房地产：成都商业发展报告

成都商业地产价值发展研究大势解读商业数据创新方向投资建议研究大纲大势解读住宅限购及后市预判中国经济大数据及影响解读一小结中国经济宏观关键词1.1实体经济走弱投资渠道缺失资产荒+资金荒人民币贬值我们所处的大时代中国经济宏观关键数据解读1.12015年1月至2016年12月人民币兑美元走势图PMI走势图股市／黄金／保险等B实体经济弱C投资渠道少D资产+资金荒流动性减少投资渠道减少A货币贬值猛人民币兑美元走势美元兑人民币由2015年年初的6.20上升到6.95，货币贬值迅猛，破7在即持续贬值破7在即中国经济宏观关键数据解读1.12015年4月至2016年11月中国制造业PMI指数走势PMI走势图股市／黄金／保险等B实体经济弱C投资渠道少D资产+资金荒流动性减少投资渠道减少A货币贬值猛人民币兑美元走势当前我国制造业PMI指数在荣枯线附近长期徘徊，年底有复苏迹象，但依然任重道远PMI荣枯线中国经济宏观关键数据解读1.1PMI走势图股市／黄金／保险等B实体经济弱C投资渠道少D资产+资金荒流动性减少投资渠道减少A货币贬值猛人民币兑美元走势资金外流管制，投资渠道少，金融类投资收益低，风险高上证指数走势横盘下行中国经济宏观关键数据解读1.1PMI走势图股市／黄金／保险等B实体经济弱C投资渠道少D资产+资金荒优质资产少、流动性减少A货币贬值猛人民币兑美元走势当前我国实体经济表现疲弱，外汇管制预期收紧，可投资的优质资产越来越少，资产荒越来越严重，同时伴随着年底，各大金融机构对资金的需求量大，已经初步显现资金荒格局，目前呈现出资产荒和资金荒同时存在的局面。银行理财产品收益走势图市场上收益高的优质资产越来越少。对金融机构而言，市场可以投资的资产带来的收益能够覆盖资金成本的产品越来越少，因此出现资产荒2016年银行间信贷资产证券化发行利率走势图2016年银行间市场发行的信贷资产证券化产品中，其优先A档发行利率均值，近期受“资金荒”影响，发行利率从10月开始迅速走高，形成“V”型拐点，在2016年12月达到3.90%投资渠道缺失，是每个人都要面对的严峻挑战房地产投资，依然是财富保值增值的第一通道住宅限购，外汇管制，出不去，买不了，怎么破？本次限购的性质与商业地产前景？住宅限购及后市影响解读1.2较长周期热点区域关门保温政治必须正确商业地产避风港效应显现限购政策与后市分析商业地产避风港效应显现住宅限购及后市影响解读1.2多城同时出台政策中长周期特点高价值区域，热点越热B十九大重要节点C关门保温D商业避风港效应显现投资客户访谈观点A政治正确时间城市主要政策9月27日杭州限购、限贷、管地、管楼9月30日北京限购、限贷、管地、管楼天津限购、限贷、管地、管楼10月1日成都限购、限贷、管地、管楼10月2日无锡限购、限贷、管地、管楼合肥限购、限贷、管地、管楼济南限购、限贷、管地、管楼武汉限购、限贷、管地、管楼10月3日郑州限购、限贷、管地、管楼苏州限购、限贷、管地、管楼10月4日广州限购、限贷、管地、管楼深圳限购、限贷、管地、管楼南宁限购、限贷、管地、管楼10月5日南京限购、限贷、管地、管楼厦门限购、限贷、管地、管楼10月6日珠海限购、限贷、管地、管楼东莞限购、限贷、管地、管楼福州限购、限贷、管地、管楼10月7日佛山限购、限贷、管地、管楼国庆前后期间，共有包括北京、天津、苏州、成都在内的多个城市出台了楼市新政，楼市新政主要为限购、限贷、管地、管楼，表现出涉及范围广、短时间内密集出台、震慑力度大的特点，截止当下，多个城市表现出政策加码的趋势，目前仍未结束住宅限购及后市影响解读1.2多城同时出台政策中长周期特点高价值区域，热点越热B十九大重要节点C关门保温D商业避风港效应显现投资客户访谈观点A政治正确在十九大召开前后，当前我国形势以稳定为主，多个中央讲话及政策表现出2017年内，政策缺乏放松的空间中国共产党第十八届中央委员会第六次全体会议，于2016年10月24日至27日在北京召开。全会决定，中国共产党第十九次全国代表大会于2017年下半年在北京召开。