华南区域知名房地产项目营销节点操作指引及成果标准

《xx地产公司房地产项目营销节点操作指引及成果标准》华南区域版总目录第一部分 总则…………………2第二部分 市场定位阶段……………………2-12第三部分 销售指导书阶段…………………13-20第四部分 广告提案阶段……………………21-28第五部分 推广主题和策略阶段……………29-32第六部分 市场推广方案阶段………………33-40第七部分 开盘阶段…………41-47第一部分总则1．01为统一xx集团各房地产项目营销的标准，规范房地产项目营销的内容和深度，达到“确保营销工作完整、提高营销工作质量、保证项目开发进度”的目的，特制定本标准。1．02本标准为华南区域版，xx集团华南区域各房地产项目营销均应按照本标准执行。对本标准未涉及的部分，各项目可根据当地特点，酌情予以创新性选择。如中介代理机构的选择和运用等。1．03 本标准中将市场推广主题和策略与市场推广方案分开，分别作为节点之一。意在强调前者工作是后期全程营销传播工作的基础；引导各一线公司营销工作对该节点的重视。1．04本标准是依据房地产营销理论和模型，并总结xx集团以往房地产项目开发过程中的营销操作经验编制而成。标准中提出的节点工时为参考时间，非关键路径时间，部分工作可根据实际工作情况同时开展。1．05本标准遵循以下原则编制：营销与设计、成本相结合的原则；计划管理的原则；检查与反馈的原则；已持续改进的原样则。躲1绩．事0刮6损本标准的执行质责任人为三xx破集团属下各房五地产公司主管善营销业务的负弃责人。传1坡．侵0子7搂魂本标准与准则流解释权属近xx孝集团企划部和切华南区域中心际营销部共同所擦有。笋第二部分帖悼诊市场定位阶段牌操作指引及成佣果标准妨本节点工作重线点膛编制项目定位恒工作执行计划循整理项目基础抄资料还完成宏观市场届分析完成竞争调研冤完成典型楼盘娃调研完成客户调研捎协作完成《项矛目定位报告》市场反向论证目录：拜1得．项目定位工唯作执行计划滨1.1济购成立项目定位违工作小组废1.2屑层定位工作总体嚷方向和思路影1.3饼赶定位执行和审巡核计划联2款．项目基础资弱料密2.1技脆宗地区位与交晨通肯2.2胡截宗地基本指标遇2.3拒失环境及地表现叉状浸2.4闭立生活配套与大支市政配套贿3敞．宏观市场分挤析缎3.1绵茧宗地所在城市凤房地产发展主谁要脉络辆3.2店苗3静－婚5规年城市房地产贩供求走势熟3.3葡映宗地所在片区惨房地产市场供碑求特征4．竞争调研程4.1蝶咐竞争项目产品卸信息按4.2垄蓬竞争项目客户冈特征赶4.3条妈竞争项目价格勒及销售情况盘4.4圾费竞争市场集合坝特征甜5丈．典型楼盘调到研絮5.1葵嫩典型楼盘产品抱信息习5.2神网典型楼盘客户毒特征父5.3轰股典型楼盘推广舱及销售特征6．客户调研折5.1抱险客户基本特征滋5.2叹全客户置业偏好穴5.3设留客户置业价格晶承受能力伙7伐．《项目定位青报告》营8宇．市场反向论仍证免项目定位工作植执行计划绳1.1深亭项目定位工作凝小组拜悄由公司营销专疤业牵头，联合急设计、成本专累业，组成项目专定位工作小组故；伟雨项目定位工作办小组由公司营得销部第一负责窜人直接负责。健爱项目定位工作孝小组成立之后疤，第一时间知例会区域中心，姨并上报集团企傻划部备案；由午集团企划部牵受头组织或授权魔区域中心成立呀定位协助小组得。塌1.2膝享定位工作总体掀方向和思路劣死定位工作小组表召集项目定位都工作务虚会，柿由公司领导、访相关部门第一鉴负责人、集悲团即/道区域中心定位泻协助小组及其尚他邀请人员参励与。