商品房建设项目可行性报告

可行性研究报告xx市xx建设咨询有限公司二O一二年十一月目录HYPERLINK\l"_Toc342995826"第一章总论5HYPERLINK\l"_Toc342995827"第二章项目建设必要性与可行性9HYPERLINK\l"_Toc342995828"一、x区区社会经济背景9HYPERLINK\l"_Toc342995829"（一）x区区概况9HYPERLINK\l"_Toc342995830"（二）x区区社会经济状况9HYPERLINK\l"_Toc342995831"（三）x区区交通条件10HYPERLINK\l"_Toc342995832"（四）x区区城市基础设施状况12HYPERLINK\l"_Toc342995833"（五）x区区城市规划与发展目标12HYPERLINK\l"_Toc342995834"二、项目建设的必要性13HYPERLINK\l"_Toc342995835"（一）符合国民经济和社会发展“十二五”规划13HYPERLINK\l"_Toc342995836"（二）符合国家的相关政策14HYPERLINK\l"_Toc342995837"（三）符合国家树立和落实科学发展观要求14HYPERLINK\l"_Toc342995838"第三章政策与市场分析16HYPERLINK\l"_Toc342995839"一、政策16HYPERLINK\l"_Toc342995840"彼（一）宏观政纸策分析袭16HYPERLINK\l"_Toc342995841"叠（二）地方政者策分析亦20HYPERLINK\l"_Toc342995842"唇二、战略规划乖22HYPERLINK\l"_Toc342995843"助三、市场分析阶23HYPERLINK\l"_Toc342995844"神（一）宏观住国房市场分析帆23HYPERLINK\l"_Toc342995845"渣（二）险xx遍市商品房价格协分析肚23HYPERLINK\l"_Toc342995846"壮第四章项目的息SWOT则分析让29HYPERLINK\l"_Toc342995847"穴第五章项目区猾建设条件确36HYPERLINK\l"_Toc342995848"冠一、涛项目区相关自疯然地理喇36HYPERLINK\l"_Toc342995849"扇（一）地理位稍置狐36HYPERLINK\l"_Toc342995850"宰（二）地形地饺貌畅36HYPERLINK\l"_Toc342995851"艺（三）气候气丹温叨37HYPERLINK\l"_Toc342995852"跪（四）地质构泥造赤37HYPERLINK\l"_Toc342995853"疯（五）水文资脂源枕37HYPERLINK\l"_Toc342995854"枪（六）矿产资衣源逃38HYPERLINK\l"_Toc342995855"慕二、项目区其智他建设条件骄38HYPERLINK\l"_Toc342995856"使（一）建设区贡拥有丰富的劳舅动力资源夕38HYPERLINK\l"_Toc342995857"差（二）建筑材阁料及运输条件筹38HYPERLINK\l"_Toc342995858"送第六章建设内右容与规模架40HYPERLINK\l"_Toc342995859"偶一、项目目标肥40HYPERLINK\l"_Toc342995860"罚二、建设驻内锐容今41HYPERLINK\l"_Toc342995862"铃第七章项目设屯计与建设方案霸42HYPERLINK\l"_Toc342995863"笋一、建筑设计逆指导思想与原辈则反42HYPERLINK\l"_Toc342995864"灶二、项目总体系规划方案救43HYPERLINK\l"_Toc342995865"邻三、建筑方案诵43HYPERLINK\l"_Toc342995866"算四、结构方案担45HYPERLINK\l"_Toc342995867"稻五、配套设施柿46HYPERLINK\l"_Toc342995868"彼第八章环境影脏响评价裕50HYPERLINK\l"_Toc342995869"革一、编制依据锻50HYPERLINK\l"_Toc342995870"耕二、项目建设划与运营对环境胶的影响藏50HYPERLINK\l"_Toc342995871"萄三、环境保护醉措施段50HYPERLINK\l"_Toc342995872"穷四、环境影响乓评价天51HYPERLINK\l"_Toc342995873"王第九章劳动安另全卫生舒52HYPERLINK\l"_Toc342995874"斑一、危害因素醉及危害程度分妖析决52HYPERLINK\l"_Toc342995875"峡二、安全设施圾52HYPERLINK\l"_Toc342995876"疯三、消防设施肠53HYPERLINK\l"_Toc342995877"晃四、保安系统乐53HYPERLINK\l"_Toc342995878"吃第十章组织机辰构与人力资源我配置镜54HYPERLINK\l"_Toc342995879"驾一、组织机构扑54HYPERLINK\l"_Toc342995880"勉（一）始机构适应性分房析遣54HYPERLINK\l"_Toc342995881"咱（二）项目管点理机构组建方卷案及管理体系尸图贝54HYPERLINK\l"_Toc342995882"舞二、项目建设换管理初55HYPERLINK\l"_Toc342995883"镰（一）严格执式行项目法人制娘55HYPERLINK\l"_Toc342995884"渔（二）严格执词行招投标及监羊理制脱55HYPERLINK\l"_Toc342995885"粮（三）严格执食行竣工验收制帅度及基本建设巾财务管理制度朱55HYPERLINK\l"_Toc342995886"微第十一章项目裹招投标涂56HYPERLINK\l"_Toc342995887"自一、招标范围匹56HYPERLINK\l"_Toc342995888"链二、招标组织估形式纯56HYPERLINK\l"_Toc342995889"顾三、招标方式舱56HYPERLINK\l"_Toc342995890"跪四、资质要求序57HYPERLINK\l"_Toc342995891"恐五、招标组织饱57HYPERLINK\l"_Toc342995892"福第十二章项目后实施进度瞧59HYPERLINK\l"_Toc342995893"忘一、建设期哪59HYPERLINK\l"_Toc342995894"妻二、实施进度璃安排善59HYPERLINK\l"_Toc342995895"铅第十三章投资雕估算屡60HYPERLINK\l"_Toc342995896"丙一、编制依据吵60HYPERLINK\l"_Toc342995897"蔽二、投资估算炕过程察60HYPERLINK\l"_Toc342995898"摧（一）土地取蛙得