城市综合体项目总体策划书

城市综合体项目总体策划书目录第一章总体策划思路 4一、策划的总体思路 4二、项目背景 4三、项目资源分析、项目目标的界定 5四、核心目标--树立品牌 6五、项目开发总建议 7六、项目的SWOT分析 7七．市场机会发现 11第二章项目总体的定位开发报告 15一、项目总体形象定位 16二、项目功能定位 19三、XX的无限优势 26四、项目定位优势的建立基础 27五、目标客户群所定及分析 29第三章项目整体组合营销策略报告 33一、项目总体整合营销策略 33二、总体操盘计划、步骤 35座第四浩章牙绿项目产品设计沿报告孙如37背第一部分：稀XX辨国际国际公寓瓣产品设计构想则嚼37全环境设计魂桃37交一起、午皮“湾英式管穗家己”薄的概念做炭41厅二、柿XX千国际国际公寓佣引入英式管家船服务的起因徐溉41欣三、犯XX服国际国际公寓肺英式管家服务蜘的内容性俊42偷第二部分：事XX宰国际写字楼产既品设计构思辜慰60熊一、市场调研答玻60耍二、描XX屠国际写字楼工捏程技术数据睬块60堡三、摸XX讽国际项目本身侍具备的优势号图62姿四、目标客群繁定位瞄准市场腾空白点迎广63印五、森XX貌公司将面临的肌问题摩棉65桶六、为茶XX汪公司度身定做麦的七大服务体分系顾候66玻七、鱼XX俭国际小面积办捷公写字楼推广夫要点淋摄67吨(异一义)窝公节约成本的办牛公空间：轰匙67是(精二舒)能悔富有创造力的叙事业空间踪络68饿(仰三醉)散挡比较优势之旁68陡(泉四散)苗量XX讯国际为刺XX通公司度身定做脑的软硬件配套目兵70提第三部分：四XX圾国际商业广场貌规划设计思路毒焦83常1仙．经济技术指互标侄溪83免2榨.跪规划理念葬颂84秘3认．规划风格课径84或4运.潮总体规划与功葵能规划的复合犁性宣罚84乒5.猎XX航国际商业广场趋规划死搬85疫6冠.促交通组织结构寸地86臣7恭.跪停车方式娘魄87孤8.蛛携室内垂直交通茫设计要求架穿88傻9偷.读园艺设计宝愧91蛾10乔.吃园林设计的具斜体表现形式冻打92牵11.役两景观构成要素从始92粗第五蒸章象视开盘前期营销鄙推广策略设计消报告削嘴94觉一、寻找打开国成功之门的金将钥把匙朵—泥—嫁概念运作着采94箱第一阶段：项虏目导入期尿参95脸第二阶段：商孔铺推广期肝勺98吨第三阶段：商欠务港与酒店公岭寓推广期底欺100魄二、知己知彼羽，百战不壁殆桂—业—感目标客户分析矿尊104伐三、策动市场吸，谋略制松胜稳—娇媒介策划永巾106值四、媒介也领微先施—资—蜘媒体组合除碗108虫五、一年之计烈在于她春僻—须工作规划蔽熔110萌策划宣传内容贷与阶段安排苗畜110神策划宣传工作耗大纲璃灰111安项居目秩L先G洗设计部丛114陪项目案名设计水践115志项目广告语设蒸计溪考116典销售中心及围炼墙包装设计盒哑117氧项植目候V捆I飘系统设计沾批118附件：更一、引XX敬国际项目市场凯调研报告（已森提交）连二、售楼部设好计方案让三、项目形序象柏I拍V致设计深第一那章饮物总体策划思路营一旦、忧点策划的总体思台路泽1.巴焰全面把握：首扁先是建立在对寄当前最优产品无设计与操盘策施略的全面把握较之上的，全面乓掌握他人犯下梳的错误，避免敬重蹈覆价辙握---墓-详先求不败而后弟求全胜。游2.宴习项目对接：强田调对项目所在件区域及个性特借点详尽深入的设调查与研究，搭并对项目的资恨源优势和劣势阻进行判断与整键合，从而实现显最优模式与项喉目自身进行完粗美对接。兵3.熔脸创新超越：每持一个地产项目语都需要超越自居我、超越同行石业的最高水平灶，通过在未来裳领域的积极开缩拓，不仅为项贷目自身创造出榨竞争优势，还常可以为地产企苦业奠定行业地头位。构4.匀够一切为销售服标务：房地产是适典型的资金密孕集型企业，利林润来自资金运脂作的好坏。比欠如，一械个衬3颈万平方米的项顺目，绢以梯820亏0乓元袖/浪平方米一年卖淡完所实现的利周润率将高于收以集850课0迫元林/夺平方米两年卖挑完，除此之外鲁，更重要的是昆减轻了风险。左房地产项目的亚最大风险是时我间。一方面银沈行利息，发展惯商运作费用都首与时间密切相须关。同时，时饶间将带来很多毒不可预见的风柱险。看一看这幸些耸立在国内稠大量的滞销楼疲盘，大多数都松是因为无法规佣避风险而带来歉的，百分之几普十的预计利润策只是一场空想碎。塔发展商最大的慢风险是时间，蜻其间的各种变谢数，是发展商丰根本无法控制永的因素。所以尽任何时候，都妨应该以成交量泰和成交速度为疯首要指标，房潜地产的利润很翠大程度体现在雷资金运转速度脸上。燃而且，更是考局虑到发展商对创回笼资金的需晴要，因此，我心们在制订营销扇推广慈策略时，具体猛分为对企业外蛮部和对项目自辣身的策略所要差采取的策略两蒙个部分。株二市、袄衣项目背景1、总体概况朱本项目主体建府筑物为东西走浪向，东西长串约句220铜m贩，南北宽最大塔有犯约溪120终m哈（最小也替有掘80裹m炸），主体建筑阀共谱有忠4哀层，分南北两失栋，中间建有晓一条宽鱼约赴20间m轿的步行通道，钱主体建筑占地寻面积前约乎1300骑0念平方米（北侧恰建筑祥约煮700龙0谊平方米，南侧泊建筑杠约叛600砖0储平方米）。经下营状况本项目瓶现已全面开业渗一年，平均租促出经营率约浓为咳80榆%炸，发展商反租师经营回报率约踏为侍6纵－疏7锻%省，总体经营情垃况一般，销售涨状况未如理想拨销售速度缓慢医销售资金回收痛令人担心。仓1迅、穗裁各层销售经营齐状况抄2骡、蛾1谈、首层经营状工况混首层剩余面积璃约拼200攀0厨平方（麦当劳中、肯德基），修首层均意价普1350骑0耀元献/醉平方，首层出计租誉率史100光%至临街商简铺完60行%播为发展商五年馅反租经营现已沫开业一年，再乱过四年后交还努业主经营。神首层经营主力话：麦当劳、肯贝德基、阿迪达营斯、屈臣氏、拳化妆品、男女共报装、精品等谷，据业主反映舒平时客流量较程少节假日客流低量较大，但客迷户主要集中在星中庭广场和超深市所以商场内使铺生意一般。岗2饼、岭2锅二层经营状况区首层剩余面积饿约迫1200清0犹平方，均价剧约萄850轮0泥元领/陆平方，二层出贡租馋率殖65电%条主要分为四大锯品种；国美电笔器约泥占语500最0羽平方、电脑城番约镇占佣300姿0产平方、电讯城挣约戴占窜150盯0勾平方、服装城茅约冈占第300言0古平方。渣经营回报；国均美租虚期啄8挖年首年租要金苦4辫5压元柏/各平方每三年递宇增框10疤%困，电脑城租勉期祸5衰年首艰年哀4悼5幼元运/貌平方每年递那增遇8委%溪，服装城租瞒期你5寇年按盈利分折成址20庸%贪，据我司市场钱调查人员调查四所得数据反映货二层经营情况痛欠佳，客流量隶相对于首层少灿了很多节假日居掠好，部分租怖客觉得经营较松为困难。虑2访、狱3振三层经营状况侍三层基本未售例，三层出租率悠约参60%献三层主力经营巩；中福在线约叼占告250战0给平方（开发商武自营）、娱乐愧城约若占石350惕0亏平方租吸期跪5辉年租拦价手2丽0与元产/沙平方、美容院骤约芽占钩100非0嘉平方租盐期颜3再年租价启约仍2五5年元赖/固平方、蕉叶美耽食城约健占农150镰0揭平方（开发商陪自营），据我评司市场调查人亚员调查三楼的饥娱乐城及蕉叶持经营状况较好晋但盈利一般贱三、项目资源定分析、项目目懂标的界定灵--陆-回效益和品牌橡1.杠歪项目销售按目帽标计划顺利完宿成符?咬厦在我司进驻第识一阶段销售必舌须成功，以顺屠利渡过项目风替险期，实现资秋金流的良性运乞作，确保发展达商顺利回收资照金。酒?良艘总销售额、回燕款额、销售进言度、利润目标则的合理实现。过2.汁炕项目对企业品甩牌及后续项目挡的拉动和贡献个。掘?布升借助项目运作厅的成功，使巴鹿黎春天发展有另限公司确立在疤大房地产行业款的地位和影响拣力。景?番普综合提升巴黎寻春天发展有限奸公司的品牌知蛛名度、美誉度搜和扩张力。征四、核心目松标雄-务-银树立品牌违原理：达到商佛业房地产的三帐赢境界注品牌时代需要渗有品牌时代的岔房地产开发经询营的游戏规则剥，需要有品牌呆时代的语言与猪消费者对话，菌这种全新的沟巾通语言与游戏煮规则，就说是夺"习房地产品牌语赏言与品牌运营主规万则丧"决。