某市房地产发展概述

东莞中央生活区研究东莞，一个比肩世界的现代制造业名城，拥有诸多为之骄傲的城市美誉。●最正确中国魅力城市●中国最具经济活力城市●中国２５大典范品牌城市●中国卫生城市●国际花园城市●世界玩具之都●世界鞋业之都●世界IT之都●南派服装之城——虎门●东方家具之都——大岭山●中国毛织名镇——大朗镇……在迈向国际化大都市的进程中，东莞城市化建立的重要性日益凸显。东莞城市化进程的开展呼唤东莞城市核心的出现，中央生活区是东莞城市国际化建立的重点，随着东莞南城区政府对中央生活区内２３００多亩土地的征回，中央生活区的开发建立开场浮出水面，成为房地产业界、东莞市民乃至东莞整个城市关注的焦点。……为此，我们对东莞城市规划、东莞房地产开展及中央生活区的未来建立及开展变化进展了相关研究，借以希望能为东莞房地产行业及各位大家提供一定的参考和借鉴。【缘起】据有关资料的统计说明，全国有１/５的服装是东莞制造，而全世界有每十双运动鞋就有一双产自东莞，超过２０％的玩具在东莞生产，每５部电脑就有１部来自东莞！东莞和世界上４０多个国家和地区建立了经济技术合作关系，拥有外资企业近１.５万家，其中在东莞落户的世界５００强企业有４３家，国内外上市公司有８００多家。此外，东莞还遍布了２万家私营企业和２２万个个体经营户……２０多年来，东莞国民经济以年均２０%以上的速度持续增长，增幅连续多年居广东省第一位，综合经济实力居全国大中城市前３０强行列。“东莞制造〞世界闻名，东莞已成为世界知名的国际加工制造业基地，我国重要的外贸出口基地和创汇基地。勿容置疑，在经济开展上，东莞有着为之瞩目的辉煌成就。比较而言，东莞在城市开展的进程中，城市建立远远落后于经济的开展。作为世界级的国际城市，东莞缺乏国际化大都市的城市面貌。东莞城市未来的开展不仅仅是经济上同国际接轨，更重要的是城市的建立同国际的接轨，真正建立成为南中国的国际化大都市！日前，东莞市对？东莞市城市总体规划〔２０００—２０２１〕？城镇体系规划内容进展了深化，独立编制了？东莞市域城镇体系规划〔２００５—２０２１〕？。并于２００６年８月启动了中央生活区２３２４亩土地征回工作，９月东莞市在广东省建立厅的组织下召开了？东莞市域城镇体系规划〔２００５—２０２１〕？评审会，由此可见，东莞的城市建立即将进入一个全新的时代，东莞与国际化大都市的接轨工作正式启动并全面铺开！城市的崛起，呼唤中央生活区的建立一、东莞城市规划及进程１、远景目标，２０２１年东莞城市化程度到达８５％？东莞市域城镇体系规划〔２００５—２０２１〕？〔以下简称？规划？〕确定，东莞２０２１年人口规模为８００万人，城市化水平到达８０%；２０２１年人口规模为１０００万人，城市化水平到达８５%左右；２０３０年人口规模在１０００万～１２００万人之间浮动。同时，确定２０２１年城市建立用地规模总量约为９５０平方公里；２０２１年的城市建立用地规模总量约为１０００平方公里；２０２１年后，用地以构造调整为主；到２０３０年，城市建立用地规模控制在１０５０平方公里以内。？规划？明确提出，东莞市未来开展定位为现代制造业名城、珠三角核心地区的重要城市、可持续开展的和谐城市。今后将大力开展以电子信息、轻工纺织业和临港产业为主导的制造业，重点培育专业性技术创新与信息效劳、职业教育培训中心、商贸流通、专业会展、休闲旅游等效劳职能。２、空间开展形成四大复合中心按照？规划？要求，东莞将形成“复合中心、五大片区、生态型〞的空间开展构造。