌蜘的认知度已相抵当高。屈总之，常州市惑房地产行业已惰步入产品竞争挖阶段，并已初彻现规模化竞争特的态势，金色籍新城的发售，甲明年之江、常吴信等大项目的裂开发，即将拉预开大盘竞争的先序幕。类型分析昂板块同结构虏类型很公柄多寓供联排刺别墅迅叠加高别墅牢独立狂别墅暑2贵房猛2蛛厅某3喂房温2础厅毫1丸卫骆3毅房玻2尖厅疑2朱卫些4欧房路以上巧中心田板块钻小高层为主，多多层高层为辅巩85-91赶㎡雹106-11惨8谷㎡巧120-13缘7健㎡赔>14谣0猜㎡经二线灿城区动多层为主，小信高层为件辅封,陪高层较少超93-10亿6适㎡称105-12肢0崭㎡芦120-13逝5陆㎡颈>13谦5壤㎡张150-23守0却㎡钻180-21克0池㎡莫>28风0班㎡忽新城锯板块姜多层小高层婚92-110巩蛇㎡缝110-11临5拳您㎡破120-15撞0依军㎡蓄>150富后㎡启160-20挥0浮旋㎡壳>33携0备㎡贿1已、别墅尤其是成联排别墅供求瓣两胜；能2爽、小高层、多斧层仍为供求主初体，但此间还青有供求不完全尖吻合的现象服：牺①钟市场供应方面君是大面积兽3-2-2哲标准面熄积伴3-2-蓝2甘两种户型齐头修并进，但消费著者对后者的需矩求明显多于前评者。一方面与宽开发商的较慢逐速度追逐较高牺利润有关；另柜一方面估计与申消费烂者婶“阅好面隐子拉”艳的心态也有一意定关系志。雾②干消费者需求增枯多刑的闷2塌房户型在市场葵供应量上明显旗偏少。资3撞、房地产常规屈路线炼：家“矿往经济实秃惠帅”赔方面发展，通胆过大面积公寓灿的销售速度减绍慢，联排别墅污的面积趋于小马型化，又一次裳得到印证。价格分析劈产品类型倾面积秘单价厌总价外中心板块拾公寓港2-2觉85-9带1毙㎡摇2800-3位30土0助元芒/饥㎡绪24-2疑6桥万禾3-2-1疗106-11受8浩㎡顷31-3夺9紧万佳3-2-2恩120-13截7督㎡区33-4霸4弟万着3-4-2张-2早>140剑㎡诱>40哥万木二线板块卡公寓致2-2沾93-106箩㎡蛙1700-2星30蒜0虑元气/牲㎡败16-23赖万留3-2-1根120-13起5越㎡已21-35枕万惨>耀4-2-2教135-15僵0石㎡乱31-37登万主联排皂150-23谱0冬㎡庸260受0嚼元崭/蛋㎡心40-59么万柏独立册>让280愚㎡盖338辽0店元饺/惨㎡垂96颗万住新城板块减公寓网2-2-1朽92-110舟㎡旧1600-2境50皮0震元遇/础㎡鱼15-21则万察3-2-1悠110-11烈5涨㎡碗17-22丘万懒3-2-2饶120-15谎0满㎡殃21-33机万滥>墙4-2-2捞>绕150三㎡讯>30捉万林联排违160-20愤0康㎡索250沾0桂元础/辽㎡源41-50椅万吓独立做>假330径㎡元350绣0嗽元令/乒㎡慢>116鄙万誓1题、中心板块的惑各种户型公寓走均比其余板块债高利出吸50愉%役，随着城市发朱展，烛土地供应日趋瘦紧张，其售价望提高的速度会紧明显于其余板丹块，同时也加厨快了其余板块血房地产发展的快速度与广度。值2晚、怠3-2-1化户型处境微妙厘，如通过进一诵步的市场研究忠反挖映合“切消费者佳对辫110漫㎡饥的苗3-2-脉2回户型认同感较搏强惜”朗的话，现有玉的揪3-2-叮1杠户型将被取代堵，随之而来州的斗3-2-绝2拒及我2-阻2饭户型的总价均盖比现有产品总酷价下调。窃3卸、都4撇房及以上的公蹈寓需求量减少购。现有的该类进产品销售速度食明显减缓。寇4糕、联排别墅多税位躬于状40-5末5琴万间，与中心胆板贱块期4便房户型总价相丙当，分别满足衬老城区，周边针乡镇目标客户院的面子要求。船“胆乡下人进城、欢城里人出越城叹”免都是身份的体福现。谢5精、新城板块板坚块各类公寓总碗价普遍低于二受线板块的同类枯产品，可见，怠新城板块的城先市配置及小区货配套仍然较为娱匮乏，亟待改疼善。销售对象分析竖产品类型脉销售对象孝中心板块元多层、小高层辅高层公寓萄个体企业主、均公务员误企业中高管、饲事业中高收入喇者或二线板块慰多层公寓哗附近新村购房挖者，工新阶层汇、为子女购房涨、拆迁户、教焦师、医生食小高层、高层芒翁公寓惧公务员、教师物、企业中高管搞、投资者、个圣体企业主（集夜中在怀德苑、咸银河湾）液联排别墅嫌公务员、市区淋高收入者（中讽高管）疼新城板块腾多层公寓拨新区企业职员佛（庙25-3医5既岁）拆迁户禾小高层、高层鞭公寓虏市区中高管，周教师、公务员悲、新区中高管笼（含外企）年岭轻人、为子女腹购房锄联排独立福个体企业主、沸公务员陵2.箭3.瞒4康肤住宅市场的主柔流产品公寓笼标准户型威：相12前0锁㎡史的这3膨房袭2什厅暗2陵卫，畅销。煤小户型扩：匹9扮0卖－桶10渐0笋㎡尊的内2沙房短2脾厅，畅销。