北京市写字楼市场整体状况暨中关村写字楼市场报告

2003年北京市写字楼市场整体状况暨中关村写字楼市场研究报告主要内容第一章北京市目前写字楼市场状况分析(九力研究部，策划部联合编制）2001年，北京申奥成功、中国加入WTO、APEC会议圆满举行等一系列大事的发生，无疑为沉寂已久的北京写字楼市场注入了一剂强心针。据统计，2002年北京拟、在建写字楼面积达到1200万平方米以上，其中市场新增供给量为280万平方米，是2001年市场新增供给量的一倍，同时也使北京写字楼市场存量达到了925.98万平米。图截至到2002年底北京市写字楼存量(单位:万平米)图－2002年北京市写字楼新增供应量（单位：万平米）数据来源：北京市写字楼信息网预计2003年北京市将有300万平米的写字楼入市，再加上未被消化的市场存量，市场竞争程度还会进一步的加深。1.区域竞争：中关村略逊一筹目前，北京市写字楼主要分布于CBD（商务中心区）、中关村、金融街三大板块，但由于三大板块写字楼的存量与新增供量不同，各个板块在今年的表现也会大不一样，有的板块将呈现租金和售价回升的趋势，而有的区域则会出现竞争进一步加剧的场面。CBD区域历来是高档写字楼的聚集地，预计2003年该区域会有四栋写字楼入市，共22万平米。图－2003CBD区域新上市的楼盘数据来源：北京市写字楼信息网另外，在建项目世纪财富中心（15万平米）和北京财富中心（70万平米）今年也会有少量的写字楼供应量，2003年该地区能提供给市场的面积至少也在40万平方米以上，而且未来三年内该区域的市场总供给量将达到70万平米。随着CBD规划的出台，该区域的需求也日趋放大。根据九力公司去年对CBD区域部分甲级写字楼客户类型的调查结果来看，外企特别是跨国企业是该区域写字楼最主要的客户类型。此外，保险、汽车制造、银行等和世界贸易组织相关行业的需求也比较强烈，如民生银行与另外一家公司合资成立的民生人寿保险公司在联合大厦也租了2600平方米的使用面积；一汽大众、中国一汽和现代汽车在嘉里中心、南银大厦和盛世大厦分别租或买了3000、4500和1600平方米的面积；外资银行尽管在2002年没有大的动作，但由于预计会有更多的外资银行拿到营业执照（目前已有19家），因此2003年估计外资银行对写字楼的需求会日趋强烈。表－CBD区域现有写字楼的主要客户群体并写字楼名称醋绪套间面积哗麦入住时间江娇开间状况神五客户数量和需启求面积描述精其主要的客户类撇型病杨航华科贸中心诞卸110狐－慰2000茶现房态页大开间静侦不祥，没有统袄计过。宰曲外企魄近国贸写字楼疮2凶座滑激64雨－牛1133协现房研著自由组合吓偏有闸80这％左右的客户筛需求在坝201惩－勿500斤平米之间，他踢们消化了亡30锁％的写字楼面浊积；另外茫20爪％的客户需求泥在析2001汗－粒5000铸平米之间，消飞化了写字楼主70茫％左右的面积见。杀栽主要是世界晃500绳强的跨国公司联和外企。愈半建外嘱SOHO斩纱7拍0常－鲁250锋2004蠢墓自由组合台螺有大部分客户轿需求在雅201章－破500忙平米之间。销扎私营企业栏滴东方银座胀疑100纹－治1000像2003跪毫自由组合脊毕各种面积客户币比例比较均衡助。拒赢外资倾谱赢嘉大厦茫罚133尊－脂1366踪现房眼辣大开间丽歇有顿10希％的客户需求弱在驼200就平米以下，意50辉％在神501沸－充800换平米，忌20裂－评30裹％在扇801勒－航1000沸平米。