房地产营销策划 - 商业项目商业调查报告

郑州商业项目商业调查篇®目录第一部分：郑州城市宏观调查研究；第二部分：商业地产行业微观调查研究；第三部分：项目地块及区域状况研究；第四部分：项目市场调研结论；第一部分郑州城市宏观调查研究2008-2012年郑州市GDP2008-2012年郑州市人均GDP数据来源：郑州市统计局GDP、人均GDP经济篇郑州市GDP快速稳定增长，平均年增长率在15%以上，在国内处于较高水平GDP的连续增长态势，为房地产业的发展创造良好的经济环境2012年郑州市人均GDP达到7313美元，近5年的平均增长率约为14%若按此增长速度，预计再需要3年时间，郑州市人均GDP将达到1万美元人均GDP的增长，充分说明郑州作为中部重要城市的经济地位年份20082009201020112012GDP（亿美元）300.4371.2448.4493.9597人均GDP（美元）45885088606266027313说明：由于部分数据政府尚未公布，故本报告仅将已公布的数据列入经济篇GDP、人均GDP2011年郑州市及周边省会城市GDP情况2011年郑州市与一线城市GDP对比通过郑州与国内一线城市的GDP比较发现，郑州的差距还很大，距离国内一线城市经济发展水平仍有极大的差距，有较大的提升空间通过与周边省会城市GDP的比较发现，郑州市GDP在周边城市中处于中等偏上位置，低于重庆和武汉、济南，但高于西安、合肥、石家庄等省会城市郑州需要向重庆、武汉等活力城市学习并赶超，拉近差距经济篇三产业增加值及比重年份第一产业增加值(亿元）第二产业增加值(亿元）第三产业增加值(亿元）200877.11070.5853.9200988.41308.71024.1201094.71659.51249.820111031801.61395.82012124.62269.91605.5数据来源：郑州市统计局2008-2012年郑州市三大产业增加值2012年郑州市第一产业增加值达124.6亿元，第二产业增加值达到2269.9亿元，第三产业增加值达到1605.5亿元由此可见，第二产业、第三产业增加值远远超过第一产业，充分展现了郑州作为区域型大都市的经济发展活力从近5年的郑州市产业增加值来看，第三产业增加值的增长率呈上升趋势，表明郑州经济处于良性的发展态势中，第三产业的加速发展将带来更多的就业人口从而产生更多的房产消费需求，也从侧面表明了郑州市房地产市场需求的加速发展2008-2012年郑州市财政一般预算收入年份20082009201020112012财政一般预算收入（亿元）176.03219.52260.39301.92386.8财政一般预算支出（亿元）187.66240.46289.50353.05426.8财政赤字（亿元）11.6320.9429.1151.13402008-2012年郑州市财政一般预算支出数据来源：河南省统计年鉴数据来源：河南省统计年鉴经济篇财政收入与支出郑州市财政收入、支出近5年均保持增长态势，财政收入年均增长率为23.34%，财政支出年均增长率达25.75%，财政赤字逐年拉大，2012年财政赤字达40亿元，较2011年有所减少大量的财政支出为城市基础设施建设提供资金保障，保障城市面貌的不断改善，但是，由于大量的财政赤字，郑州市仍需不断填补亏空2008-2012年郑州市固定资产投资状况2012年郑州市城镇固定资产投资结构（亿元）数据来源：郑州市统计局经济篇全社会固定资产投资固定资产投资增速不断提升，2012年固定资产投资完成2757亿元，比上年增长20%，增幅较大郑州市固定资产投资年均增长率达到27.51%，保持高位运行城镇固定投资中，第三产业固定资产投资比例超过50%，支撑第三产业快速发展经济篇全年全社会消费品零售总额及结构郑州市社会消费品零售总额（亿元）年份20082009201020112012总额（亿元）822.2978.71206.21434.81678数据来源：郑州市统计局2011年郑州市城镇居民消费结构2008年郑州市城镇居民消费结构近年来，郑州市社会消费品零售总额不断增长，2012年达到1678亿元从消费结构看，主要集中于食品、衣着、教育文化娱乐服务及居住等说明：2012年数据尚未公布经济篇城乡居民储蓄存款年底总额年份20082009201020112012居民存款余额（亿元）1620.71762.132067.22511.22911数据来源：郑州市统计局2008年-2012年郑州市居民银行存款余额增长状况（亿元）2008-2012年度，郑州市居民银行存款余额保持加速增长，为市民购买大型消费品奠定了坚实的基础居民存款一大部分用于投资，房地产投资是一重要方向经济篇经济辐射力和影响力郑州：河南省省会、全国区域性中心城市区域性金融中心、全国重要的现代化物流中心全国交通枢纽、中部批发市场大基地经济篇经济辐射力和影响力中原经济区的主体是河南省，同时涵盖晋东南、冀南、鲁西北、皖西北、鄂北、苏北等周边地区郑州作为中原经济区的核心城市，对中原经济区的发展将产生不可估量的辐射带动作用。但与周边省会城市相比，郑州在相邻八个省会城市中城市竞争力排第五位，处于中偏下位次，综合实力需进一步提升中原经济区的范围涉及7省28城市

河南省：郑州市，洛阳市，新乡市，南阳市，许昌市，济源市，焦作市，安阳市，鹤壁市，濮阳市，商丘市，漯河市，平顶山市，周口市，信阳市，驻马店市，开封市，三门峡市湖北省：襄樊市河北省：邯郸市

