物业公司客服部作业指导书

工程对突发事件的处理程序物业公司客服部作业指导书第一章客服部部门说明一、客服部职能简述客服部——作为物业的枢纽部门，承担着物业公司直接对客服务的主要工作，是体现公司的服务档次，展示公司的形象和企业文化，树立公司管理品牌的窗口，是实现优质服务的关键性职能部门。客服部的主要工作包括：☆负责业户验楼、收楼，及跟进解决工程遗留问题等各项工作；☆负责大厦及公共设施、公共标识的巡查，并确保其正常使用；☆做好大厦的保洁绿化服务工作；☆配合租赁中心做好业户参观样板间的接待工作；☆对业户的答疑解惑、协调服务。主要的对内管理工作有：☆值班巡查；☆搜集并反馈业户信息；☆部门及业户档案管理；☆保证服务质量，提高业户满意率指标；☆协调公司内部各部门的工作，共同做好对客服务等工作。“对客服务、组织协调、公共信息发布”是客服部所具备的三个主要功能。为了实现这些功能，公司对客服部的从业员工提出了在仪容风貌、品格心态、技能素质与职业道德方面必须与公司的管理理念、形象品牌及服务档次相适应的要求，特别是服务人员要具备高尚的职业道德情操，真诚的对客服务意识，公平、公正的待客心态，良好的人际交往能力，坚韧的思想意志品格，富于营造美好祥和气氛的创造性和善于洞察业户服务需求的感悟力。客服部以其高质量的管理，给予客服部员工一个充分发挥自己、锻炼自己的机会，客服部全体员工也将以不懈的努力使项目管理服务质量达到国际化的专业水平。二、客服部阶段工作任务1.0客服部员工要与准业户保持良好的沟通，通过与业户接触，收集、整理业户反映的关于物业规划、房屋质量、物业管理等方面存在的问题和建议，并及时上报给有关部门或上级领导，作为工作指导和决策依据。2.0协调各部门办理施工（装修）单位进入施工区域（维修）装修手续。并对装修（维修）工程进行定时巡视及监管，并将在工作巡视中发现的问题及时汇总，通知工程部，以配合其更详细的了解、解决装修具体情况。3.0提供大厦及业户室内的绿化养护服务。4.0提供大厦及业户室内的日常保洁服务。5.0提供大厦及业户室内的维护保养服务。6.0向业户介绍物业将提供的各项服务设施及物业的各项管理规定。7.0巡视、检查大厦公共区域，努力提高各项服务质量。8.0定期整理装修房间存在的施工及装修质量问题，并上报工程部门协助处理。9.0对大厦的各种物业管理标识进行管理和安排，及时通知物业工程部修理更换。10.0对电梯的使用进行妥善的管理。11.0负责大厦举办的各类促销活动的接待服务及筹备工作。适用于入住的大厦管理：1.0对入住的区域做好每日的巡查，其包括公共设施、公共标识、清洁及绿化，就巡查反馈之问题做好记录并联系相关部门做好相关修缮整改工作。2.0适时监察公共区域公共设施标识的维修进度，并与相关部门做好沟通。3.0办理业户入住手续、装修手续。4.0对入住装修的单元进行每日巡查，有无违反装修手册的管理规定，发现问题，及时提出整改意见，责令其限期整改，并做好相关记录。5.0定期做好大厦区域内的服务工作，与业户建立良好的服务氛围，并定期进行业户回访。6.0对业户的投诉（含投诉、书面投诉）及反馈的建议做好记录，能及时解决的给予解决，不能及时解决的应即时上报公司领导，并将解决结果书面告之业户，取得业户的认可，且就每次的投诉及反馈的建议做好总结记录。7.0做好配合销售租赁活动的接待服务工作，落实和解决业户提出的合理要求及有偿服务。三、客服部日常管理内容1.0计划管理1.1根据本公司经营管理的总体目标，客服部需定期制定出各种配套计划，使工作更加主动、有效和协调。1.2主要计划有：编制和控制本部门的各项预算。根据所管辖物业的具体情况制定当月工作计划。定期制定培训计划并监督实施。制定好本部门物资设备的采购计划。2.0组织管理根据管理区域的规模及管理体制，设置、调整和完善客服部的各种机构和岗位设置，明确各种岗位的职责和任职要求，并制定各项工作的操作程序、业务流程以及各项规章制度。3.0人员管理（落实到部门领导）根据各岗位的任职要求，聘用合适人员，通过培训使他们掌握高水准物业管理专业态度、专业知识、专业技术，并养成良好职业习惯。同时，通过有效的奖惩与激励管理制度，使员工能始终积极、主动地进行工作。4.0物资设备管理（落实到部门文员）制定好客服部物资的管理计划。与行政部门充分配合，做好客服部物资设备的采购、领用、保养、更新等各项工作，以减少资金的耗费与占用。5.0质量管理（落实到物业客服）培训员工树立质量意识，实行全面质量管理。通过对客服部各项工作质量标准的制定、实施、检查、改进，再制定、实施、检查，使之成为一个循环往复螺旋上升的过程，不断提高客服部的服务质量。6.0预算管理（落实到部门经理）编制和控制客服部年度的各项预算。同时，在审批部门要求采购的物资时，努力在不降低规格的前提下，尽可能降低成本。7.0协调管理（落实到客服主任）协调好客服部与公司内及物业外各政府职能部门的工作关系。如保安、工程、财务及行政人事部的关系，及政府主管部门、职能部门、合作公司、邮局、公司、各施工单位及供应商的关系，以取得它们对客服工作与管理工作的支持与配合。第二章客服部岗位职责1.0客服部经理岗位职责报告上级：项目管理物业总经理督导下级：客服主任联系部门：项目管理内各部门岗位职责：1.1认真贯彻执行《物业管理法规》和公司有关规章制度，在实践中不断提高自身的业务素质和领导工作能力。1.2建立健全客服部的组织系统，使之合理化、精简化、效率化。1.3选择合格的服务供方，拟订有关合同（协议），实施监督检查、验收评定，确保达到合同（协议）的要求。1.4定期向公司汇报客服部的工作情况，提交公司有关物业后期物业管理的建议，认真完成公司交付的各项任务，实现各项目标。1.5负责签定客服部的合同，并监督合同实施。1.6负责本部门工作的组织指挥、计划控制、指导检查和综合评定。1.7主持每周一次的客服部例会，听取工作汇报，布置工作任务，解决实际问题，改进管理方法，促进工作进展。1.8经常巡视管理区域内外场所及各部门的工作情况，检查服务质量，发现问题，及时解决。1.9负责审批员工培训考核及奖惩计划，监督员工培训工作。1.10负责组织客服部的各项工作检查，通过检查、考核，加强部门及责任人的工作责任感，督导各项管理服务工作的有效落实。1.11关心员工生活，为员工解决实际困难，增强集体凝聚力。1.12积极与属地派出所、居委会等管理机构和供电、供水、供气、有线电视、邮政、通讯等服务机构建立良好的业务关系，协助有关部门开展各项工作。1.13负责客服部日常管理经费的报批工作。1.14负责组织协调员工的工作安排，负责客服部员工工作绩效考评。1.15自觉接受甲方公司、销售部的监督，采纳合理化建议。1.16接受公司总经理和项目部组织的年度和任期考核。1.17完成总经理交办的各项工作。督导下级：保洁绿化主管/物业助理联系部门：项目管理内各部门岗位职责：2.1在客服部经理领导下，认真贯彻执行《住宅区物业管理条例》和公司的有关规章、规定。2.2制定客服部周、月、年度工作计划，并组织落实，认真监督检查。2.3组织召开每日例会，及时了解各方面信息，掌握工作动态和工作难点，检查、总结和布置工作。2.4主动熟悉大厦业户情况，积极走访、回访业户，与业户保持密切的联系、建立良好的关系，及时处理、反馈业户的诉求意见，做到“有问必答，有求必应。”2.5积极与大厦所属的街道办事处、物业办、公安机关等政府行政机构和供电、供水、供气、有线电视、邮政通讯等社区服务机构建立良好的公共关系与业务关系，做好公司对外合同的履行工作。