者山定位工作务虚焦会需要明确项乱目定位工作的贪总体方向及思尚路仪杨定位工作务虚盲会需要明确项梅目定位工作的骡主要工作节点生剂形成定位工作束务虚会会议决呈议侧。躺座1.3梦场定位执行和审尊核计划勤狠根据定位工作涝务虚会要求，乖拟定定位工作恩执行计划砌舞拟定阶段性成销果及最终成果货的汇报、审核敲计划舟项目基础资料芦（宜详见设计基础捏资料）难2.1铸供宗地区位与交渡通算零表现宗地在城拣市范围内的位刑置，可在城市寒地图基础上制伏作，并说明与井城市各主要区右域的交通情况胆拾表现宗地在片讲区范围内的位混置，可在片区侍地图基础上制喊作，并说明与席片区各主要位既置的交通情况峰2.2己惨宗地基本指标闹轧宗地规划设计吐要点。包括：误总用地面积、姿总建筑面积、搜容积率、建筑冒密度、绿地率腰、车位总数、匪限高要求、配狐套的名称与面回积要求、退红妖线要求。文2.3丢闷环境及地表现木状遮阅宗地红线范围茄及四至环境。员包括：宗地红琴线图、四至现虹状照片及说明陶。盘餐宗地红线范围金内地表现状。您包括：包括红娃线内现状照片乞、绿化植被、粒水面分布及说斧明。促2.4超惩生活配套与大定市政配套葵者宗地生活配套跌现状及未来规软划情况。包括购：交通、教育邻、医疗、购物胡、文体、娱乐掉、银行、邮局叛等。友援宗地大市政配成套现状及未来夏规划情况。主失要描述为施工援与居住需求需束要扩容与增加冒的情况。宏观市场分析孝3.1容狂宗地所在城市趁房地产发展主繁要脉络划乌政府对各片区嗽的发展定位，锦可以在城市地痛图基础上表示川，并说明。委胸阐述片区的发惠展定位对城市估房地产市场发恶展趋势产生的宽影响，及现阶届段呈现的主要都脉络。济溜重点阐述宗地盲所处片区房地戒产市场发展趋孝势。权3.2牵医3叙－静5肉年城市房地产拥供求走势爱陪用图表形式表忍现城慌市便3六－始5营年宏观市场发戏展状况并作简助要评述。箭包括际：蚀GD浮P筋走势、人均可易支配收入走势情、商品住宅竣悔工量走势、商译品住宅销售量挑走势、商品住肥宅价格走势。碰3.3翅舒宗地所在片区院房地产市场供超求特征使综述片区房地慈产供应特征。蝇主要从以下几枯个方面描述：羞项目规模与开拆发总量、产品饥类型、主力户扑型、价格、消丧化量和销售周商期等。副综述片区房地拥产需求特征。鞋主要从以下几绵个方面描述：炼客户特征、需杆求偏好和价格猛承受能力等。竞争调研唤4.1暴舒竞争项目产品套信息杀竞争项目规划仿信息。包括：盒规模、容积率摄、开发主题及乎规划特点、绿量化率、规划总捡户数、车位数遣等。捐连竞争项目建筑保及景观信息。绩包括：住宅产池品类型、主力富户型、会所、鄙商业、教育、烟其他配套设施趴面积及功能。耳（竞争项目是株指片区内或其翁他片区与本项货目可能的目标绵客户存在相似货性，可能与本糟项目产生竞争渠的代表性楼盘妙。）节4.疲2具竞争项目客户寇特征三箱客户基本特征蒙伴该项目中客户高认可的方面尝巾该项目中客户角希望改进的方款面详4.3祸灾竞争项目价格颗及销售情况狗蓝价格及价格走斜势草土消化量及销售刺周期业4.4泛扫竞争市场集合由特征狮舟综述竞争市场奸集合特征。包孕括：产品特征芬、客户特征及摩销售特征。毯4.醒5彩商业专题研究脾湾当社区商业配蚕置面积等于或潜大痕于滔800锹0级平米时，需要鄙针对商业建议著进行专项研究泄，形成商业专烂题报告。典型楼盘调研海5.1枣健典型楼盘产品梯信息陪典型楼盘规划撑信息。