加强防水性能提高住宅使用寿命

加强防水性能提高住宅使用寿命分析了我国目前住宅X-程防水质量现状，阐述了防水性能对于保证住宅使用功能和耐久性的重要作用．介绍了建设部开展的住宅性能认定X-作中对防水性能的具体要求1防水性能较差是我国目前住宅工程质量的薄弱环节近年来，我国住宅的主体结构质量基小上得以保证，城镇住宅巾，按照程宁规范施的住宅．基本上会发生房倒屋塌的事件，但渗漏、裂缝作为质量通病和顽症依然存在，并成为广大消费者关注的焦点。如表1所示，在新建建筑中，墙面、屋面、楼板、门窗、管道的渗漏，在某市某区2005年建设工程质量投诉中有88件，占剑了近40％。在住宅的使用过程中，有的渗漏问题逐步暴露出l米，如某物业公司2005年度物业维修内容统计如表2、中，渗漏为334件，所占比例2．28％，不算高，这和物业公司维修的种类繁多、大事小事都要记录统计有关。在撰写《中国住宅丁程质量——现状剖析、国际借鉴、未来对策》（1）”一书过程中，笔者到7个城市进行了实地调查，和各城市的建设丁程质量监督站、开发企业、施工企业、监理企业的有关人士进行了座谈．深入一些住宅项目进行了调查，普遍认为，撇开规划、设计方面理念落后、不愿意增加一次性投入等造成的功能不全、性能不高、配套不够等综合性能以外，就住宅工程施工质量而言，渗漏和裂缝是我国目前最主要的质量问题。2防水性能的优劣直接影响到住宅结构的耐久性能渗漏不仅影响住宅的防水性能，还会影响到住宅结构的耐久性能。当前我国建筑“短命”的现象普遍存在，上世纪80年代建造的住宅，有的已经被拆迂．有的正面临着被拆迁的命运，尽管拆迁的原因很多．但住宅本身综合性能很低和漏水、裂缝等严重、也是被拆迁的主要原因。目前，我国住宅的平均使用寿命不足30年，远远低于设计寿命50年的标准，而发达国家的住宅寿命一般高达80余年，在法国、瑞典等国家。百年的经典建筑数不胜数。所以，从投资建设起，就要鼓励开发企业立足于建造设计使用年限为100年的住宅，增加住宅的使用寿命，减少拆迁，这是最为根本的节能省地环保，最符合可持续发展的国策。优良的防水性能，不仅意味着住宅不渗漏，更意味着可以提高住宅结构的耐久性能。就量大面广的混凝土结构而言，住宅结构的耐久性设计，面临三类环境作用，即室内环境、室外环境和土壤与土中水分作用的环境。室内环境方面，经过设计、施工以及使用方的共同努力，大部分室内构件的使用寿命基本可以达到100年的要求。但要确保厨房、卫生间混凝土构件的防水性能，防止生活废水、污水渗漏后，造成对厨房、卫生问混凝土及其钢筋的损害。室外环境则比较复杂，室外混凝土构件一般的使用寿命只有30～40年，室外砌筑构件的问题主要发生在女儿墙、散水与防潮层之间、遭受雨水侵蚀较多的部位和厨卫问渗漏部位的墙体。提高室外构件实际使用寿命的措施，对于住宅结构来说主要应该是提高防水性能，将雨水、雪水和生活用水的泄漏水等予以很好地处理。水分除了有侵蚀性之外．还会造成钢筋锈蚀、使混凝土和砌体遭受冻融损伤。因此对于室外构件来说，除了采取比室内构件更高的防水材料要求外，还要有相应的构造措施，如避免雨水直接冲淋构件和避免雨水和雪水的积存．并进行定期的检查与维护。土壤与土中水分作用对住宅结构的耐久性也有很大影响。与土壤和水分接触的构件主要是基础和地下室，应该采取措施防止构件与土壤直接接触：当土壤具有腐蚀性时，要注意防护层的抗腐蚀性，以提高住宅基础和地下室的耐久性能。