施大户型怠：亚13衬0则－蝇14蠢0车㎡斩的究3京房宾2专厅轻2其卫丛、怪14纵0橡㎡以也上顿4针－辜6雨房的户型，销猾售较慢。垮联排别墅：四膏联、六联、八除联陈，演18朱0帽㎡榨－屡22南0若㎡，其彻中运18式0架㎡畅销。抄独立别墅沾：液25羽0牙㎡忙－蹲35炉0非㎡，大瞎于锄30载0蝶㎡的居多，其移中注25浅0独㎡畅销。介2.剪3.源5长毫住宅市场的空壳缺产品遇精装修房。在赢售楼盘的住宅枯均为毛坯房，胞精装修房的节抖约住户装修成费本及装修时间罚。若引导得法离，将大有市场央。禁系统的基础教蒸育配套。此次血重点调查惧的震2晌5性个楼盘中，仅川怀德苑引入一梁所重点小学，泽其余的中大型绕楼盘也只有幼处儿园。公寓：呼10喜0宫－酱10循5叮㎡盒的婆3认房笨2筛厅希2析卫。灌9雅5是－付10阴0宜㎡意的拼3桃房习2盼厅灭1垃卫。华7掠0询－羊8喂5堂㎡恐的壮2微房锐2哨厅什1柿卫蜻－软2丑房舞2雨厅亦2成卫。现有市场垫曾出颜现偶8向5辣－朴9述3教㎡的小户型，朋销售情况非常旁好。可适当调飞整寿为邀9叠0毫㎡左右绳的向3溉房屑2版厅惜1关卫或锤大廊2完房朝2躬厅幅2净卫。劝超小户型虎：角4纽0狂－削6胜0毅㎡毒的嘴1赏房贵1迅厅熟、柳2席房按1葛厅。因常州人愈口较少，流动社人口更少，所榜以熄1黑房止1淡厅的户型需求惊量不会太大。择如座在训6技0谜㎡坛的圆2熄房挪1稀厅的基础上增怖加写2境0苦㎡，迅以造200粘0榴元／㎡计算，弓首期仅多扬付隔800重0砍－犁1200秤0吃元也不失为一荣种选择，所以矮该类户型在常抖州市的需求量勉不很明朗。黑联排别墅：双辽联户型，前后懒花园。在进一径步满足常州人乐对室内环境及行私密性的要求童外，用半开放钱式的环境设计闸（用矮灌木分饱割前后花园取吴代高栅栏）适亩当引导他们享汽受社区气氛。贞独立别墅：顶期级别墅，大环森境。在提高别话墅的品位上有朴许多可供挖掘兽的市场空缺。咳但常州人对此贤类物业的需求葛量及其利润空家间还需进一步页分析，同时对赴开发商的企业滥品牌有相当高梢的要求。驻附思:鹊《楼盘调查汇机总表》度2.费3.城6烦六可类比项目研允究脊楼盘名称绳金色新城悦项目类型喂多层、小高层惰、高旦层滥(库未推站出泡)删发展商壶江苏新城集团爷地理位置定新市船路享6秘号芽工程进度设一期主体完工鲁、二期动工矮交通状况智位于市中心，伏交通十分便利朴总占地面积层——河总建筑面积镇5燥0干万㎡挨层数胳多顷层患6锈小高具层她9-11保建筑风格惕现代储容积率婚2.06夜绿化率拢50%城实用率击8凝7芦％爪配套设施讯2剃个会所霉、蚁2北个泳池辉、恳2显个超市朵、岛1研个大型农贸市彻场束推出日期晃2002伸.吉9撇.亩28愿交楼日期搭200余4咸．搜3报付款方式偿一次素性跑9击8泡折，八成三十被年按揭莫售价岁最高掏310逆0竟元岩/求㎡河最低输275饿0弓元授/够㎡桑均价贱288哗0档元站/潮㎡孙销售率队一胳期产85%补交楼标准桥毛坯灌管理费圆0.4末5叙元勿/救㎡攀主狡力绪户侦型径情照况盟类型宪面积爸比例玻销售率愚二室二厅摆木84.每8丘㎡废、阔95.8敢3束㎡装三室二厅恢119.9-和141.3纽9桃㎡樱四室二厅旋144.22敬-147.4赛6们㎡曾五室二厅朗173.8滚4高㎡归目标客户群半中高收入阶寨层患(趁企业中高管理栗阶层、事业单陆位职员和个私讯企业托主井)绩主力卖点猴地段、规模随、坡品质、学区恨广告诉求铅市中心五十万晕平米高品质生屠活城堡赏综合点评驴造城概念，营风销手法在常州锁最先进，设有冤样板房及样板诵环境，售楼部侧装修大气。第墨一期去孩年匠1透0港月即2错2像日开盘时价格燃定位事在引320承0肃元谢/壳㎡，豪宅概念灰，拟针对中心天板块的高收入闹者，但销售形返势严峻，随即访价格下调技到牺290运0瓶元台/何㎡，目前销售谅率达逼到沉8晚5康％，其中一半传为武进区的乡违镇企业主购买霉，另一半为老喉城区的医生、除白领、公务员铺购买。今甩年精1怀0屈月抖2贞2掩日推出第二期王，至今为止，歼销售情况不佳品。腊楼盘名称圾世纪明珠园坑项目类型依多层、小高层老、高层尝发展商克常州润隆房地凡产开发有限公浇司无地理位置其劳动西调路右2洽号镇工程进度浊三期封顶棕交通状况卷极其便捷，领有变7处条公交线经过嫌总占地面积狭8侵．姑3季万㎡悦总建筑面积料1惰6涉万㎡党层数猾三期小高醒层顿9-11闹建筑风格您欧陆妇容积率督1排．忌9甚绿化率跟42%递实用率言配套设施壳会所、菜场、皆双语幼稚园、宪银行、美容美词发等霸推出日期截三垃期治200赶2绿．裙5榨交楼日期碗200倍3最．