包括：贺规模、容积率塞、开发主题及惭规划特点、绿惠化率、规划总农户数、车位数插等。炭蕉典型楼盘建筑淡及景观信息。顺包括：住宅产它品类型、主力班户型、单体指渔标、会所、商内业、教育、其剥他配套设施面赚积及功能。衫（典型楼盘是汤指当地市场上蹈，在产品、成中本、推广上对尸项目具有借鉴报作用的楼盘）绑5.2圣袋典型楼盘客户半特征我荡客户基本特征握钱该项目中客户岔认可的方面察拣该项目中客户郊希望改进的方误面要5.3蹄障典型楼盘推广扭及销售特征蔬价格及价格走尸势躲消化量及销售染周期合竹项目推广特征客户调研底根据各项目实扰际，选择特定暗样本总体、确禾定调研方法和世内容，调查以想下客户信息：垂6.1与棍客户基本特倒征坡冤坑客户人口特征股。包括但不限城于：年龄区间污、家庭结构等粉。齐累客户社会特征习。包括但不限颠于：文化程度艰、职业类型等闹。怒吼客户经济特征恭。包括但不限彩于：家庭年收锄入等。钉屋客户目前居住聪状况。包括但洁不限于：房屋浩性质、居住面午积、交通出行乡方式等。挖扶客户其他特征尺。包括但不限舍于：客户来源贩、置业目的等拜。奉6.2称膊客户置业偏好屿客户购房关注忘点排序。包括腹但不限于：价朱格、地段、周屿边环境、发展并商品牌、社区柳园林、户型、页朝向、生活配序套、教育配套最等客户购房关厉注点按照关注洗度进行排序（您突出方面标明耻所占百分比）捐。摊源客户关注点偏江好。包括：楼脊型偏好、户型戚及面积偏好、惰车位偏好、交肾楼标准偏好、婆商业、文体、党会所、教育、裁交通、金融邮吐政、医疗卫生桨等配套偏好。姜6.3投矿客户置业价格没承受能力极碎统计客户购房甩均价、总价的们承受能力蓬协作完成《项吊目定位报告》庭7.1随劫《项目定位报哈告格式》参见偶附件：若7.2通打本节点完成参弦考工时杠为田4晓0饥－闹6款0左天。市场反向论证忧8.1限欺当概念设计或士方案设计阶段勿，产品出现创云新性突破可能丑，而且这种突巴破可能与原客害户定位和产品否建议存在明显辉差异时，同时翻该方案在设计滴指标、经济指名标方面比原定轰位方案更优的由情况下，由设锡计专业向集团章企划部提出市稼场反向论证的碌申请。坐8.2修障集团企划部召苍集原定位评审续成员，研究决瑞定是否进行市舌场反向论证。愿如果会议决定认维持原定位结握论，则由集团即企划部知会区另域中心和一线丽公司按原定位竭和原方案继续搭。（该环节工渡作也可以通过臂邮件形式进行使）烟8.3劳瓦如果会议决定捡对新方案进行币市场论证，则枣由集团企划部穴组织或授权区滑域中心组成新脖方案论证协助替小组，同时知没会一线公司组纯成新方案论证供工作小组，执散行论证工作。絮8.4撞薪集团企划部召耳集新方案市场蛾论证评审会，墨对新方案的市肺场可行性进行离评审。只第二部分暖熄血销售指导书阶跳段操作指引及佣成果标准君本节点工作重鹅点除确定项目销售式总体目标和分道期销售目标蠢制定营销费用鹿初步预算只确定首期入市激时间和开盘要斗求豪确定项目销售必关键节点时间却表粮明确项目销售善方式悉完成《项目销仅售指导书》目录：弯1肚．项目销售总童体目标和分期断销售目标朝1.1齿帽项目销售总体耐目标驼1.2尼鲜项目销售分期拖及各期销售目首标惊1.3摆羡项目首期当年圾销售目标栋2扰．确定首期入斤市时间和开盘识要求沫2.1格涛项目首期主要竿工程节点时间咱计划醉2.2丝长主要竞争项目飞关键销售节点涉预测及首期入照市时间选择议2.3弦刚项目首期开盘扮条件要求俩3奇．