南京某住宅小区项目可行性报告

***项目可行性研究报告1.本报告前提***项目能够以低于3300元/平方米,总投资7711万元人民币的资金(土地招标)中标.2.***项目投资环境研究2.1***项目基本情况项目名称:项目概况根据该宗地招标文件,规划总用地面积:30731.3平方米(其中代征城市道路面积:7464.1平方米),净出让地块面积:23267.2平方米.供地方式:拆成自然平整,外部条件(道路、水、电气等)均以现状为准；规划用途：二类居住用地；容积率：不大于2.3（如果全建多层则容积率不大于1.5）；建筑密度：不大于22%（如果全建多层则不大于26%）；建筑高度：40米以下；绿化率：大于35%；土地使用权出让年限：70年。项目特点1、***地块处于南京城北，基本属于***厂的区域范围。但地块的周围是***的生活居住区，距离***的生产区较远。土地属于中央街道、***门派出所的辖区，公建配套设施一般。环卫状况尚可，在***营与***马路交界处有个垃圾中转站。区内还有南京****医院（***分部）、南京市**中学以及***营的农贸市场等基础设施相配合。2、***项目地块所处的区域在南京市属于二类居住用地。考虑到周边的环境、地块控制要求和经济建筑面积，应以建设小高层居住区为宜。3、***项目地块属城区，交通较为方便。与***路、***路以及南京的主干线***路都不远。***江路改造完成后，将进一步改善该地区的交通情况。拒***区政府有关人士讲，考虑到近期不给中央门立交桥增加压力等诸多因素，***江路的拓宽没有列入2001年的计划，可能近两年也不会动。至于青石村、青石路的建设更要后延。该地区的给排水、电、气工程都与黑龙江路有关。他们还说，道路用地的拆迁安置希望由鼓楼区拆迁办和开发商协商解决。据煤气、自来水公司有关人士讲，该土地周围有Ф300毫米的自来水干管，有煤气调压站及Ф150毫米的低压煤气管，市政配套尚可，但该地区给排水问题不好解决。阅4险、词幼虽然横***域地块处于一个效典型的生活区紫域，但周围基内本是南汽及相漏关厂的宿舍，虑商品房并不多呀，可以说同质勉的物业不多，回这就使得岭***孝项目的竞争性费并不强。筹5盖、恰朴该地区属于奴***趋的生活区域，脏但正是在这种虹条件下，中、催小商业较为活逗跃，而稍大型甜的商业未得到似应有的发展。逝近年在南京发该展迅速的连锁嫩店、便利店都喉未进入该地区蝶，因此该地区距具有独特的商脚业吸引力。苏2.2桑腐项目的规划要宿点：敞根据地块控制豪要求规定，主鸦要指标测算如方下：落建筑面绪积愈=23267贤.2*2.3将=53514社.5菠6吵≈糖5500马0减平方米前建筑密扎度沾=23267威.2*22%崭=5118.悄7喊8霜≈裂520遗0氧平方米圈建筑高喝度性﹤爬4泼0除米探由于上述地块蔑控制要求，注省定在该地块上向只能建继设疲1献1贱、抬1给2福层的小高层建爷筑，若在规划替上采取一些变惰通的手法，可披考虑建设多层员和小高层的混涉合型居住区，羊但会受建筑密陆度的制约。在乘考虑了究2库4亭米拣消防控制线等玉因素的条件下寒，可考虑建设撑两、三幢以创4眠0挑米蒜为限治的阿1铺2便、冷1输3捕层建筑，并适背当的配以作为约商场的裙楼，提其余建多层叛和小8矿、捆9锡层的小高层。增这样建设既可德满足地块控制叫要求，又可以臣得到较经济的绩总建筑面积，乖而两、三块幢怜1边2闭层配以多层和那小高层建筑，或又可以增加小痕区在层次上的曲变化。采用底谣层架空也许能脆解决建筑密度勺的问题，但底枝层架空以后又谨会引起建筑高贵度、建设费用欠等问题。等2.3尼纵项目有利因素震该地块所处于倍南京的城区，歌又灿是滩“乒南杏汽象”就等工厂的生活告区，围绕着这集个主题可以衍必生出一些市场也机会。周围的模学校、医院等浇都会对小区开责发起积极的作贸用。逐***哭属于我集团在登市区开发的稍源具规模的小区价，若开发成功劲，对于我集团纵跳召出对“社区属企胞业存”仁这个概念极为害重要。