箱起合资，外资和袜国有牌间京汇大厦啊传100摩－骗1800拐现房赠虚大开间练胡70%酿客户需求在幅2000醒平米以下，其防中中等面积需吹求占了疫50肯％。蚂珠外企断屿数码叠01挨大厦玻乌90寸－庸542黄现房互办自由组合剖利20拨－留30取％的客户需求叮在命2000另平米以下，其忆他的比较均衡液。吓正外企，国有股患份制公司惯金融街作为全国最主要的金融中心，长期以来是国内外大型金融企业的盘踞之地，对写字楼的需求也比较旺盛，甚至导致了2002上半年整个区域处于无房可卖的断档期。但随着下半年到2003年北京国际金融大厦，富凯大厦、中证大厦的开盘，宣告了金融街二期建设的正式开始，也使金融街写字楼市场的断档现象逐步得到缓解。表－2002－2003金融街区域新增写字楼侨项目名称政更总建筑面积恐牵现已入驻客户雪询富凯大厦绢存11饥万东依中国保险公司五，华夏银行，杆中证大厦雪赚15朱万沟

队金融国际大厦剪驰11询万停中国证券监督础委员会、三峡加证券、西城区尽资产管理有限斯公司配总计怖37释万培以中资的金融纳企业为主但由于北京国际金融大厦一栋已被中国保险公司买下，另一栋的大部分也卖给了华夏银行，而富凯大厦的大部分也卖给了中国证券监督委员会、三峡证券、西城区资产管理有限公司这样的国内金融机构，因此这两栋新入伙的写字楼在2003年实际上已剩不了很多空置面积，加上中证大厦15万平米，新增供应量在20万平米左右。但金融街地区不像CBD及中关村地区公司那样多，需求那样旺盛，所以预计2003年该地区写字楼市场也不会出现很大波动，发展较为平稳。畏图－金融街目酿前在租在售项茫目至与以上两个区陶域相比，今年辱中关村写字楼形市场的竞争将瞎呈现进一步加贼剧的态势。一旷来是该地区写绣字楼新增供应勺量过大有关，个预计今年中关盘村地区将有神80患万平方米的写染字楼供应，主厨要集中在中关粪村西区、中关索村科学城、北护大科学园、清宽华科技园。二滤是产品同质化旷日趋严重，供锦需错位突出。脑在中关村目前劳开发的写字楼厦项目中，面对逼跨国企业，定终位于国际型没5A货级写字楼的项倾目居多，一般彼开间大，价格胶高，而忽视了恼目前对写字楼均需求最为强烈萝的成长型中小洗企业的需求，怨市场供需结构挣日益畸形。输所以从以上三日个区域的比较巾来看，气2003断年的热点区域墨还将是资CBD莫区域，区域内湖供需两旺，越痛来越多的外资仅企业将扎根爽CBD铁，特别是世界和500静强企业，商务鹰氛围浓厚，商狮业配套齐全，迁交通设施发达梁的推CBD蓬将是他们的首财选；金融街区何域由于供需都姥比较平缓，预咸计今年的发展泥态势将十分平艇稳；竞争最为僵激烈而残酷当婶属中关村区域着，过多的政府悼行为，无序的陡开发，一窝蜂终的上项目，对梨中小企业的视贤而不见，都将般把区域内众多解的写字楼项目寿推上绝路。薪2.惑需求结构：中豆小企业和投资剂型买家渐成主盟体椒2000徒年以前，北京孝市写字楼大单促购买的成交量叠比例达到了挂70%旦以上，每年都蔑要消耗曾30配万平米以上的蕉写字楼面积，惹而挡1996乔－帐2000冬年五年之间消黑化的面积更是赶在营150乓万平米以上；借而从学2001倦年以来写字楼罗市场的成交情拔况看，大单购老买的面积比例吓已经大幅下降喷，敲2001坡年除了金融街持的国企大厦，铃金融大厦有较示大面积的成交概之外，其他区猜域的成交量都案比较小，乐观超估计舅2001拢年全年的大单议成交量也就在卖40逮万平米左右，比2002痕年估计不到杆25再万平米。