第5章 房屋调查

第5章房屋调查地籍测量学主要内容5.1房屋调查5.2共有面积的分摊5.3建筑面积计算5.4房屋调查的技术要求

授课目的与要求：通过本章的学习，掌握房屋调查的内容，面积计算方法和有关的技术要求，了解房屋调查的有关名词、分摊原则等相关知识。

重点：房屋调查的内容及建筑面积和占地面积等概念,共用面积分摊的方法。5.1房屋调查

建筑物、构筑物是土地上的非常重要的附着物，建筑物、构筑物的情况是地籍资料不可缺少的重要组成部分。一般情况下，构筑物主要指道路、桥梁、堤坝、水闸等，建筑物主要指房屋。下面主要阐述房屋情况的调查。主要内容：房屋调查的特点、内容，房产要素的编号及与房屋有关的概念。

调查的对象：获取建筑物、构筑物的权属、数量、位置、类型和质量等信息。

1.假层:是指房屋的最上一层，四周外墙的高度一般低于正式层外墙的高度，内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层，其高度大于2.2m的部分，面积不足底层1/2的，叫做假层。5.1.1与房屋有关的名词解析2.

暗楼:房屋建成后，利用室内上部空间添加建成的房间叫做暗楼。

暗楼与假层的区别：假层是原始设计、无法拆除的，一般有固定楼梯，采光通风良好，不影响居住等需求。而暗楼多为改建、增建，无固定楼梯。

3.气屋:利用房屋的人字屋架下面的空间建成，并设有老虎窗的叫做气屋。老虎窗是指开在屋顶上的天窗

老虎窗

4.夹层:建筑设计时，安插在上下两层之间的房屋叫做夹层。

5.过街楼和吊楼：横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋叫做过街楼；一边依附于相邻房屋，另一边有支柱建筑的悬空房屋叫做吊楼。

6.阳台（挑外廊）：房屋建筑的上层，伸出屋外的部分，作为吸收阳光和纳凉使用的叫做阳台或眺台。阳台分为：外(凸)阳台、内(凹)阳台、凸凹阳台，绘图时把突出墙面的部位绘成虚线。凸的阳台凹的阳台7.天井和天棚:房屋内部的小块空间，无盖见天的叫做天井。天井上有透明顶棚覆盖的叫天棚。天井天井天棚

天井天棚5.1.1与房屋有关的几个名词（续）你站在桥上看风景，/看风景的人在楼上看你。/明月装饰了你的窗子，/你装饰了别人的梦。5.1.2房屋调查的内容

按地籍的定义，房屋调查的内容包括五个方面：房屋的权属、位置、数量、质量和利用现状。

1.房屋的权属包括权利人、权属来源、产权性质、产别、墙体归属、房屋权属界线草图。（1）权利人：房屋所有权人的姓名。产权证件上的姓名（2）权属来源：指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、购买、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。（3）产权性质：共划分为全民（全民所有制）、集体（集体所有制）、私有（个体所有制）等三类。外产、中外合资产不进行分类，但应按实际注明。（4）产别：根据产权占有和管理不同而划分的类别。按两级分类，一级分8类，二级分4类。（5）墙体归属：指四面墙体所有权的归属，一般分三类：自有墙、共有墙、借墙。自有墙属一方所有，他方只是借用，对他方而言，该墙叫借墙。共有墙为相连两住户或两户以上共同共有。各有墙，指结构紧贴的两道界墙，分别属于毗连两户各自所有。（6）房屋权属界线示意图：以房屋权属单元为单位绘制的略图，表示房屋的相关位置。其内容有房屋权属界线、共有共用房屋权属界线以及与邻户相连墙体的归属、房屋的边长，对有争议的房屋权属界线应标注争议部位，并做相应的记录。