确定项目销振售关键节点时唤间表古3.1怪扎项目首期开发丧关键节点时间虽计划郊3.2稼诵项目营销节点撕时间计划浊4充．明确项目销告售方式何4.1谷港确定项目销售摄的方式裹5俯．制定营销费直用初步预算维5.1袭膜项目总体及首以期经济指标忘5.2痰膨项目总体及首羽期营销费用初钥步预算醉5.3充吧编制首期《营售销费用指导书盛》初稿纠6痒．完成《项目说销售指导书》晋项目销售总体甲目标和分期销相售目标告1.1慕蒜项目销售总体凉目标稠胀包括总体销售主周期、销售面索积、销售均价幕、销售金额和斑项目利润。判1.2疲缴项目销售分期惹及各期销售目似标他拒项目销售分期津。包括各期销挨售区域、产品葵类型、主力户捕型。露寸各期销售目标绣。包括各期销伶售均价、销售役周期、销售面乌积。岂1.3处陈项目当年销售获目标胳魔项目当年销售指目标。包括该义年度销售区域红、产品类型、忧主力户型、销长售均价、销售别面积、销售金幅额。食确定首期入市跟时间和示范区笋要求穿2.1妥慧项目首期主要洽工程节点时间刻计划雾弊首期主要工程举时间节点。包震括：首期开工辩、首期达到预调售条件。幕绪示范区主要工壶程时间节点。涂包括示范区开破工、示范区竣辱工、示范区达钩到开放条件。美2.2岭麻主要竞争项目没关键销售节点景预测及首期入小市时间选择袄攻主要竞争对手虑本年度关键销缠售节点预测。莫包括：产品发柜布、排号认购姻、公开发售、甲现场开放、重到大促销或公关缩活动等。廊脖确定首期入市碰时间。拉2.3摘柏项目首期开盘盗条件要求零咏首期示范区范积围。图示表现辅首期销售大厅除、销售流线、贪示范单位展示锯区及其他开盘敌计划展示的区团域。访拉首期示范单位该展示条件要求创。包括：楼祥栋抢/旦组团、户型、特效果、预算和煮完成时间等要否求。狂免销售大厅展示丸条件要求。包稼括：功能分区值、效果、预算孟和完成时间要速求。丛郑首期开盘时配扎套条件。包括谦：道路、公交鼻、教育及其他欲配套条件要求反。考确定项目销售师关键节点时间眨表战3.1烟备项目首期开发毕关键节点时间咱计划辫列项目设计、工刺程、报批报建背关键节点的时访间计划。贺3.2妇招项目营销节点达时间计划浙烂项目营销节点溪时间计划。包拉括从项目定位佛完成到公开发沸售的时间节点环。奶明确项目销售龄方式绍4.1躲浸确定项目销售冷的方式动语明确项目销售辣和代理销售的应方式。即明确勒发展商自己组祖建销售队伍销北售或者选择中铁介公司代理销将售，还是发展季商和代理商联批合销售等方式云。吗制定营销费用杠初步预算夸2.1判跳项目总体及首候期经济指标侍叛项目总体销售悠金额达透项目首期销售剃金额租2.2尝积项目总体及首捉期营销费用初喜步预算晋警预测营销费用辽占总体销售金区额比例超芝估算总体营销拾费用及首期费绪用额度碗2.3润吹编制首期《营炮销费用指导书哄》初稿牙舍根据首期销售谈任务，和首期驰营销费用初步停预算，完成《虹营销费用指导中书》初稿。羡完成《项目销颤售指导书》重6.1幻罗《项目销售指滴导书格式》参吐见附件吧6.业2平本节点完成参面考工时贝为淡3极0晓天。必第四部分适野是恼广告提案阶段眉操作指引及成番果标准钱本节点工作重筐点鉴确定项目营销背陈述段编写《广告委须托任务书》房广告提案招标列和回标塞广告提案及评耗审倚完成《广告提挎案评审意见书杜》目录：计1潜、《项目营销妇陈述》炸1.1横副项目开发主题扮及设计陈述逼1.2科脸项目竞争态势派陈述棍1.3暂获目标客户陈述祥2众、《广告委托涨任务书》恨2.1难收产品基本描述恰2.2卫催项目营销陈述蠢2.3绑香广告招标事项竖约定闭2.4集厘广告回标内容衰3杏、广告发标及厌回标携3.1乌要广告发标斯3.2者竿广告答疑哲3.3德屠广告回标掉4奶．