房地产城市进入-青岛房地产板块和镇区投资潜力研究

青岛房地产板块和镇区投资潜力研究目录第一部分研究目的第二部分研究方法第三部分研究内容

对青岛房地产板块和镇区投资发展潜力的筛选，对目标进入板块和镇区的现状和未来发展趋势进行研究，并通过一系列专题研究，印证板块和镇区投资潜力研究结论。研究目的第一部分研究目的第二部分研究方法第三部分研究内容目录第一部分层次分析法第二部分特征价值法研究方法层次分析法

层次分析法是美国著名的运筹学专家匹兹堡大学教授萨迪(T.L.Saaty)于70年代提出的层次排序法（AHP法），原理简单，有较严格的数学依据，广泛应用于复杂系统的分析与决策。构造判断矩阵专项研究得分验证一致性并计算权重研究方法层次分析法表专项研究得分表板块板块宏观板块配套板块发展板块潜在板块宏观板块配套板块发展板块潜在标度值含

义1

表示因素a与b比较，具有同等的重要性。3表示因素a与b比较，a比b稍微的重要。5表示因素a与b比较，a比b明显的重要。7表示因素a与b比较，a比b强烈的重要。9表示因素a与b比较，a比b极端的重要。2，4，6，82，4，6，8分别表示相邻判断1~3，3~5，5~7，7~9的中值。倒数表示因素a与b比较得判断a，则a与b比较得判断a=1/b。表评判标准研究方法层次分析法表专项研究得分表板块板块宏观板块配套板块发展板块潜在板块宏观板块配套1/3板块发展板块潜在5代表板块宏观因子比板块配套因子稍微重要代表板块潜在因子比板块宏观因子明显重要研究方法层次分析法

现实点房地产投资潜力研究层次分析法

一致性检验

检验成对比较矩阵A一致性的步骤如下：计算衡量一个成对比矩阵A（n>1阶方阵）不一致程度的指标CI：RI是这样得到的:对于固定的n,随机构造成对比较阵A,其中aij是从1,2,…,9,1/2,1/3,…,1/9中随机抽取的.这样的A是不一致的,取充分大的子样得到A的最大特征值的平均值。n123456789RI000.580.901.121.241.321.411.45

现实点房地产投资潜力研究层次分析法第一部分层次分析法第二部分特征价值法研究方法众所周知，住宅价格与其所处的区位息息相关。本研究采用特征价格模型来分析区位因素对于住宅价格的影响。特征价格法是国际上研究影响住宅价格微观因素的最主流方法，应用于产业和房地产研究已经有30余年，业已十分成熟。在英国、德国、挪威、瑞典、芬兰等国家官方统计部门都采用特征价格模型来构建房地产（或其他非均质商品如汽车）的均质价格指数。美国主要的按揭贷款公司也纷纷采用特征价格法来构建他们自己的住宅价格指数。本研究首先介绍了区位重要性的理论和相关研究成果；其次对研究所采用的数据来源以及模型所采用的变量进行了定义和说明；在以上两个方面的基础上，对于特征价格法的思想和本研究所采用模型做了说明；最后解释了运用特征价格模型所得到的的主要发现和结论。特征价格模型介绍研究方法特征价格分析特征价格模型介绍Alonso模型的核心在于，到CBD距离越近，花费在交通上的费用越少，在路程上的时间越短，这种因靠近CBD较近而产生的价值被定义为“空间可达性”。空间可达性不仅仅意味着空间距离的远近，还包括交通可达性因素。轨道交通由于其具有准时性、快速性和污染小等特点，为广泛认为可以明显提升沿线（尤其是地铁出入口附近）的土地和住宅价格。除了“空间可达性”对于住宅价格会产生显著影响之外，其他区位因素，如景观要素、教育文化设施等也会对住宅价格产生一定的影响。随着人们生活水平的提高，对于住宅周边的自然、人文景观配套有了更高的要求，也愿意为配套完善的住宅支付更高的价格。基于以上的分析，考虑投资强度和城市副中心本研究选取了“距市中心距离”、“轨交房”、“学区房”、“景观房”、“商圈”、“城市副中心”等因子，通过特征价格模型来模拟区位因子的影响，最终得出各个地产板块住宅价格的预测。研究方法特征价格分析特征价格模型和回归方程特征价格理论的基本思想是，住宅价格的内涵是通过土地所具有各方面特征所提供的服务而获得效用，效用的大小主要取决土地所包含特征要素的数量，也即住宅价格是各个特征要素的函数。一般认为，住宅价格特征要素主要分为：空间可达性特征、景观特征以及文化特征，用函数形式可表达为：P=f（X1,…Xi,Y1,…Ym,Z1,…Zn,u）其中，P为住宅价格，Xi是土地的空间可达性特征，Ym是土地景观特征，Zn

是土地的文化特征，u表示影响住宅价格的其他因子。f为具体的函数形式。研究方法特征价格分析实证结果和讨论本部分采用普通最小二乘法来进行计算，所使用的计量软件为Eviews6.0。并对一手房成交均价、一手房指数、轨交房指数、学区房指数、景观房指数、二手房指数进行对数化处理，记为：ln(first_house_p)、ln(first_i)、ln(rail_i)、ln(school_i)、ln(sight_i)、ln(second_i)；其中距离数据，记为：distance。具体结果见下表。表

房地产特征价格模型回归方程自变量ln(first_house_prail_ischool_isight_ifirst_i因变量distancefirst_ifirst_ifirst_isecond_i常数10.5031--------系数-0.02591.19241.23361.11061.1308t-值-8.3509133.9794235.6423136.0177106.2682可决系数0.51380.90800.97710.9143920.9933研究方法特征价格分析专家维度特征价格分析实证结果和讨论通过表1.1的实证研究结果，可得如下基本结论：1）距市中心的距离对板块一手房成交均价有显著影响，验证了经典Alonso模型的实际应用。从表1.1可以看出，近郊区和远郊区的房屋板块到市中心的距离每增加1km，板块内一手房成交均价将减少2.59%。2）轨交房指数是同期一手房指数的1.1924倍，这与相关的研究结果相符。同时，我们对近郊和远郊板块的房价、距市中心距离、地铁通车性(记为ditie，数据处理情况为地铁已通车设虚拟变量为1、未通车设为0)，做回归来验证轨道交通通车会引起所处板块内土地增值情况。从下述方程可以得出，轨道交通通车可以使房屋价格增值22.27%。

