第一二章资产评估课件

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教材：资产评估理论与实务

北京邮电大学出版社Page2

课程介绍课程要求考勤标准出勤率作业完成情况课上、下沟通情况

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考试方式：平时+期末=总分平时30%=出勤率20%+作业10%期末考试占比70%Page4

第一章认知资产评估Page6

目录资产评估的发展历程资产评估的含义及特点资产评估的主体及客体资产评估的原则、功能和作用1234第一节资产评估的发展历程Page8

一、资产评估的产生和发展资产评估是商品经济发展到一定阶段的必然产物。（一）经验评估活动阶段特点：（1）靠感觉和偏好，无缜密的计算

（2）无偿性

（3）不承担法律责任

（4）无职业资格

（5）没有相关的法律、法规（二）现代评估业阶段Page9

二、我国资产评估实践及其发展1990年，国有资产管理局组建资产评估中心1991年，国务院颁布《国有资产评估管理办法》1993年，国有资产评估协会正式成立1995年，评估协会加入了国际评估准则委员会1999年，中国评估协会成为国际评估准则委员会常务理事2001年，财政部发布了《资产评估准则——无形资产》2004年，财政部正式发布了《资产评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》2007年……Page10

注册资产评估师注册资产评估师是指经全国统一考试合格，取得《注册资产评估师执业资格证书》并经注册登记的资产评估人员。英文简称CPV（CertifiedPublicValuer）考试设有5个科目，具体是：《资产评估》、《经济法》、《财务会计》、《机电设备评估基础》、《建筑工程评估基础》。根据国务院2014年8月12日发布的《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》（国发[2014]27号）取消了注册资产评估师的职业资格许可和认定。[1]Page11

注册资产评估师报考条件凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备以下条件之一者，均可参加注册资产评估师执业资格考试：（一）取得经济类、工程类大专学历，工作满5年，其中从事资产评估相关工作满3年。（二）取得经济类、工程类大学本科学历，工作满3年，其中从事资产评估相关工作满1年。（三）取得经济类、工程类硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业，工作满1年。（四）取得经济类、工程类博士学位。（五）非经济类、工程类专业毕业，其相对应的从事资产评估相关工作年限延长2年。（六）不具备上述规定的学历，但通过国家统一组织的经济、会计、审计专业初级资格考试，取得相应专业技术资格，并从事资产评估相关工作满5年。Page12

市场经济的核心问题是交易市场上的交易可以分为一般商品的交易和资产的交易现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式存在评估Page13

资产评估产生于生产要素需求市场配置的时期，因此计划经济时期不需要资产评估。Page14

资产评估在我国经济改革中的重要性在经济转轨过程中，国企改革催生了产权交易国企内部国企外商私营经济定价是否合理国有资产是否存在流失问题国资是否能顺利退出改革进程Page15

第二节资产评估的含义及特点（一）什么是资产资产的涵义涵义

资产一般是指国家、企业、事业或其他单位以及个人所拥有或控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。Page16

（二）资产的分类单项资产单台（件）资产；评估的是单个生产要素的价格资产整体资产一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，例如企业；评估的是资产综合体的获利能力按被估资产是否具有综合获利能力分Page17

单项资产和整体资产的区分标准企业单项可确指资产的价值总和并不一定等于企业整体资产的价值企业整体资产价值=∑单项可确指资产价值+不可确指的商誉（或资产的经济性贬值）一是看是否由多个单项资产组成；二是看能否单独计算获利能力。

。Page18

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本报告期末

上年度期末

本报告期末比上年度期末

增减（％）

总资产

13,050,631,123.32

11,188,965,146.13

16.64

所有者权益（或股东权益）

6,581,722,882.03

6,309,113,043.93

4.32

每股净资产(元)

4.92

4.71

4.46

报告期（1－6月）

上年同期

本报告期比上年同期增减

（％）

营业利润

913,597,778.57

518,047,337.13

76.35

利润总额

905,733,358.92

525,742,788.15

72.28

净利润

548,862,680.13

375,963,130.86

45.99

扣除非经常性损益后的净利润

554,760,994.87

357,214,326.09

55.30

基本每股收益(元)

0.410

0.281

45.91

扣除非经常性损益后的基本每股收益(元)

0.414

0.267

55.06

稀释每股收益(元)

0.410

0.281

45.91

净资产收益率(%)

8.34

6.07

增加2.27个百分点

经营活动产生的现金流量净额

317,742,703.73

1,521,796,041.76

-79.12

每股经营活动产生的现金流量净额

0.24

1.14

-78.95

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━青岛海尔：2008年半年度报告Page19

“睿富全球最有价值品牌中国榜”发布年度报告，海尔786亿元、联想658亿元、国美电器490亿元。Page20

2、根据被评估的资产能否独立存在分类，可以分为：可确指资产与不可确指资产

3、根据评估对象分类：机器设备评估、房地产评估、流动资产评估、无形资产评估、长期投资评估、企业整体评估、资源性资产评估。可确指资产不可确指资产：商誉有形资产除商誉外的无形资产Page21

