厦门商务酒店和经济酒店投资分析

酒店组团投资分析报告一、本工程的情况介绍工程用地42280.464㎡，地上总建筑面积64500㎡。工程分为永久用地局部和临时用地局部两个片区，永久用地局部总建筑面积59448㎡，其中地上面积为56000㎡，地下面积为3448㎡，商场及店面总建筑面积为10813.74㎡，其中大型商场面积为5826.56㎡，店面面积为4987.18㎡，住宅总建筑面积为45186.26㎡，小区内设有A、B、C三栋建筑，共有住宅628套，二层店面73间，一层店面10间。目前此片区工程已根本落架，九八前交付使用。临时用地局部总建筑面积为8500㎡，建于A栋楼与B栋楼之间，内设有8＃及9＃二栋二层的临时店面，共设有47间的二层店面，位于厦门软件园二期以东、吕岭路以北，紧邻观音山国际商务运营中心、国际奥网中心、香山国际游艇码头、国际会议中心、厦门会展中心，区位优势得天独厚位于厦门软件园二期以东、吕岭路以北，紧邻观音山国际商务运营中心、国际奥网中心、香山国际游艇码头、国际会议中心、厦门会展中心，区位优势得天独厚。二、饭店工程市场开发环境1．地理位置：该饭店位于厦门市前埔北区，厦门软件园二期以东、吕岭路以北，紧邻观音山伙计商务运营中心、厦门奥网城、香山国际游艇码头、思明光电园、国际会议中心、厦门会展中心。周边有山〔虎仔山〕、城〔岭兜小区、前埔北区、会展中心〕、湖〔湖边水库〕、海〔东海之滨〕，地理位置十分优越。并有环岛路、莲前大道、吕岭路等城市主干道环抱，距离机场、金尚总部经济带和未来的东通道皆不到15分钟车程。2．市场营销区位本饭店所处区域，为厦门环岛路地域，目前已建成的国际会展饭店、亚洲海湾饭店、及在建的牡丹大饭店，都是高星级饭店，与该饭店相同市场定位的饭店是没有的。3．政府政策支持：饭店重要客源依托的软件园二期和周遍奥林匹客网球体育馆，思明区科技园。软件园二期是厦门市委、市政府重点扶持工程之一，占地1.063平方公里，总建筑面积163万平方米，可容纳4万人，设有软件研发区、动漫区、信息技术效劳区和效劳区四大专区。现已有100多家企业入驻，微软、思科、华为、大宇、西基、新浪I－GAME、久游、朗科、电子等一批知名软件企业已有明确入驻5．政治因素：台海局势趋于稳定，国民党重掌政权，台海大三通实现已经可根本实现。两岸的三通扩大，以及开放两岸旅游业的利好政策，带动厦门的旅游业。厦门旅游业“十一五〞规划中，会展商贸列入优先开展的旅游产品之一，东部环岛路休闲带被列入重点建设景区点，周边软件园二期、厦门奥网城、香山国际游艇码头、思明光电园、国际会议中心都是政府支持的工程，这些因素就为该饭店提供了得天独厚的开展优势。三、饭店群SWOT分析1．优势〔Strengths〕〔1〕具有显著的本钱费用优势饭店的本钱费用是影响饭店经济效益的一个重要因素,对于新建的饭店，土地本钱、建造本钱、利息费用、家具及固定设施和其他日常运营本钱等都是重要的本钱费用因素。饭店群节省了土地本钱、建造本钱，而且租金相对廉价，仅需投入局部家具、设备和装修费用饭店即可正式营运,这将成为该饭店取得良好的盈利状况无可替代的本钱费用优势。〔2〕具有新建设饭店的优势饭店企业的生命期与其他行业有显著的不同,饭店企业通常经历三个阶段:起步期、中期以及衰退期,并且生命期都较短，饭店的入住率和收益在起初的5到10年之间,也就是起步期阶段增长都非常迅速,并且在开业后8到15年之间(中期)收益都会维持相当高的水平,之后创利能力逐渐下降(衰退期),饭店的硬件设施一般需要5年翻修一次，该饭店群作为新建饭店,其装修、设施、设备更能够符合客人的需要,其饭店经营的12年将处于该饭店高收益、高出租率时期,相对于建成时间较长的同档次饭店能够取得更好的收益。〔3〕具有地理位置优势该饭店群所处的区域目前现有的饭店多都是高星级饭店,这种主题型饭店还没有。并且该饭店位于厦门软件园二期以东、吕岭路以北，紧邻观音山伙计商务运营中心、厦门奥网城、香山国际游艇码头、思明光电园、国际会议中心、厦门会展中心，在聚合如此多中高档商务、休闲工程的区域内，该饭店具有巨大的未来开展潜力。