井品牌时代的消府费者需要的不辟只是房地产产纵品，而更是需俘要房地产的品击牌服务，品牌寇时代的房地产趋开发商需要学透会塑造房地产壤品牌，需要学猫会运拒用道"面房地产品牌运揪营煮"贵的规则生产适命销对路的房地区产品牌。域品牌经营与消币费者处于动态院的平衡，消费他者不断将自身夹的体验反馈给池经营者，经营姓者对房地产品别牌进行维护与衰调整，使品牌冤体验不断更新弃，品牌价值不演断提升。大所谓三赢是指辣开发商企业价毕值、消费者客忧户价值、项目获所处的区域价龟值三种价值的宫同步提升。通载过对楼盘潜在泳价值、开发商痒潜在资源、客稠户的潜在需求把的全方位的挖劈掘与激活，形辱成强大的品牌疤势能：端消费者欲望燃芦烧、品牌光芒航闪耀、区域能利量引爆。芝最终达到鹅XX吵涌流、社会进专步的全新局面堪。望五、项目幸的株SWO矿T把分婆析呼1、优势分析椅1庆、令1责、据家地理位置优势恩大沥镇处裳于活“坝广佛城市密集瞧区中轴扒线胞”列的中点，是广感佛都市圈的核裤心区域，具葵有狂“烫一地坐拥两况市俱”概的优势，为大急沥镇发展商贸膏创造了天时、弦地利、人和之坦势。佛山市政复府根据南海区爬东西板块发展虚战略，规划把谁原来的广佛经品济走廊改造升痛级为广佛经济段圈，把大沥镇挨发展成为区域借性商贸物流中窗心。显1痛、割2然、市政扶持泻本项目顺应政仆府将城市现代照化中心转移至筛南区的战略目消，是首批投巨愿资于该区发展嫌商业中心的客别户，相应地政澡府亦计划投入限一亿元提升项师目周边商业元堤素和档次，并阳承诺在十年内岔不再现建城区畅范围内新批建秧设类似的大型棕商业项目。篮1蜜、郊3脾、消费空间优悦势拳大沥镇千近待2国5窗万消费人口，泛城乡居民储蓄百存款余毯额洞639.艰2已亿元以及城镇行居民人均可支设配收罪入害1523炒9茅元吸/哭人，农民人均毁纯收筹入宗750疲3待元树/川人，而大沥商你业服务设施目呜前仅仅是猜以柱“监家庭品式剥”葬街铺的经营模棋式为主，商铺而之间环境、功佛能搭配均杂乱遍无章，大沥虽始要大型的商业古消费场所满足蚂居民消费。访1顶、降4桂、周边商业配级套完善纠大沥的铝材交需易市场、摩托管车物流中心、会沙皮狗交易市面场闻名全国，待还有省内知名株的农副产品市慎场及已经启动昨的沥东东海汽槐车城、广东（胆佛山）粮油交这易中心、有色皆金属展览交易轿中心、大沥长仔虹岭工业遍布叛项目周边。金婶雅轩美食城、押大沥医院、中奸国全球通、中郑国电信、各大落银行、城南市徐场、沥发花园叼举步可达。三1头、杀5镜、产品优势救步行街超前的潜设计，形成大赏沥别具一格的务现代化商业环贝境，为消费者拔提供消费娱乐至及休闲的好去就处，为经营者壮营造优秀的经陆营环境，更为堵投资者创造极搜具投资价值的狸项目。御1恨、做6巾、强强联手优剧势突现牢贵公司是一间宏实力雄厚的开治发公司，一直谜有着良好的信朽誉得到了政府押的大力支持。用而我司作为一杏间专业的房地铺产代理公司曾食在全国成功代似理销售多个商坐业项目如、广舌州海中宝海产僵专业市场、北归京路银座购物倦广场，锦州国淹际商贸大厦，洗佛山升平广场站、同济广场、缓三水广场、、给、、、等。磁1俩、超7浑、强手为盟，悲世界企赌业垮50袄0知强为你吸引消故费群附新一佳超市、帐麦当劳、肯德客基、周大福珠欣宝、六福珠宝愚、明廊眼镜美骄国苹果、国美初电器、奇声电炮器现全面进驻肉并开业，新一盟佳超市的营业弱额更是该集团扯旗下众多连锁把众店中的第一巴名，麦当劳的太营业客也是中犯国区前十名，忠这足已证明本利项目强劲的消钻费群及黄金位迁置及发展潜力耽是大沥乃至南欢海首屈一指。句1响、让8炼、返租回报保吵证商家利益扑发展商保证尚前象5车年稼35富%途投资回报，为烟保证商场的顺膊利经营以及持僻续发展提供了轮保障，并保证悔投资者在这五尽年期间可赚穿取道35蜜%乎资金回报。2、项目劣势摧2饱、秋1森、乘余单位位旧置不理想信虽然本项目前颂期销售较好，苦但由于总体营漠销策略没有把被握适当致使较瞒为抢手的首层鱼商铺销售一空读，而二、三层杠却成为了滞销胆品。严2四、大2住、没有经营出揉品牌效应嗓由于本项目在晓后期招商工作绍中忽略了延续闯步行街所必备睁的品牌效应，糟导致步行街超拦前的硬件设施带未能更好地发妄挥出它应有的醋存在价值，现叛时的经营状况饶有所偏离诚以瓦“端巴黎春益天晕”宅为姜门习主题的设计及掉经营理念。夫2眠、未3堆项目宣传不到野点没能有效吸锁引目标客户群纲媒体宣传工作红欠缺力度和区慰域定位，未能堤充分深入发掘孔地区周边潜在贫的客户资源。扫而且剩余部分凉铺位销售面积五过大总价较高戚，未能有效吸打引中小型个体场投资客。此2挎、餐4狸、热销期已过诊目标市场处于献冷静期繁俗语说打作战级要邪“这一鼓作飘气强”草其实商业项目丝的销售也很讲宫求彻“湿一鼓作邮气忌”捐，因为一个成盟功的商业项目信是非常讲求人叉气、入市时机柔、市场关注度忽，如果在人气践旺、市场关注痛度高的情况下签未能及时销售钢完毕就会对后您期销售带来一潜定的难度，本智项目在蓄客期舱和公开发售期工投入了大量的扫广告并且吸引裙了大量的人气纱及目标客户群批，但未能一鼓铺作气销售好，脏而后期推广力浴不足致使目标番市场关注度不结高，目标客户惑群处于冷静期多，如果没有更庄积极的政策是因较难给引买家撞的。且2共、栏5隔、项目定位与晋经营业主出现竿错位局本项目由案名仅可以看出前期金定位是一个集怠时尚、休闲、拨餐饮、娱乐的甲购物城，而主聪要目标销费群孔是有一定收入越的年轻销售群倚体，但现在二逼层经营却成为齿了以家电为主扛体的专业市场秀，与本项目吸震引来的消费群针有一定差别，诸道至客流量大缸也较难带动二两、三层的购物鸡消费。掘2鹊、朝6除、项目过早开小业嫁由于本项目销秀售的商铺基本叶是带返租回报饺的，致使本项茅目不得不按时孔开业经营，这务样就使经营的魔好坏与剩余商灿铺的销售直接纽挂钩了，一但莫经营不善就会株使本项目再好筛的销售策略好松付之东流，另蚕外项目开业会肃使很多欲购本廉项目的买家没外有了迫切感，祖他们会观望本折项目一段经营英情况看是否有满发展潜力才会间作出购买决定晋。馋2宜、耍7专、经营管理素会乱盟本项目无论是疯产品结构及经旱营种类都属中而、中高档，但雁本项目的中庭忠步行街的小商谊铺没有统一标陷饰，装饰效果衡不理想经营种狼类档次较低，相严重影响了本屠项目的外在形厉象。蹄2饼、渐8爸、经营管理专疾业性不高软由于一个较大功型的商业项目掉经营好坏牵涉叶到太多专业性访问题，所以很血多投资商家都覆非常重视商业厅管理，建议聘皇请知名商业管旨理公司作为管差理顾问，重建偏投资者和经营荒者的信心，并乞通过包装炒作子使之成为促进馅项目销售的重喉要买点。妄3锡、本项目的市稍场机会站3筝、储1摩、扶“管大佛畜山嫁”钻区域经济慎南海市划钞入跑“仙大佛四山数”知区域，地域辖直区的进一步整赖合已经引起多捆方关注，沉相应的也吸引锁了众多商家的惰目光，未来南任海将会大踏步谱的向前发展。徐城市建设的发物展必然带动商旁业的同步发展危，大沥镇政府黑与时俱进，对必原有旧城区的竟定位和新城区阻南区的定位作末出细领性的调鹅整并在南区建接设商业步行街朗，适时顺应了风宏观经济环境涂发展的趋势，仰从而带动整个暗南海的商贸流挡通业。羡3网、丑2浊、产品结构具唱有超前性傍本项目的产品返设计在当地众偶多商业项目中眠具有超前性，博产品的构造较掀为合理，前期拖销售良好正好即验证了这一点张，后阶段销售先迟滞只是项目滋定位不准确，磨没有吸引到本悟项目广大的中扎端客户群，在索营销手法也出绑现失误未能找于到正确的销售康途径，根据我黑司地当地的调布查结果显示只当要针对中端客逃户群在项目定灿位及营销推广体作出适当的调耀整，本项目是房可以在短时间劣内完成销售目狠标。奶3举、怎3边、免刻专业代理优势渴尽显冤我司是一间专栗业的商业地产昆代理机构，在斗多年的商业代污理销售过程中急不断总结提升钻创造了独特的寺商业推广手法双与思路，在多莫年成功代理华豆南地区众多地帆产商业项目过沉程中，凭着我列司专业的策划蔽能力让广大投花者得到理想的星回报，从而使习我司掌握了大独批中实的投资候客户群，如我浊司策划代理的通三水广场，在纷我司进驻前已著有多家专业代刃理公司代理过觉，但销售业绩郊都未如理想开烧发商也树是军“烂黔无魂驴殿”桶，在我司进驻凑后经综合分析围与重新定位改砖变销售途径在坏二个月内基本洞清盘，在认购叨客户中有一半价是我司合作投耕资客户。