谎6.28策付款方式负一次性，八成锡三十年按揭桥售价孟最高寨3950膊元属/饥㎡来最低英2760冻元养/房咬㎡叛均价私3200币元稼/臣乎㎡珍销售率消60%瓣交楼标准辞管理费烦0.4闯0历元／㎡蔽主峡力颜户河型排情傲况心类型振面积晨比例打销售率昂三室二厅一卫摄启125-13徒3赴㎡这5独4续％公5愈0年％肿三室二厅二卫的13猾7宵、诸17宵6家㎡虚3刘0苍％荡8随0府％敲四室二厅三卫管20条5挑㎡鸦1蚊0喘％军1释0蛇％时六室二厅三卫峡21触6师、诞25疫0搂㎡跪6唤％逆8晃0启％然目标客户群井个私企业主、添公司高层管理妨人员覆主力卖点刺地段、环境、域规模、配套叛广告诉求标财富阶层非凡贩之选晕综合点评触中心板块的后衫起之秀，首推点第一期时市场泰并不看好，但画其人性化的规隶划设计及多级孩立体绿化初现虽广州大盘经典桃手笔的端倪。钢有业内人士认瑞为：综合素质菠在常州市列第糟一位。此楼盘名称更明日星城（怡浅康花园三期）板项目类型梦高层外发展商厘常州怡康房地姿产开发公司塌地理位置朝关河中关路潮8候0炎号造工程进度厨刚开工知交通状况诊总占地面积就——厦总建筑面积朵——洪层数沫高究层脸20溜建筑风格巩欧陆垃容积率愚——作绿化率僻38%昌实用率锣8肆4躲％根配套设施疤680苏0怀㎡三层会所（夺泳轨池歉2余个、网球场、焰健身房、桌球丈室、便利店等挤）闹推出日期蹄200席2嫩．雪3谷交楼日期乘200停4狼．部5继付款方式唇一次异性默9暑6遮折，八成三十凳年按揭殊售价挠最高伴最低目均价滥2300-2茄500残元帖/事专㎡骄销售率瓦55%摸预测店交楼标准挂管理费受0.5屈0俘元签/劝㎡辰主力户汽型情况梳类型移面积私比例协销售率肝三室二厅二卫右138.9盾3碧㎡午三室二厅二卫退140.7粘8牢㎡窃目标客户群幅事业单位中高秤收入评者酿,喘企业高层管理扒人挎员潜,缓个私企业主田主力卖点朝地段、品质据广告诉求坚有高度才有境贡界锤综合点评终常州市首个国指家级小康示范令小区翅，填曾获建设部及峡科技部颁发的奴规划设计、工妥程质量、科技驾进步、环境质忧量、物业管理愉五项优秀奖的圣小区。一期二胳期销售良好，观有较高的美誉腔度，创造了良屋好的销售业绩液。第三期由于忍规划变动，在贤社会上造成了筛极大的负面影孩响，加之位置证邻近铁路，销乏售受阻。躬楼盘名称牵蓝色港湾骡项目类型逢小高层、联排新别墅、独立别能墅界发展商调常州高成房地为产开发有限公拾司射地理位置粒新区长江路北渠（新区公园正木对面）僚工程进度丽小高层竣工，异别墅已成现房汁交通状况借交通较便利，衫公交路线较少碍总占地面积侄7拆．相8帽7杂万㎡筋总建筑面积涉9凯．欢9课万㎡厦层数膀小高楚层恩10转建筑风格泳欧陆狼容积率妻1酿．摸28婚绿化率换35%挥实用率贡配套设施培会所、蓝港广皂场总推出日期骨200债2沉．江1桑交楼日期请200草2捞．善12钞付款方式尚七成按揭亲售价焦均价圆小高逼层恭230筐0锯联届排滋250子0萝独盯立稍3500吼销售率信85%肚交楼标准写管理费后小高层惜0.4暮0骂联汽排基0.8引0旱独味立桌1.00司主力户型斯情况证类型蚁面积掏比例锹销售率况三室二厅二卫度132.51浑-139.6饥8苗㎡简联排别墅赔164.67裕-201.3舍5细㎡敏独立别墅求331.49凡-337.4俊3铃㎡冲目标客户群纯公务员、周边携外企中层管理威人员、个企企绑业主围主力卖点湿环境、生活理社念洒广告诉求披生活因蓝色而取改变熊综合点评旦新北区的多元肤化产品结构项肤目。期房发售尖，联排别墅最睡畅销，其猴中惹18武0授㎡的户型（总资价犁4乳5走万元）最先销设售完毕。公寓浪中晋13骡0安㎡的户型（总弄价载3俭0避万元）较好卖继，目前已销售的率舰8温5攻％。独立别墅端销售较慢，每豪套总价旋在泼11暖6赶万元以上。发简展商为高成公赤司，当地企业献排行在三甲之锹内，同时销售铜的楼盘还有蓝辱色星空、莱茵康花园，莱茵花闸园（二线板块弊）与蓝色港湾坡极其相似，仅榆仅所处区域有韵所分别。该公茄司的三个楼盘栗今年在常州市烧的销售速度在领常州市属均前肆列。增楼盘名称需怀德约苑榜·栋当代艺墅（四箭期）紫项目类型终高层、小高层逮发展商迹常信房地产开患发公司米地理位置育怀德南首路曾7肃9奋号揭工程进度矿主体竣工纪交通状况火3援路伐、污90展3元路公交车值总占地面积休——备总建筑面积蹦5哗0僵万灾层数率小高岛层惊9铅高除层誉15宾建筑风格赖现代骑容积率栏——娘绿化率孙30%枯实用率枕配套设施译商业街、会所撑、小学、幼儿新园盼推出日期户200次1仇．侧5状交楼日期刚200吐3词．欺7陆付款方式桨八成按揭片售价晴最高芳最低迷均价触2700赵元／㎡督销售率扬四葬期壳80%巨交楼标准掉管理费僻0.4贸0技元住/枣㎡现主笼力盒户扰型丛情矩况礼类型横面积召比例絮销售率温二室二厅一卫饭哥10权5荣㎡停9克0典％袍三室二厅一卫泰13恳8挤㎡盒9专2煤％音三室二厅二卫慨141.28鸣-149.9厕1妻㎡伴8打9暑％枝四室二厅二卫莫15玻8粪㎡陆8撞5隶％吉目标客户群耀投资购房势者昏,顿公务毙员敬,恐中高管理人员拾主力卖点势物业管理出广告诉求盛挑高储5.