年重庆市某旧城改造项目可研报告

**********综合改造项目可行性研究报告2006年6月一、报告摘要1.1评估假设和限制条件本报告中项目用地面积、建筑面积及规划指针根据相关文件；项目用地规划指针与设计方案中技术指针有一定差异，但差距不大，项目最终应以重庆市国土资源和房屋管理局审核确定的指标为准。已确定了项目用地功能划分，本报告中不对项目定位进行详细分析，仅对定位进行初步判断。1.2说明事项可行性研究依据本次项目可研的主要依据如下：（1）《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）《建设项目经济评价方法与参数》喷（国家计委、兼建设部；计投懒资淘[1993]农530骆号）墓（掀3散）《关于印发染经济评估方法呢的通知》及附陡件喂到（中国国际工可程咨询公司：纠咨经弃[1998]触11短号）片（件4催）《许重庆市斧建设工程价格歪信息》（四200备6.姑1-4返）翼（艺5碑）企业提供的遣信息蜘1.3炸项目简倦介积毅项目位于固重庆市帜**汤区呀****械街惨，总用地面积谊60052峡平方米狭，总建筑面积凉为静240000标平方米晃，其中计容积闷率建筑面积穴225000爷平方米刑（住宅劣202000系平方米愈），商业膝20000候平方米享，配套包3000规平方米砌，不计容积率炸建筑面积症15000把平方米遭。笛主要灯由高层骆建筑刚组成。独1.4眉评估结论与建自议狭、评估结论腐1巷、项目及市场全条件状**写区孩****效区属屈**茧城区中心型片种区絮,惧综合居住环境膨指数较高。片聚区具有优越的录房地产市场发塔展势头，厦本项目发展具跨有良好的市场磁条件。售项目用地位寨**商区窑**隙城区中心，距亏离政府和长江萍仅埋10禾0跳米扣左右，晋态环境排较齿隹；项目具规浪模优势，具有才可塑性；目前氧项目逐是出**彼城区中心尚存魔的一块未改造伶的大型屯片区聚，其他项目进术入性较差，周揪边工作、生活葡居住配套，潮设施齐全，交断通便捷，油项目具备开发平建设条件。像2.炕项目经济效益宝正常哈表限1:半主要经济指针胃表仗序号园名称筹单位已资料些项目设计规模饼平方米就1浑．袋1恭房地产开发产际品总建筑面积缘240000刊商品房销售移住宅亚商业浙237000途202000培20000笼车库呈15000定项目经济资料具开发产品投资播其中：财务费闹用膜万元循49777.营2400.0驱资金筹措帖其中：资本金唤借款茧预售房款蠢8000络经营收入果66080贞税金及附加项5486.4毅利润总额率21788.惜8使税后利润靠16302.谜4欠商品房税前利近润率秋%达43.8%戚商品房税后利孝润率内%翼32.8%铃全部投资财务云净现值余万元用4554属全部投资动态章回收期（所得脂税后）滴年禾3.5浇借款偿还期番年泻3乔注：上表为考类虑住宅销售率督为没90%堤、商业销售率某为愁85%我的情况下的经疾济效益指紧标模。任根据分析测算康，在保证实现暗项目销售计划铺的前提下，本吸项目经济效益竹较好。押如项目发展建议旨由于项目具有恐较好的市场环食境及自身发展台条件，项目经声济效益指邀标桐在正常范围内宫。总之，项目仔具有较好的市冲场环一定的自拣身发展条件，锻经测算各项目葬经济指饮标企好。怜由于项目臭是旧城改造项英目倡,竞规模较票大骨,声资金需求较征大麦,兵而且对开发商棍的执行冻力、管理能力减要求较高蛾。因此，建议祖公司驶对项目采取朵整体规划，分没期不间断开发雹策略，原准确把握市场凯需求和变化，用并采取有效的烫营销手段，确貌保销售资金回此笼，降低市场男变化影响的可葬能风险，保证洗项目利润的按孙计划实现。欣二、项目概况轨与背景1项目概况1、项目位置宋本项目位于纱**储区毅**坦，东邻斜**富农贸市场，南香邻冬****手，西邻永***颗，北邻愈**荐街，东西长约范40性0产米怨，南北宽约备15巴0碧米惧，地块呈坡形松地势，地形较白开阔平坦，能顿满足建筑设计睬需求。槽(哑项目位置拉图纯,俗略昼)宜2选、项目用地及荣现状朽用地面积远：本项目总用画地面积恐60025摩地块形状：厅项目地块呈坡淘形地势，北高狗南低，依山势抢呈脾带形。鹅用地现状：见其地上现状如解下图所示：即(嗽地块现状阀图证,狭略得)胸3娃、项流目周边配套哲项目周边配套苗较好，有臭**谊区薄****粪、济仁医院、插**奔中学、眨**墨二校、罩**厚实验中学、跃**忙农贸市场、新史世纪百货、超结市以及大量金忠融、邮政、通柿信、餐饮、娱犬乐服务设施及卵网点。断2钉．房2塌项目规划技术寨经济指针俊根据押**柔区纯**害政府面第谊4充6正次常务会和有增关部门文件精概神以及我司与惰重庆市丢**历区建设委员会橡签定的有关合牙同，遗项目技术经济敬指针如下表：归项目技术经济广指标表荷项摄扭各目沈用地规划指标唱技术经济指标基总用地面积（捆㎡）蛾教60025矿增60025钢容积率紫荡≤齿3仗。查.爆蚊3.8犹覆盖率谣≤恭40例%殃38痒%河总建筑面积（脖㎡）毙----区240000弄计容积率建筑宵面积（㎡）眉228198棕225500态0防其中：住宅（仆㎡）慕203000缎202000斩扬狮商业（㎡）妨23000同20000铃锹宴配套（㎡）肌2198料3000蛮馒诊含：幼儿罚园秋死1000幅1100舟避腊会所及物业管嫂理用千房瓶斥1200浸1270敞断抓居委会尘150陵180恨网月文化活动站缩200白250正舞龄老人活动站织200闯----绪架幕社区健康服务剩中心立1502冠200状不计容积率建帜筑面积（㎡）欲----进15000扑讲底地下车库及设戴备用房五----逆15000浙乱镇可售面积疑237000裳237000牵其中：住宅（西㎡）侮202000紧商业（㎡）刺20000撑机动车停车位旺15000踩建筑高度或层慨数找高层馋高层、找多盗层别注：除本报告中的测耐算均按项目设粒计方案理念质中技术经济指枪标。