国际公寓概念及标准详解

XXX项目国际公寓概念及标准（一）国际公寓概念（1）市场背景（2）公寓类型（3）国际公寓调查（4）国际公寓户型调查（5）国际公寓配套调查（6）国际公寓服务调查（7）国际公寓客户调查（8）国际公寓定义（二）国际公寓标准标准一区位标准标准二形象标准标准三配套标准标准四服务标准标准五营销标准国际公寓概念（1）市场背景辫200镜1匹年中国申奧成祝功、加巾入限WT鸟O摆，国民经济持典续高速增长，轻外国公司进入挣中国各大城市嫂及沿海城市的姿已经形成热潮谣。径如捆XX常，截至去年，板XX浩共有１０００缴０家外资企业满，世界５００歌强的跨国公司宁已有９９家在债XX诚投资，现有驻敲穗的外资机构巾已达２６７２症家，比１９９竖９年增加了２办７０多家；常痛驻参XX含工作的外籍人惧员超过３万人架，加上其家属名将近１０万人狗。据预测，到竖２００３年外纤资企业将达１晌５０００多家京，驻穗的外籍膨人员将超过６扛万人，加上其零家属将组成一瘦个达１屡５护—敏２０万人的住盆宅市场。这批僻人往往都是高柱档公寓目标对旅象。压外籍人士均享互有高额住房津喷贴和补助（通惩常跨国公司的提总裁和外国领零事高聪达泼5000~9旦00红0绿元美拢元姐/宏月，一般的中患级管理人员也龄有种2000~3放00牌0绑元美啄元这/鞭月以上），他温们在租房时往中往会选择质素胳高、服务到位递的高档公寓（隐实报实销，或厉包干实点用脱—消—嘉前者会居住酒疯店，后者会注倾重高档公寓）阁。亏越来越多的外直籍人士开始选争择入住具有酒疫店式服务的高惕档公寓。遥目前，在城市烈中心商务区高白档写字楼周边幸的一些高档公答寓，租赁行情狭一直看涨，尤旦其阿是姿CB令D冻周边的高档公倚寓，如北管京犹CB真D雁周边的高档公辛寓，是外籍人听员居家的首选泰之一。适目前高档公寓巧的投资价值已站经越来越明显升，投资回报率踪也越来越高。吗以靠XX毛白云堡豪苑的坝一想套森22稍0窄平方米的豪华周公寓为例，其养租金高悦达锁2000孝0弟元港粒币面/斩月，业主投资摆额约页为厘20亩0牲万元港币，年竟投资回报率高唐达久11.2要5妖％。具目前高档公寓级不仅租金高，速其出租率也高辰，特别是其涉罪外租务市场已忆经供不应求。拐高档公寓的客点户正由自住型潜转向投资型发杨展，其租赁市钓场的空间也将管随着城市经济俗的发展而出现挎质的飞跃。高塞档公寓已经成积了高投入高回鹅报的吸引人的沙投资项目之一僚。勤（茶2表）公寓类型密国内目前的公畏寓类型主要分废成三类：绍１踩.前僚国际公寓（包吨括酒店式公寓盲）炸如北京阳打光炭10的0接国际公寓、和耕乔丽晶、瑞城躲中心、旺座等世，香港会景阁弄等，深圳地王看大厦配套公寓感、波托菲诺国申际公寓等，网XX花中信广场配套览公寓、东湖御蛙苑、二沙岛金筝亚花园、岭南蹲会、棕榈园、纵聚龙明珠、富每城花苑，委XXX犁新大厦、远洋狱明珠等，这乡类型公寓属于炒长住型，具备罩高素质的酒店私式服务，住户昆大多是外国领奴事馆工作人员君、外资机构的码高级管理人员粒及其家属。蛇２澡.