2.6按操作规程和服务标准，结合实际情况，督导员工做好绿化养护、卫生保洁工作，有计划的进行巡视检查和抽查工作，发现问题及时处理。2.7负责组织、协调部门员工的工作安排，搞好部门内的团结与协作，关心员工的思想状态，对本部门员工的专业知识、专业技能、职业道德进行有计划的培训，并做好相关的考核，不断提高职业道德、团队意识、服务质量和履职能力。2.8积极配合有关部门做好管理区域的有关工作。2.9依据管理区域的组团分布、户型结构、相关配套设备、设施的基本情况，结合有关技术理论，制定切实可行的管理措施。针对疑难问题提出切实可行的解决方案，并予以协调和解决。2.10检查、督促各项日常工作和上级交办的领导交办的其他工作，定期向客服部经理汇报有关工作进展情况，随时总结经验，不断提高管理水平及工作效率和质量。2.11适时的做好社区文化活动的策划、组织与实施，在业户心中树立公司的良好形象。报告上级：客服部经理督导下级：保洁公司驻场主管/绿化小组岗位职责：3.1按照物业管理企业的管理方针、目标和任务，制定环境卫生的保洁计划，组织安排各项环境卫生保洁的具体工作。3.2全面负责管理区域内的清洁卫生工作的安排，做好每日巡检记录，及时向客服部经理进行汇报。3.3对保洁服务供方的服务质量进行监督检查，熟悉相关合同（协议）的内容，监督检查履行情况，落实公司对服务供方的管理要求，达到公司的工作标准。“四害”、消杀工作的计划，并落实实施。3.5经常在管理区域内巡查，做到每日检查各区域、各保洁任务的完成情况，并根据不同情况及时做出相应的处理意见。发现不足之处要及时组织人员返工；发现卫生死角，要及时调配人员予以清除。3.6根据管理文件的规定，落实质检频次，确保质检质量，发现服务供方的不合格问题，及时要求整改，并进行验证。3.7负责对保洁员进行劳动技能、专业知识及仪容仪表的培训，提高员工整体素质。3.8定期向物业客服部汇报有关情况，听取有关建议和意见，积极改进工作3.9认真完成领导交办的其他工作。报告上级：客服主任岗位职责：4.1自觉遵守国家法律、法规、市政府有关规定和公司的规章制度。4.2熟悉有关物业管理的各项规定、条例、标准，懂得物业管理的基本知识。4.3坚守岗位，按时上下班，着装整齐，佩带工牌。4.4熟悉管理区域区楼宇的结构、排列、楼座、单元数、户数、管线的走向、各种设备的操作方法及开关位置。4.5每日对管理区域进行巡视检查，维护公共设施和楼宇的安全、完善、美观，做好巡视记录。4.6熟悉管理区域内房屋结构，定期巡查楼宇外观、安全、公用设施的完善程度，定期提供房屋维修、保养方案。4.7汇总巡检过程中发现的问题，及时填写维修单上报开发商工程部或联系施工单位及厂家进行维修。4.8对进出管理区域的人员加强管理。4.9负责巡视检查消防设施、环境卫生、绿化及车辆停放的工作。4.10及时、热情、周到的为业户提供一流服务，树立公司良好形象。4.11配合客服部领导做好各项管理工作，积极主动出主意，想办法，提高管理区域整体档次。4.12物业助理要积极参与大厦的管理工作，为公司的发展提出具有建设性的建议。4.13认真完成领导交办的其他工作。第三章客服部规章制度1.1制度客服部安排专人负责员工的考勤。考勤员应严格遵守公司的考勤制度，并按照公司的规定执行考勤工作。考勤员应于每月25日将本部门的考勤情况报行政人事部。制定下一个月的排班表，并复印给相关部门，在岗人员需人手一份。排好的班次不可随意改变或更换，如需要调整班次，需提前报告上级主管批准。如遇特殊情况而无法上岗，需提前报告上级主管，以便其重新布置安排工作。如遇重大法定节假日（如元旦、春节、五一、十一等），需提前将班次排开，并于一周前将安排好的排班表印交行政人事部。排班表如经修改，需通知并重新复印给相关部门及人员，并将旧表收回。1.2规定公司实行值班三班制。员工应严格遵守作息时间。工作时间无论因公或因私临时外出者，必须向直属上级领导请示，经批准后方可外出。2.1制度晨会制度.1客服部员工需提前15分钟到岗，并换好工服，做好工作的交接工作。（非坐班车员工）.2阅读交接班记录本并签字后，由客服部经理主持召开部门晨会。.3客服部各口负责人将前一天发现的问题提出，互相沟通，并由客服部经理协调，同时提出解决办法。.4客服部经理可将前一天在工作中发现的各类问题提出，寻找解决办法。.5记录无法完成的问题，上报上级领导处理并及时跟进。.6如有问题直接针对外包清洁公司，将由客服部经理予以沟通。.7安排、布置当天的各项工作。例会制度.1客服部安排每周五16：00召开部门例会。.2例会将由客服部经理主持召开。.3召开例会目的在于对上周的工作加以总结，综合所提出的问题，制定解决办法，并计划、安排下周工作。.4客服部全体员工均应参加例会，因特殊缘故或倒班而不能到岗的人员，需提前以书面的形式将所要反映的情况上交或记录在交接班记录本上。.5客服部经理需在会上传达公司领导的要求和决定。.6召开例会时，需要有专人进行记录。.7所记录的会议纪要需要所有与会人员传阅并签字。.8会议纪要需上报物业总经理审阅，对会议中所提出的问题进行处理并存档。.9所有客服部员工将按照例会的宗旨和要求安排下周的工作。3.0客服部办公制度3.1制度严格执行公司考勤制度，排班表上的工作时间是指上、下岗时间，不包括换衣服及就餐时间。在规定的上岗时间内需着工装，办公区域不得穿便装。严格执行公司关于礼仪、礼貌、言行举止的各项要求及部门内的各项服务纪律。客服部所辖区域内要求清洁、整齐、无烟头、无纸屑、无瓜果皮壳、无痰迹、无杂物、无废物堆放等。合理安排就餐时间，午餐时间保证有人值班，不能出现缺岗或脱岗现象。客服部所有员工应严格执行公司的岗位卫生责任制及个人卫生制度，养成良好的卫生习惯。严禁在公共场所吸烟，禁止随地吐痰。严禁将食品带入办公室，严禁在上班时间吃东西。整理好自己的个人物品，个人办公用品应放在办公桌的抽屉内；应保证工作台面干净、整齐；离开时，需整理好自己的办公区域，做好人走桌清。做好保密工作。各种资料、文件应及时存档，不能放在工作台上或随意放在他处，以免有关资料泄露。客服部人员须完成当日交办之工作方可下班。4.0部门安全制度4.1制度客服部所有员工对所在岗位的工作环境，设施、设备的安全均负有责任。客服部所有员工均需有良好的安全意识。员工离岗时，应切断电器的电源；下班时，仔细检查各种电器是否均已正常关闭。客服部员工需了解所有设施、设备的操作原理，不得违章操作，避免产生安全隐患。客服部员工需了解所在区域的设施、设备的运转情况，不使用时，应及时切断电源。在工作过程中，如发现任何可疑之处或治安问题，应立即上报或通知保安部。了解灭火设备的位置及使用方法，如发现火灾隐患，及时扑灭初起小量明火。了解紧急事件的处理程序，如出现问题，按照程序操作。每位客服部员工均应严格遵守公司的安全规定。5.0客服部员工保密制度5.1客服部员工应遵守公司的规章制度，为公司保守企业秘密。5.2不得向非本公司员工透露本公司的相关背景、资金状况等较敏感的问题。5.3不得将公司内部的文件带出公司，或借予其他无关人员。6.0客服部档案管理暂行制度及规定（适用于部门文员）6.1制度文件资料的形成与归档.1资料的形成：⑴各部工作中形成的具有保存价值的文件资料都必须归档，并由专人进行管理；⑵文件资料的形成和积累必须纳入各部门工作计划，在部门文员岗位职责中予以明确。.2资料的归档：⑴文件资料的归档范围①物业管理A.业户资料（含收楼表格、遗留修缮问题记录表、投诉记录等）；B.清洁卫生管理；C.绿化管理；d.值班记录；e.楼宇巡检记录；f.公共区域维修记录。②质量管理A.