辩抵项目建设合法验性约1敌、肃项目建设合法萌性手续串重庆市涌******易****夏改造项目是芽**舍区委、区政府抄为解决该片区友房屋破烂、陈弄旧、市政基础术设施落花流水古后、安全隐患躺严重，市民反层映强烈的问题笼和推动今**吹城区发展，改堡善城市面貌。见创建和谐激**猜而确定的一项嘱重点民心工程沟。去200耕5郑年区政府批准无由项目责任部蜂门重庆市疏**耍区建设委员会起拟报的项目实粉施工作方估案签---饺-贵即先行启动拆葛迁，然后进行刻土地公示和开顽发建设。经过巴面向社会公开郑招标和上关部炎门审查，并报争经重庆市炉**叔区俯**子政府元二躺0驰0改五年十二月二烧十二日睁第底4缺6扣次常务会研究领决定，经******弹*****乒公司弟为该项目实施棋的倘业主单位。饰200钟6管年戒3窝月级2箱9举日等，根据有关文代件和会议精神雄，经过多次商广谈，妻******即*****胶公司与项目责控任部门重庆市怕**率区建设委员会辨签订了《重庆谢市丈******齿****气综合改造拆迁泼合同》，驰现已完成项目程土地公示前的景一切准备工作修。按照区政府狸的统一安排，春于岭200捡6兴年蝇11走月底向市土地绵交易中心申请凑招拍挂，吗已惊于夫200询7能年扮1矛月冶完善其建设用心地的相关手续债。由于该项目三的实施具有一兄定的特殊性和鸣特定条件，进慌行这样的工作帅是为了解决程引序上的合法性轨。因此项目建鸽设具有合法性钻。卷2笼．咳4樱项目开发商简幅介条******惑*****色公司热于榴200压4父年章7丸月在仅重庆市壶注册成立，是展由碌自然人帅**鉴、摄***锄出资红成立的房地产速单项开发公司猫。仪开发商情况介徐绍表手企业名称泪******姑*****艘公司砌住搬奶覆所宜重庆市谊**境区艳**酿街哄3篇8消号黄-旗1功号码追企业类别住有限责任公司继股东构成持**个出紧资额骑2400仰万元，比例认80饲%历***图出资额羊600吵万元，比例瓣20揭%双经营范围除房地产开发经饥营皂注册资本剩**洒币示3相00灭0恢万元趟营业期限灵自扎200强4饼年苏7园月委1盐8呼日统至崭20坦09冠年反7迎月帮1哑7彼日寨成立日期泄200呼4砌年塘7拾月桌1临8政日味公司组织结构锤健全，设有显行政部、销售善部、业务部、伤工程部念、输财务部、总工趣办。公司拥有丸一支工作作风磁务实、管理理价念先进，极富宣创新意识和开印拓精神和管理仍团队，有一批踪业务技术精湛丸，作风严谨的元高、中级技术段人员和管理人痰员。公司现买有员工镇18险人，其中工程贴技术人嚷员薯1逐4浑人。期三、却项目投资环境贵及市场分析赴全国房地产市票场状况秤3.1匀房地产市场继疲续保持增长势葡头蹦拣杨在框200跌5幼年雕,咱我国经济持续阳快速发展、城峰市化进程加快美、居民收入水师平提高及政府细启动内需的政网策，都为房地抖产的发展注入理了新的活力，佣在诸多利好因碗素的驱动下，之房地产市场也贝继续保持在高循位运行状态。付预计丘200盒6糟房地产市场发垦展是主掏题，结构调整背和规范是主线碧，市场体系将类进一步完善，肤供求两旺，行携业继续保持增滋长势头。劲房地产投资继野续增长，但增峡幅会逐渐回落妹200抬6葵年房地产投资苦继续增长将明梦显放慢；房地衣产企业效益降源幅可能较小，房但企业间的差鸟异将很大；产产品结构调整步曾伐加快，新型续建材和高科技字广泛应用；外烫资进入加速，役房地产企业将赏加强联盟，在惧海外资金加速窜进入的同时，秩国内房地产企雪业也将会加强卷联盟，以适应水发展要求和应骨对来自各方面派的挑战。惊房价地域分化顽明显，价格走矩势温和回落作驼榆百由国家计委经誓济研究所与北特京新华在线联乓合推出的《中谎国行业景气分雕析报告》指出夕，附200瓜5粱年房价将呈温匠和回落态势，卷房地产业今明遵两年将进入回易落盘整阶段；确房改以及相关然的政策效应经膏过前几年的相筑对充分释放后欺，正趋于明显忌递减；个人购奥买继续成为市荡场主流。因区艇域发展的不平部衡，房价发展欺趋势呈现较大茄的差异性，高跃速发展有中西茂部地区价格将析保持增长势头犯，发展成熟的搜东部沿海地区看房价则出现调沾整回落。拍品牌化将成时合尚，行业竞争开走向深入猛以品牌为核心押来重组企业和屯配置资源的重大要机制在房地输产开发市场中果初露端倪，并与出现了一批像棵万科这样营造远品牌比较成功匙的企业，受到哨市场的追捧郊。潮200怒5狗年，房地产将岸秉承品牌化发挤展趋势，个性桌化、品牌化继相续成为时尚，法成为各个房地保产企业在竞争方中制胜的重要蓄策略。切品牌化将成时倒尚，行业竞争莲走向深入远以品牌为核心山来重组企业和续配置资源的重逼要机制在房地居产开发市场中俯初露端倪，并骡出现了一批营烘造品牌比较成妙功的企业，受继到市场的追捧躁。览200阻5膊年，房地产将很秉承品牌化发斑展趋势，个性辈化、品牌化继弯续成为时尚，输成为各个房地踏产企业在竞争押中制胜的重要璃策略。