山东省：荷泽市

江苏省：徐州市

山西省：运城市，晋城市，长治市安徽省：蚌埠市，淮北市，阜阳市中原经济区的核心：郑州，开封

中原经济区的重要联络点：邯郸，安阳，徐州，襄樊，焦作

中原经济区网络支点城市：洛阳，安阳，商丘，南阳，焦作

郑州：综合产业，积极发展食品工业，先进制造业，高新技术产业，汽车产业，服装产业中原经济区郑州人口篇2000年郑州市区流动人口51万，到2010年底流动人口达223万人，十年内翻两番平均每年新增流动人口在20万左右截止到2011年底郑州市市区人口：333.1万人《郑州市城市总体规划》规划到2020年，城市建成区人口控制在450万人以内。未来八年内，新增人口将达120万人，按每人50平方米计算，需新开发6000万平方米住宅郑州市区人口数据来源：郑州市统计局网络资料整理截止到2010年底郑州市区流动人口：223万人人口篇在校和毕业大学生人口至2010年，根据公布资料粗略估计：郑州市在校大学生（包括研究生、本科及专科）人口约60万2011年，郑州市每年毕业大学生（包括研究生、本科及专科）约20万一般毕业五年内购房，按每年15%的购房率计算，每年将有3万大学生存在购房需求（80/90住宅），需要将近2万套住房郑州龙子湖高校区郑州市高端人士统计（2011年）高端人士企业中高层管理人员数量私营企业主党政干部（科级以上）其他高端人士合计数量（人）约200000（总企业数量：4万家）约180000（私营企业数量：360000家）约20000约20000约420000人口篇高端人群数据来源：郑州市统计局、网络资料整理高端人群是投资型房地产市场的主要目标客户，高端人群数量反映享受型、投资型物业的购买需求状况，其中投资产品为主流享受型、投资型物业将主要针对高端人群，郑州市高端人群数量达420000人，这一类人群将是本项目的精准目标客户群人口篇分类需求预测：郑州市一次置业比重呈下降趋势，二次及以上置业比重呈上升趋势根据预测年均新增商品住宅需求面积1800万平方米推算，一次置业年均新增商品住宅需求面积为800万平方米，二次及以上置业新增商品住宅需求面积为1000万平方米未来，郑州市一次置业和二次及以上置业将平分秋色年份2012年一次置业44.5二次及以上置业55.5一次、二次置业需求结构五类居民需求数量预测1.原城市居民需求数量（拥有郑州市户口的常住居民）郑州市居民结婚、离婚产生购房需求，按2011年的数字，结婚与离婚登记人口共约为10万对，按60%的购房比例、户均100平方米的住宅面积计算，年均约需新增住房面积约为600万平方米2.被城市居民需求数量（城中村居民、新城建设，需求量极少）由于郑州市城中村居民在城中村改造中获取住房补贴，购房需求较少，此部分可忽略不计3.暂城市居民需求数量（流动人口）郑州市流动人口年均增长约20万人，按5%的购房率，人均50平方米的住宅面积计算，需新增住房面积约为50万平方米2000年流动人口数量（万人）2010年流动人口数量（万人）年均流动人口增长数量（万人）51223约20来源：郑州公安局治安分队公布数据人口篇房地产需求总量预测人群类别需求数量（万平方米）原城市居民约600被城市居民忽略不计暂城市居民约50租城市居民约750新城市居民约600合计约20004.租城市居民需求数量（生活10年以下租房子生活的一族、大学毕业5年内的大学生）生活10年以内，一直还是租房子生活的一族与毕业5年内的大学生数量共计为约150万人，按每年10%的购房率、50平方米/人的居住面积计算，年均约需要新增住房面积750万平方米5.新城市居民需求数量（准备进入城市的居民）年均准备进入城市的外地居民12万人，按人均50平方米的居住面积计算，郑州市年均需新增住房面积为600万平方米根据科学计算方法，预计郑州市年均新增需求面积约2000万平方米，而且随着郑州市经济发展水平的不断提高，郑州市年均新增住房需求面积将会远远超过2000万平方米郑州市2011年商品住宅供应量为645.59万平方米，远远不能满足郑州市的商品住宅需求《郑州市城市总体规划》最新批复：到2020年，中心城区城市人口控制在450万以内。按此计算，年均新增新城市居民在12万左右。人口篇房地产需求总量预测年均超过2000万平方米的居住需求，为市场去化提供保证。人文篇城市历史现在的郑东新区人文篇人文环境、生活模式及习俗郑州有着悠久历史，是中华民族的发祥地之一，中华民族始祖黄帝的出生地轩辕之丘位于境内3500年前，就是商王朝的重要都邑，曾有夏、商、管、郑、韩5朝为都郑州是文化之都，商业之都，旅游之都郑州人多为祖居郑州，文化底蕴深厚，讲人情，金钱次之讲究穿戴，饮食以面食为主拥有少林寺、嵩阳书院等一批文化旅游景点城市历史悠久人文底蕴浓厚铁路枢纽城市商贸物流发达新兴省会城市

吸纳包容性强中原崛起引擎未来中部中心规划篇城市发展方向——近期以郑东新区为主要方向，中期向西发展，远期向南扩展一心：包括中心城区、郑汴—中牟组团、上街—荥阳组团和航空港组团一带：中心城区、郑汴—中牟组团、上街—荥阳组团、巩义市及沿线城镇所构成的城镇发展带四城：指巩义、新郑、新密、登封四个二级中心城市两轴：南北发展轴由沿京广铁路、１０７国道的城镇构成，东西发展轴由登封、新密和新郑等城镇依托省级交通干线构成。

城市定位及发展方向规划规划篇交通规划—对外交通编号铁路通达地区1京广线北京-广州2陇海线连云港-兰州编号高速公路通达地区7连霍高速连云港-霍尔果斯8京港澳高速北京-香港-澳门9郑少高速郑州-少林寺10郑洛南线高速郑州-洛阳11郑石高速郑州-石家庄12机场高速郑州-新郑编号国道、省道通达地区3G310连云港-甘肃天水4S102郑州-沈丘5S314郑州-三门峡6S316郑州-新密-登封郑州：九州之中，十省通衢，重要的交通、通讯枢纽城市郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被评定为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站郑州已经成为一个铁路（包括高铁）、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽城市本案紧邻陇海线，距机场高速仅几分钟车程，交通便利规划篇郑州至西安的高速客运专线已建成通车，还建成了郑州至北京、上海、武汉高速客运专线，将行驶时间缩短到2小时以内，全部线路将在2020年之前建成建设中心城区与卫星城之间的快速通道，构筑中心城区—卫星城半小时都市圈发展城市轨道交通，郑州—开封城际轻轨，郑东新区—新郑国际机场轻轨交通规划—对外交通高速铁路的建设将使郑州市与外界连通更加便利，促进了与沿海地区的经济往来，对吸引更多外地人口产生积极作用省内轨道交通的建设便于省会城市与其他城市之间的交流，进一步增强城市首位度郑州卫星城规划图规划篇铁路

