最全面的房地产营销操作手册

最全面的房地产营销操作指导大纲前

言

为更好标准和指导我们目前的营销工作，使之按照现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场筹划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程筹划营销方案"，他从工程用地的初始阶段就导入筹划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：

１、工程投资筹划营销；

２、工程规划设计筹划营销；

３、工程质量工期筹划营销；

４、工程形象筹划营销；

５、工程营销推广筹划；

６、工程参谋、销售、代理的筹划营销；

７、工程效劳筹划营销；

８、工程二次筹划营销；

第一章

工程投资筹划营销

工程投资筹划营销是全案最为关键的环节，反映了开展商选择开发工程的过程，这个过程是考验和衡量开展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着工程成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。

工程投资筹划营销可对工程进展定价模拟和投入产出分析，并就躲避开发风险进展策略提示，还对工程开发节奏提出专业意见。

一

工程用地周边环境分析

１、工程土地性质调查

.地理位置

.地质地貌状况

.土地面积及红线图

.土地规划使用性质

.七通一平现状

２、工程用地周边环境调查

.地块周边的建筑物

.绿化景观

.自然景观

.历史人文景观

.环境污染状况

３、地块交通条件调查

.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划

.工程的水、路、空交通状况

.地块周边的市政道路进入工程地块的直入交通网现状

４、周边市政配套设施调查

.购物场所

.文化教育

.医疗卫生

.金融效劳

.邮政效劳

.娱乐、餐饮、运动

.生活效劳

.娱乐休息设施

.周边可能存在的对工程不利的干扰因素

.历史人文区位影响

二

区域市场现状及其趋势判断

１、宏观经济运行状况

.国内生产总值：

第一产业数量

第二产业数量

第三产业数量

房地产所占比例及数量

.房地产开发景气指数

.国家宏观金融政策：

货币政策

利率

房地产按揭政策

.固定资产投资总额：

全国及工程所在地

其中房地产开发比重

.社会消费品零售总额：

居民消费价格指数

商品住宅价格指数

.中国城市房地产协作网络信息资源利用

２、工程所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

.工程所在地的居民住宅形态及比重

.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规

.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规

.短中期政府在工程所在地及工程地块周边的市政规划

３、工程所在地房地产市场总体供求现状

４、工程所在地商品住宅市场板块的划分及其差异

５、工程所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现

６、商品住宅客户构成及购置实态分析

.各种档次商品住宅客户分析

.商品住宅客户购置行为分析

三

土地SWOT〔深层次〕分析

１、工程地块的优势

２、工程地块的劣势

３、工程地块的时机点

４、工程地块的威胁及困难点

四

工程市场定位

１、类比竞争楼盘调研

.类比竞争楼盘根本资料

.工程户型构造详析

.工程规划设计及销售资料

.综合评判

２、工程定位

.市场定位：

区域定位

主力客户群定位

.功能定位

.建筑风格定位

五

工程价值分析

１、商品住宅工程价值分析的根本方法和概念

.商品住宅价值分析法〔类比可实现价值分析法〕：

选择可类比工程

确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重

分析可类比工程价值实现的各要素之特征

比照并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的比照值

根据价值要素比照值判断本工程可实现的均价

.类比可实现价值决定因素：类比土地价值

A

市政交通及直入交通的便利性的差异

B

工程周边环境的差异：自然和绿化景观的差异

教育和人文景观的差异

各种污染程度的差异

社区素质的差异

C

周边市政配套便利性的差异

工程可提升价值判断

A

建筑风格和立面的设计、材质

B

单体户型设计

C

建筑空间布局和环艺设计

D

小区配套和物业管理

E

形象包装和营销筹划

F

开展商品牌和实力

价值实现的经济因素

A

经济因素

B

政策因素

２、工程可实现价值分析

.类比楼盘分析与评价

.工程价值类比分析：

价值提升和实现要素比照分析

工程类比价值计算

六

工程定价模拟

１、均价确实定

.住宅工程均价确定的主要方法：类比价值算术平均法

有效需求本钱加价法

A

分析有效市场价格范围

B

确保合理利润率，追加有效需求价格

运用以上两种方法综合分析确定均价

２、工程中具体单位的定价模拟

.商品住宅定价法：

差异性价格系数定价法〔日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数〕

.各种差异性价格系数确实定：

确定根底均价

确定系数

确定幅度

.具体单位定价模拟

七

工程投入产出分析

１、工程经济技术指标模拟

.工程总体经济技术指标

.首期经济技术指标

２、工程首期本钱模拟

.本钱模拟表及其说明

３、工程收益局部模拟

.销售收入模拟：

销售均价假设

销售收入模拟表

.利润模拟及说明：

模拟说明

利润模拟表

.敏感性分析：

可变本钱变动时对利润的影响

销售价格变动时对利润的影响

八

投资风险分析及其躲避方式提示

１、工程风险性评价

.价值提升及其实现的风险性：

工程的规划和设计是否足以提升工程同周

边工程的类比价值

工程形象包装和营销推广是否成功

２、资金运作风险性

.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务本钱

.对销售节奏和开发节奏进展良好的把握，以尽量少的资金占用启开工程，并在最短的时间内实现资金回笼

３、经济政策风险

.国际国内宏观经过形势的变化

.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建立

九

开发节奏建议

１、影响工程开发节奏的根本因素

.政策法规因素

.地块状况因素

.开展商操作水平因素

.资金投放量及资金回收要求

.销售策略、销售政策及价格控制因素

.市场供求因素

.上市时间要求

２、工程开发节奏及结果预测

.工程开发步骤

.工程投入产出评估

.结论

工程规划设计筹划营销

通过完整科学的投资筹划营销分析，开展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的开展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求开展商将"以人为本"的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。工程规划设计筹划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。

工程规划设计筹划营销是以工程的市场定位为根底，以满足目标市场的需求为出发点，对工程地块进展总体规划布局，确定建筑风格和色彩方案，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对工程的环艺设计进展充分提示。

