商业地产物业与经营管理内容

作为一个商业项目，从开始规划建设的那一刻起，全程涉及的工作内容主要包括:商业项目涉及工作内容规划立项项目定位市场细分客群确定招商组织销售执行推广支持运营管理物业管理第一页，共19页。以下仅着重对物业管理与经营管理的内容进行详细说明。商业物业管理商业经营管理第二页，共19页。物业管理是商业开街后营运能否顺畅的重要保证，对于不同类型的商业项目及其目标客户群体，所要求的物业管理服务项目和服务水准各不同。物业管理，主要包括以下六大职能：商业物业管理第三页，共19页。大型商业综合体是现代化建筑物业，在规模、结构、功能、设施等方面均要求较高，其维护需要由专业的物业管理机构来承担，一方面保证物业不受损害，能经受住时间岁月的考验；另一方面也是物业保值与升值的需要。建筑物与装修的维护主要包括：一、建筑物与装修的维护物业建筑结构；物业建筑外观；商场公共区域装修；规范各商户门面装修；商场内部导向标志。第四页，共19页。二、物业配套设备的维护首要工作是要保证配套设施、设备能够安全、正常地运转工作，特别地供电设备与电梯的正常运作关系重大，配套设备、设施如果出现差错问题，会对商业经营造成极大的负面影响，所以，专业的物业管理公司都有一套完整的保养、检修工作规程。物业配套设备的维护主要包括：电梯维护保养；后备发电机维护保养；电路电器维护保养；供水、供暖、供气系统维护保养；空调、冷气系统维护保养；三废排放及处理系统维护保养。第五页，共19页。三、物业消防与安全的管理一般来说，商业是通过配套设施、设备、人员和保险等方式来避免人为或自然因素引起的损害，每一个商业物业应做到的是“安全第一”，确保物业所有者、经营者安心从事商业经营活动，消费者安全、舒适地享受购物乐趣。物业消防与安全管理一般包括以下几个方面内容：消防设施维护保养；消防器材配置；消防设施标志；商业物业出口与道路管理；内部保安巡查；自动报警系统维护保养；危及安全的标示与防范。第六页，共19页。四、环境清洁卫生管理这是物业管理中最基本的管理职能，主要包括：公共区域管理；公共区域的摆设与绿植、景观维护；日常清洁、垃圾清理；环卫设施维护；促销宣传品安置规范。第七页，共19页。五、车辆及交通的管理以前，国内的建筑物业尤其商业物业开发都忽略了停车场的建设规模，在“汽车时代”即将到来的今天，汽车已越来越成为人们出行的必要交通工具，停车难的问题也就成了阻碍人们出门购物消费的决定因素之一。宁夏宾馆项目因设计建设较早，就比较明显地存在这个问题，停车位远远不够，故我司在“停车场专项报告”中专门对此进行了研究，并提出相应的解决措施建议。车辆及交通的管理包括；车辆交通疏导指挥；停车场管理；货流运输管理；车辆安全。第八页，共19页。六、处理商场紧急事件这主要是涉及到物业管理公司在应对突发事件时的反应能力和处理手段，主要包括：建筑物或装修事故；停电或电路故障；电梯、设备或设施故障；发生火警、恶劣天气；人员受伤或急病；买卖纠纷、格斗等事件。第九页，共19页。商业经营管理目前，在国内的社会分工和专业化程度仍然较低，特别是在二三线城市，现有的商业管理经验基本上是从百货商场或超市中演变出来的，有的甚至还与物业管理混淆在一起，真正的商业经营管理优势还远远没有完全体现出来。商业经营管理的实质就是以进场商户的利益为前提，制定出相应的经营规则，让全体商户共同执行和遵守，以限制和规范商户的经营行为，最终达到吸引更多的顾客来消费的目的。通俗点理解，物业管理是业主的“管家人”，经营管理则是商家的“协调人”。经营管理，主要包括以下九大管理职能：第十页，共19页。一、统一开业计划一般情况下，一个商业物业是由众多业主或经营者拥有，是所有进驻商家共同经营场所，必须统一各商户的开业时间，才能吸引顾客前往消费，不允许出现因某几个商家关门而影响到顾客对整个商业中心的信心和印象。一般包括：开业时间确定试营业期开业日程计划确定开业日期商场推广计划商场及商铺装修完成进程等。第十一页，共19页。二、规范经营方向实质就是规范商业中心的经营品种，既要保证经营方向的统一性又要维持经营业态或经营产品的多样性，保证消费者有足够的选择空间。第十二页，共19页。三、商场后期招商维系作为一个商业中心，在正常经营情况下，适当的流动率和品牌更换率有助于商场跟进时代潮流及不断优化经营方向，更好地适应当地市场，最大限度获取最大经营利润。所以，在前期招商满铺后，商业经营管理公司应控制品牌更新和流动，及时选择更好的品牌或业态补位。第十三页，共19页。四、组织宣传推广活动为维护商场形象、提高商场竞争力，商场在开业后必须经常有针对性地进行宣传推广，组织一些推广活动吸引目标客户，增加项目的市场知名度、占据市场制高点。一般有以下几种措施：第一通过对外推广吸引更多顾客关注并前来消费；第二通过店内宣传展示营造和活跃商业经营氛围；第三通过宣传推广树立和提升商业中心的品牌。宣传推广费一般由各商户分摊或是在租金中包含，由专业的商管公司负责使用，但在使用过程应做到透明公开。第十四页，共19页。五、建立和维护商场品牌商场品牌包括知名度、美誉度和认知度三个方面，缺一不可。由于商业物业是由众多单一的经营者各自独立、相互竞争、相互借势的经营场所，不可能要求经营者做到自觉地、齐心协力地建立和维护商场的品牌和美誉；只有借助统一的管理方商业经营管理公司统筹、协调、调配各个经营者，才能确保商场的品牌与竞争力。第十五页，共19页。六、协调客户关系与维持商场秩序管理方与商家之间存在着管理与被管理的关系，各商家之间则存在竞争与配合的关系，只有协调、沟通好这些矛盾的关系，才能确保商场经营有序、互相配合、相互拉动客流。第十六页，共19页。七、禁止恶性竞争商管公司在引进、管理各商户时，会明文规定经营者在市场交易过程中，应当自觉遵守自愿、平等、公正、公平、诚信的经营原则，不允许出现强买强卖、互相拆台、坑蒙拐骗的现象，实现全体商户共同经营、共赢经营、商家满意、顾客满意的“多赢”目的。第十七页，共19页。八、杜绝假冒伪劣商品在引进各业态品牌之前，将会在租赁合同强制规定，在日后的经营过程中不允许出现假冒伪劣产品，一旦发现，该商家将承担所有的后果及相应的法律责任。作为未来银川市的最高档的精品商业广场，宁夏宾馆项目商业严禁一切低档次、低质量及冒牌货，只有做到这一点，才能在市场上立足，保持其高端商业地位。在后期经营过程中，需要专业的商管公司严密把控和监督，一旦出现此类问题，决不姑息手软，应采取强制措施处于高额罚款或终止合约。第十