（7）权属登记情况：已办理过房屋所有权登记的，注明《房屋所有权证》证号。2.房屋的位置房屋的位置包括房屋的坐落、所在层次。（1）房屋坐落：描述房屋在建筑地段的位置，指房屋所在街道的名称和门牌号。单元式的成套住宅，应加注单元号、室号或产号，如XX市XX大道2001号文苑7号楼666。（2）所在层次：指权利人的房屋在该幢的第几层。幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。3.房屋的质量房屋的质量包括层数、建筑结构、建成年份。（1）房屋的层数：指房屋的自然层数，一般按室内地坪以上起计算层数。当采光窗在室外地坪线以上的半地下室，室内层高在2.2m以上的，则计算层数。地下层、假层、夹层、暗楼、装饰性塔楼以及突出层面的楼梯间、水箱间均不计算层数。屋面上添建的不同结构的房屋不计算层数，但仍需测绘平面图且计算建筑面积。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和（2）房屋的结构：根据房屋的梁、柱、墙及各种构架等主要承重结构的建筑材料确定。一幢房屋一般只有一种建筑结构，若房屋中有两种或两种以上建筑结构组成，能分清楚界线的，则分别注明结构，否则以面积较大的结构为准。

钢结构、钢、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构

（3）建成年份：指实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建筑年份，应分别调查注明。4.房屋的用途房屋的用途是指房屋目前的实际用途，也就是指房屋现在的使用状况。5.房屋的数量房屋的数量包括建筑占地面积、建筑面积、使用面积、共有面积、产权面积、宗地内的总建筑面积(简称总建筑面积)、套内建筑面积等。（1）建筑占地面积(基底面积)。房屋的建筑占地面积是指房屋底层外墙(柱)外围水平面积，一般与底层房屋建筑面积相同。（2）建筑面积。建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。勒脚—建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。（3）使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。（4）共有面积：指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。（5）房屋的产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。（6）总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和；等于计算容积率的建筑面积和不计算容积率的建筑面积之和。计算容积率的建筑面积包括使用建筑面积、分摊的共有面积和未分摊的共有面积。容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

容积率=地上总建筑面积÷总用地面积

（7）成套房屋的建筑面积：由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。（A）套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装饰厚度计入使用面积。

（B）套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。（C）套内阳台面积：均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。5.房屋的数量①建筑占地面积（基底面积）②建筑面积③使用面积④共有面积⑤房屋的产权面积⑥总建筑面积⑦成套房屋的建筑面积⑧套内房屋使用面积⑨套内墙体面积⑩套内阳台建筑面积建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。5.1.3房产要素编号

1.房产编号这里的房产是指一个宗地内的房产。房产编号全长17位，字符型，见表5-4。户地指农村居民点的宅基地。第1～13位第14位第15、16、17位宗地编号(同表2-1)(一位数字)房产──“0”户地──“1”房产序号(三位数字)000-999表5-4房产编号2.房屋及构筑物要素编号房屋及构筑物编号可依据《房产测量规范》的有关规定进行编制。房屋、构筑物编号全长9位，字符型，见表5-5。第1、2位第3位第4、5位第6、7位第8、9位产别(二位)结构(一位)层次(二位)建成年限(二位)房屋用途(二位)11公产12代管产13托管产14拨用产21全民单位22集体单位23军产31私产41外产42中外合资产43其他产1钢结构2钢、钢筋混凝土结构3钢筋混凝土结构4混合结构5砖木结构6其他结构01——1层02——2层：：99——99层A0——100层：：A9——109层B0——110层：：B9——119层C0——120层

：：00--1900年：：：：85--1985年：：：：99--1999年A0--2000年：：：：A9--2009年B0--2010年：：：：B9--2019年C0--2020年11住宅12成套住宅13集体宿舍21工业22共有设施23铁路23民航：：：：表5-5房屋及构筑物编号5.2共有面积的分摊5.2.1共有面积的含义共有面积由两部分构成：即应分摊的共有面积和不应分摊的共有面积。应分摊的共有面积主要有：室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房及机房，多层建筑物中突出屋面结构的楼梯间、有维护结构的水箱等。不应分摊的共有面积是前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的共有面积和有关文件规定不进行分摊的共有面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2m的架空结构转换层和架空作为社会公众休息或交通的场所等。共有面积分摊一般有三种情况：

幢共有建筑面积：指为整幢大楼服务的共有建筑面积（如变电房、水泵房等）。

功能共有建筑面积：指为某一部分或某几层同一功能服务的共有建筑面积（如为某一功能服务的专用楼梯间，专用设备房等）。

本层共有建筑面积：指为本层功能服务的共有建筑面积（如楼梯间、公共走廊等）。5.2.2应分摊共有面积的分摊原则1.按文件或协议分摊2.按比例分摊各单元应分摊的共有面积＝分摊系数K×各单元套内建筑面积其中，K=应分摊的共有面积/各单元套内建筑面积之和3.按功能分摊另外，建筑物天顶部分的共有面积，如无特别要求，无条件整栋建筑物分摊。

