审判工作离不开语言这一交流思想工具

审判工作离不开语言这一交流思想工具。由于审判工作面对的对象不同，语言的交流与表达方式也有所不同。研究和掌握这些特征及规律，对于提高审判工作水平，提高法官个人素质无疑是有很大帮助的。民事案件有其自身的特点，这就决定了在民事审判工作中必须寻求与之相适应的语言方式，这一方式的特征主要表现在以下几方面。

一、语言要平和、通俗，易于接受

当事人是怀着极为复杂的心情迈进法院的大门的。法官留给他们的最初印象是十分深刻的，言谈举止会对当事人心理上产生较大的影响。审判人员要缩短与当事人之间的心理距离，必须借助于平和的态度和语言，方能在当事人心目中迅速建立起一种信任感、融合感。俗话说：“良言一句三冬暖，恶语一句六月寒”，可见语言色彩的重要作用。审判人员必须首先从心理上摆正与当事人的正确关系，真正做到以诚相待，以礼相待，平等待人，一视同仁，使当事人从内心里感到法院是真心实意地为他们解决问题的，法官是公正的，值得信赖的。从而打消他们心中的“门难进、脸难看、事难办”等种种疑虑，为下一步的工作奠立一个好的基础；审判人员应当善于把那些书本上的、理论化的、抽象化的、格式化的法言法语，变成为人们所熟悉的，通俗易懂的大众化语言，寓情理和法律在言谈话语之中，使当事人感到自然、贴切、适中而不陌生，引起他们思想上的共鸣，调动他们的积极性和自觉性，促使矛盾顺利解决。

二、语言要讲针对性

每个案件要在充分分析和研究对象的个性特点的前提下去开展工作，它至少应包括四个方面的内容：一是要针对每个案件的特点来决定自己的语言方式；审判人员要善于提高自己的应变能力，从每个案件的具体情况出发，采取相应的语言方式，才能达到预期的目的；二是要针对每个当事人的具体情况运用语言；当事人在年龄性别、知识水平、觉悟程度、法律意识、社会阅历等方面各不相同，审判人员的语言方式就必须努力做到因案制宜、因人施教；三是要针对每个当事人的心理特点去开展工作；只有摸准他们的思想脉搏才有可能针对他们的思想实际去开展工作，打消顾虑，解开疑团。并注意增强语言的感化力、说服力、震动力；四是要针对当事人的性格特点开展工作；有人能方善讲，有人沉默寡言。有人自珍、自尊，有人自暴、自弃，有人粗野急躁，有人文静沉稳，有人偏激固执，有人开朗通达，我们必须认真研究和观察，善于因势利导。

三、语言要有策略性

策略性是由案件的复杂性所决定的。任何一个案件的处理结果都直接关系到当事人的切身利益，在诉讼过程中，当事人的一言一行往往都是从有利于自己的角度出发；另一方面，审判人员对于客观证据的取得也必然要受到极为复杂的各种因素的影响，所以就不能不讲求一定的策略和方法。一是要注意语言的目的性。民事审判过程中，审判人员向当事人提出或说明的每个问题，都必须具有强烈的目的性。追求得到某种预定的结果，同时，审判人员还必须根据审判活动中不断变化的情况，出现的问题提高应变能力。注意三思而言、言必有果。语言的目的性愈强，效果也就愈加明显；二是要注重语言的中心性。在诉讼过程中，审判人员的语言注意力和作用力应当始终围绕案件的中心，善于引导当事人向案件的中心地带靠拢，以掌握诉讼活动的主动权。不应在一些枝节问题上打圈圈，纠缠不休，延误时间；三是要注意语言的慎重性。民事审判活动是一项十分严肃的工作，必须持慎重的态度。法官的语言如有失误，不仅会使审判人员的工作造成被动，而且会给法院的威信造成不好的影响。民事案件是错综复杂的，有的问题单从一个角度看是成立的，但从整体上或从另一个角度看则会得出相反的结论。只有当我们弄清并掌握了整个案件的来龙去脉，是非曲直之后，才能得出正确的结论。所以说话要留有余地、讲究分寸、注重场合、合乎政策和法律，没有十分把握，没有确凿依据不能轻易表态或作出结论，不然是与严格执法的原则相违背的；四是语言的刚柔并济性。一名干练的法官是不能轻易为当事情绪所左右的，不管其情绪如何，审判人员都应保持清醒的头脑，镇定的心理，坚持冷静耐心的态度对待当事人。不能“以热对热”、“以冷对冷”。粗暴简单，武断压服。有理不在声高，强弱不在其表，拍案而起绝不是一名合格的法官。审判人员应告知当事人利害，晓明以法律，有向当事人调查了解情况，倾听意见的一面，同时也有教育和说服的一面，要善于用事实和法律来说服当事人，让他们从思想上树立起法制的观念。对少数无理缠诉，藐视法律的人必须予以严肃的批评和教育。