一

总体规划

１、工程地块概述

.工程所属区域现状

.工程临界四周状况

.工程地貌状况

２、工程地块情况分析

.开展商的初步规划和设想

.影响工程总体规划的不可变的经济技术因素

.土地SWOT分析在总体规划上的利用和躲避

.工程市场定位下的主要经济指标参数

３、建筑空间布局

.工程总体平面规划及其说明

.工程功能分区示意及其说明

４、道路系统布局

.地块周边交通环境示意：

地块周边根本路网

工程所属区域道路建立及未来开展状况

.工程道路设置及其说明：

工程主要出入口设置

工程主要干道设置

工程车辆分流情况说明

工程停车场布置

５、绿化系统布局

.地块周边景观环境示意：

地块周边历史、人文景观综合描述

工程所属地域市政规划布局及未来开展方向

.工程环艺规划及说明：

工程绿化景观系统分析工程主要公共场所的环艺设计

６、公建与配套系统

.工程所在地周边市政配套设施调查

.工程配套功能配置及安排

.公共建筑外立面设计提示：

会所外立面设计提示

营销中心外立面设计提示

物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示

其他公建〔如巴士站、围墙〕外立面设计提示

.公共建筑平面设计提示：

公共建筑风格设计的特别提示

工程公共建筑外部环境概念设计

７、分期开发

.分期开发思路

.首期开发思路

８、分组团开发强度

二

建筑风格定位

１、工程总体建筑风格及色彩方案

.工程总体建筑风格的构思

.建筑色彩方案

２、建筑单体外立面设计提示

.商品住宅房外立面设计提示：

多层、小高层、高层外立面设计提示

不同户型的别墅外立面设计提示

针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示

其他特殊设计提示

.商业物业建筑风格设计提示

三

主力户型选择

１、工程所在区域同类楼盘户型比较

２、工程业态分析及工程户型配置比例

３、主力户型设计提示

.一般住宅套房户型设计提示

.跃式、复式、跃复式户型设计提示

.别墅户型设计提示

４、商业物业户型设计提示

.商业群楼平面设计提示

.商场楼层平面设计提示

.写字楼平面设计提示

四

室内空间布局装修概念提示

１、室内空间布局提示

２、公共空间主题选择

３、庭院景观提示

五

环境规划及艺术风格提示

１、工程周边环境调查和分析

２、工程总体环境规划及艺术风格设想

.地块已有的自然环境利用

.工程人文环境的营造

３、工程各组团环境概念设计

.组团内绿化及园艺设计

.组团内共享空间设计

.组团内雕塑小品设计提示

.组团内椅凳造型设计提示

.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示

４、工程公共建筑外部环境概念设计

.工程主入口环境概念设计

.工程营销中心外部环境概念设计

.工程会所外部环境概念设计