寇7灾米巧,祖一层平面两层突空间卸综合点评溪常州最知名的叔老牌开发商，收以物管著称。茅第一家引入常参州市当地教育张品逼牌乎—拉—罗局前街小学。揉其开发商在常智州市当地企业葱中名列前岂茅尾—式—起常信公司，与违常惠公司同属六信托集团下属饮企业。曾获得辱中国房地产协斑会颁发的全国当优秀人文环境损社区奖。水楼盘名称别天安新城市花脸园姿项目类型阳小高层化发展商倘天安房地产公帅司锡地理位置辣新区公园东侄工程进度伐三期开工易交通状况纪2御9肺、突2盾6繁路公交车桶总占地面积良——袄总建筑面积问1博4阿万㎡剪层数哀小高摩层如9肚建筑风格竹现代依容积率暑——赖绿化率娃——退实用率喉——勒配套设施版会所占推出日期抖——洞交楼日期红200闹3跳．滤6潮付款方式间八成三十年按讨揭绩售价爪最高饺最低柄1构期哪170刷0选元钻/浮镰㎡裤均价奴2500嚷元敬/牺兰㎡图销售率秋70%贯交楼标准瞎管理费剪——桶主挖力朽户映型绳情益况始类型物面积辨比例搅销售率堆三室二厅瓜站120-15芽0弹㎡贪四室二厅劝130-14每0迈㎡讯五室二束厅遭(些平拣面场)匆150-16沉0艰㎡习五室二抬厅弱(星跃慨层炕)酬210-22扒0转㎡衣目标客户群瓣市区较年轻的强中层管理人员疏，个私企业主对主力卖点固环境、品质推广告诉求练被城市珍藏的悼自然垄综合点评剃第一家进入常奋州房地产界的刷外资企业，口普碑较好，小区版大面积的整体两绿化给人很大劫的吸引力。物称业管理处于常死州市龙头位置贪。卵2.3魂.涂7具语常州市住宅消泽费市场研究悲2.3涨.逮7腥.1蕉厅消费者市场调踢查结果现本次消费者调怠查留由但7粮人组成调查小皮组，历精经没6帆天时间的调查翁，共察计被4侨2玩个工作日，分乏别对市区、新论区及薛家镇三状个区域，以入谈户调查、问卷响派发回收调查球及房产会上调尸查三种形式对梯常州市购房消浆费者作了一个滚初步的摸底调趁查，共回收有枪效问歉卷筋64毕2通份，其中市嘉区摄26馋1屯份、新卧区阶38估1萌份，单项有效压最高指标裕为丧98.5绞%待，单项有效最脸低指罢标液71尖%医。从以上数字饱显示，此次调柄查的结果不一惹定能完全反映备常州市市民的隶住房消费的真麻实意图。盐未来几年购房缝消费主体绩（略）色从以上问卷所汤反映的年龄结境构、学历、家煮庭收入、家庭利人口等指标统所计结果可以看占出未来几年购邻房消费的主体胜应集中挡在释26-3罩8填的中青年一代叛，他们年龄轻闲、学历较高、截收入较稳定、优家庭人口较少涌、负担轻；这不部分人容易接回受新事物，对巧未来生活预期怖充满希望，这厘部分群体也正咐是宴***说历来的购房者锐的中坚力量。他但从家庭收入晨的指标来看，辩因涉及个人的锁隐私，所反映改的情况真实性耽有待斟酌，另现外反映常州人市对此话题相当咱敏感。览新区成了置业跟的首选字从辰“饭购房动挪机腰”牢和姐“己置业区经域盼”帜来看，首选新品区置业的比例聋较大，相反市砌中心置业的欲热望并非很强烈防，而且首次置家业的比重较大惜，二次置业的兰比例紧随其后沉，这一方面说沾明未来几年的蚕购房潜在需求隙量还很大，同织时也说明城市祸的改造已加快岛和二手市场已剪全面启动；购雨房作为投资的济想法已初露端辰倪，而且基数掘较大，说明常载州人的投资意丸识较强烈。盼购房者越来越失理智，消费观弓念也在逐步发捷生改变总比例：200%总比例：200%扒从圆“出交房标准、重羊点考虑因素、情配套等几项指娱标来看：晨明购房者在对宾装修标准的介勺定还较模糊；坝从以前一味追巡求价格、地段浊，而今他们开搜始追求景观环怕境、配套、品鸭牌、消费者购糠房别无观念也逐渐在朱发生改变，购白房者也越来越展理智；特在现配套需求乓方向，也越来忍越看重，在交贫通、购物、医革疗设施、运动蔑、教育设施中疤，对交通的要赔求尤显重要。尸居住区能否解卵决交通工具对领消费者来说尤依显重要。芳在前一项调查睛中，交通显得秀非常重要，而键从交通工具一咳项，多数家庭截还依靠公交车葬、摩托车、自疾行车等做为常汽用交通工具，异而私家车的占碗有量相对较少轨；摩托车的限析量发牌和外地态摩托车不得入馆城等政策因素稀的影响，那么贤消费者会过多性的依靠公交车丛和自行车等交虎通工具，所以饲对于郊区项目茧的交通工具的瞧解决显得格外言重要。坟消费者对产品案的需求逐步理含性坡市民出行以自凤行车、公交车塌与摩托车为主骑。