质量体系文件；B.质量管理资料。③其他资料⑵归档要求①归档的文件资料在纸张、格式上符合公司要求，禁止使用圆珠笔、铅笔、纯蓝墨笔等书写材料。②归档的文件材料要完整、系统、准确、真实。③归档的文件必须是原件。④保管归档文件资料之间的历史联系，并进行科学分类、立卷和编目编号。档案目录应编制总目录、案卷目录、卷内目录。⑤案卷题名应确切反映卷内文件的内容，并区分保管期限。⑥文件资料的归档必须办理移交手续。⑦所有文件资料必须及时归档。⑧有专用柜架，在排列上架时，应按类别和保管单位的次序，自左向右，自上而下地排列，以便于管理和查找。.3每月底进行一次库藏档案清理，核对和保管质量的检查工作，做到帐物相符。对破损或变质档案，要及时修补和复制。.4档案柜要注意“七防”（防虫、防霉、防尘、防火、防盗、防潮、防高温）。.5档案的接收、转移、外借必须履行登记手续，借出档案须在规定时间内归还。档案借阅.1公司员工都应重视保护档案，并按阅档批准权限办理手续后借阅有关档案。.2文书档案只阅不借。.3所借档案不得随意折叠和拆散，严禁对档案随意更改、涂写。.4服从文员的管理，在借阅范围内借阅，保密档案不供查阅。.5借出与归还档案时，应办理清点、签名登记手续，由部门文员和借阅者当面核对清楚。.6档案如有丢失、损坏或机密材料泄密，须立即写出书面报告，按情节追究当事人的法律和行政责任。.7调离公司的人员必须清理移交，归还借阅档案及该归档的资料，方可办理调离手续。.8外单位人员查阅本公司档案须持所在单位介绍信和本人证件，经领导批准后，办理有关查阅手续后查阅。.9上级公司借阅本公司档案，须办理有关借阅手续后借阅。档案管理人员职责.1忠于职守，严格遵守公司档案管理制度及本细则，积极开展工作。.2负责收集、接收本公司各业务、管理等档案资料，做好职守、补充、配套、保管和提供查阅。.3及时立卷归档，编制总目录，卷内目录，编排入档。要熟悉管理的档案，协助查阅检索。.4熟练掌握计算机数据库软件系统的操作和运用。.5妥善管理档案，严格执行档案供阅制度，建立借阅登记，对借出资料按期催还。.6定期清理，由次年初进行全部档案的清理核对。核对后将公司所有档案集中存放、保管。.7严守机密，确保档案安全；完成领导交办的其它工作。.8做好各种资料的保管工作，并对有些文件进行定期封存。公司内外档案文件管理：.1公司内部的各种档案应按照部门进行分开存档。.2公司对外部相关单位的文件应与公司内部文件分开，每个单位都应有一个独立的档案。.3所有存入档案应按照日期先后进行存档，并做好档案目录，以便查找。.4相关档案存放一年后，应统一放进档案袋封存，以便日后复查。.5对于一些涉及公司秘密的文件，应单独存放于带锁的文件柜内，以免发生意外。档案销毁.1如有任何文件无需继续存放，需做销毁处理，不可随意乱丢。.2保密文件应使用碎纸机处理，如是普通文件且文件较多，应撕毁后处理。.3所有存档的文件均应定期进行检查，以避免文件受潮或有蛀虫、腐蚀等问题出现。6.2规定为完整系统地保存公司的各类档案，提高档案管理水平，更好地为公司的各项工作服务，特制定本规定。档案管理范围：.1政府部门颁布的政策性、指令性文件；.2政府部门、集团公司针对本公司的批复、指示、通知、要求等；.3公司文件；.4物业的管理、维修、保养计划、记录等资料；.5治安保卫、消防、安全等相关资料；.6公司领导讲话和年终总结；.7其他经济、外包合同；.8音像、图片资料；.9其他要求归档的重要文件。第4、5、6、8、9项由相关部门妥善保管，其余各项均由总经理秘书归档保管，任何部门和个人不得以任何理由据为己有。在外参加各种会议带回的文件，应及时移交公司秘书归档，不得自行保管、销毁。负责档案管理的人员应对归档文件进行整理、分类、编号、编制索引和目录。借阅档案时，必须遵守以下规定：.1办理登记手续，限期归还，不得带出公司；.2爱护档案，所借档案不得随意折叠和拆散，严禁涂写、更改档案；.3借出和归还档案时，应办理清点手续，由档案管理人员和借阅者当面核对清楚；.4档案如有遗失、损坏、泄密，要追究当事人的责任；.5档案借阅按阅档批准权限借阅；.6调离公司的人员，必须清理、移交档案文件后，方可办理调离手续。7.0对讲机使用规定及对话要求对讲机是客服部必备的重要通讯工具，全体物业人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的性能，爱护并熟练地使用对讲机。7.1使用规定持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或将天线拆下来使用。发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向直属上司报告，由管理处经理检查后交行政人事部维修，严禁自行拆修。严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率。严格按对讲机充电程序充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果。客服主任负责检查所有对讲机，并督促使用人注意使用方法及操作事项。7.2对话要求呼叫对方时，先报自己岗位，再呼对方，并在最后讲“收到请回话”。收接方回话后，呼方要简明扼要地将情况讲清楚，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明白”用对讲机讲话时应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机讲粗言秽语、开玩笑或谈与工作无关的事情。8.0客服部文件管理制度及规定客服部文员负责客服部所有文件（通知、制度、命令、公函、总结、报告、通报、会议纪要、政府纪要、政府法规等）的收集存档和保管。文员、助理负责各部门文件及资料（技术图纸、说明书、手册、业户档案、车辆档案、工作联络单、通知、报告、公函、总结、会议纪要等）的收集、存档和保管。任何人员借阅上述文件资料，须登记日期、用途、经手人及归还日期。秘密文件要妥善保管，不准散播其内容，未经总经理批准，不准翻阅，不准复印，不准带离办公室。员工个人档案、材料属秘密材料的，他人无权翻阅，保管人员也不准，禁止将这些资料擅自给他人过目。文件资料等要进行字母顺序还是按内容、按时间等形式分类，其目的都要使查找迅速方便，因此都必须在档案夹里清楚地标明。要经常进行清理归档，以免资料堆积混乱，对过期的文件资料要及时清理，无保存必要的材料，经总经理批准可做销毁处理。文件具有较强的严肃性和权威性，一经发文必须执行。文件一经领导签发，任何人不得擅自更改。文件分发传递必须做到及时、准确、安全。各部门对需要办理的文件，应当认真办理，不得延办、误办或推诿，对办理完毕的文件，承办人应填写结果和报告。8.2规定为加强文件管理，准确传递文件，提高办公效率，特制定本规定。外部来文的有关规定：⑴各上级机关、政府部门及其他单位来文，统一由办公室签收；⑵对收到的外来文件，应及时进行分类、登记和分发传递；⑶外来文件原则上先送总经理阅批；⑷根据总经理批示，逐一传递各部门经理传阅；⑸根据总经理批示，送达文件办理部门，并催促办理；⑹承办过程中若有疑问，应及时请示，报告解决；⑺文件阅毕或办毕，阅文人及承办人应填写承办结果和报告，连同原文退回秘书处存档。对外行文有关规定：⑴部门对外的报告、请示和业务事项联系的文件，均必须送总经理审阅后，方可外发。⑵对外行文，领导批转后，原件由部门文员留存、归档。