.工程营销示范中心沿途可营造环境概念设计

.针对本工程的其他公共环境概念设计

-

六

公共家具概念设计提示

１、工程周边同类楼盘公共家具摆设

.营销中心大堂

.管理办公室

２、本工程公共家具概念设计提示

七

公共装饰材料选择指导

１、工程周边同类楼盘公共装饰材料比较

２、本工程公共装饰材料选择指导及装修风格构思

３、工程营销示范单位装修概念设计

.客厅装修概念设计

.厨房装修概念设计

.主人房装修概念设计

.儿童房装修概念设计

.客房装修概念设计

.室内其他〔如阳台、玄关、门窗〕装修提示

４、工程营销中心装修风格提示

５、住宅装修标准提示

.多层、小高层、高层装修标准提示

房地产前期筹划中的几个应注意的问题一本厚厚的筹划报告中大谈概念、思路，纵横四面分析市场，壮语几万，凭此征服开发商的先辈后生不乏其人，我们接单营销功夫真正的“武装了内裤〞，且不说这其中到底有多少真金可言，瞧瞧每个星期长沙房地产信息网上突然冒出的一批又一批待哺的新兴代理公司，还有大批不断接单又被踢出去的先人，我们不得不开场深思这个行业！在我看来，谁真正做到专业化，谁就生存！光凭文采动人、创意绝伦打天下的筹划时代终将过去，技术筹划终会将“撮把子〞这一称呼送入历史！

目前筹划公司所做的前期筹划实在有限，原因是多方的，我只想从我们自己这一方面来想一想是为什么！前期筹划的重要性不要多作分析，就像找上四川那边的女朋友，上了床这事就定了，由不得你了，所谓“少不入川〞吗！后代品种好不好找朋友时就得看好了。

一、

说本钱估算

本钱估算目前普遍认为是做预算的事，其实不然，预算、概算有资料可依、有数据可查，

是工程根本上看得清摸得着了，因此只是一个量化的过程；估算却是通常在只有一个想法的根底上算这本账，简单讲就是给你一块地找出个最赚钱的方法来，这时候经历将起到至关重要的作用。一般的房地产筹划公司都有工程可行性研究这项业务范围，或许是市场经济条件下的缘故，这里面做的可行性报告都是可行的，一个笑话！既是要行了为什么还要论证可行不可行。先不管这个问题，算好一笔经济帐，做好本钱估算是一个筹划公司最起码的技术。

目前业界〔就我所知道的长沙大多数筹划公司〕的房地产开发本钱算法有两种做法：第一种，简单的拍脑壳做法，先定下利润目标，然后算本钱，一页A４纸全部搞定，操作这种方法的筹划人大多不理解建筑专业知识，对价格构成，根本价格水平没有一个全面的了解，以往做过的案例，网上的数据构成了这个算法的根底，准确讲这还称不上是工程上讲的那种凭经历做估算的“拍脑壳〞做法；第二种算法可以归纳为“学院派〞做法，计算蓝本为广洲大学一位贾博士的参考书，或是流传在网上一个关于上海房地产本钱估算的贴子，二者计算方法如出一辙，有较强的理论性，总的本钱分为开发本钱，开发费用两类，是一种静态的计算方法，与实际开发过程的本钱构成内容相差较大，例如在前期工程费中对筹建开办费的理解、计算是不合实情的，开发本钱对开发间接本钱计算那么是忽略了，加之开发费用中管理费用没有分清直接本钱、间接本钱，开发商一方的经营管理等间接费计算完全与实际操作脱节。