寿对小高层的接恒受观念在改变返，普遍认同并婆希望购买多层夹和小高层物业储；趣多消费者对单体左、连体别墅介浅定不够清晰，塌为了一味的追刑求私秘性，而绢对单体别墅较劝看重；志主力户型还是孕集中乡在有100-12辈0筋平米三房二厅鸭二卫颠；睛80-10尼0庭的小三房也有纵比较大的需求恭；火单价遗在摸1500-2尤00败0求总价笼在细1悼5疑万扛-2于5庭万的需求量占闸了将近总需求炉的一半，逐渐婶从一味的追求俘面积大就是豪浩华的观念转变歇到追求空间、黄布局的实用的扫观念上来。涛房产信息获取常主要还是常州虏本地两大媒体萌上料从调查显示，贤《常州日报》鸦是房产信息的黑主要宣传媒体使，另外房交会电、晚报也是获青取信息的主要刚途径之一，另脸常州市相对较与小，朋友之间太也是一种较好协传播媒介，尤脱显消费特别看叶中品牌和口碑避。驳对允***欺感兴趣的较多冤集中在新区构从此次调查来奏看，在新区入众户调查的相对规较多，还有薛合家镇大批人士头的宣传，所以限新区消费者对获***签特别感兴趣，宣还寄于了厚望考并希望购买。充并提出不少宝净贵意见。牲2.3邻.绢7球.迹2工肌消费者分析①消费者特征耐住房消费者主留要集中中在烤2吓0游－绑3滚8晕岁的年龄段，眉其中又裙以觉2献6点－附3仇8胳岁范围库的臣3驰口之家为主，预其次煌为细2码0非－贯2敬5变岁范围新组织爆的年轻家庭。家庭收入层级吗高收入群宪：讲掘炊占大2.青8起％，月收入逃在蹦600潜0滋元以上。湾中高收入群：轨占涌11.5派3碗％，月收入初在锁400腾0污－躺600始0炮元。轨中等收入群：还占窗26.1驻7蛙％，月收入纯在常250怀0缩元滋－令400腥0偿元。致中低收入群：哄占丙32.7单1局％，月收入到在负150巧0尾－象250队0搅元。乓低收入群：普占齐13.2敲4塔％，月收入粗在裕150我0烛元以下。速各消费群体的句界限不明显。叔社会各层面普李遍的固定月薪钩不高，私人办盲企业的现象比树较普遍，所以企除高收入人群坟外，其余各阶描层的收入差距确不太大。追城市大发展，止拆迁户增多。振去年以来，常禁州市加快城市中改造和建设力评度，两年不到步，拆臭迁储1规万户活约雄13咳0背万平方米。随盏着城市建设的栽进一步加快，深因拆迁（货币母安置）产生的公潜在消费者将悉会继续增多。西新北区居民购胆买力弱于老城彼区居民。原新霞北区属于武进激市的郊区，其泳经济基础相对宰较弱。舰周边乡镇有一仁定消费量。一梳方面小企业主厚购买中心板块奸的高价位公寓朵，以彰显其尊甩贵，另一方面列，中高收入阶蚊层购买二线板睡块及新北区的毁住房，以达赞到凤“扒进禁城联”钱的心理需求。晒②想消费者心理研是究渡“郊好面塔子满”营与刮“商精裙明佛”殃双重性格。常膜州人请客吃饭蛇很少在家里，想交人接物都会春用高档烟酒，允可见其对形象知的要求颇高。在但自己消费时正，往往货比三青家、反复盘算箩，又具有江浙较人特殊规的扇“颂精打细岭算向”鲜。遵非常讲究品牌升。璃对户型设计较度为挑剔，因气饺候原因，对南易北朝向非常在和意。勇对价格敏感，黎尤其对总价的命敏感性高于单章价，由此，可炒以认为目前的杨房价与收入比泽略有偏高，且政整体购买力并羽非特别强。趣城区市民靠与怒“响乡下谷人楚”殃的心理差异非眨常大。城区把给郊区普遍看想作马“麦乡休下辽”繁，认为乡下人蚊的文化等各方斑面素质都较为民低下。郊区大猪盘的引导工作丈需做得比较深济、比较细。梦投资意识强，识再创业多于享建乐。普遍都希李望年轻时挣得肉一份家业，以骗满足现实的心倘理需求及将来患的生活保障。挂相当重视系统可的常规教育。汽家长普遍认为午：进入一所好痰的小学，相当伍于顺理成章的等进入重点中学葛乃至大学，今歪后的工作、生炮活才有较好的刊保障。如③估消费者需求研糖究绑“继郊区城市令化衫”萄强决于洁“靠住房郊区罩化肿”蛮。中心板块的秤高价公寓，相干当一部分来自蛮周边乡镇的个针私企业主，如匠金色新城中几例乎撑5慰0剖％的购房者，分来自湖塘一带保的乡镇小企业劲主。每对小区配套设宫施中重点关注披的因素依次为伍：景观环境盆（英28.1她9散％）、价格高（饮22.4膊3顶％）、开发企肯业品牌茶（套21.宁5虎％）、交通位纹置狭（掘16.辩2纠％）。可见消波费者已经开始激关注产品的性猴价比，也将使损常州市的房地武产业加大产品惭竞争的激烈程叼度。诵拆迁户首选就例近购房，与老润城区房价的偏廉高形成矛盾。篇基于此点，加赛上市政道路的胸大力改造，市穴民对于市区的窜地域概念也在沈不断扩大。携强调所房产的逆升值预期。市平场调查过程中规发现，几乎所舞有二次置业的夫潜在消费者，唱第一的要求就谢是：该房要有丢升值潜力。垦市场调研中发纲现赚：炊“后二次置句业事”猎首选三类产品演：祥中心板块高档扑公寓（周边乡避镇消费者）龄独立别墅（老浮城区消费者）联排别墅渐外来人口少，增租赁市场不发炼达，一定程度唤上制约了二次哑置业。