我司何在广州及佛山售与多家大型二正手中介公司有大着伙伴性质的诱网络关系，更窗加混保涨了本项目跌的快速销售。嗽3勺、唐4运、大沥产权式捡商铺方兴未艾豆本项目是大沥族填首个大型商蚀业步行街，座挽拥政府大力发宪展城南黄金商牙圈对周边消费桃辐射性强，而泻南海区真正大征型商业购物城瞧发展才刚起步巾不久，很多有拴一定资金积累印的目标客户都述想投资商。樱3笑、敢5泊、大沥大一站较式型购物广场英领跑者伪目前弃，械“傍巴黎春愈天姥”川商业步行街在睛大沥尚属首家泥，作为市场领蝶跑者，可以发口挥的空间还很盘大，可以最早茄的在当地树立艘良好的商业步旺行街品牌形象签，为以后商业仆步行街的拓展或积累雄厚的品权牌资产。打3付、虹6爷、顺应发展需鹊要琴珠江三角洲经腥济的持续高速维发展普遍让当蔬地居民的消费隔水平逐步提高踏的同时，感到暂没有就在家门瘦口残“扯如天河城一般益的消费场所，掩同样大沥的本增地消费者亦认篮为目前相对分呜散的商业圈已涉经满足不了他葵们隆“原一站式、全方共位、多体滚验饺”顷的购物需求了并，他们中的许须多（特别野是压“龙有车一挨族据”介）会选择去广开州或盐步、佛浴山等地的购物结中心或步行街斗来满足自己在灌大沥未被满足敞的需求，这也队是大沥目前存扎在的市场机会南，会“布将需求留在大秀沥动”拔是步行街建设陶的口号，也是漂目标。4、项目威胁溜4咳、策1尘、南海商业急脆速发展带来的页威胁趣由于大沥地处荐广佛黄金商贸促走廊重要位置趁，商业急速发惯展是可以预见查到的，再加大居佛山的型成，贺佛山市规划蓬有冲3灿个重点商业圈瓶其中之一就有坑大沥，大沥政港府也加大了招货商引资项目各餐大商业巨头纷秤纷落户本地，且各大综合商场惜进驻大沥，如毕名汇广场、大应都会广场、雍希景新都会、嘉楼洲广场、时代仆广场等势必吸旨引各类形商业淋投资者，如果搂本项目不能在而短时间内销售杀完毕很可能会材面对这众的商竭业项目的竞争尸。符4仇、豆2寇、自身经营不诊善懒本项目在开业趁的一年里，虽浪然经营没有出阁现较大的问题教，但二、三层师有部分商铺还健没有开业经营剥，在再加上很莫多租赁经营者斥未能得到预期惭的盈利，让外绪界一种本项目盒经营不善的感政觉，这也会影怨响本项目的销饶售。隆4馅、利3住市场因素史从目前南洲海市的房地产简市场看，项目修竞争同质化开兔始，已引起许概多开发商的重栏视，按我们的煎开发周期测算见，一旦这些开怨发商都清晰地周认识到产避品拆“怕差异窃性沾”覆的重要性或迅责速模仿。那时铜，本项目还是积具有一定市场版竞争的风险性。喘5.舅冷综合分析馅从市场调研结雪果分析、本项仿目的优劣势比稳较，机会和风霸险并存。唯一摧的办法就是尊脸重市场、适应斥市场，顺应消娱费者的心愿，那整合与项目有佳关的各种要素堪，运用智慧，原创造出具有超塞前性、差异性孙、引导性、适颂用性的产品，烘以合理的成本胳、利润，达到村科学职的每"捧投入产业巡比尚"麻，追求产品供耳给喂---滨-码需求灶的完善性，使剑项目达到预期便的市场期望值中。从目前各热德销的房地产项推目以及投资者谣的区域意向，里可以看出投资扑者的考虑因素现主要表现在：浇一是地段和人搭气，地段和人皂气是决定商铺幻租金的重要因绑素，人流量大院、道路畅通、宿能够留住行人巾和有稳定消费廉群体的区域等增都是投资考虑固的主要因素；霸二是新的商业披模式和经营理窝念，淄博当前疾的商业模式开灭始从条状商业数街向集聚式商躬业区转化，综丧合性断的滤"蕉商业步行食街讲"短、共"腥一站式购多物吹"乘的大卖场等新纸的经营管理模地式所带来的影肚响是不言而喻使的因此，同属辜具备投资型的烤商业形态，本借项目要立于市询场不败之地的控关键就是如何振开发出适合区阶域今后发展的天商业模式和引炉入先进的经营若理念。旨三是产品和配乳套，商业产品忌的设计和周边师资源状况，包梯括产品本身、堤产品形象、产验品位置对消费穗及投资者的有橡效引导，还有文商业项目的功误能定位、软硬叙件配套设施、玩人流走向等技雨术性内容，以炸上因素对商业本项目的功能影肝响很大，投资赖者考虑范围较富大。嘱七．市场机会成发现宫本项目市场机姜会将包括对商示业、酒店、公克寓、办公、休柏闲娱乐等多元扩的需求构成，标市场机会有以猾下几部分构成事：肠1反.寨常规市场机会亿发现仇?字谁“我传统都市区搂域密”僚自然形成的不捎动产需求（自玉用和投资），摘商业、商务及魔休闲需求。项故目位于淄博的阅市中心，处于际淄博市顶级商筛业地段向顶级垦商务地段过渡料的边缘地带，衣商业、商务及事休闲的需求能挥够得到最大化汪的体现。澡?听辽市区内类比高可水准的综合性播多功能商业项筝目有效供应不长足形成的差异侮性显示需求。夕2斤．新生代市场与机会发现老?喉串政治、经济、咬文化、艺术和泪社会环境变化熊带来的需求。店?扰查城市建设和发佳展，交通的全救面改善，其他浪城市区域价值垃和格局变化带航来对本区域的望新需求。犹?谜揭新生代滋生的援生存、休闲、成投资空间的现害实需求。泊3.厦芳创造市场机会摇发现碍?币度新投资方式创浙造的市场机会醉。目前淄博市继民的投资意识禾很浓，就这一涨点来说我们注薯意差异化投资螺，就项目本身泳可以从前期的疲招商工作开始拆，进行统一招艳商统一规划，珍使得本项目在捡投资理念方面李有较大的提升迷。仰?愈饮新经营方式创窗造的市场机会梯。目前不少商刘铺经营的灵活四性导致商业的粗经营缺乏统一怀性，商业氛围丽的形成仅依靠违市场的调节由出经营者自发形荣成，商铺的换绢租率表现频繁庸。这就给我们易在创造市场的谈新型不动产品帽种提供了机会朋与空间。克?励丝新营销策略创御造的市场机会要。当地的营销捎策略主要以房盖屋预售登记认时购为主，到开削盘后集中签约箭。而我们在具引体运作中可以茎将一些新的操骑盘手法融入其守中。霜4.裕臂延伸价值齐?佣忠"块新都市主窝义浸"抗规划观念的延纯伸价值。考察巡新都市主义的佛城市建设理念昏，我们可以看写到，新都市主闪义所有主张的圈背后，都蕴含枪着一个极其重犯要的思想，即狭人文关怀。无凤论是混合街区丝功能的考虑，鱼还是对交通系涉统的组织，锯抑或其它城市演建设主张，都香强调要满足人催的需求，尊重蛇人性发展。新混都市主义者重火新反思人类与汉自然的关系，鼓主张城市建设果应充分研究自维然环境，城市绢规划因形就势惰，建筑设计适饰应气候要求，虹从而使城市与辞自然形成和谐邮共存的局面。吉对于本项目而炒言，应相当重奴视茫"戴新都市主源义俗"兆的规划观念及盖延伸价值。阁?趴搁"净艺术闷化歇"倡建筑设计的延伙伸价值。建筑年不等于艺术，影因为建筑设计付首先考虑的是猎不同项目的具晴体要求，建筑藏必须有功能性捐，它牵涉到结微构、力学、工保程学等，建筑吉不仅仅是表现都。建筑艺术价钞值观的演变分援为五个阶段：供（促1胞）实用建筑学汉阶段，追求适阻用、坚固、美采观的建筑；猴（可2省）艺术建筑学屋阶段，视建筑扰为百"兆凝固的音维乐邮"历；晨（绢3百）机器建筑学请阶段，把建筑雷看禾作温"遇住人的机烘器代"例；起（鹿4捷）空间建筑学毕阶段，认识惑到旋"甘空间是建筑的灶主船角喂"市；稼（口5忘）环境建筑学巨阶段，认为建旱筑是环境的科雁学和艺术。在毁本项目中，我的们着重要体现辞的是空间建筑畅学与环境建筑劣学相结合的本徒质。娱?毕驰"贺主题绕性冰"乐环境设计的延敏伸价值。主题杯文化是项目的沈灵魂。项目的窃主题文化定位逼是创造项目个臂性，体现物业淡差异性，从而朗引领潮流，引坛导新的生活方破式的坐标，也损是项目建筑风罢格，环境风格溜设计的依据。睡?编夫"章后价值开距发丰"脉的延伸价值。纪这里指的后价静值开发体现出拔品牌经营的持较续性与持久性巩能够为将来的沫品牌创造与品货牌经营打下坚葛实的基础。剃5.于锯机会价值瓣?痛报土地竞拍的社泛会知名度。功?珍俯类比竞争物业喘的优劣取舍。污详见《市场调巾研报告》留?讽够社会专业服务武体系组合和利挺用。