高速路快速路

地铁郑州城市交通总体呈“中心内聚+圈层外向发射”状布局，各路干道在中心汇聚重点通过轨道交通、城市快速通道改善交通环境，增加道路承载能力郑州将建设以轨道交通为骨干、BRT快速公交为骨干补充、常规公共汽车和无轨电车为主体，出租车为补充的公共交通系统交通规划—城市交通郑州规划城市道路系统主要由高速公路—快速路—主干道三级系统组成高速公路有7条：连霍高速、绕城高速、郑少高速、郑尧高速、机场高速、郑民高速和京港澳高速快速路是北环道，主干道包括：金水路、南阳路、东风路、农业路、文化路和黄河路政策篇行业政策限购政策产生影响自2011年1月6日起，限制非郑州户籍家庭在市区人口过密区域买房，范围包括“农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域，未来路与农业路交界处以中州大道为界”，即所谓的郑州市二环内；对本市户籍居民家庭在二环内限购一套直接遏制郑州市二环以内二套以上购房需求抑制外地人在二环内的投资自3月4日起，对郑州市区（含市内五区、郑东新区），对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女），限购1套住房。对已拥有2套及以上住房的，暂停向其售房。对非郑州市户籍居民家庭，持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的，限制1套住房（符合一条即可）；无法提供上述证明的，暂停对其售房限购较为严格，直接影响商品房的交易量，商品房成交将出现萎缩对外地人购房的限制，将进一步促进交易量的减少，对于投资型住宅影响将更明显已出台政策产生影响《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用抑制通过认购、排号、发放VIP卡等形式收取定金，增加开发商资金链压力郑州市城乡规划局关于《容积率指标计算规则》的通知中，明确限制各种形式“偷”面积行为抑制各类“偷”面积方式政策篇行业政策政策篇行业政策预测出台政策产生影响取消预售增加开发商资金链压力，对中小开发商不利开征房产税抑制住宅产品投资房产税2011年1月28日起，上海、重庆开征房产税，上海居民新购第二套及以上住房和非上海居民新购房将征房产税，税率暂定为0.6%和0.4%。重庆主城九区内存量增量独栋别墅、高档房、外地炒房客购第二套房将被征收房产税，税率为0.5%-1.2%。房产税何时将在全国范围内征收？开征后将对什么产品有利？什么产品不利？房产税的征收将主要针对住宅产品，这就要求本项目要注重产品研发，充分考虑市场的需求，提高产品的抗风险能力。第二部分商业地产行业微观调查研究2008-2012年郑州房地产投资额及增长状况年份住宅投资额（亿元）商业营业用房投资额（亿元）办公楼投资额（亿元）其他（亿元）投资总额（亿元）增长率（%）2008177.1827.2413.9811.49229.8936.76%2009225.2635.2222.9815.30298.7629.96%2010341.7935.7224.0533.40434.9645.59%2011394.1651.0221.9346.72513.8318.13%2012555.7——————775.250.9%年度投资额情况房地产宏观分析郑州近5年房地产开发投资额逐渐增多，2012年达到775.2亿元数据来源：河南统计年鉴郑州市2012年3月份-2013年2月份房地产开发上市量月份3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2013.12013.2商品房上市量（万平方米）79.3790.987.55107.35109.7355.89167.1572.9786.65100.979.7433.46商品住宅上市量（万平方米）65.5769.4461.1389.3497.0243.7132.2954.0666.692.2767.4528.57非住宅上市量（万平方米）13.821.4626.4218.0112.7112.1834.8618.9120.058.6312.294.89房地产数据来源：郑州市房管局开发上市总量情况郑州市2012年3月份-2013年2月份商品房上市量以2012年9月份最高，为167.15万平方米，2013年2月份最低，为33.46万平方米。月份3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2013.12013.2商品房销售量（万平方米）100.75106.2373.0475.5199.45114.2794.2490.5496.16130.4363.6931.78商品房销售量（套）1019510874673974119393110289607942291581250259483072商品住宅销售量（万平方米）92.1488.7955.9559.2981.5196.1480.3379.6177.82112.151.7727.38商品住宅销售量（套）95269607595265058495101058923823775531110251002662非住宅销售量（万平方米）8.6117.4417.0916.2217.9418.1313.9110.9318.3418.3311.934.4非住宅销售量（套）6691267787906898923684118516051400848410销售量：销售量反映当月房地产市场景气情况2012年3月份-2013年2月份，郑州市商品房销售量2012年12月最多、2013年2月最少郑州市2012年3月份-2013年2月份房地产开发销售量房地产数据来源：郑州市房管局开发销售总量情况房地产郑州市2012年3月份-2013年2月份商品房均价月份3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2013.12013.2商品房均价（元/平方米）527054075853637160256211660266367334702573017222环比增长率（%）-6.192.608.258.85-5.433.096.30.5110.52-4.213.93-1.08住宅均价（元/平方米）485350075506541953185548596260726176633265596389环比增长率（%）-7.283.179.97-1.58-1.864.327.461.851.712.533.58-2.59非住宅均价（元/平方米）767274296989985492349727103001074712245112611051912413环比增长率（%）-2.39-3.17-5.9240.99-6.295.325.894.3413.94-8.1-6.591.80数据来源：郑州市统计局价格状况从郑州市2012年3月份-2013年2月份商品房均价状况来看，商品房均价基本呈上涨趋势.商品住宅均价波动不大，2013年2月份有所下降非住宅商品房均价波动较大，主要受当月上市物业的区域和品质影响，不同区域价格差异较大影响楼盘增加价格的相关因素分析——11大因素价格影响因素作用比例1自然增长15.5%2地块属性2.5%3企业品牌1.5%4政策因素3.0%5产品设计3.0%6现场销售及政策1.0%7推广宣传1.0%8营销模式1.5%9资源整合1.0%10成本增加4.0%11物业管理与服务1.0%合计：35.5%房地产价格预测

分析：商业物业库存——库存上涨趋势放缓

商业物业截止2013年6月份库存约为112.91万㎡，库存增势略有放缓，按照郑州市商业月均（2011年至2013.6月）5.16万㎡的消化速度来看，库存消化需近22个月，去化压力较大。郑州市商业库存市场走势图（以2010年底为基底）数据来源：搜狐房地产网分析：办公市场——市场成交量价平稳

办公市场依然持续供大于求，竞争激烈，本月办公用房供应面积8.9万㎡，销售面积7.98万㎡，销售均价11098元/㎡，主要为西元国际广场、绿地中心、联盟新城、正弘凯宾城等项目办公物业的集中备案。2011年-2013年3月郑州办公市场供销价走势图数据来源：搜狐房地产网分析：办公物业库存——近两月供应维稳，库存累积速度放缓

办公物业截止2013年6月份库存量约为101.83万㎡，库存增速放缓，然而未来销售压力依然较大。郑州市办公市场库存量走势（以2010年底为基底）数据来源：搜狐房地产网分析：4月郑州市各区域销量有所转变，二七区赶超金水区，位居榜首，郑东新区和金水区紧随其后。二七区之所以有如此不俗成绩，首先本月区内升龙城、二七万达广场均分列本月销售套数一二；其次，随着郑州城市规划着力打造的二七运河组团，给二七区的房地产市场带来了契机，加之区内大都为城中村改造的大盘，着力打造刚需盘，周边大量的刚需客户更是带来销售潜力，综合各方因素使得二七区这个后起之秀表现不俗；金水区和郑东新区作为传统的销售热区，4月表现为稳中有增，延续了热销，销量分别为14.41万㎡和12.47万㎡。2013年4月郑州各区域各物业销售面积分布数据来源：搜狐房地产网分析：4月份住宅类物业各区域较上月除惠济区和金水区有小幅下降外，其余各区均有不同程度的上扬，郑东新区依旧领跑；办公类物业较上月除金水区和中原区外，其余各区均有15%左右的涨幅，郑东新区以高端写字楼聚集领跑；商业类物业较上月除惠济区和中原区有一定下降外，郑东新区基本持平，金水区和二七区均有20%左右的涨幅，金水区以23313元/㎡领跑。图1-142013年4月郑州各区域各物业销售均价分布数据来源：搜狐房地产网中原区是郑州市的老城区、配套成熟、教育资源丰富，但居住环境相对破旧。在政府在“北扩东移”成功之余，开始谋划西区老城改造。近年区域先后将制造业外迁，加大招商引资力度，先后引入万达、宝龙等国内外知名企业，重振区域商业格局。加上区域地铁1号线的开建，未来区域地产发展将受到政府的大力支撑，住宅和商业地产发展前景可观。中原区概况