估算隶60HYPERLINK\l"_Toc342995899"穴（二）塘工程费用估算活65HYPERLINK\l"_Toc342995900"阻第十四章效益供评价共67HYPERLINK\l"_Toc342995901"煮一、项目经济午效益评价旨67HYPERLINK\l"_Toc342995902"愉（一）收入估申计尿67HYPERLINK\l"_Toc342995903"纹1钳、销售收入估枝计台67HYPERLINK\l"_Toc342995904"喇2养、销售税金及听附加恭67HYPERLINK\l"_Toc342995905"另3劲、销售收入安瞧排继68HYPERLINK\l"_Toc342995906"榨（二）成本费隶用估算截68HYPERLINK\l"_Toc342995907"券1拣、财务费用医68HYPERLINK\l"_Toc342995908"响2杂、管理费用圈68HYPERLINK\l"_Toc342995909"偏（三）财务盈蓬利能力分析摩68HYPERLINK\l"_Toc342995910"洞（四）项目偿升债能力分析锡68HYPERLINK\l"_Toc342995911"悲（五）财务生讯存能力分析交68HYPERLINK\l"_Toc342995912"斑（六）不确定分性分析夹69HYPERLINK\l"_Toc342995913"蔽（七）项目投秒资效益评价划69HYPERLINK\l"_Toc342995914"猴二、社会效益脂分析耍70HYPERLINK\l"_Toc342995915"才（一）改善人漠居环境诸70HYPERLINK\l"_Toc342995916"马（二）拉动县既域经济发展效诵益杏70HYPERLINK\l"_Toc342995917"岂（三）促进昌“墙宜居栗x和区您”漆建设、树立城肥镇整体形象的横效益贡70HYPERLINK\l"_Toc342995918"驶第十五章社会舅评价畏72HYPERLINK\l"_Toc342995919"登（一）解决（傻中）低收入家据庭的住房问题奋，促进社会的做稳定恨72HYPERLINK\l"_Toc342995920"搁（二）优化房才地产市场供应馒结构，平抑商援品房价格不合拥理上涨作72HYPERLINK\l"_Toc342995921"蚂（三）改善城卵市环境，带动公城郊结合部的恐发展黄73HYPERLINK\l"_Toc342995922"献（四）创造就杂业机会、促进纸经济发展痒74HYPERLINK\l"_Toc342995923"紫第十六章风险档评价鲁75HYPERLINK\l"_Toc342995924"揭一、项目风险丙识别及分析旬75HYPERLINK\l"_Toc342995925"棍（一）市场监搬管风险柱75HYPERLINK\l"_Toc342995926"莲（二）政策风挂险刺75HYPERLINK\l"_Toc342995927"撞（三）工程风汪险阳75HYPERLINK\l"_Toc342995928"垄（四）资金风表险姥76HYPERLINK\l"_Toc342995929"副（五）组织管沉理风险辅76HYPERLINK\l"_Toc342995930"肤（六）外部协马作风险挑76HYPERLINK\l"_Toc342995931"掌二、项目风险车评估自76HYPERLINK\l"_Toc342995932"蛾三、项目风险席防范对策室77HYPERLINK\l"_Toc342995933"移（一）市场风血险的防范措施视77HYPERLINK\l"_Toc342995934"页（二）政策风符险的防范措施捎77HYPERLINK\l"_Toc342995935"傅（三）工程风饼险的防范措施姥77HYPERLINK\l"_Toc342995936"背（四）资金风幅险的防范措施归77HYPERLINK\l"_Toc342995937"设（五）组织管班理风险的防范翅措施赢78HYPERLINK\l"_Toc342995938"主（六）外部协宏作风险的防范秒78HYPERLINK\l"_Toc342995939"朋第十七章研究仿结论与建议停79HYPERLINK\l"_Toc342995940"一、结论79HYPERLINK\l"_Toc342995941"伙（一）经济效辞益敌79HYPERLINK\l"_Toc342995942"河（二）社会效耕益彼79HYPERLINK\l"_Toc342995943"二、建议80条第一蜘章嫌均酷总篮仆乞论洁一、项目名称幅：三xx筑x赶区苗家风情城拿房地产开发项碍目组二、建设单位栋：劳xxxx钢实业有限责任臭公司恢三、法人代表颠：循xx售xxxx触实业有限责任论公司陈注册资金虹壹仟万映元，具有房地待产开发资质，见是根xx在市赚x端区府区燥最具实力的蒜房地产开发岸企业之一，主停要从事房地产沉的投资开发、衔房屋租赁，电碎子商务平台，拨旅游开发，建牢材销售等，公被司企业法人营号业执照号员为筹500900半000015斯17逃3吊，公司经营地捏点：松xx油市焰x姥区屯区正阳街道笨xxx榴一组（汽车城城）侵。唤四、建设地址疯：弹xx社市塌x旱区杏区均下坝日街道侧五、建设性质澡：新建梢六、建设规模港：变总建筑面积：引203786物.5既m题2掌，其中：住宅削共包1852打户碌163029公.2缸0m烤2证、商业建筑面埋积欺40757.腹30趣m泪2脂、地下车库建龟筑面积临32605.给84项m怜2哑、架空层建筑春面积泰3553.9争m尚2尽（其中：会所则及物业办公建辜筑面积弱645.17畜m炸2款）。贝七、建设期限孙：腹201贴2就年穷1帽1惩月液～眠201乔4第年割1议0幸月臂八、主要技术炭经济指标沟1择、总用地面积汇：宏123208扎.31叔m蝶2盾2术、总建筑面积感：姿203786部.5丛m灭2旗3垮、容积率：东1.654棒4护、炕建筑密锈度仅≤主35往%击，绿地酿率虑≥晋20笔%歼；社会公共停捡车呀位谊4粱5梅个。宜土地级巴别凤1愤0申级室5敲、织估算投资总额奸为圣50946.踩64今万元，其中其惨中开发建设投雄资凑43304.影64却万元，期间费踪用双7642.0剖0眉万元。月6谋、资金来源：墓资本金自筹臭50946.执64浪万元。切7单、销售净收入萍：蜓71325.哭29从万蚀元咸果8衬、利润总额：皇14269.计06蓬万洒元皱逼9弯、总投资利税笼率：桑25率%饿1偶0哗、所得税：般3566.2振6钩万元凯1森1授、净利润：服10698.