廉?躁巷金融服务。包妇括个人金融服叛务、物业托管淡、个人理财等幅等。搭?骂室物业经营和管敢理。纽?院愤营销策划。五第二绒章评报项目总体的定雷位开发报告前言罪在多年发展和堪积累的基础上斥，淄博市整体革经济发展势头拆强劲哄，沙200敬3模年全市国内生丸产总值历史性开地突破千亿元朽大关，达壁到传100艘3踢亿元地方财政做收入达岛到堂4敢0因亿元，而全社裙会固定资产投捕资完劲成吵36叔5呈亿元，增长幅饺度汽达竖66京%洗，年末城乡居陡民储蓄存款余掉额达垄到半47坟9汇亿元，比上年饼初增灾长迅16绸%窗，可以锦说默200拆3抢年是本市近十乖年来发展最快椅的一年，淄博絮经济已经跨上模了一个新的发酸展平台。朋而站在房地产步领域去看待这础个我们即将面垮对的全新经济笔发展平台，就魔不难发现目前奉淄博城市经济调发展的现状，龙而立足本项目零我们主要的工共作则是应最大妥可能的去适应给和了解城市发挣展的脉搏，令姜项目主动成为种引导和带动发千展趋势和引导秧消费的平台：命淄博房地产市奋场真正走向现疼代化运营的标推志应该乓从刮200索2延年共青团路王拴府井商业步行睛街的火爆发售对开始，紧跟正怎全市大量商业斧房地产项目纷菊纷亮相，这一旦年刺激了整个日淄博房地产市勉场的彻底复苏故，更让普通消迎费者认识到了窜房地产中蕴涵易的投资价值。仁但随着时间的文流逝，进腾入尖200懒3核年，前期销售摘火爆的商业房黄地产项目开始航进入实际经营童阶段，人们才双发现利润与风电险共键存絮—伙—歌不少新建商业袭项目由于未能具很好的进行前为期经营规划致皮使开业后商家匹经营举步艰难梯，先期销售时店发展商承诺的免回报难以得到惧。加上短违期内开发体量渗过于集中，最洋终导致商业房艘地产市场泡沫铸破裂。反而，走住宅房地产市蛛场在长期理性区发展的同时，喜又吸纳了商业苍房地产高峰期胞先进的规划及怒营销理念，进爸入狱200届4辅年整个淄博房字地产市场最终划以住宅为主导彻。卵虽然，经过了陶这一房地产历浸程，不少房地雨产发展商连同舍一些非理性的钻投资者被淹没芬，但对整个淄华博市房地产市徐场今后健康的迎发展及购房者刘消费习惯的改朋变却起着不可旋磨灭的贡献，撞这些贡献至少像来自两方面：赤第一方面：让拦所有发展商知烂道房地产不是闭一种短期投资蝶建设过程，在播项目开工建设破前不仅要考虑俘销售更重要的迁是日后运营。央只有形成软件锯、硬件与市场字三者间完美统滚一，才能笑到朝最后。丢第二方面：作烂为普通购房消柄费者，在作出绪投资行为前，茂不要轻信发展正商为促进成交恒而作出的种种新承诺，更重要竖的是理性的去害分析该项目在蛇未来几十年内帐可能的经营及树回报的可行性猴。悲因此，本项目昆在开发建设之股初，如何针对劫现时市场及今伯后发展趋势而屠作出合适的项秋目整体形象定秀位、产品功能辱定位及为日后纽正常运营而规钢划的各项软硬确件配套设施，炸才是令项目最盗终成功的可行愁之道。躁一、项目总体练形象定位惨纵观淄博城市桃经济及基础建休设的发展格局弓，具代表性的林大型商业均分座布在共青团路婆、中心路及柳恢泉路交汇之处田，方驻圆挥100贷0糊米内云集了例栽如银座、金帝颂及王府井等著么名商厦，形成币了淄博绝对的享商业核心圈。姓如对该圈进行技细分，又不难跃发现该圈左边垄以商业为主，途而右边以著名脂酒店、银行、托娱乐及通讯为蓬主，初步形成湾了目前全国大呈中型城市所致舍力打造的中央欢商务区的雏嚼形浆—朽—吊即炕：趟CB君D淘。桨从历史上看，浆例如全国三大居城市：北京、转上海及广州遮的灶CB悲D意发展历史均存钻在以下几个共族同特征：化1晌）在城市发展留中自然形成。常2哭）起始规模较工小，功能主要荷集中在一条街烦道内。艳3池）未形成作为逢区域产性滋CB拣D汪的地位。岛例如：广浴州析CB扭D蜻最初就是和商姐业中心混杂而鞭居，轿如的6蛮0胳年代，广州市怪的描CB联D晒位于南方大厦暑、文化公园和晴人民南商业区艳一带。但随着择区域经济的发霉展，城市商务旦功能地位的上凑升，广供州揭CB缎D萌逐渐与商业中毛心分离，纪如撕7灌0点年代，广州市镜的验CB挖D绒转移到海珠广份场的旧交易会首、广州宾馆和讯华侨大厦区域声；填8仗0自年代，随着环芹市路内多幢标略志性建筑的建镜设，广州盈的榴CB返D愚转移到花园酒奉店、白云宾馆毫、世贸一带；浆到全了腥9片0湿年代，乘着城傲市东移的春风榆，广直州曲CB冷D叶的核心产业开隐始慢慢向天河啊北地带转移，派大量金融保险峰业，跨国公司薪总部集聚在毙XX化、削XX让大厦等大型建叛筑物，新阴的段CB谢D寺已逐步形成。痕由上述例证我表们不难看宵出养CB达D兄在便由板“寿雏累形却”苍向课“秆成痕熟后”论转变的过程中扰必须具备的关较键要素：垄第一，身趋最初是和商业棍中心混杂而居耕；乘第二，走叔规模较小，功躬能主要集中在部一定区域内；办第三，净达区域内自然形断成了由众多商贱业、酒店、写查字楼及银行、悠公寓项目的混驼合发展经营模舱式，而单个项堤目所能完成；差第四，隔蕉随着区域内城阔市标志性物业怎的投入使用，们该区恩域缠CB低D谨形象才逐步走携向成熟，形成勉对整个城市及锤周边的影响力矩，发挥刷出啦“南中央商务诵区膏”孟的真正功能。敞随着淄博经济悄发展和人民生糊活水平的提高颂，及政府致力曾于发做展盆“跃五区三咏县遍”清中网的蜘“垒中心城驴镇豆”逢，张店区在目纱前及今后的发秃展潜力都无可你限量。因此做股为外向型经济府发展的产鸭物气“倘CB握D只—查中央商务倚区茫”习形成已已成为民必然趋势。熊结合上述三大左城覆市凳CB垂D橡形成的四大要撇素来纵观淄博仔目前的城市格庆局，共青团路和与中心路交汇侍的沿线无疑成赚为狐CB将D乱形成的最佳区柿域，而实际上启目前该区域内涉除具备了核心霸商业功能外，亭还占据着淄博柳仅有的两家四墙星级酒店和淄裤博剧院，以及睬为数众多的银递行、通讯产业射等。唯一尚缺嚼的就敲是蚂“泄城市标志性物蔬业跨”完的出现。浑因此，本案作打为融会商业、胆投资型公寓及军写字楼功能的慎综合型物业，膏以其俊朗、雄滔伟的建筑立面序，它的建成必条然成熔为责“妙城市标志性物年业誉”劲，而我们也可股以说是顺应潮册流的将定位于罢：铜形成项目内部合商务生态链芳打造令淄荷博待CB垂D卷走向成熟的标尘志建筑距它的出现，必乱然使目前的城凶市格局和经济王发生了新的变朋化：租1询、携潜是城市外向型插经济发展的必锣然产物南2妇、樱努是区域商业发忽展自然形成的奇产物象3筹、猛观是商务区蜓由咏“脾雏沾形改”拴向偷“宅成吨熟竖”仙转变的必然产涛物捷4邻、判塔是城市面貌更通新的必然产物月CB膛D过中央商务区概闹念顽被CBD室-敏中央商务区一倚词来源于本世够纪黄2消0杀年代的美国泻。引CB迟D题是城市空间组唤织的核心部分张，以城市商贸收、金融以及综避合服务部门为永主体性。袋CB增D凳的发展，对于维经济中心城市槐，特别是大城吓市具有普遍性假，也是城市自煎身发展战略性裁选择与需要。搅二、项目功能敲定位佣在确定项目整获体形象的基础垦上，我们针对增本项目实际情此况，为弃XX画国际各组成部萝分的功能定位只如下图：么1我、商业部分的鹊功能定晓位稼:驾一个成功的商头业项目，正确会的定位是关键号。正确的定位剂，不仅仅是发景挥项目先天的偏优势，更重要卖是要有前瞻性役，能通过后期够的适当的改造被与创新的形象避宣传，挖掘新栽优势，创造新菠优势，激发最倾大价值，获得尝最大收益。纵定位原则稍：册1长，商圈互补侄；忆2果，价值链完整认；辆3插，前瞻性船；恋4多，创造性夕；甩5者，唯一性介下面我们就以近上海最著名的教新兴商嘴圈云—露徐家汇商圈来每说明商业中心绣定位的几大原郊则。头在徐家汇地铁嘉出口处，方法圆霸50钞0截米内云集了：旷汇金百货，太劫平洋百货，港果汇广场，美罗敌城，及太平洋翁电脑城，科技狠街等镰近登1惜0彼家大型商业中叶心，每一家都隔是声名赫赫。律小小徐家汇又效是如何容纳这渣近胃1金0碑艘商业航母，渔而且让每一家罚都经营兴旺呢候？奥秘就在商斩圈互补与价值奥链完整上。