目调整房地产开舞发结构芒为切实保护士缺地资源，维护采士地利用总体册规划和城市规津划的严肃性，音规范土地市场倾秩序，稳定房钉价，满足中低远收入家庭购房陡需求，防止楼激市动荡造成风服险抄，晃200病5牺年国办发政（路200夜5辅）艺8鹊号文件和国发晴（鸡200盛5禾）畅2艳6绢号文件两个新川旧六条以及今环年国务院办公殿厅下发的新八期条和建设部、犯国土资源部等恋九部委联合下庆发的十二条政仁策措施，其主阀要目的是限制泄和停止别墅，共写作楼及高档掘住宅开发供地承，优化土地供确应布局和结构愿，供地向中低拘档住宅开发倾觉斜，并通过金忧融和税收措伪施抑制投机性年抄房和满足中辟低收入家庭购姓房。塔央行下发文件马加强房地产信贯贷业务管理，嘉其要点如下：锋加强房地产开翅发贷款管理、芳引导规范贷款询投向；已严格控制土地窗储备贷款的发妈放；刻规划建筑施工馒企业流动资金场贷款用途；止加强个人住房觉贷款管理，重线点支持中低收电入家庭购买住剃房的需要，提减高了首付款比穗例；锻强化个人商业肿用房贷款管理辞；播充分发挥利率刷杠杆对个人住蜓房贷款需求的斑调节作用；稳加强个人住房哭公积金委托贷眉款业务的管理滋；孕切实加强房地馅产信贷业务员灯的管理。月《国务院关于命促进房地产市开场持续健康发尼展的通知》，佩鼓励地产市场返大力发展仪歼涛通知明确指出颠房地产市场仍旁然要有较大发锁展，同时必须候是健康的发展工。对于发展过乐程中出现的问仓题，要通过宏不观调控来解决乎，例如控制高去档住房建设，震增加普通商品己住房的供应比山例，加强经济暂适用房的建设狸和管理，力图搬解决目前存在疗的供求矛盾等孟问题熟。说门掌假3.判2如、重庆市社会谱经济发展现状办(1)GD询P昌及增长医冬统计显示，重请庆经济继续保死持平稳增长态违势，总体运行伍良好塌，壶200谨5踩年实现国内生栗产总绍值撇2984.3捎9旦亿元，在全国哪大中城市中继暗续稳居前例，纯比上年同期增凯长番11.2泄%热，按可比价格单计算比上年增议长应10.8抢%失，比预期目标症高台出餐0.根8冠个百分点。人今均现GD捕P音达丧1076靠0寒元，折输合旱134适5氏美元。盾异统猴式部分城市人海均讨GD箩P坡比较置城市姐重庆锁北京透上海扫人命均折GD男P槐（元、人）都10760自32196欲49638纸房地产发展阶占段归由国际城市发或展经验可知，阿房地产发展阶挣段与人尘均川GD馒P棚数值有着密切举的关系，而近甘几年重庆经济脑的稳定发展，踏也进一步带动秧了房地产市场泄的高速发展。籍根据人赵均搞GD兄P洪来判断，重庆叙的房地产发展询还处于起动期另，但主城区的哄已进入发展期悔。短文图理1海：国际通行的驼房地产发展阶选段与人组均译GD亩P畅数值的关系泪图侨亭宽单位敢：浸兵塑美元茶发展时期疑启动期哄缓慢发展期赌快速增长期选发展速度放缓谈直至停滞不前止人鸡均馅GDP专1,000苏3,000终4,000搭8,000弟图欠2天:岂重庆近期人纽均蜻GD歼P涌变化表原年份乖1997贵2000棵2001友2002荷2003税2004掏2005间人挠均成GDP蛋589淡745累805执874太986骗1184兔1345人均住房支出心蝇据市统计局最借新公布的调查减显示租，盒200铸5法年重庆居民人撇均可支配收入峡为译968骡7泽元，同比增隶长聚8.9讯%率；人均消费性侧支出晚达恋812写3桐元，实际增乓长饥9.2%益.病随着生活水平仗的提高和信贷若消费意识的增状强，部分有条些件的居民已实月现了二次置业疼，因此购房支直出呈上升态势继：人均购房与秃建房支出蠢为息156算8孙元，比上年上取升跨12.4困%养，因此居住类巾装潢也随之增百长，去年居民果人均住房装潢碎支出精达重121返6葱元。医3.2泽萌物业投资政策哄分析糠重大政策、相姐关产业扶持慧重庆市产业结桨构发生调整，迷高新技术产业更成为重庆市持峡续发展支柱产模业，对房地产五提出了新的需制求。城市对外前开放水平不断鄙提高，形成全赴方位开放的格泰局。政府加大卧投资力度，建昏成了一批重点余政工程，如长湾江、嘉陵江河另岸治理、轻轨饺工程等，美化汤城市形象，改禽善投资环境，徐使重庆成为国盯际城市。多项此市政工程的建蜜设正在进行之缘中，建成后将切进一步提高城蛇市的整体形象芳，改变目前的粥居住置业分布伪及交通格局。死房地产相关政启策趋势观国家《商品房蚂销售管理办法症》出台，重庆纠市进一步规范蹈土地交易市场陵并公布了《关可于加强土地市尾场化管理进一巡步搞活和规范志房地产市场的慌决定》，这一闪系列的政策，扁将进一步规范暂重庆市的房地包产市场，有助绞于房地产市场皂的健康稳定有慰序发展，同时衰也有利于扩大近置业群体、置束业次数，降低羊住宅成本，促恐进房地产开发惧及房地产市场扛的进出口发展纷。蛇重庆市于冤200宁2搜年佛1随0姻月乡1敏日起赵执行重庆市国激土资源和房屋册管理局、重庆奶市建设管理委才员会、重庆市拉物价局制定的耍《重庆市房屋志交易价格计算畜暂行规定》，姓房地产开发企陆业预售的商品盲房，按套（单爸元）或整层出委售的，以套（丽单元）或整层返内建筑面积，膝即铅“哄套内建筑面疑积东‘舌计算房价；整史幢出售的，以兵该幢房屋建筑板面积计算房价享。交楼时实测跟面积与原计价掠面积如果出现取差异，面积误译差比正胆负学3笔%退以上的，买家晴有权退房。除200投5讨年以来，重庆流市将严格控制旦土地开发供应出规模，加强土赤地资源管理，行土地供应规划刷适度，结构更毅趋合理，优先找保证了招商引陶资、高新技术勉产业、先进工饶业、物流业及淹城市基础设施爆的用地需求。曲同时，还将加执大土地清理力摩度，收回逾期信未开发用地。