广告提案及兄评审铲4.1笼快广告提案煌4.2男骂广告评审馆5溜．完成《广告盈公司评审意见晚书》领5.1样驾广告公司提案闯内部评议做5.2巧橡《广告公司评邪审意见书》姥5.3岩扁确定中标方案毫1苦．《项目营销趟陈述》刷1.1欧娘项目开发主题帽及设计陈述雁限项目开发主题腐陈述。总结项驴目定位阶段对挽开发主题的陈需述。赶懒项目设计陈述泛。总结方案阶谣段的设计陈述观。庸1.2桑限项目竞争态势弟陈述孤雹同细分市场竞猎争环境评述；锁席典型竞争项目致竞争威胁评述璃。宣1.3鹊满目标客户陈述奇朴目标客户特征惨描述。捐理总结目标客户糕的消费心理和肺价值偏好。垃1.4脊闲形成《项目营孩销陈述》差跑项目利益点提土炼，并按照排呜他性、比较优视势性排序；但吃项目劣势描述兄，并按照固有诸劣势、比较劣识势进行排序；迫概公司层面对该晌项目的产生的技经济收益、社蛾会影响力的期歉望；家预综合以上描述备，总结该项目标方向性营销任球务和实现手段边。并以关键词雁形式形成该项惕目的营销陈述塔。劲2柏．《广告委托蓝任务书》廊2.1嚼陆产品基本描述泳2.2长光项目营销陈述民2.届3倒广告招标事项纷约定师丧招标说明及合厉作思路约定辛崖回标及汇报时策间要求有吼其他应注意事傲项张2.4台惠广告回标内容阀竿项目推广主题幅及主题平面表锐现割袖项目案名夹、招LOG幕O德、广告语及平料面表现回植项目推广策略畅及媒体策略愧敞项目小组组成类及成员介绍呀忧合作报价及合幅同文本绣3流．广告发标和瞎回标碎3.1餐甚广告发标亏讲通过广告任务陵书的形式向三欲家以上符合项泡目推广要求的禁广告公司进行民广告代理业务液招标。烛3.2遮字广告答疑会惠皇在广告标书发油出餐后乐3颈个工作日内组转织有各广告公斑司参加的统一度答疑会。顷睛在广告标书发便出苗后怜1无8敢个工作日内组绕织各广告公司屯二次答疑会。今3.3扫年广告回标抢葵在规定时间内昼接受回标。行蜜检查回标质量猛，确定并约定残提案时间和地情点。箱4葵．广告提案及后评审拖4.1劣顾广告提案排幕组织由公司总钞经理参加的广翠告公司提案会手议。汤鞋广告公司汇报肚提案内容。昆4.2污湾广告评审颤甲方与会人员愉提问冰变广告公司解答见5浮．《广告提案抽评审意见书》戴5.1潜唤广告提案内部锐评议姨良召集由集团领瓜导或其授权代锡表、区域公司份领导及对接人晒、公司总经理吧、营销部负责倡人、项目部负枝责人、项目营轻销负责人及其助他需要参与评胶审的成员参加夕内部评议会议权。尝缸各成员发表专贫业意见。撑5.2帖犯《广告提案评搬审意见书》说章根据内部评议脆会决议，形成饰《广告提案评互审意见书》。共6隔．确定中标提燥案宣6.1逼锻确定中标提案秘6.黑2项本节点完成参芳考工时星为筑3斗0尚天。嘱第五部分访速推广主题和策株略阶段操作指捕引及成果标准包本节点工作重粱点歉确定项目推广息主题和策略册确定项目的案牛名圆、叙LOG瞒O蚕和向VI目录：胆1工．项目推广主倡题和策略握1.1态需营销陈述修正依1.2娘扫项目推广主题歼1.3粒画项目推广策略伶1.4嘉兽项目推广创意奸2指．项目案名罗、最LOG炭O乌和比VI按2.1湾恳项目案名温2.2典篇项截目制LOGO膏2.3芽搞项目笛的也V惜I冈系统含项目推广主题愁和策略傍1.1聚柿项目营销陈述喷修正键楚结合广告提案价，修正项目营倒销陈述派1.2福艺项目推广主题英详基于项目营销浩陈述，结合目能标客户及市场税竞争状况，提井炼项目推广主滩题。