养凳商务公寓（或夫商住两用扬、芹SOH骂O腹）盏主要有北昂京市SOH招O读现代城等，深密圳国际文化大颂厦、中电信息梁大厦、创展中档心等，点XX掏新达城、都市洪华庭、天文苑疗、远洋宾馆公挑寓等，这类型吨公寓由于位于趟或临近主要商蒜务区，大部分赏被当成写字楼雹使用，租户多史为一些新兴行葬业如ＩＴ、广品告、展览、贸灯易等行业的小挣公司，也有部浑分被白领阶层五租用长期居住寻。此类物业的梦投资回报率较皆高，特别是政仅府实仪施摆“跪住宅禁弱商拘”肌的政策后，商膛住公寓发展尤乓其迅猛铲。尤其作为生腐活工作室的综熄合功能符合新此经济时代产品钟功能多元化、率模糊化的趋势销，是今后商务茅公寓发展的方幅向之一。敲３狂.些毯居住式公寓示主要分布在交搏通便利、社区贩成熟的区域，口如深圳都姥会呼10践0惹、丽阳天下、饼小小家等，如沃XX户新港城、明轩滥等。威居住式公寓作息为住宅的过渡企用房，对置业态能力相对较弱饲的年轻人有较罩大的吸引力。稳同时由于市场习需求较旺，也局吸引了投资客需的关注。挠4正．各类物业综偏合比较表表（1）川比较项目卡国际公寓彻（酒店服务式贡）尚写字楼椒商务公寓裕（述SOH冷O塔）庆产权酒店伙功能件居住为主大兼部分商务余商务体商务为主慰兼部分居住挑居住其资金风险膝销售期一般发需较强实力兰空置率风险郊销售期短省承受经营风险携有成熟经营公杂司酱区域要求聚具泳有移“粉国纸际辱”脱气质的商务圈酬成熟商业圈烧或商务圈内聪成熟商业圈、启商务圈内扁或其延伸部分织成熟商业圈、属商务圈内枝或其延伸部分宰租售形式填出售为主摇租赁为主封出售为辅堵出售为主社出租为辅桃租赁为主般可按产权式推连售听成本费用肥建造成本适中沉建造成本高溪建造成本低嫁建造成本最高理弹性需求乎功能弹性尚可淡，可腾居住、可办公俭，萝可自用、可投毛资孙可自由分隔出不租谋功能弹性大、砍投毕资性好，亦商男亦住倒客房膛运营费用井管理费低溪管理费高贱管理费适中洞管理费较高葵消费者挠来源笋对所在区域认袄同多的投资客、自廊住人士等劣区域内中大型虑企业幸周边中小型稳府定发展的服务探型、创业型企叔业，广外地办事机构吉等携外地办事机构垦，中小投资机劈构，开拓市场墨的外地企业父形象感及题标识性羞弱，较难形成变区席域标志形象乔很强，成商务终区集聚，以吸掏引知名度高的狗公司入住，形浸象感好到较强，有一定啊积聚效应，销饭售时能聚集人毅气动形象好，但标随识性不强，主誉打商务住客殃资金要求存适中再很强鸣较强垃强童（奇3运）国际公寓调岸查想目前，在国内虑各大城市及沿毫海开放城市，潮国际公寓纷纷蔽因运而生。兰经调查，国内小目前冠定以职“驻国际公号寓五”淘及其分布如下黄表（事实上，欺北京、上海、采XX挽、深圳诸多的榴高档涉外公寓拉并没有冠痕以盾“疑国际公稻寓腰”蝴通名）。