住宅限购及后市影响解读1.2多城同时出台政策中长周期特点高价值区域，热点越热B十九大重节点C关门保温D商业避风港效应显现投资客户访谈观点A政治正确楼市新政后，高新区和天府新区市场供应量，成交量快速回落，但价值认可度依旧保持高位，价格仍然持续上扬，市场呈现“关门保温”特征2016年1-12月高新区住宅供销价特征2016年1-12月天府新区住宅供销价特征住宅限购及后市影响解读1.2多城同时出台政策中长周期特点高价值区域，热点越热B十九大重节点C关门保温D商业避风港效应显现投资客户访谈观点A政治正确城南楼市新政后，住宅限购，投资客正逐步转向商业地产，商业地产的避风港效应显现城南某销售楼盘客户访谈：成都投资我只考虑城南，城南未来价值增长速度快，目前城南开始限购，没有资格买住宅，但城南目前金融城等一些核心的地方的商业还是可以考虑的，未来这些区域人会越来越多，商业需求也也来越大，投资价值还是很高的。怎么理解避风港？客观看待成都商业地产大数据库存永远与机会同在，创新与信心比黄金重要首度发布成都商业地产趋势地图扫描明星板块成都商业地产发展大数据成都商业地产趋势发展地图

重点板块关注：金融城cbd板块2012-16商业地产大数据表现二成都商业地产发展大数据2.1主城+天府新区分区比较图商业物业类型销售比较图主城区供需量价图2016年1-11月主城区商铺供销价特征大成都纯商业（剔除写字楼、盒子商业、LOFT、SOHO）成交价整体呈现线性上涨，成交量蓄势盘整成都商业地产发展大数据2.12016年1-11月主城区+天府新区各区商业成交价格对比主城+天府新区分区比较图商业物业类型销售比较图主城区供需量价图主城为王，高新区商业价值高速发展，受到市场高度认可成都商业地产发展大数据2.12016年1-11月主城区商铺销售特征城南楼市新政后，住宅限购，商业成交量加速，11月份销售量达到今年最高值，商业得到更多的投资者亲睐商业物业类型销售比较图主城区供需量价图主城+天府新区分区比较图成都商业地产发展大数据2.12016年1-11月主城区商铺，写字楼，LOFT、SOHO成交横向对比图主城区纯商铺、写字楼、SOHO三类办公物业销售量呈现均势，均超过50万㎡，商业正在蓄势复苏主城+天府新区分区比较图商业物业类型销售比较图主城区供需量价图成都商业地产商业热度地图2.216年价格热度地图投资者客户关注地图16年销售热度地图趋势表现？成都商业地产热度地图2.216年价格热度地图投资者客户关注地图16年销售热度地图金融城成都商业地产热度地图2.216年价格热度地图投资者客户关注地图16年销售热度地图金融城第一层级第二层级第三层级第四层级第五层级成都商业地产热度地图2.216年价格热度地图投资者客户关注地图16年销售热度地图金融城避风港就是关注热点区，换言之就是主城为王避风港就是关注潜力区，换言之就是关注发展势能避风港就是关注创新区，换言之就是关注商业创新金融城成都商业地产明星板块解读2.4明星板块解读金融城板块产业规划金融城板块发展规划金融城版块总体规划成都金融总部商务区是成都建设国家中心城市、西部金融中心、吸引金融总部机构聚集和促进金融产业发展的区域载体。区域规划总面积约为5平方公里，位于成都市科技商务中轴天府大道两侧，北起府城大道，南至锦城大道，西连益州大道，东临成仁路，横跨锦江，同处成都市高新区锦江区两个行政区划。成都商业地产明星板块解读2.4金融城板块产业规划金融城板块发展规划金融城版块总体规划成都金融城产业规划以“银行、证券、保险”为主体的金融主业集聚发展，同时发展以金融产业互动产生的“商业、商贸、商务配套”产业，结合打造区域公共服务、行业服务、产业服务，提升区域产业、品牌能级。成都商业地产明星板块解读2.4明星板块解读金融城板块产业规划金融城板块发展规划金融城版块总体规划金融城分三期进行开发建设，目前一二期基本呈现，区域以金融、证券、保险为核心的产业已经成熟，相关商业、商贸、商务配套初步形成，未来区域将重点打造三期，集中发展以办公、酒店、商住等各类综合配套项目，完善区域产城一体功能。一期规划作为核心发展区的一期项目“天府国际金融中心”已投入使用，占地面积0.29平方公里，总建筑面积超过50万平米，现已入驻各类金融监管机构及大型金融机构区域总部和要素交易市场。二期规划二期占地面积1.03平方公里，总建筑面积超过350万平米，主要入驻国内知名机构区域性总部及业态丰富的城市综合体项目。三期规划三期占地面积约3.67平方公里，除主要集聚地区性金融总部机构外，还将集中开发包括办公、酒店、商住、住宅等各类综合配套项目。成都商业地产明星板块解读2.4明星板块解读金融城板块产业规划金融城板块发展规划金融城版块总体规划金融城原有控规金融城拟调整后控规金融城三期大量行政办公用地变为了商业服务设施用地，把商业兼容住宅用地改为了二类居住用地，把大量商业改为纯居住用地。