实证结果和讨论3）学区房指数为一手房指数的1.2336倍。产生这种状况的原因是因为，在我国学区房是房地产市场的衍生品，同时也是现行教育体制下的一个独特的现象。家长对于孩子教育的重视以及国内目前教育资源不均衡的现状造成了学区房的价格高于同等条件下其他住宅的价格的现象。4）而景观房指数为一手房指数的1.1106倍，这是因为随着人民生活水平的提高对于住宅的环境配套需求也随之上升；通过我们的实证结果一手房指数同期为二手房指数的1.1308倍，也表明了由于建筑物本身的折旧因素会对房屋带来影响。研究方法特征价格分析第一部分研究目的第二部分研究方法第三部分研究内容目录研究内容第一部分现实点房地产投资潜力研究第二部分未来3-5年房地产投资潜力研究按照青岛城市规划及相关常识，将青岛划分为中心城区和郊区：中心城区：指环胶州湾的沿岸城区，主要包括胶州湾东岸的市南区、老市北区、四方区、李沧区、崂山区，胶州湾北岸的城阳区、红岛经济区，胶州湾西岸的经济技术开发区，同时开发区、红岛经济区两个热门板块也作为本次研究重点板块；郊区：包含黄岛区、胶州市、即墨市、平度市、莱西市；黄岛区、胶州市、即墨市作为城市外扩重点区域，值得深入研究；平度市、莱西市不做重点研究研究现实点板块和镇区的划定研究现实点板块和镇区的划定板块解读：结合青岛市总体规划，将研究区域划分为以下板块：中心区域市南区老市北区四方区李沧区崂山区城阳区红岛经济区开发区市郊区域胶州板块空港板块即墨板块黄岛板块研究现实点板块和镇区的划定板块解读：市北区由老市北区与四方区合并而成，四方区土地市场、地产市场在2016年表现强劲；城阳区因行政区域面积大的优势，在2016年土地出让以及之后的土地出让计划中，均有较好的表现；红岛经济区位于城阳区，下属高新板块、红岛板块两个板块非常值得关注；西海岸新区，以经济技术开发区为主，是第九个国家级新区；胶州市未来新建机场及高铁，空港区域规划力度大，在下属四个县级市中，应最值得被关注现实点房地产投资价值指标体系构建对房地产投资潜力影响较大的因素主要有四类：宏观因子、配套因子、发展因子、潜在因子。其中，宏观因子指经济环境对其的影响，包括GDP、房地产投资额、产业增长等方面；配套因子即周边配套设施对其的影响，包括学校、医院、商业、公园绿地等方面；发展因子表示板块现今房地产发展的状态，包括一二手房价格，一手房销售面积等；潜在因子，代表从现今数据中挖掘的板块潜在变动因素，如房价地价比、常住人口增长率等。对此，我们从这四大因素出发，构建房地产投资价值指标体系。板块投资价值评价指标体系（A）板块宏观因子(B1)板块配套因子(B2)板块发展因子(B3)板块潜在因子(B4)现实点房地产投资价值指标体系构建由于指标中包含定量指标和定性指标，对此，采用定量与定性相结合的、系统化的、层次化的分析方法——层次分析法（AHP）。AHP是一种实用的多准则决策方法，它以定性与定量相结合的方式处理各种决策因素。AHP是把复杂系统分解成各个组成因素，通过两两比较的方式确定层次中各因素的相对重要性，然后综合决策者的判断，确定决策方案相对重要性总排序的一种方法。现实点房地产投资价值指标体系构建层次分析法

层次分析法是美国著名的运筹学专家匹兹堡大学教授萨迪(T.L.Saaty)于70年代提出的层次排序法（AHP法），原理简单，有较严格的数学依据，广泛应用于复杂系统的分析与决策。构造判断矩阵专项研究得分验证一致性并计算权重现实点房地产投资价值指标体系构建表专项研究得分表板块板块宏观板块配套板块发展板块潜在板块宏观板块配套板块发展板块潜在标度值含

义1表示因素a与b比较，具有同等的重要性。3表示因素a与b比较，a比b稍微的重要。5表示因素a与b比较，a比b明显的重要。7表示因素a与b比较，a比b强烈的重要。9表示因素a与b比较，a比b极端的重要。2，4，6，82，4，6，8分别表示相邻判断1~3，3~5，5~7，7~9的中值。倒数表示因素a与b比较得判断a，则a与b比较得判断a=1/b。表评判标准现实点房地产投资价值指标体系构建表专项研究得分板块板块宏观板块配套板块发展板块潜在板块宏观板块配套1/3板块发展板块潜在5专家名单：发改委某领导、建交委某领导、土控集团某领导、社科院戴晓波、地产集团秦雁军、复旦房地产政策研究中心陈杰、陈晟、周强。代表板块宏观因子比板块配套因子稍微重要代表板块潜在因子比板块宏观因子明显重要现实点房地产投资价值指标体系构建

现实点房地产投资价值指标体系构建

一致性检验

检验成对比较矩阵A一致性的步骤如下：计算衡量一个成对比矩阵A（n>1阶方阵）不一致程度的指标CI：RI是这样得到的:对于固定的n,随机构造成对比较阵A,其中aij是从1,2,…,9,1/2,1/3,…,1/9中随机抽取的.这样的A是不一致的,取充分大的子样得到A的最大特征值的平均值。n123456789RI000.580.901.121.241.321.411.45