绘79挪万元徒1截2退、总投资利润决率俊：太26.26%光1私3孟、资本金收益怕率偿：朋68.4气5迁％挖1遭4江、盈亏平衡点饶：豪68.51%愁1泰5遥、财务内部收解益率绘：潮51.10厕%>Ic=1嫁5%骄1六6童、财务净现值锄：丽1451.2魔9区万竿元惧>蕉0瓶（裤Ic=15园%舟时）捡1把7妇、投资回收期迁：揪2.0放9趴年跪1辰8尝、侧偿债备付率旗：堂2.81熊九、办可行性研究范丰围家（一）怀性研究依据糟可行性研究报粗告编制依据如妻下：难1耐、国家建设部布颁布的《经济袄适用住房管理最办法》；京2代、国家发改委舍、建设部颁布状的《建设项目辣经济评价方法孕与参数》（第维三版）；铜3负、《市政公用战设施建设项目纵经济评价方法耍与参数》（建纱标或〔勒200商8辈〕振16雷2妻号）；菌4桶、《摆xx排市国民经济和捏社会发展第十奉一个五年规划哗纲要》（团xx增市人民政府户，额200星6暗）；娃5则、《牲xx年市炮x谣区金区城乡总体规攀划悄（博2009-2要03砌0姜）》；泛6幅、《密xx溪市占x炭区养区国民经济和细社会发展第十口一个五年计划薪》；氧7杨、《苦华东南遣地区经济社会同发展规划》；奋8雾、《掌xx映市浩x桶区编区国民经济和跟社会发展第十自一个五年规划从商贸流通产业令发展专题规划笼》污200欺6甲年；享9群、《城市居住虹区规划设计规拆范》；遇1葬0阶、《乏xx锯市规划管理条映例》及《技术色规定》；择1触1奉、《城市居住壮区公共服务设斜施设置规定》滴；谎1绿2搁、《住宅设计绩规范》；胆1尺3惹、《住宅建筑遵设计标准》；唤1港4阔、《建筑工程档交通设计及停再车场设置标准锅》；谈1摩5相、《城市道路签绿化规划及设礼计规范》；防1页6丑、《高层民用歉建筑设计防火餐规范》；丰1笼7垃、原国家计委链颁发的《投资洋项目可行性研辅究指南》赴（必200灵2漏年）和《可行糟性研究报告编象制大纲》；嫂1雀8味、有关工程技破术法规、规范它等资料；层1奔9和、委托方提供像的相关资料；余2六0著、国家有关编各写建设项目可制行性研究报告投的规定。羞二、可行性研坛究范围放本报告重点研婶究愉x凝区支（艳下坝病）雀商品房饲建设项目愿，具体如下：分1线、分析项目建购设的必要性；落2叹、根据项目拟躲建地点建设条胆件，提出项目元建设方案；公3扬、测算主要土潜地成本及工程造数量，估算工碎程投资；款4射、根据资金筹胞措和建设条件滔，提出招标方悲案和工期安排勒；争5忆、项目效益评牺价分析；毁6腿、可行性研究拜结论。亡三、可行性研膏究的结论大开发建设卸x禾区赖区的某某珠广场项目可以突达到下述目的乳：伟1蜜、符合《安xx奔市吗x石区畅区城区疮总体规划》扇（隙199么9态—暑202绢0晕），有利于郑x岛区哨区沙的蓄新城开发建设孙、岗整治和美化城慕市环境。绿2纹、本项目将建烤成蛾x掏区结区见的商业航母，汇为李x局区医区睁城镇居民提供照一处独特的生换活居住环境及成购物场所。根3仔、盘活闲置土址地资产，增加愈财政收入，创期造就业机会，棒促进当地的经乞济发展和有利蚁社会稳定。吐该项目财务上寨具有一定的抗悲风险能力，既乡有可观的经济凶效益，又有较蜂好的社会效益浓的项目，应尽干早组织实施。泼第二判章巴句嘴项目建设必要筋性与可行性损第一垂节务牛漠项目背景女一、劈x择区厨区社会经济背随景至（一）顿x顾区弄区概况她x宇区圈地处武陵山腹局地，洁华东南剪边陲，东循经巨10总8发。暴2鸦8打，柳—使10宽8伯。丢5粥6继，凑,恒北补纬么2竹9嗽。放4真，蛙—异2妹9富。蒸52匪,陶。东临湖北省喝咸丰县，西界杯彭水县，南连凉酉阳县，北接帝湖北省利川市通。东西相渠距司4扒5蚂公里，南北相财距陡9福0龄公里，幅员面学积犯240纽2批平方公里，我辖咐6全个街道办事处歇，糠1今7翠个镇凤，宗7耗个乡。育x催区男建制始自建安讽六年（公旧元慢20宪1套年），初建丹策兴县。隋开皇左五年（公洁元革58映5烂年）置石城县写。唐天宝元年外（公蹈元续74贝2颗年）因为边界仿直达乌江，而截这时乌江称谜x涉区灌，所以石城县裹更名为梨x丙区由县。清雍正十穗二年（公恼元咏173光4牧年）升为黔彭线直隶州齐。压198枪4讨年建改x携区狐土家族苗族自悔治县绳。博198冤8驴年在此设舅x饲区侵地区驻地抄。始199难7舍年改为牧x尊区击开发区驻地爬。烂200关0坚年撤庙x缴区尝开发区和温x灵区纠土家族苗族自厦治县，设宝x俗区鸭区。铅x凯区巧区幅员面积打为怜2398.7朝0他平方公里。全明区棕共捧3隐个街道办事处睛，偏1授2仰个乡狠、雾1沫5锄个镇塌、期48剃9牲个村民委员会各。年末全区户鸦籍总人曾口梅52.6廉8滚万人，比上年左增止加齿0.5垄1返万人，全区人辣口自然增长率苍为梁5.1小4矛‰谊。全区常住人斧口危43.8顶6诞万人，城镇化苍率腥34.27青%医，是典型的农三业区县。筋（二）址x裕区减区社会经济状陶况国200准9伟年全区实现地纽区生产总举值恳79.1狸0浓亿元，比上年避增号长嗽16.1肌%涂，其中第一产臣业实现增加晕值毕9.2较6伶亿元，增血长垒5.4许%并；第二产业增客加者值鸡38.5餐3调亿元，增诵长虎18.7脂%甘；第三产业增季加极值秀31.3鸣1严亿元，增奥长吹15.8沉%铃。三次产业比谣例由上年交的卫12.8:4迁7.7:39朗.巩5樱调整婚为限11.7:4企8.7:39饺.悼6丑。三次产业对前经济增长的贡苹献率分别符为感3.6默%耕、善56.8况%冒和符39.6蠢%励。第一产业和格第二产业启较啊200愈8太年分别降纳低议2.1勺%壳和央3.1闻%滥，第三产业沿较识200鉴8喘年增撑加井5.2功%颂。年末全区就努业人员达影到首25.6蓄9串万人，其中第秀一产业就亚业固17.0灵3道万人，第二产貌业就虚业榜2.7耕0稻万人，第三产警业就惯业眼5.9挪6丽万人，城镇新贞增就业人订员广733火6安人，指导帮助膛城镇失业人扣员立451蜻8芒人实现就业再必就业，帮助就券业困难对象实诚现再就模业喘97语5泛人；城镇登记果失业率烈为畏3.48祖%吩。结构调整取打得新的实效。豆工业在全区经夹济中的支撑作银用比较明显，概农业生产基础炮条件相对良好废，但根据数据辉变化趋势可以膜看出，物流业火等第三产业已届逐渐成为峡x穿区让区的的支柱产侮业。域（三）基x证区平区交通条件息x乖区根区境内脚有唯7雷条出境公路，盆国立道趋31景9艳线、黔咸二级颂路贯穿全境，蓝东距机勉场邮9配千米，西达彭肾水惨港鸦8危9遇千米，国呆道曲31止9虾线境内段三级给全改建为二级猎。渝怀铁路经臂过区境，境内却铁路总陆长销7看1哪千米。公躬路势259狗8盗千米（其中，渠高速公庄路和6送7冠千米，二级公歉路兰10巩6崖千米，三级公示里伶5抱6验千米，四级双当车塔道炒26派3压千米，四级单播车绪道者65临1傻千米）。辰xx比市委粉xx常市政府《关于滔加快把掘x构区蜡建成揪华东南捏地区中心城市余的决定》（渝贷委发亭〔督201啄0貌〕讲3障6味号）提出，要撤将挥x糊区井建成速通主城睡、畅达周边的与华东南眼综合交通枢纽冰。番“语十二乎五躺”士时期，连x械区来将强力实材施是“场大通千道蚁”涌战略，加快大狠通道项目建设芬，构建现代物欧流产业，形成既以铁路、公路屿为骨干，航空省、通信为辅，莫水运、管道为昆补充的现代交难通运输服务体长系，实盘现拘“唱2晋0贵分钟城区皂、矛1善小时乡镇缝、似1颤小时周边驼、嚷1歌小时傲xx料、穗3甚小时出双海啊”克的翁“继2111浸3区”括的通行目标，汪全面建成武陵辫山区综合交通温枢纽，把租x雨区牌建设成为雕xx们市以及武陵山罪区最畅通的区焦域性中心城市舅之一。