位置开发商项目名称物业类别开盘时间

均价近期动态郑州市中原区桐柏路与棉纺路交会处东北角郑州鸿兴置业有限公司方圆经纬普通住宅,公寓,写字楼,商铺,建筑综合体2012-09-2385005月中下旬推出中原区棉纺西路与桐柏路交叉口西北角郑州翰园置业有限公司锦艺国际华都普通住宅,商铺2013-05-118500中央楼王5月11日开盘建设西路与秦岭路交叉口西200米路北郑州恒天兴华房地产有限公司保利百合普通住宅2012-12-1588005月11日保利百合周年庆生PARTY陇海路与西环交叉口东南角河南怡昌置业有限公司和昌湾景国际普通住宅2013-05待定5月开盘秦岭路西、建设路北河南西元置业有限公司伟业时代广场一期商业2012-1581965月开盘棉纺西路与秦岭路交汇处东北角郑州惠众置业有限公司惠众西城一品普通住宅2011—106500元临街旺铺珍罕推出冉屯西路与秦岭路交叉口河南正商置业有限公司正商明钻普通住宅、商业2011—10-15商业17994住宅61485期5月开盘中原区中原路与西环路交汇处西500米郑州煤电长城房产开发投资有限公司泰宏阳光花苑普通住宅2011-07

9000元在售高层均价9000中原区桐柏南路98号郑州布瑞克房地产开发有限公司帝湖花园普通住宅2009-07-08均价7500元临湖高层现房清盘销售中原区农业西路与秦岭路交汇处北200米路郑州标准置业有限公司乐丁广场公寓,写字楼,商铺2013-03-26

6600元54-88平米商务空间在售中原区最受关注项目一览表区域市场分析—中原区惠济区市场概况惠济区近两年市场状况良好，因该区域紧邻黄河，生态环境良好，区域北部集中了全市主要的高端居住楼盘，整体形象较好。中国自古就有“北为上”的说法，而郑州的“北移东扩”似乎暗合了这种传统。在郑州楼市的几个区域中，除了郑东新区以外，北区发展也相当迅速。按照郑州市城市总体规划，北区花园口组团为行政区的延伸地带，被规划为旅游度假区，重点发展旅游娱乐业，使之成为郑州市的大型居住区。惠济区凭借宽阔的道路，便捷的交通，清新的空气，大片平整的土地，日益完善的市政设施，这一切都在吸引着房地产开发商的目光，同时也召唤着购房者的到来。

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楼盘均价（元）近期动态南阳路与博颂路交汇处郑州昌建地产有限公司昌建誉峰普通住宅2011-0585004月13日，景观楼王璀璨开盘惠济区天河路北段河南怡丰置业发展有限公司怡丰森林湖普通住宅商铺别墅2012-056421双拼别墅荣耀献市惠济区税局东侧郑州市广厦置业有限公司华彩逸品澜香普通住宅2012-046786尾盘均价7500惠济区茂源街东、英才街北郑州高屋置业有限公司天地湾晴苑普通住宅2012-057325暂无动态惠济区迎宾路3号河南裕华置业有限公司迎宾路3号别墅2012待定在售别墅全款优惠2个点惠济区南阳路北环西500米路南利海集团利海托斯卡纳普通住宅、商业2011-11-19住宅6373商业14677小三房送1200元/平全屋精装惠济区迎宾路与金桥路交汇处河南新东方大河龙城四期颐河原筑普通住宅2011-10-307182认筹5千抵5万惠济区花园路与英才街交汇处河南建设鑫苑置业有限公司鑫苑逸品香山普通2011-10住宅7716商业20123二期封顶惠济区黄河南岸86号郑州黄河大观有限公司思念果岭5期别墅2103-4-288900认筹2万抵5万惠济区长兴路22号河南银江实业有限公司创意SOHO普通住宅商铺酒店式公寓2011-128000在售小户型均价8000元惠济区最受关注项目一览表金水区市场概况金水区属于郑州市成熟行政居住区，是郑州市当前城市行政、文化、居住中心地位，发展较为成熟，因此整体规划较少，主要规划建设集中在北区，包括产业发展、环境改造、交通改善、教育资源再分配等方面，规划区域已扩展到连霍高速以北地区。目前来看，金水区居住环境已较为拥挤，土地稀缺，资源被充分利用，因此短期之内金水区城市建设和规划格局不会有大的改变，主城区内规划仍将主要表现为对现有资源的改造，包括城中村改造、道路系统改造（建设立交、下穿隧道、道路拓宽等）、人文环境改造等。同时主力发展方向将进一步向北区转移，即北环以北区域，甚至逐渐向连霍高速以外扩展，这也将是金水区房地产发展的长期方向。

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价格近期动态东风路与花园路交汇处正弘蓝堡湾金基不动产（郑州）有限公司正弘蓝堡湾三期普通住宅写字楼酒店公寓2013-03-3097603月30日开盘紫荆山路与二李岗南街河南正商置业有限公司正商蓝海港湾住宅2011-12-1874001月27日开盘价7400索令路东、宏达路北信和（郑州）置业有限公司普罗旺世住宅2012-58564暂无动态金水区农科路与文博东路交汇处郑州鑫苑置业有限公司鑫苑世家住宅2011-10-2210940MARK公寓一房两房在售案场3个点优惠农业路文化路交汇处向西100米河南煤化建业房地产开发投资有限公司建业一号城邦住宅2013年04月26日12388学区房按揭可享98折未来路与郑汴路交汇处河南捷宏置业有限公司升龙凤凰城住宅、商业2011-11-20住宅6947商业10027一次性付款享97折均价8000元/平金水区中州大道与金水路交汇处南100米郑州市渔港实业发展有限公司中州锦绣花苑普通住宅2010-10-168800尾盘销售阶段均价8600元/平金水区德亿路8号河南国影置业有限公司非常国际二期住宅2011-7-189010国信广场现房写字楼在售金水北环路与文化路交叉口向西200米路北河南瀚海置业有限公司瀚海泰苑普通住宅商铺2012-057908瀚海泰苑主推朝南两房三房户型均价8000元/平金水区花园路与北环路交汇处东北角国泰房地产发展(郑州)有限公司国泰罗马假日普通住宅商铺2011-09-108000剩余房源现优惠销售均价7200元/平金水区最受关注项目一览表表管城区市场概况管城区地处郑州市的东南部，接金水，临二七，望郑东，守中观直接把守城市南大门。2013年即将开通的地铁2号线在管城区均设置站点使得区域具备发展地铁物业的先天条件，区域升值潜力巨大。随着郑州市城市规划框架的不断拉大，之前“北移东扩”的发展战略受到制约，《郑州市城市总体规划（2008-2020)>明确了东、南、西、三向并举的发展模式，未来城市经济增长将更加丰富，南部版块运动成为近阶段发展重心，为管城老区焕新颜带来机遇。