现实点房地产投资价值指标体系构建

采用层次分析法，对二级指标进行权重赋值，结果通过一致性检验，专研究得分表及权重结果如下：板块板块宏观板块配套板块发展板块潜在板块宏观10.500.330.25板块配套210.500.50板块发展3210.50板块潜在4221板块板块宏观板块配套板块发展板块潜在权重0.09690.18200.28630.4368现实点房地产投资价值指标体系构建影响房地产宏观因子的指标有很多，主要包括经济环境、产业规模和区位作用这三部分。经济环境和产业规模决定了房地产宏观的大环境，区位作用体现了地区的小环境。经济环境方面，考虑板块镇区总体经济现状，通过GDP，固定资产投资额，财政收入，房地产投资额，消费品零售总额这五个指标入手，同时引入地均的概念，更好地反应该地区的经济环境。产业规模方面，第二产业和第三产业对房地产都有显著影响，通过利用第二、第三产业复合增长率判断该地区产业规模。区位作用方面，利用地段反应该地区的区位作用。板块宏观因子(B1)经济环境（C11）区GDP复合增长率区地均固定资产投资额区地均财政收入区地均房地产投资区地均消费品零售总额产业规模（C12）第二产业复合增长率第三产业复合增长率区位作用(C13)地段板块宏观考虑升值前景、景观环境、市政面貌、配套设施、公共交通及距市中心距离6个方面现实点房地产投资价值指标体系构建

量化指标解释：地段地段综合考虑升值前景、景观环境、市政面貌、配套设施、公共交通及距市中心距离6个因素，具体衡量参考依据如下：升值前景通过销售价格增长率等衡量；景观环境通过公园绿地等衡量；市政面貌通过对其区域的印象进行衡量，包括化工厂对该区域的影响等；配套设施通过中小学、医疗设施、商业设施等数据衡量；公共交通通过公交和地铁等数据进行衡量；距市中心距离通过和市中心距离衡量。注：除距市中心距离外，其余指标均为正向指标，即越大越好。所有分值均采用层次分析法计算。板块宏观现实点房地产投资价值指标体系构建

量化指标解释：地段地段(D131)升值前景(D1311)房价增长率景观环境(D1312)公园绿地市政面貌（D1313）配套设施（D1314）中小学医疗设施商业设施公共交通（D1315）公交条数地铁站点距市中心距离（D1316）板块宏观现实点房地产投资价值指标体系构建

量化指标解释：地段区位作用专项研究得分如下：区位作用升值前景景观环境市政面貌配套设施公共交通距市中心距离升值前景景观环境0.33市政面貌0.331.00配套设施0.331.001.00公共交通0.331.001.001.00距市中心距离0.331.001.001.001.00板块宏观现实点房地产投资价值指标体系构建

量化指标解释：地段根据上述专项研究得分，利用层次分析法进行计算，通过一致性检验，权重结果如下：区位作用升值前景景观环境市政面貌配套设施公共交通距市中心距离权重0.3750.1250.1250.1250.1250.125板块宏观现实点房地产投资价值指标体系构建

量化指标解释：地段其中，配套设施和公共交通存在下一级指标，对此采用层次分析法，结果均通过一致性检验。专项研究得分及权重如下：配套设施中小学校医疗设施商业设施中小学校111医疗设施111商业设施111公共交通公交条数地铁站点公交条数1.000.33地铁站点3.001.00注：中小学校分市级重点、区级重点、名校（国际学校及私立学校）、普通学校，具体详情见板块配套因子部分；地铁站点分线路赋值，具体详情见板块配套因子部分。配套设施中小学校医疗设施商业设施权重0.33330.33330.3333公共交通公交条数地铁站点权重0.250.75板块宏观现实点房地产投资价值指标体系构建商业：经济学理论和生活经验告诉人们，临近区域是否具有良好的商业娱乐设施，将会显著影响消费者对于住宅的区位选择，商业设施的完善程度对临近区域住宅价格有显著的影响。通常的观点认为，商业设施越是完善，商业中心规模越大，商业便利性对临近区域住宅价格的影响贡献度越高，商业中心可以影响的住宅区域也越大。配套因子包括商业、公园绿地、教育、交通、医疗5方面：板块配套现实点房地产投资价值指标体系构建公园绿地：人们业余时间休闲和娱乐的主要场所，住宅附近有一个公园将明显改善其福利，对于有老人和小孩的家庭而言，将更加倾向于选择公园附近的住宅。交通（轨道交通和快速道）：交通便利是人们购房的重要考虑依据。距离市中心近的区域，住宅价格通常越高。交通越便利的区域，交通成本越低，同时节省时间。医疗设施：人们治疗疾病的主要场所，住宅附近添加一家二级以上医院将会解决周边居民的平时的看病需求，对有老人和小孩的家庭而言，将会更为偏向于选择医院附近的住宅。教育文化：住宅附近是否有良好的教育设施（尤其是一些重点小学和中学），对家庭（尤其是有达学龄孩子的家庭）住宅的区位选择将是非常重要的，也会很大程度上影响住宅价格。板块配套现实点房地产投资价值指标体系构建板块配套因子(B2)交通通达性（C21）地铁站点(D211)公交条数(D212)快速道(D213)商业设施（C22）区级综合商业(D221)大型超市卖场(D222)教育文化(C23)中小学(D231)大学(D232)文化类场馆(D233)医疗设施(C24)二级以上医院(D241)社区医院(D242)景观休闲(C25)公园绿地(D251)运动设施(D252)分线路赋值区分市级和区级综合商业分市级重点、区级重点、名校（国际学校和重点私立学校）、普通学校分985高校、211高校（非985）、普通高校板块配套现实点房地产投资价值指标体系构建

板块配套因子利用层次分析法确定权重，结果通过一致性检验，专项研究得分表及权重如下：板块配套交通通达性商业设施教育文化医疗设施景观休闲交通通达性1.003.003.003.003.00商业设施0.331.001.001.001.00教育文化0.331.001.001.001.00医疗设施0.331.001.001.001.00景观休闲0.331.001.001.001.00板块配套交通通达性商业设施教育文化医疗设施景观休闲权重0.42860.14290.14290.14290.1429板块配套现实点房地产投资价值指标体系构建综合指标解释：地铁站点不同轨道交通线路对房地产的影响并不相同，介于此，地铁站点利用层次分析对各条线路赋值，专项研究得分及权重主要以将开通的轨道交通一号线为主，占40%权重，其余轨道交通权重取其剩余平均值换算；板块配套现实点房地产投资价值指标体系构建