规仿基于项目推广槐主题，形成项辨目的主题形象眨和主题广告语陷。蹦1.3附客项目推广策略斗支项目推广核心坊诉求会饥项目推广节奏中安排谨蠢项目推广渠道坝策略尺1.4舅罚项目推广创意样陶平面视觉创意勾。如：户外、命报纸广告、包浊装创意。漫义视频音频创意敲。如：电视、猾广播创意。意春互动媒介创意幻。如：网络广卖告创意。识瘦公关活动创意快。如：事件、泼新闻活动创意体。搞项目案名唐、众LOG玩O迎和虑VI绍2.1督薪项目案名穴衡项目案名原则科性要求。项目催的案名需要符于合当地地名办应的要求，符合气当地文化习惯吉，满足新颖性援、恰当性、词等义清晰性和无锄歧义性的基本鹿原则。积xx秒项目案名库。倡2.2艘罪项斗目宋LOGO孙狐项兴目模LOGO脏撑原则性要求。盾项盖目让LOG歉O铁除了保证和项正目定位的契合算感之外，还需屠要满足推广和裤包装的延展性至。笔xx底项翠目捎LOG场O进库。宰2.3汉军项目踪的喊V叛I估系统猎些项解目绳V孕I无清单。汗xx伪项液目锣V辨I套库。遭3劝．本节点完成酬参考工时蜜为修4室5膏天。驱第六部分鲜田市场推广方案宜阶段操作指引立及成果标准志本节点工作重开点桥完成产品和竞类争态势研究机完成项目销控杆计划房完成项目营销司推广计划垫完成项目示范曾区包装计划肥完成营销费用第计划望完成《项目市灯场推广方案》目录：蛙1栏．产品和竞争艳态势研究所1.1拨抓产品研究耐1.2弹泪竞争态势研究2．销控计划遮2.1格续总体销售节奏龙安排呀2.2才卵各阶段销售推粮盘具体安排荣3污．营销推广计蜜划千3.1买朴营销推广主题龄和思路味3.2渗高配合推盘节奏寇的各阶段营销情工作重点屠3.3永猴各阶段推广表钟现和媒体组合柳4保．示范区包装共计划既4.1谜防示范区包装总际体要求荒4.2婚役各功能区域包滚装条件坝4.3阳益示范区包装执鲁行计划奸5阔．营销费用计劣划雷5.1毫羽项目营销费用散使用特点览5.2悲秀《项目营销费春用指导书》家6淘．《项目市场热推广方案》磨产品及竞争态券势研究羡1.1涝听竞争态势调研险病项目销售周期汗内竞争项目基乏本情况。重点辅分析项目销售傅周期内市场竞郊争环境，主要锄包括：首罢项目所在的片该区的市场当期娇供应情况，特市别是可比项目米供应、产品构寇成、价格策略委、推广策略等峰。书何与项目所在片云区存在竞争的缠其它片区的市氏场当期可比项沟目供应情况；刘猎整体市场可比狠项目供应情况羽。珠唇项目销售周期肉内市场竞争态亚势综述。通过披对市场竞争环奥境的分析，结忽合本项目产品储特点、户型体旬量和面积配比观等对项目销售棒周期内可能面酬临的直接市场盯竞争趋势作出铸预测。击1.2伴次产品研究拦开目标客户描述乖。总结目标客钳户的消费心理须和价值偏好。她萝项目开发主题照及规划设计综计述。渴巾项目产品主要拣构成和特点。守包括：产品类秘型、户型特点杯、功能性配套说、规划和建筑链特点、交楼标淹准等。销控计划既2.1唇断总体销售节奏纸安排辟副开盘确切时间嚷选择。基于以壤下三方面考虑屡确定项目开盘码时间：对销售柿周期内市场竞夺争环境的描述闸和竞争趋势的冻预测；考虑项蚊目工程进度；伙项目推广入市闷时间和推广周夕期要求。桐湾总体推盘节奏漏安排。通过对梨片区市场环境咳和自身产品的属综合审视，并亡结合当地市场线推盘经验，确士定项目的总体仙推盘节奏，应翼包含但不限于州以下四个主要蚁阶段：启动、乒开盘、持销、呢尾盘。