牲2.4俘壁项目不利因素波考虑到土地投悟标、道路修建吧等匠把因素，沾***酸项目本身的经撤济效益不崖会很高。项目峰的不可确定的衫因素太多也都如制约着小区的攻建设，基础设阻施的配套、道膨路建设、教育肚附加等，都会太直接影响到小僵区开发的经济瑞效益。据测算吵，变***族项目收益应睁在帐2400-3晕70康0涛万元，但仅修尚建道路一项就浸要耗御资怖200悠0松万元，利润空屑间已很小。蓝而棒***贫的拆迁速度、寒拆迁方式都会举直接影响到经誉济效益，而这获些又是我集团秩无法控制的。盐3钻．禁***将项目投资竞争骆要素分析珠3.唐1籍南京市今年上浙半年住宅供求堤状况闪南京市的统计摘，砖1-煎4舞月份，商品房游销售面积比去全年增烂长劈75稀%淹，销售额增荣长喂82剪%招，达装到的2抓1丹亿元，房市回壁暖极为明显，辫购房者的消费园信心不断上升给。据市场人士蓄观察，在销售勿量大幅增长的勾背后，尽管有透着欧“预末班猛车减”唤的因素，但个括人消费在明显伍增长，个人消块费为房市添了而把火。新增的举个人消费中有起这几类：一、校原先急等新房泡又没搭妥上交“迈末班嚷车勇”教的人，没了指流望，不再等待拼，开始筹钱购孙房；二、一些舅企业对老职工兴实施一次性住居房补贴，一次撤到位的五六万冤元资金，推动葵了个人买房；幸三、货币化拆凶迁也为房市加亏了温。据统计残，在南京市，狭这后两项，各县占到个人购房奏增量的四分之累一。与销售面记积增长相适应智的，商品房的尿销售价格也在死小幅上涨。这标种价涨量增的池背后是对商品阁房强大的要求铜。菜3.2奇***却周边地区住宅躬供求状况倡***汉厂区周围主要惭集中了十年前堂的旧住宅区（勇工人新村、建界设新村等），锤还有一批南汽杰、长江机械等龙工厂的职工宿侦舍居住区。可从以说储该地区是有一阴定规模的居住璃区，水、电、趴气等基础设施借配套齐全，很酸有利于新建小前区的建设。近啄年该地区也出随现了一些新开购发的商品房，尘较有规模和影烛响的有许府巷废的先“朽***朝”齐、中央路东面同的续“嗽米兰小蒙区臂”易及钟阜路、福咳建路上短的犁“寻绿城花牧园昂”沙、许“煎新亚毒苑票”高、恩“湖华富大肆厦运”柱等。甲“疮***辉”方规划卧有雹8赴幢多层住宅际，搅2游幢小高层住宅三和一幢高层住枣宅，整个小区绝占条地横4.苍7抵万平方米岂，售逆价腾4300-5涂30声0申元唤/贸平方米。今卵年倦7-蹄8总月份进行二期透建设，二期工牺程主要是高层鸟和小高层，二呀期工程总建筑隙面积为陡1300蜂0除平方米麻，建设总投惯资哄1200浴0丈万元人民币。公多层住宅已售犹出驾7蝴幢，还有一幢兼本月底交付，伶现尚有少量余哭房。小高层住芦宅和高层住宅剧以及小区广场拨尚未全面开工呆建设。在已售让出供的狼7底幢多层住宅中码有惑5白幢为集团购买刺，其用余劲2舒幢主要为个人礼购买驾。即“戒***派”除高层住宅的底相部一、二层拟蹲为新的芦席营思农贸市场，以裁顺应芦席营路籍拆迁以及拓宽艺的需要。拓宽搞后的芦席营路界将连接南昌路撑和许府巷路，词宽度与新建的购金贸路相同，僵路宽在扔3游0奏米袋以上炼。扁“忆***兄”参多层住宅的套川型面积脖以劳80呆-12酒0友平方米塞为主。小区规惧划设计受欧式侨风格影响很大告，外墙完全采夕用了欧式的设壳计，总体风格恳极为夸张。有示些局部，特别讨在阳台的设计介上更多的追求搂视觉效果，而酒忽略了实用性妹。楼体的隔音符效果等指标很装差，套型上有虎些地方设计粗狠糙，存在死角者。由于期特殊核的地形，使得淡下大雨经常积松水。虽然鸽其勤500铸0娃元坟/随平方米的销售护价格，但总投音资并部很高，包是一个利润很差高的项目。值语得一提的烛是茶“捏***际”译全小区采用中毯央集中供暖和控热水，这是该说小区的一个买答点，很受购房杂者的注视。热优水和冷水采用哲不同水表分别英计量，目前热册水价格饮为遍2.涉0烂元蛮/密立方米。小区殖目尿前的物业管理哗收费映为勾0.陵8玉元戚/揪平方峡米豆·彻月。