综合指标解释：区级综合商业区级综合商业规划文件获得，将区级综合商业划分市级和区级，利用层次分析法计算权重，通过一致性检验，专项研究得分及权重结果如下：区级综合商业市级综合商业区级综合商业市级综合商业1.005.00区级综合商业0.201.00区级综合商业市级综合商业区级综合商业权重0.16670.8333板块配套现实点房地产投资价值指标体系构建

综合指标解释：中小学由于不同学校对地区的影响并不相同，将中小学分为市重点学校、区重点学校、名校（私立重点学校和国际学校）、普通学校进行讨论，分值采用层次分析法确定。专项研究得分及权重结果如下：中小学市级重点区级重点名校普通学校市级重点1.003.002.005.00区级重点0.331.001.003.00名校0.501.001.004.00普通学校0.200.330.251.00中小学市级重点区级重点名校普通学校权重0.48040.20390.24220.0735板块配套现实点房地产投资价值指标体系构建

综合指标解释：大学大学的差异所产生的对地区影响不同，将大学分为985高校，211高校（非985），普通高校。分值采用层次分析法确定。专项研究得分及权重结果如下：大学985高校211高校（非985）普通学校985高校1.003.009.00211高校（非985）0.331.003.00普通学校0.110.331.00大学985高校211高校（非985）普通学校权重0.69230.23080.0769板块配套现实点房地产投资价值指标体系构建

综合指标解释：文化类场馆和运动设施文化类场馆：包括图书馆、博物馆等。运动设施：包括网球场、体育馆、高尔夫球场等。板块配套现实点房地产投资价值指标体系构建板块发展主要从规模、价格、供需和竞争合作4个方面进行研究。市场规模反映市场的购买现状，价格表现市场的价格情况，供需关系代表市场的供需情况，竞争合作从侧面反映市场的成熟度。结合这四个方面能够全面的体现板块的发展程度。板块发展现实点房地产投资价值指标体系构建板块发展因子(B3)市场规模（C31）一手房销售面积(D311)一手房供应面积(D312)价格表现（C32）一手房均价(D321)二手房均价(D322)供求对比(C33)供销比(D331)竞合环境(C34)品牌企业数量(D341)板块发展现实点房地产投资价值指标体系构建

板块发展因子利用层次分析法确定权重，结果通过一致性检验，专项研究得分表及权重如下：板块发展因子市场规模价格表现供求对比竞合环境市场规模10.330.333.00价格表现31.001.009.00供求对比31.001.009.00竞合环境0.330.110.111.00板块发展因子市场规模价格表现供求对比竞合环境权重0.13640.40910.40910.0455板块发展现实点房地产投资价值指标体系构建板块潜在因子(B4)板块能级（C41）潜在需求（C42）区常住人口复合增长率(D421)近三年土地供应量/近三年去化量(D422)需求强度(D423)成长速度(C43)销售面积复合增长率(D431)销售价格复合增长率(D432)盈利空间(C44)房价地价比(D441)房价租金比(D442)房价与同环线比(D443)潜在因子主要从现实点的潜在需求、板块所具备的能级，盈利空间和成长速度等方面进行考虑。板块潜在现实点房地产投资价值指标体系构建

板块潜在因子利用层次分析法确定权重，结果通过一致性检验，专项研究得分表及权重如下：板块潜在因子板块能级潜在需求成长速度盈利空间板块能级1.001.003.000.33潜在需求1.001.001.000.33成长速度0.331.001.000.33盈利空间3.003.003.001.00板块潜在因子板块能级潜在需求成长速度盈利空间权重0.22340.16250.12660.4874板块潜在现实点房地产投资价值指标体系构建

量化指标解释：板块定位能级和需求强度板块定位能级：通过对地段、产业等因素进行综合考量进行打分。需求强度：考虑交通因素，针对全市代理公司进行消费者深度调研，研究项目客户组成，将需求类型分为强、中、弱三类。为了定量的给不同需求类型进行赋值，采用层次分析法计算权重，结果通过一致性检验，专项研究得分表及权重结果如下：

需求强度强中弱强1.003.005.00中0.331.002.00弱0.200.501.00需求强度强中弱权重0.64830.22970.122板块潜在现实点房地产投资价值指标体系构建根据层次分析法得到现实点房地产投资价值指标体系权重

现实点房地产投资价值指标体系构建

区域板块维度一级指标二级指标三级指标板块宏观因子（0.0969）经济环境（0.1095）区GDP复合增长率（0.1229）区地均固定资产投资（0.1531）区地均财政收入（0.2959）区地均房地产投资（0.2375）区地均消费品零售总额（0.1907）产业规模（0.3090）区第二产业复合增长率（0.5）区第三产业复合增长率（0.5）区位作用（0.5816）地段板块配套因子（0.1820）交通通达性（0.4286）地铁站点（0.6483）公交条数（0.2297）快速干道(0.122)商业设施（0.1429）区级综合商业(0.75)大型超市卖场(0.25)教育文化（0.1429）中小学（0.6）大学（0.2）文化类场馆（0.2）医疗设施（0.1429）二级以上医院（0.75）社区医院（0.25）景观休闲（0.1429）公园绿地（0.5)运动设施(0.5)板块发展因子（0.2863）市场规模（0.1364）一手房销售面积（0.8333）一手房供应面积（0.1667）价格表现（0.4091）一手房均价（0.75）二手房均价（0.25）供求对比（0.4091）销供比竞争环境（0.0455）品牌企业数量板块潜在因子（0.4368）板块能级（0.2234）板块定位能级潜在需求（0.1625）区常住人口复合增长率（0.2）近三年土地供应量/近三年去化量（0.2）需求强度（0.6）成长速度（0.1266）销售面积复合增长率（0.5）销售价格复合增长率（0.5）盈利空间（0.4874）房价地价比（0.6586）房价租金比（0.1562）房价与同环线比（0.1852）房产数据一手房销售面积、供应面积、销售价格二手房销售均价、租金价格土地供应面积规划资料城市总体规划土地利用总体规划交通规划等宏观数据GDP、固定资产投资额、财政收入、房地产投资、消费品零售总额配套数据交通配套商业设施教育配套医疗配套景观资源现实点板块和镇区的投资潜力排名