薄x毕区渔“胡十二什五弦”捞时期，大通道劈建设总投搁资矛25个0桐亿元，在铁路卷方面，建成渝着怀铁路二线、到黔张常铁路、色下坝平综合交垫通硬“滨零换匙乘览”刷客运枢纽站和票正白阳耀20逢0醋万吨货运站，纹开工建设黔毕渗昭铁路、渝黔惧城际铁路、黔训恩铁路，推进唯黔万城际铁路怕前期工作并达击到开工条件。认形宁成伙“秋六干线两站孕场掉”备（渝怀、黔张冷常、黔毕昭、模渝黔城际、黔汗恩、黔万城际途六干线，正阳政客货站、禽下坝严综合交棉通嫂“游零换候乘镜”惨枢纽站两站场内）的铁路运输阳格局，实缘现倚“派1恨小时吩xx呢主城勾，比2导小时周边地级远城裙市给”耻。在公路方面黎，建成国家级蜻公路运输枢纽这。一是完善高泪速公路网，建跟成黔恩高速、故黔梁高速公路剑，开工建设东倍外环高速公路诱，力争开工建累设黔遵高速或剃黔张高速公路创，形妈成陶“蛛一环四植射陆”酸的对外高速公秃路格局，实途现衰“未1兄小时周边区县握，闻3绒小时粥xx惠主济城痒”茅。二是形成城薄市快速网络，翻建成正阳大道线、正舟大道、栋黔永大道、正益青大道复线、值南青大道、正蜘阳隧道复线、新下坝口隧道复线容等湖“暮二环十干堂线劲”予城市快速网络智，实寿现愧“匪2膜0穿分钟城筒区姥”千。三是加密农宜村公路网，改栽造提升国省县煤道，确取保插70要%会乡镇通二级公荒路，实歪现沸“惰1杜小时乡个镇罪”脊；推进村级道轮路升级加密，杠实现行政村通威畅世率齐100部%骂。在航空方面浩，建成武陵山恳区重要空中门摸户和旅游中转择港。完善妙下坝霉4繁C那级民用支线机渔场配套建设，智增声加挎4柜个停机位，扩间建航站楼熟达先1200具0卡平方米。提升窗运营管理水平冒，开辟到夜xx果、北京、上海雕、广州、武汉摔、成都、西安达、昆明、三亚狠等国内重要城雅市和旅游城市姻空中航线，实托现泛“臭3董小时沿海城挥市寄”肆。在水运方面想，建成咳华东南扩地区通江达海洲水上运输出口千，依托渝湘高管速公路、黔梁摊高速公路、渝堪怀铁路、黔万筋城际铁路，在早涪陵、石柱或团忠县规划建设狐货物吞吐能妹力誉300贤0情吨菜/踪年的代x村区待长江专用码头浊，实枝现荒“遍1箱小时长聚江丹”勉。羞x驻区傲现国家一级电贩气化铁翻路印—厦渝（这xx僵）怀（怀化）般铁路从帝x勿区蝶到垦xx左3睁个多小时到达默，高速公路运呼输到饭xx席2图个多小时。国侮道闲31霉9疾线二级公路穿踏境而过，形xx贪至长沙高速公卖路镜xx饿至秀山段已建外成通车；共x丸区坡机场已通航略xx鲜江北机场。现付在仓x择区棋已形成了集铁勒路、公路、航程空为一体的立秒体综合交通枢卸纽。派x指区讲成为亩xx眨南达广州的大务通道，成为叫xx贸向东南沿海全役方位开放的前枪沿。地（四）荡x怜区划区城市基础设拉施状况叠x楚区俩区城市供水总片量搬2瑞万立方米，日死供水能删力德8辽万吨，水质符监合国家饮用水双标准亡，千日处壶理业4订万吨污水处理葱厂已建成投入席使用。劫电源由市政供边电，主要来源著于乌江电力公六司，供电保证虫率较高。区域拘内通讯与市政纹通讯网相联，违区域内架设了洋程控通讯网，慈设有多个通讯缸发射及接收站缴，开通了无线新通讯网络，通臣讯线路畅通。背（五）班x刘区损区城市规划与瑞发展目标锯x叙区着区城市规划与厘发展目标为扎xx经市区域性中心煮城市之一，被燥国务院确定为文华东南退中心，被天xx家市作为世华东南踩地区中心城市穴来建设，城市罗规划人口逐到原201舞5速年扯为相3海5佛万人，城区面森积论3烟5闲平方公里，查到咐202净0徐年类为睛5诉0扔万人，城区面出积指5慌0书平方公里，城肝市中远期规划碑向东部践下坝翅、南部正阳、吹西部青杠三个陈组团发展，目仍前正在实施三站个组团的建设蝶，建成后浙x定区瞧城区将形成四年个组团。熊二、项目建设梅的必要性蹈（一）符合国闻民经济和社会摄发镰展娱“访十二户五速”炮规划膝《中华人民共细和国国民经济众和社会发展第洲十二个五年规下划纲要》指庙出粉“疯要按照以人为捡本的要求，从因解决关系人民迷群众切身利益抽的现实问题入全手，更加注重坝经济社会协调贸发展，千方百战计扩大就业，忍加快发展社会缘事业，促进人蚊类的全面发展碎；更加注重社喉会公平，使全卧体人民共享改僻革发展成果；悼更加注重民主填法制建设，正围确处理改革发成展稳定的关系掉，保持社会安消定团结卧。漆”瓦“贿对在城市已有浑稳定职业和住患所的进城务工肥人员，要创造愿条件使之逐步刷转为城市居民协，依法享有当较地居民应有的励权利，承担应珠尽的义务；对猜因城市建设承株包地被征用、的完全失去土地浇的农村人口，莫要转为城市居规民，城市政府呈要负责提供就淋业援助、技能水培训、失业保有险和最低生活塔保障等。鼓励裂农村人口进入要中小城市和小欢城镇定居，特教大城市要从调葬整产业结构的华源头入手，形彩成用经济办法惕等控制人口过率快增长的机制貌。卡”廉因此，该项目宪的建设符合科突学发展观的要臂求，有助于解造决城市中等收落入家庭生活水识平改善，共享丘改革成果；有枪助于和谐社会铲的全面建设，租为城市低收入水家庭提供了更成好的生活居住抢条件。晴《勿xx宅市国民经济和住社会发展第十匠二个五年规划剃纲要》指篮出迎“皆坚持从最广大盆人民群众的根麻本利益出发谋闯发展、搞建设锹，着力促进充秋分就业，增加识居民收入，完蓝善社会保障，盖实现社会公平较，不断提高人迁民群众的物质信和文化生活水帜平。完善社会斩管理和协调机纲制，加快建设向文明山东、平久安山东，促进沸社会主义物质启文明、政治文恒明、精神文明姨建设与和谐社文会建设全面发级展撞。腔”恐该项目的建设精有助于改善城派市中等收入家汤庭生活居住环岔境条件的改善挑，有利于人民厨群众物质文化役生活水平的提背高，有利于山载东和谐社会的拿全面建设。抹该项目的实施零对解决毙x耳区宗区低收入家庭魂住房问题，有购助于改善和提佳高他们的生活僚水平的提高，烦是政府履行住学房保障职能的糟具体体现。宁（二）符合国坊家的相关政策限《国务院关于乓解决城市低收沾入家庭住房困档难的若干意见垮》布(纺国升发买[2007]甚2台4已号翼)碑中明确指些出记“或党中央、国务胞院高度重视解非决城市居民住文房问题，始终搞把改善群众居凯住条件作为城敞市住房制度改愧革和房地产业华发展的根本目妄的圾。堵”馅“祥以邓小平理论认和三个代表重酱要思想为指导嫂，深入贯彻落肆实科学发展观涉，按照全面建沈设小康社会和另构建社会主义惑和谐社会的目严标要求，把解绍决城市（包括斯县城）低收入柜住房困难作为虎维护群众利益筐的重要工作和蓄住房制度改革毫的重要内容，弟作为政府公共滤服务的一项重抚要职责，加快爷建立健全以廉呀租住房制度为安重点、多渠道感解决城逗市跌(旧包括县挤城香)乖低收入家庭住冤房困难的政策胜体系另。凭”娇“作以城市低收入篮家庭为对象，惜进一步建立健饮全城市廉租住替房制度，改进绝和规范经济适应用住房制度，校力争戚到址“资十一海五赵”否期末，使低收苦入家庭住房条洁件得到明显改缘善狸”搭。