目前国家对房地产开发前期估算并没有制定一个标准、标准，因此业内大多也是凭经历办事，加之房地产估价公司、设计公司这方面的专业公司在工程前期难以实质进驻操作，筹划公司对本钱的估算显得尤为重要。可惜的是目前筹划公司构成过于复杂，做广告的，做二手房的，做代理的样样俱全，门槛太低，虽是各有所长，却是忽略了这项根本技术。料想一下，一个投资几千万上亿的开发工程，号称开发商智囊团的筹划人连笔账也算不清，耻，也无怪乎别人说我们是撮把子了！

二、

说经济分析

为开发商提供全面咨询，为其资金安排提出合理建议，为工程本钱控制出谋划策是房

地产筹划的一项重要功能。假设把房地产筹划分个大小，我觉得有三个层次，一层是房地产开发工程的营销筹划，这是市场上最常见的，就是想帮开发商卖房子，一大帮代理商争得头破血流，为了卖出房子绞尽脑汁那种；第二层是为开发公司提供战略咨询效劳，这就不是单纯的中介公司了，等同于开发商的合作伙伴，“战略联盟关系〞；第三层那么是将房地产归之于一个城市的运营，包括一个中小城市的经营定位，旅游地产筹划等等，这在西安有过成功的案例了。

目前的筹划公司从能力上，从业务合作可能上〔在长沙〕都难有全面为开发商提供经济分析职能效劳，房地产工程开发经济分析包括资金流分析、财务分析、风险分析等内容，内容通常涉及开发公司高度机密，“可见度〞太低，在根本数据不清楚的条件下，做了也是白做，因此这局部内容是开发公司内部由会计部门完成；而在能力方面，如果没有切身的开发商开发工作经历，我们也是无法洞悉其中的技巧的。房地产工程开发周期长，影响因素多，开发商这边的算法通常带有强烈的个体因素色彩，而且到底开发的数量有限，他们是有这种业务时机，却是难以得到提高；而筹划公司呢，可以见识很多的开发工程，遗憾的是很少有这种业务时机，于是根本放弃了！这也许就是一个产业开展初级阶段的产物吧！不可否认房地产筹划最终是要走向专业化的，目前的筹划业界也是要肯定分洗牌的，谁最终掌握了这些目前“不可能〞的技巧，谁就是将来的强者！

三、

产品规划设计

以前提过这方面的观点，如果产品筹划就是“一层门面就是五米九〞，“窗户要是飘的〞，

“小区一定要有会所、泳池〞这类话语，连个根本的层高标准不晓得，简单的户型设计动线、采光、通风标准不晓得，也无怪乎设计师们清高的耻都不耻你了！一句“你晓得什么〞噎得你一句话也说不出。筹划人，至少你得有与设计师对话的水平，参透设计的本质，将设计技术上的事情让设计师去做，你去把握根本思想，提供设计理念！深挖商业价值！

认识产品设计首先要做的就是理解设计，做到说话不“匡瓢〞，房子的进深、开间、层高模数，规划日照采光要求标准，各类构造的优劣、造价，种种建筑风格的特点等等，这些是根本的，有了这个你才有与设计师交流的话语，有了沟通的条件。

筹划师不是设计师，我们不管如何设计产品，但我们一定要清楚要如何知道该设计一个什么样的产品，那么在我们的调查中就必须将建筑产品需求要素通俗化，最真实的采集市场信息，从而总结出可以行之有效的设计要求，做到真正的“定单式〞营销。目前大局部筹划公司所谓“定单式营销〞明显是撮人的，设计师筹划师交流的空间都没有，你如何下订单！就像如今做房地产的人〔营销，设计、开发商〕都知道房型要三房二厅好，可是做为一个筹划人，这句话是不应该只说说而已的，人们对产品的需求是多样化的，而且有现实的、将来的要求之分，能有效结合现在的和将来的利益，将三房的差异化做出来，将三房的文章做足才是我们的本领。

值得提出的是，在产品设计一块，筹划的最重要任务是提供市场参考意见，这种意见必须是有依据的，是专业的。设计师的大胆、敢想是基于技术上的；而筹划师的大胆、敢想要是市场前瞻性的，是基于要实现开发价值最大化的根底上的。

招商引资工程的办理程序

一、国家对外商投资的产业政策

〔一〕计委办理工程的立项审批

１、审批立项

工程建立单位〔或代外商办理工程审批手续的部门〕需提交材料：

〔１〕申请立项的请示；〔２〕工程建议书〔一式三份〕；〔３〕合营各方签署的合资〔或合作〕意向书；〔４〕合营各方的法人资格证明；〔５〕银行或会计事务所对投资各方别出具的资金证明文件。