⑶对外行文，统一由部门文员负责进行编号、登记和外发事项。内部行文.1公司内部一般性业务往来文件（包括联络单），由各部起草，部门经理签阅。.2公司内部文件（包括联络单），由各部收集、存档和保管，必须保证完整性及连续性，以便备查。不论外部行文或内部行文，一律由秘书、文员、内勤传递。对钥匙管理.1早班管理人员在上班后，到中控室领取管理区域钥匙并填写《钥匙交接单》。.2中班管理人员下班后将管理区域钥匙交到中控室，查验数量并填写《钥匙交接单》。.3封存钥匙如有损坏或丢失，立即上报客服部，并写出事情详细经过，由客服部处理。单元内各房间的钥匙管理.1各房间的钥匙存放在客服部由专人负责管理。.2管理人员如需使用各房间的钥匙应统一办理借用手续并详细填写钥匙借用登记表。.3查看房间后，管理人员需确认单元内电源已切断，门窗关闭后及时将单元锁好并将钥匙交回客服部。.4负责人每日要认真检查钥匙登记表，对未收回的钥匙要查明原因并做好记录。.5未经许可，任何人不得将钥匙带出项目客服部或借给非物业工作人员使用。.6客服部聘请的外来施工人员（甲方施工人员）需进入单元做维修时，由管理人员到客服部签字借用。施工人员不得进入客服部直接借用。.7房间钥匙如有损坏或丢失，立即写出书面报告上报客服部经理。10.0客服人员守则范围：适用于客服部员工。10.1守则客服部人员工作责任:.1维护其管理区域内外安全、整洁及大厦一切设备操作正常，对业户提供最优质的服务。.2需遵守公司规定，工作态度认真，所有员工都应身体力行维护公司的利益和荣誉。客服部人员对工作应有的认识：所有职级之客服部人员应对其管理区域全部设备、位置及其性能与使用方法，及对各种紧急事件应变措施清楚了解。客服部人员应有的态度和仪表：.1须对业户及访客礼让谦和，尽可能在工作职责范围内帮助帮忙。.2对上级尊敬服从，对同僚和睦互助。.3对工作严谨，小处不可随便。.4须时常保持仪容端庄整洁，服装需整齐，令他人有亲切感。客服部人员的日常工作由主任编派：.1担任巡察工作的管理人员，须在指定时间内依照编定程序对管理区域样板间、绿化及清洁情况作逐项检查，如发觉出现问题者，需立刻作出报告。.2填写楼宇检查报告，将检查出的施工质量问题形成文件经公司领导审阅后上报甲方工程部协助维修。.3特别留意室内维修是否动用明火或留有火种（以往物业火警多因装修、维修工程疏忽引起）。.4负责定时开关管理区域内的照明灯具（效果灯）。.5需留意所有人物出入大厦，如发觉有可疑人物，需立刻报告保安部及作出适当措施。.6留意大厦走廊，楼梯，电梯及所有消防通道、围墙等，除特许外，均不应在该等地方放置杂物、标贴。.7巡查时需留意，大厦围挡、各空置单元户门、窗户是否有被撬毁等情形。.8电梯如发生故障困人时，应立即找出电梯所停位置，及时通知工程部维修人员，并到电梯困人地点安慰被困者，直到被困者被救出为止。.9遇有风雨、沙尘等恶劣天气时,须立即巡视各空置房间，将门窗关紧。.10火警发生时，须尽快赶到现场查询，并立刻通知客服部及公司领导，通知工程部关闭火警区域的电源并停止使用电梯，引导人员疏散，如属小火则应与其他同事协做将火扑灭，保护好现场，上报经理。客服部人员应守纪律：.1绝对服从上级合理指引及调派。.2不得无故旷工，请假未经核准前不得擅离职守，或未被接替而离开工作岗位。.3当值时必须穿着整齐公司制服，带工牌。.4不得在工作时间内进行任何形式之赌博或容许他人在客服部及公共地方内进行赌博游戏。.5不得在当值时间内酗酒。.6不得在公共地方饮食及吸烟。.7不得假公济私，挪用公款及瞒骗，隐报等行为。.8不得受私徇情或索取或收受任何形式之赏钱、礼物。.9不得诽谤、争吵、打架、或借故滋事。.10严禁吸毒或收藏违禁品。.11不得破坏或盗窃及浪费公物。.12必须对业户有礼，在任何情形下皆不得粗言秽语。.13不得假借公司名义或利用职权向外作有损公司声誉或利益之行为。.14不得向外泄露公司之任何资料。.15除得公司批准外，所有职工均不得另任兼职。.16所有公物均不得用之于私人方面，对所有公物如有不合理损坏须负责赔偿。.17不得在工作时间内睡觉。.18得在工作时间内收听音乐或阅报、书籍等。.19不得向外界对公司行政作任何指责与批评。.20遇紧急事件发生时，不得无恰当理由拒绝担任超时或额外工作。.21不得迟到早退。.22请假⑴员工申请事假，需提前向部门申请并填写事假申请单，未经批准而休假时，将作旷工处理。⑵申请病假者，须有政府注册医生签发之正式证明文件及通知主管安排接替人员。11.0客服部员工文明服务制度11.1制度热爱本职工作，努力学习先进的管理技术，提高管理水平，牢固树立物业客服部“宾客至上、服务第一”的宗旨和全心全意为业户服务的思想。上班时间穿戴整洁、大方，佩戴工作卡，保持仪表端庄，精神饱满，不得有不雅观的举止。主动向客人问好，待人彬彬有礼，笑容可掬，举止文雅，讲话清楚，用词准确，不含糊其词，不用不雅之词。在工作中坚持原则，秉工办事，不徇私情，不以权谋私。遵守岗位职责，明确分工，各司其职，团结协作，互相配合，监督，按质按量完成本职工作。当业户有无理言行时，必须容忍，耐心说服，晓之以理，动之以情，不以恶言相待，更不允许与业户发生打架行为。认真热情地处理业户来函、来访，积极为他人排忧解难，对业户的投诉、批评、建议、要及时进行调整处理或向上级汇报，做到事事落实。不能推诿、扯皮、推卸责任，更不允许有打击报复现象发生。12.1制度规范上岗条例：接待人员必须明确：项目管理物业管理的礼仪服务不同于社会上一般单位的礼仪服务，是创一流服务，要高起点、高水平、高品位。因此，在服务管理上要体现“三严”，即严格管理、严格要求、严格纪律，树立礼仪接待人员良好服务的形象，为项目管理物业管理增添光彩。接待服务宗旨：宾客至上，服务第一；工作核心：固定岗位，流动服务，主动补位，通力合作；工作标准：表里如一。接待服务实行逐级负责制，物业助理对物业户任负责，业户服务接待人员对客服主任负责，物业户任/客服主任对客服部经理负责，客服部经理对总经理负责。工作中要互相合作，严于律己，正确处理当班所发生的各类事宜，并做好记录与报告。接待人员应听从客服部的统一安排，严格遵守岗位职责，站如松、坐如钟，彬彬有礼，微笑服务，有问必答。仪表、仪容要求：⑴上岗前、用餐后应适当化妆、补妆，修饰；按规定着装，仪表、仪容端庄、整洁，精神饱满，真诚微笑。站立时，两脚合拢，双手交叉在前。⑵发型应统一、规范，修剪指甲，上班时必须摘除项链或戒指等饰物。⑶在规定场合应站立服务，对宾客要主动热情，和蔼可亲。接待服务人员应坚持文明用语，做到无投诉、无违纪、无责任事故。接待服务人员在工作中要一丝不苟，认真负责，既要坚持原则，又要掌握灵活运用，做到外松内紧，有理有礼。接待服务人员应自觉遵守项目管理各项规章制度，做到领导在与不在一个样。员工间应提倡互相友爱，通力合作，坦诚相见，一切以工作为重。有利于物业客服部的话与事，多说多做；不利于物业客服部的话与事，不说不做。12.2用语当见到客人时说：“您好！”。对客人应问：“先生（小姐），很荣幸能为您服务？”、“请问有什么事情吗？”、“有什么事我可以帮您。”等。接受客人吩咐，听清客人要求时说：“好！明白了”、“好！知道了”、“好！听清楚了”，若未听清，要说：“对不起，请您再说一遍”。对待不能立即接待的客人，应说：“对不起，请您稍候”或说“对不起，请您稍等一下”。对等待的客人要说：“对不起，让您久等了”。接待失误或给客人添麻烦时说：“对不起，刚才疏忽了，给您添麻烦了实在抱歉，今后一定注意，不再发生这类事”。当客人离开时，应说：“谢谢光临，欢迎再来，再见！