蛮“垫米兰小侄区资”胸所开发的多层虚住宅小区已被认集团购空，已悠无现房对外销吓售，今年将开楚发一幢高层对送外开盘。痕黑龙江路上近志靠长江机械厂堵新建宿舍旁，胸有一幢随长江尸机械厂职工宿螺舍一起建设的挎商品房。仅为躲一幢六单元（册十二套）的七趴层商品房。套坝型从骡7从6嘱平方米坚/赔套到夏91.7背7阅平方米粒/赚套。现在仅剩理三、四层的四飘套现房出售（横这与商品房的阅销售惯例不附名）。该商品房煤的起售价守为饿330拖0首元返/驼平方米，三、采四层售价友为朽357当0统元筐/柿平方米，房价辣中宿有浊10却0裕元欺/鸟平方米的余地福。该小区的主灿要购房者为：亩南汽职工、货膊币拆迁户、公势司办公用房，泻有一个公司购晌买了整个单元趟，下层为办公绿场所，上层居些住。目前许多鲁住户已开始装许修。久离该地区稍远恨的福建路上殊有乓“祥华富大蠢厦鹊”爹、夏“板新亚涨苑辆”桶等一些项目。昆其鼓中跑“伸华富大党厦箩”沿的销售基价塑为而425灶0饱元裹/固平方米，每层卸递盖增追4控0糖元编/象平方米，总建球筑面积为贡4500托0淋平方米闭。臂“陵新亚武苑倍”点为二幢多层建缠筑组成的小区神，销售基价躬为对388搭0册元轰/滥平方米，总建贫筑面积为淡780斥0绢平方米芽。值得一提的宾是建宁路与钟析阜路交界处丧的烫“剧绿城花朵园足”孔这个项目的规呆划面积在羽2500拘0等平方米吉左右，起售价樱为吐324优0避元剧/皇平方米，以后捐每层鸣加趟3猜0肝元弓/延平方米，这个嘉价格对该地区悼的房价冲击很液大。小区的设扭计起点较高，匀营销观念较新丹，聘请的建筑矩商曾获得松过左“像鲁班事奖醒”厕。目前该项目筝正处于做基础访阶段，估普计鼓6岛月底酱、协7算月初到巾达乐±羞0铃，明景年光1全月首批房可交耕付。找在南昌路上还法有一批新建的煤职工宿舍，但购都未上市，形灌不成竞争。蛋3.3状典教育、医疗等屡各类配套设施旺周边的教育配愿套设施齐全，击小学有：丁家确桥小学、工人界新村小学、长懂江厂子弟小学母这三个小学目绵前都眯有枕1子8岁个班。中学有肠最近通过南京烧市重点中学的束验饭收岗“飘南京市第二中滩学秃”梨其初中部俊有川2慢8帅个班，高中部竿有题1凶6设个班；以及仅历有仍2满0圾个初中液班蛛“搅南京市第五十萍九中拜学锦”路；福建路上印的旅“设南京育英学厅校壁”献是含有私立性邻质的初中学校撒，有些方面优蝇于南京二中。备附近的大学有梁南京工业大学嫁、南京邮电学悉院、铁道医学枝院、中国药科徒大学（以上均朱为本科院校）萍等。鞭南京铁道医院跪是离该地区最防近的大医院，偿附近还有南京概第二医院紫竹就林分部和福建坛路上的南京中蜂医院。裹3.赠4窜“疑***萝概飞念仅”椅的价值兑现与斯主力客户定位锐该地区除了驻***播制造厂（跃进累集团）外，还芽有一些较有规粒模的企业如：是南京长江机器鞭制造厂、南瑞涉集团、南京自眠动化研究所等纸。其中南瑞集贪团、南京自动缠化研究所的企贿业经济效益较辨好，企业中的科中高级职员和齐专家具有购房事素质的条件和晨经济条件。另谢一方面，针滤对喷“令***宫”膊的上、下游的企供应链上，也适具有相当的购弹房能力，这些上单位或个人得撞益提于变“伐***趟”励，并希望继续炊与欢“金***烦”陡合作，可能会误在蹲“亩***渣”门附近置业。第拖三蹄、物1俩0悟年前建设起来咐的老住宅区（北工人新村、建派设新村等）中生有许多改善现轧有居住条件的介需求。以上述滋这些人作为主屿力客户群体，仗可暂称其暗为宋“女***霞概鲜念细”拉。已经生活在眼该地区人口对锦***蹄项目有很强的昨引导效应，应刚借助于这种影恢响产生长远的诚消费惯性定势辰。地购房者需求层标次与文化素质脊、生活方式等幼一直是小区定迈位中最为引困难的。年若仔“壮***乞概辰念食”愿能够成立，则廉小区主力客户超的定位就可以煎较为明确。企在献“慨***覆概汇念猫”还下，客户都围裤绕越着比“统南蔑汽揭”繁，可以说来源容相对单一，崇顿尚内在质量、投使用功能的齐骡全与绿色环保寇，而又为保守弟、不喜欢过分尸的夸张是这些补人的特点。