随着品市场经济的发虎展，中小型企咱业，特别是国巾内的新兴创业产型企业数量越吃来越多，他们巡对购买写字楼恨的需求也越来和越大，中小企狱业的小面积购沙买肯定将成为瞧市场的主流。贪不过，由于大声部分纯写字楼祝要么成交面积隶过大，价格过谊高；要么就是榆软硬件服务不拆过关，加之银次行按揭手续繁叠杂，难于办理蝇，适于这些中胜小规模企业的庸纯写字楼可选讨范围并不多，擦使大部分企业做转向购买商务滤公寓或商住两桶用型物业。不瞧过，商务公寓管毕竟还是公寓叠，用于办公无轮论是在建筑形虚式上，还是在轰后期管理上都萄存在一些难以赤克服的问题，晃市场更需要为宅中小企业精心续打造的高档写硬字楼。党表－商住公寓畏和写字楼的规逃划比较窝物业类型雾呼使用年限累集按揭政策妹膛出让金（每平声方米）直世使用规范资蜻商住两用楼拳命70与年办久8潮成浅20思年处命650晕－束800烤元递淘按公寓（低标讯准）托紧商务楼禾某70紫年请脸8睛成覆20洋年休落650甩－亭800踢元写卵按公寓（高标机准）灰样写字楼六码50矩年枕访6孝成能10枣年山父1300颈元以上显虽按写字楼（高扭标准）梅用特别值得注意排的是，随着去司年以来北京写留字楼市场的升嚷温，投资性买早家越来越多。御CBD坝目前在售楼盘略中，投资型用笛户就占了子40俩％，而新推出瑞的住帮宽2000沟、中证大厦、肃帝恒写字楼、捆当代青云大厦泥、银网中心也谅吸引了大批投号资性买家进场情。投资型买家宗投资的写字楼州大多属于针对轨中小企业开发倚的户型较小的奴高档写字楼，零他们最大的特筛点就是易投资较少，回寿报较快，价格据相对较低，租北务市场比较广鼓泛唱。孕从上面的分析鸽中我们可以看攀出，随着北京师写字楼市场的俭发展，需求主颠体结构已经发办生了巨大的变易化，以往由大蓬客户大单购买慢的情况越来越忙少，取而代之叼的是充满市场扶活力的中小型批企业客户，他费们把经济发展定势头异常强劲伐的北京当成为夫了发展自己事意业的温床，逐散渐成为了京城批写字楼市场的胃需求主体；伴甲随着中小型企德业一起成长的兄就是投资型买横家，将和中小素企业一起构成天北京市写字楼槽最核心的需求献群体。拍3.待产品结构：边历缘产品先声夺霞人芬为了迎合中小所企业办公的市勤场需求特点，症去年北京写字拾楼市场上就出劣现了众多的边疮缘性写字楼产亮品，让人令人晶耳目一新的同胶时也先声夺人状，取得了意想游不到的销售业宗绩。这类产品菌一是以住邦寺2000棚，数码鞠01练大厦为代表的秋经过住宅改造忆的商住公寓；广二是以中关村抖韦伯豪果，变长远天地以及危朝阳区建外吹soho授为代表觉的毁“似公司公个园才”耕纯商务公寓。苹这些边缘产品权的出现不仅揭唇示了目前北京另市写字楼产品筒结构的单一，回供需错位的程御度，同时也表龙明了写字楼的罚市场营销观念咏必须要从赖以惭“哥以产品为核刮心福”间转向犹为雀“狐以客户为核心渗，以需求为核苍心呢”明的重要性。其燕实，无论是商骡住公寓也好，草纯商务公寓也轿好，与纯写字躺楼相比总有较烈大的差异，那士为什么市场总乔对中小企业的科需求缺乏关注木呢？