过汇金百货：以婆中高档服装与泼化装品为主体轮的时尚购物商沫城；拜太平洋百货：纺以台湾与日本贡，韩国高档商回品为主体的中侨高档购物商城傲；柳美罗城：以经形营世界顶级品煤牌为主体的高娱档购物商城；户港汇广场：集歪购物，休闲，互美食，娱乐为肉一体的大脉型君SHOPPI拢NGMAL耐L妨；唱太平洋电脑城半：以经营电脑烈，手机及其它菌数码产品为主浴体的专业商城让从以上各商业堆中心的的定位夫，我们可以看圆出，他们不但厦在距离上紧密刃相连，或者抬柳头相望，而且漫在商业形态上轨也是层层递进如，紧密互补。惹不管你是普通副白领还是高级侦金领或是外企艳高管，富豪新橡贵，只要你来务到徐家汇，方斥圆完50姓0例米内都有适合削你的消费天堂咸。因此，这里液的人气和财气灌自然旺盛。味在淄博有徐家像汇这样规划完例整出色的商圈醉吗？目前没有卷。赵我们可以历数犹在共青团路与护中心路交汇一垮带的大型商业斥中心。朝?姜红淄博商厦：以历经营中档服装盏为主体的综合折型购物商城；药?夸康金帝购物广场知：以经营中档购服装与化装品批为主体的综合杀型购物商城；汇?表逝银座购物广场杏：以经营中高敏档服装与化装酿品为主体的综你合型购物商城秃；炕?订详王府井商业广世场：以经营中尚档服装与美食幻为主体的综合衡型购物商城；绕?利市北方商厦与美枣达服装城：以狠经营中低档服口装为主体的服望装商城；修?返侄中档服装服装表产品几乎成了悟淄博所有商业备中心的支柱经倡营商品，商业歼项目的功能同辣质化非常高，廊竞争越来越激永烈，经营越来皱越困难。层淄博的商业形戴态必须升级，短打造一个象上胳海徐家汇这样救规划完整出色如的商圈，才是少淄博商业发展饰的趋势。因此搞我们必须找到典与现有商圈互趴补的空白款点鸽—汉—页那就是超越银难座，达到接近律上海港汇广场坚档次的，集购杰物，休闲，美踩食，娱乐为一烦体的精品寿型依SHOPPI型NGMAL航L台；妙因此，结合项狸目的地段优势尾与中等规模的敬体量，我们对寨于商场部份的赚定位就是：淄赔博首座精品综燃合性商业广场梁：集购物，休抽闲，美食，娱铲乐为一体的综救合性消费平台柜。虫基本业态规划械：脏?壤询首层与二译层材——澡“咸名店层城榨”摇，采用连体销弯售的形式，同羡时在推广口径晓上统一宣传为贯首层，以淡化朴客户心中三楼坦过高的传统思酷维。脱?色蹈临街商铺应延棕续共青团路巨妄大的人流及传苗统商业格局，梳以形成与项目蛋形象相协调嗽的拿“但品牌纽店缝”饲经营模式遇?裤舒内街商铺可通尝过营造室内休贪闲广场，致力侦吸引于中高档皇次的娱乐、餐欣饮商家进入，冶以形成依托于愈项目强大商务聋客源基础上的陡特色经营。玻?亿秀三段楼仇-已四厕楼忘—嘉—捉通讯专业城：断延续项目原有雹地块经营通讯猛产品的传统，烤采用玻璃通透谷式间隔成使用盖面积供在净2牢0鼠—金4废0否㎡左右的铺面恳，即可解决传椅统三楼商场采疤光不足的问题航，又可极大的捎降低投资门槛霸，为原有地块汽商家的顺利回丰流奠定基础。研?点遥四楼另一种备箭选的业严态怪—泛—虾数码科技市场氧：随着科技的芹快速发展，通袋讯产品与其他的数码电子产品某的联系日益紧订密，同嘴时们PD猾A对、衰MP机3糕、翼M工D拔及手提电脑在年商务活动中的拜大量运用也为叙该市场的繁荣纤带来稳定的客彻源支持勇。骑(桶从目前对市场削的分析来看，滚还存在较大不道稳定衬性适)仙2胆、商务部分的仍功能定滨位修:臭定位原则制：双1五，商业商务商枣住互动互补膛；隆2由，提升附加值束；袜3耍，前瞻性；辨下面我们就以令广州最著名的茫中央商务期圈指—券天河北来说明秧商务中心定位廉的几大原则。云以天河体育中钩心为圆心，方软圆析100掌0嗽米内云集了：宜XX桐广场，舅XX窑大厦，俱XX图大厦，循XX驱大厦，途XX廊中心等数十座氧高级写字楼；套虽然竞争激烈苍，但却一直保咬持极高的出租炸率与稳定增长活的高租金，新始的写字楼与商许住楼，销售与伯出们租情况亦十分歌好，天河北写硬字楼热卖热租增的奥妙在哪里活？侍奥妙就在于良败好的商业商务烘商住互动互补芽，形成了完整畏的商务生态链四。中国第一瞎座达SHOPPI联NGMAL罪L灶—友天河城广场为夹天河北广场数莲以万计的时尚修白领提供最舒短适便利的休闲洲购物场所；华顽南至高档的购脾物中早心惜—验广州时代广场尖与广州友谊百器货为数以千计示的高级金领提锋供最优雅豪华介的休闲购物出掘处。宿紧邻天河北中忍央商务区的就葱是广州最早的招豪宅区：名雅愉苑，荟雅苑等英，最畅销的豪嘱宅区：伊痒顿像1甜8竖，芳草园等，凤及最新的酒店琴式公寓都会华椒庭，希尔顿阳惰光等。这些内另外豪华管理出帅色的豪宅与酒折店式公寓既为文周边的高档写穿字楼提供了大难量的客源，相骄应地，这些高聪档写字楼同样础也为豪宅与酒高店式公寓的租总售提供了源源建不断的客源。封因此，实现商裕业商务商住互狭动互补，不但蜜是项目目前销裙售成功的关键舞，也是项目成君功营运的关键壤。壶为了实现商业童商务商住互动沈互补，减少对烟流动消费的依侵乃，培养固定悠真实消费者，此天河城广场，涨中华广场，正灵佳广场的著名致商业中心都在鸽原项目实行加源盖写字搂的工隙程。库提供租载客亿刷扁库提供租客筑由此可见：商纱业中萝心付------咽----议-射商务中芬心版—暖—济-----批-洽酒店公寓健提供顾其客羞粪锐剖提供顾客妄这种商业商务炒商住互动互补低的规划，将是击中国商业商务桶中心发展的必艰然趋辜势。污另一方面，我胃们从北京，上事海，广州商业筐商务中心发展脂的规律来看宴，诵CB桑D物（中央商务区些）的建立，无木疑是城市与经纹济发展的必然恨趋势搂。信CB蛋D羡，不但是一个碧城市商业商务性的核心，也是胡一个上规模的纵城市发展的核毁心。贝一个城市必须锯有一个中心，汇一个城针市雕10俱0庭万人口左右的妥城市也只能有输一个核心。淄驴博的发展就是孩最好的例证。想从三年的张店产，淄川，临淄扒等流“纺五朵金花一起卖开军“削到现在强调条地吸”愉以张店为发展编核心，带动其暂它城区共同发肥展的政策转变令，我们发现淄溜博城市发展的荐下一个突破口插就是：旗整合已有资源酒，建立一潜个挠CB筋D急（中央商务区丈）。室以盛CB啦D双为龙头带动城巷市的飞速发展玻。某因此，从城市殊区域功能规划廉的高度着眼，贩结合项目的地五段，规模与设件计特点，我们怒对于商务部份手的定位就是：忽中央商务区冶1豪，商务港：淄鬼博首抹个自4雄A槽级写字楼铜2赌，酒店公寓：糊淄博首控个页4矛星级酒店公寓贴三、泡XX腔的无限优势制透过娇XX递创新的服务，煮令企业都可尽旁享无限优势：孝?茶舰对爸XX盾的实际使用者纪而言：可大幅炮节省办公室成号本开支。毋须气任何前期资本县投入，亦不必顾为未被使用的受空间支付任何通费用。只需按团实际需要，随走时都可选择扩捧充、缩小办公压空间，免却长掏期租约的约束弃，灵活配置办努公用物业：一戚页简单合约配杆合完善的支援布服务，有效节升省物色理想办采公室所需宫时间与精力，角让企业营运尽信在掌握。糟XX挡会为入住企业燥妥备一切：由盖进入苍XX傍办公室的一刻刊开始，即可享品用世界级资讯蛾科技及硬件设精备，傲然掌握宾分秒，确保时桥刻尽揽最优越肃商机。嫁?炎淡对虫XX粥初始投资者而尖言：在与国际遭接轨的经营模彻式下，所带来阶的是高额而又赔稳定投资回报邀，与目前习惯际的商铺、写字孕楼、住宅投资冤不同，由于抱XX热在采用类似于减星级酒店的经伯营模式，迎合撕灵活办公的国灰际趋势，同时拘亦在最大程度盒上通过自身硬鸣件降低企业办雕公成本，从而撤获得最大的入嫁主效率和投资层回报。触?踩裁对使用跃XX林经商者而言：育经商关键莫过放于企划及财务丸管理。若开支射可准确计算及宗可将所有隐藏三成本统统删除毛，业务已稳步功踏上成功轨道颠。规?作嫌对在去XX虏中的公司而集言踪:材喉无论创立一所劝新公司还是，传扩充营运规模张或将旗下办公污物业增至最大限化，莫XX首都可为之效劳慎。怜XX怜拥有无限弹性笨，可按实际需谁要随时扩充或想缩减营运规模老，从容迎接每馅个挑战，尽掌久胜算。肝四、项目定位纺优势的建立基暴础懂1笛、经营策略：屯经营哲学：顾邻客至上。帅服务宗旨：以判合理售价及租船金为顾客提供怖完善而优质的嫁商务服务侧。时测优质服务：引述进世界流行的时商务服务概念崭，建筑设计注珍重拥有更广阔糠的空间，并揉肃合舒适光线，狱为顾客提供一向个舒适的商务柔环境种。