百（三）符合国醒家树立和落实剪科学发展观要撞求璃开展解决城市漫低收入家庭的衰住房困难问题组是树立和落实荷发展观，统筹添城乡发展，改风善城市低收入物家庭的住房条萄件，提高城市砍低收入家庭的铃居民生活质量散的需要。解决焰城市低收入家献庭的住房困难逼问题，根据国漂发邀[2007]拼2假4只号文《国务院衔关于解决城市品低收入家庭的赢住房困难的若叉干意见》中明夫确列为各级政赶府下一步工作汇和住房制度改欺革的重要内容洒，符合国家相挎关政策的要求莲。捏目前，丹x贫区原城区低收入家翼庭的住房困难岸现状，影响了彩x伙区惜旅游城市的发孕展，不利于送x阵区撇和谐社会的建另设。因此，充资分利用优美的坟自然环境，结练合达x偶区臂区的开发，依唇据结x抄区艰区城市规划要丛求，进行解决拼城市低收入家催庭的住房困难仙问题，创造优艇美、舒适的居剥住环境，并带续动附近地区的凭经济发展，符质合国家相关产纹业政策。追由以上分析可栋以看出，本项叛目建成后，可购进一步缓解城涌市低收入群体蜻住房紧张的状拳况，特别是满编足决x卷区脾低收入者对住诊房的需求，对怪提高三x括区元低收入家庭生以活质量将起到葡积极的推动作厌用。同时，还串将拉动与建筑刘业相关产业的掉发展，最终为贫推进赠x梯区矛区住宅产业现努代化和住宅更接新换代，拉动妻经济增长起到距良好的带动作泥用。袜综上，本项目肺前景广阔，综借合效益明显，碗它的实施，有顷利于推动了市弯住房体制的改送革和转轨，使辽住房分配平稳撒地告别旧体制汇和迈向新体制扩，有利于使更草多中低收入市使民实现买得起间房、住得起房次的目标，解决辫了周边部分市血民住房困难的介问题。肌由此可见，来x波区平区截随着城镇功能墙增强，县城规汤模扩张，经济雪辐射能力加强狂，促使县城建妖设步伐加快，葱品位不断提高侵，为房地产开被发事业健康发跟展奠定了良好崇的基础；加之肾近几年来纷x路区翻区酒经济快速发展葛，居民可支配党收入不断增加早，住宅消费也央正在升级换代存，一部分中高次收入人群已不膊再满足于普通革的住宅消费，苹观念上有了不树断的更新，从贫居者有其屋上片升到居者有佳保屋，追求完善类的建筑环境和乞更高格调的高惭档住宅已日趋谋成为他们的消薯费时尚，同时原将购房作为一诱种安全、增值杰的投资方式。阅第粘三泳章照政策与市场分蛋析一、政策杯（监一请）称宏观政策分析券商品房家是我国住房体笛制改革的阶段娇性产物，在其探产生之时就被躲赋予了住房供确应体系的主体盼地位。经济适椅应房政策推出扯几年来，在中葛央有关部门的马积极推动下，妹各地采取了多辟种形式，组织陷商品房孔建设，但进展含情况却大有不叉同。随着经济你的发展、体制狸改革的深入和兴住房市场的变且化，对住商品房耀的认识也在深蒙化。在我国经厌济改革初期，手中央就炭针对城镇居民滑住房难问题提耀出了允许居民没自建住房及有苹关商品化改革疗设想。不过，仓在当时的情况粘下，由于经济祥发展水平、居达民收入水平及档承鹰受能力、经济恭体制改革的进融程安排等方面撇的制约，住房零体制一时还不咏具备商品化、顽市场化的条件讯。舌199扑1耽年券6避月，国务院在柄《关于继续积宴极稳妥地进行吃城镇住房制度置改革的通知》满（国发升〔妈199勺1宝〕异3果0皇号文件）中提筑出：虚“兼大力发展经济随实用的商品房坛，优先解决无胃房户和住房困奏难户的住房问滤题老”肥。眯到朗199羞7右、扇199绳8街年房改的关键眯时刻，国家意围识到在当时的返情况下，难以蛇实施房产的完炸全市场化。市塌场上的商品房翼价格与工薪阶容层为主的中撕低收入者的经圾济承受力差距坐较大。强行推像行房产市场化存，必会产生负佛面唐效应，于是伪商品房寄在宝199键8伞年适时推出。秆商品房污建设工程由政技府主导，通过斩采取统一划拨隶土地、统一规倾划、免收多项受费用、限制利破润哲率等一系列措佛施来降低成本肉。严格地讲，码商品房辟并非完全意义椅上的商品房，闪具有半福利房浓、半商品房、及半计划体制、淡半市场体制的餐性质。其经济槐性指其价格相挤对于完全意义独上的商品房价蹲格，能适应中蔽低收入家晋庭（主要是工磨薪阶层）的经爬济承受能力。驴商品房拘制度是伴随着什我国住房制度擦改革进程而产闲生和发展的翻。煮199和4臣年，《国务院沟关于深化城镇恰住房制度改革逢的决定》竖把沉“肌建立以中低收毒入家庭为对象盾，具有社会保柴障性质的经济汉适用住房供应日体雾系挺”离列为我国城镇将住房制度改革隔的一项基本内荷容和任务阴。岂199浅8赵年，《国务院徐关于进一步深肠化城镇住房制确度改革、加快巾住房建设的通殊知》更明确提柿出深化城镇住劝房制度改革的姥重要目标之一猜是密“羽建立和完善以种经济适用住房现为主的多层次壳城镇住房供应枯体冶系伞”跨。晒商品房孙制度的基本性罩质与我国城镇积住房制度改革兽的基本目标密赖切相关。我国蚕城镇住房制度粉改革的基本任司务和目标剥是浊:再停止福利性的规实物住房分配昨制度，实现住榆房商品化和市词场化，建立与驰社会主义市场所经济体制及我冈国国情相适应纹的城镇住房新析制度，以不断毫满足城镇居民乔的住房消费需津求。这决定了阻商品房没制度从产生之舱日起就具备双风重属厌性烛:杀一方面，舱商品房暖是商品房，是桐房地产市场供察应体系的重要帮组成部分；另夏一方面，绢商品房线是社会保障性捐住房，是现阶漂段我国社会住橡房保障体系的蹲重要组成部分败或重要形式之板一。饿商品房习的双重属性充型分体现在国家昌关于壮商品房泳建设与管理的颠一系列重要文猾件中趋。策199寻8工年，建设部《伪关于大力发展诸商品房姥的若干意见》哨指造出止:紫发展经济适用机住房的目的是摘为了建立适应去社会主义市场搭经济体制和我恋国国情的住房坑供应体系，加殿快住房建设，形促使住宅业成孕为新的经济增甘长点，不断地良满足中低收入塑家庭日益增长茫的住房需求脱。辩200垮3浊年，《国务院衫关于促进房地归产市场持续健乖康发展的通知凶》指出偷，拒“逐经济适用住房锈是具有保障性敞质的政策性商炎品住咽房咬”户。屑200病4恰年，建设部、讽国家发改委、露国土资源部、松中国人民银行左联合发布的《眉经济适用住房搞管理办法》第贯二条给语商品房栋下了更为具体菌完整的定义水，咐“候商品房瞧，是指政府提河供政策优惠，阅限定建设标准同、供应对象和特销售价格，具条有保障性质的困政策性商品住捉房鞠”机。坚持员商品房至商品性与保障表性相统一的基缸本性质和内在浪本质，符合现革代市场经济和诸房地产业发展锁的客观规律，穴是海商品房将建设在理论与封实践的杰出创百造和重大贡献息。样200贞5萄年幸3察月巨2缎6歪日痕，国务院向各执个省市、自治序区印发了《国孔务院办公厅关鲜于切实稳定住同房价格的通知想》，具体内容葬：（一）高度快重视稳定住房火价格；（二）狸切实负起稳定百住房价格的责黎任：房价提高悔到政治高度，萍建立政府负责误制，省政府负骑总责，对住房峡价格上涨过快钟，控制不力，恰要追究有关责保任人责任；（他三）大力调整添住房供应结构余，调整用地供牵应结构，增加损普通商品房和良经济住房土地尝供应，并督促风建设；（四）恢严格控制被动途性住房需求，笑主要是控制拆住迁数量；（五戒）正确引导居蛙民合理消费需千求；（六）全贝面监测房地产定市场运行；（辣七）积极贯彻回调控住房供求奔的各项政策措啊施；（八）认液真组织对稳定兵住房价格工作悬的督促检查。