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均价近期动态航海路与未来路交叉口向西200米河南正商置业有限公司正商新蓝钻普通住宅商业2012-4-15住宅7527商业23316正商新蓝钻3期12号楼全款99折紫金山路陇海路交汇处河南通利房地产开发有限公司通利紫荆尚都二期荣都普通住宅2013-1-77736全新房源推出6#、11#楼陇海路熊耳路交叉口河南中岳秀峰房地产有限公司新天地三期普通住宅商铺2011-11-20住宅90003期已交房中州大道与航海路交汇处南500米民安置业集团橡树玫瑰城普通住宅2011-6-115592剩余少量2房在售紫金山路与东大街交汇处向北50末郑州日月潭房地产开发有限公司兴达国贸写字楼2011-3-2612919100-1100平自由商务空间在售管城货栈街180号（未来路与货栈街交叉口东500米）建业住宅集团（中国）有限公司建业香槟圣园普通住宅2010-05-106600仅剩少量小户型均价6300元/平米映月路南、黄莺路东郑州市广泰置业有限公司城市之星普通住宅商铺2010-09-18住宅7000清盘销售中全款98折按揭99折航海东路与未来路交汇处向西50米路北河南省中鼎实业有限公司中鼎翡翠三期晶典普通住宅商铺公寓2010-09-307800清盘现房销售中均价8000元/平未来大道与商城路交叉口东北角北京泰益德置业集团有限公司首座国际广场普通住宅商铺2010-10住宅8600清盘销售中均价8100元/平米航海路与紫金山路交叉口河南永恒凯悦地产开发有限公司永恒理想世界普通住宅未开盘85003月31日认筹管城区最受关注楼盘一览表二七区市场概况在郑州都市建设规划中，二七区被定位为“二七生态文化新城”，作为郑州市的传统商贸中心，如今，二七生态文化新城板块已经形成一个全新规划的大型居住区。目前区域内在售项目主要有德润黄金海岸、伍号院等。除了在售项目以外，板块内还有泰宏建业国际城、长龙金港、锦绣山河等全新项目，届时，二七生态文化新城板块可谓是群星璀璨、百花齐放。锦绣山河是南郑州唯一具有1783亩湾区的生态腹地大盘；目前尚未上市的泰宏建业国际城项目，是郑州市二七区荆胡村改造项目，也是河南建业集团和泰宏集团战略性合作的首个项目。此外，绿地集团投资130亿打造的绿地滨河国际城项目将成为郑州市的新地标，目前，一期工程的139亩土地已经获批。由世纪金源、百荣投资控股集团和合展集团共同投资建设的郑州CSD国际时尚商贸中心项目，未来将建成约380万平方米的大型物流商业综合体。

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楼盘均价近期动态解放路二马路路口郑州佳裕置业有限公司正弘凯宾城写字楼商铺2012-108500产权式酒店3月31日盛大开盘大学南路与航海路交叉口向西南角郑州万达广场有限公司郑州二七万达广场住宅商业2012-5-28住宅6764商业10867100-200平米现铺在售23000元/平航海路与碧云路交叉口东北角河南正商置业有限公司正商城福苑普通住宅2012-4-36594二期4月27日开盘二七嵩山路与航海路交汇处河南骏龙房地产开发有限公司升龙城住宅商业2012-4住宅6900商业26444升龙城即将加推目前均价8300元二七区民主路以西、解放路以北华润置地（郑州）有限公司华润万象城普通住宅商业2013暂无价格华润万象城正在规划中售楼部暂未开放福寿街东、苑陵街北河南金智置业有限公司金智万博商城商业2012-1-118754仅剩少量商铺最低均价19000中原农业路与桐柏路交汇处城开集团和绿城集团城开绿城绿园普通住宅2012-66656二期7月开盘中州大道与商都路交汇处东500米河南远达置业有限公司建业五栋大楼写字楼商铺酒店2012-9-2213000建业五栋大楼现已封顶均价13000元/平方米二七区淮河路勤劳街往北100米路东郑州康桥房地产开发有限责任公司康桥金域上郡普通住宅公寓2011-09-038000全款95折按揭96折均价8500元/平大学路航海路交汇处西500米路南河南鼎盛置业有限公司鼎盛时代写字楼2010-077200暂无二七区在售楼盘情况统计表区域市场分析—东区郑东新区市场概况郑州东区作为未来的市中心，商业、居住价值是不可估量的，郑州城市发展的重心东移，以世纪大道为主干，南三环到航海路、金水路、黄河路、北三环、连霍高速等道路的贯通，使得郑州东区处于一个360度辐射全国的交通优势中，而这个优势直接促进了郑州东区高尚生活圈的形成。经过这几年的大力发展，郑东新区已今非昔比。最值得一提的是，许多小区都已建成，宏光蓝水岸、双河湾、新里•卢浮公馆、王鼎国际、高速奥兰花园、美景鸿城等，数不胜数。尤其是功能齐全的龙湖南区，已经发展成为高品位的宜居区域。城市向东，郑州向东，如今的郑东新区影响力辐射力不断增强，已成为郑州新的城市名片，也是郑州最适宜居住的区域。