在企建筑风格功能田设计指向等方联面与我集团正手在推行的住宅逢产业化的内容承极为相容。主患力消费者仍以观自行车、公交劲车、的士和摩嫂托车为主要交眯通工具，基本印价值观念相近咬，这就允许小率区内哄5饰0铺平方米跟/粒套与涉25性0纱平方米至/膊套的户型共存过。段4北．蜂***旬项目投资的物禁业价值发现饭4.1灶***暂项目的住宅投招资潜力分析姜考虑到判***摩地块处于市中菊心位置，周围译的学校、医院单、农贸市场等容生活配套设施殖齐全，并参考受了周边地区项朝目的销售情况犬。递***授项目较合适的屈销售单价应姿在柿3600-4惰00余0漫元度/镰平方米，如果港营销策划得筒当刮,休策划设计前条卫脾,季该项目的销售古价格可以大幅阅度的增缺加磨(振“陪金贸花园棉”稼目前的销售价街格吴为峰4600-5棍00驰0烦元酱/须平方维米绣)筐但考虑到由于涂项目的销售速昂度及由此引起犁的资金的时间云效益等因幕素迹,动建议销售价格耳以纱400呆0棚元端/慎平方米稍向下汗为碌宜玻.吹4.2举***陡项目的商业投茫资潜质分析蹄该地区的商业在气氛并不拥浓禾,高特别是北边向臣福建路方向虫上顾,洞基本没有稍具傲规模的商查业已,废近年引起遵的觉“劲苏果剃”炎等连锁、便利殃商店还没有进篮入该地区。所肃以，以楼裙的累形式，建适当弃规模的商场，伶不仅可以增经普济性，也有利樱于提升小区的需档次。估计该翼地区商场的销咏售价格挠在鸣650法0述元隙/基平方米，出租涨价格应允在萄4饲0疫元恰/道平方辫米阅·所月以上。自4.3谣***贼项目商场、小汽高层、高层高稻级住宅潜质分贺析结论析由于旧***劣项目地价较贵据及周边地区的跑商业布局，不次宜建立纯多层子的住宅小区。碑较为理想的建盗设方式应该市吗小高层以及底漏层商业的混合断型生活居住区现。暂***屡地块作为纯住超宅的小高层开静发时应具袄有鞋360拆0甚元得/对平方米（起售谎价）以上商业价潜质，而作为臂住宅、商业混方合型开发时应绞具注有疗362罗0刑元肃/辱平方米以上的狸综合商业潜质砖。语相对说，扯***产地区虽然存在掩一定的商业机岛会，但只适合遍小型的便利性倒商业。因此，郊小区若建裙楼歉性商场，则不以宜超杰120症0让平方米岗。这样的面积子在整个小区的捕开发中所占的魄比例并不大。拳如果考虑到小北区的整体规划桐及建筑密度等米控制要求，可财以不必刻意的茫建设商场，而杰仅在沿街的底顿层上考虑这一短功能。许5歇楼盘的推出、祝开盘及全面销客售的市场策划歼加快销售速度乓，这是降低项暮目投资整体成派本的重要内容竿，也是要***淡项目中影响整寇体效益最大的率弹性系数之一裤。根据统计，彼对一个房地产婶项目从知道、咬产生兴趣、看厌楼、比较和分委析，直接产生筒实际购买，通恳常需要梨约佣6档个月的时间。润因此，应在他***乘项目运做的开象始阶段就进行凉销售活动，以肺争取毛这敌6星个月的时间。荣在做方案比较筛时进行了这样让的模拟，将销腾售费用提耽高碍1斜%故，而将财务费比用全由棕3劝6叮个月，减少程为雷3罢0朽个月，结果会畅使预期收益率筋提这高潮0.象3撇个百分点。南殃方有些成功的碌案例中，项目凝开盘即售嘱出荡40胡%欢以上，整个项午目两年时间完站成的并不罕见患。嫩6撑．项目的综合摆经济性测算咏6.攻1独项目的不确定声性因素顷***分的土地是以投疑标的形式获得知的，在投标的汁过程中和获得豪土地之后都由是许多的因素需揪要考虑，特别边是公建配套费览。这些因素直穷接影响到债***丢项目的预期收性益率。养黑龙江路由谁昨建设的问题。竭据测算整个黑吼龙江路的道路掀建设费用估计酿在票200香0挣万元左右，这貌其中包括了道郊路的路面和相盆应的配套管线服建设。由于黑倒龙江路建设宽厌度在盟3林0边米迎以下，按惯例匆市政建设不会咐介入，必须由衡开发商自行建闸设。但正是由他于开发商自行猛建设，其建设于的时间、速度创都成了可控制龄因素，因此除蒜了费用以外，烦这反而是一件乓有利的事。蚁土地出让的时拔机、方式。在财进行土地招标危时只说先会出败让观60劳%槽的土地。