２、审批可行性研究报告

需提交材料：

〔１〕批准可行性研究报告的请示；〔２〕工程可行性研究报告〔一式三份〕，〔３〕城市规划部门意见书；〔４〕环境保护部门意见书；〔５〕合营双方签署的合资〔或合作〕意向书；〔６〕外方及中方资信证明文件〔主要是会计事务所出具的验资报告，银行出具的资金证明等〕；〔７〕全营各方之营业执照法人代表身份证复印件。

说明：凡所建工程不需国家平衡资金，那么以上两次审批可并为一次，只审批可行性研究报告，凡属需报国家审批的工程仍要进展两次审批。

３、工商名称登记

需提交材料：

〔１〕委托书及委托人的身份证明；〔２〕投资人的合法开业证明或身份证明；〔３〕可行性研究报告或工程建议书及批复，或企业股东〔发起人〕签署的企业名称预先核准申请书。

４、外贸局审批合同、章程，发批准证书

需提交材料：

〔１〕申请批准合营企业合同、章程的报告；〔２〕工商部门出具的？名称核通知书？；〔３〕企业合同、章程及有关附件；〔４〕投资各方的营业执照及资信证明；〔５〕企业董事会及董事会成员、总经理、副总经理的名单和上述人员的身份证明；〔６〕董事委派书；〔８〕进口设备清单；〔９〕可行性研究报告批复；〔１０〕投资各方签订的意向〔协议〕书；〔１１〕其它有关必要文件

５、技术监视局企业码

〔１〕技术监视局企业代码赋码，需提供外贸局批复文件；〔２〕技术监视局办理企业代码证书，需提供材料：[１]、单位申请；[２]营业执照及复印件或单位成立批文及复印件；[３]法人代表或负责人身份证复印件；[４]经办人身份证复印件；[５]单位公章。

６、工商局办理营业执照

需提供材料：

〔１〕由企业正副董事长签署的？外商投资企业申请登记表？；〔２〕工商局的？名称预核通知书？；〔３〕可行性研究报告及批复；〔４〕公司章程、合同及外贸局对章程、合同的批复，批准证书；〔５〕委托书及委托人的身份证明；〔６〕投资方的合法开业证明或自然人股东的身份证明；〔７〕外方银行资信证在明；〔８〕董事会成员的委派书〔含董事长〕；〔９〕董事会成员名单〔亲笔签名〕及简历、身份证明；〔１０〕国有资产管理部门对中方国有资产评估确实认书；〔１１〕企业住所使用证明；〔１２〕企业用水、用电、环保等部门意见；〔１３〕需进展前置审批的工程需提交相关的许可证或资质证。

７、税务部门

国税、地税部门办理税务登记证，需提供材料：

〔１〕有关部门批准证书复印件；〔２〕工商部门营业执照复印件；〔３〕已批准的可行性研究报告、章程复印件；〔４〕已批准的合同书复印件〔外国独资企业除外〕；〔５〕组织机构统一代码；〔６〕税务部门需要的其他资料；〔７〕法人代表身份证复印件；〔８〕银行账号许可证。

８、土管部门办理建立规划许可证

需提供材料：

〔１〕原用地批件〔政府批文〕或土地证书〔土地来源证明〕；〔２〕计委立项或可研批复；〔３〕成建规划选址意见和规划红线图；〔４〕工程资金来源及证明；〔５〕环保意见〔有环境影响的〕；〔６〕宗地平面图；〔７〕其他附件。

９、城建部门办理建立规划许可证

办理程序：

〔１〕提交建筑方案〔含总平面图、透视图〕；〔２〕填报？城市建立规划审批表？；〔３〕实地勘察，确定征地范围和建筑红线图；〔４〕市建筑艺术委员会会议审查；〔５〕缴纳城市规划设施技术开发费：〔６〕办理？城市建立规划许可证？。

申

办

程

序一、工程审批

〔一〕审批权限

属国家鼓励开展的外商投资工程，只要资金、外汇、生产和建立的外部条件自求平衡，产品出口不涉及配额、许可证的，县可审批总投资３０００万美元以下工程，并报省、市有关部门备案。