命200养5县年煮4冈月御2栗7服日积，国务院常务霸会议中再次提余出要进一步加忽强房地产市场匀宏观调控，并摊提出八项措施娇引导和调控房帮地产市场：（深一）强化规划异调控，改善商感品房结构；（猎二）加大土地跌供应调控力度当，严格土地管旷理；（三）加前强对普通商品由住房和经济适何用住房价格的欲调控，保证中傅低价位、中小联户型住房的有辨效供应；（四牌）完善城镇廉战租住房制度，枝保障最低收入利家庭基本住房唇需求；（五）尾运用税收等经养济手段调控房化地产市场，特伏别要加大对房闯地产交易行为换的调节力度；饮（六）加强金谱融监管；（七恩）切实整顿和奔规范市场秩序旁；（八）加强断市场监测，完角善市场信息披昂露制度。纯200丸6耻年晚5逝月膨1微7阅日绸，建设部、发假改委等九部委间联合下发了《驴关于调整住房扭供应结构稳定辟住房价格的意芹见》，文件明朋确要求：（一制）切实调整住集房供应结构。羽重点发展中低慧价位、中小套约型普通商品住廊房、经济适用淡住房和廉租住禾房。各地都要初制定和实施住躺房建设规划，拣对新建住房结隙构提出具体比虾例要求践。昂(傍二绕)咱进一步发挥税垦收、信贷、土穿地政策的调节蓝作用。严格执什行住房开发、健销售有关政策躲，完善住房转遍让环节税收政丢策，有区葵别地适度调整与信贷政策，引蔑导和调节住房桃需求。科学确纸定房地产开发袍土地供应规模副，加强土地使礼用监管，制止互囤积土地行为揪。宏(鞭三梢)发合理控制城市缩房屋拆迁规模朴和进度，减缓慌被动性住房需岂求过快增长炎。贴(胃四孩)争进一步整顿和密规范房地产市奶场秩序。加强席房地产开发建孤设全过程监管廊，制止擅自变独更项目、违规辱交易、囤积房肥源和哄抬房价刺行为镇。滑(中五脊)洽加快城镇廉租男住房制度建设估，规范发展经旁济适用住房，责积极发展住房削二级市场和租娱赁市场，有步链骤地解决低收控入家庭的住房煌困难横。烦(葡六竹)畏完善房地产统厉计和信息披露鬼制度，增强房清地产市场信息摧透明度，全面傲、及时、准确剖地发布市场供甚求信息，坚持湖正确的舆论导载向。壤该《意见》明芝确提出，各地顿要根据总量与虎项目相结合的栏原则，充分考令虑城镇中低收每入居民家庭生燥活对交通等设厚施条件的需求山，合理安排普盯通商品住房的其区位布局，统扑筹落实住房供尼应结构比例要牌求。并规定：漂自蒸200纺6脉年各6纤月妹1碌日加起，各城撇市至(典含县驰城舍)酱年滥度炭(樱从轻6县月堂1育日起计煮算伞)割新审批、新开总工的商品住房垃总面积中，套绩型建筑面见积炕9柔0倒平方米以下住风房潮(迈含经济适用住裳房械)河面积所占比重沸，必须达礼到歼70尊%颤以上。同时明执确了套型建筑胳面积的概念瘦，惠“环套型建筑面积壳是指单套住房爪的建筑面积，羞由套内建筑面鼠积和分摊的共掏有建筑面积组任成棍。北”最（蜡二要）凉地方政策分析菊1绵、颈套型建筑面积区调整情况搭自国豆发直[2007]遮2肿4蹄号文件下发之笛日起，新批准膜建设的经济适堤用住房，户型隔设计必须为平迟层，建筑面积骗控制胀在源6细0吸平方米左右，泻户均建筑面积嫂不超罗过伯6王0位平方米，单户纹最大建筑面积芦不超沿过刘7破0最平方米。鞭旱2剩、极供应对象认定笑标准及申请、缠审批、公示制跨度的建立拆振（促1肿）矛供应对象认定甲标准俘父闻符合下列条件灵之一的无房（方无房屋产权）究或现人均住房察建筑面积未达稍到本市人均住移房建筑面渣积灿6归0事％的家庭，可渠申请购买一套资经济适用住房柔：粱线①搁家庭人均年收代入未达到市统喇计局向社会公姓布的上年度城筛镇居民人均可乖支配收入标准晓的本市城镇居誉民家庭；理割②盯家庭年收入未榆达到上一条标呈准的进城务工厌农村家庭以及政外地来渝常驻晕人员；款③塞驻渝部队和人雹武部、预备役再部队等符合购愉房条件的人员橡。捷辱（话2为）亦申请、审批、渣公示制度的建迹立索犁申请购买经济耕适用住房实行细申请、审查和粗公示制度庭，具体按下列垒程序进行：排皂①蕉申购人应先到忽拟购的已批准参销售（公示）触经济适用住房助的建设单位领臭取并填写《育xx有市经济适用住鼠房申购表》，厘持申购人家庭摧人员所在单位墓或户籍所在地若街道办事处出具具的收入证明吉、住房证明及直其他证明材料众向项目所在区完县（自治县）烘建委提出申请界。删②屋项目所在区县宝（自治县）建孤委应当奥在使5度个工作日内进染行初步审查。汗不符合条件的修，应告知申购卡人；符合条件慈的，在申购人胃所在单位或户赏籍所在地街道倒办事处（镇）归住所地或申购幻人现居住地进哄行为艘期腐7塔天的公示。公音示期间无投诉衡或经核实情况腾属实的，准予详购买，核发给丘申购人《恨xx祸市经济适用住循房申购资格认思定通知单》，椅准购资格有效坛期一年；公示古期间有投诉的粉，由区县（自皮治县）建委会到同有关部门调已查、核实。查盒出投诉情况属破实，申购人确昨实不符合购买疏条件的，取消脚申购资格并告滋知申购人。裂③奋申购人凭《摔xx谦市经济适用住嫂房申购资格认均定通知单》，数按该通知单确荐定的有效期在瞧经济适用住房高建设项目中选杆购一套经济适纤用住房。聚3稿、武上市交易管理献xx罢市已明确规定捡，购买经济适睡用住房不唱满凑5擦年，不得直接饿上市交易，购趣房人因各种原放因确需转让经羊济适用住房的称，由政府按照钢原价格进行回抬购。购买经济堂适用住房绝满吵5姑年，购房人要畏出售经济适用爆住房的，政府肠可优先回购。全政府回购的经医济适用住房，弟继续向符合条良件的低收入住弟房困难家庭出匠售。购房人也负可转让经济适众用住房，但应顶按照届时的有凑关规定和标准漫补交土地收益宾等价款后，方式可办理完全产狠权。逆4诉、氧单位集资合作籍建房管理杠捎xx忍市已明确规定饿，单位集资合崭作建房只能由隶距离城区较远热的独立工矿企炎业和住房困难字户较多的企业浑，在符合城市的规划前提下，范经建设行政主谎管部门批准，乏并利用自用土狼地组织实施。闯单位集资合作技建房纳入当地净经济适用住房正供应计划，其岸建设标准、供输应对象、产权酷关系等均按照捐经济适用住房描的有关规定执避行。各级国家牺机关一律不得伟搞单位集资合辆作建房；任何信单位不得新征尺用或新购买土中地搞集资合作醋建房；单位集奥资合作建房不虾得向非经济适替用住房供应对盛象出售。二、战略规划巩商品房贵作为我国住房出市场的重要组榴成部分，肩负产着保障百姓住夏房的重任，其强地位无可取代具。我盏国睛199插8宿年实行房改停睡止了福利分房控。使房改后参工加工作及以前侦未取得福利房到的职工，还有滔城镇化后的广庸大务工人员，扫未享受住房保句障制度的待遇零，如今政府开促发微利商品房捡，并走市场化骨运作道路，无鸽疑是对广大中做低入者的有力去帮助。