而觉这宪60悼%薄是什么形式的丑没有说明，是死否相连成片、涨靠东还是靠西窜，未出让的版那辣40离%谎是否有可能影拖响到生活，或狸是工程进度的坝因素等等。这或就引出了一系果列不确定性因叼素，这个因素君更多的是影响救开发时机和开它发进度，在资趁金上影响不大庄。锅生活配套与教各育附加等费用占，也是不可确跪定的，虽然适旬龄儿童和在校床学生的总量在葡下降，但没有雁谁不愿意要钱水的。估计这类衬费用相对稍小兆，不会超过房茂价闭的荡2算‰伏。太6.帅2拉项目投资基价绕的确定跳投标基价的经边济性分析阻附纷表贼1亡、附裂表油2闲、附智表候3奋、附模表盒4迎是考虑四种销论售价格（假设柴商品房销售价扒格分别蜜为樱365亡0头元诱/继平方米录、间385败0完元多/登平方米销、底400计0盟元读/秆平削方米设和肚430主0还元剧/币平方米）的情惯况下测算的总江预期收益。从普表上可以看出份，投标价网在漠3000-3叹50闭0假元印/皆平方米的区域乔内较为合理。芽从目前的情况席看，再低则难欺以中标，再高律则无收益。犁商品房的销售炒价格是一个较塌难确定的量，信它与投标的基惧价、建设的标奇准、周边项目罢的销售价格和民营销策划相关漫。三张附表显水示了精***祥项目的有关经冷济指标，从目低前情况来看，刚***盯项目的销售价恼格馆在穿400序0侦元尼/继平方米较合适齿，这样做既可鬼保证能提有班100躁0葬万元的总收益崇（除去镇约谱200用0疗万的道路建设监费，预期收益欢率任为沈6悄%演），又可以级以脉350泊0罪元殖/铃平方米的价格境进行土地招标林（见附榨表盛2泼）。而相对于忘周边的项目，绝该定位较合理余。建议投标价格势投标基价的确倦定是以项目的朵经济收益为原艺则的，建议：诊她型最终投标单价讨：当350喜0需元赚/辆平方米柜预计投标总凤价愿=23267惧.2*350鼻0=8143庙.5锻2夸万元饰袍握最终投标总价蝇：上818始8霸万元系7促．亏***刃项目建设现金抗流量冒根据《国有土筝地使用权出让厦合同》规定，溪合同一旦生效算，就要缴付中寨标价款。附宁表扬5既是自合同生效逆之日起就必须每支付的现金流貌量表。其中包卷括缴付土地使笔用费和工程建渠设费两大项目五，虽然还有其征他各类费用需齿要支付，但相竭对于这两项目惨，可暂不考虑腊。如果营销操蕉作适当，估计域在赞200凉1滋年保3绘月就可以有先灰进流入，主要秒是商品房的预杜售，而真正的拣现金流入要慨到泪200蜻1讯年轮5郊月之后。蚊8誓．可行性研究姿结论与建议守***剪地块是较理想摧的居住用地，绒但其由投标方标式确定的价格凡决定了利润空缩间不会很大，眼据测算该项目予的总收益截在万100劲0钓万元，预期投抵资收益率叉在算5-6泰%呜，是可以投资孙建设的，如果狂能加强营销策铜划、财务管理萝以及建设过程有中的各项管理叹，可望将预期胖收益率提零高概1-谦2循个百分点。面营销在锤***露这样一个利润侨率并不高的项搬目中更为重要鲜。亩***傅项目是一个较匪特殊的项目，量进青行写“跳全程营仰销染“洪的实践，这对直于提高项目的寒价值、加快销际售速度，增加星总收益很有效碎。材附泼表新1景：隔鬼饰冲横性投标基价的变塌化对总预期收溪益的影响对（觉365于0饼元全/革平方米）汗投标基价从投标总价休楼面地价仆成本妙管理费用砍销售费用建财务费用柳利润刺税金膛契约暴平均售价深代收费用兴实际售价闹实际投资恰期望售价浙期望单利润暖道路建设及其忽他鉴期望总利润觉预期投资收益怀率鉴元馒/覆平方米晨万元故元误/拿平方米龟元赚/裹平方米驱元倘/创平方米流元领/月平方米去元稼/悉平方米因元颠/国平方米梦元俱/此平方米纺元荐/辉平方米堵元浩/征平方米彼元轨/谦平方米沟元对/那平方米述万元遵元酷/捧平方米梦元衫/总平方米棵万元芝万元锡%虎2600筛6049.5耀1100课2339摔70幅47辣152振193谣140雄44吼2984个216渡3200匆15353师3650院642肠2000原1533披9.98品2700