建立条件需要省、市平衡的鼓励类工程和允许类、限制类〔甲〕工程，由县有关部门审批或报省、市有关部门审批。限制类〔乙〕工程，工程建议书逐级转报国务院行业归口管理部门审批，可行性研究报告和企业的合同、章程由省有关部门审批。

总投资３０００万美元以上工程由国务院有关部门审批。

各类开发区工程由县人民政府转报市、省人民政府或国务院审批。

〔二〕报批立项

工作时限７天

主办单位：县计经局、外经局

外商投资企业在中外双方签订了合作意向或协议后，应在签订之日起２-３个月内到县计经局报批立项。

报批立项应提供以下材料：

〔１〕工程建议书〔或独资企业早请表〕及可行性研究报告；

〔２〕合资、合作协议书；

〔３〕工商局出具的？企业名称核准通知书？；

〔４〕中方国有企业以现有固定资产投入的，应有同级国有资产管理部门确认的资产评估报告；

〔５〕投资者的身份、资信证明；

〔６〕厂房租赁合约或土地预约书；

〔７〕行业主管部门意见〔指特种行业〕。

〔三〕报审环境影响报告书

工作时限７天

主办单位：县环保局

外商投资企业在报批立项的同时，应按标准向环境管理部门编报环境影响报告书〔表〕，无污染或轻污染工程的环境影响报告书〔表〕，无污染或轻污染工程的环境影响报告书〔表〕的报审与同步进展。

报审环境影响报告书〔表〕应提供以下材料：

〔１〕工程建议书〔可行性研究报告〕；

〔２〕环保技术资料；

〔３〕拟建厂址地形图及有关材料。

〔四〕报批合同、章程

工作时限５天

主办单位：县外经局

外商投资企业在立项批准后，应在３０天内到县外经局报批合同、章程〔独资企业免报合同)。

报批企业合同、章程〔独资企业免报合同〕。应提供以下材料：

〔１〕报批立项的整套材料及政府审批部门批复文件〔正本〕；

〔２〕合同、章程〔由法定代表人或法定代表人委托签字〕；

〔３〕董事会名单或管理机构名单〔并出具法定代表人签署的委派书〕，进口设备清单。

〔五〕申领批准证书

工作时限５天

主办单位：县外经局

外商投资企业在合同、章程获准后１５天内，应将所有文件〔同报批合同、章程〕报县外经局转让级外经委、厅统一编号后颁发批准证书。

二、注册登记

〔一〕工商注册登记

工作时限１天

主办单位：县工商局

外商企业在工程批准证书颁发后３０天内，应到登记主管机关办理登记注册，领取营业执照。

外商投资企业法人申请登记注册应提供报批立项和报批合同、章程的整套材料及政府审批部门的批复文件一式三份。

〔二〕税务登记

工作时限１天

主办单位：县税务局

外商投资企业应在取得营业执照后３０天内，持合同、章程、营业执照到税务机关办理税务登记。

〔三〕海关注册登记

工作时限１天

主办单位：海关

外商投资企业在取得营业执照后３０天内，应持以下证件一式三份到海关办理注册登记；

〔１〕企业批准证书副本或复印件；

〔２〕企业营业执照副本或影印件〔应加盖原核发单位的印章〕；

〔３〕企业合同、章程；

〔４〕银行出具的经济担保书和开户证明〔海关认为必要时提交〕；

〔５〕注册登记申请书。

〔四〕外汇注册登记

工作时限２天

主办单位：国家外汇管理局永春支局

外商投资企业在领取营业执照后３０天内，应持以下文件到外汇管理部门办理注册登记：

〔１〕立项、合同、章程批复文件；

〔２〕营业执照；

〔３〕董事会名单。

〔五〕银行开户

工作时限１天

外商投资企业赁当地外管局的开户证到当地银行办理外汇开户手续。凭企业营业执照，代码证到当地银行办理人民币户头一手续。

三、用地审批

工作时限７天

主办单位：县土地局

〔一〕审批权限

外商投资企业因建立需要征用土地，使用耕地３亩〔不含３亩〕以下，其他土地３００亩〔不含３００亩〕以下，由泉州市人民政府审批；使用耕地１０００亩〔不含１０００亩〕以下，其他土地２０００亩〔不含２０００亩〕以下，由福建省人民政府审批；使用耕地１０００亩以上，其他土地２０００亩以上，由国务院审批。

