物业设施设备运行管理及维护服务方案

程质量合格率及回访率达100%。(六)功率因素自动补偿装置运行正常功率因素不低于0.9。(七)制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施,明确(八)制定配电室人员出入管理制度,配电室通风、照明良好，(九)涉及电能的计量器具、仪表每年由法定计量技术机构或(十)负责本项目配电设施设备专业维保(含高压检测)及年检工作的实施单位应具有行政部门颁发的《承装(修、试)电力质的实施单位进行配电设施设备专业维保及年检工作，中标人应与实施单位签订合同，并负责对其进行监督考核。分包费用投标(一)每月对发电设备进行检查、维护，保持设备的完好。(二)维护备用发电机(组),确保随时应急启用。(四)自动转换开关状态显示完好，动作正常。(五)对应急照明(带蓄电池)设施进行检查、维护，使其处(十)负责本项目中央空调专业维护保养和清洗服务实施单(一)设备、设施完好率达99%。每季度1次。计划停水提前通知客户。(七)负责本项目二次供水水箱清洗服务实施单位应具有以上服务能力。中标人如不具备此能力的，则应委托具有专业二次中标人应与实施单位签订合同，并负责对其进行监督考核。分包(一)建立健全设备安全技术档案,制定完善设备管理制度和(二)电梯须经国家核准的特种设备检验机构检验(检验周期为一年),取得安全检验合格标志，并在检验有效期内运行。(三)电梯运行的基本技术要求：电梯运行平稳、平层准确，轿箱照明、内外呼梯按钮完好，楼层显示正常，轿箱内整洁无污染。警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有(四)理应与取得相对应特种设备许可的电梯维修保养单位签订电梯维修保养合同，不得使电梯脱离维修保养。电梯维修保养(五)应要求电梯维修保养单位对电梯及其安全设施至少每(六)应要求电梯维修保养单位设立24小时维修值班电话，保证接到故障通知后30分钟赶到现场，采取积极措施消除事故(七)要求电梯维修保养单位落实维修保养过程中的现场安全防护措施，保证施工安全。理应做好维修保养记录，并归入电(八)应要求电梯维修保养单位为其介绍必要的管理知识全技术知识、安全规章制度；协助电梯使用单位建立电梯技术档(九)电梯发生故障时，应第一时间启动应急预案，同时立即停止使用，及时通知维修保养单位进行维修保养，及时消除安全(十)电梯机房专人管理,机房空气温度应保持在5～40℃之间，温度应保持在设备安全运行所允许的范围内；机房通风、照明良好，配备应急照明、灭火器材，盘车工具及标识齐全、方便(十二)负责本项目电梯维保及年检工作，中标人若不具备维保【中华人民共和国特种设备安装改造维修许可证(含维修)或中华人民共和国特种设备生产许可证(含修理)】及年检服务相关资质要求，则应委托具有资质的实施单位进行电梯维保及年检服务工作。中标投标人应与实施单位签订合同，并负责对其进行监督考核。分包费用投标人须在分项报价明细表中体现并纳入投(一)消防设施、设备完好率达98%,消防事故发生率≤1%。,投标人须进行单项承诺。制定消防应急预案，每年至少进行2次消防演练。配备专兼职消防人员，实行物管全员义务消防员制，(二)消防系统设备完好，灭火设备配套齐全，进行养护，记(三)紧急疏散通道畅通，指示照明与线路图标识齐全完好。(四)周密制定灭火方案,值班员应熟悉业务,保持通讯畅通，反应快捷。落实防火责任人，实行巡视制度，建档记录，项目经(五)建立健全消防工作制度，对重点部位制定出防范措施，由专人负责对消防栓及其它消防设施进行检查测定，并填写检查标示及记录。