现实点板块和镇区的投资潜力排名

原始数据标准数据标准化潜力排名权重投资潜力排名计算流程现实点板块和镇区的投资潜力排名现实点房地产板块投资潜力排名现实点板块投资潜力排名板块得分市南区9.686老市北区7.706四方区7.507崂山区6.929李沧区6.649开发区6.265城阳区6.222黄岛板块6.102红岛经济区6.034胶州板块5.812空港板块5.604即墨板块5.306土地市场土地供应量回升，同比均止跌上涨：2015年以来，青岛主城区土地资源日渐稀缺，供应急剧下降；2016年12月主城区土地集中供应，使供求量较2015年有所回升，同比止跌上涨2016年，全市商住办土地供应1739万㎡，同比上涨47%；成交1509万，同比上涨9%；2015年青岛实行网上招拍挂，商住办土地市场供销明显减少；2016年年末青岛主城区土地集中供应，土地市场供求量上涨，但依然处于低位土地市场主城区土地稀缺，外围城区成土拍主战场：2016年，青岛商住办土地市场整体延续去年态势，主城区土地资源日渐稀缺，楼板价及溢价率均呈下降趋势，胶南、即墨等外围区域土地市场活跃，已然成为土拍主战场土地市场中大面积段住宅用地为主：2016年青岛土地成交以住宅类土地为主，两者合计占比65%；出让土地以10万㎡以上中大面积段为主，占比过半；住宅类土地主要集中在5万㎡以上面积段，商办用地多集中在5万㎡以下面积段2016年土地成交建筑面积中，纯住宅用地成交651万㎡，占比43%；商住用地成交521万㎡，占比35%；商办用地成交337万㎡，占比22%2016年，单幅建面10万㎡以上的成交占比总量的55%，以住宅和商住用地为主；其次为5-10万㎡，占比26%，住宅和商住土地为主；5万㎡以下面积段占比19%，商办土地占比最高土地市场地块名称土地属性地块总价（亿元）地块面积（万㎡）楼板价（元/㎡）溢价率竞得企业开发项目崂山区辽阳东路以北、深圳路以西、合肥路以南地块商住41.363.0665500.76%华润——市北区台柳路以西、德兴路以北、宁乡路以东、长沙路以南地块商住17.531.2256050.00%保利——崂山区仙霞岭路南、云岭路西地块商业10.6616.564580.00%国信——宜昌路16号地块商业9.977.9612520203.88%蓝光蓝光黑钻公馆高新区河东路以北、华东路以东、规划东23号线以南地块住宅8.3512.186852341.49%融创——崂山区黑龙江路以南、海尔路以西地块商住8.0514.5555360.36%海尔地产海尔云谷崂山区黑龙江路以南、海尔路以西地块商业5.789.8358740.34%崂山区苗岭路以北、云岭路以东地块商业5.236.1385280.23%全球财富中心——红岛经济区火炬路以南、青威路延长线以东地块商业5.0635.714170.00%国信青岛国信红岛国际会议展览中心李沧区书院路以南、滨河路以北、青峰路以西地块商住4.6211.7339355.92%钱江景园——重点成交地块明细：青岛市2016年重点成交地块以崂山、四方和高新区为主，其中四方区宜昌路16号地块由蓝光地产竞得，成交楼板价12520元/，成就16年单价地王；高新区河东路北华东路东地块由融创以341.49%的高溢价率竞得；重点地块主要由华润、蓝光、海尔等全国及地方实力企业竞得，战略布局，增加土地储备土地市场商业：近几年，青岛市商业市场持续表现为“供大于求”，成交量维持稳定，涨幅微小，致使每年供应均无法充分去化，去化周期不断拉长，入市风险增加2016年青岛市商业成交109万㎡，同比上涨9%；供应151万㎡，同比上涨6%，商业市场依然“供大于求”；均价14552，环比上涨8%2016年以来，青岛市商业存量持续上涨，当前存量为646万㎡，库存上涨42万㎡，去化周期目前为71个月土地市场办公：2016年，青岛办公市场打破之前不温不火的局势，成交量上涨明显；虽然16年办公存量依然有所上涨，但随着去化速度加快，去化周期回落，市场向好发展2016年青岛市办公成交80万㎡，同比上涨51%；供应142万㎡，同比上涨32%，均价12608，同比下降5%；近几年，青岛市办公存量逐年上涨，当前存量为394万㎡，同比上涨19%，去化周期目前为59个月研究内容第一部分现实点房地产投资潜力研究第二部分未来3-5年房地产投资潜力研究在未来对房地产潜力的影响因素中，现实点房地产现状、城市规划、产业规划、需求强度的转变以及新增配套设施，都是影响未来板块镇区房价走势的重要影响因素。未来3-5年房地产投资价值指标体系构建基于上述指标体系，利用层次分析法计算权重，专项研究得分表及权重结果如下：未来板块现实点城市规划需求强度新增配套产业规划土地市场品牌开发现实点1239755城市规划0.5129532需求强度0.330.515321新增配套0.110.110.210.330.20.2产业规划0.140.20.33310.330.33土地市场0.20.330.55310.5品牌开发0.20.1415321权重0.330.230.130.020.050.110.13未来3-5年房地产投资价值指标体系构建未来3-5年房地产投资价值指标体系构建第一部分城市规划第二部分需求强度转变第三部分新增配套第四部分产业规划第五部分土地市场第六部分品牌开发商城市规划城市规划研究步骤：整理板块和镇区的城市规划详情，对每个规划进行专题研究，以此区分规划能级；为了找出投资强度对区域的影响强度，根据级差地租理论和层次分析法对其进行深度和广度进行分析；计算板块和镇区未来3-5年的城市规划得分。城市规划三城联动：指胶州湾东岸城区、北岸城区、西岸城区东岸城区是城市空间转型发展的重点区域，彰显青岛历史文化特色，着力加快有机更新、改善人居环境、解决“城市病”问题，走内涵式发展道路；北岸城区是青岛市域城镇布局的空间中枢，以高水平打造科技型、生态型、人文型新城区为目标，合理控制开发时序，为建设青岛市未来的公共服务和公共管理中心预留发展空间；西岸城区是国家批复的青岛西海岸新区的核心区域，是实施国家海洋强国战略的主体空间，引领和带动青岛市产业的升级转型组团发展：立足青岛全域，完善以中心城区和外围组团为骨架、以重点镇和一般镇为补充的市域城镇群体系青岛西海岸新区的城市组团群在功能上应突出职能特征，以各城市组团的整体功能协同来承接海洋经济发展的主体空间；即墨组团、胶州组团借力与中心城区的紧密型空间关系做强做大；平度组团、莱西组团重点发挥地域中心功能作用，提升城市综合服务功能，增强辐射带动周边村镇的能力城市规划城市规划排名红岛经济区1开发区2崂山区3城阳区4李沧区5空港板块6四方区7老市北区8市南区9黄岛板块10胶州板块11即墨板块12第一部分城市规划第二部分需求强度转变第三部分新增配套第四部分产业规划第五部分土地市场第六部分品牌开发商未来3-5年房地产投资价值指标体系构建需求强度需求类型并不是一成不变的，会根据交通、产业、需求强度、镇区政策等规划的变化而变化，其中地铁规划尤为重要，地铁规划将直接改变镇区板块的需求属性；同时高铁及机场等空港区域的规划建设，对区域的长期评价影响较大