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价格近期动态郑东新区东风东路与商都路交汇处东北海马（郑州）房地产开发有限公司海马公园普通住宅商铺2011—11-19101203月23日认筹东风东路与安平路交叉口河南鑫苑置业有限公司鑫苑世纪东城普通住宅商铺2011-11-058304全款95折按揭96折均价9000元/平郑东新区金水东路与黄河东路交叉口南200米郑州市永威置业有限公司永威东棠普通住宅商铺2011-10-2212837全款按揭即可优惠9个点均价16000元/平郑东新区东风南路与广场南路交汇处河南连捷置业有限公司升龙广场写字楼商铺201217177B14商铺火爆认筹中郑东新区金水东路与农业东路南600米东方鼎盛地产发展有限公司东方鼎盛时代普通住宅写字楼2011-09-25住宅9045商业19709在售少量三房郑东新区金水东路与心怡路交汇处河南中豪置业有限公司中豪汇景湾普通住宅2011-091013810#、11#在售购买即可享受10个点的优惠郑东新区鸿苑路与鸿宝路交叉口郑州清水苑置业有限公司清水苑普通住宅2011-05-296358二期在售郑东新区金水大道与中兴路交汇处向北100米郑州美盛房地产开发有限公司晖达新领地写字楼2009-10-015400143-3600平写字楼在售均价26000/平金水东路北、心怡路东深航（郑州）置业有限公司郑东商业中心写字楼2012-0718330暂无郑东新区东风南路与创业路交汇处河南绿地广场置业有限公司郑东绿地中心写字楼商铺2012-8-261900048-55㎡GOLF公馆全城热销中郑东新区最受关注楼盘一览表区域市场分析—东区第三部分项目地块及区域状况调查郑州房产市场格局分析郑州全市总面积7446平方公里，人口862万人，城建面积与人口在全国为第十三大城区市区由6大片区组成，分别为金水区、二七区、中原区、惠济区、管城区及郑东新区.金水区郑东新区二七区中原区惠济区管城区区域划分调研项目概括项目名称体量物业类型容积率售价天旺优库40000㎡商业4.4125000-35000/㎡锦艺城30万㎡商业综合体3.50开发商自持华润万象城40万㎡写字楼、商铺、酒店7.59待定万博商城9万㎡纯商业10.330000元/㎡二七万达62万㎡城市综合体4.533000元/㎡升龙广场60万㎡住宅、公寓、写字楼、商铺38000元/㎡升龙城280万㎡城市综合体5.60在认筹之中重点调研项目列表二七万达天旺优库锦艺城华润万象城万博商城升龙广场升龙城调研内容调研内容——针对区域内市政规划、交通、配套等；调研重点：针对市政规划、道路、配套进行调研；针对商业项目产品、规划、客户、销售现场氛围等进行调研；针对商业项目招商情况、推广途径及策略进行调研商业项目升龙城二七万达锦艺城万博商城天旺优库华润万象城升龙广场商业产品商业调研项目----基本概况项目名称占地面积建筑面积物业类型容积率具体位置开发商天旺优库170亩50万商业4.51东风路与天明路郑州开祥置业锦艺城23万30万纯商业3.50桐柏路与棉纺路郑州瀚园置业二七万达11万62万综合体4.50大学路与航海路大连万达万博商城86799万纯商业8.92火车站北出站口河南金智置业华润万象城5269350万综合性商业7.95民主路与解放路华润置业升龙城466666280万城市综合体5.6航海路与嵩山路郑州骏龙房地产升龙广场60万综合性商业5.5东风路与商鼎路河南连捷置业升龙城二七万达华润万象城万博商城锦艺城天旺优库升龙广场重点项目分析1位置东风路与天明路项目规模总地块占地170亩，总建50万㎡（商业项目40000㎡）开盘日期2012年2月份交房日期2013年上半年项目规划天旺优库商业广场总建筑面积40000㎡共5层（标准层为10000㎡）其中地下二层为停车场，目前项目东风路和天明路临街商铺正在销售招商之中，商铺面积区间30-1000平方米。楼层高度一层5.10米，二层、三层4.35米，地下一层5.7米。物管公司天旺奥德商业经营管理公司（新加坡奥德为经济顾问）价格10000-35000元/㎡分析：项目位于金水区东风路与天明路两大人文动脉的交叉口，毗邻绿茵广场、天旺广场，建业老房子周边生活配套非常完善。此外天旺优库依托天旺广场现有的业态进行升级和优势互补衔接此处将会成为郑州西北部面积最大，业态较为丰富的商业中心，投资潜力巨大。天旺优库：该项目位于郑州金水区东风路与天明路交叉口，相邻绿荫广场和天旺广场紧一步之遥，独占商业人流聚集区。天旺·优库通过精准市场定位和丰富的业态组合，汇聚财富能量，确保持续永旺经营。一层定位为名媛女人馆、运动达人馆，主营品牌女装、女士精品以及运动休闲户外主力店；二层定位优雅丽人馆，经营女装及女士相关用品；三层定位休闲娱乐区，经营精品餐饮、美容、KTV、电玩等；负一层淘乐汇，经营A货、散货、仿版、化妆品、美甲、流行饰品、个性生活用品等。天旺优库具体情况天旺优库内部结构天旺优库业态分布天旺优库为地上三层，地下两层，每层标准面积为10000㎡。高度：一层5.10米，二层、三层4.35米，地下一层5.7米，其中地下二层为为商业专属地下停车场，其余四层为商业，商场外部设有地面停车广场。整个商场拥有11部电梯和2部货梯。装修情况为公共部分为精装修，商铺内部为毛坯。BI层一层二层5：商场内所有可售商铺已经基本售完目前没有签订正式合同。天旺优库营销情况1：天旺优库以30平米小商铺为主主要规划为时尚流行女装，并有专业商业运营公司统一经营统一管理。2：项目商场内商铺均返祖3年每年为8%，除项目内滔搏运动所用商铺为返祖7年，每年7%。4：目前商场内所有物业均在招商之中，预计明年五一开业。目前租金约为一层120元/㎡/月，二层和负一层100元/㎡/月，三楼80元/㎡/月。6：项目东风路和天明路沿街一二层联铺面积区间为150㎡-1000㎡，目前还没有开始出售。3：商场内负一层、一层、二层所有商铺均以独立产权出售其中一层均价为30000元/㎡、负一层和二层均价25000元/㎡。商场的三层为开发商自持物业只租不售。位置桐柏路与棉纺路项目规模占地面积230000㎡，总建筑面积300000㎡100000㎡的休闲购物中心开盘日期2012年2月份交房日期2013年上半年项目规划锦艺城购物中心总建筑面积为30万平方，共分为休闲购物中心和高端写字楼，购物中心共分为物管公司销售方式只租不售分析：项目位于中原区棉纺路与桐柏路交叉口，原国棉所占地块，周边人口密集，是郑州市发展最早的区域。此外项目周边交通便利，目前有快速公交等各路公交车可直达市内各个区域，未来还有地铁。此区域位置极佳也顺应了老城区的升级改造，建成之后将成为西区目前档次和配套较高的商业集中区。锦艺城：该项目位于郑州桐柏路与棉纺路交叉口，位于郑州老城区人口聚集地中心位置，周边有快速公交和地铁1号线，交通方便。重点项目分析24：现在所在卖的商铺为锦艺国际华都二期临街一二层商铺，均价约为40000元/平方，目前已经基本售完。锦艺城营销情况1：锦艺城商业物业均为开发商自持物业均不出售，目前正在火热招商之中。预计今年11月份开业2：锦艺城商业项目所招百货名品店和相应生活配套为：王府井百货、世纪联华、成龙影院、国美电器、百盛餐饮集团等。3：锦艺城商场所剩的商铺目前规划的为大型购物广场和家具购物中心，目前由商业运营公司在招商运营之中。重点项目分析3位置东风东路与商鼎路交叉口项目规模总建筑面积600000㎡一期基本售完，二期体量月50000㎡开盘日期待定交房日期2014年上半年项目规划升龙广场总建筑面积为60万平方米，共分两部分为：高端商业购物中心和高铁区商务写字楼产品二期商场共有四层，地下三层，面积区间60㎡-1200㎡，主要以单铺为主。开发商公司河南连捷置业有限公司价格一期已售商铺均价38000元/㎡分析：项目位于郑东新区高铁商务区东风东路与商鼎路交叉口，位于高铁商圈最核心地段，扼守亚洲火车站站前，完美提供一个将甲级写字楼、星级酒店、旗舰酒店、旗舰商业酒店式公寓汇聚一身的城市综合体。