件声城市远景及发忽展定位娘根据《重庆市常总体规划压（便2000-2雪02摄0磁）》，重庆市撇城市发展总目咐标是银：闪五大目标科目标一、推动筐区域合作，进盘一步提升重庆苍在西部城市群修中的中心地位妙把重庆建设成杰长江上游经济漠文化中心；挺目标二、强化铸城市集约发展费和生态环境保习护，促进以济弓、社会与环境签的可持续发展挎；悄目标三、实现顿城市发展空间温的战略拓展与座整合，未来主驼城王为销“言一城五片，多抹中心组团台式毁”扇、提升城市整造体建设标准与验质量；期目标四、培育揉高新技术产业担，现代物流业秒和现代服务业偏等支柱产业，渡实现产业的协袋调发展和全面嘴升级；棕目标五、建立满城市综合交通粒运输体系，缓修解机动化迅速置发展带来的交乒通压力。四重庆市建设八系大行动贱行动一、划定丑城市建设控制灵线和生态控制决线，基本生态全控制线为实现轻可持续发展的愤目标，保护城折市生态环境而遥划定的面积原约末260判0测平方公里。近射期建设控制线易城市近期建设样严格限制在控吨制线内。未来焰几年内，已出代让没有建设开各发的土地要继胃续消化，可供讨开发的土地都鹅将集中在内环梦高速以内。肥行动二、推进厨十大重点发展荣地区和南北两誉个新城、大学谅城建设；斥行动三、实施怎工业入园行动盯，为促进工业救的集群化发展页，《规划》确页定重点建设市栗高新技术产业催园区和大工业稠区等国家、市炭级高新技术产式业园区，培养脱多个高新技术童产业园区、先粗进工业和特色竭工业园区，加烂快旧工业区、适旧工业区的功询能调整与改造的。予行动四、建设阁者大物流区、缺启动保税区建沃设；惯行动五、推进庙两级商贸服务嫁中心建设，完议善城市服务体拣系；龟行动六、配套锐建设多个大型倦居住区；滴行动七、建立运城市综合交通幕运输体系，优介先发展轨道交脊通；叔行动八、适度才超前建设市政臣公用设施。四项措施虏科学制定土地处供应计划；多华渠道筹措建设款资金、制定实垃施细则、对近伪期建设规划滚烈动调校和加强序《规划》实施桐的监督管理。太随着重庆城区肃北移，南部新各城，大学城、典轻轨、主城商鼓务中心、外环朝高速、主城半俗小时交通、创咏建山水园林城治市等工程启动姐、政府将进一裂步加大投资力锹度，渣改善投资环境童，使重庆成为杜更具吸引力、环快速发展的城善市鹿。患201承0拼年重庆力争达阀到目前东部发堤达城市的水平毕，人均住宅否2盏5阵平方米算，人均绿地猫1裤5足平方米找，人口规纸模讨65卡0奇万。祖3.3言蓬重庆市房地产径市场前瞻昌重庆市房地产旦市场现状烈重庆市规划与项国土资源局网烟上公布驾的茄200衡5逐年商品房销售狂统计数据表字明护,脸虽然受国家宏还观政策调空的楼影项响松,邪但重庆市房地硬产市场供应量计和有效需求依基然保持增长态燃势抵,桂充分折射出重踪庆住宅市场的荷高度成熟。膏住卵宅员:奴近七成成交户犁型为二、三房超200清5朗年二级市场销因售商品动房位1987.纤4片平方米，成交旦金辉额凳378.尘3销亿元，从各类南型来洽看租,记办公楼销售面谊积找810.尖4钓万平方棕米塘,椅均价每平方垮米零319特8燥元度.裹商铺面魄积深106.捕3授万平方哥米安,造均价每平方主米鹰5569.草1周万盲元起.病住宅面兔积渡1870.确7傍平方浸米造,倚均价每平方载米浙1688.诉4薪元具。边从住宅成交户式型来宏看惜,轰上半年成交仍惑以二房、三房贵为主、摄占夸64.8铸%降以上，这也主置要是由于中等在户型住宅恰好浸满足了占主体灌地位的社会阶覆层的住房需求拘，而一房及公否寓小户型多为足单身人士作为切投资或过渡型惠用房，比例较植少。四房以上铅、复式、别墅夜等大户型的房弊子则多为高收进入阶层人购买被，比例也相应斥较少。这样分据布格局体现了竞市场的需求层福次，也同时与够市场的供应结泛构相符合。看从住宅成交的头平均单价来看朵，上半年全市楚住宅均价为每锣平方借米溉1688.盆4饥元，比去年的张每平方泡米高1490.另4袜元上涨乒了遇19艺8蝴元，涨幅千为启13.3%久,林表明重庆房地梁产经过一个阶毁段的发吨展零,疯随着重庆房地届产业的规范与犬控制，整体朝纳着持速、稳定学、健康的方向且发展女。湖写字题楼提:谁空置面积上升犁200贫5辫年重庆市商业誉办公写字楼市哥场整体表现为音投资、开发量戒大加,恳成交规模量小采，总共成交历约故116.页7醉万平方顶米羡,点写字楼供应增怠幅远远大于销扬售增览速捧,警市场承接力有鼠限雁,品重庆写字楼市振场前景不容乐社观鲜.勾此吃外库,斧根据〈重庆市狸产业导向目录息（宝2004-2惭00君5州年）〉逗，信5印8扬种产业和项目斗被列入限制发前展的名单，其码中包括高档写强字楼、大型商旅场。肤3.4.2疲200内6燕年重庆市房地抛产市场前景预举测矩200乱6浆年重庆房地产馅二级市场的新含增批售面积接误近茶200芽0晨万平方米，加怪上巨200森5般年上市的市场内存量应约侵486.喂4壶万平方，市场壁上在售楼盘可欺售面积的数量偏非常大，未来偷的市场消化压闷力较大。刷200提5玩年，重庆土地软实际供痕应困1102.鸭4小万平方米。其索中，商业、办夺公、住宅及安邮居房用地实际保供铅应贿315.领3佩万平方米，仅河占煮28.6贞%眼。毯200陪5重年，重庆市还强将严格控制土歉地开发供应规敢模，保证土地纯供应规划模适划度、结构合理挨。旧200牌5罗年，重庆市房惠地产市场已呈涌现出郊区化与碍规模化的发展释态势，地产市陪场已向纵深发席展，市场竞争劣体现为产品、严品牌的竞争，区对市场细分与惨产品附加价值静亦提出更高的超要求。脖3肆．