南京某商业地产项目商业建议报告

****商业建议报告一、**区域现状描述该商铺位于**小区的南门，位于宁南大道上。目前周边生活小区有郁金香花苑和花神美境。茎郁金香花苑嫁总户数眨：义124湿8傅户；基本都入全住吴会所：华联超私市旁（筐20窃0降㎡）、熟食店稍、餐厅、杂货咽店、医疗卫生框站武其余：熟食店晨、理发店、影泰碟店、足疗、项房产家政中介禽路边菜场：品育种少、价格贵扣、周“透脏、乱、济差拌”搏花神美境辉总户数恳：合75旷0误户；入住严率寻40%浙会所：幼儿园皇、超市（招商氧中）郁金香花苑的居民不是**商铺的目标消费客群郁金香花苑的居民以宁南拆迁户和部分宁南低收入人群为主：整体消费水平低；距**路程较远；小区生活配套基本成熟，所以该小区居民不是**商铺的目标消费客群。花神美境的居民不是**商铺的主力消费群花神美境的居民以年轻人为主，具备一定的消费能力，是有前往**消费的可能。但随着花神美境小区内部商业的发展、成熟，该小区居民并不是**商铺的主力消费群。**的商业应立足于小区本身的业主**周边并无大型的商业和办公场所，再结合以上两点说明，目前**的商业应该是面向小区、服务小区的。二、商铺物业形态简介总建面积：3777.84㎡（一楼2467.82㎡、二楼1310.02㎡）楼层：二层一楼A区170㎡，规划经营快餐、药店和洗衣店；B区180㎡，规划经营苏果超市；C区268㎡，规划为银行。另有一700㎡的大型超市（浙商）正在商谈中。（附图）二楼现为雨花城镇的****项目部办公所在地，要到2007年底才可对外招商。三、**社区商业业态归纳1、业主对**社区商业业态的需求我们对**的部分位业主就**生活配套的问题进行了访谈，同时也有10位业主在网上对此问题提出了自己的看法，详情请见下表：从上图可以看出，超市（26%）、洗衣店（13%）、饭店（10%）的业主需求是最大的，菜场、银行、邮局也有一定的需求量，其余业态各有需求。2、新兴社区商业的业态分布社区商业应该以“便民、利民、为民”为出发点，坚持“以人为本、服务社会”的原则。粉这样社区商业懒的基本功能应氧该涵盖以下内捉容：日常性购浓物、日常性餐岩饮、日常性服丘务、日常性娱否乐等，如餐饮辛、购物、维修课、美容美发、鹊图书音像、洗其衣、数码彩扩惭、裁剪、家政吃服务、再生资岂源回收等等。秩如新加坡的社驶区商业就必序备趣1已2极种业态：菜场促、银行、邮政粱、卫生所、洗昂衣店、理发店扁、快餐店、超利市、书店、修察理中心、公共塔厕所、社区活辉动中心等。纳3功、南京楼盘社奸区商业个案分分析迹【东附恒亡·除阳光嘉园】筹业态吧面积（㎡）棍业态父面积（㎡）贩业态顺面积（㎡）矿苏果便利智250卫房产经纪泥88印药房右66联洗衣店双66闹婴幼儿用品辅66团肉食店遗55娃饭店限55圈理发透55浙蛋糕店为50肥烟酒店吼44伴影碟店决33凭竹炭器具贞11而【万我达佣·寺江南明珠】摄业态烦面积（㎡）清业态裂面积（㎡）域业态荒面积（㎡）洒苏果便利这200伞饭店纠80凶咖啡店纽50受理发治40随洗衣店扣40荣影碟店罚25强婴幼儿用品战25养——警——户——平——4、总结早通过以上三点盐的描述，再加旅上我们对其它牺社区商业业态幸的调研，现对和**眉商业业态归纳耍如下：寨超市肝银行晕邮局猫饭店悟美容美发加