区域未来将吸附更多的高端产业和居住人口，百万金领、精英、富人聚集，区域价值将会进一步提升，成为成都当仁不让的成都新核心、第一年轻富人区。过去，我们经历了商业地产的荣耀与低潮现在，我们关注商业的升级与变化未来，创新为王，跨界为王，体验为王商业地产发展趋势成都商业地产发展阶段模型国内外创新商业物业发展案例三成都商业地产发展阶段模型3.1成都商业1.0：传统商圈+街铺，依托商业人气实现自身发展，地段是第一代成都商业的核心竞争力，但其本身的商业形态与业态低端成都商业地产发展阶段模型3.1成都商业2.0：大体量+综合体商业，相较第一代商业，成都第二代商业在形态上更加集中，业态更加丰富，其核心竞争力为商业品牌的数量齐全性和高端性以及主力店的带动性，但随着时代的发展，客户商业购物需求更多依托电商平台实现释放，传统综合体商业难以承担起单一购物以外的其他功能，面临着更新发展的诉求成都商业地产发展阶段模型3.1成都商业3.0：跨界+体验+城市级独立街区商业，成都第三代商业首先是发展理念上的创新，在传统商业购物功能的基础上，植入更多的跨界功能，通过功能的丰富性，增强全时客户的体验，而独立式街区商业本身是对传统的沿街为市的文化的回归和创新，相较第二代商业更能实现体验空间的互融国内外创新商业物业发展案例3.2天津骑鹅公社成都太古里台湾大鲁阁草衙道日本东京神乐坂商业街小结：成功的共性发现国内外创新商业物业发展案例3.2日本东京神乐坂商业街：浓缩传统日本文化、融合欧美异域风情，差异的文化特质交织出独特的跨界体验感——情景跨界，文化跨界神乐坂商业街充满了日本古老风情，夜晚可以看到的身着传统服饰的日本市民漫步在小巷里，但又充满西欧气息，有着欧洲特色的小屋，能够买到正宗的法国奶酪和葡萄酒艺妓和巴黎，日本料亭和葡萄酒，差异的文化组合，在空间上实现完美的融合在神乐坂商业街“过去”和“现代”共存，制造出特有的体验氛围国内外创新商业物业发展案例3.2台湾大鲁阁草衙道：通过增强休闲娱乐运动，并混搭餐饮，创造出大人与小孩们可以一起欢乐的场所——好玩业态，全时体验项目占地8.7公顷，引进了超220家品牌，近20种游乐设施，集合了购物、餐饮、运动、亲子、娱乐、文创、休闲、度假等各种元素，主攻年轻人、观光客与家庭客层，打造一整天都玩不完的购物玩乐天堂国内外创新商业物业发展案例3.2骑鹅公社：天津最文艺的创意设计、休闲互动体验式街区——特色小铺+新奇体验“骑鹅公社”位于天津大悦城北区5楼，总建筑面积2000平方米，由天津新青年潮聚圣地天津大悦城和著名创意平台“疯果”联手打造的全国首个环境景观化、业态主题化的购物街区。从建筑形态、氛围营造、品牌组合、运营理念全面打造集原创的、颠覆的、艺术的、唯一的的文艺街区国内外创新商业物业发展案例3.2太古里：文化创意商业街区，增添多元的生活体验，带来快耍与慢活双重生活体验——高颜值产品设计+城市级独立街区成都远洋太古里定位于开放式、低密度的街区形态购物中心通过多元化的户外空间，结合广场和街道的尺度，形成宜人的商业氛围通过川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙，让多座二层独栋建筑在反映“老成都”深厚人文内涵的同时也兼具了洋气与时尚的现代属性融合了零售、餐饮、书店、影院、生活方式等多种业态，再加上太古整个大慈寺项目的“睿东中心”写字楼、自营酒店品牌“博舍”及酒店式公寓，打造成都市中心的“全生活方式目的地”国内外创新商业物业发展案例3.2小结：成功的共性年轻业态，全时消费更融合开放的公共空间更有颜值的产品设计更多业态的跨界创新商业地产创新发展N个观点关于产品关于业态四关于客群关于区域关于投资关于商业地产创新发展之N个观点4关于产品：创新开放，颜值更高关于业态：无边界融合，强跨界体验关于客群：高值客群，全时覆盖关于区域：核心区域，城市热点关于投资：品牌+低门槛+口碑+标杆+成长性关于区域：核心区域，城市热点4.1产业热点区域——高新区是成都软件、金融、生物、信息等高技术产业的聚集地，是成都产业更新的核心引擎，新富圈层CBD截至2015年底，成都高新区共有各类企业约6万家，其中上市企业26家，经认定的高新技术企业680家，在孵科技型企业6730家，世界500强企业99家其中软件和新兴信息服务产业聚集了企业1200余家，从业人员逾10万人。全球软件10强中有6家、全国软件百强企业中有22家入驻成都高新区关于区域：核心区域，城市热点4.1资本热点