表（2）证城市死喝卧卧煎国际公寓名称饿北京市邪阳浊光摇10会0宜国际公寓、世烛纪龙都国际公闭寓、元嘉国际求公寓氏锋尚国际公寓声、世贸国际公遥寓、光彩国际销公寓、蓝堡国灰际公寓史豪柏国际公寓灭、汇园国际公庄寓、海润国际赴公寓、金菲国淋际公寓秒万豪国际公寓廉、京贸国际公败寓、新新国际屈公寓、京达国分际公寓家银海国际公寓假、金地国际公重寓、华辰国际衫公寓、金桥国滋际公寓钉丽景国际公寓塘、世纪金源大补酒店国际公寓陈、雍景台国际保公寓拢棕榈泉国际公蹄寓、东直门国阶际公寓、福景凤苑国际公寓侍华世隆国际公复寓、百吉名门帮国际公寓、华蓬亭国际公寓擦倒天津市纸泉隆国际公寓嫌、泰达国际公旷寓、中乒国际宾公寓含阳移光谋10每0彻国际公寓、新偶业丽湾国际公搏寓、佳怡国际框公寓萝环渤海国际公刺寓魔筛上海市鄙虹口国际公寓而、汤臣高尔夫陷国际公寓湿站大连市薯国际公寓、亚止太国际金融中独心国际公寓扁嚷厦门市攻远华国际公寓蒙、经典大第国背际公寓、险烘重庆市文云鼎国际公寓撇婆成都市焰成都国际公寓贸础南京市羊剑桥国际公寓朝锐XX邪市兰新大厦国际公手寓、星河湾国毛际公寓勤新珠江大酒店棵国际公寓、世觉贸国际公寓、很间深圳市俭汇展阁、名仕咏阁、波托菲诺绿国际公寓、财献富广场乎北方文化的地脚区采弓用逗“学国际公龙寓坟”析通名者多，沿封海地区采纯用者少。惯如深圳地王商牢务公寓、汇展述阁等，毁XX跃新大厦、远洋屡明珠大厦，天租麒驿、新达诚腹广场等涉外酒横店式公寓，都摩未采过用厕“引国际公鸦寓寺”剂通名。享（你4并）国际公寓户值型调查疫目前，在国内姥各大城市的国重际公寓由于客脚户定位的不同除，户型间的差却异较大。类一般而言，越率是真正为外籍皆人士服务的国霉际公寓，其户堆型越接近外籍据人士的生活需护求；而以本地流客户为目标客瞧户响的宅“纲国际公虫寓禾”搞，其户型接近粘本地客户需求姨。表（3）衡城市岂国际公寓名称玩熔技岂户型（㎡）牛备注贫单间一卫蓬一房一厅勿一卫牺二房二厅妈一卫容三房二厅闻一卫细深圳市壳明华国际会议蓄中心钞54矩70瓣120未196想丹枫白露最39哄59豪95练嘉汇新城址40姥论简昆国米掘揪名仕阁婶40域50-60彼挽90-123督190院（晕5体）国际公寓配店套调查纲国际公寓的配鬼套往往按酒店馒标准配置。有炮的国际公寓干病脆用星级酒店肾的标准，标炕为庭“染四星级国际公殃寓幅”丛、芽“热五星级国际公猾寓很”嘴等。事实上，店国内的国际公强寓相当于沿海零城市英的密“炉酒店式公跌寓抵”膊，只是称呼不嚷同而已。钥由著名设计公鼻司度身定造。盈聘请国外优秀糊室内设计公司震、园林景观公两司担纲室内设苗计和园林设计支。测酒店式外观及稀公共空间。蓝酒店式设备。盈进口原装电梯兽，中央空调等完。至超大规模的豪透华会所。悉会所中各种配羞套设施一应俱盯全。如的按五星级标准墓设计建造的酒问店式康乐中心听及露天网球场作等。由建筑用料及配盒套全部采用国膊际一流产品瓶一应俱全的生帆活配套设施。零采用先进的酒最店式物业管理宏。舍（浅6拾）国际公寓服誉务调查裂国际公寓以居宵住为主。在国辨际公寓中生活欲的人士，多为狱单身，或家庭骆临时居住，因定此除在环境上马，要求有酒店鹊的配套外，在除生活服务上，族甚至比酒店更玉周到、更温馨街。谦国际公寓的住接户，相当于酒瘦店的长包房住旅户。对于酒店渗的长包房顾客冷，一般酒店会质给予一定的优扰惠条件。荣私密安全，是奴家庭生活的一割大要素，因此届国际公寓大多着采用国际酒店疫式全封闭物业誓管理焦、督2怨4炕小时保安巡逻忌等。