诊5旅宏观形势对项遥目的借鉴难让响根据以上分析化可知，项目开厘发面临国家宏凤观调控的影响代，从土地供应忠上，停止别墅施用地出让，适讲当增加普通住声宅的土地供应肯，以调整房地唇产开发结构；皱而重庆厨从遮200仙5材年新建住宅交庄易量统计也可淹以看出，销售忽价格遇在仆3吹，脸00浇0索元平方米以下夫的普通住宅是以市场的主流，觉因此本项目作捏为中档价位商塞品房，符合市动场需求，受国股家宏观调整影杏响较小，市场宴前景比较乐观谱。拦四、项目区域碧房地产市场分岭析库4蜓．秩1甩**捉区房地产市场期1奶、巴**场区基本情况窝**奔区位于重庆市侧南部，与南岸心区、九龙坡区渐、大渡口区相雷连，是进出重境庆主城中心的占南大门，许**益是邪**顽区政府所在地轧，距市中心仅村2哑5河公里谦，辖区总面遮积字180禁0步多平方公里，定下辽辖牢2耐1具个镇，街道办穗事处。坦到瓣200宵5摸年底全区总人渡口太为吉86.旗7博万人，其中户掠籍人甘口染34.遮5雀万人，是重庆刃南部新城，汽舍摩生产基地和捧物资集散中心喜，同时是重庆践实施主城中晌心照“川退二进准三倡”扛产业政策调整溪和高校搬迁，促扩建的主要地冶方。凉稻2妥、打**削区房地产市场价分析匪200虾5直年吨**像区房地产市场萌分析愿**天区是重庆主城葵近郊区，随着勺重庆城市建设尝重心的调整以播及宏观形势的松影响，同时重概庆主城中心开古发土地的限制族，现以逐渐成醉为重庆房地产甲发展的一块热率土，近几年来到，在房地产行后业的投资逐年斯增长播，半200吵5熄年全区实际完柜成房地产投森资滔17.棋8恢亿元，新开工框建设了半岛康选城、明观华胆.倦滨江花园、香眠林华府等大型惰楼冷盘市,纱规划开发总量寻为恐196.泉1币万来方享米哨,谜竣工面积金为僻53.3型4偷万来方米，销腊售面挽积竖50.6蹲8板万平方米，其俯中时到芒200日6芬年上半年可向赤社会推出楼盘明近狱4蚀0卧万平方米。从漏新项目公布上倒看带**雪城区中心新项昏目较少，只有蛛天江丽景绘（算2.席8博万闲平船怎方米）项目，书前两年开发的季协信新天地、个海天花园等项对目均已销售完夹毕（销售已勿达甩95湖%此以上）。由于扬受可**灵城区中心没有花可供开发的土且地，近期很难窄有新项目开工李建设，因此，普目前的新项目奋都处于城区外棉围，根据近年搭的销售情况看签，主流价格读在扫20000-兔240且0挽元堤/酷M泊之间，成熟的乘生活环境，商刑业设施和教育油，卫生配套以酸及临江环境是点**驰区商房的卖点梯和亮点，并且歪户型由前几年父的大户型的方堂向发展，户均补面积在库10报0唤平方米淋左右的楼盘倍窗受人们的追捧葱。熟近**源区以前是沃**杠，未被规划为电重庆主城区，谦房地产业的发丘展受到极大的炒影响，一是交榆通不便，二是遣经济发展落后于，三是基础设炼施差，四是人尼们消费观念陈袄旧，导致与重碑庆发过区域有畜较大的差距。孩但是随着重庆想城市建设规划毁的调整，产业如政策的支持，岭一批如稻**犬**赌大桥、怒**赛大道扩宽、内曲外环高速公路被、轻轨专线、诞机场至晓**刊快速公交专线烫等基础设施工决程的建设、以坚及兄**谷区天然的自然钢环境，商品房笛价格优势，必井将进一步推动浅**絮区房地产业的辣快速发展。省4陷、社2滔**修房地产市场**城区概况蝶根据助**溜城区发展规划充，该片区包括巾**祥城区中心、傍****馒园区、沉***跑区三部分，由藏**醉街道办事处管京、政治、文化瓜中心所在地，朴**疼区经剂、政治也、文化中心。络城区总人口嫩为叠26.足8立万援人顷,匙农村槽人方5.侮4燕万桨人右,秀是熄**辨区城镇化进程达主要的吸收地米。通过渴**妙**皱大桥、内外环获高速、轻轨、费**晶大道公路构成麦交通主骨架。瓶并收东西向的由****薪、馒**斩街、眯**近路、以南北向碍的砖**西街、下河路等陷构成城区主要促人流、物流、瓜车流通道姐。康2钞、唐**足城区规划及发牧展按该片区规彩划，是俩以括“扒行政、商贸、蝇生活为主的综势合区。根据政**渣“塞十一锯五无”右规划，荷到渔201尽0奸年预计该片区申城镇人口将增守加唇5尿万人，同时按碎照该片区控制梅性详规的要求过，哀****势园主要依托墓****际集团（三线搬挨迁企业）、卫****商公司（合资汽池车生产企业）浸、海******过*举等来发展区域单经济；龙州湾属新区主要伪是解决伐**疤城区空间问题烘，重点是新型起的生态居住区黎，而颤**磨4标城区中心是洒**喂区行政、商贸展、生活集中区指，将杜（周1跳）、片区近两旋年新推出楼盘疫分析竟2005-2谷00糕6补年每年新推出驰楼盘（新开盘初）分析如下：龟年份献项目个数钩房售面积（万哲㎡）狠总套数耀户均面积痕均价（败元欺/最㎡）收占摇**例区推售面积比文例肠200编5侄年罩5断31.8晒2658用120蹲2168尚34.5%缸200玩6仁年字4父38.7赚3518棵110铁2296冷38.4%丙注疲:畜资料来源－－退**它区房房屋管理盟局仅从上表数据可户以看导出沟:爷近两年片区每脱年新推楼盘推吓售面积炸在挖3帝0凳～胀4掩0长万平方米之奋间迎,犹逐年增鞠长格;秃户均面积约为催10边0唤平方米密,旗户型以小三房蔽为池主野,韵均熄价犬200各0命～羊220算0串元教/怜平方米之遗间蜘,200矿6逼比上年增危长正3.6%;滔200捆2冒年新推出楼盘释推售面积占整稼个罗湖区比奋例怀200婆1牛年明显提静高姜;肌2旷.存片区供搏给侵水片区属相对独枯立的中心型片辅区骄,志是获**稻房地产的开发滴热的点腹,净近年来新的房四地产项目不断滥推引出砌,房开发较为密赏集材,枣主要有半岛康兽城、滨江花园翁、香林华府、口明忠华胆.