从2007年开始由于厦门奥网城的体育馆启用大量的泉州地区的企业把全国性的订货会都放到体育馆举行，每次人员都在400人以上，因此本区域的三星级酒店往往是联合起来接待这些会议〔4〕具有规模，价格优势：A、有全厦门房间空间最大最舒服的经济型酒店214间客房{房间面积达60平}可以满足一个企业订货会的统一住宿要求和中高档商务客人的精品商务酒店。B、经济型的价格和大型会议室给来厦门参加会议的公司提供了超性价比的住宿环境和开会场地，满足了中低档会仪客人的要求。减轻了企业的本钱压力。C、有全福建省最大的全套房精品商务酒店，以中价位酒店为主，兼顾高端客人的需求，给这些企业的招待提供了实惠的住宿环境。D、奥林匹克体育馆的使用，各种体育赛事在这里的开展，给本酒店的客源提供了另一个渠道。运发动可根据情况选择入住不同档次的酒店。E、新的会展中心的启用离本工程很近，而优越的性价比和崭新装修的风格会给本酒店带来会展客源。面临的软件园的客户现在大局部住在会展酒店，等本工程酒店开业，对于为了舒服、便捷的软件园客人多了选择，我们将通过效劳、硬件、和便捷性将会吸引以前住在会展酒店的园内大批客户。2．劣势〔Weaknesses〕〔1〕建筑构造存在一定缺陷该饭店整体构架和空间布局已经确定，建筑物硬性缺陷不可改变，使得该饭店的视觉感受效果下降，只能通过内部装潢及软性效劳弥补，这大大限制了饭店的经营灵活性和客房定价。〔2〕新装修的酒店气味很重影响宾客入住。〔至少长达半年〕3．时机〔Opportunities〕〔1〕有利的台海政治局势台湾新领导人上台后力推两岸大三通。台海两岸关系，将会呈现和谐的开展。7月20日以后两岸直接“三通〞，将大大促进两岸人员往来、经济合作和各项交流。厦门濒临台湾海峡，与台湾隔海相望，必将成为第一受益港口城市，厦门商贸和旅游将会有巨大开展潜力，将会为饭店提供充足的客源。〔2〕厦门会展商贸的蓬勃开展会展商贸被列入厦门旅游业“十一五〞规划中优先开展的旅游产品之一，开展会展经济已经受到厦门市委、市政府的高度关注，厦门未来城市定位将是“会议城市〞，会展经济将成为厦门经济开展的新增长点。该饭店附近的厦门会展中心自2000年9月建成投入使用以来，已成功地举办了“中国投资贸易洽谈会〞、“厦门对台商品交易会〞、“全国医疗器械〔春季〕博览会〞、“全国制药机械博览会〞、“厦门礼品展〞、“厦门石材展〞、“厦门体博会〞等100多个国际性和全国性展会，这必将为该饭店提供大量的潜在客源。〔3〕区域经济开展前景广阔该饭店周边已经建成了厦门会展中心、软件园及思明光电园，还有很多高档住宅楼房在建，另外该区域紧邻环岛路，依山傍海，环境优美。该区域有望在未来几年成为厦门新的CBD〔CentralBusinessDistrict〕，这为该饭店未来开展提供了一定机遇。4．威胁〔Threats〕〔1〕饭店业剧烈的市场竞争饭店业是一个市场化程度很高的行业,始终存在剧烈的市场争竞。在出现阶段性、区域性饭店供应过剩时,有可能出现四星级、五星级饭店通过降价竞争,争夺三星级饭店及相当价位饭店的客源,另外国内外品牌饭店大举进入厦门饭店市场,也会加大厦门饭店业的竞争剧烈程度。同行业的竞争将始终是饭店经营面临的主要威胁。〔2〕较大依附于周边开发工程的建设开展目前该饭店周围除软件园二期完全建成外，其他工程均处在建设期，香山国际游艇码头2021年建成投入使用；观音山国际商务营运中心现在才开始建设；国际奥网中心完全建成要到2021年底。并且还有局部工程为私营企业在经营，其投资建设的周期存在不稳定的因素。而该工程的最大客源依靠，软件园二期虽已建成，方案入住的中外企业将到达400多家，但目前已入驻的企业只有100余家，其他均不能确定准确的入驻时间。因此该饭店投资开展前期存在一定风险。5．