装中央空调入户明、全天候热水干供应、无微不脑至的怨家政服务，可阵以最大限度的拆减轻住户的生杨活负担，淘（红7找）国际公寓客田户调查租赁客户咏外资机构外籍刷人员。声这些客户群的宵特点是：有较亮高的生活补贴浓。在海外工作偷生活节奏快，狡生活起居多有伸不便而无暇打寺理。休闲时需饺有一定的社交慕及活动场所和驻空间。必B什．年轻白领阶堆层。忌这些客户群的把特点是：收入贿高、积蓄少、思崇尚自由、注栋重生活品位，挖他们大多以事提业为重，多数如在工作的写字付楼附近租房骑住，过着蒙的热“部单身贵纠族提”产的生活，喜欢腹跳槽和在城市怒间移动，被称麦为碎“鼠飘一禾族脾”慈。购房客户投资客。拔随着写字楼市地场复苏，其周伸边的公寓楼市疑场也被看好，串特别是一些小稼户型单位，因聪为总价低，相没对投资风险小浓，而具有良好销的投资前景，副选准恰当机会康入市，能取得哭较好的投资回莲报。贡B罪．自用客户。旗白领一族有很倾强的月供能力寸，一旦其希望婆租赁住房的首痕期门槛较低，窃自然会得到其锁青睐。咸（姐8惹）国际公寓定蓄义脏国际公寓的准桥确定义应为：两国际化酒店式相居住公寓国际化：厨具有国际气晒质宋——哑国际化城市（皂开放性大都市劲）排国际商务区域企（大都虽市阅CB叼D墓）鬼国际设计水平裹（建筑、装修拨、园林）杆国际形象环境愈（大堂、电梯锯厅、电梯、会膛所、园林等）国际品质设备愚国外生活标准熄（开放式厨房酒）酒店式：篇酒店式标准（灵三星酒店以上虾）酒店式外观酒店式环境跨酒店式商务、谁生活配套居住公寓：焰临时家庭（配北套简单装修、质空调、一般家嗽电、家私）效单身住宅（配俱套简单装修、迫空调、一般家铜电、家私）述配套会所（日宾常休闲娱乐）淋配套服务（生笔活起居无微不久至）保安设施国际公寓标准熄国际公寓在该渡类物业形成的坐过程中，在市仗场导向下形成柏其固有的标准增，或是模式。迎（膀1钻）区位标准吉国际公寓必须视坐落于国际化梦大都瘦市万CB栽D耽及其周边成熟砌区域。钩由岛于睬CB拿A窝的商贸人士为牢国际公寓直接唱提供了大量的妙客户来源，这查些公寓主要分烧布在写字楼附捞近的区域。在略北京、上海、漂XX眠等地，国际公桌寓与高档写字态楼的发展几乎钥同步。坛国际公寓理想椒区位上，以商蚁务人士的上班睁过程来度量：益步行撑在允1五5面分钟以内；啄地铁伴在促2暮站以内；宣公交抗在算3挑站以内；袜能够顺利坐出肆租车。久（当2飞）形象标准贯国际公寓在形症象上一般走高漠端路线而吸引狸市场眼球。形欣象俱定位尽量拔高闻，价格走高端惊路线。抽为了符合具有元个性化特点的撇现代国际公寓席，其无论在建贡筑、社区环境芦、户型设计、度材料使用、物启业管理等方面啄处处体现着国愧际化的潮世流。如外观的暑通透、硬朗、宋现代；绿化率海高的生态环境洲，体现崇尚自惨然的国际潮流肺等。棉国际公寓在形禁象上一般为：秃外立面具有酒弄店式风格，如欺北京旺座中心尿采用全玻璃幕可墙的外观；抄公共空间酒店守化，如大堂地慰面多采用花岗辉岩装修，北京北瑞城中心的大坏堂挑高二层纳达仰6.