四、语言要有逻辑性

语言是思维的表现形式，逻辑是思维的工具，作为一名民事审判干部，不能不学习和掌握必要的逻辑知识，它是增强语言论说力和说服力的基础和前提条件。语言要明白，内容要具体，不能含糊其辞，笼统抽象，捉摸不定；语言要简捷，话不在多而在于精，语不在重而在理，语言要力求干炼明了，入人肺腑，一环扣一环，令人折服；用语要贴切，恰如其分，合情合理合法；审判人员要注意保持思维的，一性，语言的一致性。对某一问题的看法、见解、结论一定要鲜明、是就是、非就非，不能模棱两可，令人难以捉摸；语言要有说服力，这是做民事审判工作的基础，即使是判决的案件，只要说服了当事人，也可能达到双方满意的结果。必须以理服人，以法服人。理不是空的而是以事实为基础，事真据实才能理直气壮，法律的自身不会自发地说服和教育当事人，需要审判人员就案去讲解说明才能发挥作用，深入人心。法官应时时责问自己为何不能将人家说服，原因究竟在哪里？这样不断的总结，才会有所进步。

五、语言的文明性

审判语言的文明性是审判工作性质所决定的。法官是人民的公仆，应当热心为当事人服务，排难解纷，树立起法官在人民群众中的良好形象。为此，在审判活动中必须尊重当事人的人格，以友善、谦和的态度对待当事人，不能讲脏话、粗话，不能动辄训斥，不讽刺、挖苦、贬损。审判语言要力求普通、标准，不能南腔北调，方言土语尽可能不用，以免产生误解。讲话要讲求艺术，使人乐于接受，容易接受，话不可说得太绝对。要善于在潜移默化之中做当事人的工作，促使案件顺利审结。

（作者单位：山东省东营市垦利县人民法院）法官审判中的类推权刑事与民事有别我们知道在刑事审判中，法官必须严格遵守罪刑法定的原则，禁止类推。通俗一点说就是“法无明文规定不为罪，法无明文规定不处罚。”法官对此没有丝毫的自主权，否则就是滥用职权。可是在民事审判中，法官不仅可以适用类推，而且可以根据具体情况适用习惯和法理来判决。当然这也不是说法官可以随意根据法律、习惯、法理来判决，而是有严格的规则的。首先，在审理民事案件过程中，当查明事实后，有法律规定的必须适用法律规定，没有法律规定的，才可以依次适用习惯和法理。不能有法律不依而去适用习惯和法理，这样就是本未倒置了。而且在适用习惯和法理也有先后之分，有习惯的依习惯，没有习惯规定的才能依法理。因为习惯规定是人们长期实践形成的约定，而法理是法学家的论述和法学理论，必须对此加以从理论到实践的复杂过程，更容易产生偏差。其次，在适用习惯和法理时还有一个选择的过程。因为习惯规定有不同的层次，有村规、乡规及民间俗规，还有县级以下政府及企事业单位的规定等不属于法律层次的应该说都是习惯的范畴。法理也是这样，不同的法学家会有不同的法学理论观点，对一些法学论点，不同学者会有不同观点，法学理论也存在不同的学说。这些都需要法官做出最有利于案件解决的习惯和法理。总之，类推禁止在刑事审判中出现，并不意味着在民事审判中不能运用类推制度，只是必须正确运用，并严格作出限制而已。最高法院司法观点集成之

合同解释的首要方法是文义解释的方法

最高人民法院终审裁判、公报案例

厦门东方设计装修工程有限公司与福建省实华房地产开发有限公司商品房包销合同纠纷案(最高人民法院[2005]民一终字第51号民事判决书，判决时间：2005年9月19日)。

裁判摘要：当事人签订的合同中，对某一具体事项使用了不同的词语进行表述，在发生纠纷后双方当事人对这些词语的理解产生分歧的，人民法院在审判案件时应当结合合同全文、双方当事人经济往来的全过程，对当事人订立合同时的真实意思表示作出判断，在此基础上根据诚实信用的原则，对这些词语加以解释。不能简单、片面地强调词语文义上存在的差别。

