年江西吉安某项目全程企划方案

吉安***全程企划方案一、吉安市房地产状况1、地产开发还处于相对粗放式的初级状态：许多小楼盘还是处于以前的见缝插针式的开发模式，如中天花苑只在井冈山大道旁边买了一小块地就形成了开发，建筑密度高，小区生活品质得不到保证。即使是相对面积较大的楼盘，如恒荣·正丙角新村，占地大，却规划落后，不重视景观建设，绿化少，推出的楼盘名曰别墅，却给人的感觉是城市边缘的农民房，联排别墅拥挤不堪，安置房穿于小区中间。这与吉安市的发展战略极为不符。2、市场还基本处于卖方市场：吉安市房地产还处于卖期房阶段，无论是康居丽景湾，还是中环名城都是卖期房，只有名人花园是现房发售，这种状况与国家明令禁止期房销售的政策极为不符。但许多楼盘的去化率都很高，这说明在现阶段吉安市的楼盘还处于卖方市场。3、营销还处于邯郸学步，空拉概念阶段：许多楼盘打出了诸如“高尚社区”的概念，产品却根本没有任何高尚之影，吉安市各楼盘正在从单一的卖产品转向概念营销的阶段，可在概念的执行过程中却慢慢地消解了，真正客户走到售楼部时，只剩下一个产品的价格，地段，配套在支配着消费者的选择。不谋而合的是康居·帝景湾与创天·丽景城都以塑高尚社区为目标，中环名城与名人花园在选择文化豪宅概念。无论是高尚的概念还是豪宅的概念都能给普通百姓带来一时的精神幻觉，如果说一个占在15万平米的社区都是高尚人士，都是豪宅所有者，这也在同时降低他们的心理期望。本项目概念营销应不脱离吉安市房地产的发展实际水准，应不脱离吉安市民素质以及审美趣味，结合项目的优势做扎扎实实的推广。4、不注重环境营造：滨江大道临江景观带修建一新，怡人心肺，可滨江整个项目没有任何绿化，许多户型是东西朝向，除了外立面的色彩较为靓丽外，整个项目没有任何绿化，容积率极高。5、现场包装简单：纵观吉安市各在售楼盘，现场包装都极为简单，不能有效地提高楼盘品质。只有中环名城，江信庐陵花园的现场包装可以对楼盘的销售带来一定的影响力，增进消费者心理认同。6、销售手法单一：众多在售楼盘营销售手法相对滞后，既无第一竞争楼盘：中环名城钉基绢本卖资册料李地理位置：韶井山西控路愉8扎号厘占地劫：讲10浓0返亩跨挨柄总建筑体量宵：么1历2纪万利㎡带赛辩容积率激：气1.8充誉绿化率湿：渴40%搂建筑类型：多乘层住验宅脑寻馅主力户型：三滥房伤(11锹6泰㎡掀)英二疯房近(9预8三㎡资)私配套及会所：住大型会所含有防健身房，桌球削室，酒吧，泳舍池等毙销缠售盯动卫态厘价格：起价斯：叙118誉6农元㎡、均价佳：山136焰0屿元㎡、高价捉：岁156疤6鼠元㎡；溪付款方式与折馋扣：一次殃性忘9.权8反，按英揭鼠9.私9烤；贪开盘时间妇：不200售4传年秋8佛月挤交房时间追：元200博4浅年年底伙广告诉求丸改变吉安居住虎文明的高尚社怪区扔主力客源期银行工作人员持、教师、吉安腔小企业主、个斜体经营者穴优灌劣酸势腔分熊析骡优势费：堡1川探位于韶山西路婆上，往东可通阅主干道井冈山到大道，往西可顷通新建干道赣煎新大道，交通址便利祸。株2脸竿位于吉州区老娱城区（老城区静配套集中且范闸围小），周边做生活配套完善疮。撒3群、开发商中环缓置业实力雄厚臭，同时开发了墨南昌叠山路上困的刮“冻中环丽胶晶浩”淋2蝴栋高层。代理叉商上海新吉阳条在洪城时代，炸现代米罗等楼客盘均有不俗表肤现，实力不容醋小视末。翼4携、工地现场大栏型销售中心（鲁以后的会所）叼即将投入使用煤，从外观上更还显气派、尊荣竿、高档。（与优江信庐陵比又扬是一个大的提朋升），对购买旁者将有很大的绕心理冲击力劝。切5燃、从整体效果盼图看，外立面乎为淡黄色涂料戏配蓝色屋顶瓦稿，给人清新、惨高雅感族。保6智、大型会所内创包含健身房、燃桌球室、酒吧民、泳池、网球翻场等，完善小归区功能配套，舅对吉安住宅市俯场又有了进一允步的提升眉。稻7敬、房型配有突眉窗设计，增加稳视觉空间感及的采光效果。遭劣势酿：桐1秧、地块不规则叙，小区被马路励分成大小两部箭份，不能形成灵完整的封闭式销小区，小区安蔬全管理受影响骆。射2饿、市政规划往辛城南青原区发妖展，老城区的嫂城北政府无支淹持力度，也不近是人口主要流萌动方向帽。月3圈、小区内园林仅规划效果一般扇，只删有柜2饼个中庭广场需。丽4饭、序男小区安保配套辈设施不明确，缓只笼统的提及随智通化管理骤、集2头4亡小时服务，没跃有具体内容。益综合评定寨地处老城区处冒，是个有成熟板生活氛围的小熔区。第二竞争楼盘：江信庐陵花园害基姓本渡资纱料至地理位置：井侵冈山大穴道颜2夫0哑号紫占地尚：碰9.4炒6最万场㎡叮宵道总建筑体量状：墨2演0竖万苗㎡控合贡容积率趴：掠2.11燕岸绿化率惜：也40%浙建筑类型：多提层住宅练、赴3杏栋小高秩层吼随坟主力户型：二舒房景(8雪9擦㎡举)吸三抱房拼(10蜂2兴㎡铸)假配套及会所：览会所等一些简尘单的休闲设施竖销垒售蚁动筛态马价格：起价触：匹118锋6森元㎡、均垒价蝴135诸0迎元㎡、高价鸟：纸156窜8蜜元㎡；痰付款方式与折战扣：一次注性石9.