（或请走好）”。13.0客服部员工接听工作规定13.1工作规定为维护公司的良好形象，全体员工在接听时，必须统一使用如下规范用语，并一律用普通话应答，做到态度和蔼、亲切，语言、语速适当，语言简洁明了。当接听外线来电时三响之内接听，使用：“您好！业户服务中心，请讲。”当外线来电者需找某人时，使用：“请稍候，我将转接给他（她）”或“请稍候，我去叫他（她）”。如来电者需找的人不在时，使用：“对不起！他（她）不在座位上，您是否需要留言或传话（视情况可告诉号码）”如不认识来电者需要找的人时，使用：“对不起！您能说出他（她）是哪个部门的吗？”或“对不起，请稍候，我帮您问一下。”如来电者询问怎样来项目管理，使用：“项目位于北京亦庄凉水河一街35号……可乘坐xx路车、XXX下车。”14.0客服部各员工应具备的礼仪及当值时所需注意事项14.1员工应具备的礼仪仪表1.制服必须穿著整齐及清洁。2.头发应定期修剪及梳理整齐。3.胡子必须刮干净。4.皮鞋必须擦亮。5.手指甲必须定期修整及保持清洁。6.必须注意个人卫生。7.必须佩戴工牌。礼貌1.见到相熟的业户,必须有礼貌地打招呼。2.对所有业户的提问,必须有礼貌地耐心回答。3.即使面对无理取闹的业户，亦不可随便恶言相向，必须耐心地解释原因。若有必要时应转达上级处理。4.在当值时应尽量面带笑容,保持亲切友善的形象。5.即使正在向陌生人询问时，亦应尽量保持笑容及礼貌，切记不可无故厉声喝问,影响客服部的形象。6.当值时绝对不可粗言秽语。工作态度1.应主动地抓紧工作,随时做好思想准备。2.应不分界限地协助其它各级员工,切勿抱着按职位办事的心态工作而拒绝协助他人。3.遇有任何事情发生,应尽量冷静处理,切勿表现惊惶失措。若未能自行处理,则应呈报上级并要求协助。4.平日应多注意大厦内外及四周所发生的事或任何改变,保持警惕。5.若发现可疑事态,切勿害怕麻烦而放弃追查。6.遇有业户投诉,必须耐心聆听,并尽力为业户解决问题。7.必须具备团队精神,同事之间应主动互相帮忙,不得在遇事时互相推卸责任而拒不赴援。8.多注意其它各级员工的工作表现,遇有不能达到公司要求者应向有关人等指出其错误及尽量作出纠正。9.若发觉有业户需要帮忙,应主动作出协助。纪律1.当值时坐姿必须挺直。2.必须服从上级的指令,不可违抗命令。3.绝对不可在面对业户时随便抽烟或吃零食,更不可咬着口香糖或食物跟业户讲话。4.不可无故迟到早退,即使有任何理由亦必须先向上级报告。如因故未能上班,更应预早作出通知,以便安排其他员工替补。5.若有需要轮班必须准时,而下班前亦必须将所有需交予下一班员工办理的事项,向下一班员工交待清楚方可离去。倘若下一班的员工因任何理由而延迟到达,则必须等待下一班员工到岗后方可离去,以免岗位出现空缺。6.若因用膳或其他理由而需离开任何岗位,应先通知当值主任,并且必须等待其他接岗员到达方可离开,以免岗位出现空缺。7.必须紧记服务业户是客服部员工应尽的责任,所有员工严禁向业户索取任何形式的赏赐。即使业户主动提出,亦应该尽量礼貌地作谢拒绝。8.员工制服必须整齐及笔挺。若出现破损应及时修补。为及时处理突发事件，维护管理区域正常管理秩序，特制定以下规定：值班人员：部门每天安排管理员进行值班；值班地点：部门办公室；值班人员应填写值班记录表，注明值班人、值班起止时间、值班情况及处理结果等；值班人员应认真检查管理区域、公共区域、售楼处、银行、会所、大厦绿化等处的物业完好程度，卫生状况及各岗位员工的工作质量和劳动纪律；值班人员应按时间要求检查管理区域效果照明灯具的开关；值班人员必须及时处理各类突发事件。如遇重大事件，难以处理的，应及时报告客服部经理，并请求有关部门协助处理。重大事件的处理，次日必须作出书面报告，上报客服部经理；值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，若因此而造成损失的，追究当事人的责任；值班人员因事、因病无法值班的，应事先安排调班，并报客服部经理；国家法定节假日另做加强值班安排。15.2规定凡在值班岗位工作的员工，必须坚守岗位，严禁擅离职守；值班工作中要求精力集中，认真负责，按程序工作，完成上班未完成的作业；值班过程中发现问题要立刻解决，遇有困难时可请求帮助，当重大事件发生时，要立即报告上一级领导，不得延误，不得擅自做主，不得隐瞒不报；当换班时间已到，但接班人尚未来时，不得离岗；严格遵守各项值班纪律及各项操作规程，凡因违反规程引发的一切后果，其责任均由值班人员自负；办公室要有管理人员值守，值守人员要注意接听，做好记录；每天值班情况要逐项认真记录，交班要清楚，全面，一般情况不得把本班未解决的问题交给下班。16.0客服部交接班管理制度及规定16.1制度时间统一标准化，填写各项记录和交接班记录，必须按国家标准时间统一计时。填写内容明朗化。必须将所要交接的问题的原因、经过、结果填写清楚。本班所发现或发生的重大问题，已处理的、未处理的都应该交接，便于接班人接着工作。上级的指导，命令必须交接，便于上传下达，保证其权威性及持久性。办公用品、通讯器材、资料、样板间钥匙等公用物品及保管应仔细登记，当面验清交接。交接班应按时，无特殊情况，交班人必须将未处理的事务处理完毕，才能离开。16.2规定值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班，因故不能值班者，必须提前征得上级领导的同意，并安排调班、顶班。交接班人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交接。交接班的准备工作包括：未完成的工作、领导下达的新的工作指令、公共区域的维修情况等，交接时，交接人员应在值班日志上签字。在下列情况下不得交接班：⑴在重大事件或紧急事件未处理完的情况下；⑵重大设备启动或停机时；⑶交接班准备工作未完成时；⑷接班人员有喝酒迹象或其他神志不清现象，且又未找到顶班人时。17.1适用范围：适用于管辖范围客服部物业助理、客服主任、客服经理都需要参与巡查工作。客服助理（值班员）需按要求经常巡视样板间、公共区域、售楼处、银行、会所和大厦绿化，对发现的问题进行记录并及时通知相关部门进行整改。物业助理在上岗查看交接记录后，开始对所管辖区域进行巡视，发现问题需记录在个人的巡视记录本上并及时整改。客服主任需每天至少巡查二次，记录发现问题并及时通知物业助理或相关部门予以解决。客服助理、客服主任需不时的对物业的所有公共区域进行巡视，并对发现问题予以记录并进行处理。客服经理需定期对整个大厦进行整体巡视，进一步完善工作，提高服务品质，保证服务质量。大厦的巡视工作，主要针对公共区域的卫生状况、物业的完好程度、设施设备的运行、各房间内的维修进度情况进行监督、检查，同时了解部门各岗位员工的服务情况。对于在巡视中发现的问题，需要记录在巡楼记录本上，并填写维修单或部门工作联系单，通知相关部门尽快予以处理。对于巡视中发现而提出的问题，处理后，需再次进行复查，并记录未能完成的问题，上报上级领导予以处理。经理需定时检查客服部所有员工的巡楼记录及问题的完成情况并签署意见。第四章突发事件或异常情况处理工作程序1.0目的确保发生突发事件或异常时，能迅速、果断进行处理，保护业户的人身及其生命财产安全。2.0适用范围适用于物业公司管辖区域内发生的盗窃、匪警、火警、争吵、斗殴等各类突发事件或异常情况。3.0职责3.1物业公司经理负责组织员工进行突发事件及异常情况处理等的培训，并负责抢险现场指挥及督导。3.2当值人员应严守岗位。