最高人民法院终审认为：关于实华公司终止合同的条件是否已经成就。东方公司认为，由于实华公司直至“违约终止合同履行时”尚未能取得全部楼盘的预售许可证，故东方公司支付第二笔包销保证金的条件一直未成就。实华公司认为，根据《房产包销合同》第4条的约定：

“……余下100万元人民币待《商品房预售许可证》颁发之日起一个月内付清。逾期三个工作日内未交足第二笔保证金，甲方(实华公司)有权没收第一笔保证金，并终止本合同。”而第一期《商品房预售许可证》于2004年2月12日颁发，东方公司也于2004年2月19日知道了颁发的事实，故东方公司应当在2004年3月19日之前支付第二笔保证金。

东方公司与实华公司关于合同终止条件是否已经成就的争议，缘起于双方对“《商品房预售许可证》颁发之日”的不同理解。根据《房产包销合同》第4条的约定，东方公司应当在《商品房预售许可证》颁发之日起的一个月内支付第二笔包销保证金，逾期三个工作日内未交足第二笔保证金，实华公司有权没收第一笔保证金，并终止该合同。这里强调“颁发之日”的《商品房预售许可证》是指整个楼盘的《商品房预售许可证》，还是指单个楼体的《商品房预售许可证》，仅凭该条款中的文字表述尚难以准确判定。在《房产包销合同》中，当事人双方曾多次使用“签发”、“颁发”、“下达”和“办妥”来表述《商品房预售许可证》的办理情况，双方除对”办妥”是指“整个楼盘”的《商品房预售许可证》不存异议外，对其他”签发”、”颁发”和“下达”因约定不明而存在分歧。从《房产包销合同》第9条、第10条关于”包销进度”和“违约事项”的约定来看，合同约定本身存在一定的矛盾。因此，如何理解”颁发之日”的真实意思表示，即成为判断实华公司终止合同的条件是否已经成就的重要标准。

本院认为，对《房产包销合同》第4条关于”《商品房预售许可证》颁发之日”的约定应当结合该合同的全文、尊重当事人在订立合同时的意思表示以及诚实信用的原则予以解释。首先，从《房产包销合同》第3条关于包销期限的约定来看，双方一致确认包销期限自《商品房预售许可证》签发之日起30个月内，其中车位包销期限延长一年即车位包销期限为42个月。因此，《商品房预售许可证》签发之日也就是开始计算东方公司包销期限之日，办妥整个楼盘的(商品房预售许可证》是东方公司在包销期限内履行全部包销义务的必要条件。其次，从《房产包销合同》中关于违约事项的约定来看，双方一致确认“甲方(实华公司)应在2003年11月30日前办妥该楼盘的《商品房预售许可证)”，这一条明确约定了实华公司办妥整个楼盘的《商品房预售许可证》的具体期限，而这一期限应当成为解释合同中关于《商品房预售许可证》“签发”、“颁发”、“下达”等不同用语的逻辑基础，也是当事人双方计算包销期限、确定包销保证金支付条件以及判断一方是否违约的时间界限。由于实华公司在2003年11月30日之前不仅未能办妥整个楼盘的《商品房预售许可证》，而且在此之前也未能办妥该楼盘中任何一份单个楼体的《商品房预售许可证》，故实华公司率先违约已成为本案中不争的事实，在此基础上探究“颁发之日”的真实意思表示已失去意义。再次，从东方公司于2004年2月19日给实华公司的回函中可以看出，东方公司对双方在《房产包销合同》第4条中所约定的“颁发之日”，一直主张是指整个楼盘《商品房预售许可证》的办妥之日。东方公司于2004年2月19日接到实华公司“关于‘实华·蓝湾雅境’《商品房预售许可证》已批准发出的通知”后当日即提出了异议，明确表示了该《商品房预售许可证》仅为部分而非全部，由于该异议的提出是在双方诉讼发生之前，所以应当成为判断当事人真实意思表示的重要证据。一审认定东方公司对实华公司未按合同约定在2003年11月30日前办妥“实华公寓”楼盘的《商品房预售许可证》的事实未曾提出异议，属于认定事实错误。故此，一审判决仅凭《房产包销合同》中个别用语的不同，将“签发”、“颁发”解释为“单份”《商品房预售许可证》的签发或颁发，而将“办妥”解释为整个楼盘《商品房预售许可证》的办妥，无充分的证据支持。