据当地脑房地产中介公织司介绍，普通己的言7谎0管㎡驻2期房一厅住房，揉中心板块的租凝金不超景过聋100劣0治元／月，二线推板块不超沫过嫂60菜0蒸元／月。什消费者对私家汁车的需求强烈如。据调查显示届：近四分之一业家庭具有购买树私家车的意向岛。常州市居民痰家庭私家车拥陵有率已扫达旺3.5牲%府，摩托车拥有相率高耍达汇46.8渠%范。在调查中，希当问产及水“衰对未来交通工遵具的选狂择架”嚼这一问题时薯，狗24.5拥%罗的市民开始考遮虑购买私家车来，其中，准备崇在两年内购买圣的占调查总人备数摘的占1.9苹%编，三至五年内嘴购买的信占锦7.3妨%陵，六至十年内态购买的浩占子10.4芽%赛。码相应的，半数庸意向购买室内洪车库。调查显宋示艰，棒47.3赔%滩的市民认为应拘多建社会公共占停车场裙，亏22.8膝%鸟的市民认为应淡规范停车并多细设路边停车，覆认为建筑物应数配建停车场的殖占调查总人数虾的窃14.8晶%穴。调查中，当涨问芽及游“绘假如您有了小谋汽车，您对住影宅小区停车的公要干求话”这这一问题时，京选的择她“歌购买室内配套堆停车伍库竟”塞的居民占调查衫总人数施的较50.0概%左，选有择弊“独小区公用收费纠停车线位萝”短的舅占投30.4售%精，选挥择蹄“速购买室外配套亮停车啄库抽”强和剧“啦利用小区外周布边停车匆场叉”秃的分别垦占肃9.5校%柴和岭5.0绿%弯。贱装修房的是比萄较受欢迎的，伴但市民对装修聪房的具体操作孤方式还有待引跨导。目前市民脖住房（缸按麦10隔0译㎡计算）的普咐通装修费少随于华5爸万元勒，周6贼万元以上属高蛮档装修。疗2.4艰亩房地产市场现标状总结舞①恐市场发展迅猛祥200粒2糠年以来，常州邻房地产业在国特家扩大内需，巡大力推动住宅刻建筑为主，鼓愚励城镇居民住做房消费等一系荒列宏观政策引侍导下，持续保扬持高速增长态歉势，投资总量泄不断上升、空辜置面积逐步下橡降、景气指数文全面上扬等特欲点。高开发总量稳步迁上升心从上表可以看退出，今院年伍1-迎9幼月份，常州市号房地产开发投摧资额、施工规解模及新开工面荷积在前几年逐锅年走高的基础永上继续攀升。悟另外，随着旧堪城改造步伐的筑加快，以及延招陵东路旅游购底物区、御花园巧酒店公寓、凤应凰大厦、金贸从大厦等一批项晓目进入建设高舟峰期，使近几温年来一直较为欣低迷的商业营不业用房和办公虑楼开发也有所逗起色。攻商品房销售火号爆饿近几年，随着李常州市民收入央的增加和住房烂商品化进程的驾加快，市民房睛地产投资意识欢逐步增强，而饿户籍制度的松炸动也为商品房筛销售注入新的尊活力。今年以度来，全市房地记产销售保持快灶速增长，商品然房和住宅均呈输现出销售面积拥大于竣工面积省、销售增速快院于竣工增速的园良好势头。在期二级市场红火任形势的带动下问，房地产三级伐市场交易也日醉趋活跃，赴上半年，全市哥存量住房交易祝量拖为肿615仔0旦套，面板积来95.撞6捐万平方米木，芝房地产二三级板市场初步形成翠了增量与存量圾联动、销售与琴租赁并举、投津资与消费并进殃的市场格局。逝销售价格稳中海略升、界随着土地价格终的攀升和开发座档次的提高，画开发商成本投馒放呈上升趋势地，因供此，今年以来居，全市商品房寒销售价格继续违稳中趋升，特碗别是商业营业骗用房价格涨势枝较为明显。懒上半年，全市蛇商品房每平方唤米均价由去年围同期诸的回168牙2渗元上涨窑到逮169阁7薪元，其中，住贴宅每平方米销膜售价格悉为统163响0势元，比去年上瓶涨肉1烂2搅元；朋写字楼每平方科米销售价格抵为储256屯1经元，比去年上拾涨费3恳0托元；商业营业逆用房每平方米蔬销售价格轧为居234广4第元，比去年上码涨掘63鹊2库元。从商品房吩的销售对象看惩，个人购房已过完全占据市场案的主体地位。情上半年，全市传销售给个人的锁商品房面积碰达周67.罩8糟万平方米迫，占用商品房闷销售总量认的臣97.5笋%篇，其中住宅的口个人购房比例愧更是高愈达支99.1%土。啦空置房总量继悼续下降礼在房地产二、拦三级市场火爆灌形势的带动下系，商品房存量抵面积逐步消化傻，空置房新增脑量不断减少，贺全市商品房空赔置面积总量呈肾明显下降趋势毕。旅9发月末，全市商葡品房空置面积际总量尽为紫62.3理8腾万平方米，比业去年同期下降舌了锦1.08炊%桶。践但住宅空置面模积晓为怠40.7砍3吃万平方米，比爽去年同期增长带了求1.8叉%仍。年②及稳定增长的市瓶场购买力指近几年来，常唇州市房地产市赶场十分火爆，师目前在售的一物些大型项目销葵售状况均十分结良好，去年念至学200蚊2艇年一季底，常独州市商品房销勺售面积抱近蝶17谊0率万平方米，其正中，仅高档独狮立别墅和联排斯别墅就销售旧出戚3施0套万平方米左右铲。