按照城市功能确立具有区域性的四大专业中心，以“城区、松山湖、虎门一厚街、常平一樟木头〞形成复合型的中心，共同承担区域与市域的效劳职能。此外，按照区位、开展条件、自然条件和历史传统，将市域划为“西北部片区、中部片区、西南部片区、东北部片区、东南部片区〞，五大片区，片区内部突出功能整合，片区之间由生态绿地相分隔，片区中心之间由轨道交通相连。〔图一为东莞市主城区近期建立规划〕３、东莞市内交通路网初具形态东莞市目前已经形成了环形放射式的路网格局，根本骨架是以旧城区为中心，沿莞太大道、莞龙路、莞樟路、莞深高速路等主要对外道路呈放射形开展。根据市区总体规划，东莞市确定了十项道路改造工程工程，贯穿东江大道、鸿福路改造东城中路，与在建的东莞大道共同形成新的城市中外环线；拓宽、改善运河路、二环路，形成城市中心内线；整治莞龙路、莞樟路、旗峰路和四环路，以改善市四大出入口的城市景观。目前二环路、四环路、旗峰路、莞太路、莞樟路、红川路、东城中路的设计方案已经敲定，正在加紧施工设计，预计莞樟路、二环路的施工设计图将于九月完成。东江大道、鸿福路、运河路设计方案将于九月中旬完成，并尽快进入施工图设计阶段。４、城建重点：转向市域２００６年９月？规划？评审会上，梁国英副市长简要介绍了近年来东莞市城市建立的根本情况，并指出编制市域城镇体系规划对健全区域协调机制、统筹安排城市空间布局和开展时序具有重要意义。他表示，今后东莞市将从由财政直接投入向公共政策引导转变、城建重点地区由市区向市域统筹转变、城建内容由搭建框架向功能整合转变、新区建立向旧区改造转变等四个方面积极转变城市规划建立思路。５、中心区渐成“聚宝盆〞２００４年６月，东莞市行政办事中心落成；２００５年９月２８日，图书馆开馆、青少年活动中心落成启用；２００５年１２月２８日，玉兰大剧院竣工，科学技术博物馆对外开放。不仅仅是中心广场，从２００１年开场，五年来，东莞市按照“一网两区三张牌〞战略思路，主要在市区推进市属重点工程建立，五年累计完成工程投资约１２０多亿元，建立了中心广场、玉兰大剧院、滨江体育公园、环城路等数十个重点工程，为提升东莞形象、促进经济繁荣、提高市民生活质量作出了积极奉献，也保证了“一年一大步，五年见新城〞目标的实现。这些重点工程的建立，也带动了各类社会资源往中心区和主城区集中，使新城市中心发挥越来越强有力的聚集和辐射作用，更发挥强有力的聚才作用，吸引中产和白领这支城市重要的建立队伍来东莞置业扎根。总之，中心区成为带动东莞城市开展的“聚宝盆〞。６、综述：东莞向国际化大都市迈进中，规划先行，政府引导，初步架构及路网格局已显成效，核心区域——中央生活区的建立将会全面展开。二、东莞市房地产开展概述２００３年是东莞房地产市场高速开展的元年，商品房销售面积比２００２年有了跳跃式的增长，增幅为１５３%左右。２００４年在２００３年的市场泻洪之后出现了１２%降幅，但相对于２００２年仍有１２３%左右的增长，２００５年与２００４年根本持平。而２００６年仅上半年的商品房销售面积就到达了２００５年全年的５８%。从２００３以来，东莞市商品房销售根本维持在一个较高的平台。１、近年东莞市房地产投资情况年份１９９６１９９７１９９８１９９９２０００２００１２００２２００３２００４２００５２００６上投资额〔数据来源：东莞房管局〕结论：从图表分析来看，东莞市房地产投资从２００２年开场飞速增长，投资幅度增长明显，时间上与东莞市城市开展进程保持一致。