洗衣店李书店华菜场绍诊所跳影碟店绒婴幼儿用品挪房产经纪苹药房穗茶社命家装鞋烟酒店众宠物服务碰家政服务脆花店帮糕饼店径移动、联通盲足疗保健杜推拿按摩还健身中心词电器维修希办公文具跑汽车饰品葱水果超市析照相、彩扩嫁卤菜店课超市：如超市原扩大，可加入墓净菜、水果、倒熟食傲四、对商业业浇态的筛选扑1某、开发商的规崇划要求员筛去传统的饭保店、菜场位临仿开发商出于对仇**航小区整体环境骗的考虑，不希肿望引进噪音较摘大、油烟污染奉、影响环境的将大型餐饮业态烟。泥我们建议饭店于可引进结合茶理社性质的茶餐粉厅，既没有较卵大的油烟，又刺提供给业主就懂餐和休闲会客心的场所。灿传统菜场雹有到“锋脏、乱、土差浪”替的缺点，我们火建议可采吴取倡“钩农改材超电”沟的方式，将净崖菜、熟食、水忌果等扩入超市沾，既弥补了传缝统菜场的缺点机，又满足了业齿主的生活需求廉。轰规避药店、洗勤衣店、快餐店寿的引入，导致勉资源的重复建富设源**圆目前已经引入烫了药店、洗衣挥店、快餐店，比开发商可能处爷于避免重复招兵商的考虑，对黑这三种业态的哭引入会有所选样择。筛去宠物服务程由于商铺将引冠进药店、快餐绝、超市等对卫桑生要求比较严造格的业态，所叠以，宠物服务铅就不太适合在亲此经营。2、商家意愿丰加大对房产经瑞纪、家装等商通家的招商力度猾由于峡**训目前入住率不敏高，且交通状队况不佳（玉兰风路尚未开通）蝇，地处宁南的裕最南端，区位方优势不明显，场一些服务于厌**苦，兼带辐射宁慨南的商家在招免商上可能会有接所阻力，如房纤产经纪、家装才等。碎我们建议可组革织固定场所，样采取分割摊位朵的方式，集中栋家装公司在此书经营。溜3享、筛选后的业匠态总结：骗邮局波书店摄诊所喉影碟店息婴幼儿用品心家装愁茶餐厅签家政服务罩美容美发胜房产经纪鼓花店纳糕饼店雅移动、联通轻卤菜店汁健身中心慈水果超市灵汽车饰品悟照相、彩扩购办公文具倦足疗保健梅推拿按摩织超市：如超市帖扩大，可加入毛净菜、水果、室熟食狐邮局诸与银行同性质摊的市政配套行辆业，既能满足兵**逆业主的需求，蛮也可着眼于未药来的宁南汽配青城死移动、联通县业主需要能够物就近给手机提册供充值和售后薪服务的配套捏书店鸽满足业主的文疫化需求，可集段书报亭、售书除、租书于一体肺诊所挎**难业主希望在感英冒、发烧时能界有个就近及时糟就医的场所铃影碟店薄满足业主在业秋余时间休闲、稼娱乐的需求餐婴幼儿用品村**秆的业主年轻人缸较多，在这方版面会有一定的纱市场添家装虎满足业主在入丑住时的装潢需驾求吩茶餐厅敲油烟小，环境蛙好，菜式多，有既解决了业主取就餐的需求，耳又给业主提供荡了休闲会客的年场所怪糕饼店开无污染，方便如快捷，给业主甘提供就餐的选最择青家政服务蔽提供保姆、钟拾点工、接送小膨孩等生活服务戴美容美发需业主认为美容胀美发是小区生朝活必备的配套词花店萄满足业主送礼毁、装饰家居的形需求普房产经纪执立足普**凡，服务周边楼蠢盘（花神美境缺、郁金香小区党等）型汽车饰品齿**洲有车的业主较杏多，他们在这冒方面是有需求会的土超市递解决居民日常颈生活购物的需坦求，如将净菜箩、熟食、水果狠并入超市，既引满足业主的购沃物需求，又解搅决了传统菜场滩的袭“误脏、乱、绣差凉”窃问题农五、商铺面积盖划分及建议招我们对巾**浇商铺的划分建袭议了两种方案识，详情见下图斜：主题型商业：孝建议一：我们情建议引入美容您美发、足疗保旧健、推拿按摩捕及健身中心的韵主题型商业。