目前青岛在建M2及M3两条地铁，3号线是位于青岛城区中部的一条南北向骨干线路，全长约24.9km，全部为地下线，设车站22座，青岛火车站及其周边商贸圈、前海历史风貌保护区，香港中路城市核心商务区、市北中央商务区、四方东部商务区、李沧商务商贸区联系起来。线路西起自市南区的青岛火车站，至终点铁路青岛北站。地铁2号线一期工程起于泰山路站，至终点李村公园站。线路全长25.2km，全线共设车站22座，均为地下站。本线途经青岛东部城区的中西部老城区、崂山区、李沧区，将辽宁路、台东、香港中路、崂山中心区、李村等大型商业中心、东部沿海区域和沿线大型居住区联系在一起。需求强度根据青岛市城市轨道交通近期建设规划调整（2013—2021年）：1.将原1号线拆分为1号线和7号线一期；2.将原4号线向东延伸4.5公里至大河东站；3.对原6号线起点、长度、敷设方式进行调整，建设6号线一期工程；4.新增8号线工程。调整后的第二期建设规划总长度181.7公里，基本形成轨道交通网络。调整后，1号线工程自峨眉山路至兴国路站，线路长42.7公里，设站29座；4号线工程自人民会堂至大河东站，线路长30.7公里，设车站25座；6号线一期工程自辛屯路至生态园站，线路长30.3公里，设车站20座；7号线一期工程自兴国路至东郭庄站，线路长17.3公里，设站12座；8号线工程自胶州北站至五四广场站，线路长60.7公里，设站16座，上述线路预计将于2020年陆续建成通车。需求强度需求强度新机场2019年投入使用，临空经济区获批：2014年青岛新机场项目获批；2016年11月，胶东临空经济区获批，将构建“一核五区一带”空间发展格局，并同步带动周边区域建设发展。到2020年示范区框架初步构建，2025年生态智慧型空港城初步形成。需求强度交通方式受益区域机场空港板块铁路预计2018年济青铁路建成，并将设机场站；新建自胶州北站经机场至红岛站铁路公路改造升级青银高速、国道204,、正阳路、胶州湾高速，以及沈海高速、滨河路、双元路；规划建设机场西高速、机场高速城轨M1：李沧区、四方区、老市北区、市南区、开发区M2：崂山区、李沧区、四方区、老市北区、市南区、开发区、黄岛板块M3：李沧区、四方区、老市北区、市南区M4：崂山区、四方区、老市北区、市南区M6：胶州板块、黄岛板块、开发区M8：胶州市、红岛经济区、四方区、市北区、市南区；M12（规划中）联通起自红岛区朝阳村站，经机场，终点为黄岛区金沙滩站；M16支线（规划中），主要经过红岛区、城阳区、即墨老城区，终点为即墨蓝色硅谷区域需求强度排名李沧区1四方区2开发区3城阳区4红岛经济区5空港板块6老市北区7崂山区8市南区9胶州板块10黄岛板块11即墨板块12根据交通规划，对于板块中长期需求强度的影响，进行分析与排名需求强度第一部分城市规划第二部分需求强度转变第三部分新增配套第四部分产业规划第五部分土地市场第六部分品牌开发商未来3-5年房地产投资价值指标体系构建新增配套配套因子包括商业、公园绿地、教育、医疗4方面。配套的新增将会对板块和镇区产生一定的影响。因此，需要考虑周边配套的影响。新增配套青岛中学青岛中学（含国际学校）项目位于火炬路以南，华中路以东区域，占地面积约77公顷，地上总建筑面积34万平方米，其中青岛中学地上建筑面积约20.5万平方米，国际学校地上建筑面积约7.5万平方米（含幼儿园、小学、中学），教职工生活配套服务设施地上建筑面积约6万平方米。青岛中学将是全市规模、档次最好的学校，从幼儿园到高中，从公立学校到国际学校，今年都要开建。

