天津房地产市场年终回顾与预测

2008天津房地产市场年终回顾与2009年预测宏观环境分析2008年前三季度天津地区生产总值（GDP）为4623.93亿元，已经相当于2007年全年GDP（5050.40亿元）的91.6%，第一季度天津地区生产总值为1230.63亿元，第二季度为1721.25亿元，第三季度为1672.05亿元，天津市GDP增长水平仍保持平稳。数据来源：天津统计局从经济结构来看，2008年1-10月天津固定资产投资总额为2729.29亿元，环比2007年1-10月的1934.14亿元增加40.97%。从全年各月情况来看，6月份固定资产投资最高，为464.34亿元，而8-10月以来固定资产同比均达到46%以上，天津优越的地理位置，滨海新区的开发开放和各项产业的蓬勃发展对吸引本土和外来投资提供了充分条件。2008年1-10月天津城市居民人均可支配收入总额为1.52万元，比2007年同期的1.32万元多出2千元，环比上涨15%，城市居民的生活日益富足。数据来源：天津统计局2008年1-10月天津房地产开发投资总额为487.66亿元，环比2007年同期的380亿元上涨28.33%，房地产投资额仍在稳步增加。从全年各月情况来看，1-7月房地产投资状况良好，同比逐月上涨，在6月份超过90亿元；而8-10月随着奥运结束以及经济危机的逐渐扩大，投资额以及同比涨幅有所放缓。2008年1-10月天津土地购置面积为319.82万平方米，环比2007年同期的613.91万平方米减少47.9%，07年土地市场“疯狂”在08年回归，开发商明显放慢了购置土地步伐。2008年1-10月天津土地开发面积为420.84万平方米，环比2007年同期的817.72万平方米减少48.5%，自身资金压力以及对市场观望减缓了对土地的开发。2008年1-10月天津商品住宅施工面积为2925.05万平方米，环比2007年同期的2910.3万平方米仅上涨0.51%，为2002年至今以来涨幅最低的一年。08年由于受动荡的经济形势和国家宏观条款的影响，房地产受到波及影响较为严重，因此施工面积并未延续数年来的上涨趋势，仅与去年持平，2008年1-10月天津商品住宅竣工面积为498.14万平方米，环比2007年同期的514.26万平方米仅下降3.13%。2008年内市场销售遇冷，使得市场目前供需不平衡，而开发商也将由于资金压力等因素放缓施工进度和减少新开工面积。2、2008年1-11月商品住宅市场行情2.1市场成交量表现00204060801001201401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月万平方米-80%-60%-40%-20%0%2007年2008年同比2008年1-11月天津市商品住宅共成交458.04万平方米，与去年同期相比下跌将近50%。纵观08年天津商品住宅市场，只有3月成交量达到了50万平方米以上，11月成交量接近50万平方米，但与去年同期相比仍然减少将近一半。2008年天津商品住宅市场进入调整期。2008年1-11月商品住宅成交面积区域分布从各区域结构来看，2008年1-11月，近郊四区成交面积在全市成交量占了较大份额，自3月以后月成交量均保持在10万平方米以上，且在11月达到了08年最高月成交量17.65万平方米，数月来一直保持四区域中成交量最多；市内六区成交量相对较为平稳，3月最高达到了14万平方米以上，其他月份成交量在6-10万平方米间波动；滨海四区成交量高峰出现在3-6月份，近几月保持在6万平方米左右，但11月份有明显增幅；远郊五区县除2月成交量低于4万平方米以外，其他月份月成交量均保持在6-14万平方米，10月由于保利项目的热销使得成交较为突出，在震荡中小幅增长。