膀6282.1携1142牺2381知71肢48辛154刚196周143拴46猛3039按216滋3255蚕15635誓3650外591俭2000斧1250瞧7.99趋2800化6514.8纪1185程2424些73招48内157其200强145艇47馋3094赞216吃3310闪15918柄3650烦540醋2000修967买6.08胳2900辛6747.5狼1227涝2466扁74扬49加160雨203宜148拴49赚3149蠢216旅3365创16201弟3650猴488沙2000迎685丝4.23盾3000闷6980.2苹1269心2508玻75茂50耗163战207档150态51径3204酸216稿3420晌16483社3650窑437眼2000夺402狐2.44宾3100培7212.8否1311藏2550俯77舅51蜻165释210闭153链52槐3258亩216爷3475侄16766渴3650颤385弊2000君119声0.71迅3200拐7445.5澡1354涌2593洁78嚼52水168叛214德155放54顷3313衫216晋3530勒17048煎3650秘334驻2000近-163即-0.96圈3300肌7678.2弯1396勉2635斧79诸53偏171扔217扶158袄56共3368钱216依3585南17331咽3650谱283本2000描-446历-2.57蛇3400辫7910.8株1438咏2677镇80刷54渡173朋221弃160栗58迎3423绩216闹3639猫17614健3650哥231六2000描-728税-4.14晓3500警8143.5稍1481膀2720就82糕54慌176赏224颠163德59饥3478惜216然3694端17896沫3650怠180纸2000芝-1011稀-5.65勇3600叨8376.2诱1523状2762项83虽55歉179惠228脚165跟61谜3533雷216姑3749伶18179伸3650甲128冈2000漠-1294孔-7.12蛋3700舍8608.9托1565脑2804概84屈56充182窜231荐168装63耀3588危216纵3804树18462吴3650圾77彩2000勾-1576敏-8.54佳3800荐8841.5腿1608尽2847尼85榨57赤184乐235陷170钢64素3643鼓216和3859害18744岗3650委26线2000奏-1859柄-9.92授前期工程费鼓元估73唐建安费骨元黎971猛配套设施费眯元指46泊基础设施费灯元死149历注染:及净出让地块面汗积碰:特23267.逆2坦平方米筹容积肾率胞:披不大兼于移2.3奴总建筑面楼积刮=23267邻.2*2.3勒=53514策.5付6丑≈蚀5500爱0餐平方米呆成很本旁=西楼面地丹价然+牙前期工程叔费钩+著建安搁费扰+金配套设施束费法+稍基础设施费脑平均售樱价歪=蜓成学本枯+宵管理费役用甚+例销售费担用胀+讲财务费汁用穗+哨利泛润惕+迷税午金清+屈契税驱附房表欲2蒸：摧关晕叮袍愈投标单价的变科化对总预期利台润的影响菜（好385怎0件元峡/享平方米）追投标基价跨投标总价效楼面地价乡成本土管理费用鼓销售费用因财务费用热利润爸税金宗契约校平均售价捕代收费用彻实际售价逆实际投资英期望售价松期望单利润阀道路建设及其罗他黑期望总利润亩预期投资收益串率季元肺/井平方米对万元向元搭/滨平方米谢元敏/顿平方米晴元证/仅平方米像元华/来平方米惭元灶/猛平方米毯元首/寒平方米铺元廊/薄平方米择元着/并平方米状元勾/式平方米贤元堂/悄平方米岔元拜/骂平方米福万元戴元失/立平方米捐元袖/激平方米宪万元迎万元眨%没2600众6049.5荐1100饿2339还70斗47泳152惊193找140怪44座2984纹216袋3200不15353慌3850趴842扇2000素2633肺17.15套2700城6282.1婶1142陶2381倘71装48闯154宴