升龙广场：该项目位于郑州东风东路与商鼎路交叉口，属于郑州东区高铁商务区中心位置。升龙广场兴起是一个商业区的崛起，目前引进的商家有大商集团、希尔顿酒店、永辉超市，强强联合促进和加快区域内商业的兴起。目前计划业态分布为：一层定位为银行金融、糕点冷饮、特色餐饮、西餐、化妆名品、珠宝名表；二层定位高档名包奢侈品、淘宝精品、礼品等；三层定位休闲餐饮区，经营精品中餐、西餐、火锅、海鲜；四层休闲娱乐，主要为桌球会所、KTY、美容美体会所。升龙广场具体情况升龙优库内部结构升龙广场业态分布升龙广场商业为地上四层，地下三层，每层标准面积为12000㎡。其中地上四层和部分地下一层为商业其余地下三层为专属地下停车场（地下约3400个停车位，地上929个左右）。一层二层三层四层升龙广场营销情况1：一期已经基本售完，售出均价为38000元/㎡2：二期目前正在认筹当中……认筹内容为：交20万可享受优惠2％3：目前整体项目招商品牌有大商集团和希尔顿酒店。项目分析4位置火车站对面项目规模占地面积8679㎡，总建筑面积90000㎡开盘日期近期2012年5月19日交房日期2012年年底项目规划万博商城B区总建筑面积为9万平方，整体布局为集小商品批发市场、办公、、仓储为一体的综合性商业。楼层高度标准层高5.4米物管公司河南万菱商业经营管理有限公司价格35000元/㎡分析：项目位于火车站正对面，地理位置优越，独居郑州日人流量、车流量第一，此区域也是各行业商家必争之地。万博商城A区已经在营业而且已经形成一定的规模，经观察询问得知该区1-3楼经营情况已初成规模，3楼以上经营情况欠佳，其原因在于在项目运营前期没有经过科学合理的布局各个楼层的经营业态，目前商场内各层经营业态较为散乱。经过A区的经营经验B区目前各层规划了经营业态分布，并由专业的运营公司正在招商管理之中并对所招商家进行科学合理的布局。万博商城：该项目位于郑州火车站正对面，位于郑州最早的小商品批发市场区域，周边人流量极大。万博商城具体情况万博商城为地上13层，地下2层，每层标准面积为7000㎡。万博商城B区地下1层至4层为小商品批发零售商城，10万余种小商品汇聚于万博商城B区，万博商城B区打造小商品批发的海洋，万博商城B区创建经营者和客商真正的一站式购物商城；万博商城B区5层至8层独创展览直销中心，万博商城B区大品牌、大展示、货进源头，价格无忧，万博商城B区快捷运筹全国市场；万博商城B区9层至13层为大户中心4：万博近期开盘时间为5月19日，预计均价为25000元左右万博商城营销情况1：万博商城内所有物业均返祖3年，每年为8%2：目前万博商城内1-4层已经基本售完，价位区间为30000-50000元/㎡3：万博商城5-8层目前正在认筹之中，认筹内容为交一万元解筹当天可享受两万元优惠并享受按揭95折、一次性93折优惠。项目分析5位置航海路与嵩山路路交叉口项目规模占地700亩左右，总建筑面积280万平方米开盘日期2012年4月交房日期2014年年底项目规划规划有五星级酒店、智能化办公、大型主题购物中心、高端住宅及酒店式公寓等业态的城市综合体。产品住宅、公寓、写字楼、商业开发商公司郑州骏龙房地产有限公司价格认筹阶段分析：升龙城位于郑州二七区南片区总占地面积700亩，总建筑面积约280万平方米。共12块地，由56栋100-150米超高层建筑组成。是二环内规模最大、地块最集中的大型城市综合体。目前所卖商铺为住宅下部底商目前在认筹阶段：5万低10万，10万低20万升龙城：该项目位于郑州嵩山路与航海路交叉口，属于郑州二七区区都市村庄重点改造项目。项目分析6位置航海路与大学路交叉口项目规模占地110000㎡左右，总建筑面积62万平方米开工日期2011-01-12交工日期2012-12-03项目规划规划有、智能化办公、大型主题购物中心、高端住宅及酒店式公寓等业态的城市综合体。产品住宅、公寓、写字楼、商业开发商公司大连万达价格销售阶段郑州二七万达广场项目位于航海路以南、规划的汉江路以北、大学路以西、规划的人和路（郑大南路）以东，万达广场总投资40亿元项目占地面积约170亩，总建筑规划面积约165亩，总建筑面积约62万㎡，其中商业面积为17万平方米。其中集购物中心（13.8万平方米）、商铺（5万平方米）。二七万达：该项目位于郑州大学路与航海路交叉口，属于郑州二七区重点招商引资项目。大型购物中心现售商业1:万达商业大部分为自持商业占项目商业面积的70%左右，由自己自主品牌来使用（万千百货、万达影城，大歌星KTV等）2：万达可售商业为强制性销售无任何返祖，目前销售的商业物业主要集中在大型购物中心的内街和住宅下面的临街底商底商均价为35000元/㎡3：购物中心内部商业物业为可租商业，目前由商业运营公司进行统一招商运营。二七万达营销情况项目分析7位置二七区民主路以西、解放路以北、铭功路以东、西太康路以南项目规模占地79亩，总建筑面积拟建40万㎡开盘日期目前待定交工日期预计2013年底项目规划集5A级超高层酒店、高级公寓、购物中心、娱乐中心、休闲中心、文化中心等多功能综合性商业建筑群产品商业、写字楼、公寓开发商公司华润置业价格待定本项目位于二七区火车站金博大片区，周边商业林立，人流车流极大，按照项目所规划的产品物业待建成之后将与现在的沃尔玛旗舰店、北京华联、大商新玛特金博大店等大型零售商厦融为一体，从而改善二七商圈商业结构，提升郑州商业整体水平。目前项目正在前期招商之中，预计2013年将会推出。华润万象城：该项目位于郑州大学路与航海路交叉口，属于郑州二七区重点招商引资项目。健康路及其附近街区市调总结1、本次市调主要范围为健康路及其附近街道，包括优胜北、南路，东三街、黄河路、黄河南街、同乐路、任寨北街等8条街道及健康路夜市；2、区域内8条街道的经营状况都很良好，且知名度很高；3、区域内的交通状况不佳，道路狭窄，容易拥堵，占道经营情况严重。4、经营业态方面，健康路、优胜北路以服装为主，特别是运动服装，其他街道都是以餐饮和休闲娱乐，便民店为主；5、除健康路外，其他街道商铺大部分都为1层商铺，1拖2，甚至1拖3形式的商铺很少；6、本区域只有一个大型集中商业，黄河路和经八路的建文新世界，近期正在装修中，预计年底会开业。7、区域内的租金水平和周边相比，处于较高水平，平均在250—300元之间，最低不低于150元，最高可达到400元，在健康路上；8、区域内没有新的商业项目，也就没有新商铺的售价数据，且本区域是成熟的商业区，二手商铺很少。据了解，健康路附近的二手商铺售价大概在3万元左右（1层临街商铺）街道商业为主，大型集中商业为辅健康路市调项目图示建文新世界健康路商铺黄河路商铺东三街商铺黄河南街商铺优胜北路商铺优胜南路商铺同乐路商铺任寨北街商铺健康路附近租金及二手商铺售价区域内的租金水平大致在200—250元左右，其中以健康路和黄河路为最高，个别铺位可达到400元区域内二手商铺的价格大致在3万每平方左右（单1层门面，特指健康路）健康路附近街道健康路项目内容主要业态情况健康路北段是运动装和运动鞋居多。南段以时装为主，比如莱茨，艾格之类的中高档女装，也有一些男装。现在南段也出现了不少饰品，老银匠，藏羚羊，八度空间等。大型商业项目名称没有大型的商业项目，只在天下城、华林广场等小区临街有门面房（2—3F）街道内的居民居住情况省体育局、商务厅家属院，多建于上世纪90年代其他天下城、华林广场、明辉花园等成规模小区，多建于近10年内，购买力较好。道路的交通状况街道车流、人流都较大，机动车道为单行，较拥堵街道的商业特点郑州很有名的商业街道，历史比较悠久，主要经营高端运动服饰、鞋帽等，还有一些比较高端的男女服饰和饰品等，商上铺经营面积都较大，大部分在150平以上健康路租金情况：整体租金为200—400元区间租金个案北段百货店：面积200平，月租金26000