认6死，按此揭揪9.斩8同；烟开盘时间晨：处200融4贤年年初光交房时间眠：柜200隔4微年泊1鸦2林月胁广告诉求祝大手笔创造新票未来盈主力客源陕拆迁户、教师港、有线电厂职械工、个体经营蜓者泼优恼劣情势律分量析品优势滋：勒1协、临近井冈山于大道（市主干兽道）交通便利灰；拣2唇．位于吉州区踩边缘地带，闹刊中取静，且周秋边生活机能成肝熟，距离本案支不远，方便业亭主生活省；适3致．一和期起4练栋已临近交房阵，易于建立客共户信心，为销敲售提供利好条赴件股；灭4像．售楼现场层席高接摇近如10肯m驻，占地嫩有皆100m症2笛，够气派，显卵尊荣皇；破5拾．房型品种多命样化，由一房级的诵55m掏2从至四房贞的育185m青2扭复式能够满足纯各种客户需求箱，且大多数户冲型比较经济，芝降低了购房者镇的门槛撤。眨6沫．小区能够为浅业主提供包括泉棋牌室、台球直室等在内的高荷级会所，完善袭了小区功能；牧鞭桑龟宇迹恨逮态气笼拾软乐疤住知框染驳遥奖雀付锯手渡客跳怜敏宏时纵胀茎寇拔近县沃赛弱赴寺围椅殿抖歇飘千肃谋峰祸垃姐栗故绳蛮梅卫启综合评定灌在老城区的边津缘地带，是个宏闹中取静的居过所，价位相对狠合理。第三竞争楼盘：康居帝景湾球基节本混资帜料粗地理位置：井屯冈山大道右侧顿占地因：崇1性2秤万缘㎡抹下寺总建筑体量甘：继2恐0遗万箭㎡宋答缸容积率橡：推1.6累膨绿化率丹：伟46%拖建筑类型：多剑层住鹅宅绞眼守主力户型：三即房授(11甲6圆㎡五)遍二皂房尊(9宋8法㎡遗)倘配套及会所寄：粮90谋0娘米江景嗓、点500秩0姥亩生态江滨公梨园茄、占180庄0汤亩庐陵文化园尤销乞售枯动齐态赵价格：起价定：锡114爬9廉元㎡、均悠价畅160近0餐元㎡、高价报：吉193饰0阿元㎡；叫付款方式与折你扣：一次术性活9.却8宋，按奔揭胜9.9肚开盘时间击：抬200崖4角年舟8肢月呢1验4摸日僵交房时间如：召200逃5贪年员8产月级广告诉求邀吉安居住文明等的高尚社区爆主力客源杏公检法与市政砖府机关单位的配中层干部、吉求安小企业主、宴个体经营者呀优陡劣威势饲分段析漫优势：丑1全．交通便利．盛生活方便议；善2昏．临江生活升益值潜力大翻．锅3寒．园林规划相绪对较好笼．茶4瓜．安保非常完访善士劣势：名1初．价位偏高，遥最高达场到渣175钱0苦元御/m2盲跟吉安的个人巩收入水平不成垮比例盲，为2完.订开发周期长，助不便建立业主欺信心，另加江弱堤现还在修建雷当中延，厅3端.锻临堤而住，汛搁期来临让人担拴心（堤许高代4沙8但米左右，堤长取距小区的长度伴为白25杆米）呆综合评定球在老城区与新行城区的交界处过，是个极具环和境优势与生活拐品味的楼盘二、项目定位【项目概况】邻本案位于吉安将市新（青原区唤）老（吉州区途）城区的交界叼处，地块为不醋规则的五边形围，总占地面倚积饼15框3帮亩；详地块东面为赣锯江，江景开阔炒，景致怡人，虎滨江绿化带完敞成后，赣江会射成为吉安市民愁主要的休闲场产所；属北面现为旧厂尖房，现已纳入画规划中，将来被政府新规划的君城北区的中心方广场，有休闲晃，城北交通枢灵纽之功能；心西区为住宅楼车，视觉稍显杂箱乱，明南面为井冈山箱大道，规划建程筑为商业物业勤或办公写字楼朴，以和城市整家体规划相协调帅。症【项目震的社SWO途T载分析】耳1茫、项目优势：生态优势：缎地块生态环境判得天独厚，地爸块内有香樟树消，桂花树，南序国芭焦等多种废已形成景观的走高大乔挤木，地块东面丛是赣江与江滨继绿化带，前面是就是吉安宾馆美，地块周边形厌成了良好的绿桌化率；景观优势：僻临水而居一直妻是国人的最佳地居住方式，项私目虽然不直接温临水，但临赣颤江也只不过几港步之遥，开阔筐的江面对于居不住在市中心的勾人来说是一种氧心灵的释放，型江滨绿化带有祝红花绿草，在毙视觉上能给人扩极大的享受，训这对用户是个兰极大的吸引力亩；杂区位交通优势晕：兴项目毗邻赣江阁大桥，地处老究城吉州区与新勉城青原区的交绣界处，位于井姓冈山大道与滨纪江大道的十字登路交叉口，项住目北面还有待赖建的城北广场秤，是城北的交漆通中枢；从以间上几个空间节版点的交汇可以俱看出，到达吉形安市任何地方古都极为方便。文化优势：哪项目位于庐陵古文化园内，现敬吉安市政府已奶把庐陵文化园植的的建设列为勒市政府重点工旗程；庐陵文化删园的建设将对嘱本案是一个最秧大的升值支撑鸟点；另外项目絮周边还有白鹭家洲公园，公园顺内的白鹭洲书叶院是中国四大辫书院之一，有勒着悠久的历史嫁，也沉淀着极仇厚的人文底蕴善，教育优势：廊项目周边教育宫氛围浓厚，吉贴安几所重点中舌学如吉安一中贪，白鹭洲中学禽离本项目较近级，项目的业主妻可直接升入以损上几所学校，精良好的教育资害源成为项目极遍具竞争力的卖鹿点。庭2漆、项目劣势：梅入市时间较晚嗽：系吉安市房地产能的黄金时期应路属站于圣2002-2融00乳3繁年，受花园城荣市建设及政府升招商引资政策护的影响，吉安馆的房地产开发珠呈迅猛发展之兼势，规模都较哀大，也吸引了蔽一大批用户购臂买，经过两年嫌的开发，市场灌已过了第一轮惰释放期，多数珍市民已经购了梨房，市场需求考日渐缩小。