资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产的现时价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。一、资产评估（一）资产评估的概念Page22

市场性公正性咨询性专业性责任性资产评估的特点资产评估的特点Page23

（1）评估主体（2）评估客体（3）评估目的（4）评估价值类型（5）评估方法（6）评估原则（7）评估假设（8）评估基准日（9）评估程序（10）评估依据资产评估的基本要素Page24

评估程序：1、明确资产评估业务基本事项；2、签订资产评估业务约定书；3、编制资产评估计划；4、资产勘查与现场评估；5、收集资产评估资料；6、评定估算；7、编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档。Page25

资产评估评估依据（部分）中华人民共和国企业国有资产法国有资产评估管理办法企业国有资产产权登记管理办法企业国有资产监督管理暂行条例Page26

第三节资产评估的主体和客体资产评估的主体（一）资产评估机构1、按执业范围大小划分兼营性资产评估机构专营性资产评估机构专项性资产评估机构2、按企业组织形式不同划分合伙制资产评估机构有限责任制资产评估机构Page27

（二）注册评估师资产评估的客体（一）资产的含义（二）资产的基本特征（三）资产的种类Page28

非法令评估资产交易单项资产交易产权变动房地产交易合资经营、合作经营、企业经营企业合并、分设、兼并发行股票企业出售企业出租土地成片出租土地开发经营房地产买卖房地产出租融通资金抵押贷款发行债券融资租赁资产保全企业资产保全会计处理财产保险资产清算咨询服务资产开发考核经营业绩财务报表诉讼法令评估税收国家征用不动产（补偿评估Page29

重庆市北碚区人民政府森林资源资产抵押贷款评估项目典型案例据了解，北碚区计划用10年时间，投入16.5亿元新造林16万亩，改造低效林24万亩，力争2017年全区森林覆盖率超过46%，建成森林城市。但钱从哪里来？

经研究后，北碚区政府出资成立了重庆森茂林业投资有限公司，将其辖区内观音峡林场、茅庵林场收归旗下。

7月2日，重庆森茂林业投资有限公司以森林资源为抵押物，向中国农业发展银行重庆市分行申请中长期贷款3亿元，贷款期限为10年，执行人民银行同期同档次基准利率。经过辽宁铭威森林资源资产评估有限公司评估，观音峡林场、茅庵林场两片面积达2237.8公顷的马尾松林价值7.4亿元。

本月10日，重庆森茂林业投资有限公司从农发行重庆分行领到了1亿元贷款，明年，还有一笔2亿元的贷款将到达公司账户。Page30

房地产公司纳税评估案例XX市某房地产有限公司成立于1999年，注册资金1000万元，登记注册类型为有限责任公司,位于滨江大道555号,主要经营范围是：房地产开发及销售、水电安装等，该公司2002年开发项目是××家园，建筑面积5万平方米，2004年峻工后销售情况良好，2005年12月市稽查局进入该公司，对××家园的税收进行了清算，当期应征税款已全额入库。2006年该公司开发的商住楼及门面已处在扫尾阶段，销售额骤减，2006年帐面销售额2362095.2元，缴纳地方各税300585.4元。

2007年2季度，按照市局工作安排对各类房地产开发企业包括建筑安装等关联企业开展专项纳税评估工作，根据相关资料及税收管理员日常所掌握的信息，经过评估小组的认真分析、筛选，最后确定XX市某房地产公司为本期专项纳税评估对象。该公司2006年度申报缴纳的地方各税30万元,税收收入有逐月下降的趋势，缴纳的税收从2004年平均每月近30万元，下降到2006年的每月2.5万元。针对案头分析疑点，评估人员初步判断该公司缴纳的税费可能存在异常。Page31

鉴于对XX市某房地产公司年度财务指标异常情况，经批准，将XX市某房地产公司确定为评估对象，并同时决定进一步对该公司2006年申报的相关资料以及从《江西地税信息管理系统》获取的信息数据进行了细致的审核分析和数据对比。最后确定疑点为:该公司缴纳的销售不动产营业税、企业所得税、土地增值税可能未缴足，因此有必要进一步核实该公司是否有漏缴税款的行为。Page32

国务院国有资产监督管理委员会令第12号第六条企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估：（一）整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；（二）以非货币资产对外投资；（三）合并、分立、破产、解散；（四）非上市公司国有股东股权比例变动；（五）产权转让；（六）资产转让、置换；（七）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；（八）以非货币资产偿还债务；（九）资产涉讼；（十）收购非国有单位的资产；（十一）接受非国有单位以非货币资产出资；（十二）接受非国有单位以非货币资产抵债；（十三）法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。Page33