196塘143祝46劣3039盲216农3255烂15635铜3850带791优2000谊2350诞15.03气2800唤6514.8穷1185恩2424妥73灭48饿157逐200念145予47同3094叙216于3310巾15918传3850堆740比2000烂2067贷12.99港2900锋6747.5订1227京2466姨74级49古160已203挑148森49上3149恐216验3365锈16201呀3850前688椅2000尿1785愧11.02怎3000紧6980.2霞1269极2508遗75鸭50患163片207尖150忽51贝3204嫂216描3420嗽16483案3850慨637积2000擦1502远9.11着3100盲7212.8阴1311孔2550守77稀51往165峡210临153聋52逮3258咽216侧3475受16766那3850气585滤2000隔1219都7.27每3200量7445.5屡1354伙2593魄78航52泡168精214幸155浸54弓3313额216恋3530客17048损3850络534垮2000穷937恼5.50遇3300届7678.2详1396圣2635步79卖53股171摧217容158面56贴3368锯216斑3585镰17331毛3850脸483学2000意654更3.78免3400经7910.8棒1438跪2677文80普54胡173猛221考160漫58喂3423禽216逮3639婆17614呼3850欠431岂2000慌372理2.11峰3500番8143.5举1481笨2720婆82削54窝176握224吼163邀59顿3478集216优3694课17896级3850井380宁2000己89说0.50物3600汽8376.2逼1523积2762役83蹄55楚179部228馆165夺61炎3533熊216躲3749腥18179章3850忧328怜2000减-194您-1.06少3700浅8608.9扰1565订2804欢84谎56前182寺231竞168迁63陡3588领216乱3804日18462唉3850临277饰2000奥-476远-2.58卵3800剪8841.5毁1608羡2847记85疾57登184日235跃170魄64刷3643质216悲3859忧18744肺3850懒226尖2000乔-759杠-4.05株前期工程费幕元粘73鼓建安费抛元钢971产配套设施费泥元吗46静基础设施费判元建149是注厕:兰净出让地块面热积吗:辨23267.柏2约平方米均容积访率惩:您不大味于衫2.3染总建筑面肯积更=23267价.2*2.3玩=53514威.5文6督≈帮5500绪0葡平方米顽成温本泪=渣楼面地样价障+目前期工程食费刷+耳建安袭费芬+鲜配套设施枣费袍+躲基础设施费旨平均售更价咬=们成蜘本搬+医管理费闭用礼+腔销售费塘用疗+赠财务费详用患+于利宵润弊+邪税严金筛+六契税底附贼表尖3括：贝咽劈巧炒轨投标单价的变乒化对总预期收厘益的影响驳（衰400宝0赏元割/雁平方米）讲投标基价浸投标总价顾楼面地价府成本据管理费用划销售费用愚财务费用名利润唉税金厘契约投平均售价粮代收费用伯实际售价轮实际投资上期望售价技期望单利润苍道路建设及其笑他袖期望总利润勉预期投资收益留率肠元该/财平方米晃万元谈元漠/刻平方米规元墙/凑平方米错元苗/肯平方米神元捐/躬平方米楚元嘴/养平方米佳元吨/慌平方米膊元座/集平方米杆元渴/絮平方米楼元驱/畜平方米读元唤/焦平方米抵元两/漫平方米遇万元红元呈/没平方米团元梢/括平方米输万元耗万元金%脚2600驼6049.5袖1100仪2339我70铺47晶152伴193锯140啊44衰2984弱216险3200末15353封4000失992哨2000故3458洗22.52猪2700贡6282.1掠1142枪2381壳71够48掠154候196恋143赔46绢3039恳216趋3255购15635殃4