按《地下防水工程技术规范》规定，地下室属一级防水需两道设防，不允许有漏水和湿迹。屋面、外墙渗漏后还可维修，但地下室一旦外防水破坏，只能从地下室内墙来堵水、防水，虽然可以通过维修使水不渗入屋内，但地下室的结构构件会浸在水中，使钢筋混凝土的结构耐久性下降，影响使用寿命。3建设部A级住宅对防水性能的要求根据《住宅性能评定技术标准》(GB／T50362—2005)，我国所有的新建住宅都可以进行评定，分等定级。住宅性能按照评定得分和关键性指标一票否决的双控方法，划分为A、B两个级别，A级住宅为执行了国家现行标准且性能好的住宅，B级住宅为执行了国家现行强制性标准但性能达不到A级的住宅。A级住宅又进一步分为lA、2A、3A_三等。截至2007年7月。共有340个住宅小区通过了预审。91个小区通过了住宅性能认定终审。其中69个小区．共2420栋由建设部第33号公告、77号公告、244号公告、427公告向全国进行了公告。作为我国唯一的住宅性能评定标准，是衡量住宅性价比是否合理的水准和标尺，有助于提高住宅商品市场透明度，还消费者以知情权。促进住宅产业的有序发展。住宅的耐久性能是衡量住宅综合性能的5个方面之一(适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能)。而防水性能则是住宅耐久性能中最重要的性能。其定性定量指标要求如表3所示。《住宅性能评定技术标准》将防渗漏作为耐久性能的重要评定内容，着眼于提高防水性能，克服住宅渗漏这个质量顽症。标准分别从防水设计、防水材料、防潮与防渗漏措施、防水工程质量和外观质量5个方面进行评定。4防水设计是保证进入“A级住宅”的门票村《住宅性能评必定技术标准》赔要求所有炎的赏A躺级住宅．屋面突和卫生间的设甲计使用年限不女低塔于彼l践5集年，地下室不卸低稻于绝5贺0佩年，这忙是恩A砍级住宅的一票羡否决指标；材第廉Ⅱ离档要求屋面和喇卫生问的设计与使用年限不低靠于娱2丛5慈年。国家标准然《建筑结构可机靠度设训统一晌标准》对设计堪使用年限的术览语解释为：设鸣计规定的结构胁或结构构件不贼需进行大修即掩可按其预定目禁的使用的时期晕。即房屋建筑茅在正常设计、宅正常施予工择、正常使准用和维护下所饭应达到的使用轰年限。正常维敌护包括必要的筝检测、防护及驾维修。设计使振用年限是《建脱筑工程质量管辞理条例》中要嚷求挨的伙“敞合理使用年净限畜”炊的具体化。紧就屋面防水工丈程而言，其设捎计使用年限非统常重要屋面常览年处于温度、间湿度不断变化缩条件下，处于急太阳紫外线照智射下，处于臭技氧和酸雨不断议腐蚀的室外环邀境下．因此住抢宅屋面防水要捏结合建筑屋顶航构造和形式，渡结合住宅所处谢的地理气候条拴件，相应地选下择防水材料，充确定相应施桌工扩工艺以及节点仙处理工艺。我两国才200币4诚年修订的《屋顾面工程技术规卡范》中，将住再宅屋面防水挤工苗程的等级定位棍三级防水，防冻水年限独为遗l温0克年，秋而何A死级住宅将设计叙使用年限提高蝴到合l著5窝年，目的在于肚大幅度提服高漂“假A洞级住混宅晒“忘的防水性能。愧5苍防水材料的选薄用是进厕入瓶“单A君级住希宅侮”踏的基石妥改革开放后。劲我国的建筑防镰水材料工业取雁得了长足的进郊步，尤其是新润型建筑防水材愧料发展较快。械但关键问题是申，在我国优质目的防水材料和刊劣质的防水材爪料并存．市场萄不规范，还往满往出害现港“捐劣币驱逐良色币询”区的现象。劣质辫的防水材料价唉格低，通过某镜些手段比优质百的防水材料更浸具有竞争力。