2007年1-11月天津商品住宅成交区域分布图市内六区33%2007年1-11月天津商品住宅成交区域分布图市内六区33%近郊四区24%滨海四区25%远郊五区县18%2008年近郊区县取代市内六区，成为四区中成交量占比最高的区域。可以看出，相比市内土地供应量的减少，郊区县目前供应量以及后续供应量都较大，开发商为保证资金回笼速度，率先实施折扣优惠措施，因此郊区县成交占比有所提高。2008年1-11月商品住宅区县分布纠200旨8迎年港前狗1判1障月，除静海之候外，各区域成数交面积均同比坏下滑锐。铜200恰8划年全市成交量宏同比大幅下滑奏，市内六区下例滑幅度均超迫过历50拣%色；滨海四区下畜滑也恶在岔20%-50徒%趁之间；近郊四茂区中除津南区随下滑超弊过雪60虎%帆以外，其他区腰域跌幅均型在改40甜%律以下；远郊区闹县除静海上涨阳约符15揪%窃，其他区域均驴不同幅度下跌将。共2.2皆罢成交钢价格饮表现拜天津房地产市桂场郑1-1详1纹月成交价格分欠析差2008埋年涌1-裂1糠1铸月，全市成交巷均价净为公691耽6楼元云/月平方米，同比绳上括涨赵14.65%授椅。摧0你8健年鸦1-1尘1前月中，月成交复价格最高值均辈出现在前半年五，其中有四月侄达要到惧700顶0披元你/纲平方米以上，迫之后成交价格影在波动中下跌惯。驰与赔0捏7监年同期相比故，帐0芽8状年担2权月份成交价格成涨幅最高，达偷到糕40肺%呀以上，此后撇直线下调，孟1焰1溪月份基本与去前年同期价格持沿平。经过一年颤的市场调整敞，佩1分1摄月份天津市成尾交价格回落到链去年同期水平毕，但卖与庆0滤7华年平均价格水隶平甘或区0循7据年前半年价格荒水平相比，依垂然谈有进一步调整旗的空间。欧200疤8准年舞1-1档1仿月各区域商品帝住宅价格分布伯从缠各区域办来看，下半年转以来各区域价希格波动调整幅潮度较大劣，孕特别近郊四区蚕成交价格持续你走低，也是此复轮天津楼市调奶整表现最为突好出的区域，而唯从各个区县来烛看，虽然各月册由于楼盘成交蜡表现不同，整仓体而言墓，拨200鸟8包年缩1-1捎1督月价格同晚比幅2007抖同比仍有一定锹的涨幅，双其中，和平区堂成交价格同比渠上涨幅度超面过励30%佣，债同比涨幅贸在纲20%-30施%王之间的区县共宾有杯9渣个，分别是河惑西、南开、河只北、红桥、西惨青、北辰、开鲁发区、宝坻及丧蓟县奶。决3丝、二手房市场算状况忠200理8睁年筐1-1称1篇月天津市二手科住宅共成膏交趁227.3像8唱万平方米，与谱去年同期相比粉下跌稿46.16晴%锁。程0罩8滑年天该津懒二手杠住宅市场田观望情绪严重危，各月成交量婶均难在面3边0验万平米以下运，名最高峰富为内3狱月份闻的项27.6滑9且万毯平米。俩上半年市场相城对较好，下半员年市场告急虏，牛7-1除0遵月份成交量不学断下降，股至冒1仰0茄月份仅不豆到麻1裤3饶万平米锦，幼1津1腹月随着各项救隶市政策出台才柳又出现回升竭。描200斯8绵年圈1-1达1景月天津市二手瓦住宅成交均价通为穿526教0层元哑/读平方米，与去粉年同期瘦的苦442痒6嫁元午/绍平拐方米相比上据涨奥18.85谱%称。二手住宅市辩场成交量的萎鄙缩却并没有阻炎挡价格的攀升临，增0双8俊年二手住宅各倦月均价跃升淡至拴500沃0协元甩/碑平米以上，最绝高值料为历8邻月鲜的案550乡1谷元吉/影平方米，最低彼值戒为粘1赚0咐月贱的巩500予8痰元锅/工平方米。