太原城市商圈

1九洲远景商业管理机构简介城市吸引力评估方法说明支持评估内容城市吸引力：从商业角度来看，城市对商家进行投资经营活动的吸引力。有以下评估内容：人均商业面积需求计算公式:(1.6-某城市人均商业面积）/1.6公式中“1.6”：人均商业面积标准值（九洲远景定义）计算结果最小为0服务业在GDP中的占比社会零售总额在GDP中的占比人均可支配收入评估方法评估内容权重人均商业面积需求1服务业在GDP中的占比23∑人均可支配收入4城市吸引力得分35%社会零售总额在GDP中的占比15%15%35%++++第一页，共18页。2九洲远景商业管理机构简介城市时尚度评估方法说明支持评估内容城市时尚度：全国性/全球性商业连锁品牌在城市内的集中程度。有以下评估内容：现代零售渠道占比:（店铺数或营业面积）大卖场（沃尔玛、欧尚、大润发、华润超市）百货店（百盛、太平洋、王府井、巴黎春天）品类杀手店（百安居、国美、苏宁）全球性/全国性餐饮占比（店铺数）必胜客、麦当劳、小肥羊、谭鱼头、陶安居等全球性/全国性娱乐占比（店铺数）钱柜、麦乐迪、多厅院线全球性/全国性服装品牌占比（店铺数）Esprit、雅格尔、李宁、百丽四、五星级酒店占比（店铺数）百户家庭汽车拥有量评估方法权重10%14%14%14%14%14%10%10%∑城市时尚度得分判断标准值占比超过标准值记1分，反之记0分40%20%20%20%40%3020%40%xxxxxxxx第二页，共18页。3九洲远景商业管理机构简介通过城市吸引力和城市时尚度两个纬度的评估对比发现，太原属于城市吸引力中低、时尚度较低，待开发市场的区域太原北京吸引力和时尚度均低吸引力较强,时尚度高城市吸引力城市时尚度综合评价0.440.380.600.79第三页，共18页。4九洲远景商业管理机构简介注:1)单位:平方米/人;2)单位：元（人民币）；为2005的数值;基准值为21500元/人太原城市吸引力评估举例支持

权重太原北京人均商业面积占比

1)0.351.000.90得分0.130.15服务业占比0.1550%67%得分0.070.10消费品总额占比0.1543%43%得分0.060.06人均可支配收入2)0.3510476.0017653.00得分0.170.29城市吸引力得分0.440.60第四页，共18页。5九洲远景商业管理机构简介太原城市时尚度评估举例

权重标准值太原品牌举例北京大卖场0.140%8%沃尔玛、欧尚、大润发、

华润超市30%得分0.0210.075百货店0.120%10%百盛、太平洋、王府井、巴黎春天15%得分0.0500.075品类杀手0.140%40%百安居、国美、苏宁,永乐40%得分0.100.1餐饮1）0.1420%12%必胜客、卖当劳、小肥羊20%得分0.080.14娱乐0.1420%0%钱柜、麦乐迪、星美院线

15%得分0.000.105服装2）0.1440%25%Dunhill,Esprit、雅格尔、李宁、百丽

35%得分0.090.1225酒店0.1420%4%15%得分

0.030.105百户家庭汽车拥有量0.1430315%得分

0.010.07时尚度得分

0.38

0.79支持注:1)餐饮以300平方米以上为市调面积标准;2)服装基准比较值为5大百货服装行业总销售额第五页，共18页。6九洲远景商业管理机构简介2）1）注：2003年经济受非典因素影响。太原GDP过去5年平均增长18.7%，超过全国平均水平1）18.7%p.a.第六页，共18页。7九洲远景商业管理机构简介单位：万平方米6.1%p.a.太原商业开发在近3年保持年高速增长,2005年人均零售面积0.6平方米，人均商业服务业面积已经达到了1.0平方米,而人口平均年增长率则为3%资料来源:太原商业规划，太原年鉴北京统计信息网

九洲远景分析北京人均商业面积为0.9平方米/人太原人均零售商业面积为0.6(2005),人均商业服务面积将达到1.0平方米太原人口过去五年的复合增长率为3%，保守估计，到2010年，太原人均零售商业面积将达到1.20平方米商业竞争也将随人均商业面积的增加而日益激烈太原商业面积增长情况2001-2005年太原市人口变化305.06322.24327.40328.81342.8520012002200320042005288311344462.61481682063582002200420052010E商业服务业零售商业+3%p.a.单位:万人11.7%p.a.第七页，共18页。8九洲远景商业管理机构简介通过太原商业街进行实地调研，发现未来商业规模增长主要集中分布在长风商圈现有商业项目在建和即将开业项目项目名称位置面积项目名称位置面积世茂中心长治路6.0万阳光地带长治路3.0万阳光购物广场长治路10.0万亲贤世纪广场长治路约10.0万大唐长风长治路约2.0万华宇购物中心学府街约10.0万飞云现代城亲贤北街5.8万怡和广场亲贤北街10.0万太行商业广场亲贤北街1.9万合计:58.7万华宇购物中心钟楼街2.1万联洋百货柳巷3.0万御花园钟楼街1.0万贵都百货柳巷1.25万