嫂对这一建议，绑我们专门访谈党了心**孩1洒0责位女业主，常有苗6蹈位认为美容美母发这些行业是盲她们迫切需要档的。炊建议二：我们赛建议组织家装础公司的集中展滴示洽谈区，对遣家装公司我们眉建议可采取组述织固定场所，姻分割摊位的方贯式，集中经营球管理内铺：六我们建议引入愤茶餐厅和托儿浓所。茶餐厅满鹅足业主就餐和满会客的需求，忆托儿所解决了蒜业主工作、娱祸乐休闲时的后馆顾之忧。因这慨两种业态是服知务于小区，对唯位置要求不存高痒仍，且面积需求狐较大，因此我尘们建议将它们隆放入内铺。门面房：以面对大门的门历面房我们建议酱引入对商铺位其置要求较高的奉业态，既服务飘了小区，又可恐辐射周边。如拳花店、糕饼店舰、水果超市等粥。绪在银行旁边的发门面房我们建将议引入影碟、麦房产中介、家蔑政服务等业态最。一方面这些朴业态主要服务佩小区，对位置出要求不是太高变，另一方面，讯它们的面积需顽求较小。淡商铺北面的门签面房我们建议片引入纯服务小之区的业态，一烂方面它们的服烫务客群是小区径的业主，另一禽方面它们耐对商铺位置的也要求不如其它锦业态强烈，比崇如诊所、家电幕维修等。超市：僚我们建议将超哗市扩大，加入旁净菜、水果、枪熟食等，一方猎面方便了业主喝日常的生活，递另一方面便于穴管理，解决了窗传统菜移场旧“许脏、乱、决差隆”表的问题。内铺：使内铺引入茶餐怨厅和托儿所（盆或家装公司）缓，我们比较倾端向于托儿所，梳这样解决了业旗主工作、娱乐塔休闲时的后顾叼之忧，家装公漏司我们建议可者采取组织固定取场所，分割摊意位的方式，集汇中经营管理门面房：权面对大门的门斜面房我们建议秩引入对商铺位侍置要求较高的队业态，既服务图了小区，又可脉辐射周边。如去花店、糕饼店险、水果超市等洒。高在银行旁边的娃门面房我们建荣议引入影碟、刺房产中介、家释政服务等业态描。一方面这些肉业态主要服务摧小区，对位置违要求不是太高润，另一方面，卵它们的面积需喘求较小。式商铺北面的门痕面房我们建议抬引入纯服务小形区的业态，一劳方面它们的服兵务客群是小区贴的业主，另一脾方面它们对商费铺位置的要求宴不如其它业态撑强烈，比如诊您所、家电维修掠等。善各业态面积需宴求建议（详情吵见下表）客我们对这些业专态的经营面积盈进行了针对性练的调研，每种袜业态选取姿了好5肌家店铺，对调牲研数据进行了架统计分析后得录出以下面积建亩议：厅各业态面积需钉求建议弱业态终面积（㎡）霉业态趣面积（㎡）匪业态奏面积（㎡）信花店染50讲洗衣店遮50炕汽车饰品摩50撑水果超市绸50携糕饼店窗50渔家政服务缠50统卤菜店澡50丽办公文具淡50吴电器维修惯50胖推拿按摩戴100酸足疗保健突100觉书店匆100石照相、彩扩菊100古房产中介哑100搭社区诊所盗150帝餐厅沟150额美容美发榜250追——千——米根据社区商业隐研究数据所得爽，腾30山0醒—根70次0冶户为小型社区雾，山200预0除—副400砖0灯户为中型社区悼，将1000昨0冶—帆1500受0终户为大型社区隆。可见价**吨属于中型社区哈（总户单数凤300岸0残多户），按每脉户售3.鼻5尾人计算，啦**凯总人口巾在摘1000捉0彻人，人均商业纺面积应该控制金在壳0.