验商品房饲不是完全意义冰上的福利房，销是微利商品顷房想(正利润不高办于近3%房)都，政策方面主查要是减免土地厨出让金，其余羡的全按市场运羞作。疗经济适用住房妖建设要坚持统怕一规划、合理苍布局、综合开真发配套建设的浆原则。对绝大眉多数老百姓来渠说，住房是最询大的耐用消费投品，也是使用缎频率最高、使食用时间最长的碌消费品。对这闯样的消费品，射一定要从其建辈造开始，就要遍精心规划、精仓心设计，既要脏考虑眼前的利监益，也要考虑杂长远利益。新俘的住房制度改渔革方案出台后永，住房消费由图原来实物分配母逐步改变为货煎币分配，居民娇自己掏钱买房渔，必然重视住井宅小区的规划砍、设计工作。捎尤其是经济适客用住房，为了芒降低建设成本扭缩短建设周期势，很容易忽视蛮规划设计这个努重要环节。只贝有高水平的规顿划和设计，才鞭能有高质量的所小区和住宅，尺进而实现住宅触的居住性、安扒全性、耐久性娱、舒适性、适斜应性和经济性宰的良好结合，麻从而真正做到葬既经济又适用友。同时保证开衔发商建设经济执适用住房的微岛利性。这就要饼求开发商具有追较高的施工管胸理水平，这样连才能在高质量派完成任务的情倚况下，创造利芦润，不致使企宪业亏本。三、市场分析千（估一险）馆宏观住房市场股分析染201想0右我国房地产业腾仍将保持健康阶、快速的良好低发展势头；房（挑1婚）房地产业作温为国民经济支雅柱产业的地位业不会动摇随着碰社会经济的快棚速发展，房地坑产业已经成为垮国民经济的支桶柱产业。成（洲2佣）城市化进程寸的加快为房地亏产业的健康发哭展提供了必要里条件。船（见3伸）城市居民的什改善型住房需堂求将为房地产贝业的健康发展耍提供充足的空繁间。摩（京4戒）房地产业的柔健康发展有利同于我国经济结嘱构的优化。房纱地产业的关联贿度强，带动系趁数大，对国民亦经济的贡献度比高。渣我国房地产业寒作为国民经济魔的支柱产业，徐因其产业相关兵度高，带动性亩强，与金融业逢和人民生活联收系密切，发展躲态势关系到整逆个国民经济的弦稳定发展和金松融安全。与此略相对应的是房佣地产业作为周肌期性消费品，节又具有其固有叙的波动较大和名变化多端的自巨身特征，所以河政府通过宏观之调控政策来平粪抑或减缓房地梦产周期波动带朽来的不利影响歼，把防止供求唉关系过大波动欣作为衡量宏观绿调控各项政策轿措施是否落到谈实处的主要标乓准。逐（二）隔xx轻市粒商品房创价格分析烫1避、溉xx坦市经济适用住侨房历年价格走翠势昆从抄xx锁市物价局了解欢到筑，锅xx银市经济适用住赢房昼200级3隶年唐至昆20提11果年历年价格鄙稳中略有升幅凳，都是销售基遇准价格，且有朽上浮幅度和下聚浮幅度的限制择，一般上浮比泰例袍为谦10嚷%摇，特殊的可上臣浮笑到垄20饥%西或剂15棋%脏，下浮比例不民限。但由于送商品房图总价比商品房胳便宜很多，加不之僧多粥少，论抢购者众多，誓因此，在实际肝销售过程中，象商品房姑价格基本上每散年都在小幅攀困升，但是涨幅危还算合理。看2抢、县xx袄市经济适用住税房价格影响因赤素分析魔通过对翠商品房伙的价格构成分维析，价格的影遮响因素主要是呜成本，其次是拔有关外部条件前，表现为税金垂和利润。秋(1据)杆土地征用及拆刊迁补偿费用移商品房凶建设土地虽是胀政府无偿划拨括，但土地上面矩建筑物的拆迁昏却是由开发商牛负责。有的政旱府部门在划拨繁土地时把爸商品房欲建设土地安排娃在拆迁成本高株的地方，有的立政府部门对拆辽迁不闻不问，违加大了拆迁成草本。毛xx量市现行经济适币用住房的价格势与普通商品房慎相比，土地征典用及拆迁补偿眉费中与普通商鼻品房基本相同镜形成了现行较此高的经济适用迎住房价格与群厕众期待的低房创价的矛盾。哀(2框)淹建设标准赤关于经济适用终住房的套型和在标准，桌xx竭市政府文件《绸xx手市经济适用住阀房管理办法》呜中明确规定每心户建筑面积不丽超过亡6驶0伞平方米收，其它方面则沾缺少严格、具脸体的量化标准库。威xx晋市现有新开发宇商品房纹项目大多地点血偏远，没有地炭理位置、交通贱条件方面的优寄势，使得项目医本身缺乏吸引兰力。有的项目并开发商为了提出升整个楼盘的躺价值，拿配套验设施做文章，咽营造比较好的煤小区环境，形尊成新的卖点，暴超标准、超面纷积建设经济适新用住房。提升柄档次的同时，饭也增加了经济买适用住房的开耐发成本，使得压其售价偏高，谁商品房规失去起了剥“翠经丸济爪”纺的意义。献xx辟市前几年有部赴分鸦商品房耍小区配套设施家豪华，内设有随齐全的康乐健福身设施、宽敞舟的休闲空间、庄羽毛球场以及筋全面细致的绿躬化景观，甚至言设有游泳池和循停车库。这样盾不难发现开发湿商的建设成本叼与周围高档商酸品房相当，而悬只获得比同类墙商品房低的净献销售面积。无她形中抬高的单姥位销售面积的福开发成本，导位致销售单价高傍涨。映(3未)宾优惠政策宗xx足市经济适用住练房建设用地实姻行行政划拨，炉对经过批准的膊行政事业性收蚀费实行减半征牵收。相对于没xx祝市中低收入者迷的收入来说，彩这些行政事业勇性收费减免力拣度过小，在实侍际操作中还时甩有存在落实不毫到位的情况，虎直接影响了经愈济适用住房的奥价格。怪在行情低迷情练况下，商品房齿可降价促销，午商品房恰却不理会楼飘市那“临表昂情资”荒，家家楼盘都兵在上浮高限开阻盘，销售不完辟也不考虑降价彩出手。相对于煮商品房的开发骂商孙商品房包开发商承受的苏压力和风险要屡小得多：一是妇地价相对便宜画，使得总价较烧低；二是风险厚较小，基本上喇只赚不亏，如贤果卖不出去，勇开发商就另寻难其他出路，比芳如成为政府的线安置房或补交弹土地出让金转鞋为商品房。每其次，国家规卷定罗商品房弄的利润是成本鉴的暂3阻%菌，属于微利，民如果真正按照枣国家的程序去啦开发，开发商棍追求利润，不赚愿意去开发；毫另外，因为怕商品房束要讲求适用，拴比商品房低一妻个档次，企业江的品牌和形象占会受到影响。丛所以很多开发闻商在飞商品房恰建设之初就是户按照商品房的巩档次来开发，柿这样在销售是双刻意隐瞒住宅迷性质，抬高房烟价。撇(4译)陕宏观经济环境捞首先，近几年边国家宏观经济锈保持又快又稳恒增长，房地产稻伴随着经济增木长而增值既是夕经济发展的必胡然，又是市场佩选择的结果。伪房价也必将围森绕经济增长曲傻线上下小幅波江动，而总体呈笨现上涨趋势。昂商品房望作为房地产市手场的一个组成眯部分其价格也导会随着大环境惑呈上涨趋势。疫其次，甘xx素市直辖以来，颤随着宏观经济货的增长，居民洒财富增加，推吵动给xx状住房需求结构朝的升级。特别冤是彻xx值城乡统筹，成壮立城乡综合配缘套改革试验区帐，大大了吸引谈农村人口进入隐城市，购房人滋群明显增加，恢刚性需求拉动厉商品房欲的价格上涨。段再次，建安成亮本上升。由于肠近两年主要建久材如钢材、水碍泥价格上涨及宁人工费用大幅去上涨，导致建这设成本增加。雹同时国家各种悟宏观政策的调甜控举措频繁出灯台，连续加息猛引导房地产软纹着陆。对于经草济适用住房而赖言，加息提高炕了贷款利息，妄会直接导致经蓬济适用住房成析本的上升。作膀为成本定价导首向的经济适用取住房，其价格药必将上升。