预亚计本项目上市号时，市场压力咳将明显加大。居住劣势：提由于本项目所宜在地块为吉安板市中心较为古块老的工厂区所可在地，周边人秘居氛围不是很菠浓。胸商业配套劣势叹：辱吉安市传统的旋商业中心在吉妨安市人民广场宋四周，在其他明地段都缺乏商谁业氛围，目前熔在项目周边除释一些日常便民法店之外，基本开上没有中、大帖型购物广场，凳生活配套上比梯较缺乏。价格劣势：骄由于本项目的惭上市价格预计修将达涂到掉130貌0扭元渠/型㎡，这对吉安挖现有吼的赴110牧0斜元恢/洒㎡的价格来说哪，这对消费者梅、投资者来讲押都是一种劣势谜。冷3中、项目机会点熄：细居住氛围的改绣善：恼随着项目旁的秆康居帝景湾小校区交房后，渐判渐有业主入住某，对于本地段贝人居气氛可以绝有效地进行提桂升，蓬市政建设契机汁：简庐陵文化园的塌建设将给本项烂目提供一个最宿佳的契机。城市化进程：庄加强吉安市对柔周边的影响力暑，随着中国城睁市化进程的加霞快，一些地处川农村的人会选党择就近的城市容中定居，在此格方面应加大项榴目的营销力度菜，在周边县区我及乡镇加大宣低传力度，吸引凯一些用户购买克；升4停、项目威胁点浴：勾其它楼盘的放也量疮200积5喂年将是吉安一年些主要楼盘的色增量释放期，贩大量的楼盘投资放于市场，对源于一个人口旧仅被2休0愿几万的中级市掘，市场竞争已邀进入白热化阶蔬段。娘房地产大环境异：获随着央行加息砌，普通市民收不入有限，购房艘时会感觉到按颗揭的负担，这絮时必然会使一维些选择按揭的配用户会退出购葵房者的行列。筐市政建设时间辉差：熔周边市政公共喂设施的建设进怨度与项目建设甜存在时间差，轨可能会对一期巷开发产生不利岩影响。伯***才·缠水清木华***水木清华释义：***水木清华地块内原有香樟树、桂花树、芭焦、芙蓉等多种植物群落，形成了独特的内在“木地块内原有香樟树、桂花树、芭焦、芙蓉等多种植物群落，形成了独特的内在“木”之气质，故有“木华”之来；赣江的北侧，亲“水”，故有“水清”之缘；“***”案名缘于吉安天龙房地产房产开发公司1、“水木清华”源于《诗经》，意指流水清澈，林木秀美。名称意境高雅，蕴意深远，具有极高的文化品味和内涵。名称极易令人联想到中国著名学府1、“水木清华”源于《诗经》，意指流水清澈，林木秀美。名称意境高雅，蕴意深远，具有极高的文化品味和内涵。名称极易令人联想到中国著名学府——清华大学，（但又与“清华”两字稍做区别，以免让客户觉得在生搬硬套之嫌）这也正吻合目标客户较高的文化素养和现代人望子成龙的期望。与项目周边浓厚的人文氛围相融。2、在项目名后再加个推广名有利于记忆与识别本案的独特气质。【概念定位】辫吉安第二代高狂尚生态社区终由于吉安房地辉产市场拿来主桑义严重，营销兄处于邯郸学步谣，空拉概念阶摆段，产品缺乏迷支撑，因此本形次概念的选择荒与塑造一定要芒有生命力与支最撑点。泛必须为概念塑因造上珠与氧“穿客户的心理认促同窜”椒上找准一个焊绩接点，并让概脂念稠的拔“忠生存逻炭辑踩”挎能够与项目敲的毕“消自身优渣势增”堤达到严丝密缝出的吻合，自圆栋其说；概念才茅会在这个点上伟生根、生长，施与项目完美对钟接，也就能顺颜利生长在客户鄙与普通受众的榴心中。项目支撑点：投明确提室出扑“玉第二予代孙”恳的概念，其主怜旨是对吉安市嗽房地产市场做转一个划分，提旨出一个明确的痰界定。在末案堤之前，康孙居幸·侧帝景湾与创姥天棋·虏丽景城都以塑骨高尚社区为目贤标，中环名城垫与名人花园在草选择文化豪宅类概念。同时，推本案定价也将育处于吉安市第加二高价根，浅“腐高档、豪好宅野”先这些概念在地骂级市有特别的艘吸引力，也符解合本案所需，彩又不能放弃，称因此本案也将元紧烤抓羊“奴高沃尚汉”暴一词，但拉出滨的疫“醋第二还代束”燥将本案与其他袋楼盘做个彻底钥的区别，即本诉案出来后将全沾面替代第一代并初级产品。姑2却、本案在开发嘉过程中，开发栏商对地块内所俯有的乔木如香述樟、桂花，芭遭焦等都请专人榜进行了保护，覆并为后来的业夕主所享受。在塌景观设计时也洞特别叮嘱上海伶农工商景观设甜计公司，一定提要注重这些原素生景观，这些齿原生树木，本以案的生态性是时个可见可触摸补可享用的概念副，在后期销售绩过程中，售楼裕员对客户进行浴讲解时，有实姓实在在的支撑孝点。只要客户动一走慨进浩**道*认内就被有着几亮十年的香樟、椅桂花树所形成劣的景观优势所箩感染。介3诸、吹“锯生找态茫”镜社区概念在吉符安提出，同时土也契合吉安创街建滨“嘴生态城浮市旦”梦的建设思路，淘市政府的娘对烧“昂生态环陪境冠”贷宣传与本案推佛广过程中对生起态的强调可互码为增色。棋拓展方向一：蜻档次定族位寒具开创新一代楼范市借“渐典慰范眠”磨概念塑造的产彩品支撑点：硬1根、本案的外立未面高档，简洁泳，为新古典主酱义风格，给人锐特别明快与大耗气现代之感；倚2疫、景观与园林己设计更符合生凳活所需，中央枪景观轴线贯穿腐整个小区，视伐觉通透；走3搅、智能化物管精将全面提升小渠区品质。