其中主要隶的原因就在于棚开发较商炎“户总想着把产品培做成什么样的番才有名气，才坚有气间派侧”恭，诸不知需求抱是根本，产品板销售不出去就徒什么都不会有屡，而大量同质料化的开发只会在把项目送上绝像路。洋总的说来，北锈京市写字楼的宣供给量在今后井几年会持续放乖大，竞争压力季也会越来越大彼。而从区域上脖看，中关村不猜仅区域环境差榜强人意，而且项供给量也是三览个区域上最大张的，面临的竞尊争将空前惨烈停；而和市场激幸烈的竞争形成叉鲜明对比的是盼，中小企业巨轨大的市场需求狭得不到满足和味边缘型写字楼学的热销，而这式一切正是开发抗商渠以胀“洲以产品为核命心混”袜市场观念的结车果蹲第二章中关村赠目前写字楼市浑场状况分析梨中关村作为我何国知识经济的铺中心区，吸引纯了全国大量的倡高新技术企业慰，这样就给中他关村的写字楼福带来了巨大的爸发展空间。剧1997壶年以前，中关胳村地区仅有拜9早个优质写字楼济项目，供给量奥为罩9.3纺万平米；描1997盘年以后，随着刃西格玛大厦，行中电信息大厦士等项目先后入飞市，中关村写漆字楼供给量达发到了裂55摧万平米；据统架计，到锐2002鸽年底，中关村集一共有写字楼俭项目介300烫个，其中不乏吉像中关村金融蜡中心，融科资详讯中心这样定诉位于国际型省5A迫级写字楼的项废目，中关村写挪字楼在拥有乐勿观的市场前景悼时，也面临着兔巨大潜在供应缴量的压力。由1.鸽宏观环境利好阀，商务环境难拘尽人意挂“叛第一是地段，包第二是地段，徐第三还是地隔段色”倦，地段论是房慢地产经营的金是科玉律，而好愧地段的潜台词则就是一个好的芦环境。对于写踩字楼来说，浓妇厚的商务环境检，完善的配套荡设施，便捷的淹交通是决定一扯个写字楼项目脆定位的前提。段虽然中关村在循利好的宏观环储境下得到了巨涉大的发展，但陕是其无论在配六套，商务环境连还是交通等方督面都难尽人意贺，根本无法达怨到高品质写字核楼客户，特别汁是像跨国公司室这样高端用户藏的要求，这也雅是为什么润CBD彼写字楼被众多冶外企所消化，乏而微软等却凑要故“雾外驰逃示”澡中关村的主要够原因。芒商务环境的首拦先表现是整体参形象。目前中京关村尚属于开梦发期间，整体精上给人的形象损就像一个大工边地，到处都开役膛破肚，坑坑昏洼洼，而且随敢着开发力度的湾加大，这样的标情况还可能持掏续粪3阻－度5馋年，这么长时版间保持这样的肺形象，对中关呀村的影响是十取分巨大的。另际外，随着大面匹积电子城的入炭市，中关村看海上就更像一个提电子市场了，妈卖盗版光盘的陷，推销电子器辆材的，给中关超村的整体形象衰蒙上了一层巨齐大的阴影。却其次就是商务胖配套建设跟不编上。在中关村奸，几乎找不到盼一家像样的大说饭店、大展览貌中心，甚至连吼一家像样的咖节啡馆都没有。急据说微软每次禁开新闻发布会禁，都选择远在剖北京东三环的舍国贸大厦。厕最后就是交通据设施建设的落马后。中关村是愈一个人口密度隆比较大的区域宣，所以车流量盈也比较大，而帖在静1999随年之前，整个耻海淀区的主干求线只有南北走大向的白颐路、膛学院路和东西贸走向的老西外混大街等几条为碍数不多的干道欢，这些道路因膨为经常处于饱晕和状态变得非仙常拥堵，远远靠不能适应科技湿园区发展的需脆要，给人们的结出行带来了极春大不便。尽管征三年以来海淀罩区又完成奋20避余条道路的改窗扩建和新建任龟务，但对于即抽将迎接世界抬500肯强企业的中关困村来说，仍然姥是任重道远。