受益区域：城阳区、红岛经济区新增配套五所外迁高中学校原区域迁入区域青岛美术学校-青岛第六中学市北区黄岛区青岛外语学校-青岛第九中学市北区黄岛区青岛实验一等中学-青岛第十五中学市北区城阳区青岛第十九中学市北区即墨板块中国海洋大学附属中学-青岛第三十九中学市南区城阳区新增配套青岛市立医院二期总用地面积1.4万平方米，总建筑面积约8.6万平方米，其中地上部分面积为5.7万平方米，地下部分面积为2.9万平方米，地下3层，地上15层，最大单跨度约11米，建筑高度63.2米，总投资约9亿元，规划停车位660个。预计2016年年底前将实现主体封顶。

受益区域：市南区青岛市立医院二期新增配套青岛市民健康中心按照三级甲等综合性医院标准打造，建成后将是岛城占地面积最大的医疗综合体，打造岛城的北部医疗中心。青大附院、市传染病医院、市胸科医院、青岛眼科医院、市精神卫生中心将共同入驻，一期工程就可提供2000多张床位。

受益区域：红岛经济区青岛市民健康中心新增配套青岛市民健康中心按照三级甲等综合性医院标准打造，建成后将是岛城占地面积最大的医疗综合体，打造岛城的北部医疗中心。青大附院、市传染病医院、市胸科医院、青岛眼科医院、市精神卫生中心将共同入驻，一期工程就可提供2000多张床位。

受益区域：红岛经济区青岛市民健康中心新增配套万达主题公园青岛东方影都位于西海岸经济新区，由万达集团投资500亿元建设，是世界唯一具有影视外景、影视制作、影视会展、影视旅游综合功能的项目。该项目占地376公顷，总面积540万平米，设计为影视产业园、影视会展中心、汽车极限秀、万达茂娱乐商业、星级酒店群、游艇交易中心、国际医院、滨海酒吧街八个功能区，涵盖影视制作、文化旅游、会展服务、时尚消费等多种业态。项目2016年6月一期开业，2017年6月影视产业项目全部建成开业。受益区域：开发区、黄岛板块新增配套青岛科技馆青岛科技馆是青岛重点公共文化建设项目，项目位于红岛街道晓阳社区以南、岙东路以西。该项目由未来科技馆、海洋天文馆、青少年活动中心、国际学术交流中心、商业及公共服务配套等设施组成。计划总投资23.5亿元，总占地面积132亩，总建筑面积16万平方米。预计2019年建设完成并投入使用，建成后将填补青岛市级大型综合科技馆设施的空白，这也是目前全国在建规模最大的综合科技馆。受益区域：城阳区、红岛经济区新增配套根据《青岛市“十三五”城市园林绿化建设规划》“十三五”时期，青岛将全面实施生态修复建设，构建安全健康的绿地生态格局，全面提升城市整体景观环境，计划在城市规划区范围改造52处山头，对128条道路进行景观提升绿化新增配套小麦岛——建设开放性生态绿岛小麦岛生态修复工程计划于2018-2019年开工建设。作为滨海旅游步行系统中的重要节点，小麦岛占地面积约15.71公顷，距离岸边约150米。修复工程将合理组织路网，完善功能分区，构建林中活动场地，修建环岛木栈道，将小麦岛建设成服务于市民休闲健身的开放性生态绿岛。收益区域：崂山区新植物园——建设规模200公顷以上建设周期为2018-2020年青岛作为中国重要的经济中心城市、沿海开放港口和国家计划单列城市，建设良好的生态环境尤为重要。根据《青岛市城市总体规划（2011-2020年）》和《青岛市“十三五”城市园林绿化发展规划》，以及植物园本身选址要求，参考外地已有植物园规模、功能布局，初步筛选出胶州湾东岸、西岸、北岸四个地块作为青岛市新植物园选址意向。项目规模200公顷以上，建设周期为2018-2020年。新增配套排名开发区1市南区2崂山区3城阳区4红岛经济区5老市北区6四方区7李沧区8黄岛板块9空港板块10胶州板块11即墨板块12新增配套第一部分城市规划第二部分需求强度转变第三部分新增配套第四部分产业规划第五部分土地市场第六部分品牌开发商未来3-5年房地产投资价值指标体系构建产业规划青岛市“十三五”战略性新兴产业发展规划：打造一谷两区产业高地1.蓝谷核心区：全国海洋科技创新高地和海洋战略性新兴产业创新发展策源地，到2020年，全区集聚涉海科研机构28家，科技孵化平台总面积超过400万平方米，培育科技型小微企业600家，涉海高新技术企业超过50家，战略性新兴产业产值达到200亿元。受益板块：崂山区、即墨市2.红岛经济区：全市战略性新兴产业培育和产业化发展示范基地，到2020年，全区孵化器总面积达到200万平方米，培育科技型中小企业2000家，实现战略性新兴产业产值500亿元。受益板块：城阳区、红岛板块3.西海岸新区：全市战略性新兴产业发展的核心引擎区，要充分发挥国家级新区的政策优势，形成港产融合、港城融合、产城融合发展模式。到2020年，战略性新兴产业总产值达到1500亿元左右。受益板块：黄岛区、开发区板块产业规划

红岛街道片区位于整个红岛经济区的南端，按照规划，这里将建成集滨海旅游、会议接待、文化创意、商务办公等功能于一体的活力、宜居、生态岛。以中央生态绿廊为间隔，南部沿滨海岸线，组团布局公共功能中心、旅游度假及休闲娱乐设施，北部为居住功能区。

红岛板块将打造成高端接待中心，在这里将会建设大量的新项目，这些项目主要集中在南部滨海沿线。经济管理及商务服务中心，占地规模约2.0平方公里，主要功能包括公共管理、政务会议、市民服务、配套办公与居住及公园广场。国际会议中心：处于红岛西南岬角，三面环水，礁石岸线保存完整，自然植被保育良好，用地独立，环境静谧，占地规模约80公顷，主规划建设内容：星级酒店、商务酒店、以及餐饮、娱乐、商业、文化、展览、停车场等配套服务设施，满足接待大型国际性会议的要求。此外，还有红岛蓝海湾项目，高端接待中心（新八大关）等。产业规划