阀雹总体价格策略凑和定价参数。兄2.2顿踩各阶段销售推畏盘具体安排育阐述各阶段的清推盘时间、产姻品构成、价格映策略和区间分落布以及阶段的鸽销售目标确定墓。营销推广计划遭3.1构孩营销推广主题稼和策略场味描述推广主题魂。包括：推广蝶形象描述和视闷觉表现。幼抽描述推广策略肠。包括：推广框核心诉求、推说广节奏安排和俗推广渠道策略惨。路3.2张歪分阶段营销推耗广执行方案纵基于项目推广兽主题和思路，闻配合销控计划哑，提出整体营赞销推广执行方积案。包括：谜灵分阶段推广诉冻求。洲奖分阶段推广渠沾道组合。文车分阶段推广创作意及表现。曲示范区包装计穷划麻4.1蛾浪示范区包装总喊体要求贡贿包装范围要求恼。包括红线内答各功能区域形广象、氛围营造注性包装、交通篮流线导示性包裁装和红线外交渠通导示性包装依。傅帅包装效果要求霞。结合项目推确广要求，提出碎现场的包装要帐求，并结合平亡面效果表示。除4.2域嘴各功能区域包色装条件束您销售大厅包装晌内容。除泛销售流线包装德内容。趋醒示范单位及示不范组团包装内扮容。光孟其他展示区域锅包装内容。祝4.3雀村示范区包装执两行计划追可以在示范区军总平面上图示吗各功能区域的绪划分、销售流厘线及包装位置译、内容、时间直计划等。营销费用计划功5.1助京项目营销费用闷使用特点倦若营销费用使用走分布情况决阵营销费用使用掉周期性分布么5.2浑云《项目营销费散用指导书》歪考格式参见附件桨6狠．《项目市场桌推广方案》善6.1弄甚格式参见抢6.难2谣本节点完成参岔考工时迫为密3孩0船天。廉第七部分描痒炼开盘阶段操作荒指引及成果标敞准回本节点工作重纳点扫完成开盘前形曲象部/策概念导入进完成市场测咸试僻/苍客户积累坛完成开盘内部活控制类准备工向作吵完成开盘现场碎展示类准备工愤作初完成开盘销售添道具类准备工将作目录：愉1青．开盘前形萄象屑/标概念导入辨1.1小葡开盘前宣传策予略铸1.2便抱开盘前形象导周入拼1.3肉严开盘前产品导直入2．客户积累陆2.1蹦袭客户积累方案仪2.2绪晌客户积累成果田分析和应用留3章．完成开盘内坏部控制类准备袄工作冠3.1虏富销售队伍组建型3.2厨漆开盘销控方案物3.3恶镜按揭银行确定滋、现场收倒款坊/把刷卡流程确定达3.4都听开盘现场组织丝方案避3.5妈岸销售手册编制银和人员培训养4屋．完成开盘现该场展示类准备掏工作誓4.1摇找模型制作与安垮装拦4.2拿揪示范单位、售晃楼处装修粥4.3爹全参观流线导示曲及通道布置训4.4制患工地、其他展股示区现场包装悉5乘．完成开盘销洽售道具类准备巾工作些5.1膛精开盘宣传类资沸料准备瑞5.2渣影开盘接待道具污类资料准备遮5.3竹涛销售所需法律染文件准备把开盘前形顷象性/颤概念导入击1.1女纵开盘前宣传策季略惧猪前期形象推广息目标。包括项醋目形象确立、护建立项目知名秃度、辅助客户软积累等目标。然鹅前期形象推广岁导入时机选择赞。结合推广目乎标和市场周期爆性特点确定形才象导入时机。肆梢前期形象推广丸形式及媒体组俩合。确定形象辈导入的形式，惹如：产品发布演会、品牌巡展粉会等事件形式领；或是主题视律觉形象媒体发吵布形式。同时须明确主要的媒召体组合。祖亮前期形象视觉副表现。项目主率题形象的平面贞表现和电视形帖象广告等表现赠。亡1.2银舌开盘前形象导佩入与娘执行开盘前宣赴传策略，通过摇特定的导入形普式和媒体组合驰，在市场上树柏立项目的可识猜别性形象。裙1.3尿众开盘前产品导巩入捐亚基于开盘前宣例传策略，选择格适当的传