建4盖、当地房地产粘企业运行状况汁200赚8扫年特别是下半舰年天津楼市的抢惨淡使得开发姥商都面临着前袖所未有的挑战赔，万科、富力昼、金地等企业阔项目都纷纷采指取多种降价促销销的策略以保拿持成交量的平叶稳，但预计上啄述公司今年业郑绩都有一定的餐下滑，本土开斧发商如红磡、腾天房等面对市猛场的下滑也纷璃纷采取措施积度极调整销售策芝略，事实表明换，部分开发商扑积极开始价格窃调整后能明显很促进成交。而挤另一方面负，产200台7摊年多家进驻天即津市抓场原“悄高矮价该”箱拿地的开发商软遇到了重大的庄挑战，周边在犹售项目价格与舒地块楼面价持糊平，因而首创稼、华润置地、捐华侨城等企业耻项目年内都无扑预期推出。货保利、中海作剂为斧200询7盼年进驻天津市劳场的品牌开发借企业检在恶200口8爪年下半年推出交天津首个项目慎，特别是保利谢上河雅颂灭的佳“最逆市彪浅红征”红成为天津楼市吊这电个跌“具冬喉天帖”稻的焦点项目，叛区位优势、产扰品品质且价格累适宜，项目开桂盘当月民成衔交沾50沈0串余套眉，这也使得开嘉发企业对天津伶楼市后市发展绣要重新思考。蜓销售不佳、资狮金链紧张、后怪市预期看淡都级使得年内天津茧土地市场表现挺平平，垃工业性用地占飘据土地成交量葵的主要份额，佳成交经营性地狸块多分布于远沉郊区县，众多泽地块都以底价重成交原，狠200醋7响年地价高涨的挥环城四区莲在柳200挥8岭年已呈现明显陈的降幅。寒此轮市场调整肤都使得开发商食态度变得保守中谨慎，多数企统业都明显放缓馒购置土地计划扭，妈少数企业如陆碧桂园笋则趁机以低价裹开始吸纳土地放。盐200之8纤年众多开发企玻业的融资、现锐金流问题突出原，存货量消化融仍需时日，一部些仍有资金实冰力的开发企业离将更多关注具甩有一定区位优抢势、中小规模挎的地块进行投吨资，特别是天糠津队4即、破5迹、惹6庆号地铁开建，援轨道交通沿线且土地价值凸显饭。衰5竭、对刊2008崭年进行总结和秤对岁2009搏年进行展望跌200木8敢年全年天津市逗商品住宅成交蜡量汗为笨50摸0盯万平米左右，锋同比减紧少景50%杰，皇特别是下半年邪以来，市场成摘交情况持续恶起化，消费者信根心不足畅，具1场0豆月以来锣区域价格嫌开始爹深度调整，拉直接妈降价末也可由个别楼盘向帜区域内楼盘快常速蔓延，而在腊各种利好政策村刺激下，毯虽然返1培1塘月以来市场情绞况敲较肤9-1尾0虏月有一定的好尽转，但于成交量、消费攀者信心争全面阻回升仍需相当桑一段信时间闯，烦价值回归成目鼓前天津楼市的腰主旋律。昨目前，天津市珍场已呈现供大辽于求，预灿计刚200扒9单年市场主要呈扬现以下特征：黎1扛、供应量放大失，退需求量难以同糖步放量。炕200弓8非年市场存量房抛增大，而众多托潜在供应项目煎面对此市场情把况也纷纷推迟帮上市时间、计削划，特别是保搭障性住房政策祝的推出预缩计镰0奋9区年住宅市场供撑应量持续放大花。蚂但受经济环境筑影响，特别是致人们对于未来壶经济前景、收乓入预期不看好博，市场信心难航以恢复，市场弃成交量难以全据面上升，且经狮过此轮调整人吵们对于房价、固购房置业看法木将更为理性，晨预喂测汪200春9怀年市场成交情醉况仍不乐观于。挂搞回气裙2糊、行业洗牌，流开发商面临两互极分化。述天津市场开发括商正经历前所蛮未有墓的恶“较冬窝天远”笼，而且来得如忙此快、如此冷奶，粒0谢7劣年市场大卖一距片繁荣景象已撇不复存在。市粘场供大于求态蹲势仍将持续芽至施200近9漫年，开发商销狭售压力巨大，恐受到资金链紧树张影响，部分叨楼盘仍会坚持酱降价促销追求仿回款、现金流利。素行业调整期开倚发商面静临老“次两极分按化霞”垄，部分开发商泄在此轮调整中依将会被淘汰。视3期、天津市场刚刻性需求仍客观绪存在，具有地隶段优势、较优捐产品品质、价着格合理项目仍森有市场。蜓行业冬天也有有押“寿逆市飚铺红皮”粘项目，谊如姻1伏0城月开盘销售的锈保利上河雅颂导、万科魅力之叶城项目，虽然厦处于城市边缘师区以及远郊区革县