悔龙洲半岛、龙价洲港湾、非**元印象、万友康尿年等楼盘。方3塌、需求客户类备群荷对片区的部分故楼盘进行市场斑调查，有以下冤特征：紧.领**堪当地居民垦刑.巨乡镇居民到屋**女置业岩.量与果**章相邻的搭***唤、裕***讯、心**尤部分居民以及猪渝中区部分拆才迁户漏4喜、片区内典型末楼盘分析生雄尽根据近两年片妻区每年推出楼畜盘规模来看，洪普通楼盘最大重推售面积约挨在泼7-1街0垄万平方米之间刺，而对于本项舍目建筑面积看为负2良4愁万平方僻米尤,耗规模较沈大愈,豆因此我们选择薯滨江花园进行塞分锈析处.海滨江花园规划客开发建筑面积甚约门3昆7系万平方参米退,却分丛为三3向期开笼发家,稠从以200料2技年开始到现俗在硬2壤年时奖间白;劈物业类型－－玩小高层、高层拔。开发策略关第一期恋第二期稻第三期捉时间我200燥2骂年蒜1汇2军月另200样4塔年留1帅0坝月吧200泛5里年封1煤2念月胜分期规模（万状㎡初）派7.3多11.3天18.4锈价格走势搂186场0真元摸/惭㎡悄216喉0否元坊/兴㎡窝236特0作元天/舟㎡挑五、项目发展农定位薪喉挖项联目勇SWO伙T捞分析胀词乖优势睬（队S吹）歉项目位于汪**检区城区中心，企周边配套完善骤，交通便捷；扣项目规划布局屋依势而建，空洪间层次丰富，其保证每户均有槐良好的景观资寇源；筐项目规模较大呼，易于营造小益区气氛；榆项目取得土地垦成本相对较低音，并且有政府尾及相关部门的躺政策支持。劣势（W）毒项目处于灿**付大道和仓**膏街之间，商业矿价值的潜力较黑小；吧项目距长江虽鹊只有壳10蜜0模米混，但是江景住幕宅打造较难；机会（O）铅****仿大桥、轻担轨污1汪号线等基础设仍施的建设；乞长江河岸治理臂、三峡工程完四工蓄水、云篆权山百步休闲云帮梯建设，对该透片区的总体形见象有一定的提孕升，并结合现苦代人的生活观滨念；威胁（T）拘周围在售楼盘恼较为集中，市槽场竞争激烈；巴国家宏观政策斤调整以及龙州重湾新区的开发剑建设。分析结论箭项目具有得天察独厚的区位优昂势，户型定位壁为中等的二房惹和三房单位，迷户型面积适合抹于区域市场目庙前供应的产品皂，由于项目目招标尚处于前期唇设计阶段，可怪进行充分的市幼场调研，分析廉项目目标客户侮的需求，调整于户型面积，目贿前存在一定的扣不确定性。浴5经．粮2苍哑项目定位分析市场定位卷根据项目的市摩场环境及项目竟用地的素质，雹项目可定位为非康居住宅社区乔。户型定位住宅部分花根据开发商提霸供资料，项目蛋住宅户型结构虎为二房～五房滔。华项目的户型配银比如下表所示击：诵户沿饮葱型窄面积（汇㎡塞）鹰户凯奋厅数瘦所占比例悟1未房掉2述厅坚4娱0滑～鲜60炊300浆15%贩2挨房蓄2震厅免7歼0桐～登85坑600太30%村3侮房标2竞厅匙9动0爱～场120生900馋45%乱4朝房绵2医厅于12族0盈～稠150励200宇10%吐合型刮样计抵2000薪100.00既%商业部分受项目商业部分充是在懂**材大道与砍**揪街之间打造一康条精品步行街杂，规模控制沟在挖2000虚0扰平方米左右，乞不搞大型商业记。傅3丰、项目目标客扁户震掘伪住宅部分甚**斧当地机关、企云事业单位职工吗，个体工商置粥业；导原住于岔***崇、层***拔、疼**摘、妹***宇的部分居民；某**前区其他街镇居低民到瞒**曾置业者。咱外出务工回乡团置业。商业部分法本地主要是小荷区内做生意的隶个体商户；嚼购买用于投资律或经商自用。4、销售价格住宅价格确定聋音自荡根据周边市场印状况，片区的伸市场潜力，结献合项目自身的体素质及定位，岗估算本项目住道宅在开发期内鞠可实现的销售箱均价拢为绪240征0幻元并/商㎡锋（不带装修，亭按建筑面积计抗）。商铺价格确定汪本项目在字？迎**细商业氛围最浓劈的龄****置与勉**茄街之间，打造丽一条集休闲、存娱乐、购物为粱一体的步行街宁，参照目前周摧边商铺售价可潮实现平街荒层蜂800倡0振元屈/削㎡，二室层符400怀0婶元原/险㎡以上瞧。幸地下车库价格护确定兴根据膜**坦地区目前停车寻位严重不足的舌现状，参照相樱临地下车库销宋售价格，在开喂发期内可实现震销售价贩格备6新万忧元愧/顷个（每个大粮约磨30贡㎡），即销售膝价束200君0缴元旱/亚㎡（建面）。堆六．项目开发让建设及经营的字组织实施计划串乱6迷．之1披躬项目开发计划建设期的安排桨熟充根据同类一般需项目的开发时颂间及项目所在宣区域的项目市缓场可以接受的女容量、开发规约模确定本项目托的分期开发规燕模和节奏，结菠合本项目的具毛体情况、开发目商的计划，项肝目总建筑面积彻为大2垒4兼万平方尺米穗,槽拟分二期开喊发仆,桂一期开发量为舒12锡万平方浙米顾,弃二期开发量为朽12议万平方。建设喷工程从奉2007智年在3功月至柜2010滥年冒2蚂月峰,虾共霜需投3便年时腰间来:锻项目腰于播200痒7先年数8征月正式开工。赵具体时间大致册如下表所示：施工进度表恼项目开发阶段秃第一期帅第二期尖前期工程（包石括土方、护坡雁工程）宏2007.7颜-8辞基础工程年200薄7笨，际8-200浇7湿，羊11拆2008.4叶-200安7郊。耻3哗主体结构女200删7赴．切11少-200否8隔．牢9午200亿8按．晋4涨-200壶9墙．具5伙安装工程精200临8群．版7三-200膝8答．候12烧200点9在．渗5蓄-200攻9笔．映9尺室外装修碑200飞8美．司9升-200昼8村．膛12宣200光9美．存5益-200瞎9赚．粪10捎室外配套及绿杨化绑200冬8揭．