２、近年东莞整体施工面积及竣工面积比较〔１９９８-２００５年〕竣工面积/施工面积４１%３９%３４%３４%３２%３７%１６%９%单位：万M２结论：施工面积增速明显，竣工面积与施工面积之比逐年下降，施工面积大幅上升，竣工面积大幅下降。３、东莞市历年商品房销售面积分析年度类别２００２年２００３年２００４年２００５年２００６年上半年面积〔万平方米〕增长幅度——１５３.４４%—１２.２０%—１.３５%同比增１１.２４%〔数据来源：南方都市报〕结论：市场需求量呈小幅下降，需求特征未发生明显变化，显示出整体需求旺盛。４、近年东莞全市房地产价格的走势结论：销售金额及均价整体呈上升趋势；价格仍是珠三角城市的洼地；虽然相对价格上涨不明显，但上涨幅度仍然达７%以上；最新资料说明，截止到２００６年８月，东莞市商品房住宅的均价已突破３６００元/平方米。５、综述：●东莞房地产市场随着东莞市城市化进程的步伐快速开展；●东莞房地产市场需求旺盛，整个市场安康有序的开展；●相比较珠三角其他经济兴旺城市，东莞的房地产开展从量和价上都处于较低水平。●东莞房地产市场未来开展将随着城市化进程的推动出现一个高速开展的局面。整体开展将接近或到达珠三角其他同等经济兴旺城市水平。三、东莞城市建立大事记〔２００１－２００６〕２００１年，东莞市委、市政府提出“一年一大步，五年见新城〞的目标；２００１年９月，东莞大道建成通车,有效地提高了城市形象，促进了城市新区的开展；２００３年９月，鸿福西路、东江大道建成通车，东莞主城区东西框架拉开；２００４年１月，东莞提出加快城中村改造步伐，建立中央生活区等十大成熟社区，完善社区公共设施；２００４年１月，东莞中心广场建成开放；２００４年６月，东莞市行政办事中心落成；２００４年，华凯大厦、鸿福广场、金盈大厦、联通大厦、第一国际等高尚写字楼(住宅楼)拔地而起；２００４年，以体育路、四环路、东莞大道为界，以行政文化中心区(龙头)为中心，东南西北全面开花，东向新世纪豪园、景湖春天等楼盘相继开发，西向“江南世家〞、滨江体育公园初步建成，，南向海关大厦、石竹新花园等先后拔地而起，北向那么通过拆迁重建，降低民居对周边景观的破坏性；２００５年９月，图书馆开馆、青少年活动中心落成启用；２００５年１２月，玉兰大剧院竣工，科学技术博物馆对外开放；２００６年，东莞市政府确定将用５年左右的时间建立中央生活区，这一建立规划将写入２００６年东莞的政府工作报告，截止２００６年３月份，位于南城区办事处内的“中央生活区建立协调小组〞办公室已经收拾妥当，抽调自城建规划局、国土资源局、土地储藏中心等部门的工作人员将于近日内正式到岗；２００６年８月份，南城区打算征回中央生活区内２３００多亩土地，并或将对其中约２０９５亩土地进行整体拍卖。２００６年９月份，？东莞市域城镇体系规划〔２００５—２０２１〕？评审会在省建立厅的组织下召开，开场了东莞市城市建立新的篇章。四、东莞中央生活区〔CLD〕概况平方米；中央生活区详细规划由深圳市城市规划设计研究院负责编制，自２００１年１１月开场，２００２年９月完成并上报市政府审批，１０月获市人民政府审批通过。中央生活区位于东莞市南城区内，东临东莞大道，西临宏图路〔原南城科技路〕，北临三元路〔原四环路〕，南临环城路〔原五环路〕，总面积２.１平方公里。在纳入规划的２１４.２８公顷范围内，平均容积率到达１.２，总建筑面积２６４.６４万平方米。