3.3保安员负责安全防范，工程人员负责水、电供应及抢修。4.0工作程序4.1盗窃、匪警应急处理程序物业管理人员在执勤中遇有（或接报）公开使用暴力或其他手段（如打、砸、抢、偷）等强行索取或毁坏公司和业户财物或威胁业户人身安全的犯罪行为时，要及时通报上级领导。当发生突发案件时，要保持镇静，设法制服罪犯，同时立即通过通讯设备呼叫求援。所有持对讲机的机动保安员、物业管理人员在听到求援信号后，要立即赶到现场，同时通知中控室封锁出事地点并录像，然后视情况向有关领导汇报。若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上时，要看清人数、衣着、相貌、身体特征，所用交通工具及特征等，并及时报告公司领导、重大案件要立即拨“110”报警。有案发现场的（包括偷盗、抢劫现场）要保护现场，任何人不得擅自移动任何东西，包括罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头等，不得让外人进入现场；在公安机关人员未勘查现场完毕之前，不能离开。记录业户所提供的所有情况，记录被抢（盗）物品及价值，询问业户是否有任何线索、怀疑对象等情况。若是运动过程作案，没固定现场的，对犯罪分子遗留下的物品、作案工具等，应用钳子或其他工具提取，然后放进塑料袋内妥善保存交公安机关处理，切不可将保安人员或其他人员的指纹等痕迹留在物品上。事主或现场如有人员受伤，要立即设法尽快送医院治抢救并报告公安机关。物业户任做好事件备案，并写出书面报告报上级主管部门。物业管理人员接到火灾报警时，严守各自岗位待命。配合保安人员做好安全防范工作，以防坏人混水摸鱼、趁火打劫。所有员工应听从指挥，无条件服从领导及主管调配，按照分工，各尽其责，勇往直前，扑救抢险。现场若困有业户，应本着“先人员，后财产”的原则抢救。若室内无人，无钥匙开门的情况下，则由物业公司领导决定是否破门进入房间扑救。扑救完毕后，公司安排人员协助有关部门查明原因、查明损失，并做好安置工作。火警事件处理完结后，要做好记录备案，并写出书面报告报上级主管部门。醉酒者或精神病人失去正常的理智，处于不能自控的状态下，易对自身或其他人员造成伤害，物业管理人员应及时对其采取控制和监督措施。及时通知醉酒者或精神病人的家属，让他们派人领回。若醉酒者或精神病人有危害社会公共秩序的行为，可上报主管将其强制送到公安部门处理。4.4值班人员在执勤中，若遇到不愿出示证件强行进入、强行在不准停车的地方停车、在不该堆放垃圾的地方堆放垃圾等，可采取以下处置方法：1.纠正违章时，要使用礼貌规范的服务用语，以理解服人。2.发生纠纷时，要沉着冷静，注意掌握政策和工作原则，若遇到蛮横无理，打骂值班人员的，可上报管理公司，由保安部出面妥善处理。3.社会上的人来本物业辖区故意扰乱，不听劝告，自行其事，情节严重的，报公安机关依法处理。第一时间赶到病人所在现场。立即通知主管领导。在有可能的情况下，通知业户的单位及家属。如情况危急，速打急救（号码120）。发现有人触电应马上赶到现场并关闭电源。在未关闭电源之前切不可用人体接触触电的人，以防连自己也触电，应用绝缘的东西把线头或人拉开。立即进行人工急救，并电告医院马上派医生抢救或送院急救。当接到报告后，即时前往现场观查。抵达现场后，立刻查找出水的来源，检查出水阀位置，并立即关闭有关的水阀。下水道堵塞，应立即疏通。用沙包及时封堵重要设备及电梯间确保设备不被水侵。观察现场附近的配电箱。如有浸水应立即切断电源，以防水浸漏电伤人。物业管理管理制度设计模板10．1物业管理制度设计10．1．1保洁工作管理制度制度名称保洁工作管理制度受控状态编号执行部门监督部门考证部门第一章总则第1条目的为了使业主对保洁工作满意，对保洁人员工作进行规范，特制定本制度。第二章保洁工作日常管理第2条辖区环境卫生实行专人管理、专人负责。第3条辖区采用“定人、定地点、定时间、定任务、定质量”的“五定”方式加强管理，进行标准化清扫。第4条辖区内实行动态保洁，保洁员每日按规定时间、地点清扫责任区域。第5条根据辖区服务标准，随时保持辖区内公共区域的清洁，遇到雨天要及时疏通排水沟。第6条环境卫生标准达到“六不”、“五净”，即不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收集、不乱倒垃圾、不见人畜粪便及路面净、路沿净、雨水口净、树坑墙根净、果壳箱净。第7条装修垃圾和生活垃圾要做到日产日清，及时集中到指定地点。第8条落实检查和考核措施，确保保洁工作达到质量标准。第9条保洁人员在工作时间内，遇到辖区内有任何垃圾、废弃物等不卫生现象时，要随产随清、随叫随到，保持卫生。第10条搞好环卫宣传工作，提高业主的清洁卫生意识，共同创造优美、洁净的物业环境。第11条根据季节及社区布置，及时做好除“四害”除虫消毒工作。第三章保洁工作细则第12条地面清洁工作程序（1）保洁人员到所辖的区域准备清洁工具。如果遇到雨天，应在入口处铺上防水踏垫。（2）将大门入口的垃圾清扫干净，保证地面无纸屑。（3）用拖把反复拖抹地面，确保地面光亮、整洁、无脚印。（4）负责将扶手电梯清洁干净，包括清洁扶手、不锈钢表面，做到扶手干净、无灰尘，不锈钢表面光亮、无手印。（5）清洁三个入口处的玻璃门窗，确保入口处玻璃窗清洁光亮、无水渍、无手印、无污渍。（6）保持光缆电梯外的玻璃遮罩的清洁，做到玻璃光洁、无水渍、无污渍。（7）清扫安全走道及楼梯，先打扫一遍再用湿拖把将地面拖抹干净。第13条入口处地面清洁工作程序（1）每天将地面清扫干净，确保地面无纸屑。（2）用铲刀将地面不易清除的脏物铲干净。（3）每周一次，用洗地机将入口处的地面清洗干净。第14条玻璃门窗清洁工作程序（1）用湿布将入口处玻璃门擦拭一遍，如果是稍高的玻璃门可以用A字铝合金梯辅助。（2）遇有不易用抹布清洁的脏物，可用玻璃刮刀辅助清洁。（3）用玻璃刮刀将玻璃上的水滴刮拭干净，使之光亮、无灰尘、无手印。（4）用地托将地下的滴水抹干。第15条扶手电梯清洁工作程序（1）用湿保洁布擦拭扶手电梯的扶手，使之干净、无尘。（2）用细扫帚将扶手梯的踏步清扫干净。（3）擦拭扶手电梯的铝合金面、边板及镜面，使之光亮、无灰尘、无手印。（4）清洁玻璃，使之光亮、无手印。第16条货运电梯清洁工作程序（1）打扫电梯的地板，使之无纸屑等杂物。（2）分别用干、湿拖布拖抹地面，保证无脚印。（3）清洁电梯的不锈钢门及内部墙壁，使之光亮、无浮尘、无手印。（4）清洁天棚，使之无尘、无蜘蛛网。第17条观光电梯清洁工作程序（1）清洁各楼层观光电梯的不绣钢门，使之光亮、无浮尘、无手印。（2）将观光电梯的地板清扫干净，并用拖把拖抹。（3）清洁观光电梯的玻璃，使之无污点。第18条扶手栏杆清洁工作程序（1）清洁扶手栏杆上的不锈钢扶手，使之光亮、无浮尘、无手印。（2）用鸡毛掸掸去栏杆上的灰尘，每日用湿布擦拭一遍栏杆。第19条垃圾处理工作程序（1）收集所有用户、业主的垃圾，并送到垃圾车上。（2）将垃圾运送到垃圾房。（3）收集整理垃圾房。（4）保持地库清洁。（5）地库每周清扫两次。（6）地库垃圾的清扫要做到地面无纸屑等其他可见的脏物。第四章清洁工具领用管理第20条需用设备必须填写《领用登记表》。第21条领用设备时，领用人需自行检查设备的完好程度，因检查不周，造成病机出库而影响工作的，由领用人自行负责。第22条使用设备时如发生故障，不得强行继续操作，违者罚款。第23条因使用不当，发生机具、附件损坏者，按规定赔偿。