中段运动服饰店：面积130平，月租金29000

南段体育用品店：面积35平，月租金10000商铺价格由于健康路为比较成熟的商业街，没有新的项目入市，商铺出售价格未知，通过了解，二手商铺的出售价基本在3—4万之间，且数量很少。健康路夜市调研要求内容主要业态情况低端男女服饰、包包、化妆品、小吃、小百货街道的商业特点郑州很有名的一家夜市，也是很有规模的。每当晚上六点以后，健康路里面的就会热闹起来。晚上被完全颠覆了。夜市里面什么都有，能满足很多人的需要。但是最受欢迎的还是卖饰品和卖日用品的小摊子，不管多大都会被围的水泄不通。摊位面积：3—12平，绝大部分小于10平摊位数量约400个租金水平5元∕平∕天优胜北路项目内容主要业态情况体育用品、日常百货、餐饮、小吃店等大型商业项目名称无街道内的居民居住情况沿优胜北路有较多的住宅小区，天下城、上都国际等，购买力较好道路的交通状况车流密集，容易拥堵，道路约6米宽，改为单行道以来，有所改善，街道的商业特点依托健康路和儿童医院，商业氛围较好，业态主要为健康路的补充，增加了日常百货、餐饮等优胜北路租金情况：整体租金水平位200—300元，天下城和上都国际楼下临街铺面价格最高。租金个案东段体育用品店：面积50平，月租金：12000

西段小吃店：面积20平，月租金：6000

中段体育用品店：面积35平，月租金10000优胜南路项目内容主要业态情况男女服饰，床上用品、餐饮、日常百货等大型商业项目名称没有大型的商业项目，只在天下城、华林广场等小区临街有门面房（2—3F）街道内的居民居住情况街道两旁有大量的家属院，大多建于2000年前，有部分小区为近年所建，整体档次较优胜北路稍差道路的交通状况车流密集，容易拥堵，道路约6米宽，改为单行道以来，有所改善，街道的商业特点整体分布为综合商业服务街道，主要是便民服务业，其次是餐饮与服饰，也是依托健康路发展。优胜南路租金情况整体租金为200—300元，租金情况与面积大小成反比，且优胜南路小面积商铺居多，租金稍高租金个案东段餐饮店：面积160平，月租金42000

西段茶叶店：面积35平，月租金8600

中段服饰店：面积60平，月租金16000东三街（黄河路到金水路）项目内容主要业态情况餐饮、百货、服装等大型商业项目名称无街道内的居民居住情况多为上世纪90年代建成小区家属楼，品质较差，购买力也有限，街道两边环境也很差，沿街门面较其他街道数量较少道路的交通状况街道车流、人流都较大，机动车道是双向四车道，宽约12米，局部有4米宽的非机动车道有效的分解了该道路上的人流，保持了道路的畅通。街道的商业特点东三街商业业态主要是餐饮，其他业态也有少量分布东三街（黄河路到金水路）租金水平整体租金为150—250租金个案北段餐饮店：面积110平，月租金20000

南段服饰、鞋店：面积60平，月租金：13000黄河南街

项目内容主要业态情况餐饮、服饰、百货、便民店等大型商业项目名称无街道内的居民居住情况街道两边主要为省体委家属院，建成较早街道的商业特点黄河南街为健康路周边商业氛围最差的街道，商业分布较少，且都以餐饮为主。租金水平整体租金水平位150—200之间任寨北街：（健康路到经八路）项目内容主要业态情况文化路以西主要为运动服饰，文化路以东为餐饮大型商业项目名称无街道内的居民居住情况街道两边小区较多，新建小区和老小区各半道路的交通状况道路较窄，双向通行，从东向西到健康路为丁字路口，经常拥堵，特别是和文化路交叉口。街道的商业特点任寨北街为历史较长的街区，为链接文化路和黄河路的主要通道，商业氛围较好，但是沿街商铺受客观条件限制，铺位面积都较小。任寨北街：（健康路到经八路）租金水平整体租金水平200—300之间租金个案西段体育用品店：面积40平，月租金11000元东段美发店：面积60平，月租金15000元黄河路（东三街到经八路）项目内容主要业态情况餐饮、百货、酒店、小吃等大型商业项目名称黄河路和经八路口建文新世界街道内的居民居住情况多为上世纪90年代建成小区家属楼，品质较差，街道两边环境也有待改善，沿街门面较其他街道数量较少。道路的交通状况郑州市的交通干道，街道车流、人流都较大，机动车道是双向四车道，宽约12米，局部有4米宽的非机动车道有效的分解了该道路上的人流，保持了道路的畅通。街道的商业特点由于是主干道，沿街多为老旧小区，商业氛围不佳，且多为1层铺面。在文化路口，依托市人民医院，商业较繁华，越向东，商业氛围越好。黄河路（东三街到经八路）租金水平整体租金为150—400元租金个案西段服饰店：面积120平，月租金21000

中段小吃店：面积25平，月租金：9000同乐路（东三街到健康路）项目内容主要业态情况餐饮、百货、服装等大型商业项目名称无街道内的居民居住情况主要为省体委家属院道路的交通状况街道车流、人流都较大街道的商业特点同乐路为断头路，街道两边铺面相对其他街道较少，人流量也偏少，业态主要为健康路的补充，以餐饮为主，有部分百货服饰等同乐路（东三街到健康路）租金水平整体租金为200—300租金个案东段便民超市：面积200平，月租金43000

西段文具书店：面积25平，月租金：5000建文新世界商铺体量：2.5万㎡商业形态：集购物、美食、游乐、电影院一体的4层大型区域商业综合体（正在重新装修中）有无地下商业：地下一层为停车场运营年限：2007年开始营业单铺面积：20—50平（1F和2F）,3F和4F为大型餐饮和电影院、游乐场馆等，单个面积超过500平租金水平：100元以下（1F和2F），3F和4F未知，待装修完成后预计会增加定位：区域商业集中点，名气大，但辐射力度一般产权年限：40年业态分布：

1F：淘汇城，中低端服饰/丹尼斯便利店

2F：天兰奥特莱斯：男女服饰、鞋类、美甲店等

3F：量贩式KTV4F：奥斯克电影院、环球青年乐园（娱乐休闲）建文新世界销售及运营模式：开始重新装修时间不长，未来的销售及招商模式还没有定评价：1、建文在这一区域名气较大，且是周边唯一的一个大型商业中心。2、临近文化路和黄河路两条交通主干道，交通便利，且周边居民众多，人流量和购买力有保障。3、经营管理模式落后，导致项目整体档次不高，客户大多为经济条件不好的青年群体。4、正在进行升级改造，因为客观条件优秀，只要经营管理模式得当，预计重新开业后，形式会有所好转。绿荫公园附近市调总结1、本区域内主要针对两条主要街道东风路和南阳路，5个大型集中商业为样本进行调研；2、区域内的商业氛围较健康路附近较差，只是在天旺广场附近有集中的商业片区，但是随着几个大型商业项目的开业，未来区域内的商业发展前景很好；3、本区域同健康路附近相似，道路都比较狭窄，且不规则，容易拥堵，且周边环境也有待改善。4、区域内的临街商铺租金维持在120—200元之间；5、区域内的新入市临街商铺价格在3万元左右；大型商业为主，社区及街道商业为辅绿荫公园附近市调图示昌