剩随着跨国公司咏在中国的发展妖，他们之中的睬大部分企业即晒将走完他们在斧中国的摸索期栗，转而进入第用二阶段。中国徐的入世和北京狡申奥成功，会旧给他们带来更咬大的发展空间懒和机遇，他们诉也会以更新的盲姿态挑战中国沙，会更加注重斗形象，而中关永村不是他们的击理想地点。平2.只供给量持续放营大，国际型叼5垃A肢级高档写字楼竟竞争加剧着中关村历来是岩北京市写字楼净比较集中的区福域之一，但由驰于其商务环境岩的原因入市的新写字楼数量一胁直比较少，特蔬别是一些高档礼的写字楼，在昌中关村一直处蹄于断档期，从横而导致了区域己内写字楼长期窗处于供不应求闹的状态，写字粉楼价格居高不悦下。但随着环2002势年观1岸月关扎于剪“墨中关村飘3抚年内变样，中炼关村要以世界荒500谈强、国际著名嘱高科技公司、澡国内大型企业抽集团和风险投宰资机构为重瞎点盒”僚政策的出现，咱中关村写字楼洁掀起了新一轮挥的开发热潮，鸦供给量持续加歌大，其中又以蜘定位为国际跨牲国客户为主，木级别在国际型笑5A虫级的高档写字铅楼开发为重点恳，导致了高档验市场竞争异常愧激烈，产品同拘质化现象日益缴严重。灾据统计，目前纺中关村供应的载写字楼个数在棒30徒个以上，供应请面积矿(火含已租、已售淡、在租、在售编)高已经达到玉129售万平方米，其瑞中舱2002妻年的供给量是银40慢万平米，今年辞还将有迷80愤万平米的写字鄙楼投入使用，存也就是说到劣2004笨年初中关村的络写字楼总量将殃在灿200悟万平米以上。那另外，从目前废市场供应的项师目类型来看，却像融科资讯中兆心这样面对跨图国企业，定位士高档的写字楼谜层出不穷，如隶下表所示。娘表肥―剖―丙近期表5敢A倘级高档写字楼聋信多息界仍写字楼名称跟携总建筑面积沾慎均价显兔位置览宿融科资讯中心芬科4.9么万灵差28甘美金训/盼月鸟.零平米（租金）娇晒科学院南路河浸柏彦大厦我慢3.4握万荐午4减元泽/捷天辽.疮平米（租金）卖商北四环中路孝饭银谷大厦猛台7岂万喘其11717患元础/住平米（售价）蕉读北四环东北角妄沟中关村科技贸侧易中心拦辅20拿万滴沫13500惯元殖/况平米石亚中关村大街东艘南角盛对大地科技大厦睬辛5.1傻万可酸4.5劲元阵/秆天压.析平米（租金）栋板北四环路西北柏角油吉中关村金融中播心诸卫11饭万原猴待定早逼中关村西区渠谱清华同方科技膝广场屯睛11辩万聪团13000占元糠/池平米市腊清华东路疫彩豪景大厦仓与5寻万择债12000良元略/脑平米们扫海淀区知春路翠闷富海中心链尼10.1著万必吩12000市元拨/牢平米象夜北方交大西门秒鱼科技财富中心并凑6.6巡万拌扩11000吐元字/舍平米视碗海淀区学清路右廊数码大厦划A脾座撞率6.8归万加哥18000多元鲁/蠢平米轮侮中关村南大街警可可见，以忽略腔中关村中小型关企业需求，而尝面向跨国企业瞧为主的国际型治5A倦级高档写字楼签已经成为市场周主要供给类型英，该类型写字远楼不仅要面对娃区域内众多写车字楼的竞争，蝴同时还要面对拍来自关CBD些区域写字楼的忠竞争。莫CBD释区域今年高档哲的写字楼供应端量也非常大，演光北京财富中赔心就有翠70唉万平米的建筑甚面积，此外还退有世纪财富中胆心，恒禾国际华中心等项目也甚将于今年面市奖。当然，对于欣跨国公司客户泡来说，在商务患氛围极其浓厚蜓，商务配套齐蚂全，而价格不睬相上下的扔CBD茎和中关村之间芳，熟轻熟重不惊言而喻。么3.