第24条归还设备时，必须保证设备完好无损、内外干净，如有损坏，应及时报修，并在领用簿上注明损坏情况。第25条凡不符合上述领用要求的，保管人员有权拒收，由此影响工作的，由领用人自行负责。第五章常用工具操作第26条使用前，要了解设备的性能、特点和耗电量。第27条操作前先清理场地，防止接线板、电机进水或因电线卷入正在操作的设备中而损坏设备。第28条擦地机、抛光机、地毯清洗机、吸水机、吸尘器等设备均需按照使用说明正确操作、正确使用。第29条高压水枪不能在脱水的情况下操作。第六章保洁人员安全操作管理第30条牢固树立“安全第一”的思想，确保安全操作。第31条保洁人员在超过2米的高处操作时，必须双脚踏在凳子上，不得单脚踏在凳子上，以免摔伤。第32条保洁人员在使用机器时，不得用湿手接触电源插座，以免触电。第33条保洁人员不会使用清洁机器时，不得私自开动机器，以免发生意外事故。第34条保洁人员应该严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。第35条在操作与安全发生矛盾时，应先服从安全，以安全为重。第36条保洁人员在使用开水时，应思想集中，以免烫伤。第37条室外人员在推垃圾箱时，应小心操作，以免压伤手脚。第七章奖惩第38条部门主管每周对责任区域卫生进行检查，对于保洁工作进行以下处置，如表10-1所示。表10-1保洁检查奖惩表奖励衡量标准连续×次达到标准连续×月达到标准提出工作合理化建议，并得到采纳奖励方式给予表扬给予××元奖励给予××元奖励处罚衡量标准×次不达标者连续×次不达标者连续×次不达标且拒不改正者处罚方式给予警告每次×元，从当月浮动工资中扣除予以辞退相关说明编制人员审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期10．1．2绿化工作管理制度制度名称绿化工作管理制度受控状态编号执行部门监督部门考证部门第一章总则第1条目的对物业管理区域绿化工作实施控制，为业主和客户提供清洁卫生、清新优雅的居住和工作环境。第2条适用范围适用于本企业对物业管理区域内的绿化作业控制。第3条职责（1）部门经理①负责确定绿化项目与标准。生长发育时②对绿化工作进行定期检查，并根据实际情况进行绿化工作整改。（2）绿化主管①制定绿化标准以及相关规定、办法。②进行人员分配以及工作安排，提出工作改进建议。③根据作业频率，负责日检工作，并对员工进行综合考核，做好有关记录，认真做好绿化养护日记，并定期向部门经理报告。④按有关规定和要求，及时纠正服务过程中发生的不合格现象。⑤负责进行绿化班员工的岗位培训工作，定期开展业务知识学习和专业技能操作培训。（3）绿化班人员①负责花草树木的浇水、施肥、除草、治虫防病、修剪整形、防护等工作。②对破坏绿化者，要及时劝阻、教育，并向有关部门报告。③及时处理枯枝落叶，清理现场。④妥善保管、使用各种工具和肥料、药品等。第二章绿化工作人员管理细则第4条遵纪守法，遵守企业的各项规章制度。第5条按时上下班，不迟到早退，不擅离职守。第6条上班穿工作服，戴工作牌，仪表整洁，精神饱满。第7条讲文明，有礼貌，服从领导，团结同事。第8条不得在工作时间内做与本职工作无关的事。第9条不做有损企业形象的事，不得以任何形式私自收受业主或客户的钱物。第10条不准擅自拿用企业物品挪作他用，损坏、遗失工具要照价赔偿。第三章绿化工作管理细则第11条绿化服务的责任范围绿化人员的绿化责任范围包括以下四个方面。（1）草坪的种植和养护。（2）树木的种植和养护。（3）室内外盆花的养护。（4）节日摆花。第12条花卉盆景养护管理（1）施肥根据花卉植物在不同期的特殊要求，追施化学肥料，并保证场内不散发异味。（2）换盆根据花苗的大小和生长速度快慢选择相应的花盆、套缸，在环境管理部力所能及的范围内执行。（3）浇水①根据植物的特点，每日或隔日浇水。②浇水原则。水温与室温要接近，浇水一定要浇透，盆土应经常保持湿润，不要过干、过湿，也不要时干、时湿。（4）采摘阳光根据花卉耐阴喜阳程度和生长情况习性，经常将一些喜阳花卉移到阳光处。第13条草坪植物的管理（1）浇水根据不同的季节、气候，以及草皮生长期、植物品种决定浇水时间（上午、中午、晚上）和浇水量。（2）施肥根据土质、植物生长期、植物品种和培植需要，决定施肥种类及用量大小。（3）清除杂草及松土根据季节、草坪生长状况对所辖草坪内的杂草进行清除并对土地进行相应的松土，以利于草皮的生长和规范。（4）修枝整形根据植物的形状，以利于观赏为目的，依据植物品种及生长情况等因素进行修剪整形，但此一项目通常在冬季进行。（5）除虫（6）防止损坏加强宣传教育及保安巡视，树立告示牌，防止人为的毁坏，做到预防在先。（7）定期洗尘由于草坪紧靠道路，人与车辆流动多尘土，会影响树木生长和美化效果，故养护人员应定期对草坪及树木用水喷淋清洗。第14条草地保养管理（1）小区内园艺师要每月修整草坪一次，每季度施肥一次，入秋后禁止剪割。（2）春、夏季的草地每周剪两次，长度一般控制在20毫米，隔周除草一次，施水、肥一次，隔周施绿宝一次。（3）割草前应检查机具是否正常，刀具是否锋利，滚桶剪每半月磨合一次，每季度将拆底刀打磨一次，圆盘剪每次剪草前须磨刀三把，每剪15分钟换刀一把。（4）草地修剪应采用横、竖、转方法交替割草，防止转弯部位局部草地受损过大。（5）避免汽油机在草地上漏油，造成块状死草，注意起动、停止时避免机身倾斜，防止草地起饼状黄叶，注意不要剪断电机拖线，避免发生事故。（6）工作完毕后，要清扫草地，并做好清洗机具等的保养工作。第四章绿化监督检查管理第15条由物业管理部经理定期或不定期组织保安主管、绿化主管等对辖区进行巡查，确保辖区绿化达标。第16条监督绿化人员是否按规定对辖区内的绿化进行施肥、浇灌、杀虫、修剪等作业，保证小区的绿化不生虫、不缺肥、不缺水、不乱长。第17条如发现辖区植被出现不良现象，要立即通知绿化主管进行维护。第18条如发现有人乱踏花草或破坏植物，一定要进行阻止，保证小区的绿化能得到有效的保护，给花草营造良好的生长环境，也给业主一个良好的生活环境。第五章绿化设备管理第19条设备原则上谁使用、谁保管、谁负责。第20条领用设备时必须填写《绿化设备领用登记表》。第21条领用设备时，领用人要自行检查设备的完好程序，如因检查不细，造成病机出库而影响工作的，由领用人自行负责。第22条使用设备时如发生故障，不得强行继续操作。第23条因操作不当，发生机具、附件损坏者，按规定赔偿。第24条归还设备时，必须保证设备完好无损、内外干净，如有损坏应及时报修，并在领用簿上注明损坏情况。第六章附则第25条本制度由物业管理部负责制定、解释及修改。第26条本制度自××××年××月××日起执行。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期10．2物业管理操作工具10．2．1业主信息登记表编号：填表日期：年月日姓名性别婚否（照片）出生年月籍贯文化程度专业职称政治面貌住址工作单位联系物业编号面积业主简历家庭主要成员主要社会关系备注10．2．2服务质量调查表编号：日期：年月日业主姓名电子邮件调查项目项目客户满意度评价服务质量□非常满意□满意□一般□不满意□很不满意服务态度□非常满意□满意□一般□不满意□很不满意报价水平□非常满意□满意□一般□不满意□很不满意房管□非常满意□满意□一般□不满意□很不满意保安□非常满意□满意□一般□不满意□很不满意车管□非常满意□满意□一般□不满意□很不满意清洁□非常满意□满意□一般□不满意□很不满意绿化□非常满意□满意□一般□不满意□很不满意维修□非常满意□满意□一般□不满意□很不满意社区活动□非常满意□满意□一般□不满意□很不满意主要意见和建议感谢您在百忙之中填写此表，对我们的服务工作给予支持和监督，请您将此表交予门卫或质量管理部办公室，谢谢！