竞争分析结论根据该饭店的优势、劣势、时机、威胁的分析,该饭店的实施具有难以替代的内部优势和众多的时机,存在的劣势均可以通过企业自身努力和正确的经营策略加以弥补,面临的威胁并不大,应当采取增长型进取战略,尽快实施该饭店工程,使该饭店能够尽快正式投入运营，利用先发优势占领市场。四、饭店群旅游市场分析〔1)厦门市游客消费特征分析◆旅客在厦门停留时间从上图不难发现，旅客在厦门的逗留时间超过两天〔包括两天〕的市场份额高达93.65%，很显然，对饭店客房产品的需求很大。因此，对于饭店业来说，说明有很好的市场前景。◆旅客到达厦门的频率上图说明，旅客来厦门的年次数〔频率〕较高，对于饭店来说隐含着“回头客〞，饭店应加大力度好好研究如何吸引旅客再次入住饭店，这也是保持饭店高出租率的一条途径。〔数据来自厦门旅游局〕◆影响旅客入住饭店因素从抽样市场调研来看，影响旅客入住饭店的因素很多，但主要因素依次为：平安，卫生，便利、设施及其他。前四者几乎占据了整个市场份额，共高达95.17%。因此，对于工程饭店来说，“便利〞因素应该不是问题，位于厦门软件园二期以东、吕岭路以北，紧邻观音山国际商务运营中心、国际奥网中心、香山国际游艇码头、国际会议中心、厦门会展中心，区位优势得天独厚。因此工程饭店应该在“平安〞和“卫生〞“设施〞三因素上做文章。◆旅客能接受的房价从图中可以看出工程精品商务饭店的平均房价定为300-450元之间较为适宜；而经济型酒店定位在200-299元之间比拟适宜，这迎合了市场的需求，对于饭店来说，也很容易“打入〞市场，能够在较短的时间收回投资本钱，减少经营风险。从长远的角度来看，为饭店可持续经营埋下“伏笔〞，在适当的可控因素下〔不大幅度减少出租率，不减少营业额〕，可以提升房价五、结论A．根据以上分析，工程商务饭店在档次上定位：高于三星级但低于四星级的酒店。B．功能上定位：商务主题饭店〔主题饭店〕C．平均房价定为：350〔左右〕定价依据：因为周边将来如有饭店政府都强制性规定为5星酒店。而这些酒店标准间房价在650以上，而本酒店是套房型酒店价格为其一半，再加上送给客人的早餐〔每房24元〕，实际房价为326元。前期的协议价以此较底的房价为根底来快速进入启动市场。参考厦门3-4星级酒店中各酒店最低级别的套房也要558元以上而且房间面积大小不一、装修时间较长。按本酒店的350价格和装修定位已经是超低价运行，在行业内是前所未有的，因此此价格制定对翻开市场是有效的。附：厦门3-5星酒店套房中价格最低类型和它的面积：酒店名星级房型门市价折扣价面积〔平方〕宝龙5高级套房2158¥93860金燕4高级套房203080056海景4公寓式套房2400140360华侨4商务套房313177045金帝3商务套房118869855庐山4豪华套房178855845亚洲海湾3北区豪华套房215863056圣西罗4高级套房140061860牡丹3标准套房128062048翔鹭国际4花园套房283576859E、对于经济酒店；F．建议定位于经济型套房酒店，具备家的特征。C．房价：210—299元之间D．房间面积：60平套房定价依据：周遍没有经济型酒店。参考在厦门的经济型酒店价格和房间的面积如家229元，速8225元房间的面积都控制在25平之内。而本酒店房间在功能和装修上要更胜一筹。因此建议开业时先以较低的价格翻开经济酒店市场。建议价格套房酒店210元起做推广价六、投资数据分析报告第一局部B区商务酒店〔四星〕层数面积租赁价总价格/元/月3#楼地下室3124平2元/平62480一楼1336，6平50元/平66830二楼133．550元/平6675三楼1375，6平25元/平343904-9楼8253，6平25元/平20634010楼1360，45平25元/平34011顶楼224，22平25元/平5606总楼数12层1580826，3元/平416332B区商务酒店面积十二年递增表A区面积2021-2021租金不变2021-2021递增15%2021--2021递20%2021年-递20%均价万元/月年租金万元/年均价万元/月年租金万元/年均价万元/月年租金万元/年均价万元/月年租金万元/年面积158084250448．