黄当高效营运系统炒：充分利用星梨级酒店管理系祖统及国外先进榆的商务服务系猴统，加快回应翠顾客的需要，恨降低成本，提邪高营运效率傲。畏端2聋、竞争优势：先迹XX枕国际的核心竞渐争力来自其三夜部分功能的相等互依赖，共同米形成对外部强垦大的商务辐射估能力攻首先，立足于暑传统商业旺地帮的商业部分，质以经营品牌、太电讯和数码科哨技等时尚商务庭产品，将项目披与周边商业、割宾馆、金融、店通讯及娱乐产谨业进行嫁接，喷共同形成进行抱商务活动的区坐域环境。链其次，是盟XX针酒店式投资公杆寓的出现，与幕临近两家四星软级酒店遥相呼沃应，为商务人购士提供更完善着的服务，同时蒸通过对甲级写栗字楼的前期炒膛做，傲显酒店游式公寓所蕴涵半的商机。侮第三，是顶XX台甲级写字楼强喘势登场，以其导独树一帜的经扮营模式和绝对专与国际接轨的艰软硬件配套设毛施，通过高档渔的形象及相对筝低廉的租金，垦将淄博淄博最顶具发展潜力的弓各类公司、企霸业及商家聚集侮在一起，共同现组成项目内部舰的商务环境。赞最后，在项目燃内部形成商业裂、写字楼与酒朝店公寓商务链思的基础上，与乔周边大环境进练行全面接轨，膨以本项目为标叮志共同推进淄英博中央商务区面的全面成熟。贞这就是我们项陶目的最大竞争熔优势：欣完善全面内部炮商务功能，依沙托周边环境共韵同组阁成摩——盼商务活动生态建链前景展望：诸镰帅商务生态链以撕全新的市场经速营理念为投资弯者提供最具投改资价值的产品检，为商务客户丑提供周到贴心沈的服务，优雅钓舒适的商务环毯境，必将成为富引领本地区商捞务潮流，极大洗程度的引导城豆市功能格局的音国际化进程。矿同时本项目引简进国际先进的兼商业业态和管盒理经验，形成宪独具特色的商雄业文化，为市麻民提供高品质津的商品和服务村，有助于提升骨整体商业水平爷，对促进商贸亲发展、填补商愤贸空白、优化伏商贸行业结构管、改善购物环仙境和居民生活没质量都具有重冤要意义。傻五、目标客户暑群所定及分析部1嚷、目标客户群很定位：殊本案的目标客拳户群可划分为薄隐性目标客户雾群和显性目标装客户群二大部葡分。隐性目标鉴客户群是针对绘项目本身的氛弃围与形象以及某服务配套的好饥话、独特与否慢吸引而来的人灯流类型而提出蒜的。而显性的江客户群是被本券案所能供给的邮良好的创新的蜓氛围与场地，弦以及大量人流虏量等先决条件察所吸引购买或放租赁本案来经淹营的大大小小复的各类型商家倡、公司、企业何及投资者。蜂2景、目标客户群流描述：态?舍绪隐性目标客户疑群：态这部分主要描耕述的是进入项方目购物、娱乐新、商务及办公失的人流，应该郑包括各种各样皮的人：省内省为外的人、商务煎活动者、本地衰人等，而且本熔案要达到的目陕的是，使来过泳本案的人都能匆成为回头客、右熟客，是显性暮目标客户进入膨的前期和基础罪。惨省内（市内）驼人流使其成为酬熟客、成为其亚来本地进行商撕务活动的首选贼地点锄省外人流来到犯淄博必到的首养选地点形本地人使其认雕知到这是淄博遍市丰CB钢D龄的一个最重要误标志性商务中架心及最值得到沙的购物地点? 显性些从目前掌握的太市场情况来看艺，金淄博市写字楼划的租金价格比罢较平稳，投资霸回报率较低，屋缺乏投资者关伪注，而中、小语型公司因为经之济实力有限，抢多以租赁为主玻，购买意向不竹强；而高档写格字楼供应量较青大，如钻石大渐厦、国贸大厦骑、荣宝斋、金剑宝岛、众成商园城等项目，规勤模都比较大。筋同时这些高档馒写字楼租赁情光况不理想，中端小型写字楼因页租金优势较被鄙市场认可；设对于商业房地稍产市场，开发廊商、销售商规攀模、水平良莠洋不齐，竞争多历处在较低层次接；沿街营业房司从设计到销售绕同质化现象严瓜重；市场定位匪准确、商业氛五围浓的项目销失售依然良好。范由此可以看出汪，本案显性目杜标客户群主要筐由：国内外知叛名企业或本地迟区大型企业、鼓中小型企业、祥品牌经销商、熔娱乐业、餐饮盾业经营者、投偏资者组成。诸A德、国内外知名徒企业或本地区桃大型企业男鉴于展示已有群企业文化及经订济实力的需要姥，力图在市区瓣内最核心、最谷具标志的物业虏中建立自己的蚁办公场所，以禁确定企业形象掠B替、中小型企业著经过一段时间晒发展的公司，袖虽然有了一定唐的经济实力，筝但是由于业务残的特殊性，并剖不愿意太快扩尺展队伍，而宁会愿保持非常精开简的人员配置吊。这些公司一漆直以来都在租勉用小面积的办更公间，也许是粒老式写字楼的蒜一间，也许是载酒店的一个房透间。然而，随陈着时代的发展团，高科技企业辞的兴起，经营芬形式片的增多，这些证小企业已经发艺生了微妙的变爱化。有些企业录在创建伊始便础力图建立一个落国际化的公司笛，他们有一定轧的资金量，注夜重企业形象，合C誉、品牌经销商鞠此类商家是属舍于庞大的连锁膝经营的专业集巡团，其实力、毙资金较为雄厚桨，其进入本案徒一般以中等规谊模的店铺面积党进驻，其经营嘱货品档次高，截价格中等以上梅，类型以中高荡档男女服饰、句名牌皮具钟表巷、珠宝、连锁辟美容等为主。吵该类知名品牌惭商家进入，有乱利于本案档次广定位的提高，自使整体的形象奸更佳。得D垦、娱乐业、餐方饮业经营者显此类型商家的血规模有中型，盲也有小型，有磨集团经营也有糕小型公司经营恼，有效填补了挡城内真正将购脂物、商务、娱肺乐、餐饮融于等一体的综合商踏业中心的空白蔬。E、投资者预投资者是每一贯个成功的商业殃物业不可缺少浸的一部分客户经，本案作为淄鬼博著名企业、帮知名品牌聚集砖地及传统商业活经营地，将达放到提升物业档虾次的重要作用枕。同时稳定的孩商务客源也可势最大程度的支从持其投资信心炎。退第三底章悟该项目整体组合烦营销策略报告拒一曲、踢液项目总体整合减营销策略南营销策略即营蚀销战略指导下但的计谋与谋略之，它虽由营销润战略所规定，搜是对营销战略泥的进一步细化睁，但自身也是勒极为丰富多彩式的，是可以对喇战略进行创造狡性的发挥的，攻从而使战略本蚕身更加血肉丰苍满，最终得以笋完美的实现。用内容如下决：片楼１、传播形式千的重点是创新华性活猫动欣熄形絮以少而精为原项则，适当打一扮些户外广告、毒车体广告、报耳纸广告、电视泄广告、网络广刮告，把重点放尾在公益性、公陵关性、文化性稳的活动广告上堤，形成强大的剪口碑广告绑。范眨洽清活动必须有所傻创新，有时需勺要大创新，这撕是必须坚持的穗一个原则，平表庸无为的活动展宁愿不搞吐。抢剥间杜许多创新型公旨关文化活动的置原则争取以最咳小的投入获得堤最大的效果泉。材奥2圾、把握好市场根推广的节奏挪感然艳麦反这些年的这方绑面的教训太多旅太深刻了，那病种开盘初期火雷爆不久便门可去罗雀的经营景妇观在很大程度狐上便是节奏感厅把握不好的结携果。这方面一退定从顾客心理服和市场实际出路发，以追求长萍期的、持续性适的发展为原则格，精心策划营伐销阶段，宁可疮先稍低潮一点妨而逐渐掀起一治波波新的高潮换，也不可一下型子耗尽了竞争茎力的精华，最判后不得善终君。拖搜3尼、组合营销，恢环环相扣缺项目整体销售缴成功的关键在管于，各功能组办合所形成的内靠部商务链及与附外部环境的融姥合，因此无论脚是推广任何一益部分都必须与祥其他功能相结修合，以整体商诱务环境做推广绒营销的基础。粮4昆、明确坚定的哗经营思朋路源清运迅在统一规划设撒计、经营整体支策划、经营与周管理相结合的泊前提下（经法堤律合同认定，缓不准随意变更乖）将项目全部饱出售，然后统联一进行物业经站营管理或委托宴专业化的物业荣公司来进行管惕理，以保持经锹营的连续性、异整体性、长期肃性和双赢性薄。扣迈5驶、实行销售合盘同条款限迟制腊批对购房者施于情严格的合同条徐款限制是有必罗要的，这也是非许多商铺销售迈教训所告诉我房们的真理。应谈该规定，购买摸者在用途限定耕的区域内只能朵进行相应内容渔的经营，不得历乱来简。尖础6境、慎重承诺，敬有诺必叼践蹈粪不要轻易作承唉诺，尤其不要慈作过多的、过逢头的承诺，因栽为这只会图一钻时快意而埋下棉可能的隐患（替数十万平米的聋花园住宅就在展旁边使这一隐灵患更为可怕）朱，尽量只作做虫得到的进行承沃诺。但一旦承挡诺了的就应该鄙做到，有时多投付出一些代价捡也是必要的休。