××物业管理部××××年××年××日10．2．3满意度调查问卷尊敬的业主：春去秋来，四季流转，××物业为您服务已经×年多了。在这些日子里，我们一直致力于为您提供高档优质的服务，随着服务的不断细化和升级，我们也积累了丰富的管理实践经验，逐渐形成了适合于本小区的服务标准，本次调查中我们将针对这些标准征询您的意见，请在您认为的选项上打“√”。希望您在百忙之中完成调查，并于××××年××月××日前将问卷交到门卫处。谢谢！姓名住址楼单元号1．综合管理服务类（1）××物业要求所有管理服务人员统一着装、佩戴标志、行为规范、服务热情，您是否满意？A.满意B.不满意（2）您知道我们设有24小时服务投诉吗？（××××××××）A.知道B.不知道C.知道，但不知道是24小时服务（3）在进行日常的维修后，××物业要求填写一份《维修单》，您是否填过？A.填过B.没填过C.没有请物业进行过维修（4）××物业还为每位业主建立了一套较为完整的档案，包括装修、住户资料等，您认为这有必要吗？A.有必要B.没必要C.无所谓（5）我们将对本次调查中提出的意见、问题进行入户走访，您是否愿意接受我们的走访？A.愿意B.不愿意C.最好用其他方式2．楼道保洁服务类（1）您对××物业的室内保洁工作是否满意？A.满意B.较满意C.较不满意D.不满意（2）物业保洁服务目前执行国家一级标准，您认为按照此标准进行的保洁服务清洁程度如何？A.非常好B.较好C.一般D.不好3.秩序维护服务类（1）××物业目前严格控制外来人员、小商小贩、闲杂人员入内，您认为这样做是否影响了您的正常生活？A.影响，应该随意放行B.不影响，这样更安全C.有点麻烦，但能接受（2）为了保证小区内机动车辆停放安全，目前不允许外来无证车辆长期停放，您认为这样做合理吗？A.合理B.不合理C.其他（3）××物业每月都派专人对消防栓进行一次检查，您认为这样做有必要吗？A.有必要B.没必要（4）××物业每周都要对小区内的安全防范警示标志进行巡视，您认为这有必要吗？A.有必要B.没必要4.室外卫生及绿化的服务类（1）小区的室外道路每天清扫一次，巡视两次，您认为清洁程度如何？A.很干净B.干净C.不干净D.很不干净（2）××物业每年对二次水箱进行两次清洗消毒，您认为合适吗？A.合适B.不合适C.符合国家要求就行（3）您对××小区的整体绿化是否满意？A.满意B.较满意C.较不满意D.不满意（4）您认为小区内的乔木、灌木是否修剪及时？A.及时B.不及时C.其他（5）您认为小区绿地内卫生保持得如何？A.很好B.一般C.不好5.水电维修类（1）小区内的设备都建立有设备台账，对设备的维修保养更新都进行记录，您认为有必要吗？A.有必要B.没必要C.无所谓（2）每位物业服务人员都有义务对小区周边环境，如便道、门窗等的情况巡视、察看，您认为这样巡视是否到位？A.到位B.不到位C.无所谓（3）在供热期间，换热站内物业安排有专人24小时值班，每两个小时都要对设备运行情况检查记录一次，您对这样的安排是否满意？A.满意B.不满意C.符合国家规定就行（4）××物业每半年要对小区的房屋结构检查一次，并记录，您认为合理吗？A.合理B.不合理C.其他（5）您对××小区的水电维修工作是否感到满意？A.满意B.较满意C.较不满意D.不满意6.其他（1）与本市的其他住宅小区物业公司相比，您认为我们的整体服务水平属于哪个层次？A.高档B.中档C.低档（2）您对目前小区活动室提供的娱乐项目是否满意？A.很不满意B.较不满意C.一般D.较满意E.很满意10．2．4服务意见征询表填写日期：业主姓名居所楼单元号您对我们的服务□非常满意□满意□有点满意□很不满意□没太多感觉1．您对我们房屋管理与维修养护的意见或建议：2．您对我们安全保卫服务的意见或建议：3．您对我们车辆和停车场服务管理的意见或建议：4．您对我们清洁和绿化管理的意见或建议：5．您对我们公共实施管理的意见或建议：6．您对我们社区组织活动的意见或建议：10．2．5设备报修记录表编号：填表日期：年月日维修事宜概述设备名称设备内部编号报告人报告时间月日点预定维修时间预定完成时间月日点指定维修专员（专员确认）工程部经理维修人：月日点物业管理部经理确认月日点物业管理部维修主管确认月日点其他：10．2．6业主报修记录表小区（楼宇）：年月日时间客户地址客户姓名联系报修内容维修单号记录人接收人备注制表：10．2．7消杀服务检查表检查人员：日期：年月日检查项目检查位置灭蚊灭蝇灭白蚁灭蟑螂灭鼠其他害虫不合格次数处理结果垃圾池垃圾中转站污、雨水井内化粪池内沙井内绿地楼道、管道竖井内天台、雨篷食堂宿舍地下室10．2．8清洁质量总结表填表人：日期：年月日辖区（项目）总结内容楼层清洁地面清洁消杀服务重大清洁操作环卫主管评语部门经理签章10．2．9绿化养护周检表项目检查内容检查结果备注草生长是否良好有无超长有无杂草有无外露黄土是否干旱缺水绿篱花生长是否良好有无超长∕修剪是否干旱缺水乔灌木生长是否良好有无干枯枝叶是否干旱缺水盆栽生长是否良好有无干枯枝叶是否干旱缺水植保有无虫害有无病害其他检查日期：被检负责人确认：检查人：10．2．10消防巡查记录表班次：日期：年月日时间地点异常情况记录处理措施备注主管：制表：10．3物业管理工作流程10．3．1物业报修管理流程流程名称物业报修管理流程文件受控状态文件管理部门业主服务中心维修人员相关制度/表单发现发现物品损坏，报修开始同意否结束回访维修记录情况记录报修受理开始同意否结束回访维修记录情况记录报修受理《报修申请表》《报修受理服务制度》维修结束情况调查实施维修提出维修计划配合维修结束情况调查实施维修提出维修计划配合《报修记录表》《维修计划书》《维修实施规定》《维修记录表》《回访细则》《回访记录表》编制日期审核日期生效日期10．3．2机电设备检修流程流程名称机电设备检修流程文件受控状态文件管理部门物业管理部经理维修主管维修人员相关制度/表单审核制定检修计划结束开始检修设备设置检修标志进行维修分类备品备件及资料做好检修记录进行督导记录归档并总结组织维修人员审核制定检修计划结束开始检修设备设置检修标志进行维修分类备品备件及资料做好检修记录进行督导记录归档并总结组织维修人员《设备检修记录表》《检修计划申请书》《检修清单》《检修实施规定》《主管督导记录表》《检修记录表》编制日期审核日期生效日期10．4物业管理方案设计10．4．1设备维修养护方案××企业物业管理部给排水设备维修养护方案一、总则为了保证给排水设施正常运行，提升物业服务水平，特制定本方案。二、给排水设备养护（一）水泵机组的维修养护1．水泵的维修养护生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。其养护内容如表10-3所示。表10-3水泵养护内容表检查项目反映现象应对措施检查水泵轴承是否灵活有阻滞现象加注润滑油有异常摩擦声响更换同型号规格轴承有卡住、碰撞现象更换同规格水泵叶轮轴键槽损坏严重更换同规格水泵轴检查压盘根处漏水成线加压盘根，清洁水泵外表水泵脱漆或锈蚀严重彻底铲除脱落层油漆，重新刷油漆检查电动机与水泵弹性联轴器有损坏更换组螺栓是否紧固松弛拧紧2．控制柜的维修养护维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。