夜9叨米、逐近伶300猜0营㎡自然园林大奇堂；踪聘请外国著名售设计公司或设选计大师做建筑哈设计、装修设欧计和园林设计童，使项目建成脑后会成为区域校内的标志性建患筑。小爱（极3荡）配套标准毛为了符合国际俘潮流，满足国书际人士审美及匠居住要求，国蚕际公寓在配套边标准上向星记揪酒店看齐。钥在建筑及其配浑套设备上精益旨求精：禁大量采用新技增术。如北京瑞谈城中心的新风骨系平统料(骆每个房间均有房欧洲原装进口况的新风端口，做使室内空气净旦度达一级标奔准侦)舞；旺座在国内漫首家采用双层拔呼吸幕墙系统凭等。忠选用名牌材料智或设备。特别裁是电梯、中央蹄空调，大多采鼓用原装进口产握品；占卫浴及厨房设淹施选用国际一仓流品牌，以及般享受性配置如树按摩浴缸等；肃保证通讯设备腹的完善。如专纽线高速上网，抚光纤入户，结抖构化综合布线球；局域网服务已；信息点及数裹据传输速度均牢达到国内先进之水平；发提供生活便利残设备。如可接叶收国际卫星电仁视；多个电话扩接口击；集2多4来小时热水系统凉；直饮水系统吃；移动通信直讯放站等；饮提供功能齐全塌的会所配套。潮如北京瑞城中神心三层的独立骨会所，面蹈积匙180工0晕平方米，设施拦有室内恒温泳尿池、水力按摩虹池、儿童戏水靠池、健身室、顽桑拿浴室、儿第童游戏室、乒耕乓球室、多功拐能集体活动室近、阅读中心等效。享提供一步到位穿的简洁装修。恋酒店式的标准洞是客户提着行茄李箱入住即可啦。大众化的装扇修，客户的挎个性化、风格尺化由其装饰解昌决。案（乞4泉）服务标准逃国际公寓以酒圣店式物业管理桶来打动市场，袖提供专业化的海贴身管家，使滔居者享受周到敌的私家服务。工干洗店、洗衣狼；顷2填4缘小时热水艇；茎2黑4狗小时便利店；演外卖送餐服务抹；国际电视频蛙道；配置录像史机；充足、位房置合理的电源辣插座，并考虑制式转换克；尺寸稍大的透家私、电器；晌考虑太太们的如生活需要；房尺间清洁执扫；记床单换洗、洗销簌用品更换（池可由租客选择传并适当收费）疤；电召的士；茂代缴费；叫醒守服务；家政服浑务；代复印、疼打字、传真；误代定机票、车棍船票；代订、考送书报；会所性设施使用（可具适当收费）；羞家电维修等。侵同时发展类蓝似释“奋皇朝跨会坏”指之类的业壤主梅/伐住客俱乐部，锤为客户的休闲拣、沟通创造条瓶件。击（故5裤）营销标准抵国际公寓在营取销上往往会一滴炮打响：精心圈设计、精心策拆划、精心组织毁的结果必然会电有回报。A.定位：挪档次尽量拔高眉，并与商务建怪立联系。公寓爆与写字楼和酒责店的联系提高未了其价格的支弊撑。艺糊提如北京瑞城中敢心：公寓错与箭“腰国际贵族酒叶店段”胡及远“约智能化写字缸楼忙”济共体标；您“锦第一世界名人性宅礼邸负”富，阻“恳名人宅邸，贵独族生塘活痕”邮。同时，强调铅同类身份聚集鸦的沟通效应。B.价格：页走顶级路线，叔价格最爱高欧(捆且远远高于周参边享)掏。价格本身即壁是新闻追逐和什产生知名度的级原因；营销之雀中加强与世界配上各地最高贵位物业的比较。蚀如北京瑞城中怜心均大价待US$275溪0稳元生/群㎡，而周边内妖销项目约舅在外$130仍0针元筝/构㎡左右；和乔慎丽晶均谜价篮US$230裁0易元炼/颠㎡，而该区域雹以吉前从