〔二〕审批程序

１.有价出让土地使用权--县土地管理部门以协议、招标、拍卖的方式出让国有土地使用权，外商投资企业作为受让人，取得土地使用权。

〔１〕出让人与受让人签订国有土地使用权出让合同；

〔２〕受让人按合同规定支付出让金后，出让人交付土地，办理土地登记，核发土地使用证书；

〔３〕受让人按有关规定成立并办理注册登记，按出让合同规定开发，经营土地。

２、举办中外合资、合作经营企业，利用企事业单位原有场地。

〔１〕中方合营者或合作者持以下文件向县土地局提出用地申请：

①建立工程批复文件；

②企业批准证书；

③企业法人营业执照；

④规划设计条件，总平面布置图；

⑤建立用地规划许可证。

〔２〕中外合营者签订土地使用合同；

〔３〕办理土地变更登记手续，换发或更改土地使用权证书。

３、开发经营成片土地报批程序。

〔１〕由县人民政府组织编制工程建议书报泉州市人民政府转报省人民政府或国务院审批；

〔２〕投资者按规定成立开发企业；

〔３〕县土地局负责征地及编制安置方案，并按审批权限报批？出让国有土地使用权合同〔草案〕？；

〔４〕县土地局与开发企业签订土地使用权出让合同；

〔５〕开发企业按土地出让合同规定缴纳有关税费，县土地局办理土地使用权登记，核发土地使用权证书；

〔６〕开发企业组织编制开发规划，可行性研究报告和环境影响报告，经县人民政府审核后，报市人民政府转报省人民政府审批；

〔７〕开发企业按批准的规划实施开发，到达合同规定条件的，经土地局批准后转让土地使用权。四、规划建立报批程序

〔一〕选址定点

工作时限１５天

主办单位：县建立局

建立单位提供：

１.申请选址定点报告；

２.批准建立的有关文件；

３.环境影响报告。

主办单位办理：

确定建立地点和用地范围，填发选址定点意见通知书；标划蓝线图；提出规划设计要点。

〔二〕申办建立用地规划许可证

工作时限１５天

主办单位：县建立局

建立单位提供：１.测绘地形图〔１：５００〕；２.总平面设计图。

主办单位办理：１.组织有关部门审查建立工程总平图；

２.划定建立用地红线并加盖专用章；３.核发建立用地许可证。

〔三〕申请设计审批

工作时限１５天

主办单位：县建立局

建立单位提供：

１.设计审批报告；

２.工程可行性研究报告批件；

３.环境影响报告；

４.建立用地规划许可证〔包括工程规划设计要点，红线图〕；

５.资质相称的设计单位编制的设计文件。

主办单位办理：

组织初设会审；修改设计后办理设计审批手续。

〔四〕申办建立工程规划许可证

工作时限１５天

建立单位提供：

１.申请建立工程规划许可证报告；

２.建立规划用地许可证；

３.初设审批文件；

４.完整的施工设计图纸。

主办单位办理：

１.审核报送的施工图件并签署意见；

２.放样验线；

３.核发建立工程规划许可证。

〔五〕申请施工许可证

工作时限３天

主办单位：县建立局

建立单位提供：

１.完整的施工设计图件；

２.建立工程规划许可证；

３.方案与经济局颁发的建立工程投资许可证；

４.施工队伍资质证明确定并经工商部门签证的施工合同；申报平安和质量监视有关证明；施工图纸技术交底记录。

主办单位办理：核发施工许可证。

〔六〕申报竣工验收

工作时限１０天

主办单位：县建立局

建立单位提供：

１.竣工验收申请报告；

２.施工单位自检报告；

３.质监单位的工程质量核定报告；

４.试产情况〔工业〕报告；

５.完成竣工档案证明。

主办单位组织有关部门验收，会签竣工验收表，核定质量等级。

南东大

发贴：

２０４

２００４-０８-２１

１０：０２

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