区成长型中小企葛业成需求主力旗，供需错位明任显水自从膜9.11躬之后，全球经握济普遍不景气矛，外资企业对劲写字楼的需求猴也日益萎缩，征即使是在入世宿和申奥成功双思层刺激下，需补求的释放也会亲比较缓慢；而唱国内大型企业祸也由于前几年沾的大单购买和壮租赁，需求基断本饱和；相反巷，中国强劲的慨经济发展势头过却催生了众多银创业型小企业忍，他们成了北古京写字楼的需论求主力。梅根据相关数据播显示，在中关煮村现有的企业说当中，刚50款人以下的中小块型企业占所85%记，平均需要的届办公面积为包265.32询平方米，而其英中董10狸人左右的企业冠又占了搜80猫％，他们需要疤的办公面积只刺有往100犁平米左右；慕50~100地人企业占更9%漆，平均需要的券办公面积办1094.2立0苍平方米；而际100充人以上企业仅征占震6%疫，平均面积绸5660.8蜂7杯平方米。其实抛中关村之所以害作为中国的知令识聚集点，正肠是由于众多的师创业型中小企载业起到了源动来力和生力军的誓作用，然而相省关资料表明，永这些中小型企椒业中有押80奇％不在中关村腰本地进行办公橡，而在外办公状的面积竟高达悔100址万平米。究其唱原因，就是中烛关村现有的写锯字楼要么档次佳不高，配套较屈差，形象难以拣如意；要么就浙是定位于跨国吧企业的镰5A丧级高档写字楼苹，户型面积普帽遍较大，总价傻极为昂贵；而怜专门为中小企榆业开发的超高发档小型写字楼倡几乎没有，市削场供需错位十倒分明显。挡而近年来，中陶关村大规模中习高档公寓的出潜世，正好弥补旺了这片市场空职间，惠100症－愤200衔平米左右的小丝办公户型，租错金相对便宜，叮配套齐全，品镇质高，物业服倍务和管理好，添完全满足了众西多成长型中小茅企业的入驻，珠市场十分火爆看。但商住公寓划毕竟是市场畸密形发展的产物酱，但总体上来姓讲，无论其商浸务形象，品质边和整个配套设绢写字楼相媲美派的，对写字楼唱的客户分流不船会很明显。所抓以在中关村专矛门针对中小企索业开发的超小插户型写字楼具滤有巨大的市场啦空间。志综上所述，目山前中关村对内截的写字楼开发妻明显处于无序周状态，政府行纷为较多，开发抛项目呈现一窝注蜂，产品同质著化日益严重，续同时对村内主燥要需求主力－悼中小企业关注丙不够，市场竞催争形式日趋严段峻；而向外比魔较，中关村无距论在商务配套基，氛围，交通蜜上都无法同竞叫争区域震CBD傲和金融街相比毒，随着后两个缴区域高档写字容楼供给量的增般加，在高端客削户特别是跨国钩公司的争夺上捷，中关村明显超处于下风。所瞧以，对于中关淹村目前众多的跑高档写字楼来去说，只有力争碧满足本地中小招型客户的需求浴，才是避免残劣酷竞争的唯一惊出路贡第三章北京市腊写字楼大单租陪购分析利北京市写字楼撇市场历年来都坡有大面积的成鹅交案例发生，留特别是在卖2001浑年以前，市场谦上灶70途％的面积被大办单购买所消化亲。据统计，低1996络至轿2000逐年五年内认购欲一万平方米以位上写字楼面积库的大单成交数套量达到艰66丙家，认购面积责达两150延万平方米以上含；从租购客户犹的类型和分布归上看，国家部却委政府机构、谋金融保险机构氏和国有的大型嚼集团公司占了夫大头，主要的焰购买区域是西浪部金融街区域玻，基本上是建双一栋消化一栋侵。随着北京城速市建设的大面扑铺开，大单租肉购无论是面积遭，还是客户类悬型，区域都发巩生了较大变化丸，特别是中国钓加入世贸和北杨京申奥成功，型推动了京城写奴字楼格局的改印变。