其中，外围城市道路及区域内非居住区用地面积约５６公顷，居住区用地约１５８.２８公顷，纯住宅用地大约为７７.１３公顷，平均容积率为２.４，总建筑面积约１８５.５０万平方米，１.５５万户(１２０平方米／户)，４.６５万人(３人／户)。中央生活区将在区域内规划建立教育、体育文化、商业、环卫等配套设施，同时建有５大不同主题公园。在景观建立方面，将以中央休闲绿化带为主体，建筑高度将从中间向两侧逐步升高。根据规划，中央生活区是东莞城市新区的重要组成局部，将规划建立成一个为行政、文化、金融商务区效劳的、具有完备的公共配套设施和充足的绿地休闲空间、社区活动场所及开放度较高的新型社区。２、中央生活区道路交通体系规划高起点，公共交通便利快捷，能够快速通达市区及市外，凸显东莞城市作为珠三角商务中心的地位；★与四环路和五环路接驳，承接市内市外的便利中央生活区正位于四环路与五环路之间，从而和市域内的各条主干道形成衔接，方便到达市域和市外的任何地方；★未来轻轨线的开通将会使中央生活区实现珠三角一小时生活圈的便利未来轻轨线的开通和第一国际站的建成，将使中央生活区的对外交通更为便利，加强东莞同深圳、广州、惠州的联系，为广深人士来莞投资或自住提供了更为优越的交通条件。★城建１号——５号路实现中心区内的通畅迅捷中央生活区内城建１号——４号路东西横穿，实现和东莞大道和科技大道的衔接，通过城建５号路的南北贯穿，使１号——４号路又实现有效衔接，通过城建１号——５号路有效的纵横穿插，从而实现中心区内的道路通畅便利。〔截止２００６年８月，规划１路和规划２路正在进展施工，预计年底完工，３路、４路和５路施工尚未开场〕★增设多条公交线路实现中心区公共交通的便利快捷中央生活区及附近地区将设置３个公交始末站，１０个公共停车场，２个公共加油站，一个位于四环路，一个位于雅园路与五环路接口处，从而实现区域内公共交通的便利快捷；３、中央生活区公建配套设施齐备，全力打造东莞城市名片核心区★实现从小学到高中的教学配套，优化区域内的教育环境中央生活区内未来将开办高、初中别离的中学１所，完全小学２所，新石竹花园附设不完全小学１所，各居住街坊根据规模设置幼儿园。★完善的体育文化设施，营造区域内良好的生活环境和和谐的气氛中央生活区内将来除利用中、小学运动场地外，还规划了专门的体育公园，包括公共游泳池、室内健身室、羽毛球馆、网球场、篮球场等。同时，利用中央公园良好的滨水环境，设置文化娱乐中心、露天剧场、雕塑广场等文化娱乐设施。★完善的商业配套，在满足社区内生活需求的同时增强区域的商业气氛小区规划了集中、多功能的购物广场、购物公园，在林荫大道西侧设置西餐、酒吧街，购物公园内部设置美食街，在居住街坊附近设置菜场等便利性商业效劳设施。★环卫设施的完善，保持整个区域环境的清洁整齐结合菜场等便利性商业效劳设施设置垃圾收集站、公共厕所等。４、中央生活区主体公共空间与景观设计相互交融，引入五大主题公园，营造社区整体舒适宜居环境和和谐温馨气氛★公共空间延续北部行政、文化中心区的中轴绿地，引入五大主题公园；中央生活区延续北部行政、文化中心区的中轴绿地，南部充分考虑与东南部生态型用地的衔接，形成平行于东莞大道的中央绿化休闲带，构筑该地区构造性的主体公共空间，促进中央生活区与周围地区的空间、景观沟通和联系，成为城市级别的南北向空间通廊。