坏交二、总体操盘亭计划、步骤妥按照最优组合些，顺序如下：膜第一阶段：商遍业部分稀（闻200望5屠年躁4挖月者—朗6升月）此步骤一：首推富二楼通讯专业眠城，主要考虑涝到项目的首次览推广必须最大丝程度的降低风哀险，力求一击啄成功，而项目冻原地块就是经猎营手机等通讯暖产品，因此该鹅部分最为符合纵首次推广的要霞求。吸步骤二：三楼给通讯专业城本郊身就是二楼通屿讯业态的延续窝，它是二楼经吉营面积的合理戒补充，用小面产积间隔，最大忍程度的降低了锅投资及经营门切槛，完全符合平这部分商家的号经营能力。该名部分商铺由于宇既可自营又可果投资，适用性粉最强；擦步骤三：首层预虽然放在第三绸步进行销售，拍但其推广则是柔贯穿于整个商式业的销售过程怠中。原因在于玻该部分商铺涉缺及金额巨大，读买家作出投资脂决定的时间较寸长，如力图在齐短期内销售完煎毕的风险较大趋。因此我们可猜在前两的步骤斩进行时就对其屋软性宣传已积卷累客源。在时些机成熟时，选妨出商铺中的绝响版位置进行拍未卖，既可以将胁一个项目的人蛙气炒到最旺，极同时可以利用请此次拍卖的新程闻性将宣传效娃果最大化，并跨且很容易控制专成本。所以从脾大的思路上来估说，拍卖既可射以放在最前面塘哄人气，又可蜘以放在最后面微提升价格。敞第二阶段：酒胜店式公寓：损（和200佛5烂年尿7向月浊—股9疫月）那说明：操作重告点在括于稼"伟横件卖喂"夕与壤"跑竖洽卖效"当。亲"神横巩卖婶"滩指的是在同一劈楼层当中卖户姿型慌；俩"贿竖类卖俊"防指的是同一户仓型中卖楼层。念其中的主要操龄作因素是价格艘。我们可以先厦推促出周1/爹3虾的楼层来试盘预，如发现哪一语户型卖得特别财好，就迅速提矛价；相对滞销余的户型就快速呼调整。及?性止一开始就以操锁作中小户型，构建立鲜明的个有性形象。以中卡小户型为主体元，使项目快速疤热销实现资金哭的快速回笼；昂?婚愧项目进展到中贯期，销售针对涂目标客户群进篇一步实施促销宿策略，在项目颂已奠定个性的耳形象后，转入渡进行实效的卖情点诉求，如提至升产品附加值谜，在保证均价似前提下加快销匹售速度，成功煌拓宽客户渠道馋；输?扎嘱然后仔细研究臣客户心理，有肃效进行房号管复理。实现均衡走销售，而不靠诊降价来消化尾富盘。剧第三阶段：写殃字楼累（辆200适5惑年之9莲月洞—曾1崭0昨月）下说明：本项目午写字楼无论是袍在策划理念上舅，还是日后的此经营管理上对左市场都是个全超新的概念，因沫此需要宣传后亭理解的过程较防长，但其一旦族推广成功将在颜整体项目中占糖据较大优势，侨其适用的目标歼客户群体很多配，放到第三阶碗段销售又可以凉避免与酒店发堤生冲突，同时磁，销售酒店式嚷公寓的过程中舞就可以积累到舌大量客户。操羡作手法同酒店塔式公寓。份第四壮章率仓项目产品设计顾报告据第一部分：究XX机国际国际公寓康产品设计构想耐淄博市车XX鉴国际国际公寓炎的诞生经历一裳段长时间的精纠心规划，我们仿深知在楼市竞错争白热化的今洁天，优越的产享品质量只是基谱本，所以，我识们不仅向客户镜推荐房子，更哥是推荐一种健况康舒适的居住秩环境娃，柄盼一种超五星级催的英式管家服土务、一种城市贪精英的新贵族宅生活的态度，技而屈XX盐国际国际公寓办则是这种生活战态度的延伸及龙载体。优为了全力打造刺淄博市投资型乡小面积公寓的浙第一品骡牌妖—那XX传国际国际公寓漠，忙XX挂置业公司在硬池件与软件的投配资开发上是不要贵余力的。而奏我们所有建设什XX诵国际国际公寓素的每一位成员朝共同努力的方稠向，就是希望蛋所有入住辞XX贺国际国际公寓澡的业主都在硬播件上能够获得轨一个良好健康含的生活环境，解软件上能充分穷感受到英式管田家服务的尊贵司性、艺术性及摇完美性，并引悬以为荣。岩以下就从居住比环境和英式管君家服务上来进需行设计说明：环境设计泼2熄1硬世纪将是环境伞的世纪。我们果对于环境，尤痕其是居住环境帐的讲究引导我凶们地自己环境元观念的提升，扫建立一个扩大守的综合环境观垮。从创造人居笔环境的角度来辜讲，第一是环斤境，第二是环配境，第三还是障环境。这果，烫第一况个忽“蜡环阶境乳”朋是指大的综合赌环境，即要使老我们的设计尽休可能和周围的毕自然的、地理草的、景观的、犁交通的、人文辜的、经济的环名境进行对接，纤选择有利因素情拉动楼盘发展核定位，使项目愉融入环境的同鸽时去改善环境抄，与城市总体箱规划相一致。社第二异个僻“戚环灰境米”蝇是指中环境，诚就是居住区内庭部的环境。这跪一点正是众多盐楼盘比较重视春的环境。第三岭个例“除环乳境躁”握是指住户内部狱的小环境。即肤在住宅设计中现使住宅内部的尤间隔上升为环甚境和空间的思个考。那么环境得设计应从以下伯七个方面着手侦考虑：株1阴．空间环境要斩满足人的活动准要求万差使提供充分的空狗间环境是营建拐居住区的基本拐条件：布置居该住房屋的空间纯，教育儿童、临购物、文化活关动、医疗、居石民交往休闲、旦老人儿童的通仅道、道路、停汽车场地及市政厨设施用挪地鸭…皱…提住宅的内部空孟间要满足人居像的会客、起居炉、餐饮、学习萝工作、盥洗、浸烹饪及贮藏等霞需要。随着人款民生活水平的有提高，快节奏锁的高效率的现最代生活观念将夸会渗入居住生纳活领域，小汽阻车拥有量会逐飞渐增加，经济链活动会越来越片多地出现在居信住区内。五天窑工作制的推行跌以及家务劳动动愈社会化，使评生活闲暇时间鸣增多，健身文章化娱乐成为生扛活中不可缺少得的部分。援因此，做XX唯国际国际公寓垮空间环境设计盲以满足日益进全化的生活及文闷化设施为标准顾，要注意和社挑会生产力的水策平、人民的生肺活水平相适应骨而不是片面地祥去追求或过多扬地超越现实的杆生活水平。卫漏生间和厨房须维具备自然采光谜及通风，因均犁为小户型单位附，避免发生一阶些不必要的事钟故。在有限的首空间里，注重熄合理利用面积缎，争取获得稍符大一点的贮藏屯空间，同时重膜视每户入口处找存放空间的设株置。居住空间盾环境标的提高钱并不是要简单贞地放大面积，消而是要注重其禁功能的质量和丹充分发挥每一笼个平米的作用某。棍2产．生态环境要忍有益于人的生聪理需求萝选择和营造良抗好的生态环境浪是人居的首要瞧条件。就营造竟结合自然并具御有良好的生态葬循环的人居环据境而言，共生吧与再生原则就稍要求我们特别扒注意和自然的访环境的结合和温协作；关于因晴地制宜，因势峡利导地利用一要切可以运用的密因素和高效地年利用自然资源虫；减少人工层碰次而注意自然树环境设计。黎就酒XX躺国际国际公寓贝目前的生态环煌境而言：虽具辣有日照和通风窑条件，但临近吃释放有害气体易的化工厂，又攻位于主干道共闹青团路旁属噪敌声地段。所以马在绿化设施中滨要考虑生态绿五化和景观绿化蔽的结全，多栽醒一些可以释放叫有益气体或可左以减少尘埃和张消音功能的树颠种。同时在设活计上要注意日魔照和穿堂风，吹保温和节能等符的生态问题，稍在偏东、西朝芽向的住宅外墙注必须考虑遮阳拔问题。室内绿酬化设施对改善羞住宅的生态环倡境也有着很好邪的作用。泉3男．视觉环境要拍满足人的心理瓜需求旅默虹视觉环境要满授足人们对环境桃产生舒适的心然理感受。居住激区内的住宅、嗓公建、小品和都绿化设施必须顷进行整体考虑沟和相互谐调。描居住区的良好摔的视觉就是追灾求宁静典雅为涨主，环境设计爷要简洁，绿化胆环境内不要过始多去搞小品和均雕塑。房屋的炼良好比例及和恳谐抽脏、明快的色彩左是最主要的，斑不要在造型上庸过多地追求形眼式和一些不必肺要的装饰。平应面设计必须注冻意相邻二户的世如晒衣、空调缩机的安放，均母应进行整体考戴虑，以免破坏体居住区的视觉乌景观，降低了帮居住区的视觉沈环境的质量。吊4相．文化环境要秋达到陶冶人的水要求竭XX拦国际入住的客废户大都是城市泡精英，整体居惕住人群素质较末高。所以必须沉在居住环境内张提供一个供人限们陶冶素养的弃高品位的文化绸环境。居住区中内融合着居住浆文化环境。居绢住区融合居住润文化、教育文较化、饮食和娱叶乐文岁化罩…沫…券在居住的建筑匙里，公建、绿盘化乃至小品方涨面均要有文化挂的品位，使人术们无论在居室摩、会所、文化夜休闲和购物饮役食的场所内部植感觉有一种高右雅的文化环境区的氛围。千万赏不要乱设广告届而让商品经济资手法去干扰和开破坏居住环境腹，要从环境的狂内涵上让我们仿潜移默化地在严心灵感受到浓牧郁的文化气息雾而陶冶自己的甲情操。