拐拓展方向二：歪文化定位东“碌崇尚自然、尊珍重人性、体现漂身眼价茶”晌的新贵文化由文化即气质，碧社区文化既是项社区特征的高遍度概括，也是冲社区定位的淋倡漓体现，更是拆社区业主共同厚依附、互相认槽可的精神家园惹。吸概念塑造的产币品支撑点：谦1鹅、自然即小区却内的自然环境懒非常适合人居低，在吉安，天障花花园创造了量开发楼盘不破追坏生态环境的奴先例，这是其须它楼盘没有也厚不可能做到的社事情，拘2尸、人性化即适竖合人居，香樟违、桂花树形成及的植物群落，狡是个天然的氧收吧，本案地处器赣江之滨，滨踢江绿化带景色汁怡人，奶是欣**法*廉业主休闲的良母好去所；馆3填、规划实行人游车分流，中央亦组团内没有车球行道，保持业寒主高贵身份；似拓展方向三：正生活方式定位陡令贿洪尘羽丧印吉安首个睦邻勤生活社区天本案旨在创造面一种吉安独一屑无二的生活方笼式，营造一块桶吉安新贵向往喂的精神乐土。法而作为社会新舍贵，他们的社圣会地位和生活宰习性已成就了悉其独特的、具匹有相当排他性摄的价值观念。抄他们渴望领导扔潮流，被人尊监重、体现自我稀价值、追逐新魂时尚、同时又去希望在保持个咸性的同时能够房与周边具有相原同价值观、文括化观的人进行筛良好的沟通、滨交流。因此，握针对这一特殊冶群体的社会特垦征，我们建议象紧紧抓乌住奴“蝶崇尚自然、尊狐重人性、体现黑身株价正”尝这一主题，钢以旅“初新贵文荒化惠”飘为统领后，又甘要强调沟通与芝交流销的坡“砌睦邻生活社援区脖”级，才能满足其候精神的需要的此文化氛围。件概念塑造的产宋品支撑点：谨姨1妄、小区配套内扭有会所有健身灌房，乒乓球室朱，台球室等休盆闲娱乐活动场关所，刮2咐、小区内有老途年休闲广场，青有儿童乐园。花【广告语定位覆】生活在绿色中乖与健康牵灌手歇绢赏与绿化亲呢阐释：抓1认、对于生活在醋钢筋混凝土丛蛛林的城市居民枕来说能生活在浮绿色中是一种牵居住的梦想，跑谁都渴望城市毛中能多的一抹谨鲜绿，能多一都点树木，且本怪案具备其它楼丸盘不可能有也弹不会的已形成见的天然植物群泳落。开发商在耳开发过程中也译有针对性的进止行了保护与利强用，本案内香眠樟树已有几十悄年的历史，多厕种乔木形成的筹植物群落让每迟个走场进载**辩*贞的业主会有一江种柳暗花明的占心动之感，如哗同走进了陶渊尖明下的世外桃顷源之感，对于熄每个在吉安市带寻找适合自己村居住的住房的咏业主无疑是个震精神福祉。杯2丢、走迎出习**革*卖就是江滨绿化菜带，风景怡人助。前面吉安宾雅馆内也是绿化益葱茏，更可喜负欢的是项目不袋远处的白鹭洲贵公园，更是古辅树环绕甲。酒柜3次、项目内的气怜质与项目外的脾配套足以支撑求本广告语的认流同。三、销售策略缠一、项目销售猪背景茄1替、由于本项目增在地市级属于城较大规模，且沃入市时间较晚瘦，先期上市的泉中环名城等众硬多楼盘抢走了榴许多客源，本蚀项目上市时间码必须提前，同吸时，工程进度负也必须加快。教2押、在地级市，纹春节是个销售差的井喷期，众叉多打工族回家南过年，带回了杠一年的积蓄。斜且年轻人的结揭婚也往往选择毅在春节前后，兔购房必然是个丽高潮注。番道3载、签于以上两陆种情况，在现掌场售楼部中心虎没有抢建出来表前，建议在市牛内先租一个售旁楼中心先期行机销，沉淀客户珠。批4元、必然需要运索用多种营销策装略来推动销售渴，使本项目实士现中前期持续兔快速销售，资坡金快速回笼的莲同时建立强大华之品牌效应，泳推动中后期价字格顺利攀升。枯达到高开高走照，获取最大利在润。上二、目标用户顽定位桌本案的目标客观户以多次置业循者为主，一次机置业及投资客您为辅。具体有桑如下群体：熔1汁、城区用户：逢a.炊行政事业单位羞的中高级公务铺员仔b.兵金融沾、富证券、保险、庭通讯、邮政、宣媒体等行业的治精英人士究c.释国有、集体企洗业的中高层人玩士d.私营业主孙e.挠个体工商户魂f.拢教师、医生、嗽律师等突g.粘外出打工人士惕2猾、周边乡镇用倡户：勺a.挠桥行政事业单位台的中高层公务垄员虏b.床乡镇企业中高裹层人士庭c.贿钉私营业主磨d.梳壮个体工商户现e.歪外出打工者越3产、消费心理分螺析筒环境规划一定披要好，各种生底活配套要齐全刻，各种活动场端地、场所要足承够；在规划时巧，一定要有超锯前的思想，使恭小区更具现代艺化气息，特别你要注意智能化阳；在楼盘外立财面的设计上要疗新颖，色调要辛协调，风格要徐跟上潮流著；姑8摇2%哄的消费者倾向帐于入住全封闭考式的小区；塘高绿化率。众缩多的消费者认泉为高绿化率是佛十分必要的，揉由此看来，吉贡安市民对住宅应环境的要求已箭经越来越高；低小区及其周围歇的配套设施的顺基本要求为学常校、幼儿园、鼓菜市场、超市岩、医院、篮球密场、棋牌室等染；纯93持%棉的消费者选择哥多层住宅，因命为多层住宅的午价格相对高层摘住宅便宜。而筒且以后的管理紧费用也相对较秋低。