高新区规划用地布局形成“岛”状特征，以科技创新发展引擎为核心，提炼出“一核、两带、三岛群、多园区”的空间结构体系，是整个红岛经济区房地产发展最早也是最成熟的片区。

高新区东片区控规也已报经市政府审批。依据规划高新区胶州湾北部园区按照“做高做新”的发展要求，以建设“蓝色高新区”为目标，实施产城一体化城市发展战略，致力于打造一座宜研、宜业、宜商、宜居的科技人文生态新城。区域内教育设施、医疗设施布局齐备，更规划有青岛中学、市民健康中心等市级重点公共设施项目，珊瑚湾、世茂公园美地等小区周边也结合商业网点布局便民超市、小型医疗设施等产业规划

西海岸新区是国务院批准的第九个国家级新区，处于山东半岛蓝色经济区和环渤海经济圈内，位于京津冀和长三角两大都市圈之间核心地带，与日本、韩国隔海相望，具有贯通东西、连接南北的战略优势，是黄河流域主要出海通道和欧亚大陆桥东部重要端点。

规划提出“一核两港，多区联动、轴带贯通、组团发展”的城镇空间发展战略。一核，即中央活力区。以风河两岸开发为依托，整合开发周边区域，打造新区中央活力区，成为城市综合功能核心区。两港，即前湾港、董家口港。坚持以港兴城、港城联动、实施统筹规划。多区联动，推进新区多个功能区联动发展，支撑带动新区发展。轴带贯通，以东部滨海城镇发展带、西部生态农业发展带、近岸综合保护开发带、区域交通走廊，将新区功能区贯穿起来产业规划产业规划产业规划排名开发区1红岛经济区2城阳区3黄岛板块4崂山区5市南区6即墨板块7老市北区8四方区9李沧区10空港板块11胶州板块12产业规划第一部分城市规划第二部分需求强度转变第三部分新增配套第四部分产业规划第五部分土地市场第六部分品牌开发商未来3-5年房地产投资价值指标体系构建土地市场居住用地规划：规划居住用地216.88平方公里，占城市建设用地的32.48%，人均35.55平方米。其中，新增居住用地77.98平方公里，主要集中在崂山区城区北部和东部、李沧区东部与北部、城阳区东部、红岛经济区北部、青岛经济技术开发区南部等区域。城市更新：包括旧城区3.8平方公里、老工业区19.5平方公里和村庄改造区56平方公里。旧城区主要集中在东岸城区。采取整片区更新改造的方式，重点完善基础设施和公共服务设施，完成区内的危旧房改造。老工业区主要分布在东岸城区和西岸城区；结合城市产业发展需要，实施老企业环保搬迁，置换的工业用地要统筹都市型产业、现代服务业发展的需求和居住生活的需要。土地市场-青岛2017年棚户区改造名单（三批）序号项目名称项目类型项目所在地序号项目名称项目类型项目所在地1西部棚户区改造项目（2017年度）城市棚户区市南区22南下庄社区改造项目城中村黄岛区2甘肃路二期棚户区改造项目城市棚户区市北区23台子沟社区改造项目城中村3青岛湾四期棚户区改造项目城市棚户区24一社区四栋楼片区改造项目城市危房4四流南路18号棚户区改造项目城市棚户区25五社区四栋楼片区改造项目城市危房5东阿路片区棚户区改造项目城市棚户区26大洼社区改造项目城中村6热河路片区棚户区改造项目城市棚户区27石嘴子村庄改造项目城中村7零星片改造项目（一批次）城市棚户区28阡上村庄改造项目城中村8嘉兴路70号片区棚户区改造项目城市棚户区29汽配城二期片区改造项目城市危房9宁化路片区棚户区改造项目（二期）城市棚户区30粮油家属院片区改造项目城市危房10贮水山路集中片棚户区改造项目城市棚户区31燮里村改造项目城边村11滨县路片改造项目棚户区改造项目城市棚户区32大平岭、小平岭二期村庄改造项目城边村12汾阳路片区改造项目（二期）城市危房李沧区33大兰东、小兰东村庄改造项目城边村13零星危旧房改造项目（二期）城市危房34青岛蓝色硅谷核心区黄埠社区小海南村城中村即墨市14永清路51号片区改造项目城市危房35青岛蓝色硅谷核心区四舍社区丁戈庄村城中村15杨哥庄社区城中村改造项目城中村36青岛蓝色硅谷核心区安远社区官场村城中村16北王社区城中村改造项目城中村37青岛蓝色硅谷核心区镇海社区东里村城中村17北涧社区改造项目城中村崂山区38前枣杭社区常黄沟岔村改造项目城中村18双埠社区棚户区改造项目（二期）城中村城阳区39段村社区张家小庄村改造项目城中村19宁家城中村改造安置区项目（一期）城中村红岛经济区40商都片区（二期）城中村20晓阳城中村改造安置区项目（一期）城中村41小法家茔城中村改造项目城中村胶州市21肖家城中村改造安置区项目（一期）城中村42南三里河城中村改造项目城中村43大同居委会二期改造项目城中村44西五里堆城中村改造项目城中村序号项目名称项目类型项目所在地1郑州路两侧城中村改造项目城中村市北区2盐滩剩余片城中村改造项目城中村3零星片改造项目（二批次）城市棚户区4苏家社区安置房项目（二期）城中村李沧区5板桥坊片区改造项目(一期)城中村6后杨、河西、洼子社区改造项目城边村黄岛区7湾崖、庙东、南庄3个村庄改造项目建制镇区8代家庄、魏家滩村村庄改造项目建制镇区9陈家贡、蒲湾村庄改造项目建制镇区10东女姑山社区棚户区改造项目(一期）城中村城阳区11后阳安置区城中村红岛经济区12元庄社区东元庄村改造项目城中村即墨市13小龙山社区小庄村改造项目城中村14贾家庄村改造项目城中村15高州路片区改造项目城中村胶州市16