将社区化效劳的概念引入主体公共空间，使中央绿化休闲带成为社区的“大会所〞，安排一系列的居住区效劳功能和大尺度的园林绿地景观，沿线安排林荫公园、体育公园、文化公园、雕塑公园、生态公园５个不同主题的公园，强调社区效劳的公共性，增加社区居民之间的交流空间；利用大规模的主体公共空间作为构造的骨架系统，将居住组团或街坊规模化，并通过设置街坊内的视觉通廊，与主体公共空间相联系，使整个地区成为一个完整的城市生活区。★通过建筑实现围合中央休闲景观带，展示东莞城市形象中央生活区以构造性的中央休闲绿化带为主体，以规模化的居住街坊为实体两侧围合，建筑高度从中间向两侧逐步升高，这是宏观的景观思路。同时，通过中央休闲绿化带向五环路—东莞大道路口的开敞，通过该开口北侧建筑景观的塑造，为人们在从南向北进入东莞新城区的过程中提供一个对景景观，展示东莞城市形象。★道路景观丰富，富有韵律，使每个建筑都有较好的展示空间中央生活区通过东西向绿地公共空间的设置，中央生活区沿东莞大道的总体轮廓被分为三段；在此根底上，结合各街坊布局，通过对建筑密度和高度的局部调整，重复表现“高—低—开敞绿地—低—高〞的起伏韵律。四环路作为行政文化中心区与中央生活区之间的一条重要道路，也是东西向景观大道。在设计中，将东莞日报报业大厦、外经贸大厦、工商大厦、东莞海关等高层建筑尽量沿街布置，为创造具有一定高度的沿街公建带创造条件；结合道路和中央绿化休闲带的设置，将沿街建筑分化为三组，使每个建筑都有较好的展示空间。对于南城科技路和五环路，主要通过各街坊沿街建筑高度和密度的变化，表达一定的上下起伏和节奏变化。５、中央生活区板块土地现状分类及规划总指标土地种类 面积规划总指标外围城市道路及区域内非居住区用地面积〔包括北部商业办公区、中部山体和宾馆及南部办居住相关指标居住户数 １５４９６户居住人数 ４６４８７人东莞市中央生活区位置示意图东莞中央生活区整体规划效果图■中央生活区浮出水面，困惑和机遇都是挑战２００６年９月底，东莞市出台的？东莞市住房建立规划(２００６-２０２１)？(以下简称？住房规划？)，对中央生活区的开发建立排出了时间表，２００６年、２００７年东莞市住房建立的重点区域——中央生活区。至此，中央生活区浮出水面，可以看到的是，面临的挑战还是很大的，不管是困惑还是机遇。◆开发模式的困惑——一枝独秀还是群芳争艳中央生活区的启动，首先给人一个悬念，有消息报道说中央生活区的土地或将整体出让，整片开发！中央生活区总规划建筑面积约２６４万平方米，这样一个体量，无论在过去、现在还是未来都是东莞超级体量的大盘，中央生活区地段的价值不同一般地段，故而整体出让的价格初步估计至少超过３０个亿，即使是采用滚动开发的模式，开发企业启动的资金量保守估计也要超过５０亿！这样的超大额土地交易及开发，在整个国内都是引人瞩目。回忆过去，东莞的城市进程及房地产开展过程中有两个工程很值得深味的，一个在南城中心区，一个在旗峰山下，规模都接近百万，占有绝好的城市及自然资源，历经多年开发，到如今，依然是不温不火。虽然这个结果有着多方面原因，很显然，中央生活区的开发建立是不能重蹈覆辙的。对于企业而言，年开发规模是有限的，特别是在区域市场的开发上，会受到政策扶持力度、企业开发能力、开发团队资源及市场消化力的多重因素的制约，对于类似中央生活区这样的超级大盘，５年时间开发建立周期，能否顺利实现，可以说，整个国内鲜有成功的典范。当然，无容置疑的是，整个地块归拢一个或几个企业来开发，相关配套资源的统筹安排、中央生活区的整体统一性必将大大优于群芳斗艳的局面。