有一部分厕消费者选择小认高层住宅，对鸟于单体别墅因霸为涉及的资金烟相对较大，绝胀大多数消费者寄不会现在打算传购买别墅；设消费者对物业牢管理的要求：杰提供保安、清执洁卫生、房屋承维修和一些特涂色服务（如托效儿服务）；溪物业公司应与挑小区内住户增偿加联系，加强刷沟通。三、卖场营销壳前期着力于卖想场营销，当然筋卖场营销会贯球穿于整个营销勺过程，在中前烘期，特别是前董期，应该更加仰注重卖场营销讽，尤其是在项肤目信誉，口碑路未形成足够强朵大之时。序临时接待销售愚中心1、设置目的宝由于现场售楼耽部的建成还有后一段时间，我先们不能坐以丧奥失市场的绝佳屯机会，先在市掘内租一个临时祥卖场，驰2享、规划重点：驾A得、场地使用面顶积拾以秧20命0热平方纸米身—披—待50躬0域平方米为宜艰B重、功能分区：绪前台接待区、斯洽谈区、模型赛展示区、签约唉区、财务区、照办公区、会议您区。忍C帮、主要销售道隆具：接待台、版展板、模型、趋灯箱、谈判桌薪等。响3随、为了充分发拆挥临时接待销床售中心作用，泰必须完善其构峰成要素；垂选址元素：深临时接待选址拐的好坏，直接岛影响客流量的宣多少，所以，贸临时接待选址次应注意：稻A驾、选择有知名造度的酒店或写骂安楼，其档次否要高；铸B劫、昼撕地理位置明显纺，选址最好在何首层或第二层趣；惹C溜、交通方便，润便于停车；再D塘、人流和车流崖量要大；融E丈、距离本案的善直线距离要顺起畅；考F林、要与户外引集导牌相结合；策风格元素：怜临时接待售楼述处应与以后的咏售楼处的风格蕉要统一，起到秃相互呼应的作饲用。装修应体犬现新古典主义俯风格，并加之苦效果图、展板林的使用，给客麦户一种已置身听项目现场的感连觉。从而勾起珠其购买意向。系宣传元素：诸临时接待应选余取在各流量相罗应会较大的地酸方，意向客户惕容易到达。所当以，更要加大掏对外接待的宣帽传力度，除了炕以媒体广告宣真传外，户外大闪型看板、条幅庭、精神堡垒等文制作精美的户尸外广告，对外宴接待销售也会颤起到立竿见影冰效果。做引导元素：迹从临时接待到非工地现场的引童导指示牌起到羞提醒和引路的你作用。临时接惹待对于本案而贿言，在现场售坟楼处没有建成牺之前，处于举汉足轻重的位置个；同时他又是野市区中心宣传享的最好的一种劲途径。现场售楼处：啊（在工作中，冶本司已对现场幅售楼中方案进纸行合理化的建勺议与功能化分酒，本案中不再蛋赘述）价格策略定价方法隔1悦、成本加成定厚价法会将产品的成本礼加上预期利润马（一般为两成牙左右），具体兄额度由发展商灿自行控制，即臂为最基本的定车价方法。此法永虽然简单，仍龄须考虑市场行汗情及竞争状况涛，才有订出合法理的价格。喷2匀、市场比较定腹价法鹰主要依据相近妹物业及附近区全域竞争状况而荡订。在竞争激挽烈时，条件相漂当的两个物业窝，定价较高的添项目会被客户挖舍弃。踏3贤、顾客感受定希价法穿当购房者对物润业及发展商实杜力有信心时，被纵然定价相对竟较高，购房者日仍会欣然前往黎。但若购房者盛对推出个案的伙发展商没有信分心时，一旦定膏价过低，购房睁者反而会怀疑蹲物业的品质而想不敢购买。钞项目产品价格近设定肚1得、项目产品入躬市初期均价暂楚设定为游：巾130伯0扛元炭/m涛2票。允2禾、这里的价格披，应该是一种仙展望预估的价刷格，是对地块日价值、未来竞验争态势及项目谢的成本及大盘蛾供应量等诸多婶因素综合权衡咳而初步设定的震价格。渗3新、更加确定的拦开盘入市价格纳设定将要等到裙规划方案完成优且报批通过，摇结合项目经济梳技术指标、预杏算方案、入市椒前市场竞争态矿势、项目建筑猫规划设计特点域等再进行调整兴，并将可能提止交一份详细定忘价报告，其中氧将包括不同类东型产品入市均崇价、后期不同骑组团不同类型仪产品价格走势讲判定、价格系下数设定等等。谋价格与市场是寺互动的，一般帝来说是在项目门聚集了十足的慕人气后，为进窄一步制造销售忆热潮，以调高岗价格的方式来填对犹豫中的客贱户形成压迫性透氛围：项目极括为畅销，如不尼尽快行动，将盗不得不以高价落购买甚至错失贱良机！其实真膏正的房地产营栽销活动中，价枕格不应仅仅是垫反映利润的工办具而应是推动洽销售、制胜竞友争对手优势的赌重要策略，因款此不应将价格医走高单纯地看垮作是楼盘热销门的惯性结果，惑有时巧妙地调扫高价格反过来足也能推动楼盘企的销售。即当疑价格调高到一咽定限度时，翅仍可使价格有特所上扬。并且优与对项目差异名性卖点的强大动宣传功势相结倦合。通过增加姨物业的附加值鲁，利用价格策幕略推动销售。饮所以建议本案贵采用：编市价入市，小哪步快走，步步始高煌升稿策的价格控制策贞略。通过销售隆进展机动灵活棋地推动价格。璃以市场均价的弃价格试探市场惯，再通过意向抵登记、内部认葡购等手段积蓄靠项目的购买力活，待工程形象角日臻完善，销绳售高潮渐趋形娇成时，略调高钞价格。这样客季户抗拒心理一携般不大；至项道目封顶时，主娱体完工，购买助风险大大降低孩，项目的大部冶分优势、卖点讯大多都能充分斑展示，以前通抱过灵活宣传手吨法不断积蓄的娱购买力也不断戴地展示。又略涌调高价格。至鼠项目完全竣工初，项目好坏优认劣一览无遗，日客户资金垫付铅时间短，再适迷当调高价格消阿费者也能理解际。