对服务于整个建筑物所有使用功能的共有面积应共同分摊,否则按其所服务的建筑功能分别进行分摊。服务于某功能区，但其通过其他建筑功能的共有面积,则按本功能区的面积和其通过的功能区的面积按比例分摊。分摊时凡属本层的共有面积只在本层分摊,服务于整栋的共有面积整栋分摊,只为某部分建筑物服务的共有部分只在该部分分摊。建筑物天顶部分的共有面积,如无特别要求,无条件由整栋建筑物分摊。按功能分摊综合概念楼立面图（1）G1只服务A部分，则在A内分摊。（2）G1只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比例分摊。（3）G2只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比例分摊。（4）G2同时服务于A、B两部分，则整栋分摊。（5）G3只服务于B部分，则只在B部分分摊。（6）G4为天顶部分，整栋分摊。（7）G5只服务于B部分，但不通过

A，则只在B部分分摊。5.2.3应分摊共有面积的区分及分摊方法CT2DT1T2为在整栋房屋中本层应分得的共有面积。

T1为本层的共有面积，仅服务于C、D两部分，C、D两部分为功能不同或权利人不同的使用面积。T1＋T2作为本层的共有面积分摊到C、D两部分。综合概念楼层面图

幢共有建筑面积分摊幢分摊系数K幢

幢应分摊共有建筑面积ΣΔi（幢）住宅、商业参加分摊的建筑面积和ΣSi（住）+ΣSi（商）住宅部分得分摊面积δs住

K幢×

Σsi（住）商业部分得分摊面积δs商

K幢×Σsi（商）

商住楼共有面积分摊计算

住宅部分共有建筑面积分摊

分摊系数K住

住宅本身功能共有建筑面积ΣΔi（住）+δs住

住宅各层参予分摊总的建筑面积ΣSi（层）层得分摊面积δsi（层）

K住

×

Si（层）层分摊系数K层

层共有建筑面积ΣΔi（层）+δSi（层）参予分摊的各套内面积和ΣSi（套）住宅套得分摊面积δsi（套）

K层

×

Si（套）商业部分共有建筑面积分摊

分摊系数K商

商业本身功能共有建筑面积ΣΔi（商）+δs商

商业各层参予分摊总的建筑面积ΣSi（层）层得分摊面积δsi（层）

K商×

Si（层）层分摊系数K层

层共有建筑面积ΣΔi（层）+δSi（层）参予分摊的各套内面积和ΣSi（套）套得分摊面积δSi（套）

K层×

Si（套）

5.2.4应分摊共有面积的特点

应分摊共有面积有以下特点

(1)产权是共有的。

(2)应分摊共有面积的相对性。

(3)各权利人拥有的应分摊共有面积在空间上是无界的。

(4)从理论上讲，任何建筑物都有使用面积和共有面积，实际上无共有面积的建筑物是极少的，仅限于只有一层的建筑物。

建筑术语

架空层—建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。走廊—建筑物的水平交通空间。挑廊—挑出建筑物外墙的水平交通空间。檐廊—设置在建筑物底层出檐下的水平交通空何。回廊——在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。架空走廊—建筑物与建筑物之何，在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。

5.3建筑面积计算*

架空层挑廊、走廊、檐廊回廊架空走廊门斗—在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的建筑过渡空间。围护结构——围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。围护性幕墙——直接作为外墙起围护作用的幕墙。装饰性幕墙——设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。眺望间——设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。雨篷—设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。半地下室——房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室。变形缝——伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝的总称。永久性顶盖——经规划批准设计的永久使用的顶盖。骑楼——楼层部分跨在人行道上的临街楼房。门斗围护性幕墙雨篷骑楼5.3.1计算全建筑面积的范围

（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。（2）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。（4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。（5）房屋顶面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。（8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。（9）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。（11）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。（12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。（13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。（14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。（15）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。5.3.2计算一半建筑面积的范围（1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。（2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。（3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。（4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。（5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。5.3.3不计算建筑面积的范围（1）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。（