邪开发建设和施骤工企业是防水晃材料的采购者弃，不是住宅的安最终使用者，政往往倾向于选吓择普通的价格族较低的防水材堆料，凉没有选择优质迷防水材料的压叫力和动力。一袜般的开发企业城和捐施存T涛企业往往满足耗于达到国家强拆制性规范的最更低要求，部分志不注重品牌建锐设的项目开发丑公司，则更不慢愿意投入，更负别魔说股A欠级住宅要求屋我面和卫生问在踩国家强制性规璃范基础上再提渴高旧5荡年的要求。智6播防潮与防渗漏群措施是施工全庭过程必须加强条的环节覆防水性能的提渠高，除了设计雷和材料方面的告问题外，第三他个方面就是现近场施工。除了朱常规的对防水穴工程现场施工案方面的要求外黎，轰A市级住宅特别强捞调了外墙采取冤防渗漏措施和扔首层墙体与首枕层地面采取防解潮措施。危就外墙防水丁牺程而言，湾在巨2柔0辫世脂纪刑8赤0懂、慕9说0青年代以前，我拨国住宅的结构内形式主要是砖疼混结构，外墙毙基本可以不做鞋防水处理．外舰墙的渗漏问题理并不突出。随稼着限制和淘汰盛粘土砖的使用僚，住宅大多采麻用框架结构、热框剪结构等，阿外墙多用轻质盛隔墙砖，如轻校质加气块、粉脾煤灰砖、多孔然空心砖、灰渣忘砖、黄河淤泥叛砖等等，这些挎材料的吸水率率大大超过粘土梳砖，如果不专厌门进行防水处鬼理，整个外墙毫面经过雨季后巨就会渗迹斑斑扣。目前．我国痒住宅的外墙开躺始进行防水处胃理，但防水施无工技术跟不上粪外墙建筑及结拐构的变化，外赛墙的渗漏问题款也时有发生，芦主要表现在砌将块找平层开裂独及窗框四周的移缝隙等部位，析尤其淋雨面的冤外墙墙体和卫此生间的淋水墙零面要特别注意清。墙体渗水产析生的主要原因绿有以下几个方栗面：墙体砌筑讯质量较差，灰呢缝不密实：外叮墙面粉刷龟裂营、起壳等。混7座防水工程质量击是进阅入萍“接A织级住稀宅芳”炕的保证爸经过索近合3挡0喷年的发展，我付国的建筑防水渔行业与世界发穴达国家相比，眯防水材料的种酷类几乎都有。芬但防水工程质蚕量却相去甚远教。在发达国家唉。屋面防水工指程的渗漏率只听有辜2如％。，而我防国腹9尚0据年代建筑渗漏糟现象一度非常旧猖獗，屋面工幼程的渗漏率曾如高板达糕7链0蚀％，近年来，薄经过各级建设韵主管部门的常昨抓不懈，市场矩的逐步发育，逝建筑防水性能纠已经有了大幅挎度的提高，但鄙裂缝和渗漏依堡然是我国住宅黑工程质量的顽理症，久治不绝住。究其原因，饰主要三个方面撑：第一是乱压墙价。在防水丁亭程招标过程中筛，为了揽到工带程，投标人盲柔目压价，而开逆发商乐得减少抹成本．导致施漠工中承包商使祖用劣质材料并深偷丁减料。第铲二，非专业化蝶施睁T铅，操作人员没环有操作上岗证秤，没有经验的酱农民工施工粗刷糙、质量不能物保证。第三，乐结构主体的变概化和瑕疵导致列防水性能的下号降。如现浇钢修筋混凝土屋面火板有裂缝；屋士面防水构造受葛到房屋沉降句变形、温差变册化导致失效。蝇A船级住宅要求全违部防水工碌程雨(元不含地下防警水盟)霞经过蓄水或淋岩水检验，无渗宗漏现象。目前泼我国厕浴问防慕水多采用丙烯磨酸涂料叔、亦J峡S踏复合涂料、聚孙氨酯涂料以及灌聚合物水泥防黎水砂浆，只要府严格按涂料和会砂浆的不同要本求拜施雷T首，防水质量在衡技术上是有保角证的。但由于说我国大部分住倡宅销售的是毛压坯房，住户请妙装修公司装修单时有可能破坏墙防水层，当住预户人住后发现浅厕浴间渗漏时邮，到底是开发豆商的责任，还袭是装修公司的稍责任，往往很火难界定和取证被，住户自己的墙损失甚至邻居锅的损失也很难薄估计，造成了陶较多的纠纷，安投诉也难以处仔理。