具体建议价格推动策略来市价入市，小察步快走，步步要高升。价格与故市场互动。径■撑缸总价格均价策略滔分段均价控制完，采取均价区登间浮动方式调搜控价格对销售帖节奏的影响。销售推盘策略原在销售策略上览，本项目将更潮多注重认购期小的运用，将消客费能量在认购枪期积聚，并在饱开盘销售期释村放，造成局部茅供不应求的销议售局面，促使松买家尽早购买差，并造成后期绵大量后续客户絮登记，中前期颠，将客户能量焦滚动累积，适瘦时释放。闻推盘策略采取透在认购期低价支，在开盘期较榨高低价推中高与档贷型，在销妻售期高价推中围档贷型的策略欧。经但推盘策略上燃每次推盘应注箱意将中差贷型盲搭配，合理控广制配比，以达反到每个销售期渔的控制目标。注重概念营销崖本项目尚在入势市前，由于工思程的原因，整也体形象还没有拉完全出来，如易何进行入市开悲盘的操卫作意,慧哭产生轰动效应孤是开盘前项目搜营销的主要工嘉作。在项目入凝市前主要的营咬销推广目的之霜一慎是诵“苍炒概扛念断”吊，用软新闻把辟项目的主题定夸位炒出来。适加当的炒作投入遍，可以吸引众垃多的客户，为猴公开发售积累锦良好的客户资俱源。旅做好详细内部妄认购方案计划容，采偿取靠VI别P版卡认购方式丝根据本司的操殖作经验，新盘炭一旦推出市场派，没有在短期锐内形成销售热繁潮，那么其以能后的销售过程湖就会比较艰难架，特别是巨大安的市场竞争压钩力下，新盘推中出的市场反映绝效果显得绪尤为重要，所俯以入市开盘一扑定要集中人气跑，制造市场轰遇动效果，从而近达到实际的销如售效果。为达卧到此目的，行扶之有效的内部思认购方案显得脆尤为重要。暮为保证开盘效仔果，建议待临菌时售楼处装修早妥当，各项销记售准备工作基侧本完成时开始通内部认购工作仅，分流其他项芒目的准客户，救并试探市场反问应，积蓄客户护资源。此时市怀场推广工作应遭进入状态。包兵括报纸、电视悬、电台广告等完形式见诸于媒翻体。预热期即坑内部认购阶段脏，获取客户，混清楚掌握客户低的购房意向及抄市场需求（多究层市场需求状冶况如何，哪种柜面积、户型市局场需要最大）抵，以最优惠的关价格出售商品翅房给对项目有邀信心的客户，渗令其得到最大车收益，同时聚腔集人气，烘托限气氛。灶已唇内部认购时间浸需以综合工程艇进度以及经营邻推广进度，确策定内部认购期创。根据我们的杂工作计划，内夜部认购期设物为转3巩个月，哨自成1劫月中旬如鼻至烧4至月底开盘。开砖盘前应采取有应效的方法进行珠客户组织，建智议在开盘前三洽个月进狭行禁VI史P访客户的组织，宫向有意向购买索的消费者发昂放敲VI盐P卧卡，此即为诚源意金，持巡有盛VI佣P毒卡的准客户可珍享受在开盘前虾一周提前看楼禽及拿到楼书等氏相关资料，并求优先获得合意的单元选择权；舍委学采僻用耕VI壳P抓卡的预售，买诊了去VIP哑林卡的可以先看裂房，可能得到初额外的优惠，己甚窃至峡100限0裙元的卡可以变浅成杠1000铁0飘元的首期，买捕的越早优惠越确多，利用这些抹利益来栓住客奶户，让客户保勇持对楼盘的高畅度忠诚。版推出这种类似具诚意金的形式屋，是我们对项茅目销邪售辫“聪投石问台路顶”比的一种方式。器根据开盘前订践金的数量，推翁断出项目在市职场上反映与客慰户对楼盘的欢类迎程度，可及凳时对销售价格解作出适度调整颤，有效地避免池因销售价格定悄位不准而令准划买家望而却步苗所可能造成的区损失；同时障，赚VI这P赏卡的发售有利撕于开盘当天集摆中快速成交，什控制把握现场筋气氛。掌高端形象包装盐，中端价格入阶市。叉目前，在青山妄湖周边楼盘项震目普遍素质较穗高，本项目为标此片区内规模粉最大的一个项鸣目，产品的设怨计相比其它项火目也显得略微答超前，因此本掠项目一经推出正，可以市场领局导者的形象进共行包装，利用逝各种造势方法距营造出高端形据象，可以在前千一段时间内给炭一个模糊的价杯格给客户（例脆如只告之起价狗，通过他们的雀反映来对价格戏进行一个调整值。专注打响市要场知名度，市趁场知名度打响膨的目的是探测蚂市场的心理价埋格预期。比如棉心理价格预期灾均价可能强在善130浊0川元以上，此时窗以起价株120淋0脱元，均攀价午125冷0拦元左右开始登际记或预售，大锦大低于市场预傅期，可以在开尽始积聚人气，查形成火爆销售希的局面。此时司再进入持续强俯销期，连续的纤营销手段不断桨拉升人气，同漠时把握好调价孩的节奏，使价讲格一路走高。恼从项目本身的愤建设进行包装截，完成部分的雄内环境建设再古开盘。席项目的前期工肯作主要是造势鸡，前期造势不概仅要做好项目番的外包装（工王地包装，区域碰包装，媒作炒阿作），提前做凡好部穿分秘“渗内包街装仙”偏也非常重要，炒建议在整个项雀目中选取位置半较好的的一栋似别墅，要求环安境位置等综合桃较佳，先把该喉栋住宅做出来趟包括楼体的外戚立面做出来，令同时做样板房磁（包括多层的吸样板房）和该杂栋周边环境。捐当然，作为样祝板，此栋的各绑方面都需要精例益求精，凸现疤样板效应。基员于我们入市的脏季节情况，我与们甚至可以把扣中央组团精华值提前展现。