(5)监管脉商品房纤使用政府指导咸价的定价原则管，在理论上是甩合理的，但实案际上政府部门础对整个缎商品房仔的公示量不够勿大，公示不够明广，很多消费筋者不知道有这窑种项目，中低搂收入家庭得知冤有京商品房茎项目的途径太普少，使得他们纱失去购买机会远另外，也很少倒有开发商把驰商品房侮项目公示在市退场上，更有甚等者会刻意隐瞒华住宅性质。这姓种信息不对称葛也会间接影响草到庄商品房柴的价格。迹由于政府部门否监管不到位，阳部分开发商会崇在在建设成本盗上做手脚有。茶一些骄商品房甚开发商为获得甩政府更高的核糖准销售价，想杜方设法虚报成绿本。所以在这疲种情况下，即堂使国家有优惠赞政策，有利润沫率限制，但只沿要成本虚高，伏照样能使茄商品房屯价格疯涨，开筑发商从中获得米巨大的利润。奶另外，我国个傍人诚信系统与轿税收信息系统壮尚未健全的情匀况下，无法对践经济适用住房身申请对象信息瞧的真实性进行多有效审查，使便得部分富人进状入剂商品房绍市场伪装成为救了一部分具有补有效需求的消失费者，而且他鼠们能够接受在扑中低收入家庭塔看来较高的价江格，这种投资唤渠道被他们看叼好。这样也会诱间接的影响到轨商品房常的售价。讲3阅、兰xx尘市经济适用住窑房价格预测粪房地产价格的锦波动，在短期愿内难以看出其屈变动规律和发定展趋势，但从速长期来看，会从显现出一定的决变动规律和发市展趋势。因此唯，当需要评估念或预测某宗某沃类房地产的价趋格时，可以收降集该类房地产沈过去较长时期述的历史价格资梳料，并按时间届先后顺序将其请编排成时间序爪列，从而找出魂该类房地产的嘴价格随时间变猎化的而变动的袄过程、方向、前程度和趋势，鸦然后进行外延挠或类推，这样辣就可以作出对彩该类房地产价绘格为来比较肯踏定和科学的判间断。长期趋势勾法是对房地产容价格在过去一闲段时间内形成漆的变动规律作能出判断，借助宿历史数据和现高实调查资料来运预测未来，通扮过对这样的统销计、分析得出石一定的变动规厨律，并假定其廉过去形成的趋永势在未来继续祥存在。通过预肠测口商品房惕价格如下图：尊由此可见，石商品房扎的价格还会不脑断攀升，著符合御xx仙的经济收入水仪平。扰第诱四章各影饥项目尺的轮SWO株T如分析松一、竞争项目认分析1、机电商谷念物业名称喜河山食商谷滨位置液xx固市牲x病区纱区祥下坝轨街道忘—扯2虑号窗开发商企x它区亚区机电商谷怕开发有限公司陶物业管理全自管磨占地面积数3那万浆m孝2仆建筑面积剥8疑万竭m姨2商开工时间粗0寨3隆年许1画2柜月苦容积率退2.67龟入伙时间休现房销售片总户数振100甩0耐户路主打户型齿2/部2顷、锤2/灰3苏、招2/4绝物业管理费猪0.危2堂元跃/匠㎡沟·河月约总套数惹总股100冒0由、其中店姻铺刃60乔0滨、住疲宅旋400倦销售状况习住途宅恼95谎%漫、商亿铺卷16%笼住宅均价敬110藏0令（拥元月/m跌2势）惠商铺均价霉450穿0依（翁元切/m链2省）阿自身配套捏15m科超宽景观街面宰、吊1600搂㎡蓝主题喷泉广场性、集娱乐、购那物、休闲一体蛮的大型商业街井客户群体派私营业主、外临地来泰经商人院士及周边商业横业主等滥2搭、粮x蒜区烧四季花城桌物业名称推四季城电开柏位置表x勒区油区浅澄江大道锈开发商揭某坚房地产开发有肌限公司秩物业管理公司谊自管味占地面积户4.5蓄3旷万吸㎡桨建筑面积价8.1拒5奇万膜㎡熊开盘时间冈200石9寇年娇1夺0冲月却容积率表1.80熔入伙时间死20酸10趣年橡9进月神总户数肥64狮0笔户时主力户型翻2/派2寸、倾2/3轨物业管理费别0.贿4滋元贷/代㎡惹·刷月奖面积（帝㎡督）廊99.0珠0而、狂130-14芳0灰销售周期绣1荡0尸个月研销售状况招销售买达炉90%衔销售均价薯125蝶0视元叉/狡㎡语自身配套咽1岛、小区红外线墙防越系炊统屈叮2踩、单元可视对茂讲骂门猎趣3诊、背景音乐系抬统宜劣4旁、小区电子监漏控摄像系统趣客户群体恩公务员、一般讨职工、建材市浮场业主等3、财富中心眉物业名称洒财富勤中心庸位置初xx忙市堡x蹈区乖区荐下坝投街道滥发展商样某壶房地产开发有雕限公司朴物业管理丽聘请（管理公偿司未定）毒占地面积妻1.4醒4汪万军㎡剑建筑面积策3.锻4辜万抵㎡丽开盘时间嫩200酬9陆年显1恼月肥容积率惑2.3租入伙时间壶2010嫂年议7排月渠总户数宾23劣4扇户问主力户型虫2/拘2装、挤2/3绸物业管理费五0.独3莲元拢/模㎡折·唱月类面积（城㎡泽）镰99-10笨5亩、惧130-14贺0中销售周期喝1宅8水个月亮销售均价穿130透0辱元芝/水㎡鸡销售状况至已销屡售红80%茅客户群体惹主要为私企业仪主、个体商户拜、行政事业单外位员工等扁二柿、本项目优劣吨势分析登（一）优势拿（半streng乌t鼓h像）1、地段优势船本项目座落在咽工农兵大道上吸，往东不足百衡米是污x品区朵区挡的城市中心广裳场和行政中心拉，是传统的科阵教文卫中心区餐，是集政治、杏经济、文化、桂教育为一体，知独具浓厚的文纤化气息和人文片环境，这有着鄙不可复制的优劫势。文化和人干文环境对本项浩目的开发至关贝重要，其巨大睁的潜在号召力捞有时会胜过楼柴盘的广告炒作抄。本项目让生环活与购物在击某某庸广场的人们在谦享受生活便利暴的同时又可安颈享生活的悠闲光。开发商优势肃①皮史资本运作优势晋酸改本项目的开发酱商传某某忌实业公司实力榜雄厚，信誉良咐好，项目开发辈资本金充足，汗只要完成前期误工作就能顺利亭开工。遭添慕②把赛成本控制优势披葱某某迅实业公司集聚乳了一大批富有衣经验的设计、勒施工、财务管锐理人员，只要鄙项目运作过程层中控制成本，戚即可获利。盆孟箭③可享营销策划优势委况某某室实业公司有一怠只高水平的专双业招商队伍（剂引进深圳的人估才），有专业缓的房地产营销浆策划公司参与蚂本项目的前期幼策划、项目包枯装推广工作。幕前期项目招商陶工作进展顺利产，已经同全国拴排位碰前钓1械0柿名的大型连锁傅超峡市呢“扣步步畏高帜”怀（在全怪国岂5费个割省静4站3浅个地级市有网守点、计划今年犯还要发州展葵3础0恋家网点）有了厨意向性合作协较议（入驻地下理、底层和二层混的超市）；在局南昌、吉安、自赣州等地同将伞近伤6梨0编家品牌店洽谈心了合作事宜，伴其中输有铲2蛛0绕家意向性较强佩。脖构浩④匹爪建筑规划优势括奉志本项目的建筑诞规划设计方案候是由知名的深尤圳市宗灏建筑滑师事务所有限韵公司设计。建究筑设计目标是赚建设一个大型胳的人文商住楼统，既考虑住户创的现实需要，笑配套设施完善斤，又适度超前竟，将智能化引嫂入楼盘的开发策建设之中，可己使住户在充分坦享受幸福生活柳的同时，感受顾到高科技为他概们带来的生活双之便利和高品披味生活享受。伶本项目在绍某某无是独创的，具蹦有相当的市场虹号召力，推出晨市场后必将受投到众多客户的异支持与欢迎，蝶市场前景广阔运。麻⑤肥功能布局优势糕商业业态布局尖合理，超市、庙百货、精品、础休闲、娱乐等击商业项目遥相创呼应、互补联毁盟，能够满足缎广大市民日常携购物需求。首咏层步行街布置蛙有珠宝、通讯旅、药品、品牌惰服饰连锁店等相；二层为大型裹品牌超市