消防系统工作人员须经消防培训考试合格，持证上(六)设立安全督察员日常巡视，做好巡视检查记录,发现隐(七)消防设备除检修外，必须处于正常运行状态。(八)发生一般性故障,应即时通知专业维修公司在规定时间内到达现场，进行维修；发生重大故障时，物业服务人员应及时采取相对应措施应急处理，专业维修保养人员应在30分钟内到达备，确保火灾时不低于10分钟的消防灭火用水量，消防通道要警装置，做好疏散门的畅通。消防电梯应保证24小时运行。(十七)当主电源断点时，消防备用电源理应能自动投入运(十八)负责本项目消防设施设备维护保养服务的实施单位部令(第7号)]的从业条件要求，中标人如不具备此条件的，则应委托具有此条件的消防技术服务机构进行消防设施设备维护保养服务。中标人应与实施单位签订合同，并负责对其进行监督考(十九)负责本项目消防设施设备维护保养服务的实施单位应具有专业维护保养服务能力。中标人如不具备此能力的，则应委托具有专业维护保养服务能力的实施单位进行消防设施设备维护保养服务。中标人应与实施单位签订合同，并负责对其进行监督考核。分包费用投标人须在分项报价明细表中体现并纳入投标(一)监控画面分割器工作正常、整洁。(二)监控录入设备工作正常、整洁。(三)监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁。(四)监控器矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚。(五)监控录入资料应至少保持30天，有特殊要求的参照相(一)所有室内外照明完好率(含路灯亮灯率)达99%。(三)制定照明节能管理制度，照度应符合GB50034《建筑(一)每年雨季前委托防雷中心对建筑避雷系统(共计50个保证所有机电设备、配电柜(箱)管道、金属构架物接地良好。(五)负责本项目建筑避雷系统检测的实施单位应具有气象(一)不锈钢驳接件的检查及维护(二)钢立柱连接螺栓的检查本项目幕墙的钢立柱上下两端均采用不锈钢销轴固定,如螺栓出现松动或脱落将造成重大安全隐患,所以维保期内需每年两次定期的进行全面的排查，对松动的螺栓及时紧固,对个别出现脱落的螺栓及(三)幕墙面板的检查特别是玻璃检查本项目主楼采用10+1.52PVB+10钢化彩釉夹胶玻璃，开放式上单张玻璃的面积达4平方米左右，单张玻璃重量约为200公斤，所以不可避免的会出现玻璃自爆的现象,所以在设计时就采用的钢化夹胶玻璃避免玻璃自爆后掉落伤人,但如夹胶玻璃单层破裂后要及时落，给下方行人及建筑物设备等都将造成巨大伤害。所以需每15天未及时发现或未及时拆除破损的玻璃,由乙方承担由此产生的直接损(四)耐候胶老化及开裂漏水的修补本项目主楼四大角及中庭采光顶、裙楼都为密封式幕墙,幕墙面(五)幕墙清洗系统检查紧固(六)钢结构拉杆紧固检查本项目10-15层外挑钢结构牛腿设有预应力钢拉索，每年须进维保内容及要求维保意见幕墙玻璃检查主楼10+1.52PVB+10丝网印刷玻璃是否有破损。口正常□有破损需更换栏杆玻璃是否有破损、栏杆是否牢固。口正常□有破损需更换裙楼6+12A+6LOW-E中空玻璃是否有破损、脱片。口正常□有破损需更换裙楼彩釉玻璃幕墙是否有破损脱片。□正常□有破损需更换幕墙开启窗开启是否正常。□正常需维修无五金开启窗铰链是否完好，开启是否方便。□正常需维修开启窗执手锁闭是否正常。□正常需维修驳接件是否有锈蚀。□正常需维修驳接件连接螺栓是否有松动。维修驳接底座是否有开裂。维修驳接件是否有变形。□正常□需维修雨后有无漏水的位置裙楼隐框玻璃幕墙雨后是否漏水。□正常□需维修铝单板幕墙雨后是否漏水。□正常□需维修雨排水槽：无堵塞、布水分布均匀。□正常□需维修主楼四大角点式玻璃幕墙是否漏水。维修采光顶是否漏水。□正常□需维修主立柱连接螺栓。□正常