以遵此栋楼作为炒迹作的焦点，可燕以运用多种方铃法，将此栋树葱立逆成泄“贯样板典存范慈”鹿，精美华贵的县现场实景可以害打动一批买家泻，此时可以先愈按兵不动，不徐公布价格，可主以由其他途径近暗示市场、由昆市场去传说价始格，但明确正品式发售的时间雁。头准备开展的各摸项工作活动翅1聪、广告投入。嘱没有广告量的谈投入，在信息叹高度干扰的环应境下，要成为止吉安本地畅销箱楼盘几乎是不嫌可能的。吉安油市广告费包括唉的范围是：媒卖体（电视、报休纸、户外、电毫台等）的发布翅费；电视广告别也是不可小觑烟的一个宣传途叨径，选择电视麻宣传，在地级行城市强于报纸毙与户外等媒体狐，成为缔造楼杠盘形象的必要犯因素之一。亚妨2肝、实洋行己CR婚M搂（客户关系管练理）系统；客恨户关系管理是灿指在企业的运偶营过程中不断榴累积客户信息赖，并使用获得虏的客户信息来朝制定市场战略专以满足客户个膨性化需求框。略CR卧M抄意味着观念的惜转变，开始以统客户为中心。展建议项目在内奴部认购始就做摄好客户关系管哀理。隐3英、与工程的协肃调运作。销售句与工程要协调打好进度。拢4讯、注重人员质母素安排。如察倦明销售人员适私合售大户型还券是小户型，人挨员安排要合理滋。穗5幸、租匙重大节点人员械安置要确保、牢资料要做到有税层次、丰富充穗实。购集中策划好开痛盘活动，引爆阳项目强销期导芒火线武本项目开盘入导市的首要任务筐应是时机的选漏择，什么时侯燃开盘入市？时兽机的选择要综柏合考虑销售的奖准备工作进展蛮状况、客户积膨累情况、工程仰进度、预售许手可证的办理、波传统销售旺季灭的选择，并且葵可以利用节假障日和活动（如糊劳动节、国庆较节、房地产交滥易会等）因素慢。开盘日依我哭们的计划初定臭为欧200毅5变年赢5护月器1翅日，开盘首日君，现场包装与钞气氛营造当属得重中之重，并滚要充分利用媒苹介强势掀起售丸楼狂潮，聚集房人气，如彻夜触排队，抢购等谜现场效果，感纸染其他购房者节，连动购房；烂并施展现场销喉售人员团队与间个人销售力，毕促成订购。另柱可安排均司仪乐队或设翼置美食区，留追住各户，提高忆客户购买信心填。岁开盘入市时注竹意选房流程和药选房分区的调山控，可将现场哗一般分为签到亭贴号区、等候布区、选房等候眨区、选房区、勉销控区、缴款绒区、餐饮区等楼，客户按顺序弊分组进入分区漂，等候区是相座对开放的，而蹈选房等候区则殖是相对封闭的做，从这个区开创始应实夏行如“窄一对一服喷务秒”装，因为很有可工能客户想要的冷房子被前面的叮客户选中，要伴在这个区内不扑断地为客户提事供销控信息，畏并不断地为客劫户计算房款等涨等。夏取客户从选房区附买房出来后，混销售员引导他摧从销控区到缴烟款区，要乐队隆奏乐，全场掌鸡声雷动，众目坡睽睽之下，逃愈都逃不了，不涝掏钱行吗？！狠就这样进行逼贞倥。另外不要漂让已经买房的厕客户立即走了愈，因为他现在砌是模特！这时梁他的状态是最蜂好的，要把他财的情绪再渲染具给在场的其他拳客户，因此要构尽可能让其在佳现场多逗留一颤段时间，此时遗餐饮区就发挥珠作用了。选房宅流程为先持顿有港VI遭P帜客户后现场散竟客，此时可欣按绕VI馋P回号码排队，另身外还需注意现捎场的一些细节碌问题，还可在规开盘当日为营向造现场销售气问氛，促使目标恳客户尽快下定拒，建议准泡备晶5-1袭0旁个滔“钉托弦儿甜”播在现场先交钱鸡下定。扶（具体策略待疑定）猾适机转入持销臂期，利用先期玉建立稀的恒CR直M裤（客户关系管怜理）系统组织躁事件营销而，荣妙配合其它宣传居活动，不断将胆销售推向高潮叔。斗项目强销期造千成短时间大量巧购买的热卖场呜景后，此时正微是接续造势的榜良机，一织旦沟“很羊群效区应银”把发挥开来，可两以进入持续强息销期，此时应响该适当调价，低增强投资者信喝心。塞持销期应做到亚有节奏地控制白销售进程，一循方面，挖掘收破集老客户资源继；本项目是一绩个具有足够规桃模的开发项目砖，随着客户资乡源的不断增多胀，人气凝聚和咬宣传的力度也拉相应增强散，伙“议一传十，十传孝百王”也的口碑宣传，酿令后来的购房思消费者疑虑打疾消，缩短谈判瞧选购周期，这械时这种老客户潮是我们最宝贵登的有效资源，仍合理运用慧的叨CR家M梢（客户关系管贷理）系统，组暂织客户通讯与贺联谊，强化与鹅老客户的沟通犯，令项目在老吐客户心目中形赌成美誉度，促腾成老客户带新桥客户的互动；片同时，为了增连加销售，可在逆吉安市周边乡仍镇进行巡展等承营销活动。庸另一方面，利幕用节假日、事哭件及媒体活动吃进行宣传，目秀的在于三个方购面：吸引更多关人前往现场；追丰富项目品牌收内涵；制造注娘意力和话题。司比如吸引人前忍往现场的事件杠行销：现场大瓦型娱乐游玩活端动，往往还可水邀请电台等机桃构一起参加，督进行电视新闻顽炒作；还可做执一些出乎意料绳的创新举措，腥其它现场常规尺活动，如小型凑音乐会、看楼四抽奖活动等。件特别注意能结无合项目的教育忍配套及音乐分帽主题定位的展秀开，策划与教望育相关或一些悲体现音乐的事笼件活动，促进哄项目销售。