鉴1.砖大单租购的需握求总量和需求绢单位面积近年妈有较大幅度的冲下降鸡2001娇年以前京城每邀一年都有大量畅的大单租购需酒求，特别是在傍1997闷年，全年租购武1社万平米以上的底大单一共有绕19盘例，其中不乏位像中国农业发拜展银行购买月哭坛大厦忽65000针平米，民航总堡局购买金锐大泄厦璃67000齿平米这样的大座单出现，总成疑交量在突40斧万平米以上。览但到了屈2002漫年，成交量在鬼1赶万平米以上的丛案例仅有谢3览例，分别是两董国内在华麟购垃买了雁6绘万平米，中国钢进出口银行在饿牡丹公寓购买短了惹30000巡平米和建设部颜在腾达租赁了向11000日平米。搞图－取199束6香－卸200鹰2叔年成交量粗在雪1000钳0价平米以上案例扒的总成交蓝量屯急其实，从茄2001砍－棉2002司年租购的单位亮面积来看，以哄5000刮平米以下的成锋交案例居多，执如渡2001宗年上半年中泽宜科技惠普购买栏了糊1885伤平米，扒BEA李系统在中国人肝寿大厦购买了划2600槐平米；萄2002兼年单位需求面润积有了进一步述的缩小，如乌lones押tar抬在嘉里中心租佩的素510木平米，中洲会储计在中国人寿贿大厦买的浴600池平米，都是典卵型的小面积成戚交案例。鉴于间现有中小企业渗的需求比较旺弯盛，而大型企游业相对需求饱汗和的趋势，预企计今年大单租李购的需求量还集会进一步萎缩炒，单位需求面雷积还将减小。末表－牌200浑1于－蒸200鼻2砌年部分小面积多成交案渔例叨非客户置论项目摇遗区域得辣成交面积极笑成交时间勺孟施乐堪跳丰联广场邀宿朝阳区豆域900糕盯2001.1坛沟汇氏制药添垒中国人寿大厦栗无朝阳区抄狠850府2001.2当坝中华英才网鸣找国际大厦盖举朝阳区杏巨800霉2001.2枝岛北京电信通炊亡京汇大厦恋美朝阳区策额800闪2001.3基邮金都律师事务加所楼重中国人寿大厦属寄朝阳区依弹850绳2001.3破聋美国电报电话衡公司诊付国贸一座沃涛朝阳区恒支600闸渠2001.3坏约日产汽车柜不京汇大厦衬漆朝阳区亩铃600星2001.3猪辱奥迪斯电梯示颗京汇大厦前牙朝阳区烧哀650吗罗2001.4假贵番德律师歪肝国贸一座鞋邀朝阳区手辫700眼趴2001.4扁凳共和律师事务扫所仿固盛福大厦胃碧朝阳区总集900粪垮2001.4赤太雷诺汽车当副京汇大厦矛带朝阳区略疼520葡胁2001.4丑理三九汽车存惨腾达大厦诸朋西城区希径900精损2001.4匀刊时代华纳蔬纺国贸一座财烤朝阳区赛绝700风执2001.4吉袭lones抽tar赚嘉里中心很革朝阳区拔捆510湖迷2002.1若到中洲会计鼻生中国人寿大厦钞挤朝阳区尤脚600库至2002.1仔讲注辰：象“劲2001.津1攻”饺表旷示梯200拘1虾年第一季哥度华小2.婶大单成交区域誉逐渐由西部向擦东部转移惠在五2001鼻年以前，有关栽大单租购的发桌生多数在遍布犹国家部位机关葬和金融机构的父西城区，特别取是金融街区域洋，是写字楼市陶场主要的大单齿租购区域。如晌下图，在赚2001毅年以前，共有局25至例上万平米的揪大单是在西城甩区成交，而仅店有惹8刘例是在东部的环朝阳区成交，许加上东城区的姻11谱例，也才有帽19摊例。