358058．370070．3843开发本钱现场本钱前期租金成〔建筑15807平方米，26.6元〕〔建设周期为5个月〕现场启动50000现场本钱总计2522797建设建设(建筑12449平方米〔除掉地下室面积，装修每平方米700元)8749300停车场和绿化50000连接效劳200000家具及设备(每间客房20000元)2680000不可预见费用(11679300的10％)1167930建设本钱总计12847230〔投资总额〕杂费建筑设计费其他费用500000各项市政费用100000杂费总计600000利息利息〔以3%的年息计6个月〕利息总计略工程总本钱15970027三、总投资〔1350，2万元〕精品酒店年静态客房营业额预测〔万元〕工程分项试营业4个月第1年第2年第3年第4年第5年毛收入平均出租率65%70%75%80%85%90%平均房价318.0349366384403423平均每间房日收入.206，7244．3274．5307342．5380．7客房营业收入〔万元〕363128614421611．818002000．总本钱工资本钱42126126132138．6145．5低值易耗品6．818．419．7121．0222．2623．65能源消耗31103122．5130．68138．9145．85洗涤费4，314．715．7616．817．818．25办公费用9，939．839．849．955．860管理费9，227．627．628．928．930．3市场联销费18．0038．543．248．35462维修3．63323640．24550其他1．24．04．04．04．04．0经营本钱合计84413431472505540租金本钱168504504504580580租金递增000015%0折旧37112112112112112财务费用0.00.00．00．000其他费用1．65.05．05．05．05．0营业税19．96479．388．699110非经营本钱合计227685700710796807利润经营利润〔GOP〕52188311430499653经营利润率14%15%22%27%28%33%纯利润32124231341400543纯利润率8%9%16%21%22%27%累计利润3215638772812271880B区经济酒店投资回报分析简表工程试营业4月开业第一年开业第二年开业第三年开业第四年折旧提取37112112112112纯利润32124231341400总回收累计6930564811011613根据以上数据分析，此工程在开业后的3年半内收回全部投资。第二部分A区经济酒店的投资分析 A区经济酒店的面积和投资回报分析〔不包括不包括底层店面1191平〕一、A区1号楼和2号楼总面积和月租金层数2号楼1号楼面积均价月租金一层面积414，02365，19779．2150元/月38960二到十二层面积5357．2210856，1116213，3525元/月37885总面积577111221，3116992，5526．14444293二、A区总面积和前三年租金A区面积均价月租金2021-2021每年租金总面积16992，552615三、A区总面积十二年的租金递增表A区面积2021-2021租金不变2021-2021递增15%2021--2021递20%2021年-递20%均价万元/月年租金万元/年均价万元/月年租金万元/年均价万元/月年租金万元/年均价万元/月年租金万元/年面积16992，5526．14533．15316323775444897A区酒店开发成本开发本钱现场本钱前期租金成〔建筑16992平26，6元〕〔建设周期为4个月〕现场启动50000现场本钱总计1777172建设建设(建筑16992，55平方米〔装修每平方米400元〕6797020停车场和绿化50000连接效劳100000家具及设备(每间客房12000元)