建立直销网络躺方浪庙血式：针对目标窑群，直递详尽蒜的售楼资料如忍单张、楼书，躺有条件的可进间行有效的客户芽座谈会或新老买业主嘉年华会小。两利益点：利于得扩大与目标消出费者的接触面症，提高目标消脾费者对品牌的捉理解度。设四、广告推广忆策略目的老1尿．把项目宣传巴与天龙房产的刊公司形象推广掩做有机结合，泡适当地树立天呈龙房产公司的鉴品牌形象；乔2奸．树立项目生机态清朗的形象赛，与其它楼盘福没有品牌内涵悔相区别；这3业．把猛“臭***索”画塑造成品质卓弊越的吉安市第逮一楼盘；药4截．促进楼盘销正售。总体策略口1福、强调投“神第二代生态量”款概念，回避其赖他楼盘都在渲袖染的那种所谓诱的境“济人文关怀钉”说，树立项目实捧实在在可见可途享用的生态环铜境；唇2对、与竞争对手拦相区别，不直透接、简单地卖匠环境，摈弃叫援嚣、喧闹地广袋告格调，而是扔挖掘环境能给房予买家的利益斑点，使公众形前成对柄“伶天然绿色用”康生活的认同；牢3派、要通过广告桂本身蕴涵的文区化气息来塑造秆项目的文化品沫位，使项目具换有既沉静而不倦呆板，既现代驻而不张扬的气虎质，同时体现芽发展商稳健而修内敛的大家风争范；悠4知、要体现周到量细致，处处为扬业主着想的专骤业理念。广告诉求鞋1膊、生态：开发药商在开发过程锄中，保护了树汗木，给业主创码造了一个适合盒居住的环境。岛2屋、健康：江滨抖绿化带风景怡词人，为吉安城闸市之哈肺道,秤是个天然氧吧远，。尝3雾、品位：庐陵抽文化园传承千词年文脉，浸育辱天龙业主。解4菌、亲水性：枕优江而眠，夜倾肿听赣江水韵。主打广告语生活在绿色中项目卖点提练撕亲氧（生态优姓势）：声地块生态环境炕得天独厚，译绿树成荫币地块内有香樟和树，桂花树，沫南国芭焦等多搂种哭已形成景观的慈高大乔木，地博块东面是赣江膨与江滨绿化带套，前面就是吉业安宾馆，地块扬周边形成了良克好的绿化率；液亲水（景观优亿势）：偿临水而居一直鞠是国人的最佳不居住方式，项暮目虽然不直接竿临水，但临赣米江也只不过几枪步之遥，开阔邮的江面对于居侮住在市中心的星人来说是一种善心灵的释放，券江滨绿化带有女红花绿草，在藏视觉上能给人鸣极大的享受，馆这对用户是个慰极大的吸引力蜡；派临桥（区位交史通优势）：票项目毗邻赣江蜘大桥，地处老博城吉州区与新怕城青原区的交迫界处，位于井足冈山大道与滨耍江大道的十字开路交叉口，项我目北面还有待投建的城北广场督，是城北的交葛通中枢；从以俯上几个空间节郑点的交汇可以逢看出，到达吉剑安市任何地方否都极为方便。呀临园（文化优桃势）：断项目位于庐陵若文化园内，现构吉安市政府已房把庐陵文化园胜的的建设列为昨市政府重点工至程；庐陵文化培园的建设将对环本案是一个最己大的升值支撑枯点；另外项目撇周边还有白鹭栗洲公园，公园近内的白鹭洲书递院是中国四大肚书院之一，有追着悠久的历史替，也沉淀着极预厚的人文底蕴训，因临校（教育优麦势）：篮项目周边教育哄氛围浓厚，吉闸安几所重点中苦学如吉安一中覆，白鹭洲中学脖离本项目较近煮，项目的业主稿可直接升入以三上几所学校，止良好的教育资荡源成为项目极损具竞争力的卖妄点。媒体选择稿鉴于地级市的宇特殊性（即普味通市民没有阅惯读报纸的习惯岩），以电视、才户外媒体为主冒，主要媒介通墓路如下：◆户外媒体它大型户外广告辜牌：在吉安市蛇人民广场购买歼二块大型户外款广告；虏路旗：在井冈嫌山大道发布灯滩箱广告；谦车身广告：公牧交大巴车身广核告；勿移动宣传车广讲告：可经常联复系使用的媒介黎；特别在活动毛时为首选媒体羊彩虹门：可积焦极拓展的一种附实用的宣传媒烟体（在举办活丽动时采用）◆电视广告钉制作一部淘长林4诚分钟的三维影兴视动画片（置刃于案场内循环肺播放），剪辑莲出篮1怕5少秒倚、向1找5慕秒的形象片在控吉安电视台播面放；碍吉安电视台字丑幕广告、底邮意广告◆直邮广告中邮派送广告广告发布计划殖根据房地产销特售的阶段性和漏广告活动自身愚的特点，同时灿基谱于盏**最*娃的工程进度及迟项目特征，我葬们考虑可按供形象丹引导期、内部闪认购斯、开盘扬期（公开发售暴期）、三间个阶段展开全岭程广告的推广子工作。广告策经略在四个阶段盈对房地产品牌躺的塑造与销售河的促进各有所凭侧重。吸（葱昂备注：本广告鸽计划引以鹅0醉5吨年谜5缴月附1蒜日开盘为中心旧轴线，如开盘援日期有所变化马，则做出相应柱的调整。）惨第一阶段：形针象引导期各时间：景200帮5鹰年揉1题月据1橡5植日矛—泽—烤1杯月贵2魂8树日递阶段特征妹：售楼部在建沙设中，进行形旷象推广和概念怪炒作，引起市外场关注。殖广告目标：玻粪1吴、竖立楼盘形潮象，让潜在消询费群对楼盘风铺格及内在质素顷达到一定程度尖的了解，巩2纺、提高发展商婶的品牌美誉度蚂，提升项目的考知名度，为下牙阶段的内部认赏购制造氛围。喉广告重点：社以户外广告为旺主，以电视广灭告、现场包装箱，临时售楼中呼心案场包装为版辅。洲发布计划：冠时间君媒体西版面或规格齐发布主题她单价颤数量丘总额抖0少5摔年阳2盆月荒1欢日赢—雅0