第四节资产评估的原则、功能和作用资产评估的工作原则独立性原则客观公正性原则科学性原则客观性原则资产评估的经济技术原则预期收益原则供求原则

替代原则

贡献原则最佳利用原则

评估日期原则第二章资产评估基础理论Page35

第一节资产评估的目的资产评估的目的即估价结果的期望用途。它总是由资产评估的特定经济行为所引起的。一般来说有广义和狭义之分。资产评估目的估价价值类型评估方法决定制约Page36

资产评估的目的狭义的资产评估目的指产权变动、资产流动时的评估广义资产评估的目的泛指各种目的，包括法令评估和非法令评估评估目的Page37

第二节资产评估假设

假设是当我们要研究一项事物时，由于客观环境的复杂和主观认识的有限，，根据以往的经验，对该事物的做些合乎逻辑科学的假定和推断，以保证研究的可行性。一、交易假设将被评估资产置于“市场”中，从而使评估师可以模拟市场进行评估。模拟实际资产交易前的市场交易条件、环境、被评估资产状态。是资产评估的基本前提假设Page38

三、清偿假设企业破产，资产被强制出售二、公开市场假设指被估资产可在公开市场上出售适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用性Page39

三、继续使用假设指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。这一假设强调资产对未来的有效性。采用继续使用假设的条件：（1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。（2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。Page40

第三节资产的价值类型及基础（一）资产的价值类型价值类型：是指资产评估结果的价值属性及其表现形式根据国际资产评估委员会的观点：市场价值（marketvaluebasisofvaluation）非市场价值（valuationbasisotherthanmarketvalue）Page41

价值、价格和成本价格——为取得一项资产所花费的实际货币量成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值价格成本不一定与价值相等Page42

某市有一座新修大桥，三名市民参观的时候说

甲说：“这座桥价值1000万元，因为我参与建造过这座桥，它整整花了1000万！”理财师乙说：“从理财观点来看,如果这个桥以后收取过桥费的话，那么20年收益现值至少1200万！”市民丙说：“呸！再值钱我也不买，对我来说就是一文不值”三个人谁的评估值最合适？Page43

2）适用对象：从资产业务看：适用于正常的产权变动类资产业务从评估对象看：被估资产是可在公开市场上出售的资产。即指资产一般应具有独立功能，可单独交易，并且有一定的通用性。评估市场价值的方法：市场比较法、收益法、成本法。市场价值标准（公开市场价值标准）

1）含义：资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下的价值Page44

非市场价值（非公开市场价值）

1）含义：指不满足市场价值成立条件以及满足市价成立条件，但只能在非公开市场条件下实现的价值。

2）适用对象：从资源业务看：属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权变动）

从评估对象看：

属于特殊评估对象非经营性资产非竞争性资产特定地理位置的资产商誉专用资产有限市场资产无法单独在公开市场出售Page45

二、资产评估中常见的价值类型（一）公允市场价值（fairmarketvalue)

指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。

买卖双方地位平等有充分的时间收集信息有理智的经济人自愿成交买卖双方均是正常交易的当事人公开市场价格形成的条件Page46

（二）投资价值（investmentvalue）指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。Page47

（三）账面价值（bookvalue）指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值减去负债（对企业而言）。资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因：财务报告中的资产是以历史成本计价的企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。Page48

（四）内在价值（intrinsicvalue）

指资产预期创造的未来现金流的现值。对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的，公允市场=内在市场

内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。内在价值

资产的获利能力账面价值

资产的创建成本内在价值与市场价值Page49

（五）重置价值（replacementvalue）指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本，又称为折余重置成本。一般在非市场和有限市场条件下运用。

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（六）清算价值指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。强制清算与有序清算与公允市场的区别：

1、买卖双方地位不平等

2、没有充足的时间询价清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价Page51

（七）在用价值（value-in-use）指属于企业组成部分的特定资产价值。不考虑最优使用状态或资产出售能够实现的价值。Page52

三、资产评估标准与各种价值类型的内在联系1、公开市场价值=>市场价值2、投资价值=>非市场价值投资方投资价值>公允价值投资交易中出售方投资价值<公允价值交易价格在双方投资价值之间:作价基础公允市价Page53

5、清算价值6、在用价值=>非市场价值7、账面价值3、内在价值对于可在公开市场出售的资产而言：内在价值=>市场价值不具有在公开市场出售条件的资产：内在价值=>非市场价值

4、重置价值为公允市价设定了上限与内在价值相一致=>市场价值与内在价值不一致=>非市场价值

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课堂练习1、资产评估中确认资产的基本标准之一是看其是否具有（）

A历史成本B历史收益C预期成本D预期收益2、作为资产评估兑现的资产具有的基本特征是（）

A资产是过去的人类活动或自然运动的结果

B资产必须由特定的主体拥有或控制的

C资产能为其所有者或控制着带来未来的经济利益

D资产必须有独立的获利能力Page55

课堂练习1、从性质上讲，资产的评估价值是注册资产评估师对被评估资产在评估基准日（）的估计值。

A成交价格B重建成本C交换价值A劳动价值2、资产评估的主体是（）。

A被评估资产占有人B被评估资产

C资产评估委托人