翠10磁-200哗8典．返12差200千9必．葬7钻-200伍9心．痛12哈竣工验收狭200扩9钥．葛1冠20匠10撑．忧1激项目建设合计绝200饶7坦．厉8仙-20事10沉．饼1销售期安排扇根据同类项目圆的一般销售时父间安排，确定包本项目各期销未售时间为：蝴预计项目一期蝇于规2008港年蒸1案月开始正式对寻外分开发售，或然后根据二期幅建设进度挽分期推出，估占计上于轨200兰9饭年底项目住宅猜销售率榆达帽85苗%枣、商业销售童率录70倾%总，车库销售宇率齐30蔽%去。销售忠期卵2社年多。耀6劈．或2霉哨施工计划说明汪根据项目的建梨设期安排，以姑同类建筑工程闹平均合理开发绢时间预计，不竭包含任何具体紫及特殊情况，落拟定项目各期薯的施工进度计偏划。兰七．项目总投爬资估算、资金栗筹措计划速7眠．嫁1籍雅项目总投资估辟算却经测算，项目面的总投资梳为坏49777.明6坦万吧元照,马具体见如下眨表停:蹦项目投资估算胁表观项目名称察总棒额完(今万恐元完)隙单团价护(跃元箭/票㎡除)疼占总投资比例乘土地成本化9264.4知386.02六18.6%永前期工程费劝4096.8衡170.7治8.02%妻建安工程箱25890.侨0程1078.2告5抓52.1%商管理费霜960.0寒40乎1.9%抄不可预见费障720.0悠30撞1.5%玻其他费用钟5486.4距228.6并11%逐公用设施专用嘱基金霜财务费用姓2400.0顶100渡4.8%冤销售费用浙960馅40氏1.9%信合炎返啦计嗓49777.劫6剧2074.0苏7取100.0%顷注拘:附千单价为按拟建碗面积分推计算湿的单价。闸项目总投资计厉算说明旺参照近期的《检重庆市建筑工黎程价格信息》厌标准和区域内波同类房地产项猎目的一般成本哗情况取定，计平算过程见附静表拿1侨：《项目开发色总成本表》。虚1美、听寄土地成本牵项目土地费用恐由土地成本、哄土地出让金及炼其他税费三部印分组成。夹**治区尝**旗政府确定的土俩地成本照为晶7违0忍万卖/株亩，总额步为中6302.洪1须万元，楼面地耕价喂为翁262.59愧/冰㎡，毅土地出让金是变根据重庆市土册地分等级确定扁的土地出让金忙标准计算的，前市、区政府收绕取的土地出让娘金及其他税费贱共满计两2962.3祝万元，楼面地桌价煌为钥123.4/僻㎡悬。虾2及、前期工程费蕉包括勘测费、席设计费、城市些配套费、人防过费等各种规费鸡，前期工程费妹共野4096.泰8童万夺元弟,烤此项费用视为蚀整个项目前期秋及各期项目动歉工前投入。贞3袜、建安工程费乱培布包括基础、主财体、水电安装巨、环境、绿化掠、市政等，共罩计言2598础0新万元。此项费僻用根据项目分畅期开发情况，榆结合工程施工蝴进度计划投入柳。聋4踢、不可预见费肝说来一般按拟建总拾规模每平方目米蠢3榜0嗓元计算，难共麦72店0投万榨元泛,而随开发建设进慎度投入。5、管理费浩管理费包括土名地取得、开发文工程的各项间兽接费及公司管狼理部门管理的纸各种费用，管喊理费按拟建总茧规模每平方河米侍4蜘0晃元计算，醒共扣96吸0充万元，随开发暴建设进度投入取。6、财务费用败洽馒指为开发项目耻融资而发生的锋各项费用，主龙要为借款利息减。估计项目需混借款擦为咳800挣0春万元，按贷款阵三年计息，年原息雕8兄%掩，贷款期浪限绞3还年，利息共却计征240筋0痕万元。7、销售费用像城指项目销售过种程中发生的各俱项费用，主要笛包括营销、广头告、代理费等触，根据重庆市痕一般项目的情食况按每平方紫米辟4撞0多元计算，邮共败96波0慧万元，此项费答用随销售收入袄发生。多7.2苹息项目投资计划抹园俱根据项目的开孟发建设期安排域及各期的施工门进度计这划赔,灭拟定项目的投牧资计凝划个,傻详见《附拨表奉2万：项目投资计薪划表》。拳7.3赔愉资金筹借计划漏谣委项目总投止资誓49777.仍6死万环元枯,已经测算需投入资资金包括自筹仔资金、银行借惊款、销售收入寨。项目资金来阅源构成情况如宏下表：见项目资金来源犯表箱项枝臣迷目邀资金（万元）蜜比膏机零例颗自筹资金诸12000圆24.0%错银行融资妻8000管16.1%汇销售收入姐29777.念6磁59.9%方总投资样49777.耳6延100.0%荡详见附睁表第4恢:懂《项目资金来向源与运用表》呼。屈八．项目经济嗓效益分析控8循．欠1圾吵项目销售收入露及销售税金预宋测1、销售收入钢物业类型损可销售面积（疗㎡职）萝销售单位乓塔（敏元富/描㎡笨）产销售率火销售收入徒（万元）狼住宅乞202000骄2400讽90%塞43632够商业猛20000蛮平拾层正8000需70%虹9800底车库裕15000草2000纺30%倒900红合计察237000薯54332刮续滴根据项目拟定方的销售时间、阁销售率计算项攀目的销售回款邮计划，详见附两表统3正：《项目销售坡回款计划表》稠。转白鹰剩门余打10枯%彩的住折宅址30译%豆商貌业谋70绢%疾的地下车库作虾业为企业留存这资产或在计算吊期以后销售。域同时，测算时真未考虑车位出纵租收益的影响燃。鄙2亭、项目销售税钟金及附加臣亿闭按规定，重庆埋市房地产开发谦税收主要是营市业税及附加印抽花税、土地增唯值税、企业所加得满税只,缩一般征收按销葱售收罚入垫8%朵,加共计喘5486.4染元。饿亩超项目各期的销锻售收入、销售辫税金测算具体功见附含表匹3开：《项目销售彻收入与经营税曾金附加估算表刻》。购8蚂．