实华公司与东方公司关于《商品房预售许可证》“颁发之日”的争议源于《房产包销合同》的约定不明。2004年2月23日，实华公司与东方公司就“实华·蓝湾雅境”楼盘包销所出现的问题及“商品房买卖合同”补充条款进行协商后达成了共识，并形成了“关于‘实华·蓝湾雅境’楼盘包销等相关事宜协调会会议纪要”。在该纪要中，双方对实华公司分批向东方公司提供《商品房预售许可证》的事项达成了共识，但对实华公司“分批提供”的具体时间、最后期限以及东方公司支付第二笔包销保证金的条件未明确约定。如前所述，实华公司向东方公司提供《商品房预售许可证》是东方公司完成包销义务和支付第二笔包销保证金的必要条件，而“一次性提供”和“分批提供”又直接决定东方公司支付第二笔包销保证金的条件是否已经成就。由于双方对东方公司支付第二笔包销保证金的条件约定不明，故根据《房产包销合同》第4条的约定，尚不能认定东方公司支付第二笔包销保证金的条件已经成就。据上所述，实华公司在双方对支付第二笔包销保证金的条件存在分歧且争议未解决的前提下，即以东方公司未支付第二笔包销保证金为由单方宣布终止合同，显属不当。因此，实华公司应当对其因未能在合同约定的最后期限内办妥该楼盘的《商品房预售许可证》的违约行为以及单方宣布终止合同给东方公司造成的损失承担赔偿责任。

——《最高人民法院公报》2006年第4期。

淄博万杰医院与中国银行股份有限公司淄博博山支行、淄博博易纤维有限公司、万杰集团有限责任公司借款担保合同纠纷管辖权异议案(最高人民法院[2007]民二终字第99号民事裁定书，裁定时间：2007年5月25日)。

裁判摘要：对于合同条文的解释，必须探究合同当事人内在的、真实的意思表示，而判断合同当事人真实意思表示的首要方法，是判断合同条文的字面意思表示，即文义解释的方法。只有在文义解释不能确定合同条文的准确含义时，才能运用其他的解释方法。

最高人民法院终审认为：关于本案当事人之间所签订的九份外币借款合同关系，首先，当事人在有关合同中并没有明确约定或者表示本案所涉九份合同之间的相互关系；其次，从各个借款合同内容及特征来看，借款金额及履行行为也都是分别独立的，并不能看出各个合同之间的关联性；再次，从合同解释角度来看，当事人对合同条文发生争议时，必须探究当事人内在的真实意思表示，判断当事人真实的意思表示首要方法是判断当事人字面的意思表示。这正所谓合同解释中的文义解释方法，只有在文义解释不能确定该条款的准确含义时，再运用其他解释方法去确定合同条款的含义以及填补合同的漏洞。本案除第一份借款合同之外，其余借款合同条款中均明确写明：当发生纠纷时，交由当地人民法院审理，应该认定该约定就是当事人真实意思。本案有关借款合同所涉的诉讼条款虽属格式合同中的条款，但按照通常的理解并不能对此条款引起不同的理解，因此不应该适用我国《合同法》有关格式条款解释规则。万杰医院关于原审法院对本案所涉的后八份借款合同纠纷案件不具有管辖权的上诉理由，不能成立，本院不予支持。

——《最高人民法院公报》2007年第12期。

导读和说明

关于合同的解释方法问题，最高人民法院的主流观点主要体现在前述公报案例上，即：解释合同的目的，在于探求当事人在合同中所表示出来的真实意思。解释合同条文，应从文义解释入手，通过对合同所使用的文字词句的含义的解释，探求当事人共同的真实意思。但由于语言文字本身具有多义性，当事人语言程度和法律知识存在差异，故进行文义解释，不应拘泥于合同所使用的个别词句，应结合合同全文、双方当事人经济往来的全过程，对当事人订立合同时的真实意思表示作出判断，且解释合同应遵循诚实信用的原则。

最高人民法院司法观点集成之

合同效力的补正

最高人民法院司法解释

2、不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。

5、出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并依法补办了出让手续的，或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。

6、国有土地使用权的转让合同，转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。

7、转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。

8、以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证，但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用，与他人签订土地使用权转让合同的，一般应当认定合同无效；如土地使用者已投入一定资金，但尚未达到出让合同约定的期限和条件，与他人签订土地使用权转让合同，没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转让的，可认定合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。