为确保消倚费者利益，建圆议从政策和法裂规上，鼓励以墙精装修房交房野。在对毛坯房嘱装修过程中，湖水管、电线、盲煤气管道、暖秘气等设施需要边专业人员的安挨装或改线．往船往一些装修公赔司派没有资质魄的人员擅自改酒线，留下了包龟括防水方面的抖隐患。咱8锁外观质量朗是圣“奇A尺级住众宅董”闹防水性能的体架现峰发于内必形于轧外在住宅性能剩中期检查和终猎审过程中，专广家组会从地下膨室到楼顶，查搁验住宅的隐蔽绝工灶程质量和外观晒质量，要现场直检查防水工程既排水口部位排烧水是否顺畅，永有无渗漏痕迹淹，首层墙面与忧地面是否潮湿惧。如高层地下数室结构变形缝诱部位很容易出湖现不吲程度的剃渗漏，所以不疑能只设一道止玩水带防水，需杠要设置至新少费3厚道防水，包括糟止水带、遇水剑膨胀止水条、炉预埋注浆管等俯。又如，半地脱下室底板、外扣墙防水性能不贤好，有的是因玩为选材失误，吵采壤用枣了不能长期浸堡水的丙烯酸酯庄涂料茂或拌I烘型饮J艺S窃聚合物水泥复基合涂料等水性侦涂料．从外观妨质量来看，容翅易出现的问题博主要有捕：珍1劈)代自防水屋面板酸上下搭接长度势不够，搭接缝锁口过大．屋脊本盖瓦坐灰不当普，出现爬水飘舌雨而渗漏半；躲2膏)歇屋而找平找坡易不够，造成屋白面或天沟等局松部积水咳；月3罪)庭没有按规定留砌分格缝，过宽戴或过窄，缝内喉没清候理登1症=水净艘：彼4倚)仪细石混凝土屋饲面因养护不到析位而造成混凝科土龟裂，进央而拒Ⅲ萌现渗迹喊；诉5照)蓄女儿墙泛水处冷高度不够。卷件材未采用满粘厌法，收口处张趟口，封口砂浆竿开裂、剥落摔；劝6盆)功水落口防水构骤造不符合要求剂，埋设标高高避于面层；短管汉未紧贴基层，双水斗四周卷材亲粘贴不严密等闭：朝7笨)倍屋面管道周壁堵嵌灌不密实。疑管道周边防水议处理不符合要武求．造成水顺更着管道向下渗渴漏妹；逼8话)晒变形缝细部处炉理不当．．如冒顶面封盖没有垫缓冲层，铁皮楚向中间泛水接躬头没有焊接．送刚性封盖接头待没做好防水处擦理刻；绞9每)第屋檐口下端未新按规定做滴水钩线，产生爬水膏渗漏等现象拌；花10绿)冷天沟、檐沟与盾细混凝土防水税层的交接处，丛未留凹槽嵌填肠密封材清料，产生裂缝竟并渗漏。摧9拢保只险败—鞋—患解决防水性能缓低劣的救济措族施肤在发达国家，撤屋面愉工戴程基本上是实晴行防水保证期拉制度，根据建否筑物丁程的类录别和防水等绒血，规定无渗漏恒年限。建筑在骨规定年限内渗攻漏要承担连带缩赔付责任，一扛般保证期开为享1捉5眼到红4剑0晚年不等。保证套期制度的实施嗽与商业保险结胶合．要向保险俭公遇司偿投保：在签订篇保证期合同时最，承包商要作递出成质量承诺。距显然开发商销绳售房屋时如果锻向消费者承诺冤防水工程的保拣证期，开发商太就会要求承包挤商相应承诺防轨水工程的保证骡期。这将有力庄地促进承包商姥精心设计、选肤材和施工，明塘确责任后，将陷会从根本上解寻决住宅的渗漏大质量通病。保叶险．则作为长信期的救济措施麦．可以确保其器后数年乃至数赏十年内，如果哀建筑土出饲现防水问题．鸽消费者不会因例为找不到开发贱商而处于无奈晌的境地但目前孟．我国由于没市有关于防水至工园程保证期的法僚律上的规定，青承包商不可能言自己加大自己互的责任，相应郑地去承担防水起工程责任保险汁，也得不到开列发商的积极响白应。尽管保险顷是一条保护消删费者利益的有越效手段。但房顽地产开发商在脊供不应求的房恼地产市场格局滥下。没有确