对于一个非僚农业人口只静有奇15欧2驳万、总人原口群34近0炕万姨（接200谋1液年统计）的中住型城市来说，联这样的销售成里绩是一个十分额可观的。而实脚际上，常州市化的整体开发水启平并不高，之谷所以能够取得穷良好的销售成睛绩，是因为市湾场有稳定的购个买力。役一方面，地产竖项目销售火爆腿的现象与常州犬市民的消费理姿念有很大的关常系。该市人口架的消费水平远钓远大于同等人僻均收入水平的看城市，普通市诸民对于品牌和谣高档消费品的询需求量也相当粒大，市民对住裙房的消费欲望蝇特别强烈。万另一方面，常粮州市城镇现有烤人均的住房面揪积仅为建筑面膏积迁1针0遮平方米天左右，而随着盐改革开放后江绑苏省的经济迅朽猛发展，多数惑常州人的口袋篇里已有相当的数财富积累，借骤助市政府加大央旧城区改造力谜度的东风（采饲用货币安置原劳则），使得一猪些较有质量的央商品房一经推巾出就呈现出热孙销现象。秋再次，常州市朋的富裕阶层大叮多分布在武进丝等传统的乡镇踢企业较集中的羞周边乡镇，这岸一部分人的购皆买力强大。贱③页开发水平不断杂提高，开发商饼处于发展成熟仗期低随着市场的不且断成熟，常州奴市民对房地产屋的消费观念虽便然随着项目的恢成熟在进步，章但仍处在感官期消费阶段，这栗也使当地发展堵商形成霜了锐“游重建筑，轻环眼境常”鞋的开发习惯。参随着先进开发涨理念的引入，失常州市的地产炮商也开始向品抄牌化、规模化禁的方向发展。悼开发思路的演雾变逆从时间上分析普，摘常州市商品房雨项目呈现向概侮念先行、多元散化、精品化、后大规模滚动开苗发的势头斧。梢自记200章0度年怀德苑首推尖精品住宅理念既以来，各大发肃展商争相推出坊新的房产概念乞，如奥韵家园杨依靠水上公园城，提姿出萝“沉度假就在家门葵口妻”晓的口号，而美沾林国际村就一夫下打息出习“孩人性建隆筑秧”秋、持“薪个人品惰位前”绿、陆“撞数学网扮络皮”属、爹“气文化特术质津”珍、胀“称理性投桶资点”胞五大销售概念璃，俨然成为常颜州房地产高端蛛市场的旗帜。扁目前在建的大汉多数楼盘均为仰各项目的二三树期或四期，这零说明常州房地丈产市场的开发饥商在一开始就脑有大面积圈地摊、大规模开发宏的想法。一方症面发展商利用鹊一期项目摸索烧市场，达到二遣、三期项目的邀不断成熟；另识一方，购房者录存在对大型项宜目的相对信任妙，一部分人在谜开发前期有持世币待购，持观盆望的想法，到票项目进一步发弦展时这一部分架人或由于亲朋隙的影响，或因萍为对项目的认盼可最终进入市协场。这两点使怜得常州的发展替商对大规模滚顿动开发的运作吐模式十分钟爱崇，也促使发展煎商不断提高楼定盘品质。温从空间上分析敲，灶各房地产开发汽商渐渐将目光颈集中在位于常继州市区西北方腿的常州市高新误技术开发区东僵部。殊首先，市区原低来的项目就多印分布在城区西凝北方，在新区掘东部建房有利侍于和城区的衔信接；其次新高垒技术开发区正哄在越来越多的嘱引进外资企业沟在这里投资办幻厂。这使得这习一区位的房地垮产项目不但可杜以吸引常州普油通市民的关注俩，而且对于在见高新区工作的混高薪阶层和外距来人员来说，宽该区位应该成桨为他们在常州嘱生活、居住的邪首选。故此，位同时推出高层斤住宅、连体别从墅、独立别墅夕的多元化地产匠项目，正可以涌满足不同收入爱阶层对这一区概域的生活、居阁住需求。偶开发商专业水肺平仍待提高畅纵观常州房地娘产项目，大多狠数为本地的开挨发公司进行投米资，很少聘请谈先进城市的设热计公司进行建要筑设计或者大类城市的知名营袖销公司进行策豪划，也往往忽文视了对项目开使发的综合性操潮作，如专业营畅销人员的培训锻、物业管理的阳完善、配套设悟施与社区文化捧的营造。仅竞争层面有待灿提高患应该说常州市捡作为二级城市亿，其房地产的责发展已相当成叨熟，房地产相珍关产业链（本貌地的策划、代若理）基本形成仅，竞争较为激钳烈。现已您从之“热概念竞咏争傅”库阶段过渡到载了绣“汗产品竞脉争撤”吉阶段，但还未旋进忠入塌“件文票化片”桶的竞争阶段。颠所有项目均以尼期房销售（施狡工图纸确定后筑即正式发售）楚，产品竞争的奸层面相对较低社，集中在户型韵、绿化上的竞恐争较多，仍有患相当多的楼盘帐仅靠地段、概多念及适当的价泽格，即能获得仰不错的业绩，非能够做出些许恢配套、环境再龙行发售的楼盘佣更是凤毛麟角加。随着房地产制开发的项目日三渐增多，原有球素质低下的个症盘将面临越来家越大的销售压熄力，同时随着赤新城、常惠、刮高成、武进等狐本地企业的大巾盘开发经验日椒渐丰富，天安画、之江等外地传企业大力介入鞠，以及各地外膏资的合作项目高逐渐增多，常氧州市房地产业律必将面临新一替轮激烈的竞争俗，届时在常州借市并不很大的缴市场容量中，能将会对发展商主的生存能力、贵持续综合竞争秀力将面临严峻搂的考验。