积2智未项目利润、投鲁资利润率规经测算项目的扯利润总额、税穷前利润、税后屿利润（净利润邻）、成本利润材等指标详见下轻表：伞表膛1夺5己：项目利润估汇算表单位：万元嫂序号项项评票条目折计算公式伯金额（万元）富（撤1申）船销售收入后66080密（骂2愚）诞开发成本献41171.固2线（墓3志）建销售费用呆720拒（浴4荣）慨销售税金及附担加周5486.4暴（吃5浅）步财务费用史2400纷（昂6散）彻净利润榜(1)-(2贼)-(3)-谎(汇4罢）刑-烛（皆5探）谎-(6)屯16302.丘4燃（蛋7瞒）宣税前成本利润号率站利润总园额友/限总投资花43.8%萍（居8滤）萍税后成本利润穿率悬净利裂润管/博总投资夜32.8%誉由落项目各计算期肝的利润测算详化见附纠表畅5枕:墙《项目损益及肃利润表》。啦乌恢项目尚有可售吹住宅建筑面楚积葛2020符0弄平方米、商败业缸600狱0瓶平方米，地下忧车近库锈1050壮0搬平方米可在后顺期销售或出租质带来收益。元8.3膏财项目综合经济僚效益分析启1乖、垄谎现金流量分析耗现金流量分析冶详见附辅表矿6趁：《现金流量增表（全部投资鸦）》。乌2油、财务净现值矛（评FNP裁V搬）淘净现值副（腊FNP薪V封）尊是按设定的基饥准收益率冒（挤8涛%乒）将项目计算石期内各年净现抢金流量折现到律建设期初的现碌值之和，它是竿考察项目在计骆算期内盈利能访力的动态评价走指标，净现值锄大于或等畏于舱0侍的项目可以接筋受。羞录踏经测算：项目代在计算期内的蜘财务净现值肉为稳4554.诸4团万元。多压3聪、财务内部收诵益率劲（锯FNP辽V浮）介询哲号内部收益率境（法FNP效V化）快是指项目在整师个计算期内各取年净现金流量错现值累计等娱于蹦0甲时的折现率。慰它反映项目所沃用资金的盈利寻率，是考核项君目盈利功能的注主要动态指标慕。扬当爱IR地R位大于基准收益甲时，测认为其醒盈利能力已满痒足最低要求。值魂否经测算：项目身在计算期内的爽内部收益率年为管9.1轨%堤。午4开、动态投资回响收期企经测算，项目盏基本方案的动丛态投资回收期百：裕3.锄5孝年姐(进即项目从寺200都8能年上匠半年开始计算维,2010辉年下半年可收饺回全部投还资蛛);曲5叶、形陡综合财务指标产分析结论驱该项目的各项净指标表明，其尺财务净现值大贞于谢0啦，内部收益率栗大于基准收益仆率，因此，项例目在财务上是肚可行的。赔九、项目盈亏怎平衡分析和敏宁感性分析圈骄9稳．疏1滥增项目盈亏平衡岁分称析地挪闷项目盈亏平衡当点（临界点）再，是指项目销勤售收入扣除销轰售税费后与总跃投尝资相等的状态张。分析如下：习瞒慰若在本项目开始齿成本及销售价虚格等其它条件截不变的情况，友由静态测算可回知，当住宅销辨售率凑达燕82误%停、商业销售率询达里68斥%偷时，项目可保粪本。御甘驾另一方面，假若定本项目开发争成本及销售率喝不变，项目住逃宅的保本销售料价格喊为排240泻0撑元发/鲜平方米、商业券的保本销售价艰格平层那为锦800崭0裁元饮/慌平方米，二层句为牺400蓝0聋元捡/减平方米、地下梅车库保本销售袜价格结为样200乔0岩元涉/杏平方米。辣室扣互店根据市场及项傲目定位分析，五该项目的保本祸销售价格及销掏售率较易实现盆，由此可知，耗项目的抗风险皆能力较强。颈9生．俯2莫陕项目敏感性分龙析蜂冲运我门对销售收男入、开发成本盘变化进行了敏湖感性分析测算翅。测算过程差详见附欺表却8氏：《敏感性分雹析表》。太以下为两种最决不利情况的测逆算结果：红表进1短6也：敏感性分析瓜 必因素变化狐浑让测算结果唐改棋基本方案溪税后利润（万非元）炒16302.钻4昂税后成本利润惧率茶32.8%蹄净现值（万元狐）休4554.4窃内部收益率非9.1%正动态投资回收抬期舱3.5父当售价收入下雁降逆5%壶税后利润（万蝶元）杯12998.摘4集税后成本利润善率坛26.1%赚净现值（万元梦）蒙1837.8浙内部收益率挑3.7%颈动态投资回收菊期地3.5剪当开发成本上数升昏5%俩税后利润（万候元）仪林13813.陶5喷税后成本利润改率堤26.4%昆净现值（万元呀）正2065.5仇内部收益率临4%惭动态投资回收莫期态3.5经测算可知：惜本项目的销售雹收入和开发成然本两个因素分号别变动对项目染郊益会产生较样大影响，销售炉收入的变动对挎项目郊益影响阳较大。窜项目销售收入捏和开发成本在生不利影响下，产项目仍有赢利僚空间，说明项抗目具备一定抗盘风险能力。锋保证销售价格茂和销售率的实旺现，控制项目坟开发成本，是册项目盈利的有医郊保证。顾十脉、俯辱膨项目贷款额和舅偿债能力分析腾1宜0供．倾1心嫌贷款金额的确呼定辈刺踪珍根据目前我们较公司与银行达即成的意向性协羡议，本项目将同申请贷款额权度驱800肤0向万元，根据建忙设进度用款，呀到期一次性还灯贷的贷款方式押。姻1兔0盟．搬2逗弊还款来源分析度匹列圣项目还款来源刃来自本项目的病销售回笼资金右，根据测算，木预计宋在吗200粘9验年底，销售回无笼资金在支付额项目工程款和订偿还贷款后，墙尚覆有润4554.别4阳万元盈余资金款，说明销售回怒笼资金足以偿唤还袜800裙0脉万元的银行贷杠款。如果项目都能实现预期的蔑销售计划，则耀还款来源充足姑。原1删0听．隐3搭信贷款偿还期测客算坑手损结合项目需资炼金来源及运用脱分析，按在怎2007顾年皇至腰200啦9床年下半年共筝贷甜2瑞0舅，洞00凡0蛛万元计算，项探目眼至歼200道9渐年底可偿还全却部贷款，贷款咱偿还期泛为蛙3丢年。声筝砍具体测算过程脊详见附清表煤8钞：项目贷款偿副还测算表。导十一诱、赚估狐结论辣项目及市场条湾件拿术去侧该片区属尺**暂城