000礼941跌2000磨3175赤20.31铅2800亡6514.8锐1185券2424订73皱48著157扩200竟145庄47搭3094昆216斥3310营15918板4000渡890向2000仆2892乐18.17括2900岭6747.5起1227米2466华74要49驰160辣203零148劲49另3149蝴216凉3365永16201肤4000疏838姿2000嗽2610筋16.11脏3000悬6980.2洽1269唉2508蔬75挺50零163挥207桥150雕51练3204洁216局3420正16483堂4000济787塌2000毛2327羡14.12粉3100谱7212.8缘1311盛2550舒77焦51浙165坟210地153呀52略3258登216堡3475蔽16766齿4000泼735狗2000璃2044绪12.19倦3200添7445.5启1354广2593射78踏52型168葛214棕155腾54漏3313捡216洞3530锋17048萄4000系684歇2000葵1762与10.33犁3300厦7678.2即1396护2635淹79羽53路171臣217秘158值56樱3368浪216纵3585爹17331瓜4000衬633叨2000些1479膜8.54苍3400渐7910.8乳1438什2677碑80取54污173展221色160什58地3423病216界3639狼17614胀4000尽581嘴2000顶1197疤6.79眉3500税8143.5淡1481装2720鲁82件54湾176豆224脂163蕉59项3478鱼216圆3694稳17896趟4000院530佣2000茂914婆5.11驼3600廉8376.2勇1523洒2762辆83仗55拜179辩228哑165专61锻3533细216扛3749印18179盏4000喝478纠2000响631酸3.47骄3700锡8608.9屯1565丛2804垒84盘56族182浙231疤168甜63浇3588归216扬3804感18462花4000愈427爱2000蹲349这1.89父3800竟8841.5林1608决2847呢85坏57眼184迹235坦170启64毛3643扫216羡3859本18744码4000煮376碰2000单66蛙0.35蠢前期工程费鹅元艘73垮建安费劈元返971翠配套设施费趟元蛙46顽基础设施费新元麦149锄注赛:展净出让地块面袭积却:闭23267.毒2慌平方米咱容积畅率衫:级不大鼓于锯2.3叮总建筑面尝积爆=23267阔.2*2.3钞=53514鸣.5丛6森≈乞5500匙0配平方米全成祖本伤=桨楼面地镰价担+处前期工程四费陕+飘建安障费余+诞配套设施模费购+诊基础设施费吼平均售棚价献=简成昆本图+稀管理费奶用偏+洗销售费哄用卫+漂财务费歼用验+钩利田润神+峰税虫金遭+减契税捐附它表拜4艰：葬洞役塔等援投标单价的变求化对总预期利芹润的影响凶（签430鲁0糊元镇/阻平方米）笋投标基价增投标总价财楼面地价翻成本肝管理费用受销售费用肚财务费用崇利润凭税金健契约退平均售价设代收费用逮实际售价截实际投资缘期望售价碗期望单利润址道路建设及其洋他遣期望总利润衣预期投资收益辰率思元遥/取平方米酱万元胜元螺/制平方米言元库/爹平方米品元受/掠平方米些元阶/改平方米宁元筛/姥平方米绞元炼/油平方米画元锻/府平方米箭元戏/颜平方米剧元御/俭平方米丙元说/擦平方米期元巴/汽平方米饥万元绸元剂/塞平方米奋元乐/兄平方米赖万元程万元饭%特2600涉6049.5将1100避2339郑70搁47尊152消193趋140秋44怒2984险216闹3200惠15353误4300亚1292柿2000圆5108雀33.27溉2700泡6282.1弓1142划2381壶71荡48嘉154蛇196拳143拴46轻3039匀216以3255剃15635菜4300套1241纲2000擦4825愧30.86肚2800技65