萌高中低档的楼还盘价格落差不盾大，营销手法值上具通有居“富落后与先进并桌存惰”香的特点。但有巡一共性：销售俱费用明显较一驱线城市低，具阿体体现在：广乐告投放量少、援销售道具不丰妻富、促销活动出不多。剩还未出现高端姿的产品竞争形哄态，如精装修但房、高品质的毅社区大盘。用特大型的购物加中心未出现，巡大多都是住宅狸项目附带的临福街铺面。屿写字楼的售价巩也与同地段的昆住宅物业相差爷无几。乡2.遥5距住宅市场发展前趋势搜大都市圈的形向成，扩大了城雨市居住半径养尽册牵碌浓原俭摄袄老息梯捧抛舌龄涨构需踪凑克犁新区的优惠投列资政策，加快内了新区的发展冒常州市国家级定高新技术开发新区位于新北区凤，在高新区内绳外资的利用、吵外企的进入，盼加速了新区的晌发展，新的城哀市中心将形成总，在新区形成竟了一个较好的愿投资环境、较石好的经济科技价基础、完善的虑配套、便捷的惑交通等，是一符个企业创业和纽居家的理想场挥所。能新的城市规划罢，交通的改善干，居民的居住麻心理半径增大眼自行政区的重倡新规划，城市击中心北移，以鞭及交通环境的戴改善，以及入拘世的成功，汽毯车的降价，私买家车的拥有量屋快速增长，市染民对城市的概号念有了重新的绍认识，增大了项居民的城市心怠理半径，戒以徐1椅5颗分钟车程的城形市半径扩大到中了陪2盛0星分钟，老城区咳即为市区的概译念已逐渐模糊进。甜房地产市场将沫持绞续必3-改5父年的稳步增长爆从前面的人口搞环境和房地产视市场供给状况忍来看，近几年报来，常州市还虏将晶有跌100羊0慢万平米的住宅茎市场需求量，要至少每年将秩有纤20长0缓万平米奥致需求量，加上拖政府的宏观调雀控以及相关政呀策的出台，至侦少能保证常州探房地产持皮续钩3-胜5疾年的稳步增长谦，良性发展。鸟房地产开发将廊向规模化、多脆元化发展织由于政府对土信地监管力度的莫加大，土地拍赤卖政策的实施危，房地产开发股的门槛逐步提才高，加上外来礼有品牌，有资嘱金实力的开发色商的介入，导缓致超大开发项额目以逐步浮出趟水面，使得规豪模化开发、多需元化开发、郊购区化开发将成摧为未来房地产欣开发的主流方典向。期房地产市场将遍被逐渐细分软就目前房地产基市场来看，市窜面上产品的同山质化严重，而们且不同区域的贩价格差异不够饼明显，从而大掉众产品竞争激灿烈，各项目为通占领市场份额滴，而一味的以挠价格、地段取辰胜，而忽视产坑品的个性化发潮展，随着外来倾开发商和投资往商的进入，将焰彻底的打破现梯有的产品格局妄，将市场逐渐闲细分，形成不沙同产品，不同仓服务，不同文榴化，不同生活坊方式的特色社徒区。而买家将不断成愧熟贡由于新的都市群圈的形成，对疗于目前已有相毫当财富积累的岁常州市民而言森，以居住为主划要目的的购房卧行为即将过去践，大多数人未也来追求的将是删一种舒适的生替活方式与生活烧文化，而不再桨只是一个简单抹的房屋概念；爆而另一方面，传理性的投资也鹿将使很多买家拉持币观望。实酱际上，品牌知异名度也将是常竿州市民购房的言重要参考指标戏。坡第二部分：项惊目定位东1址.测项目开发条件泳分析挣1.漂1呼项目简介蝇常州炒**掘*匪花园退是由国家体育俘总局所属扶***石股份有限公司仔（上市公司）惨、湖南少***酒及广州典***凳共同投资建设灶的，以体育产追业与房地产业慈相结合的新型东现代化生活园录区愁—怒—重体育生态社区乏。瓶发展商在成功隐开发广州、北和京、上海、天筐津等热**下*栏花园拣的基础上，以热连锁经营的模敏式实现房地产泰业和体育产业误的有效对接；松以复合房地产挥原创性的产业烦理论。整合各毁种资源；以全示新的服务理念磁，满足有效需慕求、激发潜在厘需求；以超常葱规的策划思维做拉动新的市消买费热点；以领救先的技术手段蝶，创造一需种熊“观科学运动、健模康生素活挤”应的全新生活模供式。项目所在区域渠项目选址位于虑常州市的西北燥角，常州市新猫北区高新技术笼工业园以西，馋距常州市中心样1踢0长公里掉，到常州机场峡仅恶1诉3敌km奉，距沪宁高速少公路道口仅曾1瞎公里券，北侧距沪宁无高速仅雨10尾0懒米狮，南临黄河路篮，东靠西环二罢路，西临规划羊中的薛家镇镇埋区。厕项目宗地概况漏：疼整个宗地呈南繁北狭长之长方范形分布，讨长篇100肢0爱余米，宽秃4捧7炎0勇米贫，总占地面积音约吨736腰市亩（典49蹈余万平方米）黄。宗地内多为偶农田，无明显职之缓坡、湖泊坡、成片树林等瓣自然景观，有跃多处水塘和沟缎壑，整个地势与与各乡间小道穿的整体标高相舅比均偏低。沪造宁高速公路离吓地块较近，车玩流量较为密集穴，噪音、尘埃斩干扰明显，北谨临姻40骡米纲宽的黄河路正疗在修建之中，弄争取明年五月左能顺利通车，垫届时黄河路将披成为进入本项虫目的主干道。菊1.敬2裹项目区域分析交通状况分析紫整