狠5景．人文环境要宇照顾人的交往枯要求膝味辉在居住区内必役须体现在人文隐环境上满足邻裂里交往、儿童德教育、行业交知流、安全措施社及进行园区活许动等功能要求广，突出以人为非本的人文环境僻设计应虑居住鸦区内邻里更和征睦、更安全、孟老人儿童更有喘归属感。要使计居住区内洋溢颜着更为温馨的验气氛，促使人莫们更加热爱生扰活和追求自己慎崇高的理想。尤6拍．智能环境要滨预计人的信息写需求月必须预计预计蒜居住生活在信篇息时代的进化辨及演变，必须冤对电脑联网、蠢光纤通信、太东阳能的利用、采水质处理、安庆全警报、防灾疲控制以及节能号和利用自然通贡风等方面进行撑新技术的考虑喜，便满足信息剂快速和生活高体效的要求。旋7笨．管理环境要拌符合人的方便游要求坐居住区的管理渗必须全面和周帝到氧。区穿以使居民在繁不忙的工作和生拳活条件下感到葬方便。房屋以显及设备的修缮困必须及时、主诵动和迅速。各停类物品的仁慈浇输送要快速无练误，以节省居祥民的时间，保薯证生活的运转靠和使人们感到立无比的方便和折愉快。英式管家服务努精陈一落、寺膛“宋英式管蔽家义”凭的概念羡“询英式管醉家元”护起源于法国，唤成熟于英国，页代表了国际家胶政服务领域的酸最高境界。英眉式管家在豪门惑在负责大到购疗物、管理家庭蛙财务、准备餐挂点、招待客人乒、准备晚宴，筑小到送孩子上桥学，洗熨衣物江等，交代工人棒执行，最后监权督验工。帜二、挥XX恭国际国际公寓环引入英式管家挎服务的起因写XX签国际国际公寓童是为匆XX添国际写字楼的职办公人群和来葱往客户配套服贪务的长期或短柄期或临时居住第、休息的住所僵。在使用不仅时需要具备等同稍于家庭住宅功夏能的私密性和肺自主性，又要抄有酒店综合配劝套服务的方便夏性和全面性，萍将居住者从日式常琐碎的家务盯劳动中解放出惑来，尽情享受芬这种大隐于市涉，闹中取静的误惬意生活，完万全释放工作的冤压力，真正的兴让自己的心情买放松和充电。倾XX西国际国际公寓考的英式管家配棒置将有首席管详家银(之相当于物管主胡任澡)驳、大管间家洁(暂相当于物管各结配套服务部门暂主玩管山)校、管家。他们渐将直接面对住医户，每一楼层雾住户将由三人魂编制的管家小代组专门负责，页家里发生大小司事情都可以直葛接找所属的专绿职管家小组负瓣责。每楼层设抵置的管家小组饱可以很清楚住阔户的状况，随勉时达成住户近子乎量身订做的艇要求。管家小房组所做的工作贿虽然是事无巨窗细，但并不一摄定每件事都得怎亲力亲为，他阿们身后有一支凭超强阵容的后理勤单位支码援猾(荐包括水电、保伴洁、安全、餐燃饮、保健等小泳组惩)叠，听其指挥行凑动。长时值期丙2脏4否小日时旋36僵5留天过行任何方摧面己(周衣、食、住、有行、商务、文势体娱乐、休闲而、健身痒等暑)插的服务。住户额任何事情只要氧向管家打一个抗电话，盖就羽O傅K碗，全部搞定。裂XX绞国际英式管家称尊贵的服务体衫现在：年我们服务的座买右铬：我们是兼为女士和绅士猴服务的侍从，桃你的贴心管家枕。骄我们和住户的死关系是：忠诚稀服务的公仆，香信息交流的使庸者，家居安全责的卫士。庭对于住户提出芽的要求：我们骨可以做到，且牙能马上做到。鹊只要住户想得牌到的，我们就首做得到，住户谦未想到的，我辟们也做得到。充我们服务的宗徐旨：我们是您草忠实的管家杏，镇2广4苦小时随时恭候明，住户只需要丹拨打一个电话澡，其他事情均雹由我们来完成泽。摔三、摩XX猫国际国际公寓谅英式管家服务遇的内容钩1挽．懂质公共及常规服根务隙服务目标：让柴住户走在属XX笛国际国际公寓魄的大堂、走廊龟、电梯间等公板共区域感觉不亚到任何的不舒胀服，一切都是绪干干净净、清现清爽爽的，连顿高大威武的保漫安都是彬彬有弯礼，这就是我网们隐形物管服遣务追求的至高畜境界。伸?散忌保持公共环境腔的干净、整洁讯?往委托专业清洁饺公司规范化服鸣务；趣肆?践明晰工作细则多和验收标准；锹凳?体制定细致的工讯作计划和巡查垫表；裤漠?汇清除死角－－却随时保洁；显旅?视上门收集垃圾饱－－日产日清袍姨?粒清洁外墙、电规梯、楼梯、走考廊、灭之杀清“送四粥害俩”末－－定期清洁帜?闷芳公共设施维护喝服务耐践?绸建立房屋及公泄共设施的方案揉；择旧?刃严密的养护计嫩划和维修制度傲；大戚?断严格的日常管看理和巡查制度寸；识厦?在按季度清洗生愁活水池，化验组水质；椒驼?桥定期清疏公共活排污系及化粪女池。怒?野脂机电设备养护猫服务熊检?尖明细大厦设备逐的台账；倦胶?珍严格制定实施扩设备巡查制度断；虹执?悔严密设备的保齐养计划；叛着?收齐全设备和场超地的标识；执章?倘完备设备运行命、养护记录；取禽?步实态行繁2赵4谁小时技工值班森制度；砍丽?江按时参加并通盗过各项设备年之检。说?纯州消防系统管理贴服务伴喘?捕设立消防责任哲人，建立消防露队；估梅?肿消防监控中趁心宣2负4机小时值班制度题；织?劈定期检测和维久护消防设施和轮报警系统；夜?影消防出口、通针道及设施标识昨电脑明显、齐程备；钱?局建立动火、危秘险品堆放等作愁业审批制度；义?鼠保持日常巡视盼、及时清洁消拴防隐患；；线?丸定期举行消防弃学习。会?反命公共秩序管理雕服务奉?2犁4疯小时保安员巡拆逻制度；衰帮?冒人防、特防相销结合的安全防答范体系；屯希?冲严格的内保人朋员招聘和培训随制度；峰逐?忆大厦内道路的崭标识齐全，指能引明确；独涌?俘封闭大厦实施瞎人、车出入登萝记制度；遵序?近停车场实凭施罚2迷4泛小时值班制度涌。牢?司帽大厦智能系统颜的应用初认?缘周界监控系被统亦(36泥0夏度旋转摄像至枪察)绳；张钳?缴闭路电视监控倡系统；首涨?红一卡通智能系槐统禽(找包括大堂防盗果门及停车葬场肤)佩；季劝?糠紧急广播及背库景音乐系统；荒发?蔬设宽带贪网蜻(耍宽带入抚户该)趴；右置?冠每户设置家庭冤智能控制岩器故(锋含彩色可视对渴讲系惹统冷)之；录纹?秘每户预埋煤气灶泄漏感应器、柔紧急按参纽没(翅可向管家部办秤公室直接报讲警煎)腰。症?侦诉全程房屋维修矛跟踪志劝?舌专人负责维修叼管理；绸辣?伯管家协调监督肾维修进度；忆糟?毒完工后的室内平清洁服务；盗蓬?评协调住户的其惊它要求。获?咽糠专业房屋租赁司管家恋跪?晓租赁过程监督劳及跟踪；匙愉?曾电话联系业主狗汇报租赁情况瞎；驼津?家提供房租赁合墓同范本；锐侧?层全权代表业主网签订租赁合同浓、代收房租、始代收押金、交躺验房胳屋停(浸应业主要求，哈业主须出具全蚀权委托冻书堡)纹恐?逮协调承租户与臂业主的关系骨泊?暑为承租住户提堡供相应的管家芝服务箭2含．姓疗增值管家服务斗服务目标：我更们的住户已经悲将太多的智力注和精力投入到唐工作，所以当偏住户回到公寓浊时需要的享受诱美好的生活和共宁静轻松的休由息，我们不忍窗再让他们将生桃命浪费在琐碎获的家务劳动中茅。我们的客户斜贵为城市精英书，是社会发展喘城市进步的中倒流砥柱，他们摄不是不会修这邻修那，他们是药太忙，没有时帐间，所以我们态提供的英式管飞家服务帮他们竭打理一切，让臭他们回到公寓茶迅速充电、加董油，以便积蓄赤能量再次以饱队满的精神状态甩投入到新的工线作中去。奸※颈全程无忧搬家朋套餐服务拖◎刮提供专业搬家碌公司信息歇◎窑搬家公司现场缎专人全程跟踪佩与协调；抱◎泳家私电器专业融搬运与摆设；壮◎摩全屋细致物品蓬的整理及摆设蒜；贺◎屈新旧家居全面钳清洁。迫※基全程无忧家居丛清洁辣?么翅一次性清洁馆围?谊抹净地面；芹叛?壁抹净地脚线；?天花扫尘?墙身扫尘狭功?阴抹净木门、防尼盗门；添终?惨抹净铝合金窗消；输崇?阔清洁洗手间洁骨具、贴面墙身斩；陶萝?赌清洁橱柜、贴陷面墙身；垂赌?面抹净照明灯具敢；爸袭?稼抹净家私内外理表面。? 钟点清洁煮纠?过扫涝(帮抹摇)牺地面；层渔?轮抹门窗；奉到?裂一般性清洁家场私设备；进捷?名一般性清洁阳孤台；被蒸?铅天花扫尘。? 包月清洁辩再?或家私、设备清停洁；船迹?镜门框及窗框清捐洁；刮否?织清洗厨房墙身蒙、地面；煎仇?亚阳台清洁；孝白?躁天花扫尘；扫帖?心不锈钢设备保刮养；势粱?绢煤气炉、微波侦炉表面清洁；控脆?气家电表面清洁挡；第割?虏拖净室内、阳削台地面；屑妙?将室内玻璃清洗腥；财师?怠木地板清洁。?