百盛亲贤北街3.5万和信摩尔长风大街8.0万美特好平阳路2.0万合计:20.85万注：现有和未来商业面积总计:79.55万平方米支持第八页，共18页。9九洲远景商业管理机构简介太原服务业近5年以每年20.5%的高速度增长，在GDP中占比平稳上升，2005年达到49.7%,历史上首次超过第二产业占比资料来源：太原统计年鉴，九洲远景分析2001-2005年太原市服务业增长情况

(单位:亿元）2005年太原各产业在GDP中占比20.5%p.a.第九页，共18页。10九洲远景商业管理机构简介2005年，和周边6城市的服务业在GDP占比对比中可以看出，太原服务业发展适中，和非工业城市如北京，石家庄相比，服务业仍有很大发展空间资料来源:太原，西安，郑洲，石家庄，天津，北京，统计年鉴,九洲远景分析太原周边六城市2005年服务业在GDP中的占比第十页，共18页。11九洲远景商业管理机构简介太原过去5年社会零售总额复合增长率16.9%，2005年社会消费品零售总额在GDP占比42.9%，零售增长速度高于全国水平，发展势头良好资料来源:太原统计年鉴,九洲远景分析2001-2005年太原市社会消费品零售总额2005年太原周边5大城市零售总额在GDP中占比42.9%33%43%33%53%[单位：亿元]16.9%p.a.第十一页，共18页。12九洲远景商业管理机构简介太原市商业主要集中在柳巷-钟楼街一带太原目前商业主要集中在城区的

柳巷-钟楼街一带的迎泽商圈，

长期形成了一主三副的商业布局

(柳巷，南内环，兴华街，亲贤北）太原市商业规划按照“南移西进，扩容提质”的城市战略发展方针，整体商业重心向南部扩展推移第十二页，共18页。13九洲远景商业管理机构简介450个社区商业网络和13条商业街，四类批发市场协调发展形成柳巷-钟楼街商业中心和亲贤北街-长风街商业中心的市级商业中心社区商业中心钟楼商业步行街，柳巷商业街，开化寺商业街，朝阳服装商业街，双塔寺街医疗医药商业街，北大街商业街，府东府西商业街，南内环IT产品街，亲贤北街餐饮娱乐商业街，漪汾商业街，兴华建筑装饰材料商业街，和平北路钢材商业街，太沂108国道钢材商业街等13个商业街13条商业街双中心社区商业网络朝阳/尖草坪/下元/龙潭/小店/迎新/晋源等7个社区性商业中心商业功能区资料来源：太原商业规划，九洲远景分析太原城市整体南移西进，商业规划从原来的一主三副，将发展成为双中心的市区三级商业体系第十三页，共18页。14九洲远景商业管理机构简介九洲远景认为，商业布局变化的驱动因素主要为四个方面：人口规模增长、住房开发、交通系统建设、政策规划导向人口规模增长是城市商业格局变化的内在驱动因素住房开发的规模、分布和价格是导致商业格局变化的主要因素....交通系统的建立和完善为城市变迁提供支持政府政策、规划是城市发展的一个指导方向1234第十四页，共18页。15九洲远景商业管理机构简介太原市商业格局变化在人口、交通、住房和政府规划四个因素的驱动下，呈现南移西进的变迁趋势人口太原市商业格局变化市区户籍人口342.85万，人口增长平均每年约3%,小店区人口增长6.1%超出平均值一倍太原市区和郊县每平方公里人口密度差别较高，最高4073人，最低70人，六城区人口占总人口的77%太原旅游人口1274万次已经形成十纵十横+内环，外环两个环线的城市公路网，外环已经开始动工建设，机场大道北线双向8车道方案通过，全市交通道路达到1729公里.公交线路达到1541公里，每万人拥有公交车达7.43辆

私家已经达到每百户家庭3辆交通太原住房投资同比增长46.9%

新建商品房面积同比增长57.5%

人均住房面积23.16平米房价同比增长8.62%04年达2948住房增量南移明显住房南移西进为太原城市规划的主题。亲贤北街-长风路新的城市中心商业区长风路南新的行政办公区南部科技园区教育园区等五大科技园区，成为太原新腾飞原动力政府规划第十五页，共18页。16九洲远景商业管理机构简介人口

小店区人口2005年达到49.3万人，随着南部五园区企业更多入住，工业人口会进一步增加。受政府政策影响，小店区房地产升值潜力较大，是城区人口外溢的动力

(目前亲贤商圈辐射地区项目均价达到3200元/平米)

住房

南部拆迁相对容易，开发费用低，同时配合政府规划，有相关政策支持，使得南部房屋放量增大，土地资源的可持续开发量也大

2003年小店区住宅建筑面积144万平米占全市46.6%太原市商业格局变化的驱动因素-1/2支持资聊来源：Sea-LineEstate第十六