暮7岔—化1.欢2寸㎡，则商业面熊积应蛙在蹲700苏0辛—奸1200罚0砍㎡。由此可见双，漠**需的商业前景还扁是值得看好的摸，目前选**案只入住们了蜻30趟0顾户人家，总人溪口残在亚100垦0狭人，那商业面野积应耕在软70雷0塑—惩120孔0后㎡。孔另据数据显示龟，每千人的社还区商业服务建狮筑面积傅在鄙70目0监—泉91斤0侨㎡；社区服唤务县5齐9体—剂46册4戴㎡；金融邮华电籍6雅0传—训8晶0偏㎡；以上合蚊计腾81挂9炸—得145络4角㎡。女在判**帅入住率不高的肆情况下，招商捕时会遇到一定随的阻力，衡**献240评0纹平米的商业体穗量在短期内可谋能无法完全去假化掉。我们建蛾议在招商政策阴上给予一定的娘扶持。六、价格建议巷项目名称液租金水平劣涨幅状况踩****康已签约项目葱1弹6女元超/抓㎡驻·凡月安涨僚幅性40%亭万桥达毒·戏江南明珠哄2煎0圈元幕/丛㎡瓣·镇月（去年）嚼第二年加倍寨东查恒抽·刑阳光嘉园斯5铃0顺元社/严㎡蚁·烤月广第二语年刻5贫5肆元抽/袄㎡寒·以月，第三宏年熄6订0取元抵/记㎡缝·太月犯万慌达勇·坛江南明珠在去逼年的入住状况刃与典**豪目前比较相似坟，其采取了低度价位的招商策漠略，既引进了真商家，又提高弯了小区的入住疫率。今年在入留住率上升的状敌况下，租金价跳格比去年翻了唤一翻。畏东倘恒爹·采阳光嘉园因为签是撤5.泳2厕米住挑高的沿街商弟业，在价格上蛛与本案可比性对不大。衰故以找**搬已签约项目和喇江南明珠的商疫铺租金价格为涛基础。红我们对辩**倚商铺的租金价延格建议如下：举（参见方案一疲和方案二的规翁划图）昌区域玩租金（义元咳/割㎡织·催月）满区域脑租金（米元尾/讯㎡归·驳月）营黄色区域轿20案紫色区域勇18特红色区域编16陵绿色区域款15怖涨幅方案一：峰第二年上联涨黑30%喇涨幅方案二：新按语**熄入住率的提高色来确定涨幅，乘如赛**贡入住率提旗高困50娇%钳。则租金也相三应提哲高伍50%伪**绞的前景看好，治但由于生活配盐套的不足，导仇致了目前入住冷率不高，只踢有厌30高0培户入住，我们妈建议浇**事可以通过较低痒价格的招商方峡式吸引商家进躺驻，改善谋**减业主的生活质妇量，提高入住越率。我们相信灭在广大业主入系住之后，瞒**计的商铺将成为洗旺销热铺。热七、年租金收捐入预算殿方案一：黄色题区域：限360.8汁9鄙（㎡托）纸×勇2煤0渐（话元蒸/鸡㎡缺·攀月具）程×1巴2妨（月问）踩=86613垒.阶6鲜元肠安侵奶紫色区域忽：畜312.91僻×18×12份=67588盛.5容6太元然支菊嫂红色区域假：冶120.89妹×16×12忌=23210小.8异8派元园俊哄虚绿色区域仇：吧469.86搞×15×12娱=84576君.禁8用元匪欢置你年租金总收入莫：爸86613.唇6+6758检8.56+2亿3210.8费8+8457辆6.8+35扶00因0恳（完美锁）贷+3500恩0崭（苏果便利登）煤=钱331989亲.8膀4海元嘴方案二：失黄色区域：梨360.8孟9叉（㎡剃）付×达2歇0肺（艇元植/旧㎡窃·怀月堤）袋×1喘2节（月迈）殖=86613怀.赖6慨元提题脖期紫色区域缴：赚312.91仙×18×12民=67588轰.5呈6妙元哄休嗽所红色区域霉：丈120.89限×16