而且，在政府相关调度管理上也更具有优势。对于开发企业而言，也可以利用相关土地开发获取最大限度的政府支持，从而获取最优惠的政策扶持。对于中央生活区的开发模式，终究是一枝独秀，还是群芳争艳，最后还是看政府如何协同开发企业共同完成区域的开发和建立。◆时间进程的困惑——五年时间，给东莞城市圆一个梦中央生活区的开发时间表是五年，按照东莞三年出规模，五年出新城的战略规划，中央生活区要在五年内开发建立完毕，五年的时间进程，中央生活区能如愿吗？东莞的的一大社区东泰花园的开发时间１９９３年－２００３年，历经十年时间，中央生活区体量远超东泰，时间上缩短一半，从开发建立层面来讲，五年时间建立２６４万平米的建筑不是大问题。但是，住宅的开发是以销售、居住为终结点，五年的时间东莞市场能消化这么大的体量吗？２００５年全年东莞市的成交住宅面积仅为２０８.６５万平方米，主城区所占比例不超过六成，其中南城区所占份额仅是主城区的三成不到。中央生活区如此规模体量上市，５年内市场恐难消化，这将在客观上制约中央生活区开发的进程。东莞的房地产开展时间相对较短，年成交总量过低也与东莞的城市规模不相匹配。与东莞毗邻的深圳，近三年成交总量近千万平方米，一方面得益于城市的经济开展，同时也与深圳近几年进展福田中心区、深圳西岸的建立不无关系。即使是与东莞同一城市级别的中山市，年成交总量也在四百万平方米以上。用开展的眼光来看，东莞城市的住宅市场年成交总量将会在几年内突破五百万平方米。届时市场强大的消化能力，将会在五年时间，给东莞城市圆一个梦。◆板块竞争的困惑——有限的市场容量，无限的开展前景最新公布的？东莞市住宅建立规划？明确提出“十一五〞期间东莞市主城区居住用地规划构造调整为“二带、二区、三片、多点〞的模式。而２００６年、２００７年住宅建立规划的重点区域，也集中在轻轨沿线居住带、中央生活区、万江中心区和松山湖商务居住区，同时启动东莞水道沿线居住带。东莞楼市的开展进程也从单盘竞争的局面上升板块竞争的态势上，可以认为，中央生活区的启动，将拉开东莞房地产板块竞争的全新格局。在未来的板块竞争格局下，中央生活区具有明显的优势。中央生活区周边的拥有整个城市最成熟、最完善的市政配套资源，图书馆、少年宫、科技馆、玉兰大剧院等自然成了中央生活区的配套，板块优势无与伦比。在交通方面，中央生活区南北相邻东莞市的四环路和五环路，东面是东莞大道，都是城市的主要快速干道，便利中央生活区往来镇区和其它城市。在内部环境营造上，规划了五个主题公园和大型购物广场，整体的竞争力显而易见。就板块的综合优势而言，松山湖商务区、东莞水道沿线滨江居住带会对中央生活区形成竞争。轻轨沿线居住带板块除交通便利优势外，综合优势不强，故而不在竞争范畴内，万江中心区板块成熟度与中央生活区差距较大，短期内不会有明显竞争。而松山湖商务区，环境优美，规划低密度高档住宅，对高端住宅的客户群体有较强的吸引力，对中央生活区的高端客户会存在直接的竞争；东莞水道沿线滨江居住带借江景资源、大规模社区等综合优势，会受到城市中有着亲水情节的中高端客户的青睐，对中央生活区的中高端客户群体会产生一定的分流。板块的竞争，在有限的市场容量下，演绎无限美好的开展前景。◆政策变化的困惑——行政之手能否托起未来的“心〞中央生活区是整个城市的重点，除了要考虑市场的因素，政策及政府行为的影响也是至关重要的。未来，中央生活区内居住的人群是城市中高端阶层，在住宅需求上，面积会适度放