9、享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。

11、土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间已补办批准手续的，可认定合同有效。

12、转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。

14、土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。

18、享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。

19、当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。

20、以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效。

21、《条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。

25、商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。

26、商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认

最高法院司法观点集成

之

无处分权的人处分他人财产，该合同是否有效

最高人民法院司法解释

共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。

——最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89、113条(1988年4月2日，法[办]发[1988]6号)。

转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

——最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条(2005年6月18日，法释[2005]5号)。

最高人民法院答复

广西壮族自治区高级人民法院：

你院桂高法[2001]342号《关于土地转让方未按规定完成对土地的开发投资即签订土地使用权转让合同是否有效问题的请示》收悉。经研究，答复如下：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上。因此，未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。

以出让方式取得土地使用权后转让房地产的，转让方已经支付全部土地使用权出让金，并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的25％以上，已经办理了登记手续，或者虽然没有办理登记手续，但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的，转让合同可以认定有效。

对于当事人违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第1款规定的，人民法院可以建议政府有关部门依法给予处罚。

——最高人民法院《关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》(2003年6月9日，法函[2003]24号)。河南省高级人民法院：

你院《关于企业法人分支机构未经授权以登记在其名下的房地产为他人提供的抵押合同的效力应如何认定问题请示》收悉，经研究，答复如下：

根据我国房地产法律关于登记确权规定之精神，企业法人的分支机构以登记在其名下的房地产为他人债权设定抵押，该抵押设定行为符合《担保法》规定的抵押权生效条件的，人民法院应当认定有效。

——最高人民法院《关于企业法人分支机构未经授权以登记在其名下的房地产为他人提供的抵押合同的效力应如何认定问题请示之答复》(2005年11月16日，[2005]民二他字第8号)，载奚晓明主编、最高人民法院民事审判第二庭编：《民商事审判指导》2006年第1辑(总第9辑)，人民法院出版社2006年版，第101页。

最高人民法院司法政策精神

《物权法》第15条确定了原因行为和物权变动的区分原则。该原则强调合同等原因行为的效力应受《合同法》的调整，物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则受《物权法》的规制，原因行为的效力不受物权变动要件的影响。该原则对于保护交易安全具有重要作用，虽然主要规定在不动产物权方面，但除非法律另有规定，该原则同样体现在其他物权变动方面。

——奚晓明：《充分发挥民商事审判职能作用，为构建社会主义和谐社会提供司法保障——在全国民商事审判工作会议上的讲话》(2007年5月30日)，载奚晓明主编、最高人民法院民事审判第二庭编：《民商事审判指导》2007年第1辑(总第11辑)，人民法院出版社2007年版，第55页。

在商品房买卖这种典型的不动产交易中，物权变动当然就有了其原因，即商品房买卖合同。相对应的是，商品房所有权的移转应成为这一原因的结果。依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示。

如果没有办理土地使用权过户登记，或者准备转让的土地没有达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件，并不影响土地使用权转让合同这一原因行为本身的效力。

——最高人民法院物权法研究小组编著：《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第85—92页。

导读和说明

在1999年3月15日《合同法》颁布之前，民事立法并未对无权处分行为的效力作出明确规定，只是在最高人民法院的司法解释中有些体现。最早规范无权处分行为的典型形态之一的出卖他人之物行为效力的司法解释是最高人民法院华东分院1951年4月16日《关于解答房屋纠纷及诉讼程序等问题的批复》，其中规定，房屋代管人，未得原业主同意，私擅将房屋盗卖，此种买卖行为，属于无效。1979年2月2日发布的《关于贯彻执行民事政策法律的意见》以及在其后1984年8月30日公布的最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第55条均明确规定，非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。1986年《民法通则》关于无效民事行为的列举中并未对出让他人之物的行为的效力予以规定。1988年1月26日最高人民法院《民法通则若干意见》第89条对无权处分行为的效力作出了“一般应认定为无效”的规定。1999年3月15日《合同法》第51条明文规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”但对该条的理解存在不同观点。其中一种观点认为，效力待定的是债权合同，这实质上可归入无效说。如最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方不能取得处分权或权利人没有追认，则合同无效。另一种观点认为，效力待定的是物权行为，而非债权合同。这种观点认为应当坚持“物权变动原因和结果区分”原则，区分负担行为和处分行为，债权合同属于负担行为，其效力不以处分人具有所有权或处分权为要件，处分他人之物的行为是处分行为，其效力未定并取决于权利人是否追认或出卖人是否取得处分权，若权利人嗣后不予追认或处分人未取得处分权，则处分行为自始无效，处分人因其不能履行合同而应承担违约责任。2007年5月30日最高人民法院副院长奚晓明在全国民商事审判工作会议上的讲话中指出，《物权法》第15条确定了原因行为和物权变动的区分原则。该原则强调合同等原因行为的效力应受《合同法》的调整，物权的设立、变更转让和消灭等物权变动则受《物权法》的规制，原因行为的效力不受物权变动要件的影响。