跨图－康200早1摆年以前各个区合域上万平米案给例的成交个数军和成交面姨积骗违再来看以下福2001遍－魄2002饲年间各个区域没的成交情况，近如下图，朝阳蹈区的成交数量奋已经达到剃57旦个，成交面积箱为参27垂万平米；而西纸城区仅为富11症个，成交面积链也只有刺6两万；另外，海轧淀区虽然有渐16帆例大单成交，局但成交面积仅说有层4.7条万平米，可见薪其成交单位面狮积之小。趴图－促200匹1住－堂200窗2领年各个区域的宅大单成交例数释和成交面按积餐菌3.种中资企业仍是搏大单租购的主执体客户共根据笼1996怖－啊2000逝年五年内认购秋10000香平方米以上写油字楼面积的客唉户比例来看，厘中资企业占了刻92汉％，其中金融特保险机构灌22誓家，占笋43%疫，部委机关雄9半家，占洽16%呀，大型集团公要司倍14嫌家，占霞27%啦，外省美/洁市公司纤3击家，占廉6%盖；而外国公司寻仅有锡4笨家，占拒8%澡。如下图所示掏。已图－嗓199扩6状－耀200抹0导年认购霞在随1000姨0李平米以上的机己构专疯但进入抖2001茎年之后，外资辟企业明显加快科了进入中国的斧脚步，大单租西购写字楼数量巨有了明显增长牛。在喊2001研年第一季度成练交的画14付例大单租赁里龟面，外资企业符占了局8图例，成交面积似达滨15300兔平米，且海淀拣区的成交量比遣较活跃。阔表－秩200掉1第年第一季度北胶京市大单案例绿成交束单输巷单位名称蹄畜认购楼盘越叶位置怎以认购面积隆(销平方米）期攻日期闸熄澳门驻京办迹奏华润大厦世断东城区名储1,800驼罗2001.1架姜高通勿鸭中关村大厦兼似海淀区挨重4,000间垃2001.1乖燃嘉德国际竖督腾达大厦屿献海淀区辣辰1,600终不2001.1娘肚金佰利傲崭成远大厦耳眉朝阳区湖较1,600刃恰2001.1免岛康培英语学院穷敌招商局大厦核盯朝阳区闹腾3,000嚼特2001.1盾萍立安达会计师伴事务所闻深新东安市场轧厨东城区津鬼1,000如驱2001.1玩炼亮马水晶房地光产孙放北京第一上海朝中心诵堤朝阳区熔吊1,600支志2001.1勒互雀巢尊夜城市广场异临朝阳区恰赖3,000菊康2001.1突除日本电报电话叙公司击匀中关村大厦耻评海淀区膛街1,500款嘱2001.1斥心日本交通公社再中国旅行北京句事物所苏健丰联广场玉予朝阳区谢贵1,000执渴2001.1砖槐施乐什费丰联广场仅困朝阳区尘稍900馅越2001.1巷归松下砖耀中关村大厦元转海淀区戏哑1,700颠择2001.1你彻中国网通柴熄建威大厦鸭杰西城区打缎1,200昨赔2001.1编兵中讯集团询弱腾达大厦唤符海淀区狱怪1,500山亭2001.1肉背但自辽2002镜年逐9.11点事件以来，西蝇方国家经济普选遍疲软，如传挖统产业经济的慧巨人－麦当劳柱已面临貌47概年来的首次亏返损，所以外资暗企业对入世后隔的中国经济以末及北京写字楼低市场表现出了悄谨慎态度，多止数都压缩控制格管理运营成本盗（如写字楼租炒金），更换到被租金条件相对音低廉的写字楼蛛。浪2002堆年表现强势的餐是中资企业中胶的传统产业，数特别是对于像感金融、律师、沙媒体、教育以休及高档消费品守如汽车、电讯初包括旅游等现圾已成为韵WTO僚效应受益的行密业层面，相应波伴随将会是越怪来越多的与政乏府相关的机构封和企业成为北陷京写字楼市场汁的主要需求来名源，同时也包洪括强劲需求的速部分地方政府格，尤其体现在饮销售市场上。租表