最高人民法院观点集成之

政府会议纪要对双方当事人是否具有法律约束力

最高人民法院民事调解书

泛华工程有限公司西南公司与重庆市土地房屋管理局、重庆新型建筑材料开发公司土地使用权纠纷案（最高人民法院[2002]民一再字第1号民事调解书）。

本案要旨：政府会议纪要是政府派员参与两方当事人之间的经济利益的协调，对双方之间的民事行为提出的一种协调意见，并非政府行政命令或决定，亦非当事人之间的民事协议，对当事人不具有强制力。

在最高人民法院审理过程中，经法院主持调解，泛华西南公司与重庆新材司、重庆市国土局自愿达成协议。

最高人民法院经审查认为，上述协议系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，予以确认。最高人民法院制作的调解书已经双方当事人签收，发生法律效力。附录1：最高人民法院专家法官著述与主流观点

虽然本案双方最终是以和解的方式圆满解决了纠纷。但本案所引发的问题却值得深思。在社会经济生活中，双方当事人因意见分歧引发纠纷，请求政府出面协调或政府主管部门主动出面干预的事情时有发生，在此情况下所形成的政府会议纪要，其对当事人是否具有法律约束力，在审判实践中认识不一。事实上，重庆市政府办公厅[1994]63号会议纪要是政府派员参与两家公司经济利益的协调，对公司之间的民享行为提出的一种协调意见，并非政府行政命令或决定，亦非当事人之间的民事协议，对当事人不具有强制力。会议参加人如自愿接受并履行，则产生相应的法律后果，如不接受，则不会产生法律约束力，这是会议纪要与当事人自愿达成的有效民事协议在法律效力上的重要区别。原审判决将会议纪要等同于当事人在民事法律关系中达成的有效协议，认定其对当事人具有法律约束力，缺乏法律依据。且该案中参加政府协调会议是泛华公司，而不是本案的当事人泛华西南公司，其对泛华西南公司更不应具有法律约束力。原审判决对此问题的认定存在错误。在如何看待政府会议纪要的效力问题上，要注重区分每个案件的具体情况，政府会议纪要只是载体，无论是以会议纪要或者是以会议决定、书面报告等形式出现，关键是看双方当事人是否通过会议纪要等载体，明确表达出双方已达成一致的意思表示，该意思表示必须是明示的、确定的、可执行的，且会议纪要必须经双方当事人签收或者当事人在会议记录上签字认可，即会议纪要已完全具备有效民事协议所具备的要件，在此情况下，方可认定会议纪要对双方当事人具有法律约束力。否则，其对当事人不具有约束力。

——刘国华：《如何认定政府会议纪要对双方当事人是否具有法律约束力——泛华工程有限公司西南公司与重庆市土地房屋管理局、重庆新型建筑材料开发公司土地使用权纠纷案》，载苏泽林主编、最高人民法院审判监督庭编著；《最后的裁判———最高人民法院典型疑难百案再审实录》(房地产与公司企业案件卷)，中国长安出版社2007年版，第74～80页。

注：刘国华，最高人民法院审判监督庭法官

最高人民法院司法观点集成之

合同成立、有效和生效的区分

关于合同的成立、有效、生效的区分问题。

审判实践中经常存在将合同成立、有效、生效等相互混淆的问题，其根源产生于对这些法律概念之间的联系与区别认识不清。合同的生效与有效，皆以合同成立为前提，若合同根本不成立，则谈不上生效或无效的问题。合同成立和生效属于事实判断，合同有效则属法律价值判断，不能将“有效”和“生效”等同。这里应当注意未生效合同的处理问题。在合同因所附条件、期限未成就，或者批准、登记等手续生效未完成的场合，人民法院应尽量促使当事人完成生效条件。在因未办理批准或登记手续等导致合同未生效的场合，诸如违约责任、解决争议的方式等条款，应当认定已经生效。

——奚晓明；《充分发挥民商事审判职能作用，为构建社会主义和谐社会提供司法保障——在全国民商事审判工作会议上的讲话》(2007年5月30日)，载